百聯(lián)地塊商業(yè)戶型及業(yè)態(tài)占比分析123

濱江新天地商業(yè)規(guī)劃方案百聯(lián)龍水南路項(xiàng)目商辦地塊研展定性本案SOHO+商鋪建模型本案應(yīng)造20620平方SOHO

8837.4平方商鋪SOHO樓層1F-12F層高4.5米建筑高度58.5米商鋪樓層1-2F1F層高5.9米2F層高4.5米結(jié)論SOHO百貨中餐飲小餐飲12F12F2F2F2F2F中廳廣場(chǎng)小景觀大餐飲2F百貨天鑰橋南路豐溪路黃浦江大餐飲人流聚集點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)——對(duì)基地進(jìn)行分析，嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃以商業(yè)利潤最大化為原則，對(duì)商業(yè)面積進(jìn)行深入分析通過基地與規(guī)劃條件計(jì)算SOHO+商鋪占地面積比例通過視線范圍來排布SOHO及商鋪的擺放位置

論證本案SOHO+商鋪配比及層高分析規(guī)劃項(xiàng)目建筑指標(biāo)占地13390平方容積率2.2建筑面積29458平方覆蓋率50%限高60M實(shí)際商業(yè)占地面積6695平方沿街商鋪用足50%覆蓋率SOHO不遮擋住宅為前提計(jì)算出占地商鋪以沿街1-2F為主，沿街商鋪保證最大覆蓋率50%，發(fā)揮商鋪?zhàn)畲髢r(jià)值在不遮擋住宅前提下，SOHO盡量接觸更大江景視野用足硬性指標(biāo)前提下，提高商業(yè)用房附加價(jià)值合理增加層高和實(shí)用面積為客戶利益最大化建筑前提：進(jìn)行基地指標(biāo)分析嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃量價(jià)對(duì)比SOHO高于3F商鋪價(jià)值僅做1-2F商鋪其余建面分配給SOHO沿街1-2F層商業(yè)價(jià)值最大3F商鋪價(jià)格低于SOHO層數(shù)價(jià)格4F:1:0.43F:1:0.62F:1:0.81F:1:1.5商業(yè)1層均價(jià)是3層均價(jià)的2.5倍，按照住宅與商業(yè)比沿街1F商鋪能夠或獲取1:1.5的利潤。但隨著地段不同樓層增高，無主力店帶動(dòng)，人流導(dǎo)入困難等因素則喪失應(yīng)有的價(jià)值。2010年現(xiàn)有出售徐匯區(qū)酒店式公寓售價(jià)與商業(yè)售價(jià)對(duì)比項(xiàng)目類型地段價(jià)格嘉匯國際SOHO天鑰橋路325號(hào)

均價(jià)40000元/平匯鑫國際商鋪蒲匯塘路150號(hào)（近宜山路）

底商-1F至2F均價(jià)31000元/平做餐飲整棟1-5F均價(jià)46000元/平3F商鋪售價(jià)與酒店式公寓持平，銷售速度SOHO更為快速銷售價(jià)格層面：商鋪受人流、地段、品牌價(jià)值影響，徐匯區(qū)3樓商鋪價(jià)格與酒店式公寓持平。銷售速度層面：SOHO不受人流、品牌等限制，去化速度更為快速。根據(jù)以上指標(biāo)規(guī)劃SOHO、商鋪設(shè)計(jì)利潤最大化根據(jù)商鋪只做1F-2F層總高為10.4米SOHO每層4.5M總高58.5M規(guī)劃項(xiàng)目建筑指標(biāo)商鋪以1-2F沿街占地4418.7平方SOHO占地1600平方商鋪建筑面積及層高1F：4418.7平方2F：4418.7平方

1F層高：5.9M2F層高：4.5SOHO建筑面積及層高1-13F總建筑面積：20620.6平方1-13F層高為：4.5M總高位：58.5米項(xiàng)目建筑設(shè)施要求SOHO用房框剪結(jié)構(gòu)通水、電、氣以及上下排水入戶承重不低于住宅標(biāo)準(zhǔn)東西方向日照系數(shù)6小時(shí)充足商鋪用房適合餐飲：通水、電、氣以及上下排水，化油池（根據(jù)店面類型分類進(jìn)行)框架結(jié)構(gòu)無隔墻本案SOHO辦公：20620平方1-2F商鋪:8837.4平方規(guī)劃商業(yè)樓盤視野范圍:保證最優(yōu)化江景視線結(jié)合北面住宅視野范圍，讓商業(yè)與住宅保持最大接觸江景范圍20F20F20F20F20F20F江景江景江景江景江景江景江景江景本案SOHO主力戶型-以投資為主自用為輔的戶型配比SOHO樓層2F-13F產(chǎn)權(quán)分割層高：4.5M標(biāo)準(zhǔn)層主力戶型：76-125平方

結(jié)論SOHO商鋪名稱房型面積面積占比套數(shù)套數(shù)占比75m22R12372.3660%16571%125m23R8248.2440%6629%總計(jì)20620.6100%231100%L1L2——根據(jù)本案住宅規(guī)劃面積的定位，SOHO面積進(jìn)行錯(cuò)層定位調(diào)研濱江板塊沿岸中小面積住宅的客戶特征分析SOHO市場(chǎng)熱銷戶型特征與裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議分析本案未來SOHO自用客戶、投資客戶特征及范圍

論證本案SOHO建筑面積、房型面積及消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研根據(jù)商業(yè)住宅面積SOHO戶型面積錯(cuò)層定位SOHO戶型以中小戶型為主錯(cuò)開與住宅的面積定位名稱房型面積面積占比套數(shù)套數(shù)占比180m24R32404%185%200m24R2960040%14842%220m24R3652049%16647%260m24R52007%206%總計(jì)74560100%352100%名稱房型面積面積占比套數(shù)套數(shù)占比120m22R2880038%24045%140--150m23R2784037%19236%160--180m24R1224016%7213%200m24R60008%306%總計(jì)74880100%534100%方案一方案二20F20F20F20F20F20F濱江板塊沿岸中小面積住宅客戶以舒適型為主面積需求68-130左右以自住為主能夠面向江景交通便利的舒適戶型沿江居住人群素描能夠看到江景，中小面積承受總價(jià)不高，28-35歲年齡段為主以青年家庭三口之家居多，選擇房型看重舒適、追求實(shí)用為主，地段方便購買江景房有部分改善型客戶，但因住宅限購令，本案有潛在需求濱江板塊小面積住宅調(diào)研名稱房型面積價(jià)格樓層裝修尚海灣豪庭1R68平米57143元/平小區(qū)內(nèi)18/36精裝尚海灣豪庭2R134平米60075元/平一線江景36/37精裝百匯園2R104平米51000元/平8/14精裝百匯園2R86.06平米51000元/平10/14精裝江頌（中海瀛臺(tái)二期）2R89.2平米40000元/平小高層精裝綠邑新境2R97平米23196元/平2/8精裝臨江豪園2R114平米34434元/平13/22精裝最大面積段134最小面積段平均68尚海灣豪庭宛平南路1455弄宛平南路豐溪路百匯園江頌（中海瀛臺(tái)二期）龍吳路龍瑞路龍水南路喜泰路綠邑新境臨江豪園臨江豪園宛平南路921弄濱江板塊中小戶型房型以舒適、家庭經(jīng)濟(jì)型為主尚海灣豪庭小戶型段具體分析64-68平米2房戶型戶型設(shè)計(jì)上，在售的大面積公寓，除了日常居住功能外，還最大限度地利用了沿江景觀資源，使臨江住戶能夠享受到浦江的一線江景。另外，為方便住戶日常的休閑娛樂，每棟樓內(nèi)都設(shè)有功能細(xì)分的“泛會(huì)所”。針對(duì)徐匯再售SOHO面積、售價(jià)及戶型的調(diào)研中環(huán)內(nèi)售賣主力戶型在：70-125平方精裝標(biāo)準(zhǔn)普遍在：名稱地段均價(jià)（元/㎡）總建筑面積（㎡）主力面積（㎡）裝修情況層高(米)嘉匯國際廣場(chǎng)徐匯區(qū)300005591960-130精裝3匯寧183徐匯區(qū)35000-400004228286-145精裝3.1中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)閘北區(qū)1900011636380-100精裝5.4M層高是相同地段、品質(zhì)最突出的銷售優(yōu)勢(shì)酒店式公寓對(duì)比分析層高越高溢價(jià)能力越強(qiáng)背景：2007年11月底，九久青年城即將上市。首次開盤大約推出2棟共計(jì)約600套房源，三梯十九戶設(shè)計(jì)，為35-46平方米的小戶型。和一期房源最大不同在于：二期房源的層高為4.8米，分割出的上層空間有2.28米，而一期房源上層僅1.4米。加高1.2米售價(jià)漲到1.4萬面積段及品質(zhì)趨同卻遠(yuǎn)低于青年城項(xiàng)目名稱區(qū)域面積層高均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)上海青年城嘉定35-464.8M14000元/平方1500-1800元/平中大九里德嘉定55-963.2M11000元平方1800-2000元/平上海青年城46.77平方兩式兩廳平面圖上海中大九里德55平方一室一廳平面圖比較案例：鉑悅8184.5米層高經(jīng)典戶型樣板大堂挑高8M4.5米層高SOHO樣板設(shè)計(jì)宜商宜居在硬性指標(biāo)下增大SOHO產(chǎn)品附加值分析現(xiàn)有市場(chǎng)SOHO+商鋪投資心理迎合市場(chǎng)投資、自用客戶原則一：盡量增加挑高、挑窗等面積為產(chǎn)品增加亮點(diǎn)成功案例上海青年城產(chǎn)品指標(biāo)滿足客戶對(duì)面積的需求，開發(fā)商開始將樓層定制在3.6M，而后又重新加高為4.8M使空間大大增加，銷售價(jià)格趕超中大九里德。原則二：盡量增加窗戶外延部分，房間以單墻體分割成功案例產(chǎn)品指標(biāo)原則三：增加小陽臺(tái)設(shè)計(jì)，戶型方正降低公攤面積成功案例產(chǎn)品指標(biāo)北京天鵝灣彌補(bǔ)SOHO缺乏采光和空間狹小的缺點(diǎn)，利用飄窗外延的設(shè)計(jì)增大采光面，房間以單體墻分割，減小分割占用的面積上海中大九里德利用建筑外觀的設(shè)計(jì)，增加外陽臺(tái)設(shè)計(jì)，充分考慮到SOHO購買人群的心里，戶型方正降低公攤面積，讓消費(fèi)者利益最大化未來自用SOHO市場(chǎng)：徐家匯板塊潛在需求量巨大潛在SOHO需求客群15.7萬人潛在自用客大量聚集在徐家匯SOHO購買類型人群素描徐匯符合購買SOHO人群調(diào)研徐匯區(qū)知識(shí)服務(wù)業(yè)15.77萬人口，潛在購買或租戶量巨大知識(shí)服務(wù)行業(yè)人口年輕化、高收入容易接受SOHO產(chǎn)品高學(xué)歷、高收入、年輕人購買第三套房以上的投資者看重投資回報(bào)率因長期工作需要，購買在工作地點(diǎn)周圍，交通方便04-08年統(tǒng)計(jì)入住率平均為76%，歷年租金水平增長率在3%由于徐家匯是服務(wù)行業(yè)聚集區(qū)，吸引了76%高端人士入住酒店式公寓行業(yè)大專以上學(xué)歷比重從業(yè)人數(shù)利潤率人均報(bào)酬軟件業(yè)88.28127043.784.26萬計(jì)算機(jī)服務(wù)65.4070734.023.27萬電信業(yè)79.042299.183.00萬互聯(lián)網(wǎng)信息80.70342-10.963.37萬法律服務(wù)88.7399426.393.71萬計(jì)算機(jī)、科學(xué)服務(wù)業(yè)65.404284013.823.00萬未來投資SOHO市場(chǎng)：投資客集中在汽配產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊現(xiàn)已成熟汽配市場(chǎng)成為主要SOHO投資對(duì)象汽車市場(chǎng)龍華汽配城：投資6億元人民幣，位于上海市徐家匯區(qū)原龍華機(jī)場(chǎng)南大門、云錦路與石龍路交匯處總面積：30萬平方米，徐匯第一汽配市場(chǎng)。擁有企業(yè)：三家4S店，一個(gè)車檢中心，650個(gè)汽車貿(mào)易企業(yè)，出租率80%。汽配市場(chǎng)本案SOHO投資類型人群素描工作地點(diǎn)比較方便，投資、自用靈活使用便于辦公及自用，適合企業(yè)高層購買投資，近內(nèi)環(huán)地段SOHO產(chǎn)品稀缺對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不限貸，不限購，適合限購住宅投資者介入針對(duì)本案未來SOHO客戶建議精裝風(fēng)格及標(biāo)準(zhǔn)適合商務(wù)人士設(shè)計(jì)宜商宜居的現(xiàn)代簡潔風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)在5000元/平左右本案商鋪業(yè)態(tài)比例5：3：1：1框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)商鋪1F-

2F產(chǎn)權(quán)分割小面積戶型：45-65平方大面積戶型：100-200平方餐飲：休閑娛樂：零售：配套服務(wù)大休閑手繪稿SOHO百貨中餐飲小餐飲12F12F2F2F2F2F中廳廣場(chǎng)小景觀大餐飲2F百貨天鑰橋南路豐溪路黃浦江大餐飲平面圖結(jié)論人流聚集點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)——根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)類型占比分析商業(yè)主力類型針對(duì)濱江沿岸商業(yè)的業(yè)態(tài)調(diào)研

（濱江板塊及內(nèi)環(huán)參照調(diào)研）針對(duì)現(xiàn)有徐匯區(qū)域相同商業(yè)體量、類型的商業(yè)進(jìn)行調(diào)研根據(jù)消費(fèi)者定位量身定做商業(yè)類型配比及意向商業(yè)選型案例分析：建筑形態(tài)的建議（參照閘北大寧國際商業(yè)房型設(shè)計(jì)）戴德梁行徐匯物業(yè)報(bào)告論證本案商鋪建筑面積、房型面積及業(yè)態(tài)配比調(diào)研根據(jù)徐匯缺失業(yè)態(tài)定位：以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)利用濱江優(yōu)勢(shì)打造沿街餐飲休閑業(yè)態(tài)增大餐飲休閑占比增加目的性消費(fèi)本案沿濱江及龍華區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比例與檔次調(diào)研從整個(gè)徐匯的各種業(yè)態(tài)開店數(shù)量來看住宿和餐飲業(yè)不足批發(fā)零售及房地產(chǎn)行業(yè)一半。龍華低區(qū)目前尚以大量的老式居住區(qū)為主，其商業(yè)配套多為日常生活服務(wù)類和零售類，休閑娛樂占比為29.8%不足生活配套及零售。沿濱發(fā)展規(guī)劃趨勢(shì)來看，未來近內(nèi)環(huán)該區(qū)域?qū)氪罅可虡I(yè)和居住人群，將會(huì)對(duì)該區(qū)域餐飲娛樂數(shù)量和檔次有更高要求現(xiàn)有商業(yè)無法滿足現(xiàn)狀。分布較為零散，項(xiàng)目周邊內(nèi)無大型集中商業(yè)區(qū)域。商業(yè)類型住宅小區(qū)沿街商鋪，缺乏集中商業(yè)規(guī)劃檔次中低端大眾化為主，缺少高檔商業(yè)業(yè)態(tài)生活服務(wù)為主，缺乏餐飲娛樂業(yè)態(tài)客群類型周邊工礦企業(yè)工人居多，人口居住復(fù)雜濱江參照案例：老碼頭商業(yè)街以餐飲休閑為主利用濱江環(huán)境打造商業(yè)類型調(diào)研餐飲、零售、休閑占比現(xiàn)有徐匯市場(chǎng)售賣同類型商業(yè)調(diào)研徐匯2010年現(xiàn)有可售型商業(yè)調(diào)研：匯鑫國際商業(yè)街項(xiàng)目名稱區(qū)域樓層戶型面積用途價(jià)格匯鑫國際蒲匯塘路150號(hào)（近宜山路)

整棟1F-5F2900平方餐飲（整棟出售）46000元/平沿街商鋪2F1F-1F600平方百貨（2F——負(fù)1F）31000元/平業(yè)態(tài)及主力戶型成功案例：商業(yè)物業(yè)主動(dòng)線設(shè)計(jì)參照大寧國際參照北上海的標(biāo)桿型商業(yè)建筑形態(tài)與商業(yè)布局對(duì)本案進(jìn)行全新打造人流回游點(diǎn)成功案例：商業(yè)物業(yè)房型設(shè)計(jì)參照大寧國際參照北上海的標(biāo)桿型商業(yè)建筑形態(tài)與商業(yè)布局對(duì)本案進(jìn)行全新打造合理利用空間，增強(qiáng)連廊、廣場(chǎng)、通道等增強(qiáng)顧客流動(dòng)性。主力店與小店鋪穿插，百貨、餐飲、娛樂分布合理。成功案例：商業(yè)戶型面積及分布參照大寧國際參照北上海的標(biāo)桿型商業(yè)建筑形態(tài)與商業(yè)布局對(duì)本案進(jìn)行全新打造規(guī)劃業(yè)態(tài)配比及動(dòng)線設(shè)計(jì)量身打造濱江休閑主題主題性打造濱江休閑商業(yè)街以餐飲休閑為主力輔以零售業(yè)態(tài)空間布局功能商業(yè)類型面積占比地上部分服飾、箱包時(shí)尚女裝、潮流男裝、個(gè)性戶外、品牌箱包883.74平方10%特色餐飲輕餐飲、咖啡廳、特色中餐飲、韓式燒烤、高檔西餐、飲品店4418.7平方50%休閑娛樂酒吧、茶樓、SPA、KTV2651.22平方30%生活配套電信、移動(dòng)、ATM機(jī)、銀行、便利店、畫廊、教育培訓(xùn)883.74平方10%合計(jì)8837.4平方

100%利用濱江優(yōu)勢(shì)打造沿街餐飲娛樂商業(yè)其占比為構(gòu)想5：3：1：1餐飲：休閑娛樂：零售：配套服務(wù)大休閑SOHO百貨中餐飲小餐飲12F12F2F2F2F2F中廳廣場(chǎng)小景觀大餐飲2F百貨天鑰橋南路豐溪路黃浦江大餐飲平面圖人流聚集點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)人流回游點(diǎn)打造濱江新天地情景步行街品味餐飲、休閑云集特色餐飲個(gè)性公共休息區(qū)休閑娛樂

時(shí)尚百貨個(gè)性配套獨(dú)特商業(yè)街風(fēng)格建議構(gòu)想情景式創(chuàng)意時(shí)尚街區(qū)超大開間通透亮為基調(diào)導(dǎo)指牌簡單易懂框架結(jié)構(gòu)挑高空間24小時(shí)智能監(jiān)控公共衛(wèi)生間案例：大寧新天地商業(yè)步行街分析大寧新天地商業(yè)布局與配比對(duì)本案有重要借鑒意義大寧價(jià)值機(jī)制的四大象限示意圖租金水平調(diào)研為2009年4月面積配比以入駐主力商家工商銀行寵物樂園農(nóng)業(yè)銀行海高裝飾中國移動(dòng)麥子咖啡面包廣龍閣酒家星沙婚禮川之錦卡柏干洗皇家御廚大酒樓自然美SPALACASA咖啡西餐啟新幼兒教育詩婷SPA美容尚都造型案例：大寧新天地商業(yè)步行街面積配比以中小型商鋪為主，大型商鋪量偏少，造成缺乏主力店的凝聚力和人流。產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，盡量擴(kuò)大面寬，底層6米超高層高，滿足商戶的實(shí)際使用需求。大寧新天地的不足之處1、未充分考慮與大寧國際的錯(cuò)位競(jìng)爭，餐飲比例偏少，購物與生活配套比例偏高。2、后排商鋪被前排遮擋，導(dǎo)致商鋪沒有最大化臨街。

3、小型商鋪比例過高，影響整體商業(yè)檔次，進(jìn)駐中高端品牌店造成難度。

4、商業(yè)街長度過長，應(yīng)加以導(dǎo)入人流進(jìn)入內(nèi)街，影響整體租金水平。

5、缺乏景觀小品營造氣氛，不利于人流匯集。分析大寧新天地商業(yè)布局與配比對(duì)本案有重要借鑒意義——分析本案現(xiàn)有商業(yè)狀況案例分析現(xiàn)有濱江板塊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研以商業(yè)+SOHO去化為主可能性和風(fēng)險(xiǎn)分析

論證本案商業(yè)建議全部以銷售為主濱江板塊商業(yè)地塊眾多未來競(jìng)爭激烈本案龍華歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)通過對(duì)規(guī)劃的調(diào)研，2010年開發(fā)濱江板塊景觀帶之后按照從西到東的開發(fā)順序進(jìn)行綜合開發(fā)，其中商務(wù)辦公地塊將實(shí)行大規(guī)模的集中開發(fā)。除了這三大區(qū)域，其他區(qū)域以保留建筑為主，開發(fā)相對(duì)零散。政府規(guī)劃沿濱江景觀帶將建立商務(wù)區(qū)眾多地塊開發(fā)為商業(yè)性質(zhì)用房現(xiàn)有開發(fā)沿濱江近83萬平方商業(yè)商業(yè)壓力巨大沿濱江景觀帶將建立商務(wù)區(qū)眾多地塊開發(fā)為商業(yè)性質(zhì)用房項(xiàng)目名稱：北外灘匯閃項(xiàng)目占地面積：104，600平方總建面積：33.25萬平方（僅地上，地下面積2.5萬平方）物業(yè)類型：獨(dú)棟辦公、酒店、商業(yè)、公寓式酒店項(xiàng)目名稱：國際客運(yùn)中心占地面積：160，000平方總建面積：40萬平方（地上16萬，地24萬萬平方）物業(yè)類型：辦公樓、酒店及商業(yè)項(xiàng)目名稱：上糧八庫占地面積：27，301平方總建面積：10萬平方物業(yè)類型：商業(yè)、辦公、酒店對(duì)本案項(xiàng)目的影響：1、以水為資源的濱水商務(wù)開發(fā)帶，政府扶持力度大政策環(huán)境優(yōu)于本案。2、對(duì)住宅規(guī)模開發(fā)較小，且政府規(guī)劃打造濱江沿岸以商業(yè)為中心。3、近期新興崛起的與本案類型規(guī)劃類型一致屬一定程度的商務(wù)同類競(jìng)爭，本案應(yīng)及早售賣避免惡性競(jìng)爭、規(guī)劃商業(yè)面積以街鋪為主現(xiàn)有地段不利于引進(jìn)大主力店本案商業(yè)要求不足引進(jìn)主力店有風(fēng)險(xiǎn)本案商業(yè)應(yīng)以投資為主自用為輔利用百聯(lián)這塊商業(yè)金字招牌為投資客進(jìn)行輔助招商根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)預(yù)測(cè)SOHO+商鋪均去化銷售價(jià)格盡早進(jìn)行售賣避免未來的惡性競(jìng)爭SOHO+商業(yè)可領(lǐng)跑濱江商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)售賣預(yù)測(cè)表附錄：北面經(jīng)濟(jì)適用房超市定位及構(gòu)想推出適合三公里主要消費(fèi)居民結(jié)構(gòu)的綜合性平價(jià)超市以區(qū)別本案消費(fèi)北片區(qū)——最低服務(wù)社區(qū)商業(yè)為主