成都保利國際廣場定位策劃報告-中

1.現(xiàn)狀市場分析——地段好、配套好、高品質(zhì)產(chǎn)品高價旺銷主要集中在城南、城中，以100平米以上的大戶型為主，價格在1.5萬/平米以上，銷售情況良好2.精裝公寓可行性研究典型案例1——譽峰：通過高端的品質(zhì)感、獨特的產(chǎn)品打造以及政務(wù)區(qū)核心地段、完善的城市配套資源，成就“成都第一高層豪宅”9月中旬，譽峰“都會精裝豪宅”的概念亮相，緊隨其后，世界級時尚酒店品牌W酒店入駐，引起成都高端客戶對項目的關(guān)注；10月17日，譽峰揭開神秘面紗，展示200㎡，220㎡和380㎡的三套奢華裝修樣板間，部分單位帶泳池，6000元/㎡豪氣精裝修震撼成都高端市場；11月21日，譽峰開盤均價20000元/㎡，一舉刷新成都高端住宅單價，受到高端客戶熱力追捧，被譽為“成都第一電梯豪宅”?！網(wǎng)酒店】喜達屋旗下全球奢華時尚五星級酒店，住宅客戶可享受酒店高端服務(wù)【全城獨有私家泳池】

32平，1.5米深，28層每戶一個私家天際泳池【手工藝術(shù)酒店式園林】

國際大師Bensily設(shè)計東南亞風(fēng)情度假風(fēng)格園林【五星級酒店奢華入戶大堂】

國際大師打造，名貴大理石鋪就的地面，施華羅施奇水晶鑲嵌的墻面，8.8米寬敞橫廳【頂級配置】

西門子廚房電器，摩恩洗滌盆配弗蘭卡水龍頭，德國杜拉維特和漢斯格雅衛(wèi)浴，大金中央空調(diào)，頂級中央地暖系統(tǒng)，進口意大利石材黑金花…手工園林設(shè)計、奢侈品旗艦店引入，頂級精裝修配置，并引入W-hotel為住宅提供高端服務(wù)配套，打造產(chǎn)品+服務(wù)+配套的豪宅標(biāo)準(zhǔn)典型案例2——富力華庭市中心核心地段，超甲級寫字樓、超五星級酒店高端形象下，借勢打造高端國際公寓實現(xiàn)高價值富力華庭位居城市中央CBD核心區(qū)，以頂級精裝豪宅之名，點睛中國第四城；內(nèi)享25萬㎡富力天匯MALL，與超五星級麗思卡爾頓酒店、超甲級寫字樓、史丹尼國際公寓，共融西部最高檔次的60萬㎡城市中央綜合體；12000㎡的超級空中花園和逾300㎡空中游泳池，詮釋城市中央豪宅全新的生活方式。高端配套——超大的商業(yè)配套、便利的交通設(shè)施和獨特的電梯入戶和泳池設(shè)計，完善配套打造城中高端綜合體形象?！?5萬平米Mall】匯集世界頂尖名牌店，種類繁多，體量超大?！境鞘泻诵慕煌ā砍鞘泄痪€路交匯，地鐵1、2號線無縫連接。30分鐘迅捷全城，45分鐘直達機場?！钧愃伎栴D】

超五星級麗思卡爾頓酒店入駐，體驗和感受豪華與宏偉的宮殿式待遇。公寓客戶可享受酒店服務(wù)【滾梯入戶】

11.1米跨層扶梯入戶，國際高端品牌，舒適中折射奢華，成都首創(chuàng)，從入門的第一步就開始彰顯。2010年四季度一季度二季度三季度四季度一季度2011年二季度三季度四季度2.未來競爭分析——以現(xiàn)售項目的后續(xù)加推為主已知未來主要供應(yīng)大多為現(xiàn)售項目的后續(xù)推出，產(chǎn)品以100平米以上大戶型為主，規(guī)劃中項目數(shù)量眾多，基本集中在城南。2012年譽峰：建面38萬平米，180-360平米套2、套3藍光1881：建面21萬平米，600余套180-280平米四房、五房美年廣場：建面100萬平米，精裝南城都會：建面250萬平米，15000套，100-208平米的二房、三房世豪廣場：建面76.8萬平米，1610套，68-127平米的一房、二房蜀都中心：建面26萬平米，1769套，68-127平米的一房、二房湯臣一品獨一無二的地理區(qū)位，造就項目成為區(qū)域頂級景觀公寓典范。

均價：10萬/平米華潤幸福里獨特的外立面和戶型設(shè)計使項目成為深圳首屈一指的以居住為主導(dǎo)功能具備城市資源高尚住宅。均價：4萬/平米紐約“水晶樓”新奇設(shè)計手法，打破美國傳統(tǒng)高層建筑風(fēng)格成為名副其實的領(lǐng)路者總價：預(yù)計每套住房售價2450萬元人民幣2.31億元人民幣不等香港“凱旋門”借助便利交通，無敵的景觀成為香港單價最高的頂級公寓總價：每套住房售價2090萬元人民幣9700萬元人民幣不等3.精裝公寓競爭機會機會一——頂級超高層城市公寓能實現(xiàn)高價值，樹立以及區(qū)域地標(biāo)形象機會二——一線城市客戶視野開闊，能夠在CBD發(fā)展期認識到核心區(qū)精裝公寓的高價值典型客戶：基本情況：黃先生，40歲左右，香港人，從事金融行業(yè)，近些年在成都的生意越來越紅火，在譽峰買了套200平米公寓客戶語錄：“我這幾年在內(nèi)地的生意多了，也走過了很多城市，內(nèi)地的城市發(fā)展的挺快的，一年變個樣，所以我挺相信這個地方未來會發(fā)展的很好”，“現(xiàn)在成都作為內(nèi)地的西部重要城市，這幾年的發(fā)展特別好，我有很多生意上的朋友在這里都有生意，所以我想著這里不管是投資也好，還是自己出差過來用，都挺值得”“這個地段，這種配套的公寓，在香港起碼要貴十倍，所以我覺得買這里的公寓很劃算”

典型客戶：基本情況：張先生，44歲，北京人，從事貿(mào)易行業(yè)，在譽峰買了套170平米公寓客戶語錄：“因為生意原因，來成都發(fā)展，我覺得這幾年不管是國家，還是成都當(dāng)?shù)囟纪读瞬簧馘X在高新區(qū)，未來肯定錯不了，我相信這個地方”

成都頂級豪宅客戶40%來自滬深港等一線城市，35％來自城南，10％來自城西，8％來自成都其他版塊，7%來自四川其他城市。客戶職業(yè)主要以私企業(yè)主和政府高官為主，年齡多在35-40歲，擁有多套住房，追求高品質(zhì)的生活。機會三——本地富貴階層對標(biāo)簽感強的產(chǎn)品有購買需求典型客戶：基本情況：趙世剛，39歲，在國際藥材專業(yè)市場有兩個店鋪，專營蟲草、鹿茸等高級藥材；在譽峰購買了220平米的公寓?？蛻裘枘。簱?jù)譽峰銷售經(jīng)理張慧英介紹，該客戶有很強的經(jīng)濟實力，資產(chǎn)在千萬以上。來這里是因為有朋友在這里買了房子，然后介紹他來這里看看。在成都看了幾家，他感覺要不然就地段不好，要不然就沒旁邊沒有朋友。而且覺得買房子就應(yīng)該是身份的象征，應(yīng)該買個品質(zhì)好點的，凸顯一下地位。看了我們的房子一下就相中了，覺得特別符合他的要求，當(dāng)時就交了訂金。客戶語錄：“譽峰這個項目不錯，我剛一進大堂就被吸引住了”，“有很多生意上的朋友，需要有個高品質(zhì)的房子，體現(xiàn)一下我的身份和地位”“我聽朋友說這里未來會是成都的新中心，雖然現(xiàn)在看不出來，不過我覺得應(yīng)該會發(fā)展的不錯”“這里住了好幾個我的朋友，沒事兒可以找他們喝喝茶，打打麻將，很安逸的，也不會悶得慌”

譽峰客戶對地段、裝修等帶來的高端性非常認可，他們覺得買這里，說出去在朋友圈中很有面子。——譽峰銷售經(jīng)理簡經(jīng)理有幾個客戶就是對我們這個會所和蔚藍會非常在意，覺得這個圈子很高端

——蔚藍卡地亞銷售經(jīng)理簡經(jīng)理高端精裝公寓市場小結(jié)：1.成都市場：價值支撐＋銷售支撐＋客戶支撐高品質(zhì)產(chǎn)品，依托地段、配套、產(chǎn)品打造等要素，實現(xiàn)1.5～2.5萬/平米的高價值，并能夠?qū)崿F(xiàn)10～20套/月的走量，受到成都及外地高端客戶認可2.競爭機會：形象支撐＋潛在客戶支撐（1）頂級城市公寓豪宅的形象、價值支撐（2）一線城市客戶開闊視野及對CBD未來價值的認可；成都本地高端客戶對標(biāo)簽性強的高端產(chǎn)品的認可類比成都高端精裝公寓，本項目地段、客戶有支撐，但酒店服務(wù)缺失，實現(xiàn)高價存在風(fēng)險。在確定無酒店的前提下，是否可以打造類酒店產(chǎn)品，以服務(wù)提升住宅品質(zhì)和價值？3.酒店式公寓可行性研究1.成都市場現(xiàn)狀分析——高端產(chǎn)品經(jīng)營良好成都正統(tǒng)高端酒店式公寓僅有兩家，在一環(huán)附近，只租不售，經(jīng)營狀況較好，出租率75%左右，產(chǎn)品線從70-400平米套一至套三不等1交通便利，商業(yè)繁華——酒店式公寓主要是分布在交通便利，商務(wù)、生活配套、商業(yè)十分繁華的區(qū)域；2一環(huán)核心地段——目前成都酒店式公寓主要集中在一環(huán)內(nèi)。3商務(wù)環(huán)境好——酒店公寓多數(shù)是分布在城市商務(wù)環(huán)境較好的區(qū)域或者周邊具有一定的一定旅游休閑氛圍的區(qū)域。4高端產(chǎn)品供給少——成都目前已有國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓供應(yīng)，總計226套，國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓只有2個，數(shù)量還較小，處于發(fā)展的起步階段盛捷江畔香格里拉三環(huán)二環(huán)一環(huán)典型案例——盛捷江畔服務(wù)公寓

個性化的設(shè)施與貼心服務(wù)，DIY居住方式，濃厚的居家氛圍與私密性的保障吸引不少外籍客戶，實現(xiàn)出租率高達75%左右的良好經(jīng)營業(yè)績出租情況：出租率在70%~80%之間。

客戶選擇入住的原因:

私密性好、居家氛圍濃、配套齊全。提供的設(shè)施包括：咖啡廳、兒童游樂園、

視聽室，DIY廚房、無限網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心等多功能空間，并配備瑜伽、桑拿、健身、露天燒烤等娛樂項目?？蛻纛愋停和饧耸?、外省市客戶等外籍商務(wù)客戶，在高新產(chǎn)業(yè)園做項目的外籍人士，外省市商務(wù)旅游和休閑的客戶?；旧弦蚤L期租住為主，短期租住為輔。租金包括的費用：145-188元/月·m2租金包括停車費、物業(yè)費、水電費，免費寬帶上網(wǎng)、免費衛(wèi)星電視，每個房間免費送一套早餐，3樓的配套設(shè)施免費開放，每周2次打掃衛(wèi)生，2次換床單。原中匯廣場·莎瑪公寓式酒店已于2010年4月1日由雅詩閣有限公司接手管理，更名為成都盛捷江畔服務(wù)公寓，定位成國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓。成都盛捷江畔服務(wù)公寓：成交客戶以外籍商務(wù)人士為主，多為在成都做項目者，占比為62%,長期客戶占絕大多數(shù)，占比為69%“在我們這里入住的以外籍人士居多，很多在高新產(chǎn)業(yè)園工作。他們一般都是中長期居住，對居住環(huán)境的要求是很高的，比較在乎居住的私秘性,也喜歡有一點點居家的氛圍,同時也很喜歡參加一些溝通和交流的活動,對配套設(shè)施要求也比較高。我們的服務(wù)公寓有短住客人，但是這樣的客戶并不多,他們一般就選擇住酒店了。”

——成都盛捷江畔服務(wù)公寓服務(wù)主管廖先生“在成都盛捷江畔服務(wù)公寓租住的人一般是高檔的有錢人，以外籍客戶居多，租住的面積比較大，租期也比較長，休閑旅游的很少，他們一般都對價格沒有太大要求，但是對居住氛圍和環(huán)境以及私密性有很大要求，都是些長期客戶?！?/p>

——中原地產(chǎn)置業(yè)顧問瞿先生成都盛捷江畔服務(wù)公寓：成交客戶關(guān)注點——私密性好、居家氛圍濃、配套齊全；排斥點——門前交通典型客戶：基本情況：約翰·史密斯，38歲，從事IT工作，目前和家人租住在成都盛捷江畔服務(wù)公寓25樓07號房間，150平米左右?？蛻裘枘。簱?jù)公寓服務(wù)主管介紹，該客戶是在成都高新產(chǎn)業(yè)園有長期業(yè)務(wù)的外國人，由于工作需要，一家人都在這邊住。他們每天都會開車上班的,對距離要求不是太大,但要求有家居氛圍，還要各種生活配套和服務(wù)要好。通過在成都公司的同事介紹，他們覺得我們這里既可以感受到家的氛圍，又可以和鄰居交流,還可以享受到酒店的貼心服務(wù),就選擇在我們的公寓住了?？蛻粽Z錄：“在這里居住的私秘性不錯，住起來很有家的感覺,我的小孩很喜歡”，“各種配套也很好，下班了還可以健身，周末可以和其他住戶一起舉辦活動,服務(wù)也不錯”“有一點不太好的就是公寓外面的道路太窄，比較吵”總結(jié)：總結(jié)：

私密性好，配套齊全，居家氛圍濃，DIY居住方式，定期舉辦各類交流活動；出租率高達70%～80%，租金大約為150～200元/月·m2；主要客戶群為外企中高層、項目及技術(shù)人員、外來商務(wù)差旅人士，一般以長期居住為主，短期居住為輔；由于來蓉外籍人士不斷增多，成都現(xiàn)今真正意義上的服務(wù)式公寓不多，其經(jīng)營情況基本反映了成都市場的情況。入住率：70％～75％客戶選擇入住原因：地段好、配套全、居家氛圍配套齊全、地段好、人性化的服務(wù),既可享受家庭般的舒適環(huán)境和服務(wù)，又能使用豪華酒店的服務(wù)和設(shè)施。提供的設(shè)施包括：24小時恒溫游泳池、SPA館等配套設(shè)施：餐廳、咖啡吧、24小時恒溫游泳池、SPA館、會議廳、健身中心等，但是以上項目均需付費。配套服務(wù)：旅游服務(wù)、禮賓司服務(wù)等送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、禮賓司服務(wù)、水療服務(wù)、旅游服務(wù)、擦鞋服務(wù)、前臺貴重物品保險柜、美容美發(fā)、提供泊車位、大巴或轎車租賃服務(wù)、外幣兌換、ATM取款?？蛻纛愋停和饧耸俊鴥?nèi)其他城市來蓉人員因工作出差、派遣等原因來蓉的外企工作人員、外國駐蓉機構(gòu)人員、國內(nèi)其他城市來蓉人員以及國外旅游者。典型案例——香格里拉服務(wù)式公寓

依靠高舒適度、人性化服務(wù)和良好地段，實現(xiàn)60％左右的經(jīng)營業(yè)績，平均租金360元/月·m2，但由于體量較少，推廣極為低調(diào)，影響了其知名度建筑面積:3240平米

層數(shù):5-7層推出時間：2007年12月定位：國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓數(shù)：26套（5層：10套；6層：10套；7層：6套）香格里拉服務(wù)式公寓：成交客戶以外籍人士、國內(nèi)其他城市來蓉人員為主，多與成都有商務(wù)往來，外國客戶占比達46％，長租客戶占比為48％“我們這里每天都有很多外國人來啊，時間呆的短一點的，就住我們的酒店了，時間長的就會選擇我們的公寓。一般都是一些企業(yè)高管，還有項目及技術(shù)人員，企業(yè)中層員工，他們一租就是幾個月到一年的，

主要還是看他們的項目周期的吧。”

——香格里拉客服部前臺王小姐“我們也會接到一些公司打過來的電話，他們那邊一些高管飛過來的時候一租就是幾個月，有的甚至過來一訂就是一年，我們酒店推出的公寓數(shù)量不多，想住的人主要還是一些外籍人士，國內(nèi)其他地方的人也有，我現(xiàn)在還沒接待過短住的客戶?！?/p>

——香格里拉公寓銷售部經(jīng)理李先生香格里拉服務(wù)式公寓：成交客戶關(guān)注點——地段、配套，服務(wù)和客房氛圍的營造；排斥點——門前修路影響美觀及交通典型客戶：基本情況：托馬斯·李，46歲，英國人，目前租住在香格里拉服務(wù)式公寓6樓604房間，84平米?？蛻裘枘。簱?jù)酒店經(jīng)理稱，該客戶剛到成都不久，經(jīng)在高新產(chǎn)業(yè)園的公司安排在香格里拉酒店入住了一個星期，他覺得公寓的地段和配套都很好,居住環(huán)境也不錯,還可以享受五星級酒店服務(wù)，同時客房有廚房等居家設(shè)備，可以感受“家”的感覺。除了上下班交通不便外,開車離公司也是太遠還算比較方便?？蛻粽Z錄：“這里離公司不算近，但開車還是可以的,晚上下班回家可以做飯，有住家的感覺”，“可以享受香格里拉的星級服務(wù)，配套很豐富,下班后可以盡情享用”“唯一不好的就是住在6樓，樓層不高,景觀不太好,外面在修路,有時侯出行也不是很方便.”總結(jié)：

成都第一家服務(wù)公寓；享有香格里拉酒店配套，設(shè)備配備完善，服務(wù)品質(zhì)高端；昭示性強，屬于成都標(biāo)志性項目，實現(xiàn)入住率60％～70％；客戶群主要是來蓉的外籍客戶和外省市人士，外企中高層、項目及技術(shù)人員、外來商務(wù)差旅人士居多；交通進入性不好，開車、等的士都需要很長時間；裝修過于偏重酒店式風(fēng)格，沒有家的歸屬感。三環(huán)二環(huán)一環(huán)華置廣場輝盛服務(wù)式公寓馨樂庭服務(wù)式公寓錦江國際廣場雅詩閣服務(wù)式公寓奧克伍德服務(wù)式公寓目前公布將要發(fā)展成服務(wù)式公寓的項目有六個從區(qū)域上來看，有五個項目處在一環(huán)內(nèi)（含一環(huán)），一個項目處在二環(huán)與三環(huán)之間基本呈現(xiàn)延濱路和延人民南路分布特點多定位于配置高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施，提供酒店式服務(wù)，聘請專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，面向駐蓉外企高層、工作人員、高端商務(wù)人士及旅游人士的高端服務(wù)式公寓2.未來競爭分析——區(qū)域外以內(nèi)環(huán)高端產(chǎn)品為主成都未來將要推出的酒店式公寓基本上集中在一環(huán)內(nèi)（含一環(huán)），均屬高端配套的產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)——長期規(guī)劃酒店式公寓規(guī)模巨大區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有規(guī)劃現(xiàn)實未來酒店式公寓規(guī)劃體量100萬，長期經(jīng)營風(fēng)險較大。注：以上為近期規(guī)劃數(shù)據(jù)，僅供參考，最終方案可能有所調(diào)整機會一——地標(biāo)性寫字樓辦公的500強國際客戶和一線城市“空中飛人”產(chǎn)生的臨時性、過渡性居住需求典型客戶：基本情況：托馬斯·劉，46歲，英國人，某外企市場部主管，目前租住在莎瑪公寓17樓08號房間，105平米客戶描摹：據(jù)酒店經(jīng)理稱，該客戶剛到成都不久，在香格里拉酒店住了一個星期，覺得家庭氛圍不好，后經(jīng)朋友介紹來這邊看了房，覺得可以既可以享受五星級酒店服務(wù)，同時客房有廚房等居家設(shè)備，可以感受“家”感覺。去公司不到5分鐘路程，很方便客戶語錄：“這里離公司很近，回家可以做飯，有住家的感覺”，“可以享受的星級服務(wù)，一點不比五星級酒店差，而且這里的房間有歐式、泰式幾種風(fēng)格，健身、瑜伽什么的也很豐富”“唯一不好的就是雖然住在17樓，但是還是有點吵，而且我1米9的身高，覺得房間太矮，有點壓抑”3.酒店式公寓市場競爭機會出租情況：80％以上客戶選擇原因：配套齊全、居家氛圍、周邊環(huán)境好配置齊全，周圍環(huán)境好，比較適合長住型，房間以家庭氣氛為住，分別有廚房。提供的配套設(shè)施包括：會議室、豪華中餐廳等商務(wù)中心、豪華中餐廳、洗衣房、商場、停車場、會所、西餐廳、泳池、會議廳、健身、游泳、棋牌、桑拿、臺球、按摩、容納300人的會議室。租金包括的費用：250-350元/㎡·月互聯(lián)網(wǎng)端口、免費寬帶、國內(nèi)直撥電話、國際直撥電話、有線電視、中央空調(diào)、單人床、雙人床、免費衛(wèi)生間清潔用品?？蛻纛愋停和饧耸客饧鐕咀饪蜑橹鳎?0％以上），分布較廣，主要為蛇口周邊寫字樓、以及寶安工廠。酒店式公寓典型案例——泰格公寓

依靠頂級配套打造、酒店式服務(wù)、以及周邊從事商貿(mào)的外籍客戶支撐，實現(xiàn)了８０％以上較好的經(jīng)營業(yè)績，租金水平在250-350元/平米月建筑面積:34000平方米

房間套數(shù)：232套酒店開業(yè)時間：2005年管理公司：新加坡輝盛管理公司裝修狀況

：內(nèi)部精裝修停車位：200機會二——CBD快速發(fā)展期，隨著商務(wù)辦公的增加，地段好外籍人士聚集區(qū)的酒店式公寓具有較好市場反應(yīng)機會三——為一線城市投資客提供成都CBD的投資機會從高端精裝戶型的成交客戶分析，京滬深港一線城市客戶對快速發(fā)展的成都前景看好，存在相當(dāng)?shù)耐顿Y需求典型投資客戶：基本情況：羅小姐，37歲，從事證券行業(yè)，公司高管，購買了朗御的90平米公寓，自住兼投資?？蛻粽Z錄：“前幾年股票好賺，當(dāng)時買了不少，也賺了不少，總想著投資點什么，看圈內(nèi)好幾個朋友的投資房地產(chǎn)，所以我也想試試”，“因為頭一次投資房地產(chǎn)，所以先選個不太大的，試試水”“這幾年成都的房價漲的特別快，而且我感覺成都的經(jīng)濟水平在全國來說也算是數(shù)的上的，所以我覺得投資房地產(chǎn)應(yīng)該是有很大前景的，至少在未來十年內(nèi)是有賺頭的”

典型投資客戶：基本情況：孫先生，46歲，從事軟件設(shè)計工作，購買了富力華庭的96平米公寓，用來投資。客戶語錄：“因為工作的原因經(jīng)常要北京、成都兩邊跑，后來發(fā)現(xiàn)挺多像我這樣的人其實有酒店式公寓這方面的需求，所以考慮了一下，決定買一個作為投資用，隨著成都的發(fā)展，升值的空間一定挺大的?！笔缆?lián)建議：結(jié)合產(chǎn)品打造、管理公司引進上存在難度、且需要持有物業(yè)，因此建議產(chǎn)品規(guī)模不宜過大，控制在1萬平米以下，打造精品酒店式公寓，服務(wù)寫字樓，服務(wù)住宅小結(jié)：1.現(xiàn)狀市場：地段好、外籍客戶支撐的高端產(chǎn)品經(jīng)營較好2.競爭機會：地標(biāo)寫字樓商務(wù)支撐+精裝公寓服務(wù)支撐物業(yè)方向判斷小結(jié)：未來發(fā)展提升品質(zhì)頂級打造精工細作嬰兒明星瘦狗現(xiàn)金流精裝公寓商務(wù)公寓實現(xiàn)高價值、高形象的保障企業(yè)回籠資金的保障，價值兌現(xiàn)的保障相對市場份額價值貢獻度高端酒店式公寓結(jié)合市場、客戶分析與項目自身條件，世聯(lián)觀點：以頂級寫字樓為依托，高端商務(wù)公寓實現(xiàn)商務(wù)價值。同時打造精品酒店式公寓，以服務(wù)實現(xiàn)精裝公寓高價值。第三部分.打造方向——怎樣打造公寓產(chǎn)品①分物業(yè)建筑規(guī)劃安排②B座產(chǎn)品打造建議③C座產(chǎn)品打造建議1.分物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議①三種公寓產(chǎn)品的選擇組合——商務(wù)公寓+酒店式公寓+精裝公寓（次優(yōu)組合：商務(wù)公寓+精裝公寓）②三種公寓產(chǎn)品的規(guī)劃位置安排——B座規(guī)劃酒店式公寓+精裝公寓，C座規(guī)劃商務(wù)公寓注：基于居住私密性和商務(wù)純粹性考慮，商務(wù)公寓應(yīng)與酒店式公寓、精裝公寓相分離。故僅有以下兩種規(guī)劃安排。（次優(yōu)方案類似，不做深入討論）③三種產(chǎn)品戶型定位——商務(wù)公寓總體量6萬平米，戶型設(shè)計以100平米單元為主，預(yù)留組合空間成都商務(wù)公寓產(chǎn)品面積為30-100平米，普遍小于甲乙級寫字樓130-380平米的面積區(qū)間③戶型定位——酒店式公寓總體量1萬平米，戶型設(shè)計包含70-260平米成都高端酒店式公寓產(chǎn)品面積最小為70平米的套一設(shè)計，最大的為香格里拉的400平米，本項目結(jié)合自身條件考慮，設(shè)計戶型面積為70-260平米③戶型定位——精裝公寓總體量7萬平米，戶型設(shè)計包含100-600平米成都高端精裝公寓的尺度相對較大，最小面積為80-100平米套一設(shè)計，部分項目最大含有400-500平米頂層超大戶型，極致奢華B座：精裝公寓：100-600平米酒店式公寓：70-260平米A座：寫字樓C座：商務(wù)公寓：100平米左右分物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議小結(jié)：A座北京銀泰中心概況位于CBD中央商務(wù)區(qū)核心地帶，為長安街上第一高度，總建筑面積35萬平方米。由主樓（A座）及兩側(cè)對稱的186米、44層超甲級智能化寫字樓銀泰寫字樓和人保寫字樓組成。銀泰中心A座建筑構(gòu)成主樓（A座）63層，包括五星級酒店柏悅酒店、柏悅居和柏悅府。大樓的側(cè)翼是兩座186米高的國際高智能化寫字樓。50-58F柏悅府

作為自住型大戶型公寓的柏悅府占據(jù)資源條件最優(yōu)的高層單位，面積為550-860m2共21套。37-49F柏悅酒店

作為凱悅旗下最高端的酒店品牌，對物業(yè)要求高，設(shè)置在較高樓層，客房237間，酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好的位置，樹立高品質(zhì)形象。

7-36F柏悅居

為酒店服務(wù)式公寓，面積132-242m2，共216套。北京柏悅酒店專屬服務(wù)，中西合璧完美設(shè)計。①案例借鑒1——北京柏悅居，北京CBD頂級城市公寓豪宅代表2.B座產(chǎn)品打造建議頂級品質(zhì)：國際級用材及裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，打造頂尖國際公寓柏悅居大堂

柏悅居大堂裝修風(fēng)格設(shè)計靈感源于中國園林的意蘊，景點元素被合理加以抽象，與酒店建筑相融合，并與環(huán)境和柏悅品質(zhì)的設(shè)計與材料完美匹配從大堂上至走廊，再從走廊進入公寓內(nèi)部，寧靜，私密和居家之感由弱漸強，猶如在中式傳統(tǒng)的宅第，如花園，轉(zhuǎn)回廊，入正房各部位用材及裝修標(biāo)準(zhǔn)北京·柏悅居：超大空間尺度戶型，奢華精裝修標(biāo)準(zhǔn)一居室：132-138m2二居室：240-242m2首層獨立大堂，三部專享電梯，電梯刷卡進入柏悅居各層超大尺度，舒適空間電動窗簾，光控，石材地取暖

精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米

客戶以港臺和外籍人士為主5M5M5M5M5M4.75M5M4.75M

24小時保安及閉路電視監(jiān)控禮賓服務(wù)每日酒店客房式清潔服務(wù)悅·健身中心健身房悅·健身中心室內(nèi)溫水泳池公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護私人健身（需額外收費）物業(yè)管理費：2美金/㎡·月，僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費。提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費用。柏悅居由凱悅酒店管理集團成立物業(yè)管理公司進行服務(wù)，業(yè)主多為投資性購買，銷售時參考的租金水平為30美元/㎡*月。酒店式服務(wù)項目中醫(yī)按摩及草本護理（需額外收費）美甲吧，定期鮮花，客房送餐，專職酒店管家支援宴請策劃，私人廚師（需額外收費）洗衣服務(wù)私人飛機租賃凱悅酒店集團對項目進行全面管理頂級服務(wù)：由凱悅國際物業(yè)管理，享受與柏悅酒店同等的個人化親切服務(wù)天璽II物業(yè)分區(qū)1-38F為香港WHotel，合共設(shè)有393個房間50-70F為服務(wù)式住宅“港景匯”，共設(shè)266個房間，間隔包括開放式、1房、2房及3房，標(biāo)準(zhǔn)單位面積464至1420平方英尺。天璽II其余部份為“海鉆璽”(12-38F)及“天鉆璽”(67-93F)。每個獨立尊座設(shè)有本身的住客大堂、專屬住戶電梯，兩戶位于頂層91-93F的至尊三層復(fù)式單位，已正式命名為“至高無上”。天璽