海寧銀泰城市場調(diào)研及產(chǎn)品論證報告

海寧銀泰城

市場調(diào)研及產(chǎn)品論證報告2011.09093海寧銀泰城調(diào)研及策劃報告組成人員總指導(dǎo)：呂小利（總經(jīng)理）

劉奕伶（總監(jiān)）調(diào)研團(tuán)隊：劉奕伶許子龍潘秀玲艾慶濱胡軍唐田策劃團(tuán)隊：

劉奕伶許子龍艾慶濱胡軍唐田

4此報告的前提和重要任務(wù)前提開發(fā)商已在09年完成調(diào)研及初步的產(chǎn)品策劃報告初步規(guī)劃完成重要任務(wù)在已有報告基礎(chǔ)上，進(jìn)行重要要素論證2011年新市場行情經(jīng)營模式論證業(yè)態(tài)定位面積論證價格論證

本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。在暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款，對貸款購買商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定；加強(qiáng)對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。宏觀大背景住宅地產(chǎn)限購限貸政策回顧6宏觀大背景限購限貸政策下市場的變化由于商品住宅遭遇政策嚴(yán)格控制,商業(yè)地產(chǎn)乘勢而上。全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)布的第二季度數(shù)據(jù)顯示,全國商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米,環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%,同比增長率分別11.76%、10.73%、5.45%。無論是環(huán)比還是同比,商業(yè)用地已經(jīng)替代居住用地成為地價增長領(lǐng)頭羊。7宏觀大背景越多開發(fā)商逐漸進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域其實早在2004年之前，已經(jīng)有大華、綠地等大型房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但在開發(fā)投資上一直處于不溫不火的狀態(tài)；2010年隨著萬科、保利、華潤、富力等知名品牌開發(fā)商紛紛高調(diào)宣布未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。未來將繼續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。年初至今，專注做住宅開發(fā)的萬科集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)?？胺Q史無前例。萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。業(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計稱，加上部分附帶性商業(yè)項目，目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200億元。意味著今后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資力度或?qū)[脫前幾年持續(xù)低迷的發(fā)展態(tài)勢，同時商業(yè)地產(chǎn)的競爭也將更加激烈，多年來形成的商業(yè)地塊零溢價成交的尷尬局面勢必會有所改變。8政策扶持逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)主要體現(xiàn)在在當(dāng)前流動性過剩的嚴(yán)峻形勢下，目前正在執(zhí)行的住宅限購令和貸款七折優(yōu)惠利率政策的取消，勢必將會引導(dǎo)市場上充裕的資金由住宅市場流向商業(yè)地產(chǎn)市場。除了調(diào)控政策未對資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制外，保監(jiān)會近期還發(fā)布了多項條文，指令數(shù)千億險資只能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些國家政策的隱性鼓勵一方面對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動作用，另一方面似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中的部分思路，即一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。從而使整個房地產(chǎn)市場真正進(jìn)入良性循環(huán)之中。住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)Textinhere政政策扶持民間資本宏觀大背景9民間資本將大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪和寫字樓。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010年1至9月，全國商業(yè)地產(chǎn)的投資額比2009年同期增長269%，意味商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入新一輪的快速發(fā)展期。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快以及實體經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，前一階段包括寫字樓和商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估的局面勢必會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，同時受調(diào)控政策影響在住宅領(lǐng)域受限的民間資本也找到了很好的宣泄口。最好的例證便是2010年度上海1—11月成交商鋪面積313萬平方米，較去年同期大幅增長77.62%。此外，得益于人民升值和商業(yè)項目投資收益回報的穩(wěn)定性，包括摩根斯丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀等國際投資機(jī)構(gòu)和投資資金也紛紛加快了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐。宏觀大背景10海寧概況海寧地處中國長江三角洲南翼，東鄰海鹽縣，南瀕錢塘江，西接杭州余杭，北連桐鄉(xiāng)、嘉興市秀洲區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場繁榮，是我國首批沿海對外開放縣（市）之一，連接三屆躋身“全國綜合實力百強(qiáng)縣（市）”行列，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、文化之邦、旅游之地、皮衣之都”之譽(yù)。中國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)十大最具投資價值縣市區(qū)全市總面積699.92平方公里,總?cè)丝?4萬，市區(qū)人口19萬，外出務(wù)工經(jīng)商5971人。

經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)11經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)蓬勃發(fā)展的海寧海寧位于中國浙江省北部,地處長江三角洲杭嘉湖平原南緣,錢塘江北岸,是著名的歷史文化名城。城市發(fā)展：“中國特色魅力城市”、“中國大陸最佳商業(yè)城市”、“長三角最具投資價值縣市”。城市規(guī)劃：2002年，海寧市開始全面實施接軌杭州戰(zhàn)略。經(jīng)濟(jì)排名：名列全國百強(qiáng)縣市第22位的海寧，還是全國首批沿海對外開放縣市。蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)在為房地產(chǎn)業(yè)注入大量資金的同時，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的需求。12海寧的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)生產(chǎn)總值、存款余額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：去年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值304億元，人均GDP超6000美元，財政收入37億元，城鄉(xiāng)居民收入分別突破2萬元和1萬元；全年物價穩(wěn)中趨升，累計居民價格消費指數(shù)為101.3%。金融總量持續(xù)擴(kuò)張。年末全市銀行及其他金融機(jī)構(gòu)各項存款余額達(dá)186.55億元，比上年增長33.7%。如按60萬人口計算，每戶人家平均有存款3萬余元。購買力的增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大提供了有力支撐。13海寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比由2005年的6.55:60.77:32.68調(diào)整為2010年的4.64：61.37：33.99。2010年，海寧全市生產(chǎn)總值為455.09億元，比上年增長15.3%，連續(xù)十一年保持了兩位數(shù)的較快增長，高于全省平均3.5個百分點，高于嘉興平均1.6個百分點。海寧經(jīng)濟(jì)總量位居嘉興市五縣二區(qū)之首，海寧工業(yè)項目隊整個經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)效果明顯：海寧目前形成了皮革、家紡、輕編等支柱性產(chǎn)業(yè)。近5年海寧的增長率一直高于嘉興。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比由2005年的6.55:60.77:32.68調(diào)整為2010年的4.64：61.37：33.99。2005-2010年海寧市生產(chǎn)總值及增速

2005年和2010年三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)圖

海寧的經(jīng)濟(jì)文化指標(biāo)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。嘉興市生產(chǎn)總值及增長率142010年全年居民消費價格總水平比上年上漲3.6%。構(gòu)成居民消費價格的八大類商品，呈現(xiàn)“六漲一跌一平”的格局。上漲較快的商品是：食品類價格上漲6.6%，醫(yī)療保健和個人用品上漲8.7%，居住類上漲3.4%。同時，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格下跌0.4%，交通和通訊價格與上年持平。2005-2010年海寧市居民消費價格指數(shù)

2010年海寧市居民消費價格指數(shù)

海寧市居民消費價格水平概況

海寧的經(jīng)濟(jì)文化指標(biāo)居民消費價格增幅的平穩(wěn)，使市民可以拿出更多的收入進(jìn)行置業(yè)海寧的外來人口外來人口的到來在為海寧的經(jīng)濟(jì)帶來活力的同時，有效地推動了海寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展。■近幾年海寧外來人口以每年2、3萬的速度遞增■外來人口成為海寧房地產(chǎn)市場的一支生力軍。16海寧的歷史文化在《海寧州志》中，自古至今，收錄名人1409人，其中近現(xiàn)代的就有109人。臻于近代文明，李善蘭、王國維、徐志摩、蔣百里、金庸、張宗祥、錢君匋、陳學(xué)昭、米谷等一批文化名人，他（她）們中有文學(xué)家、史學(xué)家、音樂家、數(shù)學(xué)家、軍事家、教育家、詩人、畫家、書法家等。海寧是觀潮勝地、魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、皮衣之都、文化之邦、旅游之地、燈彩之鄉(xiāng)由此人們形成的明間民俗之風(fēng)十分淳厚。王國維徐志摩蔣百里海寧的經(jīng)濟(jì)文化指標(biāo)金庸17海寧固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概況2010年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資241.09億元，比上年增長30.4%，其中限額以上投資218.29億元，增長37.5%。全年完成工業(yè)生產(chǎn)性投資128.58億元，增長20.0%。全年限額以上投資項目841個，其中，當(dāng)年新開工項目561個，新開工項目計劃總投資285.47億元；建成投產(chǎn)項目474個，新增固定資產(chǎn)143.95億元，比上年增長5.4%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.82億元，增長48.5%。全年商品房銷售面積75.59萬平方米，下降22.0%，商品房銷售額55.16億元，增長2.3%。2005-2010年海寧市全社會固定資產(chǎn)投資及增速海寧的房地產(chǎn)業(yè)概況固定資產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，在加劇房地產(chǎn)企業(yè)競爭的同時，也促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級。18海寧房產(chǎn)市場概況信息來源：海寧透明售房網(wǎng)全市目前可售套數(shù)3237套。其中商務(wù)樓（商務(wù)樓加寫字樓）可售套數(shù)為：3237套-1919=1318套即過了年中，還有千套商務(wù)房源在售。全市可售房源有限19海寧房產(chǎn)市場概況從上可以看出，每月商品房交易數(shù)量有限，不到100套全市商品房成交面積在136方左右；從全市購房量來講，市民對市區(qū)的認(rèn)可度很高，占總交易量的60%。住宅均價在縣級城市比較高，（含別墅）達(dá)到15000以上。信息來源：海寧透明售房網(wǎng)商品房每月成交數(shù)量較少銷售前十強(qiáng)住宅概況-20-本月銷售排行項目成交套數(shù)(均價)御景苑項目4、5號樓

5250元/㎡

御景苑項目1﹑2﹑3號樓

7931元/㎡

金鷺·傾城一品

10527.16元/㎡

巨都·桂花城一期

6688.62元/㎡

香湖名邸一期5994.91元/㎡

群利景苑7754.5元/㎡

康橋名園（2幢、5幢、9幢）

6670元/㎡

康橋名城5、8、13、19號樓

12100.95元/㎡

尖山賓館

13100元/㎡

從住宅十強(qiáng)可以看出，好的地段能銷售到12000-13000元/平方；偏僻地段只是幾千元的價格；可見城南板塊的確是富人區(qū)，百合新城的價位在整個市都是最高的21海寧商用物業(yè)發(fā)展與規(guī)劃隨著海寧城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、城市格局的演變、功能結(jié)構(gòu)的多元化，海寧的商業(yè)中心經(jīng)歷了幾個階段的演變，這種從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展，從小鋪字到商場，從商場到商街、從商街到商圈，由點到線、由線到面，由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)發(fā)展海寧市政府近期著力打造“一商核二商圈一個市場群”：老城商業(yè)核心區(qū)、城南、城北兩大商圈、城西南市場群發(fā)展戰(zhàn)略。海寧板塊發(fā)展22老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)范圍：東起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北臨西山路、西寺橋街。老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)是目前海寧市硤石鎮(zhèn)最為發(fā)達(dá)和完善的商業(yè)區(qū)。主要商業(yè)街工人路、人民路、紫陽路和卡森廣場、倉基街成一個輻射力強(qiáng)、聚集度高、功能完善的中心城區(qū)級別的商貿(mào)中心。海寧板塊發(fā)展本案的出現(xiàn)不僅是對老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)的取代，更是對海寧商業(yè)的一次全面升級、革命。23城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈是以城北海昌街道為核心的25平方公里區(qū)域。該商業(yè)區(qū)塊是海寧工業(yè)生產(chǎn)與加工聚集的區(qū)塊，主要是以皮革為主的生產(chǎn)、加工企業(yè)。該區(qū)塊基本沒有規(guī)劃的大型商業(yè)項目。海寧板塊發(fā)展城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將對本案提供大量的客源和顧客流。24城南市場群市場群商圈是海州路以南，海寧大道以西，城南大道以北等市場群組成的區(qū)域。目前主要是由皮革城和締藝家家具、建材市場組成。皮革城一期共四層，總面積16萬平方米，內(nèi)有商鋪1300間，二期共26萬方。締藝家家居廣場位于聯(lián)合路417號，面積近5萬方?？偨ㄖ娣e達(dá)5萬余方的集展示、商務(wù)洽談、辦公、餐飲、住宿、休閑娛樂為一體的高檔商務(wù)樓正在皮革城邊上開建。海寧板塊發(fā)展城南市場群將在本案進(jìn)行競爭的同時，也提供了大量的有購買力的客戶。25城南新區(qū)城南新區(qū)隨著新行政區(qū)的遷入體育中心、文化中心的建成，人氣目趨旺盛。城南新區(qū)主要商業(yè)街就是海昌路，以各銀行總行支行為主的金融一條街。海寧板塊發(fā)展城南新區(qū)將為本案帶來大量的人氣和機(jī)遇。26城南中央商務(wù)區(qū)城南中央商務(wù)區(qū)主城區(qū)海昌路東側(cè)、城南大道北側(cè)，與規(guī)劃中的城南商業(yè)中心相鄰，處于城南新區(qū)核心區(qū)域，周邊即將竣工的金匯國際商務(wù)大廈、中海商務(wù)大廈與景華大廈等多個商務(wù)樓宇，將和城南商業(yè)中心共同打造城南中央商務(wù)區(qū)。項目總用地面積為50656平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公綜合用地。海寧板塊發(fā)展許多項目在與辦案競爭的同時，將與本案共同提高城南中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)氣氛。-27-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪酒店或飯店海寧市酒店式公寓、辦公樓主要分布圖西山一品名力都會環(huán)球時代奧林公寓金融中心本案廣隆財富中心興海時代皮革城大廈-28-競爭性綜合體名力都會（未售）土地總面積：18萬平方米的土地規(guī)劃：將建成包括高星級酒店、商務(wù)樓、住宅及商場等于一體的綜合性商業(yè)、住宅區(qū)。

開發(fā)商：香港查氏集團(tuán)率先開工的：是位于整個地塊東側(cè)的查氏高星級酒店。五星級酒店，酒店購物廣場總建面84260平米，五星級酒店總建面46921平米，名力都會總建面41萬平米。地上面積30575平方米，地下面積16346平方米.酒店主樓高度為99.6米，規(guī)劃高度為141.8米。項目階斷：在建。2013年峻工。-29-競爭性商務(wù)公寓個案西山一品（售完）地段：占據(jù)原市汽車北站地段，緊鄰海昌路，南鄰海寧的“南京路”——工人路總建筑面積：61445平米物業(yè)類型：商務(wù)公寓（小戶型）和寫字樓（整層租售）戶型面積：47-60左右外立面：玻璃、鋁合金、高級外墻涂料，外掛石材及外墻面磚項目階斷：已交付商業(yè)街交付程度：精裝修門廳屋內(nèi)毛坯裝修品牌：夏普、科勒、松下、史密斯、西門子項目均價：11000/平米酒店式公寓數(shù)量：600套開發(fā)公司：誠泰集團(tuán)提供服務(wù)：提供24小時酒店式物管安保服務(wù)。

-30-競爭性商務(wù)樓海寧金融中心（未售）地段：新金融中心位于城南新區(qū)的海昌南路東側(cè)，錢江路北側(cè)，北鄰海寧國際輪滑中心，西面為海寧市醫(yī)療中心。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項目用地總面積44940平方米，項目概算投資47127.76萬元。金融中心沿海昌南路布置3幢12層和2幢8層辦公樓，設(shè)計上采用了連廊的形式予以相互連接，沿錢江路布置一整幢四至五層不等的辦公樓，中間均設(shè)置庭院。機(jī)動車停車位865個。金融中心主體建筑以方形為主，建2幢15層的“金鼎雙塔”。用材：外立面采用了石材和玻璃幕墻組合。開發(fā)商：海寧市舊城改造與建設(shè)投資開發(fā)有限公司項目信息：總建面12萬多平米銷售動態(tài)：物業(yè)與銀行、保險公司進(jìn)行置換，已有人民銀行、工商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)簽訂進(jìn)駐協(xié)議不對外銷售。

-31-競爭性寫字樓皮革城雙塔樓（未售）位置：皮革城大廈毗鄰海寧城市主干道——南北大道，位于海寧中國皮革城淘皮嘉年華東南側(cè)、原輔料市場東側(cè)總建筑面積：約2.5萬平方米規(guī)劃戶型：37-158平方米之間總層高：23層經(jīng)營方式：可以分割面積出售客戶：近距離服務(wù)2200余家商戶經(jīng)營管理：委托皮革城經(jīng)營管理價格及其它：未定-32-競爭性寫字樓個案廣隆財富中心（售完）建筑面積：56000平米交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯總樓層：27層地段：緊臨海寧皮革城，中國牛仔城面積范圍：70-1200M2外立面：外掛天然石材與斷橋鋁合金玻璃窗主力客戶：大量貿(mào)易公司、生產(chǎn)企業(yè)、金融公司、裝飾公司停車位：400多個開發(fā)商：海寧富基房地產(chǎn)公司租金：0.7-1元/M2/天售價：約6500元/M2整體購買力：三層4200平方米，被一位實力投資客搶先整體購買；目前全國百強(qiáng)餐飲企業(yè)漢最大購買實力：近5000萬漢通酒店，營業(yè)面積近4000平方米。-33-在售寫字樓市場-34-名稱地址總建筑面積（萬M2）未售套數(shù)（套）未售面積（M2）單位面積（M2/套）備注開元星座長安鎮(zhèn)0.52262473.4595海寧金融中心海昌南路12.924536524.6811不可售環(huán)球時代城南百合新城商圈///1000方以上整層出售西山一品寫字樓原汽車北站6.451000方左右整層租售黃灣登峰路商辦樓A樓B樓黃灣鎮(zhèn)805382802897以目前市場來看，成規(guī)模的寫字樓一般以大面積整層出租。其它小規(guī)模的寫字樓雖然可以分割出售，但規(guī)模很小。以上可以看出，在售房源，海寧缺少大規(guī)模的可自由分割的產(chǎn)權(quán)寫字樓。已交付項目租售價比較-35-項目類型名稱戶型面積(M2)租價(元/M2/天)售價(元/M2)備注商務(wù)公寓興海時代30多方11萬復(fù)式毛坯（5.2米層高）西山一品47---600.81.1萬毛坯，精裝門廳奧林公寓45-1021.481.29萬精裝寫字樓皮革城大廈（已建樓）60、1140.8--1.96100元60方的一層可以出售；114方一層出租；就剩幾套房源。中朝.金匯際大廈700---10000.7--1.26880元起前兩年價格，現(xiàn)在無出售房源；整層賣，已售罄，廣隆財富中心66-12000.7-16800元中海大廈100--3000.7--1.2只對外出租項目周邊商務(wù)公寓樓價格在1萬元左右，辦公樓價格在6000-7000元之間。租價在1元上下小戶型商務(wù)公寓一般毛坯房出售。精裝修公寓價格明顯高。項目周邊商務(wù)公寓或?qū)懽謽?，如中海大廈、中朝金匯國際大廈以大面積出租出售為主，有很多空置房源；而附近的興海時代、廣隆財富中心以小戶型租售為主，現(xiàn)在入駐率達(dá)90%以上。-36-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪酒店或飯店政府規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略：打造“一商核二商圈一個市場群”——老城商業(yè)核心區(qū)、城南、城北兩大商圈、城西南市場群。商圈調(diào)研分析競爭格局海寧商業(yè)圍繞“一核二圈一群”的發(fā)展格局，目前僅老城商業(yè)核心區(qū)發(fā)展較為成熟，其它都處于發(fā)展的雛形階段。37城東地區(qū)人口尚未集中，商圈暫未完全形成；城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈是海寧工業(yè)生產(chǎn)與加工聚集的區(qū)塊，主要是以皮革為主的生產(chǎn)、加工企業(yè)，該區(qū)塊基本沒有規(guī)劃的大型商業(yè)項目。目前商業(yè)項目相對集中，大部分在城市中心區(qū)域。因此對于與本案相關(guān)老城區(qū)核心商圈及本案臨近的百合新城底商進(jìn)行重點研究。商圈調(diào)研分析-38-綠城百合新城商鋪臨近最大的競爭對手建筑面積：百合新城總建筑面積110萬平方米，底商加獨立商鋪約八萬平方。面積：主力200平方左右。范圍：200-300.售價：已形成人氣的商業(yè)街售價2.6萬-2.7萬/平方，沒形成人氣的售價2.1萬-2.2萬/平方.租價：內(nèi)部已購客戶，出租2元/平方/天，第二年遞增15%開盤：本月月底，意向顧客選房交10萬定金。-39-綠城百合新城商鋪業(yè)態(tài)分布公司類：中介公司、婚慶禮儀餐飲類會所類營養(yǎng)保健類休閑類現(xiàn)進(jìn)駐公司品牌名稱：金悅王朝百合春天-40-■綠城林香苑文苑南路商鋪以200M2以上的大戶型為主，200M2以上的大戶型占到86%的份額；其中250-300方的占45%；300方的占23%■綠城秋林苑錢江西路商鋪也以200M2以上的大戶型為主，200M2以上的大戶型占到89%的份額；其中200-250平方的占42%。■綠城商鋪也以雙層為主，雙層占整個商鋪份額的比例高達(dá)89%；有部分獨立商鋪，占11%。

主要商業(yè)街工人路、人民路、紫陽路和卡森廣場、倉基街形成一個輻射力強(qiáng)、聚集度高、功能完善的中心城區(qū)的商貿(mào)中心。人民路一帶正分步進(jìn)行舊城改造，改建成為大型的商業(yè)廣場，屆時，對本項目存在較大競爭。商圈調(diào)研分析老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)是目前海寧市最為發(fā)達(dá)和完善的商業(yè)區(qū)，在城區(qū)以及周邊有較強(qiáng)的影響力。-44-步行街商業(yè)圈

以卡森國際中心步行街為中心，西至海昌路、東到人民路、北至西山路、南到工人路，是海寧目前最為成熟和最繁華的商圈。商圈調(diào)研分析東方商廈商業(yè)街調(diào)研分析海寧經(jīng)營較為成功、客戶接受度較高的大型商業(yè)賣場，人流量在區(qū)域最大。

地理位置紫陽路工人路口規(guī)模1萬平方米、地上三層地下一層、每層3000多平方米。各層經(jīng)營品牌、面積一、超市、男裝、男女鞋、圖書、手機(jī)等二、女裝、美容護(hù)膚品、飾品等三、電腦超市、兒童服飾玩具、床上用品等各層經(jīng)營品牌描述一、晨陽手機(jī)專場、海港，聯(lián)華超市等二、跳舞女孩、銀之戀飾品、奧扉等三、宏圖三胞、品牌電腦專賣46萬邦商廈商業(yè)街調(diào)研分析以中檔品牌服裝、鞋類經(jīng)營為主，經(jīng)營主體較為單一的市場。

地理位置工人路規(guī)模2000多平方，上下二層各層經(jīng)營品牌、面積

一、運動鞋、休閑鞋等二、男女服裝、童裝等各層經(jīng)營品牌描述一、名樂、天使等二、富貴鳥、駱駝、運動品牌等47商業(yè)街調(diào)研分析百盛購物中心

地理位置卡森國際廣場規(guī)模近2萬平方，地上四層各層經(jīng)營品牌一層、男女鞋，服飾、小家電、手機(jī)等二層、女裝、休閑裝、吉買盛等三層、運動裝、童裝、書店等四層、娛樂中心目前經(jīng)營狀況一層服裝人氣較旺

卡森國際廣場內(nèi)部較大的購物中心。48商業(yè)街調(diào)研分析鴻翔購物中心位于市區(qū)最繁華的商業(yè)街丁字路口的上的中高檔商廈。

地理位置工人路

規(guī)模地下一層地上三層，總面積接近一萬方各層經(jīng)營主題地下一層：都是達(dá)人館一層：流行風(fēng)尚館二層：時尚淑女館三層：潮人運動館目前經(jīng)營狀況前期經(jīng)營情況較好，但目前處于重新裝修狀態(tài)，屆時會重新開業(yè)。49商業(yè)街調(diào)研分析卡森國際廣場步行街廣場外街餐飲一條街通訊一條街通訊一條街50步行街及相鄰主街道店鋪情況——步行街位置

商家

業(yè)態(tài)分類步行街快客超市、時尚男裝店、超級奶爸飲食、UOMO服飾店、品鞋屋、君君美甲店、十字繡店、型式男服飾、酷比龍服飾、發(fā)型設(shè)計中心、潮人會所、格調(diào)服飾、九百服飾賣場、王子發(fā)屋、休閑鞋專賣店、梯酷內(nèi)衣、挪威森林男裝、貴人鳥專賣店、鼎點造型、吉阿婆麻辣燙、黑旋風(fēng)男裝、西施爾內(nèi)衣店、浪莎專賣店、奧麗儂內(nèi)衣、時代記錄服飾、洋娃娃專賣店、361專賣店、野人頭服飾、名品鞋店、一品軒川菜館、動漫電玩城、懶貓男裝、GD男裝、步步高專賣店、新世紀(jì)家居、聯(lián)通3G沃體驗店、移動萬家通店、移動專賣店、金立手機(jī)專賣店、金仕堡健身會所、樹南家紡、第六感網(wǎng)吧、必香基餐飲、話機(jī)世界手機(jī)大賣場、oppo手機(jī)專賣店、靈通手機(jī)賣場、海港醫(yī)藥店、主角攝影店、新時空網(wǎng)吧、指尖藝術(shù)美甲店、大雁游戲、美潔超市、藝?yán)让腊l(fā)共53家，其中服裝店14家鞋店：3家理發(fā)店：3家超市：2家飾品店：2家通訊賣場維修店：8家美甲店：2家網(wǎng)吧：2家飯店酒店：4家影樓：1家藥店：1家健身會所：1家會所：1家電玩：2家玩具店：1家商廈賣場：1家家居紡店：2家體育用品店：2家商業(yè)街調(diào)研分析位置

商家

業(yè)態(tài)分類工人路（人民路至海昌路段）唐獅休閑服（服裝）、真維斯（服裝）、藍(lán)色天空（服裝）、森馬（服裝）、足下良品（鞋店）、名牌珠寶、愛琴海餅屋、正新（小吃）、紫荷服飾、好運來名鞋折扣店、意大利服飾、新概念服飾、太平洋眼鏡、都市麗人內(nèi)衣、美麗組合鞋店、劇院賓館、久久鴨脖、牛仔園、褲業(yè)、銀之夢首飾、大光明眼鏡、唐三彩美妝、純兒牛仔、FIZ匯服飾、飾全飾美、匹克、唐獅休閑服（服裝）、牛仔部落、紅蜻蜓、老人頭、李寧、報喜鳥、足裝秀、迪信通（手機(jī)賣場）、移動賣場、曼卡龍珠寶、DAZZLE服飾、“播”服裝、上海老廟黃金、奧星眼鏡、意爾康鞋業(yè)、海寧飯店、流行磁場服飾、流金歲月KTV、網(wǎng)絡(luò)會所、奶茶店、鱷魚服飾、德爾惠、手機(jī)維修店、娛樂會所、鞋店、百麗鞋業(yè)、喬丹、義烏小商品直銷店、達(dá)芙妮（鞋店）、小吃店、三彩服飾、拓香鞋業(yè)、足下登（鞋店）、書店、好苑賓館、數(shù)碼賣場、京昇堂大藥房、太平洋眼鏡、毛源昌眼鏡、百貨店、京福隆板栗店、利達(dá)廣告、裝點化妝名品店、雙鹿毛衫店、伊芝體內(nèi)衣、1943專賣店（服裝)、復(fù)興牛仔（服裝）。華聯(lián)大廈、肯德基、六福珠寶、必勝客、工商銀行、移動專營店、海寧牛仔（服裝）、老鳳祥銀樓、耐克、MC2服飾、紅豆（服裝）、牛仔世家（服裝）、羅麗絲（服裝）、銀之夢（飾品）、牛仔風(fēng)暴（服裝）、海寧小商品市場、俊人馬（2元超市）、美之婷內(nèi)衣、特步、老北京布鞋、上風(fēng)奶茶、安踏、萬邦商廈、海寧假日國際酒店、飄絲柔（化妝品）、七色花（女孩時尚用品）、耐克、越王珠寶、浪漫一身（女裝）、燃情地帶（服裝）、農(nóng)業(yè)銀行、JackJones、雅戈爾、東方商廈（宏圖三胞）、安踏、李寧、德爾惠、紅蜻蜓、鴻翔購物中心、海瀾之家（男裝）、CAMEL（男裝）、COCOON（女裝）、立信手機(jī)賣場、中國黃金、海寧大廈（蘇寧電器）共107家，其中服裝店：37家鞋店：11家品牌珠寶店：6家飾品店：3家食品小吃店：7家酒店賓館：4家眼鏡店：5家電子通訊賣場（商店）：8家化妝品店：2家商廈賣場：5家雜貨店：4家銀行：2家品牌餐飲店：2家品牌體育用品店：9家娛樂網(wǎng)吧：2家商業(yè)街調(diào)研分析步行街及相鄰主街道店鋪情況——工人路（人民路至海昌路段）位置

商家

業(yè)態(tài)分類倉基街（西山路至工人路段）神農(nóng)會所、同香煲、湘水人家酒樓、一席地雞窩、頂呱呱飯店、望湘園飯店、金喔喔特色餐飲、阿亮肉蟹煲、豐豐美食、飛飛食府、利紅副食品店、金師傅美食、妙妙麻辣燙、仙蹤林棋牌、伊典粉休閑驛站、銀界（飾品）、小女人（女裝）、淘寶服飾、誘惑女裝、九百服裝大賣場、輝煌手機(jī)批發(fā)店、和也寢具、美麗小屋（化妝品）、川香幺妹（菜館）、麻婆島韓式燒烤、狀元烤蹄、周微館煲店、東北餃子館、INFINTY（酒吧）、美國金仕堡健身會所、東方閣（咖啡、棋牌、茶座）、小李桐鄉(xiāng)煲、南昌家常飯莊、桐鄉(xiāng)特色雪花煲店、海寧小商品市場、沙縣小吃、卡羅蘭美顏、中貿(mào)網(wǎng)吧共38家，其中飯店酒店：20家會所：2家網(wǎng)吧：1家手機(jī)店：1家服裝店：3家商廈賣場：1家化妝品店：2家酒吧：1家飾品店：1家棋牌室：2家雜貨店：2家健身房：1家寢具店：1家商業(yè)街調(diào)研分析步行街及相鄰主街道店鋪情況——倉基街（西山路至工人路段）位置

商家

業(yè)態(tài)分類紫陽路（工人路至西山路段）中遠(yuǎn)網(wǎng)吧、鴻翔購物中心、曼妮芬內(nèi)衣店、焦點賓館、東方商廈、七匹狼專賣店、龍祥副食、花樣年華娛樂會所、知味居川菜館、詩秀造型、中國銀行、海旺電玩城、金碧輝煌娛樂會所、香格里拉娛樂休閑、上苑賓館、皇家足浴、高新電腦城、藍(lán)威龍服飾、秀發(fā)美容會所、哥弟服飾、真維斯服飾店、新紫陽賓館、英皇會所、李寧專賣店、安踏體育店、風(fēng)味小吃店、三千里烤肉店、佰斯盾褲業(yè)、雪鍋餐飲店、英冠臺球廳、菲度西餐廳、犇騰牛排、百度娛樂、精品男裝店、男酷內(nèi)衣店、美麗家糕點店、雅瑩服飾店、菲紅酒廊、乾豐粥鋪、香江賓館、共40家，其中服飾店：9家飯店酒店：7家酒店賓館：4家食品店：2家商廈賣場：2家娛樂會所：5家臺球廳：1家理發(fā)店：2家網(wǎng)吧：1家雜貨店：1家足浴店：1家電玩城：1家品牌體育用品店：2家電子通訊賣場：1家銀行：1家商業(yè)街調(diào)研分析步行街及相鄰主街道店鋪情況——紫陽路（工人路至西山路段）位置

商家

業(yè)態(tài)分類

西山路（紫陽路至南寺街）金夫人婚紗店、德信火鍋、石浦海鮮、鑫牛電腦蓬萊閣餐飲、925銀飾、燕之屋（食品）、諾基亞服務(wù)店、鐵通營業(yè)廳、野生大魚坊共9家，其中飯店酒家：4家婚紗店：1家食品店：1家通訊服務(wù)店：2家南寺街（工人路至西山路）六福珠寶、建設(shè)銀行、南風(fēng)賓館、美食美客、華聯(lián)購物中心、華聯(lián)大藥房、好友家常菜、沙縣小吃、老廟黃金店、華聯(lián)大廈、迪信通手機(jī)店、華聯(lián)手機(jī)城、華聯(lián)大酒店共13家，其中品牌珠寶店：2家銀行：1家酒店賓館：2家飯店酒店：3家商廈賣場：2家手機(jī)賣場：2家藥店：1家商業(yè)街調(diào)研分析步行街及相鄰主街道店鋪情況——西山路（紫陽路至南寺街）、南寺街（工人路至西山路）

步行街及相鄰主街道店鋪業(yè)態(tài)分析種類數(shù)量（家）種類數(shù)量（家）服裝類68鞋類14餐飲類（含小吃店）61品牌體育用品店13休閑娛樂類31酒店賓館10電子通訊類22雜貨店7名品飾品類17銀行6百貨商廈（含大型超市、購物中心）9藥店2

合計260家商業(yè)街調(diào)研分析

步行街以及其相鄰主要街道在業(yè)態(tài)上以服裝類、餐飲類和休閑娛樂類的為主，分別占26%、23%和12%，除此，電子通訊類也是一個主要的業(yè)態(tài)。商業(yè)街調(diào)研分析

步行街及相鄰主街道店鋪業(yè)態(tài)分析產(chǎn)權(quán)形式及租金分析

位置

面積租金情況產(chǎn)權(quán)形式工人路沿街店面單個店面50—300㎡8-15元/㎡/天出售后租賃人民路沿街店面單個店面50—300㎡12元㎡/天出售后租賃海昌路沿街店面單個店面50—300㎡6元/㎡/天售后返租或自營卡森國際廣場內(nèi)側(cè)店面除手機(jī)賣場約800㎡左，其余均為30—50㎡之間5元—8元/㎡/天出售后租賃海寧主城區(qū)以工人路、人民路、海昌路區(qū)域最為繁華，相對的租金也較為高昂，基本為售后租賃，主力商鋪面積區(qū)間為50—300㎡，通過走訪部分商家，其需求面積多集中在200平米左右。商業(yè)街調(diào)研分析58商業(yè)街調(diào)研小結(jié)NO1.商業(yè)氛圍較濃，但過于集中，略顯擁擠，提升空間依然較大；NO2.商業(yè)項目多采用售后返租或售后出租形式，持有型物業(yè)少見；NO3.商業(yè)類型比較單調(diào)，多以專業(yè)市場為主，綜合購物中心不多；NO4.商鋪分割面積均不大，品牌商入駐不多，消費群體本地為主；NO5.商業(yè)類型及主題相對單一，缺乏完善的一站式購物消費中心；59-60-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪酒店或飯店海寧現(xiàn)有三星級以上酒店11家：五星級酒店：海寧皮都錦江大酒店、海寧百合天地度假酒店；四星級酒店：海寧和平國際大酒店、海寧海州大飯店、海寧玉龍國際商務(wù)酒店；三（準(zhǔn)）星級酒店：海寧香榭麗酒店、海寧花園酒店、海寧大酒店、海寧假日國際酒店、海寧新世界大酒店及海寧豪庭麗晶假日酒店。酒店市場-61-海寧市星級酒店主要集中于老城區(qū)、城南新城及皮革城周邊區(qū)域，老城區(qū)主要是三星級酒店，四五星級酒店集中于新城區(qū)。-62-海寧假日國際大酒店海寧海州大飯店海寧香榭麗酒店海寧皮都錦江大酒店海寧和平國際大酒店海寧百合天地度假酒店海寧花園酒店海寧豪庭麗晶大酒店海寧玉龍國際商務(wù)酒店海寧大酒店海寧新世界大酒店酒店市場酒店市場整體經(jīng)營情況良好，高檔酒店主要集中于海寧城南新城、皮革城周邊，已逐漸形成高端酒店集群。典型酒店：酒店名稱類型入住率酒店特色海寧百合天地度假酒店五星客房44間85%左右西班牙風(fēng)情特色商務(wù)酒店海寧皮都錦江大酒店五星客房313間65%左右現(xiàn)代海寧海州大飯店四星客房138間70%左右理性主義海寧和平國際大酒店四星客房89間65%左右簡歐式國際商務(wù)酒店

海寧玉龍國際商務(wù)酒店四星客房96間60%左右現(xiàn)代酒店管理：四星級及以下酒店多為自建自營，未引入專業(yè)酒店管理公司；四星級及以上酒店目前引入酒店管理品牌，以提供高品質(zhì)服務(wù)，保證星級品質(zhì)，現(xiàn)階段僅有靜雅國際大酒店和濱江國家大酒店具備專業(yè)酒店管理公司能力。經(jīng)營狀況：酒店整體市場經(jīng)營情況良好，四星級以上酒店平均入住率在60%以上；由于縣級市局限性，淡旺季客流變化略微顯著，尤其是受觀潮影響，滬杭高鐵的開通為海寧市帶來大量外來客群，增加人員流動量。-63-海寧百合天地酒店酒店概況：位置海寧百合新城內(nèi)，文宗南路185-25號星級五星級開業(yè)時間2009年價格門市價500-800元/天酒店管理浙江綠城新湖商業(yè)管理有限公司外立面西班牙風(fēng)情酒店服務(wù)客房、會議廳、中餐廳、西餐廳、酒吧、商務(wù)中心等會議設(shè)施1、兩個不同規(guī)格的多功能會議室，分別可容納70人和120人以內(nèi)各類會議或活動；2、配備先進(jìn)的投影設(shè)備、無線影音系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)康體娛樂棋牌室、桌球室、壁球室、桑拿浴室、SPA餐飲配套1、精致的西班牙風(fēng)格主題餐廳，環(huán)境舒適優(yōu)雅；2、中餐廳金悅王朝，主要經(jīng)營中高檔粵菜；3、酒店附近有一個風(fēng)雅餐廳。-64-海寧皮都錦江大酒店酒店概況：位置海寧市海寧大道302號，中國皮革城南側(cè)星級準(zhǔn)五星級開業(yè)時間2008年價格門市價500-1000元/天酒店管理上海錦江酒店管理集團(tuán)外立面現(xiàn)代酒店服務(wù)客房、會議廳、中餐廳、西餐廳、酒吧、商務(wù)中心等會議設(shè)施有設(shè)施完善的會議室11個，現(xiàn)已開放7個不同規(guī)格的會議室，配備最新科技的會務(wù)設(shè)備，訓(xùn)練有素的專職經(jīng)理，能夠滿足高檔會議一切所需?？刁w娛樂桑拿、足浴、KTV、SPA、美容美發(fā)、健身房、游泳池、網(wǎng)球場、桌球室、乒乓球室

餐飲配套酒店擁有6個餐廳及酒吧，共有餐位1000余座，豪華餐飲包房20間，由專業(yè)大廚精心打理。為賓客奉上各款風(fēng)味佳肴和華美宴席，以及高雅、舒適的就餐環(huán)境。-65-海寧海州大飯店酒店概況：位置海寧市海州西路199號星級四星級開業(yè)時間2005年價格門市價500-1400元/天酒店管理浙江世貿(mào)中心飯店管理有限公司

外立面現(xiàn)代理性主義酒店服務(wù)客房、會議廳、中餐廳、西餐廳、會所、演藝吧等會議設(shè)施大小會議廳8個，其中海寧廳位于酒店一樓，面積為1200平方米，是目前海寧地區(qū)酒店中設(shè)施最完善，容量最大的多功能廳，是舉辦大型會議、中西宴會、各類演出的理想場所?？刁w娛樂健身室網(wǎng)球場桑拿浴室夜總會室外游泳池餐飲配套1、包廂12個，位于飯店一樓北側(cè)區(qū)域；豪華包廂7個，位于飯店一樓南側(cè)；2、餐廳一個，紫薇軒，裝飾精致，風(fēng)味獨特；3、翡冷翠西餐廳位于飯店一樓，擁有景觀露臺-66-海寧和平國際大酒店酒店概況：位置海寧市文苑路錢江路口星級四星級開業(yè)時間2009年價格門市價300-500元/天酒店管理海寧和平國際大酒店有限公司

外立面簡歐式酒店服務(wù)客房、會議廳、中餐廳、咖啡廳、商務(wù)餐廳、風(fēng)味包廂等會議設(shè)施1間大型多功能廳及3間會議室和智能化現(xiàn)代音影系統(tǒng)，可承辦10至300人不同形式的會議與聚會康體娛樂健身中心，四季恒溫的游泳池，設(shè)備齊全的健身場所，斯諾克球房，健美操房等多元化會所配套設(shè)施餐飲配套翡翠軒中餐廳能容納800人同時用餐，擁有大型多功能宴會廳3個，中餐廳、咖啡廳、商務(wù)餐廳、風(fēng)味包廂共30個

-67-海寧玉龍國際商務(wù)酒店酒店概況：位置海寧市許村市場路201號，星級四星級開業(yè)時間2005年價格門市價300-700元/天酒店管理海寧玉龍國際商務(wù)酒店有限公司外立面現(xiàn)代酒店服務(wù)客房、會議廳、中餐廳、西餐廳、商務(wù)中心、健身房等會議設(shè)施大會議室可容納500人，中型會議室可容納80人，小會議室可容納30人康體娛樂商務(wù)中心商場停車場租車KTV足浴桑拿棋牌室網(wǎng)球場健身房餐飲配套酒店設(shè)有中、西餐廳和多個風(fēng)格迥異、大小不等的23個豪華包廂，薈萃南北風(fēng)味及本地特色菜肴。-68-酒店市場小結(jié)酒店市場分析——海寧市3星級以上酒店主要集中于老城中心、城南新城以及中國皮革城周邊，中高端客戶群體比較大；經(jīng)營情況分析——海寧市星級酒店總體運營良好，基本上酒店內(nèi)都是集住宿、餐廳、會議和休閑娛樂等為一體，淡旺季酒店入住率差別較為明顯，整體平均入住率在65%左右；客戶分析——海寧市酒店客戶主要分為政府及企事業(yè)單位、商務(wù)精英人士、旅游團(tuán)體和個人；主要來源外地，如觀潮旅客和皮革城貿(mào)易客戶等；皮革城一年的人流量就在40萬人次配套分析——海寧市酒店總體服務(wù)水平一般，獨立的商業(yè)娛樂配套設(shè)施亟需完善和升級；-69-業(yè)態(tài)定位方案一：高端飯店海寧市高端酒店市場存在較大需求，但考慮到項目周邊已有在建和已營業(yè)的四星、五星酒店，為了規(guī)避同質(zhì)化競爭的風(fēng)險，在立足于項目總規(guī)劃的前提下，實現(xiàn)高檔次餐飲從星級酒店中獨立剝離出來，項目規(guī)劃濱河餐廳具有市場。方案二：度假型酒店每年來海寧旅游的達(dá)450萬左右，省旅游局評為浙江省旅游系統(tǒng)先進(jìn)單位和浙江省旅游市場開發(fā)先進(jìn)縣市。十一黃金周7天及農(nóng)歷八月十八，全國各地到海寧皮革城旅游購物的私家車達(dá)2萬余輛，比以前同期增長308%；大巴旅游車達(dá)210余輛，比以前同期增長380%。這些游客既有從寧波、紹興等周邊城市趕來的，也有來自安徽、江蘇、河南等外省的，更有一些是遠(yuǎn)道而來的國際友人。-70--71-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄樣本分析■個體戶是主體，達(dá)到了56%，是意向消費的主力?！雒駹I企業(yè)是第二大主力，占22%的份額，消費欲望強(qiáng)烈?！銎渌殬I(yè)的客戶占14%，其力量不可低估?！鲎咴L客戶39%的家庭收入在5--10萬之間，屬于社會的中低收入層次，其購買力和購買欲望不強(qiáng)?！鲎咴L客戶25%的家庭收入在10--20萬之間，屬于社會的中低收入階層，其購買欲望稍強(qiáng)，但其購買力稍弱?！鲎咴L客戶20%的家庭收入在20---30萬之間，屬于社會的中層收入，其購買力和購買欲望稍強(qiáng)，且對項目有一定的了解?！鲎咴L客戶8%的家庭收入在50萬以上，屬于社會的高收入人群，其購買力和購買欲望強(qiáng)烈，且投資較理性，對本項目表現(xiàn)出一定的興趣?！鲎咴L客戶對專業(yè)市場鋪位最感興趣，占37%的調(diào)查份額，這部分客戶對自己經(jīng)營商鋪情有獨鐘，專業(yè)市場鋪位是第一大最想購買的商業(yè)地產(chǎn)類型?！鲎咴L客戶中有29%的客戶最想購買特色商業(yè)街鋪位，其占所調(diào)問卷的第二位，這部分客戶對老城區(qū)步行街的商業(yè)鋪位有著良好的印象?！鼍频晔焦⒃谒{(diào)問卷中占11%的比例，走訪客戶對酒店式公寓還是有一定的認(rèn)可的，其潛在購買人群有一定的基礎(chǔ)?！龃笮唾徫镏行匿佄灰舱?1%的份額，反映了走訪客戶對高檔商鋪的需求比較旺盛，對提高品質(zhì)生活有著強(qiáng)烈的欲望。■走訪客戶對寫字樓表現(xiàn)的興趣最低，只占3%的份額?！鲈谫徺I店鋪用途中，52%的走訪客戶選擇自己經(jīng)營，這部分客戶對商鋪表現(xiàn)出濃厚的興趣，對本項目的潛力比較關(guān)注，是商鋪的第一大用途。■投資(期待升值后轉(zhuǎn)手)的比例占22%，是購買商鋪的第二大用途，這部分客戶以投資保值增值為主要目的，對理財有一定的經(jīng)驗?！鐾顿Y(收取租金)占18%的份額，是購買商鋪的第三大用途，這部分客戶傾向于有穩(wěn)定的投資回報，投資比較保守?！鲈谧咴L客戶中，高達(dá)58%的客戶選擇自己經(jīng)營商鋪，他們對商鋪的興趣主要表現(xiàn)在自己的經(jīng)營獲利上，這也與他們的職業(yè)傾向有關(guān)?！鲑徺I后交開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，收取租金是商鋪經(jīng)營模式的第二大選擇，占到20%的份額，這部分客戶的經(jīng)營理念比較先進(jìn)?！鲑徺I后交商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營，獲取利潤占17%的比例，反映了這部分客戶對商業(yè)公司比較認(rèn)可，對先進(jìn)的經(jīng)營模式比較認(rèn)同?！鲎咴L客戶中，每天每平3--4元的店鋪租金占第一位，達(dá)到32%，這一價位在海寧比較合理?！雒刻烀科?--3元的占30%的份額，這一部分客戶對價格比較敏感，希望以較小的價格獲取較大的利益?！雒刻烀科?--2元的租金占21%的份額，居第三位，這部分客戶一般是低端客戶，對價格比較苛刻。■走訪客戶多數(shù)希望店面面積在100m2,這一份額高達(dá)56%，這一部分客戶對中等面積有比較大的偏好，認(rèn)為規(guī)模適中較好?！?9%的走訪客戶選擇了200m2的店面面積，這一部分客戶對擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營或挺高消費環(huán)境方面有較大的要求，希望得到更好的品質(zhì)?！?0m2的店面面積占10%的份額，反映了小規(guī)模店面在海寧還是有一定的市場的。■300m2及500m2的店面面積只占5%的份額，反映了客戶對過大面積的店面并不認(rèn)同，或是海寧較有類似這樣大規(guī)模的店面，客戶印象不深刻?！鲎咴L客戶中，67%的客戶認(rèn)同店鋪的售價為2萬元/m2，這一價位在海寧屬于高中檔價位。■19%的走訪客戶認(rèn)為店鋪售價3萬元/m2，這一部分客戶屬于高端客戶，這一價位在海寧是絕對高價位?！?3%的走訪客戶希望商業(yè)街提供的商品或服務(wù)是中檔的，這與海寧作為四線城市的地位是相符的，也與當(dāng)?shù)氐氖杖牒拖M水平是相稱的。■44%的走訪客戶希望商業(yè)街提供的商品或服務(wù)是高檔的，這一部分客戶屬于高中收入階層，對品質(zhì)生活有較高的要求，喜歡享受生活。總之希望以中高檔物業(yè)為主體?！龇b是走訪客戶最認(rèn)同的，居所有選項的第一位，占18%的份額，這也與人們的觀念和海寧市商業(yè)街的業(yè)態(tài)一致?！霾惋嬀o隨其次，名品店、娛樂，也在客戶的需求中占很大的地位。■酒店客房、健身、美容美體、家居也是客戶所必需的，反映了客戶需求的多元化和人們消費理念的進(jìn)步化?！鲈谧咴L客戶中高達(dá)81%的客戶傾向于購買商鋪，這一比例反映了人們對商鋪的偏好和對商鋪潛力具有信心?！鼍频晔焦⒁彩亲咴L客戶比較喜歡的購買對象，占14%的份額，酒店式公寓在海寧還是比較受歡迎的?！鰞H有5%的客戶選擇購買寫字樓，寫字樓在走訪客戶心中的地位不高?！鲎咴L客戶中對酒店式公寓53%的客戶傾向于投資購買用于出租，這一比例已過半數(shù)，客戶對酒店式公寓的投資理財價值比較認(rèn)同?！?1%的客戶選擇了投資購買以求升值，這也反映了人們對酒店式公寓升值具有一定的信心，酒店式公寓是不錯的投資對象?！?%的客戶還是認(rèn)同酒店式公寓的原始價值--自己居住，這一部分客戶思想比較保守，消費能力不足?！?%的客戶認(rèn)為度假是酒店式公寓的用途，這一部分客戶喜歡旅游、休閑，生活比較豐富?！鲈诰频晔焦粜椭?，占第一位的是50--80m2,這一份額高達(dá)44%，這一面積區(qū)間在海寧比較合理?！?0--50m2的戶型面積也比較受歡迎，居第二位，占30%的份額，面積較小，適合投資?！?0--100m2的戶型面積居第三位，占18%的份額，這部分客戶對投資有較大的需求，購買力較強(qiáng)?！鲈诰频晔焦⒔桓稑?biāo)準(zhǔn)中，38%的走訪客戶選擇了每平1500元的精裝修，這一標(biāo)準(zhǔn)在海寧是比較合理的，得到人們的認(rèn)可?！?5%的走訪客戶選擇了每平2000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，這部分客戶對裝修要求較高，對銀泰城的期望也很大?！?9%的走訪客戶選擇毛坯房，這部分客戶有自己的個性化要求或是消費能力較弱?！鼋咏霐?shù)的走訪客戶希望酒店式公寓的單價是每平10000元以下，這一比例占49%，也與海寧當(dāng)?shù)氐氖袌鱿喾??！?4%的客戶希望酒店式公寓的單價在每平10000--12000元之間，這一部分客戶對銀泰的品牌還是認(rèn)可的，自身也有較強(qiáng)的購買力?！?2%的走訪客戶選擇了租用寫字間辦公，這也與海寧當(dāng)?shù)氐氖袌鱿喾?，租房辦公居所調(diào)第一位。■其他方式辦公居第二位，占21%，反映了海寧辦公場所的多元性?！鲎再弻懽珠g辦公的比例達(dá)19%，這些客戶一般是較大的公司，購買力強(qiáng)?！鰡挝蛔越▽懽謽堑谋壤?%，這部分客戶屬于非常有實力的公司?！鲎咴L客戶中，39%的客戶對寫字樓的需求面積在50--100m2之間，屬于中小戶型，與當(dāng)?shù)厥袌龅闹行⌒凸颈姸嗟膶嶋H相符?！?6%的客戶需求100--150m2的面積，這些客戶發(fā)展良好，正處于事業(yè)的蓬勃發(fā)展期，購買力強(qiáng)，購買欲望強(qiáng)烈?！?0m2以下的需求占7%，這部分客戶購買力較弱。■150--200m2和

200--300m2需求的比例各占7%，這部分客戶購買力強(qiáng)，對面積要求較大?！稣麑淤徺I的占2%，雖然比例不高也應(yīng)重視，海寧整層出售已有先例?！鰧懽謽菃蝺r，50%的走訪客戶選擇了每平10000元以下，基本與海寧當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌龇?，?dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌龌驹谌f元以下?！雒科?0000--15000元的單價占45%的比例，居第二位，這部分客戶希望提高辦公環(huán)境，提升自身的檔次，其購買力強(qiáng)勁，購買欲望較強(qiáng)?！雒科?5000--20000元的單價占5%，這部分客戶屬于高端客戶，購買力強(qiáng)，對辦公條件要求高?！雒科?0000元以上的單價為零，與海寧的寫字樓市場及城市的定位一致。消費者調(diào)查小結(jié)■海寧地方經(jīng)濟(jì)活躍，個體戶和民營企業(yè)是消費的主體，其購買力和購買欲望都較強(qiáng)?！鲎咴L客戶家庭收入在20萬以上的中高收入階層占46%的份額，說明海寧的購買力是相當(dāng)強(qiáng)的，屬于投資消費的上升期。■走訪客戶對商鋪最為關(guān)注，高達(dá)77%的客戶對商鋪感興趣，認(rèn)為商鋪的合理租金在2--4元之間，占62%的份額?！鲎咴L客戶對商鋪店面面積集中在100--200m2之間，這一比例高達(dá)85%，對售價集中在每平20000元?！鲎咴L客戶對商鋪的經(jīng)營模式上58%的客戶選擇自己經(jīng)營，37%的客戶選擇交由開發(fā)商或商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營，兩者都占了相當(dāng)大的比例?！鼋^大多數(shù)走訪客戶希望商鋪提供高中檔商品或服務(wù)，業(yè)態(tài)也要求多元化，多樣化，滿足基本的生活需要，打造一站式的ShoppingMall?！鲎咴L客戶對酒店式公寓以投資為主要用途，這一比例高達(dá)84%，酒店式公寓是理想的增值保值對象?！鲎咴L客戶對酒店式公寓的戶型面積要求主要是50--80m2之間，占44%，交付標(biāo)準(zhǔn)集中在每平1500--2000之間，價格集中在10000元附近?！霭霐?shù)的走訪客戶認(rèn)為寫字樓的單價每平10000元以下，這是當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r；10000--15000元的份額也占到45%，說明高端寫字樓還是有很大的市場需求的。■走訪客戶多數(shù)以租用寫字樓為主，租房辦公還是主流?！鲎咴L客戶認(rèn)為寫字樓的面積應(yīng)集中在50--150m2之間，這一比例高達(dá)74%，對大戶型部分客戶也表現(xiàn)出濃厚的興趣，應(yīng)當(dāng)重視。消費者調(diào)查小結(jié)-92-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄區(qū)位-93-該地塊屬于海寧市城南新城板塊，西至海昌路、北至錢江路、南至新苑路、東至規(guī)劃道路，地塊北面與錢江路一河相隔。地塊北面正對著主體結(jié)構(gòu)已大致完工，部分樓棟外立面已做好的海寧金融中心；西北角是已建好的海寧市醫(yī)療中心，緊鄰醫(yī)療中心的有工商管理局、人民法院等行政事業(yè)單位；西面是業(yè)已有一定成熟度的百合新城片區(qū)，隨著百合新城商鋪的銷售及招商工作的進(jìn)行，可以預(yù)計不久的將來，地塊西面區(qū)域?qū)⒏映墒?，人氣會更旺；項目周邊區(qū)域有名力都會、環(huán)球時代商業(yè)廣場等在建在售項目。

Swot分析

優(yōu)勢分析（Strength)-94-1、該地塊屬于海寧城南新城板塊，城南新城是海寧未來城市發(fā)展的重心；2、地塊周邊區(qū)域有百合新城中高檔居住區(qū)、中國皮革城商旅集中區(qū)、金融行政辦公中心及海寧客運中心等；3、該地塊的北面濱臨河流，在增添濱河景觀資源的同時，也迎合了南方人水聚財?shù)挠^念；4、地塊西面直鄰海寧城南新城交通主干道海昌南路，地塊位置處是十字交叉口，交通條件便利；5、地塊地勢比較平緩方正，有利于規(guī)劃劣勢分析（Weakness)1、城南新城大板塊目前公共生活配套不是很完善，小區(qū)居民入住率低；2、海寧老城居民往新城遷徙的意識目前不是很強(qiáng)烈，新城需要一段比較長的時間來積累發(fā)展，才足以促使海寧市民乃至周邊縣鎮(zhèn)居民集中到城南新城區(qū)域休閑購物；3、地塊與中國皮革城有一定的距離，以致皮革城區(qū)與該地塊區(qū)域不能夠很好地聯(lián)動發(fā)展。入住率低的百合新城-95-1、隨著滬杭高鐵的建設(shè)，海寧的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步更快更好地發(fā)展。2、地塊所在的城南新城，是海寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，是未來的商務(wù)辦公中心以及中高端住宅區(qū)域（即富人區(qū)），該地塊將隨著城南新城的不斷成熟而升值；3、地塊北面是已經(jīng)主體工程基本完成的海寧金融中心，在海寧金融中心的各大國有商業(yè)銀行入駐后，銀行中高層及普通職員都將有較大的住房需求和消費需求；4、地塊東西面都集中存在一些小區(qū)，尤其是西面的百合新城片區(qū)；作為海寧富人集中區(qū)域及海寧未來商務(wù)辦公中心，該地塊無論在居住價值還是在商業(yè)價值方面都將有極大的升值空間。機(jī)會分析（Opportunity）-96-威脅分析（Threats)1、城南新城板塊的成熟需要一段比較長的時間，該板塊的發(fā)展必然存在一些不確定因素，譬如經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策方面；2、海寧的富人們目前主要是去上?；蚝贾葸@樣的大都市消費，城南新城若形不成高品質(zhì)商圈，對這批高端客群吸引力就會不夠，最終造成優(yōu)質(zhì)客群的流失，進(jìn)而不利于城南新城的快速發(fā)展；3、地塊周邊區(qū)域在建項目比較多，體量較大，區(qū)域內(nèi)競爭較大。-97--98-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪-99-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪酒店式公寓產(chǎn)品論證酒店式公寓海寧目前缺少精裝修小戶型商務(wù)公寓，所以酒店式公寓在海寧屬于稀缺產(chǎn)品。調(diào)研中，市民對精裝修的小戶型公寓，報有一定的興趣。-100-酒店式公寓在海寧存在巨大市場將成為海寧第一個酒店式公寓項目，具有樣板性和標(biāo)桿性酒店式公寓的到來，會為市民帶來極大的方便，從而帶來良好口碑。酒店式公寓定位產(chǎn)品定位：海寧首家精裝修酒店式公寓顧客定位-101-酒店式公寓定位年齡階斷25-40歲人群產(chǎn)品面積中小戶型層次白領(lǐng)及中產(chǎn)階層用途定位投資或自用客戶特征不同用途客戶定位-102-投資性客戶自住型客戶投資兼自住型客戶

一般35歲以上有一定的經(jīng)濟(jì)實力必較注重升值潛力注重項目的口碑年輕白領(lǐng)為主，未婚為主對價格比較敏感對戶型也比較在意一般很少在家做飯對周邊配套、都市生活很依戀生活節(jié)奏比較快以第一次過渡型購房客戶為主有生意人的頭腦注重房子的品質(zhì)，幾年后想得到好的回報除了臥室，最好還有客廳，滿足小戶型基本功能需求。升值潛力價格、功能性升值和功能性商務(wù)樓的業(yè)態(tài)與定位建議酒店式公寓和寫字樓兩種業(yè)態(tài)-103-兩幢樓定位海寧首家高端酒店式公寓一幢樓定位海寧稀缺型獨立產(chǎn)權(quán)、中小戶型寫字樓海寧少有自由分割小面積全產(chǎn)權(quán)的寫字樓海寧少有酒店式公寓供需分析目前有2200套酒店式公寓需求量分析：在消費者調(diào)查中，有11%的客戶對酒店式公寓感興趣。海寧全市有60萬人口，酒店式公寓的大概需求：6.6萬人口，大概3.3萬戶家庭。如果3.3萬戶家庭十分之一成交，有3300戶的準(zhǔn)客戶。存量市場：雖然現(xiàn)在在建項目沒有精裝修酒店式公寓，但存量的小商務(wù)公寓1500套左右。其中廣隆財富中心就有600套左右。另外還有奧林公寓和興海時代等。需求市場：只有約1700戶的準(zhǔn)需求量-104-需求2200套酒店式公寓存在風(fēng)險供需不平衡供應(yīng)2200套Text1700戶Text如果解決量大的難題2200套酒店式公寓如何消化？-105-靠稍大戶型去消化量的難題靠多種業(yè)態(tài)去消化量的難題調(diào)查中消費者對50-80方的戶型最認(rèn)可，某些戶型中，兩戶型合并，為90方?？慷喾N業(yè)態(tài)去消化量的難題。三幢樓為酒店式公寓，一幢樓為酒店式辦公樓商務(wù)樓的業(yè)態(tài)建議-106-如何解決2000套酒店式辦公樓的量的難題？C樓，臨河，臨住宅區(qū)，適合安排稍大戶型單身公寓B樓，臨近的馬路非主干道。地段其次好，適合安排小戶型單身公寓，適合做精裝修公寓方案一：豐富戶型，適當(dāng)擴(kuò)大面積，來削減量大的難題市場上最缺的酒店式公寓，其次是精裝修全產(chǎn)權(quán)小面積分割辦公樓，故C樓和B樓建議是酒店式公寓（分別為4.17萬平米，和2.8萬平方），和雙塔樓其中的靠近馬路的一幢為精裝辦公樓（近2.8萬平米）A樓,臨近主干道馬路，比較吵，不適合做住宅，比較適合做精裝修辦公樓酒店式公寓戶型面積建議C樓，以中戶型為主市場調(diào)研中選50-80方戶型的最多；其次是30-50方。各占44%，和30%。而目前本案規(guī)劃的戶型主要是以45方小戶型為主，尚不能滿足顧客需求。故建議在酒店式公寓里戶型分布如下：兩戶型一合并，即C樓主要是90方左右的單身公寓此樓合并后90方戶型后共有套數(shù)：400套-107-酒店式公寓戶型面積建議B樓，以小戶型為主-108-市場調(diào)研中選30-50方的占30%，故建議整幢樓以小戶型為主。戶型可以維持不變A樓45方左右戶型套數(shù)：594套B樓酒店式公寓中小戶型配比90方和45方兩種-109-調(diào)整后戶型配比：90方：45方=40%：60%酒店式公寓戶型建議-110-45方一室一廚一衛(wèi)戶型示例90方兩室一廳一廚一衛(wèi)戶型示例裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1500-2000元左右的裝修標(biāo)準(zhǔn)全部采用國內(nèi)一線名牌裝修建材，高質(zhì)量、大品牌，安全有保障，夏普、科勒、松下、史密斯、西門子等品牌組合，使顧客放心、省心。做工方面，裝修團(tuán)隊選擇一級建設(shè)企業(yè)。室內(nèi)墻面整潔、接口平整光滑圓潤、無空隙斷口、敲擊無悶音，整體質(zhì)量堅固牢靠；不要出現(xiàn)任何質(zhì)量問題以精裝材料為由頭，在宣傳中大力宣揚。-111--112-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪海寧寫字樓的現(xiàn)狀缺少商務(wù)地標(biāo)？經(jīng)過多年的發(fā)展，海寧的商人、企業(yè)經(jīng)理或公司老板，普遍擁有了比較充裕的財富、比較高端的消費能力和比較高雅的商務(wù)形象。在生產(chǎn)硬件上，海寧有了嶄新的工業(yè)園區(qū)；在零售終端上，海寧有了榮膺國家4A景區(qū)稱號的海寧皮革城；在人居環(huán)境上，海寧有了環(huán)境優(yōu)雅、品質(zhì)一流的百合新城。在商務(wù)貿(mào)易辦工上，雖然也有一些相應(yīng)的樓宇和場所，卻始終沒有能出現(xiàn)一座真正的地標(biāo)性建筑，來與海寧中高端商務(wù)精英的身份匹配。-113-銀泰城的崛起，將提供可游、可樂、可住、可商的航空母艦！海寧缺少高端商務(wù)寫字樓投資的機(jī)會。具體來說，投資公司最感興趣的是真正能代表海寧高端商務(wù)形象、展現(xiàn)海寧財富力量的力作。只有高端的力作，才能最大程度上滿足海寧高端商務(wù)的需求。才能吸引廣大投資者的目光，帶動海寧整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)?shù)啬澄幕究偨?jīng)理說寫字樓的客戶定位海寧活躍的私有業(yè)主海寧有這樣一批人，私有業(yè)主，需要一定的、能小面積分割的辦公樓，買或租用辦公樓沒有太大的實力能整層購買，或沒有一定的公司規(guī)模去租用一層對物業(yè)有一定的品質(zhì)要求，對物業(yè)的整體形象、檔次有較高的要求。最好能處于繁華的老城或未來繁華的新城。因為業(yè)務(wù)需要，需要周邊有好的配套，能滿足日常辦公娛樂需要。-114-寫字樓的客戶區(qū)域定位-115-百合新城5000戶業(yè)主中，自已辦企業(yè)的客群目標(biāo)客戶旁邊海寧金融中心中的銀行高管，自已另有企業(yè)的客群旁邊檢查院、醫(yī)院自已另有企業(yè)的客群海寧的其他追求品質(zhì)的私有企業(yè)老板周邊的高檔人群提供了市場基礎(chǔ)滬杭、溫州等外地的投資客寫字樓面積建議目前規(guī)劃寫字樓面積過小因調(diào)研，消費者對50-100方面積的需求最大，占39%.其次是100-150，占36%，故需要改變寫字樓業(yè)態(tài)的戶型面積目前的戶型研判戶型面積過小，不能滿足功能需要。而且不能引進(jìn)相對優(yōu)質(zhì)的客戶；并且因為都是小戶型，使其成本較高。加大銷售量

-116-寫字樓面積建議改進(jìn)措施（4-25樓）目前每套面積為35.2+公攤面積=45方左右-117-北面相鄰兩戶合并一戶，合并后面積為45×2=90平米，三戶合并為135平米寫字樓5-25樓，一層樓分為16套，相鄰兩戶合并，合并后面積為90平米左右/套26-27樓，一層樓分為18套，過道兩邊各9套，相鄰三戶合并，合并后面積為135平米左右寫字樓可以考慮不設(shè)45方戶型，使45方的客群轉(zhuǎn)移到酒店式公寓里去改進(jìn)后，戶型從50-100-150平方區(qū)間的戶型都有，能滿足不同客戶的需求。存在彈性，以此為單位，如果客戶還有更大面積需求，可以買相鄰兩套打通以多種戶型為原則；寫字樓面積統(tǒng)計-118-樓層90平方左右（套數(shù)/層）135平方左右（套數(shù)/層）一層共計（套）共計（套）共計（套）4-25層8/817619426-28層/6618其中90方戶型占91%，135方戶型占9%如果客戶想購大戶型，可以以買兩套來打通的方式酒店式公寓和寫字樓的容納量預(yù)測充足的容納量（現(xiàn)調(diào)整戶型后為1200套）原因一：全市人口60萬。根據(jù)二八原則，如果全市人口中的20%購房，所需要面積：60萬×20%×100方/戶=1200萬方本案酒店式公寓和寫字樓所供面積10萬余方不到需求量的1%。原因二：旁邊綠城百合新城總建筑面積110萬平方米，建成后將可容納近5000戶、18000余人。提供了高端消費人群。周邊醫(yī)院、法院都提供了高端消費人群。-119-合并戶型后400套，總建筑面積約4.77萬平米合并后194套，總建筑面積約2.80萬原戶型594套，總建筑面積約2.80萬方案一面積、戶型配比酒店式公寓和寫字樓對比-120-酒店式公寓和寫字樓比：73%：27%調(diào)整業(yè)態(tài)后，會把原本在酒店式公寓的人群大部分集中到辦公樓中。辦公的能感覺到辦公的氛圍；商居的能感覺到居住的氛圍防止陷入辦公、居住不倫不類的局面方案二：全部酒店式公寓地段好的樓，小戶型酒店式公寓合并-121--121-好地段90方酒店式公寓，北望中心廣場；南望小河A、B樓臨近馬路，比較吵。10層以下，45方。10層以上南面和西面90方戶型；（西面是中心廣場可設(shè)大些戶型）北面和東面45方戶型（東面是馬路，適合設(shè)小戶型）方案二戶型配比示例-122-10-25層，正南面一層合并后兩套90方，正西面合并后為四套，一層合并后為6套同時正北面和正東面小戶型不變45方：12套一層有90方戶型：6套；小戶型12套26-27層，正南面一層合并后兩套90方，正西面合并后為四套。還有一套奇數(shù)套不能合并為45方。一層90方有6套，45方有14套方案二戶型配比-123-全部為酒店式公寓，合并后的戶型配比。45方：90方=41%：59%合并后戶型為1056套方案二的優(yōu)點在于業(yè)態(tài)單一，便于宣傳推廣；客戶較單一。缺點在于：會使商和住業(yè)態(tài)混在一起，和其他小型商務(wù)樓一樣，對品質(zhì)有一定影響；故建議以第一種方案為首選，第二種為備選酒店式公寓和寫字樓定價策略定位高或低的后果-124-定價過高定價過低在市場如此嚴(yán)峻的形式下，會遭遇冷遇很難一炮打響銷售困難影響銷售進(jìn)度不能顯示出銀泰城的品牌價值開發(fā)商的利益無法最大化體現(xiàn)在比周邊同類物業(yè)，高一些的基礎(chǔ)上，定寧愿低開高走，也不要剛開盤就遭冷遇！酒店式公寓和寫字樓價格策略比周邊價格一定程度高的策略-125-品牌溢價價格周邊商務(wù)樓價格均價為1萬元/平米單價均價推算：1萬元+1500元+10000×30%=1.45萬，寫字樓因為戶型稍大些，市場比價格稍低，為1.2萬左右（注：在正常市場情況下）加上精裝修價格相比周邊樓盤價格精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米考慮銀泰的品牌效應(yīng)，可溢價30%左右-126-宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費群分析項目SWOT分析項目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪海寧市43萬方一站式、時尚購物城就銀泰城項目整體區(qū)位而言，其優(yōu)勢在于位于城市未來發(fā)展核心，存在極大的商業(yè)發(fā)空間。同時該項目商業(yè)規(guī)模較大，開發(fā)商實力雄厚，能夠形成城市的商業(yè)標(biāo)志。透過獨特商業(yè)區(qū)功能規(guī)劃與主題定位，對老城區(qū)商業(yè)中心人群形成部分分流，吸引周邊的區(qū)域級商業(yè)中心覆蓋人群。商業(yè)街區(qū)的開發(fā)定位商業(yè)區(qū)的總體定位127商業(yè)街區(qū)的開發(fā)定位商業(yè)區(qū)總體定位

在中國的任何一個城市，一般都會有一個固定的商業(yè)集聚區(qū)，形成一個繁華的商業(yè)街區(qū)。漸漸的當(dāng)?shù)叵M者以及外來游客會形