如何做好房屋租賃管理工作參考范本

精品精品感謝下載載感謝下載載如何做好房屋租賃管理工作“租房”這個(gè)字眼可以追溯到上千年，是個(gè)歷史久遠(yuǎn)的話題。現(xiàn)今更是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要交易形式。租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的部分，調(diào)整和優(yōu)化著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。對(duì)發(fā)展居民住房形式的多樣化，提升城市服務(wù)功能，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會(huì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都起到了積極的作用。隨著城市經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展、企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，出使得房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求巨大，導(dǎo)致房屋功能性質(zhì)發(fā)生巨理帶來(lái)了許多亟待解決的問(wèn)題。本文從房屋租賃管理者的角度，如何發(fā)揮房產(chǎn)職能管理的優(yōu)勢(shì)，有效、規(guī)范地從事房屋租賃管理、房產(chǎn)稅的征收、堵截稅收流失等方面等工作，進(jìn)行了有益的探討，并提出在新形勢(shì)下從事租賃管理工作的思路和發(fā)展方向。一、以登記備案制度為主線，全面提升房屋租賃的管理水平。1關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人和承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)都作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租雙方都要共同遵守的租賃準(zhǔn)則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 53 條規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)訂定書(shū)租賃合同，約定相應(yīng)條款，向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。合同是處理房屋租賃糾紛的重要依據(jù)。2工作，沒(méi)有備案登記，一切無(wú)從談起。實(shí)行備案登記也是出租房進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，它絕不是簡(jiǎn)單的登記和收費(fèi)，而是對(duì)出租房屋的主體資格審查，對(duì)不符合法規(guī)和政策的房屋不予登記。對(duì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋進(jìn)行信息錄入和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。實(shí)行房屋租賃備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定一項(xiàng)重要內(nèi)容。它的貫徹實(shí)施一方面可以防止非法租賃，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國(guó)家稅費(fèi)的流失。3就出租面積、租金的標(biāo)準(zhǔn)、租金給付的方式，要作詳盡的約定，這是備案登記、對(duì)征收房產(chǎn)稅款的重要憑據(jù)，所以要求備案登記審查中要尤為注意查驗(yàn)、識(shí)別。過(guò)去，承租雙方來(lái)租賃開(kāi)票，就是簡(jiǎn)單地自行報(bào)出出租面積、租金，缺乏有效的真實(shí)性，租賃管理方難以掌握真實(shí)情況。登記備案僅是被動(dòng)應(yīng)付、流于形式。今年，市房屋租賃管理部門(mén)在登記制度上實(shí)施了全面的改革，推出了由出租人與租賃管理機(jī)關(guān)共同填寫(xiě)的《房屋租賃登記備案薄》，將原先的“合同備案”調(diào)整為“出租房屋備案”，這是出租人申請(qǐng)出租房屋手續(xù)的唯一憑證，杜絕了以往承租雙方任意申報(bào)面積和租金。租賃管理方事先便于掌控地域內(nèi)房屋出租和租金的變化。4房屋租賃備案，已經(jīng)成了租賃管理的核心環(huán)節(jié)。登記備案制度的改革使過(guò)去的被動(dòng)管理變成了主動(dòng)管理。在理論上，要求完全覆蓋到轄區(qū)內(nèi)所有房屋存量市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。隨著城市不斷拆遷、商品房接連上市、居民改變房屋性質(zhì)用途等，使租賃市場(chǎng)不斷有微小動(dòng)態(tài)變化。因此作為租賃管理者要統(tǒng)一掌握租賃市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有多少房屋在租賃市場(chǎng)中流通交易的數(shù)據(jù)，對(duì)政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，起到重要的信息參考作用。二、以房產(chǎn)管理的資源為平臺(tái)，發(fā)揮房產(chǎn)部門(mén)征稅的優(yōu)勢(shì)。1、保持房產(chǎn)良好形象，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)促進(jìn)稅收的征繳。“衣、食、住、行”缺一不可，其中房屋是人民群眾最基礎(chǔ)。租賃管理部門(mén)在合理引進(jìn)稅源， 發(fā)掘城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)方便企業(yè)群眾上要做足文章，及時(shí)有效地利用房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確周到地提供出租房源信息。把稅收法律制度的嚴(yán)肅性和必要的靈活性結(jié)合起來(lái)，使房產(chǎn)稅收制度更好地因地制宜。2廣泛開(kāi)展普查租賃房屋， 加大房屋租賃管理的覆蓋率。信息是決策的主要依據(jù)，也是做好房屋租賃工作的基礎(chǔ)。新的租賃登記辦法的核心是掌控準(zhǔn)確到位的信息（出租房面積、租金的變化） 城市面貌日新月異， 出租數(shù)據(jù)一日千變，這就要求我們不但是簡(jiǎn)單的等人上門(mén)，而是要依靠自身，借助各方力量和資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)地域內(nèi)進(jìn)行詳盡的出租房源的普查，取得相對(duì)靜止的一手?jǐn)?shù)據(jù)。采取房屋的租賃許可制度，規(guī)定只有取得房屋租賃許可證的才可以出租，否則就是違法。針對(duì)目前很多房屋是私下出租，操作起來(lái)有困難，這就要求定期進(jìn)行房屋租賃的普查工作，做到記錄在冊(cè)、建立房屋檔案。摸清租賃市場(chǎng)的底細(xì)，以便對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)實(shí)施有效的市場(chǎng)管理。我市房產(chǎn)部門(mén)開(kāi)展代征稅工作開(kāi)展已有近十年進(jìn)程了，正是由于房產(chǎn)管理部門(mén)在房產(chǎn)交易、房屋權(quán)屬登記、房屋拆遷等具有不可比擬的管理和信息資源優(yōu)勢(shì)。3、建立房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)體系，合理引導(dǎo)市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，房屋租賃市場(chǎng)雖然價(jià)格放開(kāi)，租金價(jià)格隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況自行議定。當(dāng)今租賃中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、人員素質(zhì)參次不齊，惡意欺詐侵害承租雙方的事例層出不窮。為了指導(dǎo)租賃市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展，科學(xué)地制定規(guī)范準(zhǔn)確的租賃價(jià)格指導(dǎo)體系十分必要，房屋租賃管理的責(zé)任也是義不容辭。在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算辦法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途的房屋的階段性租金。為了確定指導(dǎo)租金的法律地位，可以在《南京市房屋租賃管理辦法》或者《實(shí)施細(xì)則》中對(duì)指導(dǎo)租金的公布和作用予以明確的規(guī)定。同時(shí)為了使制定的指導(dǎo)租金更加準(zhǔn)確反映市場(chǎng)價(jià)格水平和科學(xué)地引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，建議對(duì)全市各城區(qū)和郊區(qū)范圍廣泛采集不同的地段、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、用途、類型、位置、朝向、樓層的出租房租金的價(jià)格信息，信息采集點(diǎn)的位置相對(duì)固定，便于跟蹤比較分析當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格變化趨勢(shì)，同時(shí)注意選點(diǎn)能僅可能涵蓋較大的范圍。對(duì)采集到的價(jià)格信息按照測(cè)算公式進(jìn)行測(cè)算后，制定出全市房屋租賃指導(dǎo)租金，可每半年公布一次。指導(dǎo)租金的公布，對(duì)租賃市場(chǎng)具有實(shí)際意義，它既為租賃當(dāng)事人提供一個(gè)合理的價(jià)格參考，也為租賃部門(mén)收繳稅司法機(jī)關(guān)便可依法采取指導(dǎo)租金計(jì)算作出裁決。三、確立房產(chǎn)租賃管理的協(xié)作機(jī)制， 嚴(yán)堵稅收流失的 “口”1念。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常活躍，租賃市場(chǎng)交易量猛增。我區(qū)房產(chǎn)租賃稅收由十年前每年的三、四百萬(wàn)元猛增到去年的七千萬(wàn)元，今年可望突破八千萬(wàn)。征收部門(mén)全國(guó)各地做法不一，但多數(shù)為房產(chǎn)部門(mén)委托代征。完成房產(chǎn)稅收的征繳入庫(kù)，也成為房產(chǎn)部門(mén)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)任務(wù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向房屋的產(chǎn)權(quán)人或出租人征收的財(cái)產(chǎn)稅，是目前地方政府征收的十三個(gè)主要稅種之一，是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我們認(rèn)為，房屋租賃管理不僅是簡(jiǎn)單的就租賃管租賃，租賃的協(xié)作關(guān)系，要求各有關(guān)部門(mén)在涉及房屋租賃的業(yè)務(wù)物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理模式。2、各方協(xié)調(diào)、有效配合，共同打擊偷逃稅行為。偷逃稅款是違法犯罪行為，是要受到法律的懲處。當(dāng)今的；②、有的業(yè)主取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在飯店長(zhǎng)期租用客房租賃成為了最自由的一種買(mǎi)賣(mài)，成為巨大稅收的“黑洞”。④、出租隨意、稅收難征。私有房屋的稅源分散，承租人來(lái)自四面八方，成分復(fù)雜，有的租賃雙方采取租金口頭約定、現(xiàn)金支付，隱稅行為隱秘；多數(shù)用“親戚借用”、“朋友借住”來(lái)掩蓋租賃關(guān)系；⑤、違法租賃十分普遍。尤以城郊結(jié)合部最為突出，私搭亂建、加層擴(kuò)建，這些房屋設(shè)施簡(jiǎn)易，房租便宜，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求。這些房屋查證困難，隨著拆遷臨近和租賃市場(chǎng)火暴，巨大的利益趨向?qū)е铝诉`法建筑的蔓延。許多刑事案件多數(shù)都與“出租屋”有關(guān)，社會(huì)治安存在巨大的隱患。上述種種現(xiàn)象直接導(dǎo)致了稅收流失，私房出租市場(chǎng)火暴，但是私房稅收并沒(méi)有同比例增長(zhǎng)。新形勢(shì)下，各種類型偷逃稅層出不窮，僅依靠房產(chǎn)部門(mén)一家查處，顯得勢(shì)單力薄，需要方方面面的共同有效的配合。一是大力宣傳，租房要納稅的意識(shí)要家喻戶曉、深入人心 ；二、實(shí)行房屋租賃的許制度，比照申領(lǐng)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的方式，取得租賃許可證的房屋方能進(jìn)入市場(chǎng)出租。三、依靠街道社區(qū)、警務(wù)巡查的覆蓋形式嚴(yán)查違章出租、私下出租；四、部門(mén)各司其職、通力合作，征稅不分你我，查處不論先后。公安、工商、稅務(wù)、勞動(dòng)、計(jì)生、市容、街道社區(qū)等部門(mén)缺一不可，共同打擊偷逃稅行為。五是改革現(xiàn)有稅收征管的體制弊端，政策漏洞。簡(jiǎn)化程序、就近設(shè)點(diǎn)，不拘形式，使稅收征管更加貼近百姓，使納稅人不跑遠(yuǎn)路，不出家門(mén)，更好地服務(wù)群眾。3、規(guī)范管理、嚴(yán)格執(zhí)法，形成綜合長(zhǎng)效的良好局面加強(qiáng)內(nèi)部規(guī)范管理，建立一支高效、廉潔的稅收征管隊(duì)伍，是取得稅收征管優(yōu)質(zhì)成績(jī)的重要基礎(chǔ)。在租賃管理部門(mén)內(nèi)部，實(shí)行強(qiáng)化人員上崗培訓(xùn)、輪崗競(jìng)爭(zhēng)、人員聘任合同制等各項(xiàng)軟件管理措施。管理和服務(wù)并舉，實(shí)現(xiàn)納稅人的“零要有專門(mén)的租賃稅收征管服務(wù)大廳，增設(shè)納稅人多媒體查構(gòu)合理、設(shè)施到位。適當(dāng)下放稅務(wù)稽查執(zhí)法權(quán)限。目前我市房屋租賃稅收絕大多數(shù)在各城區(qū)房產(chǎn)的代征點(diǎn)征收，而其手段單一，對(duì)不按章納稅的出租戶也只能停留在頻繁上門(mén)、苦口婆心的簡(jiǎn)易方法上，遇有惡意偷逃稅、暴力抗稅的只能束手無(wú)策。所以必要的稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)利是維護(hù)國(guó)家稅法的嚴(yán)肅，震懾違法犯罪，查處打擊偷、逃稅的出租戶的重要手段。加強(qiáng)政策調(diào)研，適當(dāng)降低房屋租賃稅率。我市實(shí)施的房屋租賃稅率在全國(guó)范圍還處于一個(gè)較高水準(zhǔn)，這也是部門(mén)出租房逃避租賃監(jiān)管的主要原因。通過(guò)擴(kuò)大征稅基礎(chǔ)，適當(dāng)降低稅率，涵養(yǎng)稅源，保證國(guó)家稅收不致減少，維護(hù)房屋出租戶的利益。精品精品感謝下載載感謝下載載1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門(mén)設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無(wú)遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)紙屑、無(wú)痰跡、無(wú)泡泡糖等粘合物、無(wú)積水，墻角無(wú)灰吊、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門(mén)、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周?chē)鸁o(wú)亂堆亂放現(xiàn)象、無(wú)灰塵、無(wú)粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購(gòu)物車(chē)（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無(wú)污垢和粘合物等。購(gòu)物車(chē)（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無(wú)灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無(wú)灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無(wú)灰塵、無(wú)灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫(huà)、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購(gòu)物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營(yíng)業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過(guò)夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無(wú)污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時(shí)清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉(cāng)庫(kù)：半年徹底清理一次，無(wú)垃圾、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準(zhǔn)，要求無(wú)灰塵、無(wú)粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 門(mén)前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時(shí)每一小時(shí)清理一次，每周四營(yíng)業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無(wú)亂貼亂畫(huà)。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護(hù)欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無(wú)雜物、無(wú)紙屑、無(wú)塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內(nèi)和門(mén)前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營(yíng)業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清理完畢，營(yíng)業(yè)期間隨時(shí)保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時(shí)保持清潔無(wú)垃圾。4 管理考核4.1 實(shí)行百分制考核，每月一次（四個(gè)分公司由客服部分別考核、集團(tuán)職4.2 集團(tuán)堅(jiān)持定期檢查和不定期抽查的方式監(jiān)督各分公司、部門(mén)的衛(wèi)生工作。每周五為衛(wèi)生檢查日，集團(tuán)檢查結(jié)果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結(jié)果考核至各部門(mén)。4.3 集團(tuán)公司每年不定期組織衛(wèi)生大檢查活動(dòng)，活動(dòng)期間的考核以通知為準(zhǔn)。5 監(jiān)督考核部門(mén)：企管部、分公司客服部。感謝下載!如何做好房屋租賃管理工作“租房”這個(gè)字眼可以追溯到上千年，是個(gè)歷史久遠(yuǎn)的話題?，F(xiàn)今更是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要交易形式。租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的部分，調(diào)整和優(yōu)化著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。對(duì)發(fā)展居民住房形式的多樣化，提升城市服務(wù)功能，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會(huì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都起到了積極的作用。隨著城市經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展、企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，出使得房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求巨大，導(dǎo)致房屋功能性質(zhì)發(fā)生巨理帶來(lái)了許多亟待解決的問(wèn)題。本文從房屋租賃管理者的角度，如何發(fā)揮房產(chǎn)職能管理的優(yōu)勢(shì)，有效、規(guī)范地從事房屋租賃管理、房產(chǎn)稅的征收、堵截稅收流失等方面等工作，進(jìn)行了有益的探討，并提出在新形勢(shì)下從事租賃管理工作的思路和發(fā)展方向。一、以登記備案制度為主線，全面提升房屋租賃的管理水平。1關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人和承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)都作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租雙方都要共同遵守的租賃準(zhǔn)則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 53 條規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)訂定書(shū)租賃合同，約定相應(yīng)條款，向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。合同是處理房屋租賃糾紛的重要依據(jù)。2工作，沒(méi)有備案登記，一切無(wú)從談起。實(shí)行備案登記也是出租房進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，它絕不是簡(jiǎn)單的登記和收費(fèi)，而是對(duì)出租房屋的主體資格審查，對(duì)不符合法規(guī)和政策的房屋不予登記。對(duì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋進(jìn)行信息錄入和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。實(shí)行房屋租賃備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定一項(xiàng)重要內(nèi)容。它的貫徹實(shí)施一方面可以防止非法租賃，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國(guó)家稅費(fèi)的流失。3就出租面積、租金的標(biāo)準(zhǔn)、租金給付的方式，要作詳盡的約定，這是備案登記、對(duì)征收房產(chǎn)稅款的重要憑據(jù)，所以要求備案登記審查中要尤為注意查驗(yàn)、識(shí)別。過(guò)去，承租雙方來(lái)租賃開(kāi)票，就是簡(jiǎn)單地自行報(bào)出出租面積、租金，缺乏有效的真實(shí)性，租賃管理方難以掌握真實(shí)情況。登記備案僅是被動(dòng)應(yīng)付、流于形式。今年，市房屋租賃管理部門(mén)在登記制度上實(shí)施了全面的改革，推出了由出租人與租賃管理機(jī)關(guān)共同填寫(xiě)的《房屋租賃登記備案薄》，將原先的“合同備案”調(diào)整為“出租房屋備案”，這是出租人申請(qǐng)出租房屋手續(xù)的唯一憑證，杜絕了以往承租雙方任意申報(bào)面積和租金。租賃管理方事先便于掌控地域內(nèi)房屋出租和租金的變化。4房屋租賃備案，已經(jīng)成了租賃管理的核心環(huán)節(jié)。登記備案制度的改革使過(guò)去的被動(dòng)管理變成了主動(dòng)管理。在理論上，要求完全覆蓋到轄區(qū)內(nèi)所有房屋存量市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。隨著城市不斷拆遷、商品房接連上市、居民改變房屋性質(zhì)用途等，使租賃市場(chǎng)不斷有微小動(dòng)態(tài)變化。因此作為租賃管理者要統(tǒng)一掌握租賃市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有多少房屋在租賃市場(chǎng)中流通交易的數(shù)據(jù)，對(duì)政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，起到重要的信息參考作用。二、以房產(chǎn)管理的資源為平臺(tái)，發(fā)揮房產(chǎn)部門(mén)征稅的優(yōu)勢(shì)。1、保持房產(chǎn)良好形象，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)促進(jìn)稅收的征繳?！耙隆⑹?、住、行”缺一不可，其中房屋是人民群眾最基礎(chǔ)。租賃管理部門(mén)在合理引進(jìn)稅源， 發(fā)掘城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)方便企業(yè)群眾上要做足文章，及時(shí)有效地利用房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確周到地提供出租房源信息。把稅收法律制度的嚴(yán)肅性和必要的靈活性結(jié)合起來(lái)，使房產(chǎn)稅收制度更好地因地制宜。2廣泛開(kāi)展普查租賃房屋， 加大房屋租賃管理的覆蓋率。信息是決策的主要依據(jù)，也是做好房屋租賃工作的基礎(chǔ)。新的租賃登記辦法的核心是掌控準(zhǔn)確到位的信息（出租房面積、租金的變化） 城市面貌日新月異， 出租數(shù)據(jù)一日千變，這就要求我們不但是簡(jiǎn)單的等人上門(mén)，而是要依靠自身，借助各方力量和資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)地域內(nèi)進(jìn)行詳盡的出租房源的普查，取得相對(duì)靜止的一手?jǐn)?shù)據(jù)。采取房屋的租賃許可制度，規(guī)定只有取得房屋租賃許可證的才可以出租，否則就是違法。針對(duì)目前很多房屋是私下出租，操作起來(lái)有困難，這就要求定期進(jìn)行房屋租賃的普查工作，做到記錄在冊(cè)、建立房屋檔案。摸清租賃市場(chǎng)的底細(xì)，以便對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)實(shí)施有效的市場(chǎng)管理。我市房產(chǎn)部門(mén)開(kāi)展代征稅工作開(kāi)展已有近十年進(jìn)程了，正是由于房產(chǎn)管理部門(mén)在房產(chǎn)交易、房屋權(quán)屬登記、房屋拆遷等具有不可比擬的管理和信息資源優(yōu)勢(shì)。3、建立房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)體系，合理引導(dǎo)市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，房屋租賃市場(chǎng)雖然價(jià)格放開(kāi)，租金價(jià)格隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況自行議定。當(dāng)今租賃中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、人員素質(zhì)參次不齊，惡意欺詐侵害承租雙方的事例層出不窮。為了指導(dǎo)租賃市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展，科學(xué)地制定規(guī)范準(zhǔn)確的租賃價(jià)格指導(dǎo)體系十分必要，房屋租賃管理的責(zé)任也是義不容辭。在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算辦法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途的房屋的階段性租金。為了確定指導(dǎo)租金的法律地位，可以在《南京市房屋租賃管理辦法》或者《實(shí)施細(xì)則》中對(duì)指導(dǎo)租金的公布和作用予以明確的規(guī)定。同時(shí)為了使制定的指導(dǎo)租金更加準(zhǔn)確反映市場(chǎng)價(jià)格水平和科學(xué)地引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，建議對(duì)全市各城區(qū)和郊區(qū)范圍廣泛采集不同的地段、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、用途、類型、位置、朝向、樓層的出租房租金的價(jià)格信息，信息采集點(diǎn)的位置相對(duì)固定，便于跟蹤比較分析當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格變化趨勢(shì)，同時(shí)注意選點(diǎn)能僅可能涵蓋較大的范圍。對(duì)采集到的價(jià)格信息按照測(cè)算公式進(jìn)行測(cè)算后，制定出全市房屋租賃指導(dǎo)租金，可每半年公布一次。指導(dǎo)租金的公布，對(duì)租賃市場(chǎng)具有實(shí)際意義，它既為租賃當(dāng)事人提供一個(gè)合理的價(jià)格參考，也為租賃部門(mén)收繳稅司法機(jī)關(guān)便可依法采取指導(dǎo)租金計(jì)算作出裁決。三、確立房產(chǎn)租賃管理的協(xié)作機(jī)制， 嚴(yán)堵稅收流失的 “口”1念。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?；钴S，租賃市場(chǎng)交易量猛增。我區(qū)房產(chǎn)租賃稅收由十年前每年的三、四百萬(wàn)元猛增到去年的七千萬(wàn)元，今年可望突破八千萬(wàn)。征收部門(mén)全國(guó)各地做法不一，但多數(shù)為房產(chǎn)部門(mén)委托代征。完成房產(chǎn)稅收的征繳入庫(kù)，也成為房產(chǎn)部門(mén)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)任務(wù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向房屋的產(chǎn)權(quán)人或出租人征收的財(cái)產(chǎn)稅，是目前地方政府征收的十三個(gè)主要稅種之一，是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我們認(rèn)為，房屋租賃管理不僅是簡(jiǎn)單的就租賃管租賃，租賃的協(xié)作關(guān)系，要求各有關(guān)部門(mén)在涉及房屋租賃的業(yè)務(wù)物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理模式。2、各方協(xié)調(diào)、有效配合，共同打擊偷逃稅行為。偷逃稅款是違法犯罪行為，是要受到法律的懲處。當(dāng)今的；②、有的業(yè)主取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在飯店長(zhǎng)期租用客房租賃成為了最自由的一種買(mǎi)賣(mài)，成為巨大稅收的“黑洞”。④、出租隨意、稅收難征。私有房屋的稅源分散，承租人來(lái)自四面八方，成分復(fù)雜，有的租賃雙方采取租金口頭約定、現(xiàn)金支付，隱稅行為隱秘；多數(shù)用“親戚借用”、“朋友借住”來(lái)掩蓋租賃關(guān)系；⑤、違法租賃十分普遍。尤以城郊結(jié)合部最為突出，私搭亂建、加層擴(kuò)建，這些房屋設(shè)施簡(jiǎn)易，房租便宜，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求。這些房屋查證困難，隨著拆遷臨近和租賃市場(chǎng)火暴，巨大的利益趨向?qū)е铝诉`法建筑的蔓延。許多刑事案件多數(shù)都與“出租屋”有關(guān)，社會(huì)治安存在巨大的隱患。上述種種現(xiàn)象直接導(dǎo)致了稅收流失，私房出租市場(chǎng)火暴，但是私房稅收并沒(méi)有同比例增長(zhǎng)。新形勢(shì)下，各種類型偷逃稅層出不窮，僅依靠房產(chǎn)部門(mén)一家查處，顯得勢(shì)單力薄，需要方方面面的共同有效的配合。一是大力宣傳，租房要納稅的意識(shí)要家喻戶曉、深入人心 ；二、實(shí)行房屋租賃的許制度，比照申領(lǐng)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的方式，取得租賃許可證的房屋方能進(jìn)入市場(chǎng)出租。三、依靠街道社區(qū)、警務(wù)巡查的覆蓋形式嚴(yán)查違章出租、私下出租；四、部門(mén)各