臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)之法令、理論與實(shí)務(wù)

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)之法令、理論與實(shí)務(wù)黃健彰臺(tái)北大學(xué)副教授臺(tái)灣財(cái)產(chǎn)法暨經(jīng)濟(jì)法研究協(xié)會(huì)理事共有人的先買權(quán)土地法第34條之1第1項(xiàng)規(guī)定：「共有土地或建筑改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過半數(shù)及其應(yīng)有部分合計(jì)過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二者，其人數(shù)不予計(jì)算?！沟?項(xiàng)規(guī)定：「共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購。」第5項(xiàng)：「前四項(xiàng)規(guī)定，于公同共有準(zhǔn)用之?！姑穹ǖ?24條第7項(xiàng)「變賣共有物時(shí)，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優(yōu)先承買之權(quán)，有二人以上愿優(yōu)先承買者，以抽簽定之?！箓€(gè)人初步見解共有物變價(jià)分割，數(shù)共有人先買權(quán)競(jìng)合時(shí)，愿優(yōu)先承買的數(shù)共有人得先行協(xié)議協(xié)議不成時(shí)，在政策上應(yīng)由愿優(yōu)先承買的數(shù)共有人競(jìng)價(jià)，如認(rèn)為該方式與現(xiàn)行先買權(quán)的模式不符或愿優(yōu)先承買的數(shù)人不愿競(jìng)價(jià)，則愿優(yōu)先承買的數(shù)共有人中，由目前目標(biāo)物的最大利用者優(yōu)先購買，而應(yīng)有部分較多者推定為該最大利用者如仍無法認(rèn)定孰為最大利用者，才以抽簽定之?；鼗蚍课莸南荣I權(quán)（土地法）土地法第一０四條第一項(xiàng)規(guī)定：「基地出賣時(shí)，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)。房屋出賣時(shí)，基地所有權(quán)人有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)。其順序以登記之先后定之。」第二項(xiàng)規(guī)定：「前項(xiàng)優(yōu)先購買權(quán)人，于接到出賣通知后十日內(nèi)不表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄。出賣人未通知優(yōu)先購買權(quán)人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對(duì)抗優(yōu)先購買權(quán)人。」基地或房屋的先買權(quán)（民法）第426條之2第1項(xiàng)「租用基地建筑房屋，出租人出賣基地時(shí)，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買之權(quán)。承租人出賣房屋時(shí)，基地所有人有依同樣條件優(yōu)先承買之權(quán)。」第2項(xiàng)「前項(xiàng)情形，出賣人應(yīng)將出賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)人。優(yōu)先承買權(quán)人于通知達(dá)到后十日內(nèi)未以書面表示承買者，視為放棄?！沟?項(xiàng)「出賣人未以書面通知優(yōu)先承買權(quán)人而為所有權(quán)之移轉(zhuǎn)登記者，不得對(duì)抗優(yōu)先承買權(quán)人。」基地或房屋的先買權(quán)（相對(duì)）物權(quán)效力，效力優(yōu)于共有人的先買權(quán)-地上權(quán)人將土地出租，先買權(quán)的順序最高法院八十八年度臺(tái)上字第三一一一號(hào)民事判決：土地法第一百零四條第一項(xiàng)關(guān)于基地或房屋優(yōu)先承買權(quán)之規(guī)定，旨在使房屋與基地之所有權(quán)合歸于一人所有，使法律關(guān)系單純化，以盡經(jīng)濟(jì)上之效用，并杜紛爭(zhēng)。故必須對(duì)于基地有地上權(quán)、典權(quán)或租賃關(guān)系之存在，且地上權(quán)、典權(quán)或承租人于基地上有房屋之建筑者，始有本條優(yōu)先承買權(quán)之適用。民838增訂後對(duì)土104的影響地上權(quán)人得將其權(quán)利讓與他人或設(shè)定抵押權(quán)。但契約另有約定或另有習(xí)慣者，不在此限。前項(xiàng)約定，非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。地上權(quán)與其建筑物或其他工作物，不得分離而為讓與或設(shè)定其他權(quán)利。典權(quán)人的留買權(quán)民法第九一九條第一項(xiàng)規(guī)定：「出典人將典物出賣于他人時(shí)，典權(quán)人有以相同條件留買之權(quán)?！沟诙?xiàng)規(guī)定：「前項(xiàng)情形，出典人應(yīng)以書面通知典權(quán)人。典權(quán)人于收受出賣通知后十日內(nèi)不以書面表示依相同條件留買者，其留買權(quán)視為拋棄?！沟谌?xiàng)規(guī)定：「出典人違反前項(xiàng)通知之規(guī)定而將所有權(quán)移轉(zhuǎn)者，其移轉(zhuǎn)不得對(duì)抗典權(quán)人?！垢爻凶馊说南荣I權(quán)耕地三七五減租條例第十五條第一項(xiàng)規(guī)定：「耕地出賣或出典時(shí)，承租人有優(yōu)先承受之權(quán)，出租人應(yīng)將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。」第二項(xiàng)規(guī)定：「出租人因無人承買或受典而再行貶價(jià)出賣或出典時(shí)，仍應(yīng)照前項(xiàng)規(guī)定辦理?！沟谌?xiàng)規(guī)定：「出租人違反前二項(xiàng)規(guī)定而與第三人訂立契約者，其契約不得對(duì)抗承租人?！贯?24:耕地三七五減租條例第15條的先買權(quán)不得預(yù)先拋棄耕地承租人的先買權(quán)土地法第一０七條第一項(xiàng)規(guī)定：「出租人出賣或出典耕地時(shí)，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買或承典之權(quán)?！沟诙?xiàng)規(guī)定：「第一百零四條第二項(xiàng)之規(guī)定，于前項(xiàng)承買承典準(zhǔn)用之?！姑穹ǖ?60條之1第1項(xiàng)規(guī)定：「耕作地出租人出賣或出典耕作地時(shí)，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買或承典之權(quán)?！沟?項(xiàng)：「第四百二十六條之二第二項(xiàng)及第三項(xiàng)之規(guī)定，于前項(xiàng)承買或承典準(zhǔn)用之?！雇?3-1土地或建筑改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經(jīng)該管直轄市或縣市地政機(jī)關(guān)查明后，應(yīng)即公告繼承人于三個(gè)月內(nèi)聲請(qǐng)登記；逾期仍未聲請(qǐng)者，得由地政機(jī)關(guān)予以列冊(cè)管理。但有不可歸責(zé)于聲請(qǐng)人之事由，其期間應(yīng)予扣除。土73-1前項(xiàng)列冊(cè)管理期間為十五年，逾期仍未聲請(qǐng)登記者，由地政機(jī)關(guān)將該土地或建筑改良物清冊(cè)移請(qǐng)國有財(cái)產(chǎn)局公開標(biāo)售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權(quán)者，于標(biāo)售后喪失其占有之權(quán)利；土地或建筑改良物租賃期間超過五年者，于標(biāo)售后以五年為限。依第二項(xiàng)規(guī)定標(biāo)售土地或建筑改良物前應(yīng)公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用范圍依序有優(yōu)先購買權(quán)。但優(yōu)先購買權(quán)人未于決標(biāo)后十日內(nèi)表示優(yōu)先購買者，其優(yōu)先購買權(quán)視為放棄。被征收之原土地所有權(quán)人的先買權(quán)土地征收條例第59條I第1項(xiàng)：「私有土地經(jīng)依征收計(jì)劃使用后，依法變更原使用目的，土地管理機(jī)關(guān)標(biāo)售該土地時(shí)，應(yīng)公告一個(gè)月，被征收之原土地所有權(quán)人或其繼承人有依同樣條件優(yōu)先購買權(quán)。但優(yōu)先購買權(quán)人未于決標(biāo)后十日內(nèi)表示優(yōu)先購買者，其優(yōu)先購買權(quán)視為放棄。」II：「依第八條第一項(xiàng)規(guī)定一并征收之土地，須與原征收土地同時(shí)標(biāo)售時(shí)，適用前項(xiàng)之規(guī)定?！笽II:「前二項(xiàng)規(guī)定，于區(qū)段征收不適用之。」其他農(nóng)地重劃條例第五條規(guī)定：「重劃區(qū)內(nèi)耕地出售時(shí)，其優(yōu)先購買權(quán)之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現(xiàn)耕之他共有人。三、毗連耕地之現(xiàn)耕所有權(quán)人?！刮幕Y產(chǎn)保存法28：古跡及其所定著土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)前，應(yīng)事先通知主管機(jī)關(guān)；其屬私有者，除繼承者外，主管機(jī)關(guān)有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)。土地登記規(guī)則97I申請(qǐng)土地權(quán)利移轉(zhuǎn)登記時(shí)，依民法物權(quán)編施行法第八條之五第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、土地法第三十四條之一第四項(xiàng)、農(nóng)地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產(chǎn)保存法第二十八條規(guī)定之優(yōu)先購買權(quán)人已放棄優(yōu)先購買權(quán)者，應(yīng)附具出賣人之保證書，或于登記申請(qǐng)書適當(dāng)欄記明優(yōu)先購買權(quán)人確已放棄其優(yōu)先購買權(quán)，如有不實(shí)，出賣人愿負(fù)法律責(zé)任字樣。土地登記規(guī)則97II依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農(nóng)地重劃條例第五條第一款規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)人放棄或視為放棄其優(yōu)先購買權(quán)者，申請(qǐng)人應(yīng)檢附優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)之證明文件；或出賣人已通知優(yōu)先購買權(quán)人之證件并保證優(yōu)先購買權(quán)人接到出賣通知后逾期不表示優(yōu)先購買，如有不實(shí)，愿負(fù)法律責(zé)任字樣。土地登記規(guī)則97III依前二項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)之登記，于登記完畢前，優(yōu)先購買權(quán)人以書面提出異議并能證明確于期限內(nèi)表示愿以同樣條件優(yōu)先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機(jī)關(guān)應(yīng)駁回其登記之申請(qǐng)。判決：「為實(shí)現(xiàn)應(yīng)由優(yōu)先承購人優(yōu)先購買的立法目的，于該其行使先買權(quán)后，原承買人即不得請(qǐng)求出賣人為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記?！瓜鄬?duì)物權(quán)效力最高法院九九年度臺(tái)上字第八九０號(hào)民事判決提到：「此項(xiàng)效力，不因買受人買受基地后，已輾轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)所有權(quán)于第三人而有異?！棺罡叻ㄔ壕虐四甓扰_(tái)上字第九六號(hào)民事判決依民法第四百六十條之一第二項(xiàng)準(zhǔn)用同法第四百二十六條之二第二項(xiàng)規(guī)定，耕作地出租人出賣耕作地時(shí)，出賣人固應(yīng)將出賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)人，惟依土地法第一百零七條規(guī)定，則未有以書面通知之限制，土地法系民法之特別法，自應(yīng)優(yōu)先適用。況上開民法所定書面通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得行使優(yōu)先承買權(quán)，并無謹(jǐn)慎、公示或行政之目的，僅系作為證據(jù)之目的，縱無書面，若有其他證據(jù)足以證明確有通知之行為，仍難謂不生通知之效力。最高法院八一年度臺(tái)上字第二五五三號(hào)民事判決農(nóng)地重劃條例第五條第三款規(guī)定，重劃區(qū)內(nèi)耕地出售時(shí)，毗連耕地之現(xiàn)耕所有權(quán)人，有優(yōu)先承購權(quán)，其立法意旨，乃在擴(kuò)大農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營面積，以適合機(jī)械耕作之需要，俾發(fā)揮耕地之效能。因之若一毗連耕地之現(xiàn)耕所有權(quán)人買受耕地時(shí)，另一毗連耕地之現(xiàn)耕所有權(quán)人即無上開規(guī)定之優(yōu)先承購權(quán)。茲被上訴人既為毗連耕地之現(xiàn)耕所有權(quán)人，其于上訴人公開標(biāo)售時(shí)，參加投標(biāo)并以最高標(biāo)價(jià)得標(biāo)買受系爭(zhēng)土地后，其他毗連耕地之現(xiàn)耕所有權(quán)人，即不得主張優(yōu)先承購權(quán)。最高法院七二年臺(tái)抗字第九四號(hào)判例土地法第三十四條之一第四項(xiàng)規(guī)定共有人出賣應(yīng)有部分時(shí)，他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應(yīng)有部分時(shí)，承認(rèn)其他共有人享有優(yōu)先承購權(quán)，簡(jiǎn)化共有關(guān)系。若共有人間互為買賣應(yīng)有部分時(shí)，即無上開規(guī)定適用之余地。相對(duì)人既為土地共有人之一，則其于執(zhí)行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應(yīng)有部分，其他共有人即不得主張優(yōu)先承購權(quán)。最高法院102年度臺(tái)上字第26號(hào)民事判決農(nóng)業(yè)發(fā)展條例第十八條第四項(xiàng)中段規(guī)定：農(nóng)舍應(yīng)與其坐落用地并同移轉(zhuǎn)，尋繹其立法旨趣，乃為保護(hù)農(nóng)地所有人與農(nóng)舍所有人之權(quán)益，調(diào)和農(nóng)舍與農(nóng)地之利用關(guān)系，使農(nóng)舍所有權(quán)與農(nóng)地利用權(quán)得為結(jié)為一體，以維持農(nóng)舍所有權(quán)之安定性，避免農(nóng)舍與農(nóng)地分離，致危害農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，并造成法律關(guān)系之復(fù)雜，有違該條例為確保農(nóng)業(yè)永續(xù)發(fā)展及促進(jìn)農(nóng)地合理利用之目的（該條例第一條參看）。最高法院102年度臺(tái)上字第26號(hào)民事判決準(zhǔn)此，農(nóng)地共有人于出賣其農(nóng)地應(yīng)有部分及坐落該農(nóng)地上之農(nóng)舍時(shí)，土地法第三十四條之一第四項(xiàng)規(guī)定之文義，雖未將土地（農(nóng)地）應(yīng)有部分及所坐落之農(nóng)舍之類型涵蓋在土地共有人優(yōu)先承購權(quán)內(nèi)，惟綜觀上開土地法第三十四條之一第四項(xiàng)及農(nóng)業(yè)發(fā)展條例第十八條第四項(xiàng)中段規(guī)定之