桂林某項(xiàng)目前期發(fā)展定位策劃報(bào)告

桂林XXXXXX項(xiàng)目前期發(fā)展定位策劃報(bào)告第一章桂林印象一、對桂林的了解1.1桂林---山水名城、文化名城一、對桂林的了解——城市規(guī)劃發(fā)展方向一、對城市的了解——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃1.3商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以桂林市區(qū)XX路XX廣場至XX路口東西兩大商業(yè)組團(tuán)為全市商業(yè)中心，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局形成“雙核五次八極多節(jié)點(diǎn)”的整體發(fā)展格局。二、桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展2.1銷售價格漲幅低于全國平均水平2006年由于政策影響較大,整體漲幅趨緩,全年平均漲幅3.7%，低于全國70個大中城市5-8%的平均水平。隨著桂林房地產(chǎn)開發(fā)重心向城鄉(xiāng)偏移，房屋整體銷售均價也受城郊低價房的拉低，近年房屋銷售價格整體漲幅將趨于緩慢。2.3桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測三、桂林房地產(chǎn)市場板塊劃分3.1各城區(qū)房地產(chǎn)特征—XX區(qū)2006年區(qū)域推貨樓盤：10個區(qū)域價格：XX路段住宅價格達(dá)到4500-5500元/㎡；臨街商業(yè)物業(yè)銷售價格達(dá)到25000-45000元/㎡。西山板塊住宅價格達(dá)到3000-4000元/平方米。區(qū)域市場預(yù)測：城區(qū)內(nèi)目前在售樓盤貨量較少，基本處于尾盤銷售階段。2007年將推出的新盤為【廣源國際】、【理想領(lǐng)域】，均位于西山片區(qū)，具有較好的景觀優(yōu)勢。預(yù)計(jì)銷售價格將達(dá)到3500元/平方米。2006年區(qū)域推貨樓盤：18個所轄蘆笛路板塊：屬于老的工業(yè)區(qū)，區(qū)域居住環(huán)境較較差，市政配套檔次低，受鐵路線影響較大。區(qū)域住宅項(xiàng)目銷售價格2400-2800元/㎡。所轄XX北路板塊：XX北路市政配套較完善，為XX區(qū)主要商業(yè)及物流中心。板塊小高層、高層項(xiàng)目市場接受度較好。住宅項(xiàng)目銷售價格2500-3000元/㎡。所轄沿江板塊：該板塊居住及商業(yè)氛圍、市政配套相對缺乏。主要以江景作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。區(qū)域住宅項(xiàng)目銷售價格3800-4000元/㎡。區(qū)域市場預(yù)測：區(qū)域樓盤06年整體銷售均較好，可供開發(fā)貨量不多。鋼廠片區(qū)及清風(fēng)五福片區(qū)的高尚住宅區(qū)將成為未來區(qū)域市場的主要熱點(diǎn)。2006年區(qū)域推貨樓盤：23個所轄三里店板塊：桂林高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，擁有較為成熟的配套和固定的高薪消費(fèi)群體，緊鄰體育中心、板塊住宅項(xiàng)目銷售價格3200-3400元/㎡。所轄會展中心板塊：擁有甲天下廣場、會展中心、南城百貨，是桂林市新興的高價位向心住區(qū)、是目前桂林市民購買意向最強(qiáng)的區(qū)域。板塊住宅項(xiàng)目銷售價格3400-3600元/㎡。所轄城環(huán)北、普陀路板塊。除公園的環(huán)境景觀之外，桂林師范大學(xué)、桂林電子科技學(xué)院、桂林工學(xué)院等大學(xué)園區(qū)及其相關(guān)生活配套對消費(fèi)者形成較強(qiáng)的吸引力。板塊住宅項(xiàng)目銷售價格2800-3000元/㎡。區(qū)域市場預(yù)測：目前城區(qū)在售樓盤貨量仍十分充足，在建及新成交土地較多，未來兩三年內(nèi)仍可供應(yīng)豐富的住宅。即將面市的新盤包括【彰泰山水人家、彰泰第六園、香格里拉、東暉國際公館】等，區(qū)域房地產(chǎn)市場依然火熱。2006年區(qū)域推貨樓盤：22個所轄鐵西板塊：處于城市中心范圍，有汽車站、火車站兩大交通樞紐，商業(yè)氛圍濃厚，匯集高檔高價樓盤。板塊項(xiàng)目銷售價格3300-3500元/㎡。所轄安新洲板塊：處于城市中心南部，臨漓江，擁有江景資源，生活氛圍濃厚。匯集中高檔樓盤。板塊住宅項(xiàng)目銷售價格3800-4400元/㎡.所轄瓦窯板塊：處于市中心與城郊結(jié)合部，生活配套和生活氛圍相對成熟，但由于廠區(qū)和城中村雜糅，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為中檔次或中低端產(chǎn)品。板塊住宅項(xiàng)目銷售價格2450-3500元/㎡.（除安廈世紀(jì)城銷售均價3500元，其余樓盤均在3000元以下）。區(qū)域市場預(yù)測：06年銷售的中小樓盤基本售罄，07年將有約8個新盤推出，萬福路片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目也將動工，成為未來競爭最為激烈區(qū)域。2006年區(qū)域推貨樓盤：12個大盤集中，市場競爭激烈。目前城區(qū)內(nèi)200畝以上的大盤共有6個，其中500畝大盤2個，1000畝大盤2個，過熱的“造城運(yùn)動”使得城區(qū)樓盤的消化速度較為緩慢。產(chǎn)品兩極分化。西城區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)呈現(xiàn)高端別墅項(xiàng)目和中低檔商品房分化兩個極端。由于項(xiàng)目同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，加上市政配套建設(shè)相對緩慢，目前西城樓盤的整體銷售速度均較為緩慢。區(qū)域銷售價格：別墅項(xiàng)目3000-5000元/㎡；住宅項(xiàng)目1800-2200元/㎡。區(qū)域市場預(yù)測：07年西城區(qū)新增項(xiàng)目較少，主要以大規(guī)模樓盤的后續(xù)開發(fā)為主，奧林匹克花園、長島16區(qū)、印象桂林三大樓盤仍將是一場惡戰(zhàn)。由于原規(guī)劃于轄區(qū)內(nèi)的大學(xué)城已重新定位于雁山區(qū)，對區(qū)域的發(fā)展造成較大影響。城區(qū)農(nóng)村面廣，城市化水平相對較低。雁山區(qū)轄區(qū)總?cè)丝?8%為農(nóng)民，農(nóng)村面廣。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平相對較差。政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。根據(jù)桂林市政府“南向發(fā)展文化教育和工業(yè)商貿(mào)業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，將在雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)興建桂林大學(xué)校區(qū)政府，廣西工學(xué)院、廣西師范大學(xué)、廣西旅專等大專院校將搬遷至雁山區(qū)，預(yù)計(jì)將增加人口8萬人，全面帶動區(qū)域的教育產(chǎn)業(yè)及城市建設(shè)的發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展情況：房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，近年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少。區(qū)域發(fā)展預(yù)測：教育經(jīng)濟(jì)將全面帶動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展,臺灣華慶、光大集團(tuán)等公司已有意在雁山區(qū)投資大型項(xiàng)目，項(xiàng)目包含住宅區(qū)、時尚體育區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假區(qū)。教育經(jīng)濟(jì)拉動使得該區(qū)域成為投資者眼中的香餑餑。2006年區(qū)域推貨樓盤：9個八里街房地產(chǎn)投資增長迅猛。自2002年以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)了快速暴漲的趨勢，目前已開發(fā)住宅小區(qū)達(dá)30多個。住宅閑置率高。由于區(qū)域市政配套相對缺乏，目前住宅閑置率預(yù)計(jì)達(dá)到65%以上，市場需求處于暫時的飽和狀態(tài)。銷售價格處于低位水平：區(qū)域在售樓盤銷售價格處于1600-1800元/㎡，處于全市較低水平。區(qū)域市場預(yù)測：區(qū)域樓盤以小規(guī)模均多，由于價格較低，通過市場速度較快。2007年區(qū)域拍賣成交土地14宗，房地產(chǎn)投資處于過熱態(tài)勢。3.8桂林主要城區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境對比桂林各城區(qū)均有豐富的自然景觀，但由于城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域環(huán)境的差異，對住宅價格的接受程度有著較大的差距。四、競爭市場的分析——XX區(qū)XX區(qū)概況XX區(qū)位處市中心區(qū)以北，屬老工業(yè)區(qū)。以居住、商貿(mào)物流作為主要發(fā)展方向。城區(qū)占地52平方公里，常住人口約13萬人，以XX廣場為區(qū)域中心，是通往北部縣份以及湖南省的重要通道。區(qū)域擁有眾多的自然人文景觀（XX山、蘆笛巖、桃花江、虞山公園、木龍湖等）。城區(qū)十一五發(fā)展規(guī)劃：高品質(zhì)居住區(qū)◆“十一五”期間，XX區(qū)將有兩個高品質(zhì)的居住區(qū)出現(xiàn)：一是虞山橋下、漓江邊的清風(fēng)五福片區(qū)有約1100畝土地，擬引進(jìn)大型企業(yè)開發(fā)高品質(zhì)住宅區(qū)；◆另外，結(jié)合兩江四湖三期工程，桂鋼一片約500畝的土地將得到極大的價值提升。XX高科技產(chǎn)業(yè)園◆十一五期間，XX區(qū)將與北京中關(guān)村合作，規(guī)劃1500畝土地的高科技產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，將有一批高素質(zhì)人才進(jìn)入XX區(qū)?！簟笆晃濉逼陂gXX區(qū)的人口將增長5至6萬人，并將促進(jìn)對商品住宅的需求。4.1XX區(qū)房地產(chǎn)市場分析住宅市場供求情況XX區(qū)是桂林住宅市場需求較為旺盛的區(qū)域，2006年有推貨的18個樓盤整體銷售均較好，07年可供銷售貨量的樓盤還有桂圳城市領(lǐng)地、桂湖景苑等7個，新推出的樓盤3個，預(yù)計(jì)可供銷售住宅將低于2006年。區(qū)域住宅市場前景仍十分看好。在產(chǎn)品戶型方面，90㎡以下兩房成為市場熱點(diǎn)，產(chǎn)品去化速度十分快；100—115㎡的緊湊實(shí)用型三房受市場追捧；120—135㎡之間的舒適型三房銷售速度則較為緩慢；四房和復(fù)式樓則成為市場銷售的難點(diǎn)，目前尾盤剩余貨量均為大戶型產(chǎn)品。4.2區(qū)域住宅銷售價格分析由于區(qū)域房地產(chǎn)住宅價格處于桂林市中等偏低水平，在旺盛的市場需求推動下，近年來住宅銷售價格整體漲幅較大，2006年全市住宅價格漲幅趨緩的形勢下，區(qū)域住宅銷售均價到了2600元。從桂林房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展趨勢及區(qū)域的住宅需求狀況分析，未來幾年內(nèi)，XX區(qū)住宅價格仍將呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長態(tài)勢，但在國家房地產(chǎn)宏觀政策的影響下，整體漲幅將趨于緩和，預(yù)計(jì)同比漲幅保持5-8%的增長幅度，漲幅稍高于桂林平均水平。4.3競爭市場的分析——區(qū)域地產(chǎn)板塊投資環(huán)境對比分析4.4各板塊代表樓盤概況4.4各板塊代表樓盤概況4.5各板塊自然資源分析XX北路作為桂林南北的交通大動脈，自然景觀較為缺乏，多數(shù)樓盤為了增加賣點(diǎn)，均規(guī)劃配套了人工景觀；蘆笛板塊區(qū)域則有著較多的小山景，區(qū)域樓盤因勢利導(dǎo)，以園林配合山景，突顯賣點(diǎn)優(yōu)勢；臨江板塊則以稀缺的漓江資源為最大賣點(diǎn)，配合少量的小區(qū)綠化，在園林景觀上的投入相對較少。4.6區(qū)域各板塊產(chǎn)品類型分析從分析可知，XX區(qū)在售樓盤戶型大多以三房為主，約占據(jù)總量約60%。二房戶型雖然市場需求較大，但整體的供貨量較少，使得區(qū)域二房戶型成為搶手香餑餑。在一房小戶型方面，只有XX北路板塊及蘆笛路板塊具有一定的投資價值，但整體貨量不多。區(qū)域產(chǎn)品兩房戶型面積主要分布在71-90㎡、占總貨量的18%；三房戶型面積主要分布在91-130㎡,占總貨量的41%。由于區(qū)域住宅價格較低，低總價的舒適型產(chǎn)品（131-140㎡）有著較大的市場需求，06年在售貨量也占到了總貨量的25%。4.7XX區(qū)樓盤后續(xù)供應(yīng)情況4.8競爭市場的分析總結(jié)◆XX區(qū)市政配套、生活配套資源分布不均，多集中于XX北路沿線。◆區(qū)域內(nèi)整體物業(yè)形象有待改善。◆房地產(chǎn)項(xiàng)目以中低產(chǎn)品為主，缺乏高品質(zhì)領(lǐng)軍大盤?！糁髁粜鸵詢煞?、三房為主，面積集中在70—130㎡區(qū)間?！舢a(chǎn)品總價仍是影響購房的關(guān)鍵因素?！綦S著部分樓盤進(jìn)入銷售尾期，短期市場供貨量呈下降趨勢。五、專項(xiàng)調(diào)研——XX區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析為分析XX區(qū)居民住宅消費(fèi)特征，我司于近期對桂林長海機(jī)械廠、桂林治金機(jī)械廠、五中、十四中、拱級小學(xué)、國稅局等企事業(yè)單位，桂林裝飾城、虞山食品批發(fā)城、XX商貿(mào)城等專業(yè)市場以及XX北路、環(huán)城北路、蘆笛路等路段進(jìn)行了一次居民居住需求訪談。本次訪談共發(fā)出問卷206份，收回有效問卷199份，無效問卷7份，問卷有效率96.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次受訪談對象年齡30歲以下占35%，51歲以上占15%，住宅主力消費(fèi)群體31-50歲達(dá)到50%，年齡結(jié)構(gòu)比例合理。在受訪者職業(yè)特征方面，企業(yè)事單位職工占到68.8%，私營業(yè)主（個體戶）占31.2%；區(qū)域工業(yè)企業(yè)集中，具有穩(wěn)定收益的在職員工仍將是住宅市場的主力消費(fèi)群體。在購房計(jì)劃方面：22%的受訪者表示在未來半年到一年內(nèi)有購房計(jì)劃；35%的受訪者則認(rèn)為兩年到三年內(nèi)會購房；而43%的受訪者則表示暫時沒有購房計(jì)劃。從購房選擇城區(qū)方面：49.7%的受訪者表示會選擇在XX區(qū)購房，主要是考慮工作、生活的便利；而部分居住于其它區(qū)域，在XX區(qū)工作的受訪者則表示更愿意選擇在目前的居住區(qū)域購房。部分二次置業(yè)計(jì)劃的受訪者則對高新七星區(qū)、XX區(qū)有較強(qiáng)的投資傾向5.2專項(xiàng)調(diào)研——購買戶型和意向面積在受訪者意向購買戶型方面：12.5%的受訪者對一房一廳以下小戶型表示較強(qiáng)的投資興趣；13%的受訪者（主要為青年群體）則表示選擇兩房一廳、兩房兩廳經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住宅；43.7%的受訪者從改善居住條件的方面需求，考慮會選擇三房兩廳的戶型；在購房意向面積方面：111-120平米住宅最受歡迎，該面積區(qū)域的產(chǎn)品多為舒適型三房戶型，最受消費(fèi)者歡迎的戶型。從整體需求看，區(qū)域?qū)κ孢m型戶型的需求量仍十分大，在“國六條90平米以下中小戶型占70%”的調(diào)控影響下，中小戶型面積難予滿足消費(fèi)者的居住需求。從城區(qū)在售樓盤的銷售分析，由于兩房兩廳及以下小戶型產(chǎn)品供貨量較少，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢，區(qū)域小戶型住宅的市場空間非常大。5.3專項(xiàng)調(diào)研——購房考慮因素和居住配套需求在影響購房的因素方面：除去價格、地段、交通等傳統(tǒng)因素外，周邊環(huán)境、物業(yè)管理、子女教育也開始越來越受到消費(fèi)者的重視。隨著消費(fèi)者購房趨于理性，綜合素質(zhì)全面發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能更吸引消費(fèi)者。在居住區(qū)域配套設(shè)施需求中，醫(yī)療保健、中心花園、體育、休閑娛樂、教育、購物場所等設(shè)施成為受訪者最期待的項(xiàng)目，這些配套設(shè)施也是XX區(qū)目前最缺乏的市政配套。具有完善配套的大規(guī)模樓盤，將受到消費(fèi)者的青睞。5.4專項(xiàng)調(diào)研——區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析小結(jié)從本次訪談分析，消費(fèi)者對改善居住條件有著較強(qiáng)的愿望，但由于家庭收入的影響，普遍認(rèn)為當(dāng)前住宅價格較高。由于區(qū)域的整體居住環(huán)境相對落后，對具有較好園林景觀及生活配套設(shè)施的居住小區(qū)有著較強(qiáng)的購買需求。本項(xiàng)目200多畝的大盤規(guī)模及完善配套規(guī)劃，將極大提升區(qū)域居住品質(zhì)。隨著人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境及居住條件的要求也將會越來越高，并將促使購房意愿的實(shí)現(xiàn)。六﹑桂林房地產(chǎn)市場分析總結(jié)1、桂林市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來源動力;2、桂林房地產(chǎn)市場處于上升和逐步發(fā)展成熟階段;3、桂林房地產(chǎn)開發(fā)理念日趨成熟，開發(fā)品質(zhì)日漸提高;4、區(qū)域消費(fèi)能力中等水平，價格敏感度較高.第二章項(xiàng)目分析一﹑項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析1.1項(xiàng)目地理位置—區(qū)位價值一﹑項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析一﹑項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析一﹑項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析一﹑項(xiàng)目分析--項(xiàng)目概況分析1.6小結(jié)：本項(xiàng)目只能規(guī)劃做低層、多層建筑，在一定程度上影響到了物業(yè)類型的多元化。如何通過合理規(guī)劃挖掘該地塊的最大價值，使貴司收益最大化，還有待今后與貴司及規(guī)劃單位進(jìn)行深入探討。二﹑項(xiàng)目分析--SWOT分析二﹑項(xiàng)目分析--SWOT分析二﹑項(xiàng)目分析--SWOT分析二﹑項(xiàng)目分析--SWOT分析三﹑項(xiàng)目分析——資源整合三﹑項(xiàng)目分析——資源整合3.1與城區(qū)規(guī)劃發(fā)展的整合以XX?XX商城項(xiàng)目建設(shè)為契機(jī)，創(chuàng)造條件，進(jìn)一步促成新疆XX集團(tuán)在XX區(qū)大型投資項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，形成我區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)支柱。觀音閣、XX廣場、政府綜合樓和XX北路“三點(diǎn)一線”的XX商業(yè)新格局。下大力氣引進(jìn)和建設(shè)大型零售商場，盡快形成新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新的商業(yè)中心?！厝∮诠鹆质蠿X區(qū)05年工作報(bào)告策略：可將政府的影響力、規(guī)劃的利好信息嫁接到本項(xiàng)目全程營銷推廣過程中，包裝、炒作“XX商業(yè)圈概念”，將其輻射圈整合到本項(xiàng)目內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的投資價值和高附加值，依靠高性價比取勝市場。三﹑項(xiàng)目分析——資源整合3.2與項(xiàng)目周邊自然景觀資源整合項(xiàng)目地塊旁飛鳳山、清塘、陽家塘、喬木林等自然景觀資源是本項(xiàng)目一個非常有利用價值的優(yōu)勢資源。策略：可通過項(xiàng)目自身的建筑、景觀規(guī)劃與飛鳳山、清塘、陽家塘以及規(guī)劃中連接兩塘的人工水岸進(jìn)行融合，形成唯美流暢的景觀畫面，為客戶營造人在景中住的都市綠色生態(tài)生活。將其有效的整合在一起打造成為一個桂林市高品質(zhì)山水名盤，這對本項(xiàng)目品質(zhì)、形象、檔次、價值等方面的提高均能起到非常大的促進(jìn)作用。三﹑項(xiàng)目分析——資源整合3.3與開發(fā)商品牌的整合開發(fā)商品牌實(shí)力的塑造日益成為房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，而“新疆XX和廣西物資集團(tuán)”中國企業(yè)雙500強(qiáng)，加上開發(fā)商在桂林積累的大量客戶資源，通過有效的整合便可實(shí)現(xiàn)品牌聯(lián)動效應(yīng)。策略：通過品牌巡展活動擴(kuò)大三大品牌的知名度，共同搭建龐大的客戶資源平臺，采取以老帶新的方式擴(kuò)大市場口碑效應(yīng)，大力宣揚(yáng)XX集團(tuán)、廣西物質(zhì)集團(tuán)、桂林XX的品牌文化，使意向客戶積累達(dá)到最大化。三﹑項(xiàng)目分析——資源整合3.4與全國知名品牌商的合作整合本項(xiàng)目可選擇優(yōu)秀的園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、營銷代理等公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作，利用品牌疊加效應(yīng)提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，以高姿態(tài)面世，直接拉升項(xiàng)目檔次。三﹑項(xiàng)目分析——資源整合3.5與項(xiàng)目規(guī)劃的整合項(xiàng)目規(guī)模較大，但周邊配套檔次不高，需提升項(xiàng)目形象和居住品質(zhì)，提高產(chǎn)品附加值。策略：在規(guī)劃階段可在社區(qū)內(nèi)加強(qiáng)特色社區(qū)配套的建設(shè)，如增加體育設(shè)施和社區(qū)商業(yè)配套的規(guī)劃，商業(yè)配套可同時服務(wù)片區(qū)。另外可將地塊沿湖面約750米規(guī)劃綠地、山體、水塘整合在一起，營造出一個優(yōu)美的湖畔休閑社區(qū)。項(xiàng)目不僅有飛鳳山、清塘、陽家塘的景觀資源，在210畝的范圍內(nèi)項(xiàng)目可分三到四期開發(fā)，利用項(xiàng)目組團(tuán)塑造主題各異不同風(fēng)格的園林環(huán)境，體現(xiàn)項(xiàng)目山水景觀的建筑理念，彰顯桂林山水文化城市特征，體現(xiàn)項(xiàng)目擁有特色園林的居住環(huán)境和品質(zhì)。三﹑項(xiàng)目分析——資源整合3.6與品牌教育資源的整合依靠項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢引進(jìn)桂林市乃至全區(qū)知名品牌幼兒園，并與市重點(diǎn)中小學(xué)進(jìn)行聯(lián)盟（如：以贊助教學(xué)形式聯(lián)盟），將教育附加值整合到項(xiàng)目的開發(fā)理念當(dāng)中，打出“讓孩子贏在起跑線上”宣傳口號，營造一種人性化居住環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)品牌、利益雙豐收。三﹑項(xiàng)目分析——資源整合第三章項(xiàng)目發(fā)展定定位一﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目面臨的開發(fā)發(fā)環(huán)境和核心心問題1.1項(xiàng)目所處環(huán)環(huán)境分析◆準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房銷售售將成為一個個熱潮；◆整體市場處于平穩(wěn)穩(wěn)緩慢發(fā)展，價價格上漲幅度度減小，仍有有上升空間；；◆房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾眾多，素質(zhì)普普遍不高；◆中等與中等偏低價價位物業(yè)仍將將是消費(fèi)者的的首選；◆以中低規(guī)模樓盤為為主，自身配配套均較少，同同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重；◆區(qū)域樓盤大多處于于中等偏下檔檔次樓盤，與與消費(fèi)能力及及需求相適應(yīng)應(yīng)；◆開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)發(fā)品質(zhì)、銷售售價格仍是左左右客戶購房房的主要因素素；◆周邊生活配套基本本滿足日常生生活要求，但但配套檔次和和形象較低；；◆項(xiàng)目周邊為城鎮(zhèn)居居民，所居住住物業(yè)多為集集資住宅或宿宿舍，以工薪薪階層為主，收收入狀況一般般。一﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目面臨的開發(fā)發(fā)環(huán)境和核心心問題1.2核心解決問問題？◆如何甄選并引導(dǎo)目目標(biāo)客群認(rèn)同同區(qū)域價值？？◆如何構(gòu)建差異化競競爭優(yōu)勢，在在全市及周邊邊競爭中脫穎穎而出？◆如何構(gòu)建并完成價價值鏈傳遞，突突破本區(qū)域價價格體系并實(shí)實(shí)現(xiàn)快銷？一﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目面臨的開發(fā)發(fā)環(huán)境和核心心問題1.3市場發(fā)展趨趨勢研判桂林的居住文化正正在尋找下一一主題二﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目開發(fā)理念2.1項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)精細(xì)品質(zhì)特色鮮明明注重性價比比本項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模模較大，可與與競爭對手比比配套、比氣氣勢、比成熟熟、比項(xiàng)目品品牌?？赏ㄟ^過精致細(xì)節(jié)與與對手競爭，以以文化底蘊(yùn)和和富有創(chuàng)意的的戶型取勝。我們認(rèn)為本項(xiàng)目在在目前市場環(huán)環(huán)境下，不宜宜以追求絕對對利潤為目的的，應(yīng)將眼光光放長遠(yuǎn)點(diǎn)，采采取“項(xiàng)目快速通通過市場”的開發(fā)戰(zhàn)略略，短時間實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售目的的和延續(xù)發(fā)展展商開發(fā)品牌牌。二﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目開發(fā)理念2.2項(xiàng)目在產(chǎn)品品總體開發(fā)策策略上應(yīng)關(guān)注注以下幾點(diǎn)：：◆全面貫徹執(zhí)行“短短、平、快”的開發(fā)策略略；◆戶型設(shè)計(jì)方面要以以時尚、實(shí)用用、人性化為為主導(dǎo)；◆注重產(chǎn)品均好性，保保持性價比優(yōu)優(yōu)勢；◆控制產(chǎn)品的戶型面面積；◆在社區(qū)環(huán)境空間方方面做精、做做細(xì)、有特色色。二﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目開發(fā)理念2.3項(xiàng)目營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售和品牌的的雙贏實(shí)現(xiàn)“桂林XX”品牌的提升升，為“XX”系列項(xiàng)目以以后的銷售及及擴(kuò)張打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的品牌基基礎(chǔ)。三﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目定位原則和和定位目標(biāo)3.1項(xiàng)目定位原原則⑴塑造一個品牌具備不易被模仿的的獨(dú)特品牌，具具備長期發(fā)展展的內(nèi)涵。⑵制造一個熱點(diǎn)具備短期引爆市場場的爆破力，強(qiáng)強(qiáng)占眼球的吸吸引力。⑶是否存在空缺從市場競爭的角度度，考慮品牌牌的定位差異異性。⑷是否存在需求從消費(fèi)者需求的角角度考慮市場場空間的價值值。⑸是否可以占領(lǐng)從產(chǎn)品本身屬性出出發(fā)考慮定位位的可行性。發(fā)展定位--項(xiàng)目目定位原則和和定位目標(biāo)3.2項(xiàng)目定位目目標(biāo)——如何在市市場上成為銷銷售的一枝獨(dú)獨(dú)秀？——如何以差差異性引領(lǐng)市市場？——如何擴(kuò)大大項(xiàng)目內(nèi)涵？？——如何吸引引針對性目標(biāo)標(biāo)客戶？三﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目定位原則和和定位目標(biāo)3.3項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)通過對項(xiàng)目資料以以及控規(guī)的研研判，并基于于對區(qū)域市場場的研究，我我司對項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的初初步建議如下下：四﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目市場定位4.1市場定位倡導(dǎo)城區(qū)居住“升升級換代”的核心主題題：桂林首席大型純居居住高品質(zhì)湖湖岸生活社區(qū)區(qū)四﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目市場定位4.2“湖岸休閑閑生活”七大支持系系統(tǒng)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)：：人工湖、7550米臨湖景景觀帶等；（2）建筑設(shè)計(jì)系統(tǒng)：：現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格、色調(diào)運(yùn)運(yùn)用等；（3）景觀設(shè)計(jì)系統(tǒng)：：主題園林、水水景、休閑步步道等；（4）現(xiàn)場包裝系統(tǒng)：：售樓部、樣樣板間、看房房通道等；（5）識別應(yīng)用系統(tǒng)：：空間標(biāo)識與與指示系統(tǒng)等等；（6）運(yùn)動配套系統(tǒng)：：湖岸運(yùn)動長長廊、園林休休閑設(shè)施等；；（7）整合推廣系統(tǒng)：：廣告、新聞聞、公關(guān)促銷銷活動等。發(fā)展定位--項(xiàng)目目市場定位4.3定位組成要要素說明我們將創(chuàng)建真正意意義上的“湖岸休閑生生活社區(qū)”。該社區(qū)由由五大部分組組成：（1）社區(qū)居住生活系系統(tǒng)（2）社區(qū)健康運(yùn)動系系統(tǒng)（3）社區(qū)休閑養(yǎng)生系系統(tǒng)（4）社區(qū)鄰里交流系系統(tǒng)（5）社區(qū)品牌教育系系統(tǒng)四﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目市場定位4.4對項(xiàng)目所倡倡導(dǎo)的“湖岸休閑生生活”方式的理解解（1）項(xiàng)目所倡導(dǎo)的湖岸岸休閑人居文文化是“居住+運(yùn)動+休閑+健康”的復(fù)合體；；（2）項(xiàng)目倡導(dǎo)一種科學(xué)學(xué)的“湖岸休閑健健康生活”，并給予實(shí)實(shí)在而專業(yè)的的關(guān)懷；（3）項(xiàng)目讓生活充滿活活力趣味性，成成為人們生活活中不可或缺缺并且唾手可可得的一部分分；（4）項(xiàng)目讓管家式管理理成為一種時時尚。五﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目形象定位及及名稱建議5.1項(xiàng)目形象定定位XXX高品質(zhì)湖岸岸生活”國際人居典典范五﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目形象定位及及名稱建議5.2“XXXX高品質(zhì)生生活典范”的闡述:典范一、桂林罕有有的大型湖岸岸休閑生活社社區(qū)典范二、絕版湖岸岸休閑生活典范三、新健康型型居住小區(qū)示示范典范四、現(xiàn)代都市市時尚建筑群群典范五、方便完善善的生活街區(qū)區(qū)典范六、桂林絕版版約750米私家家湖岸休閑景景觀帶典范七、傳承桂林林歷史與特征征的山水風(fēng)情情園林五﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目形象定位及及名稱建議5.3項(xiàng)目命名建建議XX·XXX案名釋義：源自對“桂林兩江江四湖”的思考，源于靜而悠遠(yuǎn)遠(yuǎn)的一種境界界，尤其對都市生活而而言；臨湖筑筑居，是一種奢望，尤尤其在都市中中心就能實(shí)現(xiàn)。以項(xiàng)目控規(guī)為導(dǎo)向向，同時能夠夠嫁接桂林當(dāng)當(dāng)?shù)亍皟山暮本坝^文化，讓讓營銷傳播會會更加省力，并并影射出項(xiàng)目目是個臨湖住住宅項(xiàng)目。這這就是“XXX”的出處。六﹑發(fā)展定位--客戶戶定位6.1主力目標(biāo)客客戶區(qū)域分析析由于項(xiàng)目規(guī)模在區(qū)區(qū)域內(nèi)屬于較較大型樓盤，開開發(fā)周期較長長，參考桂林林地區(qū)住宅樓樓盤的目標(biāo)客客戶群體，本本項(xiàng)目有效的的客戶群體應(yīng)應(yīng)分布在XXX區(qū)為主，其其他城區(qū)為輔輔的市區(qū)范圍圍內(nèi)，再輻射射到桂林其他他臨近景區(qū)以以及外地市場場。所以，本項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶包括括桂林本地人人、周邊縣份份居民、外省省客戶，以本本地客戶為主主。發(fā)展定位--客戶戶定位6.2項(xiàng)目主力目目標(biāo)客戶群體體構(gòu)成/職業(yè)特征

打算改善居住環(huán)境境的原居民和和拆遷戶

在北城的專業(yè)市場場的商貿(mào)經(jīng)營營戶

區(qū)域內(nèi)從事旅游業(yè)業(yè)的服務(wù)人員員

區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)的的公務(wù)員

區(qū)域內(nèi)工廠企業(yè)的的管理階層

其他城區(qū)收入中等等的家庭

以桂林為度假或定定居目的的外外省居民六﹑發(fā)展定位--客戶戶定位6.3項(xiàng)目主力目目標(biāo)客戶群體體年齡段根據(jù)本項(xiàng)目的群體體構(gòu)成分析，目目標(biāo)客戶以家家庭為單位，年齡分布比較廣。購買的主力應(yīng)集中中在30-440歲之間。隨著著社會發(fā)展進(jìn)進(jìn)一步加快，家家庭開始階段段推遲并延長長，購房者趨趨向年輕化已已成為商品房房消費(fèi)的基本本形態(tài)。27-35歲的年年輕、高收入入、高學(xué)歷的的一代已成為為購房的生力力軍。這在桂桂林也逐漸明明顯，他們將將成為市場的的主要爭奪對對象。六﹑發(fā)展定位--客戶戶定位6.4項(xiàng)目主力目目標(biāo)客戶群體體家庭特征

未婚但希望在近期期內(nèi)購房結(jié)婚婚的白領(lǐng)階層層

經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定的新新婚夫婦及工工薪家庭

兩代或三代同堂的的本地家庭

外來中高經(jīng)濟(jì)收入入家庭等

外來個體經(jīng)營者需需要在桂林有有固定居所的的經(jīng)營戶

子女在外地希望改改善原居住條條件購房養(yǎng)老老的退休職工工六﹑發(fā)展定位--客戶戶定位6.5項(xiàng)目主力目目標(biāo)客戶群體體需求特征六﹑發(fā)展定位--客戶戶定位6.7項(xiàng)目主力目目標(biāo)客戶群體體購買力分析析平均個人月收入在在2500--4000元元，現(xiàn)階段打打算置業(yè)；追追求高品質(zhì)生生活；強(qiáng)調(diào)個個性；受教育育程度較高；；具備一定的的購房專業(yè)知知識。這類客戶多為700年代中后期期出生，已處處于社會后起起之秀的精英英群中，雖然然現(xiàn)階段收入入并不算非常常高，但從未未來發(fā)展前景景來看，其發(fā)發(fā)展空間極大大。目前經(jīng)濟(jì)能力，能能承受總價值值在30萬左右的的物業(yè)，本項(xiàng)項(xiàng)目建筑面積積在90平米以下下的二房或1110平米米左右的緊湊湊型實(shí)用三房房正符合其需需求。此類客客戶群體為本本項(xiàng)目的主要要目標(biāo)客戶群群體。七﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目價格定位7.1可類比項(xiàng)目目選擇項(xiàng)目處于蘆笛板塊塊，開發(fā)規(guī)模模約有2100畝，以多層層建筑為主，山山水景觀資源源豐富，可以以規(guī)劃為配套套齊全且園林林景觀和活動動空間完美的的桂林大型湖湖岸休閑生活活社區(qū)?？深愵惐软?xiàng)目主要要參考規(guī)模＼＼地段＼品質(zhì)質(zhì)等因素七﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目價格定位7.2類比項(xiàng)目素素質(zhì)量化評定定標(biāo)準(zhǔn)七﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目價格定位7.3本項(xiàng)目素質(zhì)質(zhì)量化評分七﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目價格定位7.4項(xiàng)目定價模模式及初步定定價通過對各樓盤的素素質(zhì)量化評分分，根據(jù)每個個樓盤可參考考的均價，以以評分的方式式進(jìn)行定價，得得出本項(xiàng)目的的相應(yīng)均價。計(jì)計(jì)算方法如下下：比如相比山水陽光光城的定價：：通過各項(xiàng)目素質(zhì)評評定得分初定定本項(xiàng)目價格格：通過評估各樓盤綜綜合素質(zhì)，并并對比各個可可參考樓盤的的均價，初步步算出本項(xiàng)目目的均價。七﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目價格定位綜合各項(xiàng)目素質(zhì)及及比較其價格格，初步得出出項(xiàng)目的總體體銷售均價約約為30000元/㎡。七﹑發(fā)展定位--項(xiàng)目目價格定位7.5項(xiàng)目階段性性定價建議◆根據(jù)項(xiàng)目總體均價價：約3000元/㎡的銷售目標(biāo)標(biāo)，◆在項(xiàng)目開售初期為為了吸引市場場關(guān)注,建議開盤價價比整體均價價適當(dāng)下調(diào)3300-5000元/㎡;◆籍此帶動全部單位位的銷售及取取得的市場效效應(yīng),力求后期單單位的均價超超出整體均價價300-5500元/㎡.◆即項(xiàng)目的開盤價約約在26000-26500元/㎡?！粑覀冋J(rèn)為項(xiàng)目只要要規(guī)劃、現(xiàn)場場環(huán)境整治、完完善包裝、推推廣得力，不不排除在價格格方面還會有有較大的浮動動空間。以上僅是我們初步步的價格定位位，具體有待待考慮成本等等方面的綜合合因素加以進(jìn)進(jìn)一步商討確確定。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.1四大主題自自然情景藝術(shù)術(shù)景觀－－夢夢湖水岸范圍包括：湖泊、堤堤岸景觀帶、飛飛鳳山腳景點(diǎn)聯(lián)想——噴泉泉、碼頭、水水岸休閑步道道、精品藝術(shù)術(shù)浮雕畫廊八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.2四大主題自自然情景藝術(shù)術(shù)景觀－－四四季陽光范圍包括：泛體育育會所、休閑閑娛樂設(shè)施景點(diǎn)聯(lián)想——奧運(yùn)運(yùn)主題知識長長廊、運(yùn)動長長廊八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.3四大主題自自然情景藝術(shù)術(shù)景觀－－優(yōu)優(yōu)詩美地范圍包括：中心園園林、組團(tuán)園園林景點(diǎn)聯(lián)想——主題題中心廣場、戲戲水池、休閑閑吧八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.4四大主題自自然情景藝術(shù)術(shù)景觀－－香香榭麗舍大街街范圍包括：小區(qū)大大門、商務(wù)會會所、風(fēng)情商商業(yè)街景點(diǎn)聯(lián)想——繽紛紛風(fēng)情商業(yè)街街、小區(qū)大門門廣場八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.5XXX健康康運(yùn)動會館運(yùn)動會館規(guī)劃有美美容美體SPPA館、健身身房、乒乓球球場、臺球室室、桌球室等等，讓業(yè)主體體驗(yàn)百分百健健康運(yùn)動生活活。由此可以以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目目市場定位中中所指的“健康休閑生生活”這一核心指指導(dǎo)思想，更更可在市場上上突現(xiàn)出本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特的社社區(qū)氛圍。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.6“花半里”主題中心園園林以四季名花為主題題設(shè)計(jì)中心園園林廣場，一一年四季花香香四溢，給項(xiàng)項(xiàng)目增添了浪浪漫文化元素素；同時將XXXX湖岸生活延延伸,在社區(qū)主題題園林內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)一定的淺水水系呼應(yīng)湖岸岸生活,使景觀和文文化有機(jī)地結(jié)結(jié)合，突現(xiàn)出出本項(xiàng)目獨(dú)特特的社區(qū)氣質(zhì)質(zhì)。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.7XXX主題題休閑公園與市政府協(xié)商全面面改造蘆笛路路與青秀路交交匯的市政三三角休閑廣場場，將其改造造成為“XXX主題公公園”。通過噴泉泉雕塑、藝術(shù)術(shù)小品、示范范園林來包裝裝出一個時尚尚、陽光、健健康的標(biāo)志性性XXX主題休休閑公園。使使其成為項(xiàng)目目對外展示形形象的窗口和和標(biāo)志性建筑筑。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.8攜手XX籃籃球隊(duì)開展籃籃球訓(xùn)練營利用XX集團(tuán)擁有有CBA專業(yè)籃籃球隊(duì)資源，定定期到項(xiàng)目開開展籃球訓(xùn)練練營，可以直直接傳達(dá)項(xiàng)目目的健康生活活內(nèi)容，借助助籃球運(yùn)動效效應(yīng)傳播項(xiàng)目目品牌，以獲獲得了年輕市市場群的共鳴鳴，也提高品品牌價值。在具體的操作過程程中，我們可可通過舉辦籃籃球明星簽名名會、XX籃球迷會會、手把手訓(xùn)訓(xùn)練營、三人人街頭對抗賽賽、拍攝項(xiàng)目目專題廣告片片、出席項(xiàng)目目開盤活動、赴赴現(xiàn)場看球等等形式，最大大限度的利用用球星效應(yīng)，將將全桂林乃至至全區(qū)的眼光光聚集到項(xiàng)目目本身。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.9充分利用空空間建設(shè)“無邊界景觀觀長廊”可利用項(xiàng)目周邊山山水景觀資源源和750米臨湖湖景觀帶，做做泛會所規(guī)劃劃，開放式娛娛樂休閑設(shè)施施與景觀互動動；同時在景景觀帶中設(shè)休休閑健身道、小小型健身器材材、園林泳池池、兒童娛樂樂沙池等，以以低成本方式式豐富小區(qū)活活動空間，以以“泛園林景觀觀”增加項(xiàng)目附附加價值。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.10引入品牌牌幼兒園引入中英文雙語知知名教育品牌牌，以體育，藝藝術(shù)，思維，游游戲?yàn)樘厣?；；采用互動型型中英文教育育，提倡營造造一種語言體體驗(yàn)環(huán)境，達(dá)達(dá)到輕松掌握握語言的目的的。品牌教育育能解決業(yè)主主的后顧之憂憂，同時更能能提高項(xiàng)目的的整體素質(zhì)。八﹑發(fā)展定位--產(chǎn)品品附加值建議議8.11提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)管理理服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理能能夠增加業(yè)主主的歸宿感，增增加業(yè)主的所所購物業(yè)的依依戀。同時拉拉近客戶與開開發(fā)商的距離離，緩解兩者者之見的矛盾盾。建議本項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)管管理提前介入入，在項(xiàng)目銷銷售初期就能能夠在現(xiàn)場提提供安全、保保潔、花木護(hù)護(hù)養(yǎng)等方面的的工作，讓業(yè)業(yè)主感受將來來的物業(yè)管理理服務(wù)水平。第四章項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃建議一﹑總體規(guī)劃建議---總體規(guī)劃布布局建議1、總體布局應(yīng)按以以生態(tài)、自然然、時尚為主主線，以獨(dú)到到和現(xiàn)代的建建筑風(fēng)格詮釋釋，使之整體體表現(xiàn)大器、自自然、流暢；；2、造型應(yīng)簡約、明明快、純粹，使使人有回歸自自然的情感；；3、朝向應(yīng)盡量尊重重當(dāng)?shù)厝松罨盍?xí)慣，以南南北向布局為為主；4、小區(qū)建議分為44～6個組團(tuán)，組組團(tuán)之間通過過中庭廣場聯(lián)聯(lián)系，形成幾幾個相對獨(dú)立立而又相互聯(lián)聯(lián)系的空間組組合；5、設(shè)置一個入口廣廣場，可以彰彰顯項(xiàng)目的氣氣勢及品質(zhì)，在在入口廣場旁旁邊設(shè)置一個個商務(wù)會所，商商務(wù)會所與沿沿街商鋪結(jié)合合在一起，在在銷售期間可可以作為銷售售場所，日后后可以作為商商鋪銷售及經(jīng)經(jīng)營；一﹑總體規(guī)劃建議---總體規(guī)劃布布局建議6、根據(jù)地形的景觀觀優(yōu)勢，沿東東南面、西面面的水岸布置置相對高端的的4層情景洋房房，以提高項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)及及價值；7、戶型以三房二廳廳、二房二廳廳為主，公寓寓及四房二廳廳和樓中樓為為輔（戶型配配比詳見后表表）。如果考考慮“國六條”關(guān)于70%990平米以內(nèi)內(nèi)的要求，就就在三房的戶戶型及面積上上作調(diào)整，其其它面積比例例可以不變；；8、由于項(xiàng)目建筑限限高21米，所以建筑筑形態(tài)以一梯梯四戶、一梯梯兩戶的多層層為主，由于于水泵廠容積積率的提高，局局部要布置一一部分小高層層，以滿足容容積率的需求求。一﹑總體規(guī)劃建議---總體規(guī)劃布布局建議9、在配套設(shè)施方面面應(yīng)該考慮設(shè)設(shè)置泳池及網(wǎng)網(wǎng)球場等運(yùn)動動場所，泳池池可以考慮和和中心園林結(jié)結(jié)合一起，作作為景觀的一一部分。10、在沿規(guī)劃路路邊有約1880米的距離可做做商業(yè)，所以以建議在沿規(guī)規(guī)劃路邊做二二層沿街商鋪鋪，商鋪上做做小戶型的公公寓，可將回回遷部分的安安置在這里。11、商鋪獨(dú)立管管理，且不對對居住區(qū)內(nèi)的的物業(yè)管理產(chǎn)產(chǎn)生影響。商商鋪以服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目為主。商商鋪的開間44～4.5米,進(jìn)深10～12米，銷售面積積在50㎡以內(nèi)。二層層以300～400平方米米的大開間形形式，在首層層有獨(dú)立的樓樓梯上下，既既可作為二層層的門面，又又方便二層的的獨(dú)立經(jīng)營。一﹑總體規(guī)劃建議---總體規(guī)劃布布局建議12、由于規(guī)劃要要求要單獨(dú)設(shè)設(shè)置幼兒園，建建議將幼兒園園設(shè)置在地塊塊東面的邊角角位置，與東東面的小路相相通，可以作作為獨(dú)立的使使用。13、機(jī)動車的停停車位只需滿滿足設(shè)計(jì)規(guī)范范要求，商業(yè)業(yè)車位按0..8車位/1000平米，普通通住宅車位按按0.3車位/套、150㎡以上的住宅宅按1.0車位/套考慮。14、由于項(xiàng)目以以多層建筑為為主，所以地地下室部分不不宜過大，只只要滿足人防防要求及部分分停車，盡量量利用地面的的道路邊停車車，還可以在在住宅首層局局部做架空停停車。二﹑總體規(guī)劃建議---戶型設(shè)計(jì)建建議二﹑總體規(guī)劃建議---戶型設(shè)計(jì)建建議如果要考慮“國六六條90平米以下下中小戶型占占70%”的要求，建建議將以上的的戶型配比做做以下的調(diào)整整：二﹑總體規(guī)劃建議---戶型設(shè)計(jì)建建議2.2戶型設(shè)計(jì)的的基本原則◆提高實(shí)用率，擠干干面積水分，以以保證總面積積的最大利用用率；◆保證良好的采光與與通風(fēng)，但應(yīng)應(yīng)避免冬季強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)的影響；；◆保證景觀能見度，多多采用局部的的角窗、外飄飄窗、低窗、觀觀景陽臺等流流行設(shè)計(jì)；◆平面以一梯四戶為為主，局部采采用一梯二戶戶布局，以滿滿足不同產(chǎn)品品的需求；◆做到動靜分開、干干濕分開、保保證戶內(nèi)具有有良好的穿堂堂風(fēng)，是現(xiàn)代代生活的基本本要求；◆選擇正南北向最佳佳朝向，避免免不良朝向。三﹑總體規(guī)劃建議---外立面建筑筑設(shè)計(jì)建議3.1建筑設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格建議采用現(xiàn)代建筑筑設(shè)計(jì)手法，容容入現(xiàn)代簡約約元素，演繹繹出儒雅而溫溫暖的親自然然風(fēng)格，體現(xiàn)現(xiàn)高品位的建建筑文化內(nèi)涵涵。三﹑總體規(guī)劃建議---環(huán)境景觀設(shè)設(shè)計(jì)建議3.2景觀設(shè)計(jì)基基本原則結(jié)合項(xiàng)目的外部資資源景觀，以以意立景，以以景生情，拓拓展人們居住住生活的無窮窮樂趣，營造造一個自然祥祥和、健康時時尚、有親蜜蜜感的情感場場所。三﹑總體規(guī)劃建議---環(huán)境景觀設(shè)設(shè)計(jì)建議第五章總體營銷推推廣策略一﹑總體營銷推廣策略略--總體戰(zhàn)略略目標(biāo)1.1總體戰(zhàn)略品牌、創(chuàng)建、領(lǐng)軍軍品牌——雙5000強(qiáng)攜手眾品品牌打造品質(zhì)質(zhì)地產(chǎn)創(chuàng)建——桂林居住住升級換代的的高品質(zhì)產(chǎn)品品+創(chuàng)新的營銷銷模式領(lǐng)軍——打造桂林林市大型湖岸岸生活社區(qū)典典范一﹑總體營銷推廣策略略--總體戰(zhàn)略略目標(biāo)品牌——雙5000強(qiáng)攜手眾品品牌打造品質(zhì)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目主要開發(fā)班子子均來自全國國500強(qiáng)企業(yè)業(yè)——新疆XX集團(tuán)和廣廣西物資集團(tuán)團(tuán)，并攜手品品牌規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)公司、品牌牌代理公司、品品牌園林設(shè)計(jì)計(jì)公司、品牌牌物管公司等等企業(yè)為項(xiàng)目目打造品質(zhì)地地產(chǎn)奠定了深深厚基礎(chǔ)，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也為為項(xiàng)目開發(fā)實(shí)實(shí)現(xiàn)1+1＞2的開發(fā)效益益，并給項(xiàng)目目帶來成熟先先進(jìn)的開發(fā)理理念、高品質(zhì)質(zhì)的開發(fā)模式式、因地制宜宜符合當(dāng)?shù)匦栊枨蟮木庐a(chǎn)產(chǎn)品、時尚潮潮流的產(chǎn)品外外觀和規(guī)劃以以及新穎的生生活方式。一﹑總體營銷推廣策略略--總體戰(zhàn)略略目標(biāo)創(chuàng)建——