合肥商業(yè)案例卡

一、1912案例二、豆瓣匯案例三、中隱于市案例四、加僑國際廣場案例1912項目介紹一合肥1912街總投資約6億元，體量8.3萬㎡，是南京一九一二集團跨省發(fā)展的第一站。與南京1912街的區(qū)別在于，除酒吧、餐飲、休閑外，還有影院、精品酒店、主題水療會所。南京1912酒吧街的成功給了合肥1912酒吧街一個優(yōu)秀的范例。1912定位二合肥金大地?1912項目作為南京1912的升級版，由酒店、休閑、餐飲、文化各種商業(yè)業(yè)態(tài)組成。是南京1912集團跨省發(fā)展的第一站，合肥首個集聚型文化休閑主題街區(qū)。項目規(guī)劃設計汲取徽派建筑文化精髓，融合現(xiàn)代商業(yè)主題元素，以“鑒古不泥古，神似而形勝”的原則，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代，民族與國際的對話。街區(qū)建筑三項目規(guī)劃在硬件上為街區(qū)精神打下基礎。但建筑為全新建設，缺少文化底蘊，加上運營缺失，內(nèi)涵稍顯薄弱，“皖風徽韻”形似神不似。動線規(guī)劃為“井”字形的魚骨狀設計：由兩條主動線連接東西，南北次動線貫穿其中，主次清晰，通達性強利于商戶的可達性，從而增加消費的機會。但分散的格局同時分流了人群，人氣難以聚集。街區(qū)動線四業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量占比面積（m2）面積占比餐飲1742.5%16194.325%休閑娛樂1025%2274635.5%購物12%410.06%酒吧922.5%10071.1215.72%銀行12%11601.81%酒店25%1384821.62%酒吧22.5%休閑娛樂25%其他7%餐飲17家，占比42%，面積達到1.6萬平方，占總體面積的25%；娛樂10家，占比25%，面積達到2.2萬平方，占總體面積的35%；酒吧9家，占比22%，面具約為1萬方，占總體面積的15.72%；酒店2家，占比5%，面積達到1.3萬方，占總體面積的21.62%。購物與服務類業(yè)態(tài)各一家，各占比2%。共占總體面積的1.87%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)較大比例，而購物與服務類業(yè)態(tài)明顯較少，由此造成目前1912營業(yè)時間局限性的缺點。街區(qū)業(yè)態(tài)分析五街區(qū)租金分析六商管公司金大地1912商管公司物業(yè)費、運營費8元/㎡商鋪面積450、900~2000平方米免租期2個月到2個半月合同簽約期3年租金遞增幅度每年遞增5%租金一樓160-180、二樓80、三樓60元/平方米入駐品牌俏江南、藍槍魚、星巴克咖啡、青年餐廳備注關于租金、合同日期和免租期可以再商談，由于多數(shù)商鋪都在二次招商，所以開發(fā)商準備把商鋪化成小面積商鋪出租，降低商戶的經(jīng)營成本。初衷：以“鑒古不泥古，神似而形勝”的原則，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代，民族與國際的對話?，F(xiàn)狀：部分酒吧業(yè)態(tài)的相繼關門停業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營慘淡，向市場傳遞“叫好不叫座”的聲音。出現(xiàn)問題原因：1、雖以安徽文化作為載體，但除建筑外并無體現(xiàn)；2、業(yè)態(tài)消費水平整體偏高，局限消費客群；3、缺少零售業(yè)態(tài)支撐，消費形式過于單一；4、消費時間過于集中，無法形成全天候消費；5、商管公司運營能力欠缺。金大地1912一、1912案例二、豆瓣匯案例三、中隱于市案例四、加僑國際廣場案例豆瓣匯步行街位于濉溪路與合瓦路交口，建筑總面積為13500㎡；步行街總長178米，街寬13-25米不等；共有4條街區(qū)：東瓣街、西瓣街、方巷子、興巷子。有5類門店：餐飲休閑、創(chuàng)意DIY、家居裝飾、個人扮美、收藏愛好。豆瓣匯項目介紹一豆瓣匯定位為新小資主題步行街，室外小資格調新天地+室內(nèi)徽風古韻商業(yè)街豆瓣匯定位二外街上有各色小品、休閑區(qū)、遮陽傘、花箱、花燈樹等，雖有些特色但不夠精致，街道略顯雜亂街區(qū)景觀三內(nèi)街以百年前廬州小巷為基調，內(nèi)有青石板路、門匾宮燈、石獅門神等，但過于仿古，造成購物環(huán)境較沉悶壓抑街區(qū)建筑四售后返租，由安徽無限度商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，外街統(tǒng)一經(jīng)營5年，內(nèi)街二、三層統(tǒng)一經(jīng)營10年，招商由商管公司統(tǒng)一操作；業(yè)主前2年的返租比例為6%，3~10年返租比例為8%，每年額外享受一定比例分紅。項目外街內(nèi)街二層內(nèi)街三層建筑面積40-360㎡8-30㎡8-30㎡2011年銷售情況僅剩1套80%售完（均價2.5萬/㎡）80%售完（均價2萬/㎡）目前銷售情況僅剩1套（4.2萬*80㎡）100%售完100%售完2012年招商情況90%100%100%目前招商情況90%80%50%目前月租金150元/㎡120元/㎡100元/㎡通過表中數(shù)據(jù)可見，豆瓣匯在銷售和招商初期很受歡迎，但目前商家檔次不一、更替頻繁，商街人氣不足、運營不佳，距離當初定位越來越遙遠。租金優(yōu)惠：第1年交4免8，第2年交6免6，第3年交8免4運營模式五豆瓣匯+方興巷子初衷：以百年前廬州小巷為基調的特色街巷，讓小資與歷史無限交融?，F(xiàn)狀：經(jīng)營慘淡，街區(qū)人氣慘淡，初期入駐的特色商家紛紛撤離，衛(wèi)生條件與停車與當初定位大相徑庭。出現(xiàn)問題原因：1、內(nèi)街純徽式設計沉悶壓抑，室內(nèi)燈光昏暗，不能為消費者營造輕松享受的氛圍；2、在人流動線上，不能有效地將外街人流導入內(nèi)街；3、運營階段，無推廣動作，消費者認知度不夠；4、商管公司運營管理能力欠缺，任憑街區(qū)發(fā)展無強勢管理態(tài)度。一、1912案例二、豆瓣匯案例三、中隱于市案例四、加僑國際廣場案例中隱于市項目介紹一位置合肥曙光北路109號，安徽省人大會議中心東側持有單位合肥市包河區(qū)蕪湖路街道辦事處運營管理公司博滿堂投資管理有限公司輻射商圈百腦匯電子經(jīng)濟商圈，社區(qū)高端生活配套商圈，蘭亭公寓商圈，省人大政務商圈，屯溪路小學區(qū)商圈街區(qū)功能分區(qū)都市時尚區(qū)、創(chuàng)藝時尚區(qū)、人文休閑區(qū)、創(chuàng)意休閑區(qū)、創(chuàng)意用品區(qū)中隱于市定位二街區(qū)定位：融文化、時尚、創(chuàng)意、消費為一體的城市主題型文化休閑商業(yè)街區(qū)。客群定位：整個街區(qū)定位為商務人群、政界人士、高端白領、城市小資、外籍人士、城市游客等的駐足之地。合肥首席城市懷舊人文休閑街區(qū)——中隱于市，根據(jù)曙光路老建筑的原有布局，外立面改造采取了《東西均》理念，融入了“新徽派”創(chuàng)意元素的建筑風格。結合業(yè)態(tài)的策劃屬性和使用價值。融文化、時尚、創(chuàng)意、消量身定制每棟建筑的視覺價值費為一體的城市主題型文化休閑商業(yè)街區(qū)。西側的外立面改造將南歐小資的創(chuàng)意文化元素融入建筑中，簡潔明快的色彩搭配，組成了大面積的視覺沖擊，并與對面的東側外立面形成視覺呼應。街區(qū)建筑文化特色三業(yè)態(tài)租金情況四業(yè)態(tài)分布主題書吧，獨立音像店，主題花店，文化私人會所，DIY手工坊，動漫創(chuàng)意文品，主題餐飲、客棧，零售、精品超市，休閑飲品，創(chuàng)意工作室，創(chuàng)意百貨零售等各業(yè)態(tài)比例主力商家品牌造船廠咖啡館、入駐商家數(shù)量租金150元╱㎡╱月租金遞增物業(yè)費6-7元╱㎡╱月文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)特色五創(chuàng)意主題活動以白石客棧作為創(chuàng)意文化熱點休閑體驗的國際化傳統(tǒng)+現(xiàn)代體驗式街區(qū)創(chuàng)意文化商業(yè)典范傳統(tǒng)消費的提檔升級學術接待的首選文化消遣的品牌地中隱于市涵蓋了國際國內(nèi)最前沿的主題商業(yè)文化；跨領域、跨地區(qū)、跨品種的餐飲文化；品質休閑文化等，并進行有機地結合，以最佳比例在街區(qū)安置穿插，整體協(xié)調迸發(fā)出別具特色、凸現(xiàn)文化底蘊與時尚的創(chuàng)意街區(qū)風情。24項目動態(tài)六開工2013.3項目節(jié)點時間：2013.5面子改造外立面改造完成2013.12.25曙光北路在9月份回歸該區(qū)域曾有的文化氣息，沿街店鋪開街項目啟動儀式在合肥市屯溪路與曙光路交口人大會議廳圓滿舉行，正式營業(yè)創(chuàng)意峰會沿街商鋪開街正式營業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討峰會在合肥召開2013.72013.93月份開始開工改造舊房一、1912案例二、豆瓣匯案例三、中隱于市案例四、加僑國際廣場案例項目概況位置馬鞍山與南二環(huán)路交口向西300米商圈高鐵站，軌道商業(yè)建筑面積16.8萬㎡商鋪層高/柱距5.1M（部分挑高8.3M）商鋪類型商業(yè)街商鋪車位900-1000個主力戶型20-200㎡總體量近20萬㎡開盤時間2013年12月下旬開發(fā)商合肥加僑置業(yè)有限公司項目包括一座商業(yè)購物中心、兩座寫字樓和、一座公寓。1#,2#為連體沿街商鋪,地下一層，地上四層;4F自持，其余可售。A、B為寫字樓，A座裙樓商業(yè)計劃出售，B座裙樓商業(yè)確定自持。C為28層的精裝公寓（或改為微型寫字樓）。項目整體商業(yè)面積約9萬方，60%自持，約5.4萬方，可售商業(yè)面積約3.6萬方。地下商業(yè)面積2萬方，可售1萬方。自持部分為永輝超市，9千多方。1#2#3#5#ABC項目介紹一區(qū)位：包河區(qū)南二環(huán)與馬鞍山路交口交通：地鐵軌道站點，南二環(huán)和馬鞍山路交叉口周邊資源：住宅，綠地中心，罍街地塊面積：52.3畝，總建面約20萬平方米項目區(qū)位二地塊競得2013.2.28拿地單價：621萬/畝成交總價：2.55億項目規(guī)劃：商業(yè)樓面價：2024.8元/平容積率≤4.6綠地率≥20%

溢價率：55.2%項目節(jié)點時間：2013.9.28臨時售樓中心開放位于南二環(huán)與寧國路交口向東200米，信達好弟坊一樓。2013.11.17辦理VIP會員卡加入加僑會，享受開盤1%優(yōu)惠。首次開盤開盤推出1#樓-1至3層20-200㎡商鋪房源，共676套。預計2015年底交付。2013.12.28招商品牌發(fā)布會暨簽約儀式地點：同慶樓廬州府酒店城市論壇公開認籌商業(yè)品牌發(fā)布會聚焦軌道經(jīng)歷，論道地鐵財富地點：包河區(qū)萬達威斯汀酒店2013.10.272013.11.9銷售動態(tài)三宣傳語：地鐵一響，財富必漲2013年9月至2013年12月，開盤前4個月投入兩千萬營銷費用，在合肥市場做全鋪蓋宣傳。渠道：外展點——國購廣場，金鷹購物中心，戶外大牌——三孝口，五里墩，南二環(huán)，等等短信——短信群發(fā)鋪蓋全市活動——城市論壇，商業(yè)品牌發(fā)布會等。。。。。。

宣傳推廣四招商簽約品牌：九江銀行、永輝超市、成龍影城、必勝客、肯德基、屈臣氏、晉家門、韓風炭火烤肉、萬麗服飾、伊芙麗、芒果.泰、馬來街、乖乖真棒兒童主題樂園等2013年11月17日，在同慶樓廬州府酒店舉辦“加僑國際廣場商業(yè)品牌發(fā)布會”。加僑國際廣場60%商業(yè)自持，且在2013年11月，項目開盤前已確定了引進永輝超市（9000多方），成龍影院（3000多方），海底撈、外婆家等其他多個品牌餐飲娛樂商家。

招商動作五商業(yè)一層鋪位圖鋪位面積劃分小，總價低利于降低投資門檻，擴大投資客群，但不利于后期運營管理。物業(yè)類型已推出樓棟/套數(shù)成交均價開盤優(yōu)惠在售戶型公攤剩余可售套數(shù)待推出樓棟/套數(shù)商業(yè)1#/-1至3F/676套1.8-6萬元/㎡，均價2.5萬/㎡按揭可享99折，全款98折優(yōu)惠20-200㎡；主力戶型40-50㎡沿街3%，1F內(nèi)鋪22%，-1、2、3F約45%約200套計劃推出2#商業(yè)返租政策：10年委托經(jīng)營，8年包租。前3年收益共22%，直接從總房款扣除，第4-5年10%收益，第6-7年11%收益，第8年12%收益，第9-10年收益為實收租金的90%加僑國際廣場12月28、29日開盤推出1#樓-1、1、2、3層20-200㎡商鋪房源，共676套。成交面價1.8-6萬元/㎡，均價2.5萬㎡。開盤當日銷售280套，截止目前剩余約200套。樓層均價（萬/㎡）業(yè)態(tài)規(guī)劃4F自持影院/餐飲/電玩3F1.8兒童/教育/餐飲/休閑2F3餐飲/零售/生活服務1F6餐飲/零售/個人護理-1F3超市/美食街/運動/家庭服務開盤銷售六銷售情況：開盤推出676套，當日銷售280套，約40%；截至2014.2月剩余貨量約200套。對外宣稱3F全部售罄，剩余可售鋪位為-1至2F?？蛻羟闆r：客群來源以本市為主