廈門SOHO市場調(diào)查報(bào)告

廈門SOHO市場調(diào)查報(bào)告SOHO概念解讀市場小結(jié)產(chǎn)品分析新型生活方式公寓產(chǎn)品的一種形式商住兩用目錄3SOHO是什么？SOHO——Smalloffice（and）Homeoffice家庭辦公室、小型辦公室自由職業(yè)、自由職業(yè)者時(shí)尚、輕松、自由的工作模式新型生活方式“蘇荷”（SOHO)在美國的曼哈頓，是紐約的老工業(yè)區(qū)，隨著制造業(yè)的衰退，“蘇荷”閑置了許多廠房和倉庫，一批藝術(shù)家稍加改造后作為創(chuàng)作、展示和經(jīng)營文化藝術(shù)的場所。紐約市政府曾想拆除，改建為現(xiàn)代化的辦公樓和高級公寓，但遭到民眾反對。上世紀(jì)70年代，市政府終于決定將蘇荷列為歷史文化保護(hù)區(qū)?，F(xiàn)在“蘇荷”是聞名于世的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地，已經(jīng)成為世界上通用的當(dāng)代藝術(shù)代名詞?！靖拍钣蓙怼棵绹瞎I(yè)區(qū)曼哈頓閑置廠房和倉庫，由藝術(shù)家改造后作為創(chuàng)作、展示和經(jīng)營文化藝術(shù)的場所新型生活方式【SOHO一族】脫離時(shí)間地點(diǎn)束縛，發(fā)展空間不受限制，自制力更高，多樣化工作模式按照自身興趣和愛好選擇工作，不受時(shí)間和地點(diǎn)制約，不受發(fā)展空間限制，最常見的職業(yè)包含文字工作者、藝術(shù)工作者、顧問、中介、保險(xiǎn)從業(yè)人員等。SOHO一族和上班族最大不同是不拘泥于時(shí)間地點(diǎn)，收入由自己決定，要求有更高自制力。SOHO族的工作模式多種多樣，主要有SOHO、自雇SOHO、兼差SOHO、在職SOHO。新型生活方式【建筑空間】戶型更突出辦公居家二合一的功能，在線工作的需求特點(diǎn)，要求更高的智能化配套系統(tǒng)及物業(yè)管理服務(wù)SOHO建筑空間除了傳統(tǒng)的戶型功能布局基礎(chǔ)上外，更突出辦公和居家合二為一的功能特點(diǎn)。SOHO建筑對諸如監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、通信及網(wǎng)絡(luò)傳輸系統(tǒng)等智能化配套系統(tǒng)的要求更高，而且隨著時(shí)代的發(fā)展不斷更新。SOHO族更多時(shí)候在線工作，其物業(yè)管理和服務(wù)需要更外細(xì)心、人性化、周到，以滿足其需求。新型生活方式公寓產(chǎn)品的一種形式目前市場上公寓分類1234酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店公寓商務(wù)公寓小戶型公寓強(qiáng)調(diào)景觀資源及服務(wù)品質(zhì)，私人定制專享空間，配合優(yōu)質(zhì)軟硬性配套區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展決定回報(bào)投資率，采用星級酒店式布局，使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離寫字樓的補(bǔ)充形式，以辦公為主導(dǎo)，中小成長型企業(yè)需求旺盛多選在城市核心地段，純居住功能，目標(biāo)市場消費(fèi)者多為年輕人商住兩用【用地性質(zhì)】公寓產(chǎn)品用地性質(zhì)主要為商業(yè)辦公或綜合用地土地性質(zhì)住宅用地綜合或商業(yè)用地使用年限70年綜合50年、商業(yè)40年首付3成5成公積金能使用不能用戶口能落戶口不能落戶口單層戶數(shù)密度相對較小密度大，單層多大幾十戶得房率相對高更低，層高有優(yōu)勢天然氣有沒有（部分項(xiàng)目能通氣）水電暖價(jià)格相對便宜價(jià)格更貴電梯配比高低外陽臺有無商住兩用【用地性質(zhì)】住宅類用地供應(yīng)量偏少，商業(yè)及綜合用地出讓頻繁，催生SOHO熱潮，市場競爭激烈2014年廈門計(jì)劃供應(yīng)土地57幅，其中商住地塊26幅，島內(nèi)無供應(yīng)，集美區(qū)供應(yīng)量最多，共10幅，翔安次之，計(jì)劃供應(yīng)8幅，此外，同安7幅，海滄1幅。SOHO概念解讀市場小結(jié)產(chǎn)品分析市場概況典型項(xiàng)目概況價(jià)格解析目錄融信海上城泰地海西中心海峽現(xiàn)代城恒億歐洲城禹州中央海岸SOHO樓盤分布圖萬隆VISA廣場大唐五緣YOHO新景舜弘現(xiàn)代城園博灣上萬科金域華府IOI園博灣華永天地世茂湖濱首府兆翔海天韻住宅蓮花國際信誠VBO俊琪廣場在售SOHO未售SOHO尾盤或告罄SOHO【市場概況】2013下半年起眾多綜合體入市熱銷，SOHO項(xiàng)目集中推盤，2014年市場推量還會持續(xù)增加市場概況2013年7月份2013年年底2014年上半年世茂湖濱首府5#SOHO華永天地5mSOHO禹州中央海岸15#樓SOHO融信海上城3#SOHO加推華永天地3.6mSOHO………住宅蓮花國際43-55平SOHO………宏益華府4#樓5mSOHO融信海上城萬隆VISA廣場大唐五緣yoho新景舜弘現(xiàn)代城泰地海西中心……區(qū)域SOHO項(xiàng)目層高銷售情況湖里區(qū)世茂湖濱首府4.5米基本售罄大唐五緣YOHO3.9米在售萬隆VISA廣場5米在售兆翔·海天韻5米基本告罄4.2米信誠VBO5米未售集美區(qū)禹州·中央海岸5米預(yù)計(jì)2014年4月推三期住宅·蓮花國際5米基本售罄IOI·圓博灣4.5米2014年入市園博灣上5米2014年入市萬科·金域華府5米預(yù)計(jì)2014年年中推10#樓海滄區(qū)融信·海上城5米在售，即將推6#樓泰地海西中心3米在售，即將推2#樓王同安區(qū)新景舜弘·現(xiàn)代城5米2014年推出二期【市場概況】預(yù)計(jì)將有140萬㎡SOHO大批量集中入市，上半年競爭非常激烈，且將跳脫區(qū)域限制市場概況區(qū)域SOHO項(xiàng)目層高銷售情況翔安區(qū)恒億歐洲城3.3米/6.6米錯(cuò)層2014年10月入市八融LOFT5米2014下半年入市五華廣場5米2014年中入市海峽現(xiàn)代城5米2014年上年年入市大多數(shù)新入市SOHO項(xiàng)目將在上半年集中入市，上半年競爭將尤為激烈隨著市場投資理念的逐步成熟，SOHO項(xiàng)目間的競爭將跳脫區(qū)域限制5mLOFT將成為明年SOHO市場的主流市場概況重點(diǎn)片區(qū)劃分區(qū)域定位為高端居住區(qū)，頂級豪宅聚集地，SOHO主力賣點(diǎn)為一線海景景觀，交通通達(dá)性較好代表性SOHO樓盤均為大型商業(yè)綜合體，區(qū)域規(guī)劃配套成熟，景觀資源豐富，離島近交通便利重點(diǎn)規(guī)劃落定及利好消息不斷，SOHO市場相對空白，需在持有認(rèn)可度基礎(chǔ)上，以自身配置完備的大型綜合體來彌補(bǔ)周邊配套不足公共交通建設(shè)完善，生活條件便利，住宅區(qū)相對集中，該區(qū)域SOHO產(chǎn)品大部分為住宅內(nèi)容的商業(yè)補(bǔ)充發(fā)展速度相對其他區(qū)較遲緩，僅有新景舜弘現(xiàn)代城一個(gè)SOHO產(chǎn)品，項(xiàng)目主打區(qū)域內(nèi)首創(chuàng)商業(yè)綜合體，小戶型低總價(jià)海滄CBD五緣灣翔安南部新城集美新城同安片區(qū)【同安區(qū)】新景舜弘現(xiàn)代城：同安首席商業(yè)綜合體備受關(guān)注，40平小戶型將推，售樓處及樣板房預(yù)計(jì)五月開放項(xiàng)目名稱新景舜弘現(xiàn)代城開發(fā)商廈門新景舜弘房地產(chǎn)有限公司代理商廈門有巢氏房地產(chǎn)代理有限公司產(chǎn)品形式一棟5萬平商業(yè)綜合體及三棟SOHO辦公樓項(xiàng)目位置同安同安工業(yè)集中區(qū)梧侶路與同集路交叉口西北裝修狀況精裝修，帶中央空調(diào)類型/規(guī)模用地面積47973.302㎡，建筑面積159107㎡預(yù)推售戶型40平2房2廳優(yōu)惠活動下定10萬抵16萬；存三千抵六萬最新動態(tài)二期4#樓將推，售樓處及樣板房預(yù)計(jì)于5月開放開盤時(shí)間未定均價(jià)18500元/平典型樓盤概況【同安區(qū)】新景舜弘現(xiàn)代城：同安首創(chuàng)商業(yè)綜合體，小戶型低總價(jià)，交通便利，BRT直達(dá)市中心同安首席商業(yè)綜合體40平小戶型性價(jià)比高占據(jù)城區(qū)主干道，BRT旁首創(chuàng)稀缺SOHO，無限升值空間，5米挑高精裝修，買一層用兩層，40㎡，低總價(jià)不限購不限貸，將成為新一輪投資熱潮距離廈門島內(nèi)30公里，車程約30分鐘，距離同安老城區(qū)5公里，車程約5分鐘。距離高崎國際機(jī)場25公里、東渡港碼頭27公里、福廈高速公路2公里，交通便捷同安首座16萬平米的商業(yè)綜合體涵蓋6萬㎡商業(yè)旗艦、5米挑高精裝SOHO、甲級寫字樓、城市步行街，核心價(jià)值點(diǎn)梳理40平兩房兩廳【同安區(qū)】新景舜弘現(xiàn)代城：首推40平稀缺小戶型，兩房兩廳，動靜分離，客戶以投資者及過渡型為主，大部分來自同安區(qū)戶型分析：新景舜弘現(xiàn)代城主推40㎡稀缺小戶型精裝SOHO，戶型相對簡單，動靜分離，適合投資者及過渡型自住客?？蛻舴治觯喉?xiàng)目主打賣點(diǎn)為同安首個(gè)商業(yè)綜合體，位于主干道，且靠近BRT，位置較受認(rèn)可，主要以投資型客戶為主，成交客戶主要是同安本地以及島內(nèi)客戶。戶型及客群分析【海滄區(qū)】融信海上城：海滄首站，開發(fā)商實(shí)力雄厚及高強(qiáng)度宣傳造熱銷之勢，6#樓60平海景三房預(yù)計(jì)4月推出項(xiàng)目名稱融信海上城開發(fā)商融信（福建）投資集團(tuán)代理商自售產(chǎn)品形式A地塊為超五星級酒店和5A甲級寫字樓；B地塊包含7棟SOHO和一棟兩層的商業(yè)名品街。其中，1#樓13層，2、3、5、6、7#樓26層，8#樓24層，均為挑高5米精裝房源，總戶數(shù)4180戶項(xiàng)目位置海滄區(qū)海滄大橋南側(cè)海滄大道西側(cè)，即海滄大橋橋下南面位置裝修狀況帶精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為3500元/㎡類型/規(guī)?？傉嫉孛娣e151344㎡，總建筑面積453660㎡預(yù)推售戶型60平送50平海景三房周邊配套廈門市第二醫(yī)院(海滄醫(yī)院)，樂海購物中心、綠苑天虹商場、鼓浪灣大酒店、綠苑小區(qū)、國際雙語幼兒園最新動態(tài)6#樓60平海景三房即將推出開盤時(shí)間4月份均價(jià)25000元/平本身配置擁享首個(gè)私人游艇碼頭、專屬9洞高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場、羽毛球場等，享受市政山體公園和市政連體天橋等典型樓盤概況【海滄區(qū)】融信海上城：占據(jù)海滄橋頭堡，5分鐘進(jìn)島，致力于打造集游艇碼頭，商業(yè)名品中心，五星級酒店的高端綜合體10分鐘無縫對接島內(nèi)繁華擁有海滄橋頭堡絕佳位置，45萬平世界級海岸地標(biāo)，行車10分鐘即到島內(nèi)中心區(qū)游艇碼頭、高爾夫球場、五星級酒店融信集團(tuán)知名度保證打造集SOHO、超五星酒店、濱海風(fēng)情商業(yè)、全海景5A寫字樓、私家游艇碼頭、高爾夫球場等為一體的綜合體項(xiàng)目，完善區(qū)域商業(yè)短板；開發(fā)商知名度高，社區(qū)品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)有保證，市場口碑好核心價(jià)值點(diǎn)梳理【海滄區(qū)】融信海上城：營銷活動涵蓋面廣，客戶參與度高，邀請明星嘉賓及冠名演唱會影響力最為強(qiáng)大時(shí)間節(jié)點(diǎn)活動效果2013.4.162013.6.232013.6.252013.9.282013.11.102013.1.17SM接待點(diǎn)開放營銷中心開放戶型圖首發(fā)

首次開盤3#開盤5#開盤懸賞萬元征名廈大沙盤模擬賽票選最想見的明星邀請林志玲攜手愛馬仕雙城路演活動仲夏家庭歡樂匯拉斯維加斯風(fēng)情之旅“夜遇鵲橋夢”看房派對房產(chǎn)投資高峰會暨產(chǎn)品發(fā)布會十周年品質(zhì)歌手演唱會免費(fèi)搭乘直通車親子日派對福建人力資源管理師大賽海西少兒模特才藝賽“融信號”出動廈深網(wǎng)絡(luò)鄰里節(jié)“信力量”校招“辣媽派對”冠名陳奕迅廈門演唱會需客期大動作為新項(xiàng)目預(yù)熱造勢，配合營銷節(jié)點(diǎn)邀請明星，引發(fā)話題加推前后，持續(xù)制造營銷事件及進(jìn)行高強(qiáng)度的廣告宣傳，不斷擴(kuò)大品牌影響力營銷活動解析【海滄區(qū)】融信海上城：已開盤的3#與5#樓主推40~60㎡精裝SOHO，客餐廳及觀景陽臺連成一線，島內(nèi)及省內(nèi)客戶較多戶型及客戶群分析40平兩房兩廳一衛(wèi)61平三房兩廳兩衛(wèi)戶型分析：融信海上城已開盤的3#與5#樓主推40-60㎡精裝SOHO，一層為客廳與餐廳相連，二層臥室，動靜分離，設(shè)有觀景陽臺，空間利用率高?？蛻舴治觯喉?xiàng)目主打賣點(diǎn)為海滄橋頭第一站，離島內(nèi)近，依托開發(fā)商品牌優(yōu)勢和高強(qiáng)度宣傳吸人眼球，主要客群為島內(nèi)投資客，受到不限購條件吸引的龍巖莆田等外地在廈工作者，及慕開放商之名的福州漳州等地的投資者以及過渡性自住客戶44平兩房兩廳一衛(wèi)【海滄區(qū)】泰地海西中心：臨海面湖景觀資源，坐擁華南區(qū)唯一石油交易中心，預(yù)計(jì)月底將推2#SOHO新品項(xiàng)目名稱泰地海西中心開發(fā)商廈門泰地置業(yè)有限公司代理商自售產(chǎn)品形式7棟高層，32-36層，3棟SOHO。項(xiàng)目位置海滄海滄大道西側(cè)（對望鼓浪嶼）裝修狀況帶精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為3500元/㎡類型/規(guī)模占地面積:89934平方米，建筑面積:505132平方米

預(yù)推售戶型2#樓涵蓋51、160和220平米SOHO預(yù)計(jì)200多套周邊配套嘉裕幼兒園、樂海小學(xué)、海滄灣公園、海滄地稅最新動態(tài)外立面幕墻基本完工，2#樓SOHO新品即將推出開盤時(shí)間3、4月份均價(jià)25000元/平本身配置小區(qū)內(nèi)部配有國際甲A寫字樓、白金國際酒店公寓、超五星級行政酒店、國際購物廣場和高檔海景公寓、華南地區(qū)唯一的石油現(xiàn)貨、期貨交易中心等典型樓盤概況石油交易中心產(chǎn)業(yè)50萬方城市綜合體豐富灣區(qū)資源背湖面海，對望鼓浪嶼，三層以上可享海景【海滄區(qū)】泰地海西中心：三層以上可享海景，擁有CBD核心商務(wù)資源，海西唯一石油現(xiàn)貨交易中心自帶有石油交易中心產(chǎn)業(yè)，全面滿足了石油會員的辦公需求，目前已吸引300多家石油企業(yè)入駐，預(yù)計(jì)今年交易額800億元集高檔海景公寓，海景商務(wù)中心甲A寫字樓、萬豪超五星級酒店和名品商業(yè)街的50萬方大型城市海灣綜合體核心價(jià)值點(diǎn)梳理【海滄區(qū)】泰地海西中心：對望鼓浪嶼一線海景，涵蓋38-166平米戶型的精裝SOHO，海滄及省內(nèi)投資客為主51平一室一衛(wèi)一廚55平一室兩廳一衛(wèi)戶型分析：泰地海西中心約38-166㎡一線海景精SOHO，戶型相對方正，功能布局科學(xué)、動線設(shè)計(jì)流暢以及內(nèi)外空間交融順暢?？蛻舴治觯喉?xiàng)目憑借其優(yōu)越的地段、海景、湖景等優(yōu)勢，備受投資者的青睞，主要以投資型客戶為主，成交客戶主要是海滄本地以及島內(nèi)客戶，其次是來自漳州、龍巖、三明、泉州等地的客戶。162平三室兩廳兩衛(wèi)戶型及客群分析【湖里區(qū)】大唐五緣yoho：緊鄰市政務(wù)服務(wù)中心，交通配套無可挑剔，B棟挑高3.9米30平小戶型開盤去化不到50%項(xiàng)目名稱大唐五緣yoho開發(fā)商大唐地產(chǎn)代理商自售產(chǎn)品形式3棟26層高層項(xiàng)目位置五緣灣片區(qū)金湖路北側(cè)、云頂北路東側(cè)裝修狀況B#精裝、A#普通裝修、C#毛坯類型/規(guī)模占地面積:42908平方米，建筑面積:110494平方米預(yù)推售戶型B棟樓高24層，4梯36戶，共有792套房源，主打28-33平挑高3.9米精裝SOHO周邊配套樂都匯，鐘宅民俗旅游區(qū)，湖里技術(shù)高新技術(shù)園區(qū)，五緣學(xué)村最新動態(tài)B棟開盤去化率不到50%開盤時(shí)間3月23日均價(jià)30000元/平優(yōu)惠活動存三萬抵六萬典型樓盤概況【湖里區(qū)】大唐五緣yoho：十字路口繁華地段，人流量大，10分鐘城央生活圈，BRT20分鐘島內(nèi)外完美生活繁華地段，交通便捷周邊配套完善島內(nèi)稀缺小戶地鐵規(guī)劃，近享教育、商業(yè)、醫(yī)療等完善配套；更依托周邊近百萬方商業(yè)、住宅投放體量，及陸續(xù)交房入住帶來的常駐人口，以此為原點(diǎn)強(qiáng)勢吸納各方高端人群聚集島內(nèi)30㎡起稀缺小戶，客廳半挑空，雙倍使用率價(jià)值倍增臨近樂購和樂都匯以及BRT，緊鄰市政務(wù)服務(wù)中心站，距離雙十中學(xué)僅一站之隔，而旁邊的公交站多條公交路線可以快速便捷的往返于各個(gè)地方核心價(jià)值點(diǎn)梳理臨市政服務(wù)中心樓棟標(biāo)準(zhǔn)層【湖里區(qū)】大唐五緣yoho：共3棟，B樓棟通過中庭鏤空，保證各單元采光及通風(fēng)性，主要為20~40平挑高3.9米小戶型，4梯36戶典型樓盤概況【湖里區(qū)】萬隆VISA廣場：150%贈送面積，2.5倍使用率，依托五緣灣CBD營運(yùn)中心，樣板房擬5月開放項(xiàng)目名稱萬隆VISA廣場開發(fā)商廈門市英泰富房地產(chǎn)有限公司代理商百合田（廈門）房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)產(chǎn)品形式一棟18層SOHO公館18層及一棟23層5A寫字樓23層構(gòu)成，挑高5米項(xiàng)目位置湖里五緣灣泗水道（五緣灣運(yùn)動館旁）裝修狀況精裝修類型/規(guī)模占地面積:7995平方米，建筑面積:46659平方米推售戶型1月18日首推70套45-133平米周邊配套五緣灣學(xué)村，濕地公園，鋼琴學(xué)校，萬達(dá)廣場本身配置全玻璃幕墻、石材干掛、7.2米精裝入戶大堂、3.7米層高等頂級規(guī)劃

均價(jià)35000元/平優(yōu)惠活動辦理VIP可享1%優(yōu)惠戶型設(shè)計(jì)好，實(shí)際使用面積大高端五緣灣配套區(qū)域優(yōu)勢凸顯投資前景可以舉步享受五緣灣運(yùn)動館、游艇帆船碼頭、五通燈塔公園、濕地公園、五星酒店群、萬達(dá)廣場、紅星美凱龍等超級配套位于五緣灣CBD營運(yùn)中心，環(huán)島干道一線海景，扼守機(jī)場、會展兩大門戶，便捷暢達(dá)集美大橋、翔安隧道、仙岳路、環(huán)島干道等城市主干道150%贈送面積，2.5倍使用率，買一層不止送兩層，采用單門過道，透光性好，3梯10戶，帶有煤氣管道?！竞飬^(qū)】萬隆VISA廣場：買一層不止送兩層，五緣灣CBD營運(yùn)中心，環(huán)島干道一線海景，5分鐘暢享五緣灣配套和萬達(dá)商圈核心價(jià)值點(diǎn)梳理57平四室兩廳三衛(wèi)45平三室兩廳兩衛(wèi)【湖里區(qū)】萬隆VISA廣場：贈送入戶花園，使用率高，3梯10戶，戶型涵蓋45-57，113，133㎡，外地投資客為主113平五室兩廳三衛(wèi)戶型分析：將過道放在外側(cè)，實(shí)現(xiàn)戶戶雙向通風(fēng)采光，一層三梯十戶，提升舒適度，超大面寬（最小4.8米，最大6.1米），擴(kuò)大采光面和景觀視野，空間設(shè)計(jì)上以客廳及臥室為重點(diǎn)，更有利于協(xié)調(diào)工作和生活客戶分析：主要客戶群為不符合購房條件的外地置業(yè)者，有換房需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的島內(nèi)客戶，看中五緣灣富人區(qū)發(fā)展前景的投資者戶型及客群分析SOHO概念解讀市場小結(jié)產(chǎn)品分析類型分析客群分析目錄層高分析裝修分析產(chǎn)品類型分析【產(chǎn)品類型分析】：主要為小戶型公寓產(chǎn)品，以投資目