房地產(chǎn)市場報告 -2022年報｜成都2022年市場總結(jié)及2023年展望20230109 -正合

層指近郊；三圈層指遠郊、簡陽、東部新區(qū)區(qū)、武侯區(qū)?天府新區(qū)：天府新區(qū)成都直管區(qū)?近郊：雙流區(qū)、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)、新都區(qū)?供應量、成交量、存量均為認購口徑；成交均價、成交金額均為備案口徑?住宅：指商品住宅+人才公寓，不含保障房?預售證存量：取得預售證未售面積?公告宗數(shù)：含流拍、終止、成交宗數(shù)?表面成交樓面地價=土地成交總價/最大可開發(fā)體量?溢價率=土地成交總價/起始總價-1場?成都購房者心態(tài)調(diào)研對象為正合代理項目來訪客戶正合股份·Since1998正合股份·Since1998cece固投房投社會消費品零售總額出口金額經(jīng)濟：高溫限電、疫情反復等外部因素干擾下，經(jīng)濟承壓運行固投房投社會消費品零售總額出口金額GDP)，GDP總量保持副省級城市第三位性支撐，固投增速恢復；“兩場0億元234567891011122345678910111223456789101112234567891011圖：2022Q1-123456789來源：成都統(tǒng)計局，成都正合策略服務中心整理ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page5金長期股權(quán)融資主企業(yè)帶動鏈屬企業(yè)比綠色低碳、新型材料、文創(chuàng)旅游等重點產(chǎn)業(yè)超10家準萬億級裝備制造/醫(yī)藥健康/新型材料全國第二梯隊前列◆2021年12月提出實施“建圈強鏈”，確定以先進制造業(yè)為主的26條重點產(chǎn)業(yè)鏈，加速推進高能級重大項目落地，強鏈補鏈穩(wěn)鏈，培育經(jīng)濟發(fā)展新動能◆各項產(chǎn)業(yè)扶持政策及重點項目投資帶動下，下半年五大先進制造業(yè)弱恢復，且電子信息仍保持高速增長累計同比產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)業(yè)能級2022Q1-Q2022.1-11電子信息超1萬億電子信息超1萬億業(yè)基地/綠色食品/綠色食品五大先進制造業(yè)2.2萬億/五大先進制造業(yè)2.2萬億/來源：成都統(tǒng)計局、新聞媒體，成都正合策略服務中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?202////人才流入TOP連續(xù)兩年超越上海、深圳成為租房需求量第二大的城市◆引才政策迭代升級，就業(yè)崗位充足且薪資性價比較高，成都就業(yè)環(huán)境優(yōu)(2022年8月末，成都市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.08%，低于全國)◆人才流入趨勢明顯，住房需求體量大：2022年底成都人才總量達622.3萬人，居全國第4位，青年人才落戶年增量可超10萬人成都市青年人才落戶情況人才總量成都市青年人才落戶情況人才總量青年人才落戶總量青年人才落戶年增量//6//VS才投遞比，持續(xù)5年位居非一線第二位都、新聞媒體、58同城、安居客、獵聘，成都正合策略服務中心整理備注：城市薪酬性價比R=城市實際平均月薪/城市安全感月薪，求人倍率=崗位數(shù)/求職者人數(shù)ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page7高溫限電、疫情反復等外部因素干擾下，經(jīng)濟承壓運行高溫限電、疫情反復等外部因素干擾下，經(jīng)濟承壓運行cece稅收2014年后第二輪政策寬松窗口期，需求端限制政策全面松綁稅收產(chǎn)寬松期0社保各限購區(qū)不互買社保1年家庭均價(右軸)南、主城可買天新父母投靠二次遷戶獨立家庭法拍房納入限購外可互買%限售拍房限售來源：成都銳理數(shù)據(jù)、政府官網(wǎng)，成都正合策略服務中心整理備注：綠色字體為政策歷年最寬松標準、紅色字體為政策歷年最嚴格標準ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page10.5套?政策放寬提振信心?疊加房企年中沖量，認購量小幅回升后逐步回歸，5-6月周均認購約5.5套疫情陸續(xù)沖擊樓市?7-9月(不含9月疫情封城兩周)周均認購約3.5套?疫情反復且防控政策轉(zhuǎn)向，感染率走高周均認購未見恢復，◆2022H2，疫情反復、高溫限電、房企爆雷等負面因素不斷沖擊樓市，客戶信心恢復態(tài)勢中斷(5月兩輪新政調(diào)整后，信心現(xiàn)短暫恢復，行業(yè)消極認知受訪者占比略有減少)，甚至降至歷史冰點(12月調(diào)研，看跌房價、認為房屋貶值的受訪者占比居歷次調(diào)研最高位)，寬松政策對需求促進作用逐輪遞減))組0封城兩周9876543210單項目周均來訪(左軸)單項目周均認購(右軸)來源：正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務中心整理備注：僅統(tǒng)計當周同時監(jiān)測到來訪和成交的項目，剔除集中開盤數(shù)據(jù)ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023認為成都房價會下跌認為房子存在貶值的可能性來源：成都正合代理項目來訪客戶問卷調(diào)研，兩輪政策后典型項目銷售經(jīng)理訪談政策寬松窗口期，需求端限制性政策全面松綁政策寬松窗口期，需求端限制性政策全面松綁疫情反復、房企爆雷等負面沖擊下客戶信心短暫恢復后降至冰點，寬松政策效果逐輪遞減ce002018-2021平穩(wěn)去化年銷量2,200-2,300萬㎡2022銷量低谷年銷量1,553萬㎡2016銷量峰值年銷量3,504萬㎡成交均價(右軸)銷售面積(左軸)成交均價(右軸)銷售面積(左軸)市同比2014去庫存年銷量2,203萬㎡020152016201720182019202020212022預售證存量(萬㎡)出清周期(月)來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注：同能級城市同比數(shù)據(jù)來源克爾瑞；西安數(shù)據(jù)來源正合數(shù)據(jù)庫，且僅為主城，不含西咸和近郊ZhengheGroup·Since1998Copyright?202量價：上半年政策扶持下弱恢復，下半年因疫情&行業(yè)下行拖累低位盤整?信貸恢復：利率逐步下降、部分銀行二套房認定標準放寬?5月兩輪政策促進需求釋放?政策端抑投機漏洞：法拍房限購、二手房指導價、新房精裝限價降低等?7月起利率走高、放貸期延長，二手房甚至停貸?三季度恒大率先爆雷?外地房企爆雷、項目爛尾事件曝光情封城半月、12月疫情放開全城轉(zhuǎn)陽?11月限購再度優(yōu)化；房企加碼出貨力度，國慶、年終沖量等節(jié)點誠意讓利外部因素阻礙交易行業(yè)下行拖累信心，成交量低位盤外部因素阻礙交易行業(yè)下行拖累信心，成交量低位盤整0001234567891011121234567891011122022供應面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(右軸)來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?202受疫情、行業(yè)下行等大環(huán)境影響2受疫情、行業(yè)下行等大環(huán)境影響2022年住宅銷量創(chuàng)歷年新低，銷量降幅尚低于同能級城市區(qū)域房價基本持平2021年ce指標主城天府新區(qū)近郊遠郊成交面積..指標主城天府新區(qū)近郊遠郊成交面積月均成交面積較2020-2021變化成交均價截至2022年12月預售證未售存量預售證未售存量出清周期出清周期較2021年12月變化↑3.2↑2.9↑7.0供應面積◆高度依賴渠道帶客，尤其近郊、遠郊(超8成項目啟用渠道且傭金可超5%)，甚至需配合大力度房價讓利與低門檻首付走量圈層渠道購房優(yōu)惠付款方式主城+天府新區(qū)個案可付前傭成交獎最高1W-3W營銷節(jié)點特價房最高優(yōu)惠10-15%個案首付分期(3個月-1年)近郊成交獎5K-2W可付前傭營銷節(jié)點特價房最高優(yōu)惠13-15%部分可首付分期/全款分期(溫江/新都/雙流3個月-1年)遠郊成交獎最高8K-2W常規(guī)階段性特價房優(yōu)惠可超20%普遍首付分期低首付(0.5-1成)長分期(半年以上)開發(fā)商可墊首付來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注：根據(jù)正合代理及監(jiān)測項目整理，遠郊僅統(tǒng)計新津、青白江、都江堰來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?202購房首要看重因素-升值性、核心投資價值購房首選區(qū)域-主城江區(qū)購房首要看重因素-升值性、核心投資價值購房首選區(qū)域-主城江區(qū)◆房地產(chǎn)下行大環(huán)境下，客戶購房對房屋保值增值能力的關(guān)注度提升，考慮在一圈層購房及堅守區(qū)域的客戶占比增加高量取證，拉動圈層成交量基本為挑剔，優(yōu)地段板塊頭部房企的強產(chǎn)品力、強展示性、高性價比項目開盤去化率可超7成目名稱形態(tài)交均價應目情況A成華區(qū)二仙橋感佳C感佳C國賓優(yōu)質(zhì)學區(qū)且上游板塊斷供間展示性強+精裝配置高性價比購房首選區(qū)域-天府新區(qū)優(yōu)質(zhì)學區(qū)且上游板塊斷供間展示性強+精裝配置高性價比購房首選區(qū)域-天府新區(qū)總價超預算后選擇-堅守區(qū)域H洋房26,674148-2319028%清水單價高+面積偏大IJ高新區(qū)新川0000來源：正合客戶問卷、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務中心整理備注：來源：正合客戶問卷、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務中心整理備注：購房首選區(qū)域為多選題故占比相加或超100%；因高新南限購較嚴，兩次調(diào)研結(jié)果差異不大，備注：開盤去化率剔除人才選房，按照市場化開盤成交套數(shù)計算ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page17套2022四季度二手房、一圈層新房成交高位00.11套2022四季度二手房、一圈層新房成交高位00.11一圈層新房成交套數(shù)(左軸)二圈層新房成交套數(shù)(左軸)二手房成交套數(shù)(左軸)一圈層新房成交均價(右軸)二圈層新房成交均價(右軸)二手房成交均價(右軸)區(qū)㎡))◆2022下半年近郊多項目強化房價讓利、渠道傭金及成交獎勵，但因一圈層新房及二手次新房供給增量，下半年二圈層新房月銷量呈逐步回落態(tài)勢，圈層房價因龍泉高價區(qū)成交占比上漲而持平去年典型項目月均走量月均走量2022H1營銷動作2022H2營銷動作雙流怡心湖A全民營銷5W全民營銷5W國慶新增首付分期溫江溫江城區(qū)B全民營銷1%優(yōu)惠3%節(jié)點增加現(xiàn)金獎/特價房光華大道C全民營銷1.5%龍泉驛洪河D郫都紅光E新增老帶新送3K物業(yè)費老帶新送3K物業(yè)費新都新都新城F首付0.5成(交房前付清)來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理備注1：二手房統(tǒng)計范圍為大成都，來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理備注1：二手房統(tǒng)計范圍為大成都，一二圈層二手房銷量約占大成都二手房銷量95%備注2：月均銷售套數(shù)剔除項目開盤當月數(shù)據(jù)；營銷動作標記紅色項為下半年加強力度或新增項ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023成交均價(右軸)三圈層：帶客獎勵&房價優(yōu)惠&首付政策進一步優(yōu)化，但銷售促進作用弱◆2022年三圈層項目普遍階段性加大營銷力度：提高分銷傭金及全民營銷獎勵力度、常規(guī)優(yōu)惠折扣加大、可首付分期項目增多且部分項目可房企墊付首付/付款方式來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理來源：市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注：營銷政策及優(yōu)惠變化為2022年對比2021年ZhengheGroup·Since1998Copyright?202項目主力產(chǎn)品客戶變化及營銷動作新津高層/洋房項目主力產(chǎn)品客戶變化及營銷動作新津高層/洋房A?()?針對烏魯木齊專場團購活動，限時30套內(nèi)部專屬名額，成交幾套；首付12.8萬元起，享800元/㎡人才補貼，員工/業(yè)主自購及企業(yè)團購額外97折B高層/洋房??組客戶強意向到訪。年底因疫情解來訪有少許增量◆因限購放寬及疫情后人口遷移新趨勢下，新津(區(qū)位優(yōu)勢+軌道便利+產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢)外地客戶吸附力增強等)地緣客戶占比進一步提升典型項目類型戶客戶內(nèi)簡陽市生外溢青白江區(qū)型//////////來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理備注：客戶結(jié)構(gòu)變化為2022年對比2021年ZhengheGroup·Since1998Copyright?房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下，客戶回流一圈層房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下，客戶回流一圈層二、三圈層加大房價讓利及分銷力度，但仍難抵御一圈層及二手房分流ce70㎡以下70㎡以下新房供應占比二手房供應占比新房-改善產(chǎn)品為主二手房-剛需產(chǎn)品為主◆二手房依靠現(xiàn)房&區(qū)域優(yōu)勢，疊加今年因限售年限縮短供應增加&年底降價穩(wěn)定走量，市場占比提升至39%萬套新房成交套數(shù)(左軸)二手房成交套數(shù)(左軸)二手房成交占比(右軸)來源：成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫、貝殼找房APP，成都正合策略服務中心整理ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023帶動剛需產(chǎn)品擴容帶動剛需產(chǎn)品擴容◆主城+天新：因人才公寓、老項目供應，剛需戶型供應補量，帶動成交占比小幅增長◆近郊：新房剛需被二手房分流、鄰主城板塊主推改善產(chǎn)品，近郊進一步改善化◆遠郊：依賴高傭金與高優(yōu)惠折扣走量，80萬以下極致控總價產(chǎn)品擴容上來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注：上表面積段、總價段區(qū)間均包含低值、不含高值，成交套數(shù)為備案口徑ZhengheGroup·Since1998Copyright?20,10316120,10316119%成華區(qū)東客站榮盛香榭蘭庭二期7065層成交套數(shù)占比達95%、近7成掛牌房源面積＜110㎡，套套套行政區(qū)板塊小區(qū)名面積掛牌單價掛牌總價單價低于同小區(qū)同戶型幅度高新區(qū)中和天府新區(qū)天府新區(qū)佳兆業(yè)君匯上品上海東韻70上海東韻700錦0澳龍名城622022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.11金陽易誠國際6716,72911227%青羊區(qū)外光華新增掛牌量(左軸)成交套數(shù)(左軸)成交均價(右軸)青羊區(qū)外光華8811,98710537%金牛區(qū)營門口香木林加州國際營門口香木林加州國際來源：貝殼找房APP，成都正合策略服務中心整理來源：成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，來源：貝殼找房APP，成都正合策略服務中心整理備注1：二手房新增掛牌量來源貝殼找房APP，新房剛需指總價200萬元以下，成交套數(shù)為備案數(shù)據(jù)備注2：同比數(shù)據(jù)為2022年1-11月同比2021年1-11月ZhengheGroup·Since1998Copyright?示性強感優(yōu)質(zhì)學區(qū)置高性價比感優(yōu)示性強感優(yōu)質(zhì)學區(qū)置高性價比感優(yōu)態(tài)帶期優(yōu)質(zhì)區(qū)位低門檻總價宅套、大平層段產(chǎn)品◆普通改善：首次置業(yè)或換房升級的自住客為主，優(yōu)先關(guān)注影響居住體驗因素與房價性價比，且房價波動期購房決策更為猶豫客戶為主，追求居住品質(zhì)升級同時兼顧資產(chǎn)保值性，置業(yè)需求相對不迫切，產(chǎn)品選擇和提預算更謹慎善、高端改善客戶購房關(guān)注點及暢銷項目優(yōu)勢購房關(guān)注點普通改善品質(zhì)改善高端改善第一關(guān)注地段地第一關(guān)注地段地段第二關(guān)注周邊配套小區(qū)品質(zhì)小區(qū)品質(zhì)、資產(chǎn)增值性第二關(guān)注周邊配套小區(qū)品質(zhì)第三關(guān)注總價/首付、周邊配套、產(chǎn)品設計小區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品設計業(yè)態(tài)、品牌總價超預算后選擇壓縮面積總價超預算后選擇壓縮面積、提高預算或轉(zhuǎn)二手房保地段壓縮面積保地段普改項目ABC品改項目DEF高改項目GHI核心地段套品設計來源：正合數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理備注：改善項目分類按在售主力產(chǎn)品總價段劃分(普通改善-主力產(chǎn)品總價200-400萬、品質(zhì)改善-主力產(chǎn)品400-600萬、高端改善-600萬以上)ZhengheZhengheGroupSinceCopyrightPage25：圖套改善：普改仍有下滑跡象；資產(chǎn)價值回調(diào)及高品質(zhì)項目入市，品改&高改相對穩(wěn)定◆房價波動及交付安全對普通改善客戶購房決策的影響更為明顯，普改項目銷量仍有小幅下滑趨勢◆品質(zhì)改善及高端改善客戶購房均考慮資產(chǎn)配置需求，行業(yè)下行導致資產(chǎn)價值回調(diào)，且2022年核心地段高品質(zhì)項目加量供應，品改及高改市場走量相對穩(wěn)定套套12.0320普通改善認購品質(zhì)改善認購普通改善認購備注：改善項目分類按項目在售主力產(chǎn)品總價段劃分(普通改善-主力產(chǎn)品總價200-400萬、品質(zhì)改善-主力產(chǎn)品400-600萬)供應套數(shù)(左軸)成交套數(shù)(左軸)來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注：高端為總價600萬及以上，供應套數(shù)、成交套數(shù)為備案口徑成交均價(右軸)新房新房改善與二手房剛需供應結(jié)構(gòu)互補，二手房走量更堅挺剛需回流二手房，普改因房價波動及交付安全仍有下滑跡象資產(chǎn)價值回調(diào)及高品質(zhì)項目入市，品改&高改相對穩(wěn)定cece規(guī)則：進一步寬松，續(xù)競?cè)瞬殴⒏某楹?、付款方式?yōu)化且房地價差擴大◆土拍方式簡化以降成本：達上限地價后由續(xù)競銷售型人才公寓轉(zhuǎn)抽簽，僅少量地塊設置人才房或保障房自持/移交條件◆付款方式優(yōu)化緩解資金壓力，房地價差擴大：保證金比例20%地塊增多，二批次起出現(xiàn)可分期1年付款地塊(前期土拍尾款付批次2022批次①2022批次②2022批次③2022批次④競拍方式定品質(zhì)+限房價+限地價+抽簽定品質(zhì)+限房價+限地價+抽簽定品質(zhì)+限房價+限地價+抽簽定品質(zhì)+限房價+限地價+抽簽初始自持/移交/回購住房無人才公寓用地1宗需配建銷售型人才公寓6000㎡限地價-上限溢價率50宗均可分3期+尾款6個月付清分2期+尾款帶息分期1年地塊5宗/占9%分2期+尾款帶息分期1年地塊2宗/占4%分2期+尾款帶息分期1年地塊1宗/占6%塊土地款付款周期成品/商業(yè)自持%起始房地價差主力1.2-1.4W主力1.3-1.6W(遠郊青白江、新津不限房價)主力1.3-1.7W(遠郊青白江、新津不限房價)主力1.3-1.5W(遠郊青白江、新津不限房價)一圈層公告宗數(shù)占比來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務中心整理備注1：上表占比均為含該條件的土地宗數(shù)/公告宗數(shù)；保證金比例=競買保證金/起始金額；起始房地價差=清水最高限定房價-起始樓面地價備注2：分期一年的付款方式：第一期-1個月內(nèi)50%；第二期-12月內(nèi)50%(按照第一期貸款利率支付利息)備注3：綠色字體為本批次對比上一批次規(guī)則放寬ZhengheGroup·Since1998Copyright?天府新區(qū)起始房地價差天府新區(qū)起始房地價差錦江2.7萬/㎡以上2.4-2.7萬/㎡2.1-2.4萬/㎡1.8-2.1萬/㎡1.5-1.8萬/㎡1.2-1.5萬/㎡1.2萬/㎡以下流起始房地價差擴大：2022年主力價差1.2-1.6萬(2021年主力7-9K)，核心改善區(qū)可超1.6萬(金沙/三圣鄉(xiāng)/外光華等)來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務中心整理備注1：起始房地價差=清水最高限定房價-起始樓面地價；價差區(qū)間包含低值不含高值，如8千-1萬含8千，不含1萬備注2：2021年&2022年起始房地價差公告宗數(shù)及占比與2022年成都公告涉宅土地分行政區(qū)清水限定房價均含集中供地與分散供地地塊ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023圈層熱點板塊年年主城三圈層熱點板塊年年主城三環(huán)內(nèi)+青羊+錦江+高新南+武侯新城49宗/22%天府新區(qū)麓湖、秦皇寺近郊臨主城板塊龍泉-大面、洪河、十陵郫都-犀浦雙流-怡心湖、華府溫江-光華新城新都-大豐00規(guī)模呈小幅縮減趨勢，2022年土地公告建筑面積僅1,780萬㎡，同比降幅24%◆一圈層及近郊鄰主城板塊宅地公告宗數(shù)占比增大，起始樓面價結(jié)構(gòu)性上漲74,203 來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務中心整理備注：年度土地公告量統(tǒng)計中，年內(nèi)流拍或終止后再次公告地塊不重復計量ZhengheGroup·Since1998Copyright?交宗數(shù)建面/同比流拍終止宗數(shù)/流拍終止率成交樓面地價/同比價率零溢價宗數(shù)/占比觸達限價宗數(shù)/占比數(shù)/占比◆供應優(yōu)化后，終止流拍情況略有好轉(zhuǎn)，但房企拿地仍較為謹慎，8成宅地底價成交，且平臺房企托底比例達67%指標主城天府新區(qū)近郊遠郊成交建面流拍終止宗數(shù)及終止率下降2.0個點上升1.0個點下降1.0個點下降3.4個點起始樓面地價成交樓面地價平均溢價率下降0.6個點下降3.6個點下降2.4個點下降2.7個點平臺房企拿地宗數(shù)占比(安置房/人才公寓宗數(shù))上升20.8個點上升21.1個點上升29.6個點上升24.9個點來源：成都公共資源交易服務中心(僅統(tǒng)計公開招拍掛涉宅土地)，成都正合策略服務中心整理備注1：房企拿地宗數(shù)占比=該類房企拿地宗數(shù)/總成交宗數(shù)；不同類房企聯(lián)合拿地重復計數(shù)，政府平臺指省級、市級、區(qū)級國資房企，計入政府平臺的企業(yè)不再計入國企央企備注2：各圈層涉宅土地起始及成交樓面地價、溢價率計算剔除產(chǎn)業(yè)用地ZhengheGroup·Since1998Copyright?批次交易時間公告宗數(shù)熱點板塊宗數(shù)及占比成交宗數(shù)成交建面終止流拍宗數(shù)/占比起始樓面價成交樓面價平均溢價率零溢價宗數(shù)/占比觸達限價宗數(shù)/占比地方平臺拿地宗數(shù)/占比////來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務中心整理備注1：熱點板塊區(qū)域為三環(huán)內(nèi)+青羊+錦江+高新+天府新區(qū)秦皇寺&麓湖+近郊臨主城板塊備注2：綠色字體為本批次對比上一批次下降，紅色字體為本批次較上批次上漲ZhengheGroup·Since1998Copyright?橋池崔家店十陵玉林南湖怡心湖麓湖坊世紀大道萬安區(qū)外金沙城市群城市樓面地價率價止流拍地價占比地占比地占比地占比仙橋：線外金沙：外光華：率東大街：沙灣撫騾北琴馬大紅建設外雙楠路：錦江生態(tài)帶錦江生態(tài)帶：東東方客新站城房企：市場化房企傾向控成本布局一二圈層成熟改善板塊橋池崔家店十陵玉林南湖怡心湖麓湖坊世紀大道萬安區(qū)外金沙城市群城市樓面地價率價止流拍地價占比地占比地占比地占比仙橋：線外金沙：外光華：率東大街：沙灣撫騾北琴馬大紅建設外雙楠路：錦江生態(tài)帶錦江生態(tài)帶：東東方客新站城集中供地終止流拍率、溢價率均相對樂觀，市場化房企仍布局一二圈層成熟板塊：2022年華潤、中鐵建、龍湖等頭部房企年內(nèi)多次拿地，遠達、中瑞天悅等川內(nèi)中小房企再入成都市場，浙江楠溪、北京穩(wěn)石、信怡、鑫統(tǒng)領(lǐng)、鑫泰恒業(yè)、深圳天健6家房企首入成都九里堤九里堤崔家店：攀成鋼：杭州杭州鎮(zhèn)鎮(zhèn)新南天地路新南天地路橋橋南游空港航空港航空港新進房企：深圳天健、信怡、浙江楠溪、金泰恒業(yè)、北京穩(wěn)石、鑫統(tǒng)領(lǐng)(2宗))川內(nèi)民營：華添(2宗)、中瑞天悅、遠達、富臨、正成、永盛和、利安、華西希望、康斯佳、華興、鴻山等來源：各城市土地交易信息官網(wǎng)，成都正合策略服務中心整理備注：僅統(tǒng)計截至12月20日已發(fā)布的集中供地公告(上表統(tǒng)計不包含各城市2022年批次⑤交易)、僅統(tǒng)計含住宅可開發(fā)體量的地塊ZhengheGroup·Since1998Copyright?續(xù)競續(xù)競?cè)瞬殴⒏某楹?、付款方式?yōu)化，規(guī)則寬松房地價差擴大，引導形成合理圈層價差且供給優(yōu)化，但交易熱度未見好轉(zhuǎn)，平臺托底更明顯同能級中成都表現(xiàn)較優(yōu)，房企信心仍足，但拿地謹慎且優(yōu)中選優(yōu)cece0000大成都主城天府新區(qū)近郊遠郊供應面積成交面積成交均價存量面積出清周期◆商業(yè):延續(xù)存量高、項目多(多數(shù)降價)、流速緩的基本面，客戶投資意愿不高，需求疲軟，量價均呈回落趨勢◆寫字樓：一圈層多項目集中入市拉高供應；受經(jīng)濟下行大環(huán)境影響，市場主體不活躍，銷量腰斬且降至歷年最低位，價微跌00大成都主城天府新區(qū)近郊遠郊供應面積成交面積成交均價存量面積出清周期來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注：商業(yè)僅統(tǒng)計底商、集中式商業(yè)、商業(yè)街、專業(yè)市場；存量指預售證未售存量ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023城區(qū)板塊目城區(qū)板塊目均價銷售套數(shù)化B31-4111,984-0.5k8532李家沱C87-1109,534-0.8K187k華DK-6交現(xiàn)金獎由3w降至5-8k區(qū)00穩(wěn)◆2021H2起土地商業(yè)指標降低，疊加樓市大環(huán)境下行，2022年整體供銷均降，且主力在售項目量縮減40%(其中71%項目銷量較去年降10套以上)，銷量TOP10中主力持續(xù)靠高傭金分銷和降價等，使銷量維穩(wěn)◆天新/近郊個案影響均價略漲(天新天府金租&雙發(fā)天禧/雙流碧桂園海德/郫都現(xiàn)房橙中心)；遠郊個案影響成交漲(青白江萬達低價/新津TOD&新城等新盤入市)主城天府新區(qū)近郊遠郊供應面積成交面積成交均價存量面積出清周期來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務中心整理備注2：天新/近郊受個案影響拉高均價(天新天府金租中心/雙發(fā)天禧、雙流碧桂園海德公園、郫都現(xiàn)房合能橙中心)。遠郊成交小幅回升主力因青白江萬達大力度以價換量/新津TOD&新城金樾府邸等新項目入市ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page38數(shù)租金/市(按租30㎡)城投臻寓.青春桂林/城投臻寓.幸福光華來訪客戶轉(zhuǎn)化更困難◆投資客收縮：公寓房價下滑明顯，資產(chǎn)價值下跌風險較大，且保租房加速推進對公寓租賃需求存在分流作用，公寓投資回報◆高端市場持穩(wěn)：高端公寓普遍降價約2k以上，且持續(xù)高傭金分銷，去化速度尚能持平去年塊江區(qū)場A145-60033,188-1.5W98B168-30727,320-2K4持平區(qū)寺C-6K8持平區(qū)湖D146-16820,654-4K172來源：成都銳理數(shù)據(jù)、新聞媒體、市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?套遠郊下半年月均2.2套套遠郊下半年月均2.2套主城+天府新區(qū)下半年月均1.6套◆整體均價穩(wěn)：主城因個案高項目集中備案影響上漲(中誠鉑悅2.3w/天創(chuàng)蓉耀3.4w/合景泰富4.7w等)指標大成都主城天府新區(qū)近郊遠郊供應面積成交面積成交均價存量面積出清周期來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場調(diào)研，成都正合策略服務中心整理備注：商墅指商業(yè)別墅；上半年月均為3-5月，下半年6-12月且剔除8月高溫限電和9月疫情，月度均剔除開盤ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page40商辦：經(jīng)濟下行大環(huán)境下，需求疲軟，量價均回落，庫存高位商辦：經(jīng)濟下行大環(huán)境下，需求疲軟，量價均回落，庫存高位公寓：收益率難達預期，投資客收縮；高端公寓市場持穩(wěn)cece?寬貨幣：副行長劉國強12月17日：總量要夠，結(jié)構(gòu)要準?？偭恳獕蚓褪秦泿耪叩牧Χ炔荒苄∮诮衲辍Ｐ枰脑?寬貨幣：副行長劉國強12月17日：總量要夠，結(jié)構(gòu)要準?？偭恳獕蚓褪秦泿耪叩牧Χ炔荒苄∮诮衲?。需要的話，還要進一步加力，除非經(jīng)濟增長和通貨膨脹超出預期(這也是有可能的)，到時候中央還會適時做出部署間；◆中央經(jīng)濟工作會議：把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費◆劉鶴副總理重提：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”；“正在考慮新的舉措努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖”；未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”額度(億)0備更新改造再貸款0個領(lǐng)域/棚戶區(qū)改造、地下管廊建設、重大水利工程物流專項再貸款流(含快遞)企業(yè)老專項再貸款浙江、江蘇、河南、河北、江西試點科技創(chuàng)新再貸款科技創(chuàng)新企業(yè)煤炭清潔高效專項再貸款煤炭清潔高效利用、煤炭開發(fā)利用和儲備碳減排支持工具清潔能源、節(jié)能減排、碳減排技術(shù)?過往內(nèi)部以地產(chǎn)為信用派生的模式受沖擊，2020年以來持續(xù)尋找結(jié)構(gòu)化工具重新打造資金循環(huán)?財政貼息形式撬動央行貨幣資金結(jié)構(gòu)性進入市場，主力方向為新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)風險防控來源：政府官網(wǎng)、新聞媒體，正合研究院整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?◆全面放開資金限制：8月以來，限制募資用途(債務償還、保交樓、保障房等)的信貸、債權(quán)、股權(quán)融資支持工具陸續(xù)出臺，營為主(萬科、龍湖、碧桂園、美的等)，已出險房企暫未見金融機構(gòu)受理其融資支持行企額度A資A資簽訂戰(zhàn)略合簽訂戰(zhàn)略合超1萬億桂園、美的、濱江、綠未透露支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，約2,500億元并可擴容銀行、恒豐銀行、浙商銀行、廣發(fā)銀行、寧波銀行等均表達對指定房企授信額度或意向融資企)房企擬報送交易商協(xié)會券融資券融資房企募集資金用途房地產(chǎn)項目開發(fā)“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務本息、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金公司項目建設和日常經(jīng)營6.4億用于償還借款，1.6億用于一般營運資金“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項目、棚改或舊改項目開發(fā)建設、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務福星世茂北新路橋建發(fā)新湖中寶大名城天地源華夏幸福置換后的監(jiān)管資金≤監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額房企擬發(fā)行非公開發(fā)行股房企擬發(fā)行非公開發(fā)行股產(chǎn)作用來源：房企官方公告，正合研究院整理備注1：三支箭后房企獲支持統(tǒng)計時間未2022年11月1日-12月2日，非全量統(tǒng)計備注2：綠色字體為民營房企，含混合所有制房企ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023收緊-0.1-0.2-0.30.4-0.5-0.6-0.7-0.8-0.9-1.0-1.1次70600嚴限制二線城市微貸首付走弱二、三線城市降首付人才補貼：昆明、西安西咸、鄭州、珠海高新、長春、石家莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)樂山、瀘州、嘉興、黃岡、江山購房補貼寬松調(diào)控收緊次數(shù)(右軸)調(diào)控寬松次數(shù)(右軸)70城房價環(huán)比指數(shù)均值(左軸)◆限購：強二線城市定向松綁非戶籍、人才、多孩限購規(guī)則；佛山、東莞12月率先官宣全域不限購◆限貸：重慶與廣州均允許個人房貸延期還本付息，減輕合理購房需求支付壓力。大力支持首套房(房價連續(xù)3個月下滑城市可不設利率下限)、支持以舊換新/以小換大、多孩等合理二套房需求(杭州、蘇州等二套房首付最低4成)代表城市及典型政策要點)社保/個稅都、西安、合肥、南京、杭州、武漢、濟南繳納：廣州、蘇州、青島才限購安、廈門、濟南、天津)父母投靠/多孩、無錫、天津房貸利率調(diào)整廣州、重慶積金款額度成都、重慶、哈爾濱、長春、大連、長沙、西安、昆明稅收增值稅免征期2年)來源：各城市政府官方渠道發(fā)布、新聞媒體報道，正合研究院整理備注1：“因城施策”統(tǒng)計截止2022.12.31(非全量統(tǒng)計)，不含撤回/網(wǎng)傳/征求意見政策；政策收緊或?qū)捤傻呐袛嘁灾髁Υ胧┱{(diào)性為準統(tǒng)計時間截至2022年11月ZhengheGroup·Since1998Copyright?成都政策：新市民、人才購房、二套房信貸等領(lǐng)域或有定向微調(diào)可能◆2023年1月中央連出新政，對于首套住宅要大力支持，首付比、首套利率該降的需降下來。且商品住宅新房價格環(huán)比和同比連降3月的城市，可階段性取消首套房貸利率下限。成都目前首套利率已降至4.1%，預計后期主力支持合理二套房需求寧波、武漢等類型/戶籍年帶押過戶來源：各城市政府官網(wǎng)，成都正合策略服務中心整理備注：紅色字體為對比同能級城市成都相對嚴格的限制、綠色字體為同能級城市最寬松標準ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page46供應預判：平臺土儲超七成或影響供應，一二圈層熱點板塊階段性供應緊張◆2021年以來平臺土儲占比逐步走高，開發(fā)節(jié)奏放緩，一二圈層主力在售項目預售證存量去化周期不足1年，庫存略顯緊張◆2023年新房可售量可覆蓋全年常規(guī)需求容量，因平臺房企開發(fā)節(jié)奏，個別板塊或存在階段性供不應求，如成華東客站&崔家店、錦江東湖&海椒市、武侯新城&紅牌樓、天新麓山等(預售證存量去化周期≤6個月且總可售量去化周期≤18個月)來源：成都公共資源交易服務中心、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務中心整理年未供應計0)。體量，剔除租賃/無償移交等不可售體量，且平臺房企開發(fā)周期按照12個月，市場化房企按照8個月，單項目年總體量上限為10萬㎡。ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023剛性容量占2020年-2021年新房【測算說明】?城鎮(zhèn)居民人均住房面積：數(shù)據(jù)來源四川省統(tǒng)計年鑒；成都人均住房面積年均增量按2019-2020年增量計算；2023年城鎮(zhèn)人均住房面積=2020年城鎮(zhèn)人均住房面積+人均住房面積年增量*3年?一二手住房交易比例：成都新建商品住宅成交面積占總商品住宅成交面積比例為60%ZhengheGroup·Since1998Copyright?202 計劃存更多錢/理財投資購房方向 計劃存更多錢/理財投資購房方向◆疫情管控放開后經(jīng)濟活動有望回歸正軌，收入預期略有好轉(zhuǎn)，但仍不樂觀(看跌收入人數(shù)占比超4成，較年中高位下降4個點)◆疫情后補償式消費意愿增長(及時享樂占比上漲7個點)，但因收入不穩(wěn)定，儲蓄意愿較強，購房消費為主力削減方向調(diào)研-家庭年收入受影響占比來源：正合客戶問卷，成都正合策略服務中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023會及時享樂性首置、改善購房◆認為成都房屋貶值、看跌2023年房價的人數(shù)占比均為歷次調(diào)研峰值◆超8成購房者為首次置業(yè)和原住房不匹配現(xiàn)階段需求的換房客群，皆為必要性購房需求調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)人生置業(yè)節(jié)點(定居/婚房/婚前財產(chǎn)等)房/婚前財產(chǎn)等)原有住房不滿居住需求認為成都房價會下跌認為房子存在貶值的可能性來源：正合客戶問卷，成都正合策略服務中心整理備注：兩輪政策后典型項目訪談；且置業(yè)首要原因只顯示主導因素，故相加不等于100%ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page50感染率走高套房企爆雷會降出資產(chǎn)/購房降876543組房產(chǎn)資房產(chǎn)支付力不足時間待 020封城兩周.5套，認購量小幅回升后逐步回續(xù)沖擊樓市?7-9月(不含9月疫情封城兩周)周均認購約3.5套單項目周均來訪(左軸)單項目周均認購(右軸)單項目周均來訪(左軸)來源：正合數(shù)據(jù)庫，成都正合策略服務中心整理備注：案場來訪認購數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計同時監(jiān)測到來訪和成交的項目，剔除集中開盤數(shù)據(jù)ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023房企開啟外地拓客，疫情管控放開后，人口遷移可能伴隨有量AB房企開啟外地拓客，疫情管控放開后，人口遷移可能伴隨有量ABC外省客戶(新疆的較多)來訪有明顯增量D訪，年底因疫情解封，外地客來元/㎡123468910111212345678910111257天府新區(qū) 遠郊◆客戶信心恢