房地產(chǎn)項目無敵測算超全版

項目經(jīng)濟測算

目錄1項目及評論依照簡介....................................................11.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)...............................................11.2經(jīng)濟評論依照...................................................22項目投資估量..........................................................22.1項目開發(fā)成本估量...............................................22.2建設(shè)投資進度...................................................33資本籌備和投入計劃....................................................43.1利潤測算.......................................................43.2項目可運用資本估量.............................................63.3投資計劃與資本籌備.............................................74項目盈余能力評論......................................................84.1靜態(tài)評論.......................................................84.2動向評論......................................................105項目敏感性剖析.......................................................136項目經(jīng)濟評論結(jié)論及建議...............................................156.1.項目經(jīng)濟評論結(jié)論..............................................156.2.建議..........................................................151???項目及評論依照簡介

玉溪沃爾瑪購物廣場（以下簡稱“項目”）位于云南省玉溪市紅塔區(qū)中心城

區(qū)內(nèi)，紅塔大道與東風(fēng)路的交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅

塔大道綠化廣場，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝。規(guī)劃總建筑面積約

4.46萬平方米。

1.1?項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

依據(jù)拜托方供給的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的整體規(guī)劃設(shè)計方案編制項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)為經(jīng)濟評論中各項成本花費及收入測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

1項目總用地面積17,840平方米1.1建筑用地面積8,976平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133平方米按1.7畝折算1.3泊車場用地面積8,864平方米按13.296畝折算2容積率1.503建筑密度37.16%4總建筑面積44,108平方米4.1地上商場建筑面積26,694平方米共四層首層商場建筑面積6,630平方米二層商場建筑面積7,104平方米三層商場建筑面積6,575平方米四層商場建筑面積6,385平方米4.2地下商場(沃爾瑪)建筑面17,414平方米一層積1.2?經(jīng)濟評論依照經(jīng)過全面的市場檢查和依照項目策劃的思路，本評論報告是在項目采納租售方案一，即先租借后整體銷售方案的基礎(chǔ)上，從定量的角度對項目開發(fā)經(jīng)營過程中波及的投資、收入和成本花費進行測算，并對項目的財務(wù)可行性（包含盈余能力、償還貸款能力及抗風(fēng)險能力）作出評論及針對性建議。

經(jīng)濟評論原則：在項目經(jīng)濟效益剖析中，嚴(yán)格依照國家及地方對房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的法例政策規(guī)定，以及對房地產(chǎn)公司財務(wù)核算及財稅制度的規(guī)定，以求公正、正確地反應(yīng)項目的經(jīng)營狀況，進而為項目作出適合的評論和建議。

經(jīng)濟評論前提：本方案中，項目經(jīng)過在先期出租經(jīng)營獲取租金收入，

待物業(yè)出租率保持在90-95%之間，進入穩(wěn)固經(jīng)營期后，

采納一次性整體銷售的方式實現(xiàn)投資回收和盈余。因

此，項目計算期以建設(shè)經(jīng)營銷售周期為參照，計算期

為9年，由2004年1月1日起算?？紤]到項目投資利潤的狀況，在項目的投資進度估量中以季度為計算時間單位，其他以年度為計算時間單位。

????????????????????各項經(jīng)濟測算不考慮社會物價總水平及通貨膨脹改動影響。

項目核算的錢幣為人民幣。

2???項目投資估量

2.1項目開發(fā)成本估量

項目開發(fā)成本包含七大類花費項目：土地成本、先期花費、建安工程成

本、基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費、開發(fā)期稅費、不行預(yù)示費、公司管理費。此中，

項目土地花費、建安工程造價、開發(fā)期稅費以拜托方供給的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。

項目總開發(fā)成本為15,008萬元，建筑面積單方成本為3,403元/平方米。

項目開發(fā)成本估量表，見附表一。

說明：土地成本：包含地價、土地交易稅費、土地賠償費和建設(shè)期投入的地租花費。依據(jù)拜托方供給的土地出讓金、賠償費和土地租金數(shù)據(jù)計算，土地成本花費共1,260萬元。

先期花費：包含規(guī)劃設(shè)計勘探費、先期顧問費、拆遷及土地平坦費三項?？碧皆O(shè)計費以建安工程花費為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗比率估量；先期顧問費按實質(zhì)已發(fā)生額計算；拆遷及土地平坦費以項目總用地面積為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗值估量，先期花費共343萬元。

建安工程成本：包含土建裝飾成本和安裝工程成本兩大項目，根

據(jù)拜托方供給的估量單價指標(biāo)，聯(lián)合策劃方案中

對建筑配套設(shè)備的建議進行計算，建安工程成本

共11,356萬元。

基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費：包含外水外電工程費、道路及廣場建設(shè)費、綠化工程費，此中外水外電工程費以總建筑面積為計算基礎(chǔ)；道路及廣場建設(shè)費和綠化工程費以相應(yīng)的用地面積為計算基礎(chǔ)，依據(jù)經(jīng)驗值估量單價指標(biāo)計算，基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費共317萬元。

開發(fā)稅費：依照拜托方供給的云南省及玉溪市有關(guān)稅費規(guī)定計算，開發(fā)稅費共670萬元。

不行預(yù)示費：按前四項成本花費的總和，依據(jù)經(jīng)驗比率5%估量，不行預(yù)示費共664萬元。

公司管理費：按前四項成本花費的總和，依據(jù)行業(yè)均勻比率3%估量，公司管理費共398萬元。

2.2建設(shè)投資進度

依據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M駐要求，鑒于有序而高效的

原則，在合理安排各先期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度達成

項目建設(shè)。依照當(dāng)前項目進度，計劃整個開發(fā)期的時間跨度為1.5年即

6個季度。計算期由2004年第三季度起至2005年第四時度。此中，工

程建設(shè)期由2004年第四時度至2005年第三季度；2005年9月1日正

式開業(yè)。項目投資進度表，見附表二。

說明：

2?土地成本在項目建設(shè)前半年分兩季度投入完成。

2?先期花費、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費、開發(fā)期稅費、不行預(yù)示費等五項花費依據(jù)項目開發(fā)和工程建設(shè)進度計區(qū)分季度投入。

3???資本籌備和投入計劃

3.1??利潤測算

項目的整體利潤包含商場的租金收入和銷售收入，共54，428萬元，此中租金收入18,988萬元，銷售收入35,440萬元。而車位則作為沃爾瑪大型商場和項目商場的配套設(shè)備，不考慮收入。

租金收入：依據(jù)項目的工程進度和招商策略，商場估計在2005年9月

日正式開業(yè)，而開業(yè)前，一至四層商場將分兩期推行。聯(lián)合租金定位

剖析，初次推出時，一層商場的均勻租金為178元/平方米.月，二層商場的均勻租金為80元/平方米.月，三層商場的均勻租金為50元/平方米.月，四層商場的均勻租金為40元/平方米.月，負(fù)一層商場的租金依照拜托方與沃爾瑪所簽訂的協(xié)議價20元/平方米.月計算。（以上價錢均不含商場管理費）

因為實質(zhì)操作中在商場交托使用時就真實實現(xiàn)租金收入，但在招商過程中又會使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，所以，一至四層商場的租金收

入計算期從2005年7月1日開始（一般商場的交托使用期會比正式開業(yè)的時間提早兩個月，以作為商戶的裝飾期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個月中，只計算3個月租借保證金的收入，而不計算租金收入，該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷售時扣除。負(fù)一層商場依照

協(xié)議免保證金，在正式開業(yè)后免租兩個月，所以2005年只計算2個月的租金收入。

租借進度的假定：依據(jù)所建議的項目租借進度計劃，在開業(yè)時，一至四層商場達

到70%的出租率，開業(yè)后5年內(nèi)增添至90%，進入穩(wěn)固期后保持在90-95%之間。

依照這個目標(biāo)，假定商場的出租率在2005年開業(yè)時達到約70%，經(jīng)過一年的經(jīng)營在2007年達到77.5%，此后逐年穩(wěn)步提高，在2010年達至90%，2011年后趨于

穩(wěn)固，保持在95%的出租率水平。

租金變化的假定：依據(jù)我司對商場的研究經(jīng)驗，項目的租金水平變化根

據(jù)出租率和商場的經(jīng)營時間作以下假定：首層至四層商場租金在2007

年增添5%，此后按每2年遞加5%的水平計算，2012年后保持安穩(wěn)。負(fù)一層商場從2005年起按每3年遞加3%的幅度計算。

銷售收入：依照租售方案建議，待商場的出租率穩(wěn)固地保持在90-95%

的時候，可將商場整體銷售。依據(jù)租借進度計劃，估計在2012年整體銷售商場，銷售價值按2011年的租金水平易希望的10%投資回報率，用利潤復(fù)原法計算。

詳細(xì)計算方式：一至四層商場以2011年終的租金水平為將來每年等額

的利潤水平，采納等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將將來收入水平折至2012年初估量各層商場的銷售價錢。因為負(fù)一層商場的租金是向來依照每3年3%遞加的，所以其銷售價錢則是采納等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進行估量。

物業(yè)使用年限：依據(jù)項目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。依照2004年獲取土地使用權(quán)，在2012年，商場的使用年限尚節(jié)余32年。

計算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式

P=A1*[1-1/(1+i)^n]/i

此中：P—現(xiàn)值（2012年初）A1

—2012年一至四層各層的租金水平，

按2011年終租金水平

等額計算。i

—折現(xiàn)率（按希望的投資回報率

10%計算）

—計息周期數(shù)，即節(jié)余使用年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式

P=A1*[1-((1+s)/(1+i))^n]/(i-s)

此中：P—現(xiàn)值（2012年初）

A1—2012年負(fù)一層商場的租金水平

s—等比系數(shù)（固定遞加率3%）i—折現(xiàn)率（上邊提過，年折現(xiàn)率采納10%，故此處的實質(zhì)折現(xiàn)率為（1+10%）^3-1=33.10%）

n—計息周期數(shù)。商場節(jié)余使用年限為32年，故計息期數(shù)為

32/3=10.67期。

詳細(xì)價錢變化和項目利潤估量詳見附表三和附表四。

3.2??項目可運用資本估量

項目可運用資本是指在扣除有關(guān)經(jīng)營稅費和經(jīng)營花費、所得稅后的租

售收入。本方案中經(jīng)營期內(nèi)的可運用資本共36,438萬元?？蛇\用資本估量詳見附表五。

依據(jù)國家和地方相應(yīng)財稅法律法例的規(guī)定，參照近似房地產(chǎn)項目有關(guān)開發(fā)和營銷成本的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，聯(lián)合項目的實質(zhì)狀況，在開發(fā)經(jīng)營時期波及的各項稅費率以下表：

項目經(jīng)營時期有關(guān)稅（費）率一覽表1租借時期稅費1.1營業(yè)稅及附帶1.1.營業(yè)稅11.1.城建稅21.1.教育費附帶31.2房地產(chǎn)稅2銷售有關(guān)稅費2.1營業(yè)稅及附帶2.1.營業(yè)稅12.1.營業(yè)稅附帶（含城建稅和教育費附2加）2.1.3防洪工程保護費2.2交易及印花稅3推行花費

5.5%租金5%營業(yè)稅7%營業(yè)稅3%租金12%5.68%銷售收入5.00%營業(yè)稅10.00%銷售收入0.18%銷售面積8元/平方米銷售收入2.5%4租借花費年租金收入8.33%5銷售花費銷售收入1%6地租33萬元/年7大修費項目建安工程成1%本

說明：

2?依據(jù)拜托方供給的資料，地租依照物業(yè)的使用年限每年支付一次，

從33萬元起，每5年遞加5萬元。所以在計算可運用資本時，地

租部分在物業(yè)租借時期逐年扣除，在物業(yè)銷售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，

采納等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將節(jié)余使用年限的地租花費折現(xiàn)至2012年年初。

2?項目依照出租形式經(jīng)營物業(yè)時，需依照物業(yè)的固定財產(chǎn)價值計提大修費以用于物業(yè)設(shè)備的保護，當(dāng)物業(yè)銷售時，該花費則不再予以考慮。

3.3??投資計劃與資本籌備

房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的資本根源為三個方面，一是自有資本，二是各階段的租售

收入，三是當(dāng)自有資本已所有投入開發(fā)而未獲取租售收入或租售收入不足以知足

開發(fā)投資時，采納貸款的形式解決資本問題。

本項目的自有資本按開發(fā)成本的35%計提，需5,253萬元。項目的租金收入固然

在建設(shè)期（即2005年）開始收取，但資本量極少，其實不足以填補資本缺口，所以

銀行貸款是本方案運作中的重要融資手段。

??項目資本籌備

依據(jù)項目投資進度，配合項目自有資本及可運用租售收入所供給的資本量，

確立項目所需銀行貸款為9,813萬元。

項目投資計劃與資本籌備表詳見附表六。

??銀行貸款

項目的銀行貸款發(fā)生時間在2005年初。從2006年開始以可運用的租金收

入付息還本，至項目整體銷售獲取銷售收入后。項目貸款清賬期約為8年，銀行貸款利息采納長久（五年以上）貸款利息

5.76%，共計需支付利息2,626萬元。

貸款還本付息表詳見附表七。

4???項目盈余能力評論

4.1??靜態(tài)評論

靜態(tài)評論是指不考慮錢幣時間價值對項目盈余能力進行評論。

有關(guān)說明

項目損益表的編制（詳見附表八）。

損益表反應(yīng)了項目在整個經(jīng)營期內(nèi)的利潤總數(shù)、所得稅和稅后利潤的分派

狀況，是計算投資利潤率、投資利稅率等靜態(tài)評論指標(biāo)的基礎(chǔ)表。聯(lián)合項

目經(jīng)營方案的狀況，項目在8年經(jīng)營期內(nèi)，累計稅后利潤共18,803萬元，

上繳公司所得稅9,261萬元。

???????????????????????所得稅的計提：

在項目年度結(jié)算時，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售花費、地租、

大修費等花費后，假如有銷售利潤，則按所得稅率33%計算出本項目的所

得稅；假如出現(xiàn)損失，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財務(wù)公則

規(guī)定將利潤總數(shù)調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計算所得稅。所得稅在租售時期

按年度計提。

盈余能力剖析

評論指標(biāo)的選用：

房地產(chǎn)經(jīng)營性項目的靜態(tài)盈余剖析指標(biāo)主要選用年均的投資利潤率、投資

利稅率、自有資本利潤率進行評論。

靜態(tài)評論指標(biāo)表

投資利潤率15.80%10.59%投資利稅率18.83%自有資本利潤率59.36%39.77%

剖析：

??年均投資利潤率年均投資利潤率是項目整個建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年均勻利潤總數(shù)與項目總投資的比率。

從項目的經(jīng)營狀況看來，固然年均稅后投資利潤率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)均勻

利潤率（約15％）要低，但應(yīng)看到，項目的出租經(jīng)營期只有7年，作為大型商業(yè)項目不過是處于初始的營運階段，租金水平相對較低。并且最后

采納整體銷售的方式銷售，項目的整體投資利潤率（稅后）達到了95.31%，從這一指標(biāo)來看，項目是擁有相當(dāng)?shù)挠嗄芰Α?/p>

??投資利稅率

投資利稅率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年均勻利稅總數(shù)與總投資的比率。

??自有資本利潤率

自有資本利潤率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年均勻利潤總數(shù)與自有資本的比

率。

因為項目主假如運用銀行貸款解決資本的根源，所以，實現(xiàn)了提高項目自

有資本效率的目的，從項目的自有資本利潤率和利稅率的水平看，項目的

自有資本盈余能力已遠(yuǎn)高于行業(yè)均勻水平。

所以，從靜態(tài)指標(biāo)的水平看，項目擁有必定的盈余能力，說明項目基本可

行。

4.2??動向評論

動向評論的剖析方法是考慮了錢幣的時間價值，對項目生命周期全過程

的投資效益進行全面評論的方法。

有關(guān)說明

現(xiàn)金流量表的編制（詳見附表九、十）

現(xiàn)金流量表（所有投資）不分投資資本根源，以所有投資作為計算基礎(chǔ)，

用以計算所有投資在所得稅前和稅后的財務(wù)內(nèi)部利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值以及

投資回收期等評論指標(biāo)，觀察項目所有投資的盈余能力，而與項目的籌資

方式?jīng)]關(guān)。

現(xiàn)金流量表（自有資本）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為

計算基礎(chǔ)，把借錢本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資本

財務(wù)內(nèi)部利潤率、凈現(xiàn)值等評論指標(biāo)。???????????????????????基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：

基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)所采納的利率。我國一般

取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項目發(fā)生銀行貸款，按長久（五

年以上）貸款利率5.76%計，則現(xiàn)按6.34%（按貸款利率上調(diào)10%計）作

為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進行計算剖析。

盈余能力剖析

評論指標(biāo)的選用：

動向盈余剖析主要采納最常用和直接的的盈余性計算評論指標(biāo)，

包含凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部利潤率（IRR）和投資回收期。并針

對稅前、稅后的狀況進行剖析評論。

??凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值的經(jīng)濟含義是：把不一樣時間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，經(jīng)過

某個規(guī)定的利率i，一致折算為現(xiàn)值而后求其代數(shù)和。這樣就

能夠用一個單調(diào)的數(shù)字來反應(yīng)項目方案的經(jīng)濟性。其評論參數(shù)

為零，當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零，即以為項目盈余能力已知足最

低要求，在財務(wù)上是能夠接受的。

財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：

n

NPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t

t=1

式中：NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值

CI為年現(xiàn)金流入

CO為年現(xiàn)金流出

為計算期年數(shù)ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率

??內(nèi)部利潤率

內(nèi)部利潤率是指方案壽命期內(nèi)能夠使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于

零的利率。它反應(yīng)項目所占用資本的盈余率，是觀察項目盈余

能力的主要動向評論指標(biāo)，該指標(biāo)依據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評論參數(shù)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，當(dāng)財務(wù)內(nèi)部利潤率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即認(rèn)

為項目盈余能力已知足最低要求，在財務(wù)上是能夠接受的。

財務(wù)內(nèi)部利潤率的計算公式為：

n

(CI-CO)t(1+IRR)-t=0

t=1

式中：IRR為財務(wù)內(nèi)部利潤率

CI為年現(xiàn)金流入

CO為年現(xiàn)金流出

為計算期年數(shù)

??投資回收期

投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動向投資回收期兩項，是

指以項目的凈利潤賠償所有投資所需要的時間，是觀察項目在

財務(wù)上的投資回收能力的主要指標(biāo)。

投資回收期的計算公式為：

Pt

(CI-CO)t＝0

t=1

式中：Pt為投資回收期

CI為年現(xiàn)金流入

CO為年現(xiàn)金流出

為計算期年數(shù)

所有投資評論指標(biāo)表：

凈現(xiàn)值（單位：萬元）14,5669,043

內(nèi)部利潤率（IRR）20.44%16.16%投資回收期（動向）8.37

投資回收期（靜態(tài)）8.13自有資本投資評論指標(biāo)表：

凈現(xiàn)值（單位：萬元）14,4908,967

內(nèi)部利潤率（IRR）27.67%21.58%投資回收期（動向）8.35

剖析：

按折現(xiàn)率6.34%計算，所有投資和自有資本的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大

于零，說明該項目是可行的。

所有投資和自有資本的稅前、稅后內(nèi)部利潤率均高于選用的利率6.3

4%，表示項目的整體利潤較好，所有投資和自有資本均擁有較強的盈

利能力。

從投資回收期來看，項目在最后一年的經(jīng)營期內(nèi)，即當(dāng)項目整體銷售

后才能達成投資回收，表示項目的先期利潤較低，回收期較長，存在

必定的資本回收壓力。

5???項目敏感性剖析

敏感性剖析是經(jīng)過改動項目方案的各樣數(shù)據(jù)，剖析在項目計算期內(nèi)各樣不確立性要素對

項目利潤所產(chǎn)生的影響，找出對項目利潤指標(biāo)影響較大的要素（稱為敏感要素），并確

定其影響程度。若各樣不確立要素在較大范圍內(nèi)改動時，項目利潤指標(biāo)仍比較穩(wěn)固，

則說明項目方案擁有較強的抗風(fēng)險能力。

一般來說，影響房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險要素為利潤（租金和銷售收入）和開發(fā)

成本花費。因為該方案中的銷售價錢是按租金水平進行估量的，所以以下只針對租金和

成本這兩個要素的變化所引致的項目利潤指標(biāo)變化作剖析。

敏感性剖析指標(biāo)表

成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343NPV5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245租金變化成本變化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%