第4章房地產(chǎn)評估 2014

第四章房地產(chǎn)評估注冊資產(chǎn)評估師考試

考試設5個科目，具體是：

《資產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟法》、《財務會計》、《機電設備評估基礎》、《建筑工程評估基礎》。

考試分5個半天進行?！顿Y產(chǎn)評估》考試時間為3個小時，其余4科考試時間均為2個半小時?？荚嚂r間一般在每年9月的第二個周末。

報名:一般在當年的4月至5月報名考試以3年為一個周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個考試年度內(nèi)通過全部科目的考試。參加4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過所報科目的考試。

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部四個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目?？荚囋O《房地產(chǎn)基本制度與政策》（含房地產(chǎn)估價相關知識）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例與分析》（開卷）4個科目。考試分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩個半小時。賣房二十大騙局曝光

1、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。

2、現(xiàn)在高價房根本不用首付三成，但是你不要去找大銀行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成8成貸款，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規(guī)，但小銀行卻可以不受限制3、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關系，他們才給你好的房子。

4、廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。5、售樓員會用許多方法來逼你買房(業(yè)內(nèi)叫SP)，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。

6、別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。

7、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能夠存活就不錯了。

8、別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻。

9、別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告。

10、得房率，綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。

11、漏水和外立面的材料根本沒關系，你們要關心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。(上海最適合打樁的是地下33

-35米，這部分土特別好)

12、不要再相信任何獎項，我們公司買到的最大的一個獎是全國人居經(jīng)典獎，是在人民大會堂發(fā)的獎狀，你說大不大？五萬一個嘛！

13、開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導來捧場的。

14、注意，代理公司來代理銷售的樓盤，他們通?；幼疃?，比如排隊買號等，但是開房商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。

15、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風的只有很小一扇，我們說是為了安全，其實是整個上海的開發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。

16、如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

17、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。

18、一個好的施工單位關鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。

19、不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個名字，然后叫物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務，別的其實都由本地公司來管理。

20、不要相信建筑設計是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規(guī)定外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設計，而必須是是外加一個國內(nèi)設計公司來共同設計，但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。房地產(chǎn)的一些基本知識按用途不同分類：居住、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)關于土地使用年限：居住70年；商業(yè)、旅游用地40年；其余50年層數(shù)劃分規(guī)定：低層：1—3層；多層：4—6層；小高層：7—11層；中高層：12—16層；高層：16層以上；超高層：40層以上或者100米以上建筑房地產(chǎn)的一些基本知識五證：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》。兩書：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》房地產(chǎn)市場：地產(chǎn)買賣與租賃市場。產(chǎn)權：產(chǎn)權人對房屋所有權與土地使用權土地使用權：擁有者對土地使用期限，包括開發(fā)權、收益權和處置權。房地產(chǎn)的一些基本知識生地：是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。毛地：城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地熟地：是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設條件的土地。三通一平：水通、電通、路通以及場地平整；七通一平：水通、電通、路通、排水通、排污通、通信通、煤氣通以及場地平整。房地產(chǎn)的一些基本知識紅線圖（宗地圖）：按一定比例尺制作的用意標示一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。由政府土管部門頒發(fā)給使用者，使用者只可在紅線內(nèi)開發(fā)建設總用地面積：城市規(guī)劃部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。包括：建設用地面積、代征道路面積和代征綠化面積建設用地面積（凈用地面積）：城市規(guī)劃部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積房地產(chǎn)的一些基本知識總建筑面積：建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面各層建筑面積和。容積率：總建筑面積與總用地面積之比。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構外圍水平投影面積之和。包括陽臺、地下室、室外樓梯，且有永久上蓋的層高在2.2米以上的永久建筑。建筑密度：用地范圍內(nèi)所有建筑物基地面積和與建設用地面積的比率。房地產(chǎn)的一些基本知識房屋銷售面積：為購買者所購得的套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和套內(nèi)建筑面積：門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、墻體面積和陽臺面積。套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實際能使用的面積，按墻體內(nèi)表面計算。墻體面積：分為公用墻（套間分隔墻，與公用建筑分隔墻和山墻）和非公用墻；前者計入一半的建筑面積，后者全部計入。房地產(chǎn)的一些基本知識陽臺面積計算：按照陽臺外圍和房屋外墻的水平投影計算。原設計為封閉式陽臺，則計為全面積計算；非封閉式陽臺則按半面積計算公攤面積計算：商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為每戶分攤公用建筑面積之和。房地產(chǎn)的一些基本知識公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。（3）公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）房地產(chǎn)的一些基本知識層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離；通常要求為2.7—3m。凈高：層高減去樓板厚度期房：開發(fā)商從取得預售許可證開始到取得房地產(chǎn)權證為止的商品房，此階段消費者可簽訂預售合同?，F(xiàn)房：開發(fā)商辦妥大產(chǎn)權證后的商品房。毛坯房：沒裝修的房，北方也稱為“清水房”。入伙：業(yè)主領取鑰匙，入?。ㄒ卜Q交付）。房地產(chǎn)的一些基本知識契稅：所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，向產(chǎn)權承受人征收的財產(chǎn)稅。征繳契稅的情況：國有土地使用權轉(zhuǎn)讓；房屋出售房屋贈與房屋交換第四章房地產(chǎn)評估

一、教學目的通過本章教學，要求大家了解房地產(chǎn)的特征，理解房地產(chǎn)價值和影響因素，掌握房地產(chǎn)估計的具體方法二、教學要求通過本章的學習，要求在理解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評估的特性、房地產(chǎn)價格及其影響因素的基礎上，了解資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)評估中的運用，具體掌握收益法、市場法、成本法、剩余法在房地產(chǎn)評估中的基本原理與應用.三、重點、難點重點：掌握收益法、市場法、成本法、剩余法在房地產(chǎn)評估中的基本原理與應用難點：剩余法在房地產(chǎn)評估中的基本原理與應用第一節(jié)房地產(chǎn)評估的概述一、土地與土地使用權（一）土地

土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn)

自然供給：地球提供的可利用數(shù)量土地的供給

經(jīng)濟供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給（二）土地的特性

自然特性：①位置固定性 ②質(zhì)量差異性③不可再生性 ④效用永續(xù)性經(jīng)濟特性：①供給稀缺性 ②產(chǎn)權可壟斷性 ③土地利用多方向性④效益級差性（三）土地使用權我國土地所有權與使用權相分離，土地所有權有兩種情況：

城市土地-------所有權屬于國家；農(nóng)村\城市郊區(qū)的土地--------所有權歸農(nóng)民集體所有。土地的使用者不具有土地的所有權，只擁有土地使用權。70年——居住用地國家出讓土地使用權40年——商業(yè)、旅游、娛樂用地50年——其他（工業(yè)、科教文衛(wèi)體）

國家出讓土地使用權的方式：協(xié)議、招標和拍賣土地使用者可將土地使用權再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押申請續(xù)期——最遲于屆滿前一年(指非住宅建設用地，住宅建設用地自動續(xù)期）三、地租理論馬克思的理論認為，地租是土地所有權在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所獲得的地租。如土地出讓金（2）級差地租：

級差地租Ⅰ：由于土地自然差別導致的地租

級差地租Ⅱ：對同一土地連續(xù)投資，投資收益差別所導致的地租級差地租Ⅰ原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租Ⅱ原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。1、位置固定性 2、供求區(qū)域性

房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。3、長期使用性 4、大量投資性5、保值增值性

引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面：(1)對房地產(chǎn)本身進行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設備，改進物業(yè)管理；(2)通貨膨脹；(3)需求增加導致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部經(jīng)濟或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。

6、難以變現(xiàn)性7、政策限制性8、投資風險性

四、房地產(chǎn)的特性除供需原則、替代原則、貢獻原則外，特別要注意的：1、最有效使用原則（即預期原則）——最佳使用指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

2、合法原則

合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。

在合法產(chǎn)權方面，應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù)。在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

五、房地產(chǎn)評估原則六、房地產(chǎn)評估的程序明確評估的基本事項制定工作計劃實地勘察與收集資料測算被估房地產(chǎn)價值綜合分析確定結(jié)果撰寫評估報告簽訂評估合同確定評估基準日了解評估對象明確評估目的歸檔保管

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及影響因素一、房地產(chǎn)價格的種類

1、根據(jù)權益不同分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格2、根據(jù)價格形成方式分為市場交易價格、評估價格

其中房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易地價、課稅價格等幾種。土地價格簡稱地價，通常指空地的價格。3、根據(jù)房地產(chǎn)的實物形態(tài)可分為土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn)合一）價格

基準地價（一級市場價格）是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格?；鶞实貎r評估以城市為單位進行?；鶞实貎r由政府以文件下達公布。標定地價（一級市場價格）是市、縣政府根據(jù)需要評估的、正常地產(chǎn)市場中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進行評估得到，也可以按市場交易資料，直接進行評估得到。交易地價（二級市場價格）是地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。課稅價格（二級市場價格）是政府為征收有關土地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課稅基礎的價格。課稅價格的確定與課稅政策密切相關。4、按房地產(chǎn)價格表示單位分:房地產(chǎn)總價格：土地---------單位地價

單位價格------建筑物------單位建筑面積的建筑物價格房地產(chǎn)------單位建筑面積的房地產(chǎn)價格樓面地價-------單位建筑面積地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率

樓面地價＝土地單價÷容積率其中：容積率=建筑總面積/土地總面積建筑密度(建筑覆蓋率)＝（建筑物底層面積÷建筑占地總面積）×100％例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟5、其它價格類型。公告地價、申報地價二、房地產(chǎn)價格的特征1、房地產(chǎn)價格是權益價格；2、房地產(chǎn)價格與用途有關；3、房地產(chǎn)價格具有個別性；4、房地產(chǎn)價格具有可比性。二、影響因素

經(jīng)濟發(fā)展——經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、國民收入、物價指數(shù)等經(jīng)濟財政金融——利率水平與土地的價格成反比產(chǎn)業(yè)結(jié)構人口——數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價正相關家庭規(guī)?！彝バ⌒突≌讛?shù)需求增大→漲價社會房地產(chǎn)投機教育科研水平和治安社會福利土地制度+住房制度+地價政策城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略行政稅收政策、投資政策隸屬關系變更交通管制心理——一般因素——區(qū)域因素總體上：1、商服繁華因素：2、道路通達因素：3、公交便捷因素：4、城市設施狀況因素基礎設施，生活設施，文體娛樂設施5、環(huán)境狀況因素：自然環(huán)境和人文環(huán)境各種噪聲，環(huán)境污染，視覺環(huán)境影響住宅房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：日照、風向等氣候條件；當?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設施狀況；學校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境狀況；影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度；顧客來源及購買力狀況；顧客的交通手段及交通狀況；營業(yè)類別及競爭裝況；經(jīng)營者的創(chuàng)造力及資信狀況；土地利用的管制狀況等。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：道路、港口、鐵路等運輸設施的便利程度及建設裝況；動力供應和供排水狀況；勞動力市場的供應狀況；與關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關系；與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況；政府行政上的指導與管制，如排污限制?！獋€別因素

區(qū)位:宗地位置優(yōu)則價高面積、寬度、深度:臨街較寬則價高、深度淺則價高形狀:矩形價高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價高土地（宗地）地力、地質(zhì)（正比）、地勢（高則價高）、地形（平坦高）容積率:與地價同方向變動但一般不呈線性關系用途:商業(yè)用地地價≥住宅≥工業(yè)土地使用年期面積+結(jié)構+材料等:影響成本設計、設施:是否與功能相適應建筑物施工質(zhì)量:影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性法律限制:城市規(guī)劃、建筑法規(guī)環(huán)境協(xié)調(diào):是否最佳使用第三節(jié)收益法商場寫字樓旅館公寓一、基本思路及適用范圍（一）概念——又稱收益還原法，是指在估算不動產(chǎn)未來預期收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來收益還原為評估基準日收益總和的一種方法。（二）適用范圍——有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營不動產(chǎn)估價。政府機關、學校、公園等公用性房地產(chǎn)價格評估大多不適用（三）、基本思路以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大?、讷@得凈收益的可靠性③獲得凈收益期限的長短3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，價值越高，反之越低；凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，價值就越高，反之越低③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，價值就越高，反之越低二、凈收益

（一）含義

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。區(qū)分實際凈收益和客觀凈收益。只有凈觀純收益才能作為評估的依據(jù)。

凈收益由總收益扣除總費用求得。

實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如：1.當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；2.當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；3.收益權利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；4.土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，同時還必須支付有關稅、費，凈收益為負值。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。我們把這個收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關的各種設施，勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是被評估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)

生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方式和最佳利用程度。在確定收益值時，

（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

（2）需對市場走勢作準確的預測；

（3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

（三）客觀總費用

總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如裝修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應該是客觀費用?？陀^費用非實際費用。稅金

管理費維修費保險費

三、資本化率

資本化率又稱還原利率、本金化率，它是決定評估價格的最關鍵的因素。資本化率的每個微小變動，都會使評估價格發(fā)生顯著變化。因此，要求確定的資本化率的精度要遠遠高于純收益的精度。（一）資本化率的實質(zhì)

收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資行為。資本化率的大小同投資風險的大小成正相關的關系。資本化率越高，投資風險越大，在純收益不變的情況下，房地產(chǎn)價格越低。處于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時間的房地產(chǎn)，投資風險各不相同，因此，資本化率也各不相同。

實質(zhì)——房地產(chǎn)投資收益率（二）求取資本化率的方法1、凈收益與售價比率法（市場提取法）

評估人員搜集市場上近期交易的與被評估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反算出它們各自的資本化率。這種方法運用的是基于房地產(chǎn)商品的替代性。

[案例1]在房地產(chǎn)市場中所收集到5個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例：純收益與售價交易實例對以上5個可比實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到資本化率為：r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5=7.32％2安全利率加風險調(diào)整值法——通常選擇銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)房地產(chǎn)的風險因素確定調(diào)整值。（風險調(diào)整值的確定主觀性太強，不易掌握）3、各種投資收益率排序插入法（三）資本化率的種類1、綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采取的資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的價格，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2、建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價格。這時采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。3、土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價格。這時采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系，可用公式表示如下：

式中：

r——綜合資本化率r1——土地資本化率r2——建筑物資本化率x——土地價格占房地產(chǎn)價格的比例y——建筑物價格占房地產(chǎn)價格的比例L——土地價格B——建筑物價格（四）收益期的確定

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地——土地使用權年限一般先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費＋維修費＋保險費＋稅金＋空房損失費（二）單獨評估土地的價格

1、由土地收益評估土地價格(適用于空地出租)土地價格＝土地純收益/土地資本化率土地凈收益＝土地總收益－土地總費用土地總費用＝管理費＋維護費＋稅金2、由房地產(chǎn)收益評估土地價格。（1）土地價格＝房地產(chǎn)價格－建筑物現(xiàn)值（2）土地價格＝（房地產(chǎn)凈收益－建筑物凈收益）/土地資本化率（三）單獨評估建筑物的價格

1、建筑物價格＝房地產(chǎn)價格－土地價格2、建筑物價格＝（房地產(chǎn)凈收益－土地凈收益）/建筑物資本化率注意：以上所列計算公式均假設土地使用期為無限年期，但在評估實務中應注意土地使用的有限年限，進行相應的有限年期計算。六、應用舉例[案例3]有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10％，預計未來前5年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價格。解：P=+

+[1-]＝216.1萬元返回

[案例4]某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑物重置成本價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費用為年租金的3.5％，維修費為重置成本的1.5％，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置成本的0.2%，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價格。解：（1）選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。（2）計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元

（3）計算總費用總收益應該為客觀收益而不是實際收益。①年管理費＝486000×3.5％＝17010元②年維修費＝2500×900×1.5％＝33750元③年稅金＝20×900＝18000元④年保險費＝2500×900×0.2%=4500元年總費用＝①＋②＋③＋④＝73260元

（4）計算房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740元計算年（折舊費）貶值額。年（折舊費）貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條的規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房屋使用者可使用的年期為48年（50-2），并且不計殘值，視為土地使用權年限屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（5）計算房屋純收益①計算年折舊費年折舊額=建筑物重置價/使用年限

==46875（元）②計算房屋現(xiàn)值

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年限＝2500×900－46875×4＝2062500元③計算房屋純收益房屋純收益＝房屋現(xiàn)值÷年金現(xiàn)值系數(shù)＝2062500÷（P/A8%，44）＝170778元

（6）計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－170778＝241962元（7）計算土地使用權價格。土地使用權在2008年3月的剩余使用年限為50－6＝44年

V=

或=241962×（PVIFA8%，44）=3280499（元）單價＝3280499÷500＝6561（元）返回第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路

市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應用的經(jīng)典評估方法。由市場法得到的價格，稱為比準價格。

市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價格。二、適用范圍市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：1.沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4.風景名勝區(qū)土地；5.圖書館、體育館、學校用地等。

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：P=P’×A×B×C×D式中：

P——被評估房地產(chǎn)評估價格P’——可比交易實例價格A——交易情況修正系數(shù)B——交易日期修正系數(shù)C——區(qū)域因素修正系數(shù)D——個別因素修正系數(shù)

四、操作步驟（一）交易資料收集（二）可比交易案例確定（三）因素修正1.交易情況修正。（1）有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。（3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。如果可比實例比正常高就＋，低就-。

通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格.修正交易中特殊情況和個別因素。計算公式為：例3為評估某宗地H的地產(chǎn)價格，選取了M、N兩個參照地塊交易實例。已知M地塊的交易性質(zhì)為訴訟抵債，其土地使用權交易價格為3400元/平方米，N地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權，拍賣價格為4500元/平方米；且經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，M地塊價格比正常情況低了10%，而N地塊拍賣價格則高出正常情況的16%，則有：2、交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差。需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準日的房地產(chǎn)價格。主要通過物價指數(shù)來修正

房地產(chǎn)價格變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式如下：

價格指數(shù)有定基和環(huán)比兩種。

如：(1)建筑造價指數(shù)或變動率；(2)建筑材料價格指數(shù)或變動率；(3)建筑人工費指數(shù)或變動率；(4)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率一般國土部門都會發(fā)布地價指數(shù)，比如這個月比上個月土地價格增長多少、今年比去年增長多少，另外，若是當?shù)貨]有發(fā)布該地區(qū)地價指數(shù)，可以參考當?shù)氐奈飪r變動指數(shù)

例4：

現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%。則對該可比實例進行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價格為：P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6

=6681元/平方米例5.4.2續(xù)前例，假設待估宗地H的評估期基準日為2001年7月1日，M地塊的交易日為2000年8月1日，N地塊的交易日期為2000年9月30日。又據(jù)有關統(tǒng)計資料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地產(chǎn)業(yè)的價格平均每月上漲0.3%，則上述M、N地塊經(jīng)日期修正后的價格分別為：3、區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括：

繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等。(交易實例當時的區(qū)域因素狀況）一般采用多因素評定法

(使用打分的方法。既可采用直接比較法，也可采用間接比較法）例5.4.3續(xù)前例，假設上述待估地產(chǎn)和參照實例M、N都屬于商業(yè)用地，運用直接法對地塊H進行區(qū)域因素修正的結(jié)果見表：4、個別因素修正土地方面的個別因素修正的內(nèi)容有：

面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管理條件等。建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容有：

新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構、樓層、朝向等。修正方法與區(qū)域因素基本相同。例5.4.4假設上述地塊H、M、N的面積分別為8000、8760、6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個別因素比較結(jié)果見表：5、容積率因素修正在一定范圍內(nèi)，容積率與地價成同方向變化，但不是線性關系。根據(jù)容積率與地價的關系，編制容積率地價指數(shù)表。如下例舉例5.4.5這個是基準地價修正體系的組成部分，隨著基準地價修正體系一起發(fā)布，因不同地區(qū)而異，但同一地區(qū)內(nèi)多大的容積率取多大的修正系數(shù)都有規(guī)定，是固定的。例：容積率地價指數(shù)表的編制如：某類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1~1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1.0時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。要求編制容積率地價指數(shù)表。例5.4.5續(xù)前例，假設政府城市規(guī)劃對H、M、N三地塊的容積率最高限額依次為8、10、9，則查《容積率地價指數(shù)表》可計算參照實例M、N的容積率修正率分別為：6、土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：

K=

式中：

K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)

r——還原率

m——被估對象的使用年期

n——可比實例的使用年期土地使用年期修正后地價＝比較實例價格×K公式的分子分母各除以r后，K就是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。

[案例7]若選擇的可比較案例成交價為每平方米1000元，對應使用年期為30年。而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為8％，則年期修正如下：土地使用年期修正后的地價

=1000×=872(元/平方米)（四）房地產(chǎn)價格的確定下一頁五．應用舉例[案例8]有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地：成交價的單位為：元/平方米該城市地價指數(shù)表：

另據(jù)調(diào)查，該市此類用地與地價的關系為：當容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5％；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3％。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗土地2002年的價格解：1．建立容積率地價指數(shù)表

2．案例修正計算

A.

680×=620B.

610×=627

C.

700×=623

D.

680×=755E.

750×=638

F.700×=6333．評估結(jié)果案例D的值為異常值，應予以刪除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）例題有一待估宗地，剩余使用年限為30年，還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C三宗土地交易實例，具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較，以評估標的為基準確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率為1.5～2之間時，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市2005～2008年，每年較上一年上漲1%。要求：試根據(jù)上述條件評估該待估宗地2008年1月的價值。

請同學們思考如下問題：房地產(chǎn)的成本包括哪些呢？什么情況下需要采用成本法評估呢？第五節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路：

--------重置一宗效用相同的房地產(chǎn)二、適用范圍：

--------無收益、少交易的特殊性房地產(chǎn)三、土地評估的成本法分為：1、征地費用：國家征用集體土地而支付的。包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費、新菜地開發(fā)基金等

2、拆遷費用：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息

+利潤+土地增值收益（一）土地取得費：向原土地使用者支付的費用。1、基礎設施配套費如“三通一平”：通水、通路、通電、平整地面

“七通一平”：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。2、公共事業(yè)建設配套費用指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施的費用

3、小區(qū)開發(fā)配套費

公衛(wèi)，休閑亭，健身器材，球場，非機動車停放區(qū)（電動車充電站），監(jiān)控等。（二）土地開發(fā)費（三）投資利息：即資金時間價值

注意：全部資金（自有資金和借入資金）都要計算利息土地取得費的計息期：開發(fā)期+銷售期土地開發(fā)費的計息期：開發(fā)期的一半（均勻投入）+銷售期（四）投資利潤和稅費：

利潤：（土地取得費+土地開發(fā)費）×投資利潤率或：開發(fā)后地價×銷售利潤率稅費（國家政策法規(guī)確定）（五）土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地增值收益由于發(fā)展權帶來的，歸土地所有者、土地投資者和土地使用者之間合理分配。土地增值收益=前幾項成本價格×土地增值收益（一般為10%-25%）

四、新建房地產(chǎn)評估的成本法成本法評估新建房地產(chǎn)需要考慮貶值嗎？

新建房地產(chǎn)價格=土地取得費+開發(fā)成本+管理費用+利息+銷售稅費+正常利潤注意：由于評估基準日是開發(fā)建成日，無需計算貶值。[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。

案例2某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費用(含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35％，開發(fā)商要求的投資回報率為10％，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5％，銀行貸款年利率為6％，試評估該土地的價格。該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。(1)計算土地取得費土地取得費＝10萬元／畝＝150(元/平方米)

1畝=667平方米(2)計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費＝2億元／平方公里＝200(元/平方米)(3)計算投資利息土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入。案例2(續(xù))土地取得費利息＝150×[（1＋6％）2－1]＝18.54（元/平方米）土地開發(fā)費利息＝200×35％×[（1＋6％）1.5－1]＋200×65％×[（1＋6％）0.5－1]＝10.23（元/平方米）(4)計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝[(1)＋(2)]×10％＝35（元/平方米）(5)計算土地價格土地單價＝[(1)十(2)十(3)＋(4)]×(1＋15％)＝(150＋200＋18．54十10．23＋35)×(1＋15％)＝475．84(元／平方米)土地總價＝475．84×15000=7137600(元)該宗地單價為475．84元/平方米，總價為7137600元。返回五、舊建筑物評估的成本法操作步驟舊建筑物價格的現(xiàn)值可以通過下列公式計算得到：建筑物價格＝重置成本－建筑物貶值額重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個與原建筑物功能結(jié)構基本相同的建筑物的成本。重置成本應當包括利息、利潤和稅費。

下一頁建筑物貶值額包括哪些？1、估算建筑物的實體性貶值（1）直線折舊法（使用年限法）直線折舊法又稱定額法，假設建筑物的價值損耗是均勻的，即在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊額為：

D=

式中：D—每年的年折舊額C—建筑物的重新建造成本S--建筑物的凈殘值，即建筑物在達到耐用年限后的剩余價值扣除舊建筑物拆除、清理等處理費用后所剩余的價值；N--建筑物的耐用年限；R--建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值V＝800000（320×2500）－19200×7＝665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構： 60年，0％磚混結(jié)構一等： 50年，2％磚混結(jié)構二等： 50年，2％磚木結(jié)構一等： 40年，6％磚木結(jié)構二等： 40年，4％磚木結(jié)構三等： 40年，3％簡易結(jié)構： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）成新率（打分法、觀察法）成新率＝結(jié)構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B不同結(jié)構類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構混合結(jié)構磚木結(jié)構其他結(jié)構結(jié)構部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

例題1：某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。

例題2

某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎作10％的減價修正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元2：建筑物功能性貶值的分析測算1)建筑物用途與使用強度不合理是相對于所占用的土地的最佳使用而言。2)建筑物的設計以及結(jié)構上的缺陷，將導致建筑物不能充分發(fā)揮其應有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。在資產(chǎn)評估中，土地使用權的評估通常以其最佳利用為依據(jù)，土地和建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失一般由建筑物的功能性貶值體現(xiàn)。不合理的設計及結(jié)構可能出現(xiàn)建筑物面積較大，有效使用面積較小——價值損失——功能性貶值的表現(xiàn)3)建筑物的裝修、設備與其總體功能的不協(xié)調(diào)建筑物豪華裝修和設備超標準安裝使用——建筑物使用價值增加不明顯——建筑物局部功能浪費——部分價值得不到實現(xiàn)。3：建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值一般伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少；工業(yè)用房大量閑置——導致建筑物的收益下降第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法一、基本思路剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法或預期開發(fā)法。剩余法是將被評估地產(chǎn)的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被評估地產(chǎn)或房產(chǎn)價格的方法。地價=預期樓價—建筑費—專業(yè)費—銷售費—利息—稅費—利潤

主要適用于土地評估.二、適用范圍剩余法主要適用于下列房地產(chǎn)的估價：

1、待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等。2、將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價3、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。三、計算公式：傳統(tǒng)法：采用計算利息的方式地價=預期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤四、操作步驟1、調(diào)查基本情況——規(guī)劃等限制條件+位置+自然情況+公共設施+權利狀況2、確定最佳開發(fā)利用方式——最佳土地用途+容積率+覆蓋率+高度+檔次等3、預測樓價——出售總價或出租收益現(xiàn)值4、估算成本費用——建筑費+專業(yè)費+利息+稅費+租售費用利息:即預付資本（地價+建筑費用+專業(yè)費用）的融資成本其中:地價計息期——整個工期（建造期、空置期、銷售期）開發(fā)費及專業(yè)費計息期——一半建造期、空置期、銷售期5、確定合理利潤利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）×投資利潤率6、估算待估土地價格例5-10根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月租金純收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為（假設房屋收益年期為無限年期）：年純收益=300×12×5000×80%=1440萬元總價=1440/8%=18000萬元五、應用舉例

[案例]有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2．5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元／平方米，銷售費用為樓價的2．5％，銷售稅費為樓價的6．5％，當?shù)劂y行年貸款利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤率為10％。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。(1)確定評估方法。現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估。計算公式為：地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費－利息－銷售稅費(2)計算樓價:樓價＝2000×2.5×9000=45000000(元)(3)計算建筑費和專業(yè)費:建筑費＝3000×2000×2.5＝15000000(元)專業(yè)費＝建筑費×10％＝15000000×10％＝1500000(元)案例(續(xù))(4)計算銷售費用和稅費。銷售費用=45000000×2.5％＝1125000（元）銷售稅費=45000000×6.5％＝2925000（元）(5)計算利潤:利潤＝（地價＋建筑費＋專業(yè)費)×10％=(地價十16500000)×10％(6)計算利息。利息＝地價×[(1＋6％)2－1]十(15000000＋1500000)×[(1＋6％)－1]＝0．1236×地價十990000

案例(續(xù))(7)求取地價地價=45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地價－1650000－0.1236×地價－990000地價＝21810000／1.2236＝17824452(元)（8）評估結(jié)果。單位地價＝17824452/2000＝8912(元／平方米)樓面地價＝8912/2.5＝3565(元／平方米)※若考慮資金時間價值，又該如何計算呢？在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中利息和利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風險收益部分（利潤）。

五、剩余法——現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

例:

需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價值該宗土地的面積為5000㎡，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設計等專業(yè)費用為建筑安裝工程費的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費、專業(yè)費用，第二年需要投入40％；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2％，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6％，預計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2004年9月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12％)。（1）開發(fā)完成后的總價值＝2000×5000×2÷(1＋12%)2

＝1594.39(萬元)（2）建筑安裝工程費等＝800×(1＋12％)×5000×2×【60％÷（1+12%）0.5＋40%÷（1+12%）1.5】＝810.36(萬元)（3）銷售費用和銷售稅費總額＝1594.39×(2％+6％)＝127.55(萬元)（4）該宗土地的總價＝1594.39－810.36－127.55＝656.48(萬元)

土地單價＝1312.96(元／㎡)

樓面地價＝656.48(元／㎡)基準地價修正法——將基準地價作為市場比較法中的“可比實例”，然后對基準地價進行交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，得到某一宗地價格的評估方法。第六節(jié)基準地價修正系數(shù)法基準地價是按照城市級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格具有政府公告作用區(qū)域內(nèi)土地使用權的平均價格考慮被評估土地的具體因素基準地價直接查詢相關網(wǎng)站或基準地價圖表基準地價修正法的適用范圍1．適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地評估。2．基準地價修正法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。3．基準地價修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。二、基準地價修正系數(shù)法的基本思路基本原理：替代原理，是市場法的一種特殊形態(tài)

市場法：以土地交易實例為參照物，基····法：以基準地價的平均條件為參照物，屬于一個虛擬的“參照物”。

地價=待估宗地所處地段的基準地價×區(qū)域修

正系數(shù)×年限修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)三、適用范圍適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，可以進行大批量宗地地價的評估

一輔助方法被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)哈爾濱市規(guī)劃土地管理局哈爾濱市物價局哈爾濱市財政局聯(lián)合下發(fā)文件《哈爾濱市市區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓基準地價》隨時間推移，地價水平變化第八節(jié)在建工程評估一、在建工程的含義與特點在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設項目，以及為建設項目備用的材料、設備等資產(chǎn)。在建工程的評估與單獨的土地、已建成的房地產(chǎn)以及為工程準備的機器設備評估有一定的區(qū)別。1．在建工程情況復雜。2．在建工程之間可比性較差。3．在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。4．建設工期長短差別較大。5．在建工程的價格受后續(xù)工程的影響。

二、在建工程評估的資料收集與分析

通過收集與在建工程評估有關的資料，確定被估在建工程的合法性，分析在建工程有關技術和經(jīng)濟指標。第一，收集與被估在建工程有關的政府批準文件和工程其他詳細資料。第二，評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進度和工程形象進度，明確工程竣工、達到交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度計劃相符。第三，了解開發(fā)商有關情況，檢查工程質(zhì)量。第四，收集有關法定參數(shù)。三、在建工程評估的主要方法(一)形象進度法形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價格的方法。

在建工程價格＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進度百分比×(1—折扣率)其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，一般可采用市場法或收益法評估。工程形象進度百分比＝[(實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量)／總工程量]×100％

折扣率的確定應考慮營銷支出、廣告費和風險收益等因素。(二)成本法成本法評估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價格的方法。在建工程價格＝土地取得費用＋專業(yè)費用＋建造建筑物費用十正常利稅其中，取得土地費用可以采用成本法、市場法等進行評估。專業(yè)費用包括咨詢、規(guī)劃、設計等費用。建造建筑物費用是指在評估基準日在建工程已經(jīng)耗費的各項必要建造費用之和。(三)假設開發(fā)法

用假設開發(fā)法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價格時，將被估在建工程預期開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以確定被估在建工程價格的一種評估方法。

在建工程價格＝房地產(chǎn)預期售價—(后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費用＋正常利稅)房地產(chǎn)預期售價可以采用市場法或收益法評估。

四、在建工程評估方法的選擇根據(jù)在建工程的上述特點，在建工程評估一般根據(jù)工程形象進度，選用適用的方法進行評估。1．整個建設工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估，按在建工程建成后的房地產(chǎn)的市場價值結(jié)合工程形象進度作適當扣減作為其評估值。2．對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設開發(fā)法進行評估。3．屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。本章例題：例1某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。答案：根據(jù)題意該房屋價格=970×(1+l％)(1+2％)(1+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)例題2：某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格預計比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn)2001年