第五章：房地產投資經(jīng)濟效果評價

第五章房地產投資經(jīng)濟效果評價學習目的與要求：掌握：投資回收與投資回報的概念，經(jīng)濟評價指標體系，盈利指標計算方法與安例應用。熟悉：投資與成本的要領經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念與相互關系，房地產投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標計算方法與應用。了解：通貨膨脹對房地產投資項目經(jīng)濟評價工作的影響。第一節(jié)效益和費用的識別投資與成本經(jīng)營收入、利潤和稅金房地產投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式一、投資與成本p341、投資的概念廣義的投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。分為生產性投資或非生產性投資。狹義的投資：指人們在房地產開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。一、投資與成本1、投資的概念一般工業(yè)生產活動的投資，包括（1）固定資產投資：如建造和購置建筑物、構筑物和機器設備等。（2）流動資金：如購買原材料、燃料動力、備品設備、支付工資、半成品、制成品占用的周轉資金等。

注：二者的區(qū)別2、成本

成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)取得的代價。產品生產經(jīng)營活動中的成本包括：（1）生產成本：發(fā)生在產品生產過程中的費用（2）銷售費用：發(fā)生在產品銷售過程中的費用完全成本（銷售成本）＝生產成本＋銷售費用投資分析中與財務分析中的“成本”的區(qū)別：

①財務會計中的成本是生產經(jīng)營中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用確定，得到的成本數(shù)據(jù)唯一；投資分析中的成本是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，影響因素不確定。

②投資分析中的“成本”比財務會計中的“成本”包含的概念更多，還包括機會成本、沉沒成本、不可預見費用等；同時，指標內容也有所不同。3、房地產投資分析中的投資與成本（1）房地產開發(fā)項目中投資與成本的特點：投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設過程中的資金投入開發(fā)建設過程中的成本投入出租開發(fā)建設過程中的資金投入含開發(fā)建設成本和出租成本經(jīng)營開發(fā)建設過程中的資金投入含開發(fā)建設成本和經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產時的資金投入含購買成本和出租成本經(jīng)營購買房地產時的資金投入含購買成本和經(jīng)營成本（2）房地產開發(fā)項目總投資的構成:房地產開發(fā)項目總投資開發(fā)建設項目經(jīng)營資金土地費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用財務費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用建筑安裝工程費用基礎設施建設費用前期工程費用管理費用銷售費用開發(fā)產品成本固定資產及其他資產開發(fā)經(jīng)營成本期間費用二、經(jīng)營收入、利潤和稅金p38

1、經(jīng)營收入：向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的經(jīng)營風險回報經(jīng)營收入銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價二、經(jīng)營收入、利潤和稅金2、利潤根據(jù)財務核算和分析的需要，企業(yè)利潤可以分為經(jīng)營利潤、利潤總額（實現(xiàn)利潤）、稅后利潤和可分配利潤四個層次。經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－期間費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅銷售收入+出租收入+自營收入土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入可供分配利潤=稅后利潤－(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)利潤總額－所得稅經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額管理費用+銷售費用+財務費用房屋出租租金收入+土地出租收入3、稅金（1）稅金的含義：是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅人義務的單位和個人征收的財政資金。（2）稅金的分類：

①經(jīng)營稅金及附加：“兩稅一費”稅種稅基稅率營業(yè)稅應納稅銷售收入5%城市建設維護稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%思考:如某企業(yè)應納稅銷售收入為100萬，則應交兩稅一費多少錢？②城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅稅種城鎮(zhèn)土地使用稅房產稅納稅人擁有土地使用權的單位和個人在中國境內擁有房屋產權的單位和個人課稅范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)計稅依據(jù)實際占用的土地面積房產余值或稅金收入稅率幅度定額稅率比例稅率稅額計算4檔：大城市0.5至10元；中等城市0.4到8元；小城市0.3至6元；縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.2至4元房產余值（扣除10%－30%）＊1.2%或者房產租金＊12%③企業(yè)所得稅征稅對象：實行獨立經(jīng)濟核算的房地產企業(yè)（本門課程）所得稅額＝應納稅所得額×稅率應納稅所得額＝實現(xiàn)利潤－允許扣除項目的金額房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%三、房地產投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

1、置業(yè)投資房地產置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權增加等方面。

2、開發(fā)投資房地產開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。第二節(jié)房地產投資經(jīng)濟效果

評價指標及計算方法投資回收與投資回報指標體系盈利指標計算方法清償能力指標一、投資回收與投資回報房地產投資收益，主要包括：

1、投資回收：投資者對其所投入資本的回收。如：還款額

2、投資回報：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。如利息*投資回收通常用提取折舊的方法獲得總開發(fā)成本，投資回報通常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率（即開發(fā)商利潤）。二、經(jīng)濟評價指標體系項目類型盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標房地產開發(fā)投資成本利潤率財務內部收益率FIRR借款償還期投資利潤率財務凈現(xiàn)值FNPV利息備付率資本金利潤率動態(tài)投資回收期Pb償債備付率靜態(tài)投資回收期P’b資產負債率房地產置業(yè)投資投資回報率財務內部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報率財務凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期P’b動態(tài)投資回收期Pb資產負債率流動比率速動比率三、盈利指標計算方法

1、動態(tài)指標：（1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）含義：指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產開發(fā)項目財務評價中的一個重要經(jīng)濟指標。（1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）公式：式中：FNPV：項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值，

ic：基準收益率或設定的目標收益率

CI：現(xiàn)金流入量

CO：現(xiàn)金流出量

(CI－CO)t

：項目第t年的凈現(xiàn)金流量判斷標準：

FNPV≥0，項目的獲利能力達到或超過基準收益率的要求，可行

FNPV＜0，項目的獲利能力達不到基準收益率的要求，可行ic：基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)。導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。*決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。房地產投資項目計算期選取規(guī)則項目類型計算期（開發(fā)經(jīng)營期）界定開發(fā)投資出售為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權開始到項目峻工驗收的時間周期。銷售期是從正式銷售（含預售）開始到售完畢的時間周期。出租或自營為開始期與經(jīng)營期之和。經(jīng)營期為預計出租或自營的時間周期。以土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。置業(yè)投資為經(jīng)營準備期和經(jīng)營期之和。經(jīng)營準備期為開業(yè)準備活動所占用的時間，從獲取物業(yè)所有權（使用權）開始，到出租經(jīng)營或自營活動正式開始截止。例1：已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表。如果投資者目標收益率為10%，求該項目的財務凈現(xiàn)值。年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300解：已知ic=10%，利用公式求FNPV如下：（2）財務內部收益率（FIRR）

含義：項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。公式：經(jīng)濟意義：

在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收率。（2）財務內部收益率（FIRR）內插法算法：i1：NPV接近于零時的正值的折現(xiàn)率i2：NPV接近于零時的負值的折現(xiàn)率NPV1:采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值NPV2:采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值i2-i1≤1%~2%，i1、i2和NPV成正比判斷標準：FIRR表明項目投資所能支付的最高貸款利率。當FIRR＞ic時，項目在財務上可以接受；當FIRR＜ic時，項目可以接受。（3）動態(tài)投資回收期（Pb）含義：當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。公式：判斷標準：

動態(tài)投資回收期Pb和基準回收期Pc相比較

Pb≤Pc,開發(fā)項目可以接受；反之則不可接受。意義：

反映自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即投資回收終止年份。動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：判斷標準：

動態(tài)投資回收期Pb和基準回收期Pc相比較

Pb≤Pc,開發(fā)項目可以接受；反之則不可接受。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600例2：已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表。

(1)求該投資項目的財務內部收益率

(2)如果投資者目標收益率為12%，求該項目的動態(tài)投資回收期。年份0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600NPV1(i1=20%)凈現(xiàn)值-1200250.00208.33202.55192.90160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200-950.00-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2(i2=21%)凈現(xiàn)值-1200247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV3(ic=12%)凈現(xiàn)值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.30解：(1)當i1=20%時，NPV1=15.47萬元(2)當i2=21%時，NPV2=﹣17.60萬元(3)(4)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以2、靜態(tài)指標：

(1)成本利潤率(RPC)含義：指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產開發(fā)項目財務可行性的經(jīng)濟評價指標。公式：GDV:項目總開發(fā)價值TDC:項目總開發(fā)成本DP:開發(fā)商利潤(1)成本利潤率(RPC)判斷標準：成本利潤率一般與目標利潤率相比較：超過目標利潤率，則該項目在經(jīng)濟上可行；反之則不可行。*一般而言，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%~45%*成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。（2）投資利潤率含義：指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。計算公式：利潤總額＝經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）－經(jīng)營成本－運營費用－銷售稅金銷售稅金＝營業(yè)稅＋城市維護建設稅＋教育費附加項目總投資＝開發(fā)建設投資＋經(jīng)營資金計算公式：（3）資本金利潤率含義：項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產開發(fā)投資項目投入的資本金或權益資本。（4）資本金凈利潤率

含義：項目經(jīng)營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。計算公式：（5）現(xiàn)金回報率

含義：指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。P59例計算公式：（6）靜態(tài)投資回收期（Pb’

）

含義：當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。公式：算法：公式：（7）投資回報率含義：房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。例3：某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。投資者為房地產開發(fā)投資項目投入的資本金或權益資本為1500萬元.經(jīng)營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。解：四、清償能力指標1、利息計算方法：假定：借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。近似計算公式：還本付息的方式：(1)一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息。(2)等額還本利息照付：規(guī)定期限內分別歸還等額的本金和相應的利息(3)等額還本付息：在規(guī)定期限內分期等額攤還本金和利息(4)一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息(5)氣球法：借款期內任意償還本息，到期末全部還清2、借款償還期（Pd）含義：在國家規(guī)定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。公式：Id:項目借款還本付息數(shù)額(不含已用資本金支付的建設期利息)Pd:借款償還期(從借款開始期計算)Rt:第t期可用于還款的資金2、借款償還期（Pd）可用資金來源與運用表或借款還本付息表直接計算：*房地產置業(yè)投資項目和房地產開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期；房地產開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。3、利息備付率含義：項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。公式：稅息前利潤:利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，當期應付利息:當期計入總成本費用的全部利息。經(jīng)濟意義:表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。一般房地產投資項目的該指標值應該大于2。4、償債備付率(DCR)含義：項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金，與當期應付還本付息金額的比率。公式：經(jīng)濟意義:表示項目可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。一般房地產投資項目的該指標值應該大于1.2。5、資產負債率

含義：項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬于長期償債能力指標。反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借款來籌集的。它可以衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。公式：經(jīng)濟意義:資產負債率高，企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，應變能力較差。6、流動比率含義：反映項目各年償付流動負債能力的指標。公式：經(jīng)濟意義:流動比率越高，運營資本(即流動資產減去流動負債的余額)越多，對債權人而言，其債權就越安全。7、速動比率

含義：反映項目快速償付流動負債能力的指標。公式：經(jīng)濟意義:該指標屬于短期償債能力指標，它反映項目流動資產總體變現(xiàn)或近期償債的能力。例4：從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。試計算該房地產投資項目的資產負債率、流動比率和速動比率。解：例5：p160通貨膨脹對房地產開發(fā)投資的影響P60例6：p158某投資者以10000元每平方米的價格購買了建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該項投資者在購買該官字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資源共享本金支付。相當于樓價70%的購買投資來自期限為15年，固定利率為7.5%，按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫樓的經(jīng)營期內，其月租金水平始終保持160元每平方米，前三年的出租率分別為65%，75%和85%,從第4年開始出租率達到95%且在此后的出租經(jīng)營營期內始終保持該出租率。出租