2023年新版物業(yè)管理師職業(yè)資格考試

《物業(yè)管理師職業(yè)資格》考試參考論文集石家莊市金博瑞職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校202３年１0月3０日目錄ＴO(shè)C\o＂1-3"中國(guó)物業(yè)管理公司面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析?PAGEREF_Tｏc2358２8１4\h3試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義?PＡGEREF_Toｃ23５８2815\h7生態(tài)住宅社區(qū)的建設(shè)與管理探討 PAGＥREF＿Ｔoｃ2３5８2８16\h9試論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑?PAＧＥREＦ＿Ｔoc2３５82817＼h1２試論以營(yíng)銷為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式 PAＧＥREF_Toc２３５8281８\h1６物業(yè)管理公司的公司文化特性及其建設(shè)?PAGEＲＥF_Toc2３５８2819＼h19物業(yè)管理公司靠什么贏得市場(chǎng)?PAＧEREF_Toｃ235８28２0＼h2２試論物業(yè)品牌價(jià)值戰(zhàn)略的定位 ＰAGEＲEＦ_Toc2358282１\ｈ２６經(jīng)營(yíng)－-物業(yè)管理公司發(fā)展的必由之路?PＡGＥＲEF_Toc2358２822\h２8從開發(fā)商視角看物業(yè)管理公司的發(fā)展趨勢(shì)?PＡGEREＦ＿Toc235828２3\h32試論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)與方向 PAGＥREF＿Toc23５82８２4＼h3521世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展思緒初探 PＡGＥＲEF_Toｃ23５828２5＼h37中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考 PＡGＥREＦ＿Tｏｃ2358282６\h41淺淡新世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)趨勢(shì) PＡGERＥＦ_Ｔoc２35８2827\h44關(guān)于物業(yè)管理立法重點(diǎn)和難點(diǎn)的思考 PAＧEREF_Ｔoc２3582828\h４7論我國(guó)物業(yè)管理可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略?PＡGＥREF_Tｏc23５8２82９\h52淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)?PAGERＥF_Toc２3５８2８3０＼h58物業(yè)管理的品牌?PAGＥＲEF_Toc2３5８2831＼h62物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利隨意談 PAＧＥREF_Toc23５82832\h6３ＨＹPERLINＫu中國(guó)物業(yè)管理公司面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析中國(guó)的物業(yè)管理通過2023的發(fā)展,取得了長(zhǎng)足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大體分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化限度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題,三是本地政府行為的偏差。一、我國(guó)物業(yè)管理的社會(huì)化限度不高物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,住房制度改革和住房商品化的進(jìn)一步，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)覆蓋絕大部分的物業(yè)。但事實(shí)上,目前我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會(huì)化限度低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明限度的需要。1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析物業(yè)管理作為一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。這種服務(wù)不僅可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中,享受到更多的便利和效用;同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推動(dòng)市場(chǎng)商品化改革進(jìn)程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此,物業(yè)管理滯后對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生悲觀影響。這個(gè)問題我們可以用圖１中的圖A、圖B兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略):作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理不僅可以使消費(fèi)者獲取效用,更可以因其對(duì)房產(chǎn)的保值、增值的奉獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會(huì)的總效益(總福利水平)上升。圖A的Z-Y弧線表達(dá)社會(huì)的總生產(chǎn)也許性邊界,其中OA軸上的Z點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)總產(chǎn)品生產(chǎn)量;ＯB軸上的Y點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。W１-W2－W3這組曲線代表社會(huì)福利曲線。這里的社會(huì)福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特性，W１－W2-W3按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會(huì)福利水平,即W1〈Ｗi〈W３;而在各條曲線之上,社會(huì)總產(chǎn)品(拋除物業(yè)管理服務(wù))與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會(huì)福利水平。從圖Ａ中，我們可以看出,只有在A點(diǎn),即社會(huì)福利曲線W2與社會(huì)的生產(chǎn)也許性邊界Ｚ-Y相切時(shí),社會(huì)福利水平才也許在現(xiàn)有條件下達(dá)成最大。反之，處在生產(chǎn)也許性邊界之內(nèi)的B點(diǎn),只能達(dá)成一個(gè)低于的W2的社會(huì)福利水平W1。而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系來決定的，這里我們用圖１中的圖B來顯示這一供求狀況。圖中Dｌ表達(dá)目前我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)需求,相應(yīng)的Ｓ１則表達(dá)目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的供應(yīng)曲線,D１、ＳI的交點(diǎn)C所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平q1。q2實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供應(yīng)所決定的有效需求水平,通過聯(lián)系圖A,我們可以明顯看出,有效需求水平ql只能使社會(huì)福利水平達(dá)成吭,離社會(huì)福利水平達(dá)成最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。這只有通過采用措施促使需求曲線和供應(yīng)曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平ｑ,即D2和S2相交的D點(diǎn)所決定的水平。２、目前影響我國(guó)物業(yè)管理有效需求局限性的重要因素①制度環(huán)境由于歷史因素,目前制約我國(guó)物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善重要有兩個(gè)因素:一是住房商品化比率低，二是傳統(tǒng)的福利'性分房制度尚處在改革之中。我國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國(guó)家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場(chǎng)化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的規(guī)定仍然有相稱大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理事實(shí)上是相輔相成、互相促進(jìn)的。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會(huì)使兩者都能順利進(jìn)行。例如，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由３３%上升到5７%,但是未售出的公房仍占相稱大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化限度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低，這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)機(jī)較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。事實(shí)上，內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較小（福利房制度后遺癥）,這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi),往往被居民視為不堪承擔(dān)的額外支出。推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國(guó)家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、公司化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。因此,即使是相對(duì)落后的地區(qū)在這個(gè)問題上也不能悲觀地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)崇高物業(yè)才需要的"奢侈品"的結(jié)識(shí)誤區(qū)。事實(shí)上，且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的＂必需品"。并且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來效益,提高全社會(huì)的福利水平。任何一個(gè)行業(yè),涉及物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì),即隨著市場(chǎng)容量的擴(kuò)大,在管物業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)，單位管理費(fèi)用有減少趨勢(shì),這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖２所示:由于物業(yè)管理體制的推廣，單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平減少，在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下,預(yù)算線將由本來的ＡB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的AC,這種新的均衡點(diǎn)Ｅ１,位于更高的效用無差異曲線U1上，福利水平得到了改善。(圖２中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量)所以，面對(duì)低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)，推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性,也有理論上的必要性。③物業(yè)管理有效供應(yīng)較低物業(yè)管理覆蓋面低，市場(chǎng)容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是導(dǎo)致這種狀況的需求方面的因素,但事實(shí)上有效供應(yīng)能力局限性也是一個(gè)重要方面。供應(yīng)能力局限性有三個(gè)方面的因素：物業(yè)管理公司素質(zhì)參差不齊、供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。物業(yè)管理公司在我國(guó)重要是通過四種途徑組建起來的,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品,就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。這種狀況制約著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有效供應(yīng)能力的形成和提高。總之,擴(kuò)大我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面是個(gè)綜合的系統(tǒng)工程,供、求兩個(gè)方面雙管齊下才干取得效果。二、我國(guó)物業(yè)管理公司市場(chǎng)運(yùn)作問題分析物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)定的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),代表著＂低成本＂、＂高效率"。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)營(yíng)中,則有很多實(shí)際問題阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,這里歸納出五個(gè)重要問題:1．物業(yè)管理運(yùn)作中各方行為不規(guī)范。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為,不管其內(nèi)容如何變化,參與其中的各方應(yīng)當(dāng)有一個(gè)較為明確的行為規(guī)范。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣,重要表現(xiàn)在三個(gè)方面:1)"角色錯(cuò)位"。角色錯(cuò)位有兩種情況,一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。例如很多開發(fā)公司,自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。另一種則是由于我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而導(dǎo)致的。常見的情形是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會(huì)組織,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會(huì)并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理公司作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。2)物業(yè)管理不到位：這重要是指有部分物業(yè)管理公司不以"物業(yè)管理"為主業(yè),而忙于搞"多種經(jīng)營(yíng)"牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修,而對(duì)于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營(yíng)造周邊環(huán)境、治安保衛(wèi)等則但是問,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。３)不合法競(jìng)爭(zhēng)。不合法競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前有蔓延的趨勢(shì)。不合法競(jìng)爭(zhēng)有兩種形式,一種是在競(jìng)爭(zhēng)過程中以不正常的低價(jià)位(收費(fèi))來爭(zhēng)取客戶;一種是對(duì)于自己開發(fā)的物業(yè)，名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司,事實(shí)上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的公司。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定，對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場(chǎng)都有巨大的危害。２.逆專業(yè)化問題。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè)；二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部，不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)公司去做，而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律，阻礙了正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在,形成低水平的反復(fù)建設(shè),浪費(fèi)社會(huì)資源。后者則應(yīng)隨著市場(chǎng)的完善、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變。事實(shí)上，現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離，開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù),說明專業(yè)化公司協(xié)作的進(jìn)步趨勢(shì)。3.經(jīng)費(fèi)問題。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)當(dāng)貫徹、有保證,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理公司都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。這種困難體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:①由開發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文獻(xiàn)規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價(jià)的2%)以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全貫徹。特別是管理基金目前尚．有令可依,而維修基金則多依靠物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的談判而定,業(yè)主多不愿承擔(dān),取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。②收取管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,正常管理支出沒有著落,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以可以維持運(yùn)作是由于運(yùn)用了多種.經(jīng)營(yíng)(征詢、中介、建材、商業(yè))等收入來彌．.補(bǔ)管理費(fèi)的局限性。③接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能貫徹。4.物業(yè)管理公司與社會(huì)有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù),其經(jīng)營(yíng)管理過程中會(huì)與社會(huì)有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。這些關(guān)系重要有三個(gè)層次:①物業(yè)管理公司與街道、居委會(huì)、派出所的關(guān)系;②物業(yè)管理公司與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系;③物業(yè)管理公司與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系，亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào),這已經(jīng)成為物業(yè)管理,特別是住宅社區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。5．房地產(chǎn)開發(fā)遺留下"后遺癥"。近些年來,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,但有相稱一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理,追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,建筑施工質(zhì)量低下，導(dǎo)致了大量遺留問題,例如未預(yù)留足夠車位(停車空間局限性是現(xiàn)在最難解決的遺留問題);大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，特別是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障;有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。三、本地政府行為的偏差在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過程中,各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上評(píng)價(jià)是好的、積極的。但也不能否認(rèn),政府行為中也存在一些偏差,這些偏差正在阻礙物管行業(yè)的順利發(fā)展。歸結(jié)起來它重要在于兩個(gè)方面：１.對(duì)于物業(yè)管理的結(jié)識(shí)還不夠這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)來看待,而是或多或少的將其視為一種"權(quán)宜之計(jì)"。所謂的"權(quán)宜之計(jì)＂，重要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺,已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下，本地政府僅僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來減輕承擔(dān)。從實(shí)際效果看，物業(yè)管理的確起到了這種作用。但從政府的角度看,只注意這種減輕承擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。香港的《建筑物管理?xiàng)l例》、臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》,在本地均具有法律檔次的效力。我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺少完善的法律,重要還是靠政府文獻(xiàn)的政策管理,導(dǎo)致了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象,增長(zhǎng)了物業(yè)管理結(jié)識(shí)上的偏差。2.政府管理體制不順物業(yè)管理的管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品,但它服務(wù)的對(duì)象是人。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復(fù)雜的關(guān)系,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。但從現(xiàn)有的管理體制上看,物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致,特別是經(jīng)常有些問題超過了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。因此,一方面應(yīng)當(dāng)在立法上加強(qiáng)，使得這類問題的協(xié)調(diào)、解決有據(jù)可依;另一方面則應(yīng)在管理體制上理順各個(gè)部門之間的關(guān)系，才干使物業(yè)管理行業(yè)順利健康發(fā)展。試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜,技術(shù)含量高,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)行有效管理需要物業(yè)管理公司的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，重要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì),對(duì)物業(yè)實(shí)行超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),不也許全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中也許出現(xiàn)的問題,或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的角度考慮問題,導(dǎo)致物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有也許使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理公司作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者,對(duì)物業(yè)也許出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有助于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或局限性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。在深圳就有此類成功案例:１９99年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完畢的,若所有按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè),則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)致的調(diào)研,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)行,取得了很好的效果。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理公司就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對(duì)所管物業(yè)也許發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它也許比工程監(jiān)理的規(guī)定更嚴(yán)格,工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜,對(duì)工程質(zhì)量的控制規(guī)定高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的重要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)成優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目的,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的因素忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視,而這些卻是物業(yè)管理公司在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的,通過物業(yè)管理公司的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高層物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都也許給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi),特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下,某些作業(yè)者很也許為方便自己工作,而不是從有助于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理公司派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,保證了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的．硬件條件。此外,前期介入使物管公司可以對(duì)物業(yè)的每一單元逐個(gè)檢查驗(yàn)收,建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面?；厝粑飿I(yè)管理公司采用提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作,保證物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處,導(dǎo)致可維護(hù)性局限性,特別是在接管驗(yàn)收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范規(guī)定,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),就平常管理維護(hù)工作中也許出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改善發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是可以及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并規(guī)定承建單位限期解決,保證各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)營(yíng)。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù),同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí),由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)也許出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決,既節(jié)省了費(fèi)用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過渡期。假如在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收協(xié)議中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就可以保證接管驗(yàn)收工作順利,接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象。四、前期介入的立法意義實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)功能、保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的結(jié)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。假如從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么,這將對(duì)我國(guó)此后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。1、法定前期介入可以進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。假如讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，從物業(yè)管理的角度,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的規(guī)定進(jìn)行積極控制,更加保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。２、法定前期介入可認(rèn)為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的規(guī)定，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。假如有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的奔騰,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。3、法定前期介入有助于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)連續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相稱龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理規(guī)定,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是所有。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺少物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。生態(tài)住宅社區(qū)的建設(shè)與管理探討２１世紀(jì)是生態(tài)城市建設(shè)世紀(jì)，是人類努力解決環(huán)境危機(jī)的世紀(jì)。住宅社區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分,它是一個(gè)以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng),是一個(gè)功能相對(duì)集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。隨著人們對(duì)住宅環(huán)境污染日益重視,生態(tài)住宅社區(qū)也開始出現(xiàn),并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領(lǐng)域。一、生態(tài)住宅社區(qū)的概念生態(tài)住宅社區(qū)是一個(gè)嶄新的概念。它是一個(gè)技術(shù)與自然達(dá)成充足融合，各種資源的運(yùn)用最有效,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適，大大減少了因自然災(zāi)害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時(shí)失衡等影響而產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn),有助于提高社區(qū)文明限度的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、連續(xù)發(fā)展的人工復(fù)合系統(tǒng)。它是人類社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征,也是人類共同的愿望。生態(tài)住宅社區(qū)具有下列特性:１.高效益的轉(zhuǎn)換系統(tǒng)。在自然物質(zhì)-經(jīng)濟(jì)物質(zhì)一廢棄物的轉(zhuǎn)換過程中，必須是自然物質(zhì)投入少,產(chǎn)出多,廢棄物排泄少。通過高新技術(shù)的使用來推動(dòng)物質(zhì)的有效轉(zhuǎn)換與再生、能量的多層次分級(jí)充足運(yùn)用和無污染工藝的推廣,從而在滿足消費(fèi)需求的同時(shí),又能使生態(tài)環(huán)境得到保護(hù)。2.高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。以現(xiàn)代化的設(shè)施為支撐骨架,為物流、能源流、信息流、價(jià)值流和人流的運(yùn)動(dòng)發(fā)明必要的條件，從而在加速各流的有序運(yùn)動(dòng)過程中,減少經(jīng)濟(jì)損耗和對(duì)生態(tài)環(huán)境的污染。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng),涉及構(gòu)筑連接內(nèi)外的交通運(yùn)送系統(tǒng),建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎(chǔ)上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng);配套齊全、保障有效的物資和能源(水、電、煤及其他燃料等）的供應(yīng)系統(tǒng);網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng);設(shè)施先進(jìn)的污水廢物排放解決系統(tǒng)。３．高質(zhì)量的環(huán)境狀況。對(duì)生產(chǎn)和生活導(dǎo)致的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物,都能按照各自的特點(diǎn)予以防治和及時(shí)解決、處置，使各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)均能回達(dá)成國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)。4．多功能、立體化的綠化系統(tǒng)。點(diǎn)線國(guó)面結(jié)合、高低錯(cuò)落,形成綠化網(wǎng)絡(luò),在更大限度上發(fā)揮綠化調(diào)節(jié)空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場(chǎng)合的功效。根據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織的規(guī)定,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積２8平方米。5.高素質(zhì)的人文環(huán)境。具有較高的人口素質(zhì),良好的社會(huì)風(fēng)氣,井然有序的社會(huì).秩序,豐富多彩的精神生活,良好的醫(yī)療條．件與祥和的社區(qū)環(huán)境。同時(shí),人們能保持．高度的生態(tài)環(huán)境意識(shí),能自覺地維護(hù)公共.道德標(biāo)準(zhǔn),并以此來規(guī)范各自的行為。6.高水平的管理功能。對(duì)資源運(yùn)用、畫社會(huì)服務(wù)、治安防災(zāi)、環(huán)境整治等實(shí)行高效率的管理,保證資源的合理運(yùn)用,最大限度地促進(jìn)人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關(guān)系的和諧。二、生態(tài)住宅社區(qū)建設(shè)生態(tài)住宅社區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理,以空間的合理運(yùn)用為目的,以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系,協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系，使人類在空間的運(yùn)用方式、限度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),為人類發(fā)明一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。它是在對(duì)社區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化結(jié)識(shí)的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有組織地安排社區(qū)人類活動(dòng)的強(qiáng)度、廣度和深度的行為。建設(shè)的基點(diǎn)是合理運(yùn)用環(huán)境容量（環(huán)境承載力),這是社區(qū)生態(tài)建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿。社區(qū)生態(tài)問題的產(chǎn)生可歸結(jié)于兩個(gè)根源。其一是人口導(dǎo)致對(duì)資源的過度運(yùn)用及環(huán)境超負(fù)荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題；其二是人類活動(dòng)產(chǎn)生的環(huán)境污染問題。相應(yīng)的,生態(tài)建設(shè)也包含兩大部分內(nèi)容:一是資源運(yùn)用,二是環(huán)境整治。前者著重研究在資源運(yùn)用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題，從廣泛意義上而言還應(yīng)涉及社會(huì)等領(lǐng)域。具體來說，社區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容重要有:1、擬定人口適宜容量。一個(gè)社區(qū)的適宜人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù)，是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。2、研究土地運(yùn)用適宜性限度。不同的土地運(yùn)用方式對(duì)生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。在土地開發(fā)運(yùn)用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性,并且要考慮與其相關(guān)的社會(huì)效益和環(huán)境效益,要分析環(huán)境條件對(duì)土地運(yùn)用方式所產(chǎn)生的制約。3.防治污染。通過環(huán)境污染的有效治理，形成并維持社區(qū)高質(zhì)量的生態(tài)系統(tǒng)，為可連續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上,選取適宜的解決方法和解決程序。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理的工程性對(duì)策有：①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強(qiáng)大的綠化系統(tǒng)。②建設(shè)好飲用水工程、中水工程和污水排放與解決工程,使水質(zhì)逐步向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。③實(shí)行集中供應(yīng)能源,采用先進(jìn)的煙氣處置工藝,從主線上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。④改善和完善垃圾的收集系統(tǒng)，爭(zhēng)取做到分類收集、封閉運(yùn)送,讓一部分垃圾變廢為寶,另一部分經(jīng)無害化解決后還原到大自然中。⑤采用清潔無害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品,減少污染的排放量。4.保護(hù)生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態(tài)惡化的重要因素,各類生物特別是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔(dān)負(fù)著重要的還原功能,綠化限度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設(shè)水平的重要指標(biāo)。5.提高資源運(yùn)用效率。社區(qū)是資源高強(qiáng)度集中消耗區(qū)域,其資源綜合運(yùn)用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合運(yùn)用效率是改善環(huán)境質(zhì)量的重要措施。三、住宅社區(qū)的環(huán)境污染治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅社區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外,但也有相稱一部分來自住宅區(qū)內(nèi)部，物業(yè)管理部門對(duì)部分污染可以通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的措施進(jìn)行控制。１、住宅環(huán)境污染的類型。房屋的建設(shè)、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、區(qū)域環(huán)境、各種生活習(xí)慣等都會(huì)對(duì)住宅導(dǎo)致污染。污染類型大體分為:①住宅大氣污染:油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染:飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染重要有:施工噪聲污染、交通噪聲污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、社會(huì)噪聲污染等。④輻射污染重要有:電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染:眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染重要指建筑、生活垃圾亂堆,沒有及時(shí)清理。

2、住宅環(huán)境污染的空間分布。由于住宅環(huán)境污染源類型較多、分散,雖從總體上歸納出規(guī)律有相稱大的難度,但還是可以總結(jié)出一些特點(diǎn)。在平面上可以用按臨街面、臨公共場(chǎng)合、鄰設(shè)施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會(huì)碰到交通噪聲、社會(huì)噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等,是污染類型最多、污染最嚴(yán)重的地方之一。臨公共場(chǎng)合住宅重要是社會(huì)噪聲污染。鄰設(shè)施住宅重要是機(jī)電設(shè)施噪聲污染,是污染類型少,但污染也許很嚴(yán)重的地方。其他位置住宅污染相對(duì)較輕。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發(fā)射臺(tái)位于較高位置,使污染分布較無規(guī)律。輸電線、高架橋、發(fā)射臺(tái)是不常見的,故可以認(rèn)為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴(yán)重。有一些污染在空間上常是較均勻分布,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。３、住宅環(huán)境污染在時(shí)間上的分布。住宅環(huán)境污染在長(zhǎng)尺度時(shí)間上的分布可分為.持久的、臨時(shí)的兩種情況。在短尺度時(shí)間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。臨時(shí)性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個(gè)使用期只存在較短一段時(shí)間。連續(xù)污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機(jī)廢氣污染等。4、住宅環(huán)境污染的可控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易限度,它直接影響管理部門的治理控制決策。對(duì)住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅社區(qū)污染源和住宅社區(qū)外污染源。住宅內(nèi)部污染控制一般可通過設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、用戶進(jìn)行嚴(yán)格控制，如設(shè)計(jì)獨(dú)立的排煙管、嚴(yán)禁在無污水管的陽(yáng)臺(tái)使用洗衣機(jī)、規(guī)定裝修時(shí)間和規(guī)定等。住宅社區(qū)污染源污染控制可望通過社區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及物業(yè)管理進(jìn)行嚴(yán)格控制,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采用防護(hù)措施,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴(yán)格控制等。住宅社區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、社區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)來控制。如交通噪聲可設(shè)立綠化帶進(jìn)行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出,當(dāng)住宅已建成時(shí),污染控制的難度很大,當(dāng)處在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，污染較易控制。在物業(yè)管理階段，可控性較好的污染有社區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、社區(qū)機(jī)電設(shè)施噪聲等。四、生態(tài)住宅社區(qū)管理物業(yè)管理公司可運(yùn)用生態(tài)學(xué)理論來建設(shè)和管理住宅社區(qū)，提高資源運(yùn)用效率,改善環(huán)境,增長(zhǎng)社區(qū)活力,提高人們生活水平。目前,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅社區(qū)管理中,需重視下面工作:ｌ、實(shí)行ISＯ１4000B叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學(xué)價(jià)值觀、經(jīng)濟(jì)觀、綠色價(jià)值觀,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識(shí)。２.節(jié)約使用資源,不斷提高資源的轉(zhuǎn)換率、各種設(shè)施的節(jié)能率、廢棄物的無害化解決率,減少社區(qū)中的污染源,并通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的措施加強(qiáng)對(duì)它們的控制和防治,積極推動(dòng)設(shè)施的現(xiàn)代化,積極采用綠色和節(jié)能產(chǎn)品。３．必須依法來規(guī)范建設(shè)和管理生態(tài)社區(qū)過程中的各種行為，建立科學(xué)的生態(tài)建設(shè)與管理指標(biāo)體系。但要符合國(guó)家、地方有關(guān)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。4.宣傳建設(shè)生態(tài)社區(qū)的重要性,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識(shí)、積極參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項(xiàng)環(huán)衛(wèi)準(zhǔn)則的自覺性,加強(qiáng)青少年的生態(tài)環(huán)境教育,劇烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事,形成一種為生態(tài)建設(shè)作奉獻(xiàn)光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。試論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑一段時(shí)間以來,關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題重要圍繞著以下三個(gè)，一是以擴(kuò)張規(guī)模為重要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為重要目的的品牌塑造和公司能力提高的內(nèi)容；三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為重要內(nèi)容的,如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)哺育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大奉獻(xiàn),為我國(guó)物業(yè)管理可以隨著著我國(guó)改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng),我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)當(dāng)從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行結(jié)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)哺育和市場(chǎng)化發(fā)展可以更廣泛、更深刻、更完善。本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理公司改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供應(yīng)關(guān)系的重要內(nèi)容物業(yè)管理市場(chǎng)容量小,供應(yīng)關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題，說供應(yīng)局限性并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的因素，導(dǎo)致了物業(yè)管理公司數(shù)量不斷膨脹所帶來的。現(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺少在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本,以及互相間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,減少了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來一些社會(huì)問題，另一方面使物業(yè)管理公司不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn)，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:(一）政府協(xié)調(diào)區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的社區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最佳應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的社區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在1２家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在社區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也減少了這家公司在這個(gè)社區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則社區(qū)環(huán)境的老舊社區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。此外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面(二)市場(chǎng)調(diào)整一方面,使開發(fā)商特別是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商結(jié)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來源點(diǎn)。嚴(yán)格說，開發(fā)商假如沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話,單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。并且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚局限性以完畢運(yùn)作成本所需時(shí),這個(gè)傭金事實(shí)上是空頭的?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用,使管理費(fèi)該用的用不到位,物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位,而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn),這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。假如開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主結(jié)識(shí)到,有的社區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò),但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊社區(qū)的整合,特別是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司時(shí),要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理公司做為重要內(nèi)容來考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合社區(qū)和選擇物業(yè)管理公司的模式。此外,隨著物業(yè)管理公司結(jié)識(shí)的提高,物業(yè)管理公司最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理公司還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候,要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的特性就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開發(fā)商,特別是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理公司的生存前景到底如何,要有一個(gè)充足的心理準(zhǔn)備,盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理公司的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司局限性１00家,最大的公司本地管理面積局限性500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達(dá)1-２千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近7０0。比較之下，深圳的物業(yè)管理公司或機(jī)構(gòu)減掉3-５百家是一點(diǎn)都不多的。二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。時(shí)下,有一種結(jié)識(shí)認(rèn)為，物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理公司能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)導(dǎo)致的,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí),又在傳記錄劃體制影響下，堅(jiān)守大而全,小而全的做法,似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接受，把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否認(rèn)。比如,在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊(duì),但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后,其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是：很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇,在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。（一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力專長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)專長(zhǎng),向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒故意義,走向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)但是別人就更沒故意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講,管理成本是會(huì)減少的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理,也可使管理效果大大提高,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能容易變動(dòng)的情況下,效益應(yīng)當(dāng)是明顯的。（二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn),尚有很多商機(jī)存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場(chǎng)領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等,假如說大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營(yíng)的話,會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理,可現(xiàn)實(shí)是95%-98％以上會(huì)所都不能賺錢甚至不能很好地開展活動(dòng)。導(dǎo)致了有效資源的浪費(fèi)。而涉及幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng),假如能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場(chǎng)。其實(shí),對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的重要組成部分,物業(yè)管理公司最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力。(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域,答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理公司開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。假如說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻（圍墻)之隔，一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等,都可以通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,假如說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理運(yùn)用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包,把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去,美國(guó)的一個(gè)20多萬平方米的社區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候,我們所能反映出來的一個(gè)重要問題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司;真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才；真正的規(guī)?；皇遣挥?jì)成本和效益的元限擴(kuò)大；而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí),使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工,使市場(chǎng)成為由很多類似"納米"技術(shù)同樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。三、物業(yè)管理公司建立現(xiàn)代公司制度,是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要建立現(xiàn)代公司制度是我國(guó)公司特別是國(guó)有公司所面臨的重大體制改革的課題,也是國(guó)有公司必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國(guó)有公司的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來＂。由于我國(guó)物業(yè)管理公司絕大部分都是國(guó)有公司，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相稱一部分物業(yè)管理公司還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)定,經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活,管理水平落后,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍,甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴(yán)重地制約了公司走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代公司制度勢(shì)在必行,其重要途徑有以下3個(gè)方面：(一）建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司,明晰公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理公司在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力,使物業(yè)管理公司具有市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè),除保存部分員工或管理者持股外,大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理公司中退出去,采用股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組,促進(jìn)大型物業(yè)管理公司和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理公司,對(duì)一些規(guī)模小,管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小公司，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購(gòu)買重組,允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。(三)對(duì)房管所改制的公司,要保證房管所改制成功,使其可以在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道可以生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代公司制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為公司,再將公司過渡為現(xiàn)代公司的兩步走并做房管所一步,直接按現(xiàn)代公司制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。試論以營(yíng)銷為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說，它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展,并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長(zhǎng)和成熟過程中,市場(chǎng)化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈,在不斷的優(yōu)勝劣汰中，物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)數(shù)年的發(fā)展實(shí)踐談一談對(duì)"經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式"的見解,供大家參考。一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義我們把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí),為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)營(yíng)階段提高到對(duì)管轄物業(yè)全過程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。上述經(jīng)營(yíng)型管理模式含義的核心思想為：將營(yíng)銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中,通過對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)營(yíng),更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同,后者特指以出租經(jīng)營(yíng)型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營(yíng)銷的概念,通過對(duì)物業(yè)整體功能的開發(fā),提高物業(yè)的效益潛力。前者涉及后者，后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相稱片面的。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作的重要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面,重要涉及是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易征詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營(yíng),在提高公司經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通,挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益,并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。二、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需求1、國(guó)外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。以美國(guó)為例，經(jīng)歷ω?cái)?shù)年市場(chǎng)歷煉的美國(guó)物業(yè)管理行業(yè),大多數(shù)公司可認(rèn)為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、征詢等項(xiàng)服務(wù)。美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也一方面規(guī)定保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作,良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。在他們看來,優(yōu)秀的物業(yè)管理可認(rèn)為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充足的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理公司,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾,無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng),寓經(jīng)營(yíng)飛管理于服務(wù)之中,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,我們會(huì)感悟到,香港規(guī)模較大的物業(yè)管理公司都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理綜合服務(wù)為特色,香港物業(yè)管理市場(chǎng)需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系,以及WＶＩＯ入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢(shì)上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn),涉及經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。２、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間。僅以租賃市場(chǎng)為例，目前全國(guó)7000則余萬戶居民中,仍有約3０0戶人均居住面積局限性４平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示,分有20.2%、2６.８%、239毛和28％的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范,給眾多的物業(yè)管理公司留下了廣闊的賺錢空間。香港地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的成交量占總成交量的7０%以上,而深圳目前三級(jí)市場(chǎng)合占比例只有２８９ｂ，市場(chǎng)潛力深厚。當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，住房租、售交易大增，百姓對(duì)物業(yè)估價(jià)、交易征詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理公司都將發(fā)生必然的聯(lián)系,顯示出經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品,我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動(dòng)態(tài)群體,而在這動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)中，蘊(yùn)含著萬千商機(jī)。3、大量物業(yè)缺少專業(yè)管理,更缺少合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。由于缺少對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解,有很多業(yè)主單位從建筑功能擬定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場(chǎng)走，觀念滯后,導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失?？梢哉f，當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺少物業(yè)管理，更渴望對(duì)其物業(yè)抱負(fù)的經(jīng)營(yíng)。以中航物業(yè)管理有限公司從屬的中國(guó)航空工業(yè)總公司為例,據(jù)記錄,航空工業(yè)總公司所屬?gòu)V、所、公司、院?？傎Y產(chǎn)中，超過65９b屬于物業(yè)資產(chǎn),而在這物業(yè)總資產(chǎn)中,大量物業(yè)未得到充足運(yùn)用,甚至有大批物業(yè)長(zhǎng)期閑置。就全國(guó)情況看,很多單位發(fā)工資困難,但對(duì)懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃長(zhǎng)期無動(dòng)于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理公司增強(qiáng)營(yíng)銷意識(shí),提高經(jīng)營(yíng)水平，管好樓,還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理公司管轄項(xiàng)目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng)．營(yíng)的業(yè)務(wù),業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管＇理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮?，F(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn),而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品,物業(yè)管理公司當(dāng)然應(yīng)當(dāng)關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理公司假如以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng)，將由于服務(wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)承受更大的市場(chǎng)壓力。三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟,房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、征詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因盲目地多元經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果？我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營(yíng),參與物業(yè)營(yíng)銷自身應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場(chǎng)需求和香港同行公司的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看,物業(yè)管理公司不僅要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家,還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中,由物業(yè)顧問這個(gè)角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要,物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并互相促進(jìn)。從目前的實(shí)踐看,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利處重要體現(xiàn)在:一方面,該模式可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需要,如同銀行單純的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù);另一方面，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù),對(duì)客戶來講,提高了服務(wù)效率;再次,擴(kuò)大了物業(yè)管理公司的賺錢空間。物業(yè)管理公司面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)局限性之間的矛盾。租賃代理、交易征詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理公司綜合實(shí)力和生存能力得到提高。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn)：一是壓力大。物業(yè)管理公司承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán),同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù),而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動(dòng)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力;二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶擬定,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn),僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無法言傳的市場(chǎng)鍛煉;三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作,不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才,形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一但經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。四、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐1９９6年,深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢(shì)基礎(chǔ)上,擬定了將經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過五年的實(shí)踐和積累，經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)磨合,這一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化。從我公司實(shí)踐來看,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。在實(shí)行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中，我們注重以下幾個(gè)重點(diǎn):(一)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)觀念到位。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)的,物業(yè)的營(yíng)銷永無止境，物業(yè)管理人只有具有了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，才干使管轄物業(yè)潛力得到更充足發(fā)揮。公司規(guī)定每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要,而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營(yíng)銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業(yè)管家,我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實(shí)踐證明,管理概念加上系列營(yíng)銷服務(wù),可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。（二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代物業(yè)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期,沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來,我們注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)骨干,適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。1998年，天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo),香港梁行飛歐思諾均在競(jìng)爭(zhēng)之列,通過二輪拼搏,我們的經(jīng)營(yíng)、管理方案以最高分奪標(biāo)。(三)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國(guó)即將加入WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過程中,物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理市場(chǎng)龐大,需要大量的法律、估價(jià)、測(cè)量、征詢專業(yè)人才。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)上差距仍然很大,因此,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作,吸取經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年，全球最大不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后，我們及時(shí)參與交流培訓(xùn)，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi),在物業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)領(lǐng)域,我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生,縮短差距,迎頭趕上。(四)根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目,安排經(jīng)營(yíng)、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成,相得益彰。在具體運(yùn)作中,還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營(yíng)收支保持適當(dāng)獨(dú)立,體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性，還要具有物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成,有著廣闊的市場(chǎng)空間,我們針對(duì)這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長(zhǎng)、很遠(yuǎn)。物業(yè)管理公司的公司文化特性及其建設(shè)隨著著科技進(jìn)步和社會(huì)生活叫變革，公司管理理論和實(shí)踐得到不斷豐富和發(fā)展,公司管理的核心已由重物質(zhì)的＂硬性"管理轉(zhuǎn)變到重精神的"柔性"管理。一、公司文化對(duì)于公司管理及發(fā)展的重要性物業(yè)管理公司作為認(rèn)房屋對(duì)管理對(duì)象，以人為服務(wù)對(duì)象的市場(chǎng)主體,更應(yīng)對(duì)公司文化建設(shè)高度重視。公司文化，實(shí)際就是一種以價(jià)值觀為核心的對(duì)公司全體員工進(jìn)行公司意識(shí)教育的微觀文化體系。其核心是公司價(jià)值理念，作用對(duì)象則是公司全體員工。公司文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結(jié),目的就是要在公司中形成一種"以人為本＂的價(jià)值觀念和行為規(guī)范。一旦公司的價(jià)值觀變成公司員工共有的價(jià)值理念,公司的內(nèi)化控制無疑就會(huì)加強(qiáng),員工也會(huì)以共有的價(jià)值觀念為準(zhǔn)則來自覺監(jiān)督和調(diào)控生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和平?；顒?dòng),公司的內(nèi)聚力、向心力和能動(dòng)力,尚有對(duì)外的發(fā)散力就會(huì)增強(qiáng)。假如公司的每個(gè)成員都工作在互相信任、互相溝通、平等向上的環(huán)境中,素質(zhì)得到提高、智力和潛能得到激發(fā),人力資源得到充足開發(fā),將人力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為智力優(yōu)勢(shì)和生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，很顯然公司在競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)獲得全面優(yōu)勢(shì)。

從人類發(fā)展的歷史看,世界各民族的發(fā)展無非都是以追求經(jīng)濟(jì)的富強(qiáng)、文化的先進(jìn)為目的的。公司管理,簡(jiǎn)樸的說就是通過人的集合,資源的集合,資金的集合，然后產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。無論何種公司,經(jīng)營(yíng)要想獲得成功，資金、技術(shù)、產(chǎn)品等因素是不可缺的,但僅有此類因素是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,特別是在當(dāng)今的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代和強(qiáng)調(diào)"以人為本"的今天。如何將人、資源、資金等要素有效的組織起來,是非常關(guān)鍵的核心問題。顯然，我們不僅僅要關(guān)注公司的體制是否有助于這種集合,我們還必須關(guān)注公司的文化。文化對(duì)于公司發(fā)展的核心作用是凝聚力與競(jìng)爭(zhēng)力的形成。任何成功公司，文化的成功也必然是其獲得成功的一個(gè)必要條件。要贏得公司戰(zhàn)略上的優(yōu)勢(shì),占領(lǐng)文化制高點(diǎn)是最重要的手段之一。由于公司文化的上述特點(diǎn),它作為當(dāng)今管理的手段之一,對(duì)公司的發(fā)展起著重要作用。一方面,對(duì)內(nèi)它能激勵(lì)公司全體員工積極進(jìn)取,增強(qiáng)公司的凝聚力和向心力，使員工更加重視職業(yè)道德,注意改善同事間關(guān)系,將個(gè)人發(fā)展與公司興衰掛鉤,以實(shí)現(xiàn)公司目的為已任;另一方面,對(duì)外它有助于樹立公司良好形象,提高公司信譽(yù),擴(kuò)大公司知名度,給公司帶來難以估計(jì)的社會(huì)效益;再次,它也是公司實(shí)行改革、創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的思想基礎(chǔ),是公司對(duì)環(huán)境適應(yīng)能力的支柱。二、物業(yè)管理公司的公司文化特殊性近2023來,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷連續(xù)發(fā)展,作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展,人們對(duì)其內(nèi)涵及外延的深度廣度也有了更高的規(guī)定。如何使物業(yè)管理公司在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，加強(qiáng)公司管理，樹立公司良好形象成為公司管理者必須面對(duì)的重要問題。公司文化在公司管理及樹立品牌形象中的核心作用,其重要性是不容忽視。由于物管公司的特殊性,公司文化在該行業(yè)也有著明顯的特點(diǎn):１.物業(yè)管理公司的"產(chǎn)品"互換多以人為載體由于物管公司屬于服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品就是服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞實(shí)際就是服務(wù)質(zhì)量的好壞。這些服務(wù)的提供者和接受者都是人,"產(chǎn)品"的互換均以人為載體，在"產(chǎn)品"即服務(wù)的交易過程中不可避免會(huì)產(chǎn)生各種行為和沖突。一方面是在提供服務(wù)的過程中服務(wù)提供者之間產(chǎn)生的,另一方面則是提供者之間的差異導(dǎo)致的。這些沖突,歸根到底都是人的價(jià)值觀沖突。作為萬物之靈的人是非常復(fù)雜的,具有自然屬性和社會(huì)屬性兩重性,每個(gè)人都有各自的思想、性格和行為方式。物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)行，必須在國(guó)家相關(guān)法律的基礎(chǔ)上進(jìn)行,同時(shí)要遵循公平、合情、合理、合法的原則。要協(xié)調(diào)好和服務(wù)接受者(業(yè)主或客戶）的關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有一行之有效的解決方法和理念,這些方法和理念要和公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展相結(jié)合,同時(shí)融入到公司文化中。公司文化作為公司內(nèi)部的群體意識(shí),具有一種無形的文化力量,對(duì)內(nèi)可以約束員工行為,使之更加規(guī)范合理，同時(shí)由于其對(duì)外的發(fā)散力,也為物管公司的生存和發(fā)展發(fā)明了更好的外部環(huán)境。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,人員流動(dòng)快,公司生存壓力大。如何將公司目的和個(gè)人目的有機(jī)的結(jié)合起來，同時(shí)兼顧社會(huì)大的環(huán)境,無疑對(duì)公司管理者提出了更高的規(guī)定。好的物管公司文化可以很好的解決上述問題。目前物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)廣為使用的諸多理念，如"以人為本"、＂關(guān)心員工就是關(guān)心公司"、"我們多努力,讓您更滿意"、"員工是公司的財(cái)富"、"說干就干,干就干好＂、"業(yè)主乃衣食父?quot;、"善待每一位業(yè)主"等等,實(shí)際都是物管公司在數(shù)年運(yùn)作過程中發(fā)展而來的文化理念,并在實(shí)踐中得到驗(yàn)證是行之有效的。這些文化理念的運(yùn)用比較有效的解決了物管單位和業(yè)主的矛盾,也為員工的行為規(guī)范服務(wù)意識(shí)作了較好的規(guī)定和規(guī)范,調(diào)節(jié)了人際關(guān)系和人們的心理狀態(tài),使員工在良好的氣氛中以對(duì)的的心態(tài)接受和領(lǐng)略公司文化的精髓。由于物業(yè)管理公司在＂生產(chǎn)"其產(chǎn)品--服務(wù)過程中，重要是通過員工服飾、言行舉止以及營(yíng)造的氛圍傳遞給物業(yè)使用人或局外人的,這種發(fā)散是動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的結(jié)合。好的公司文化無疑會(huì)帶來好的"生產(chǎn)"過程和好的"產(chǎn)品＂，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí),也傳遞..了好的公司文化,讓業(yè)主(客戶）感受到了物管公司的服務(wù)意識(shí),營(yíng)造了很好的親和氛圍，一定限度緩解了公司在實(shí)行物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的各種矛盾。物業(yè)管理作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),屬服務(wù)行業(yè)范疇,是圍繞著物業(yè)及其使用人開展的系列服務(wù)工作,其產(chǎn)品質(zhì)量的好壞就是服務(wù)質(zhì)量的好壞。物管公司要得到快速發(fā)展,在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，獲得很好的制高點(diǎn),立于不敗之地，除了要不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)還要占據(jù)文化制高點(diǎn)。近些年,隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的不斷發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)也得到了快速發(fā)展,涌現(xiàn)了許多物業(yè)管理優(yōu)秀公司,這些公司都很重視公司自身文化建設(shè)。如置身于這些公司管理的社區(qū)或物業(yè)，管理人員的言行舉止、精神風(fēng)貌、服務(wù)態(tài)度、待人接物、裝束設(shè)備,以及物業(yè)管理公司營(yíng)造的獨(dú)特氛圍,如與物業(yè)配套的各種標(biāo)記、小品等,人們從中都能感受到濃烈的公司文化特點(diǎn)。2.物管公司的品牌重要性作為服務(wù)行業(yè)，其有形價(jià)值較少，更多的則是無形價(jià)值,而品牌則是物管公司最為重要的無形價(jià)值。要想創(chuàng)建物業(yè)管理公司的優(yōu)質(zhì)品牌,必須要加大公司文化建設(shè)。物管公司在接受委托實(shí)行物業(yè)管理時(shí),其啟動(dòng)資金、周轉(zhuǎn)資金相對(duì)其它行業(yè)而言是微其微的。由于技術(shù)飛資金、人力等規(guī)定較低,物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入條件不高,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，物管公司面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益劇烈。一方面類似的公司如雨春筍般不斷涌現(xiàn),但由于行業(yè)自身勞動(dòng)密集性、保本微利的特點(diǎn),物管行業(yè)也必然面臨重新整合,重配資源，公司向規(guī)?；图s化方向發(fā)展趨勢(shì);另一方面,人民生活水平逐步提高,人們對(duì)工作生活居住環(huán)境的規(guī)定也不斷提高,對(duì)其配套服務(wù)－-物業(yè)管理也提出了更高規(guī)定。就物業(yè)管理公司來說,由于幾乎所有物業(yè)管理公司都結(jié)識(shí)到提高服務(wù)質(zhì)量的重要性,物業(yè)管理的“產(chǎn)品”--服務(wù)同質(zhì)化趨勢(shì)越來越明顯。物業(yè)管理公司假如想通過技術(shù)、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)手段來甩開對(duì)手,顯然將會(huì)變的更加困難。在該種情形下,有著良好品牌和公眾形象的物管公司,必然在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,占據(jù)積極,先人一步搶占市場(chǎng)份額,將蛋糕做大。由于強(qiáng)勢(shì)品牌擁有核心消費(fèi)群體并且有著強(qiáng)大的發(fā)散力,品牌的重要性不僅僅體現(xiàn)在市場(chǎng)上，作為公司經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)關(guān)鍵元素,它在保持公司凝聚力方面，也是無可替代的。可以說，公司競(jìng)爭(zhēng)的背后是品牌,而對(duì)品牌的支撐則是公司文化。透過品牌的文化力去贏得消費(fèi)者和社會(huì)公眾對(duì)品牌的認(rèn)同和親和,已經(jīng)成為當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種深層次、高水平、智慧型的競(jìng)爭(zhēng),這一點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)而言表現(xiàn)的較為明顯。品牌不是產(chǎn)品,而是其中體現(xiàn)的文化情驚飛情感氛圍以及服務(wù)理念和藝術(shù)。只有符合市場(chǎng)規(guī)律,占據(jù)文化制高點(diǎn)的品牌，才干樹立良好的品牌形象,發(fā)明高的美譽(yù)度,獲得消費(fèi)者的青睞和公眾的信賴,為公司在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中贏得積極?？梢哉f,任何物管公司要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，作為公司管理者,必須站在戰(zhàn)略的高度看待公司的品牌。在公司品牌的創(chuàng)建過程中，公司文化是不可缺少的利器。對(duì)物業(yè)管理公司而言,加強(qiáng)公司的文化建設(shè)就是使全體員工的價(jià)值觀和公司的價(jià)值觀一致,變被動(dòng)的管理為公司自發(fā)的個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn),變無形的文化為有形的公司效益,促進(jìn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)、環(huán)境效益的提高，同時(shí)公司的對(duì)外形象、競(jìng)爭(zhēng)力在文化建設(shè)過程中也會(huì)更好更強(qiáng)。物管公司品牌,實(shí)際就是公司文化對(duì)外發(fā)散力的一種集中體現(xiàn)。三、物管公司在公司文化建設(shè)過程中應(yīng)注意的若干問題物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn),決定了其公司文化的重要性。公司文化不是一種附庸風(fēng)雅的裝飾物,是由一系列系統(tǒng)的理念組成。它不單是表面的,并且有著深邃的內(nèi)涵。物管公司的公司文化建設(shè)同樣也是一個(gè)系統(tǒng)工程,必須針對(duì)公司自身特點(diǎn)飛市場(chǎng)狀況以及公司未來的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展等情況不斷加以充實(shí)完善,還要防止公司無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞,防止物管公司文化和社會(huì)文化脫節(jié)。應(yīng)當(dāng)充足結(jié)識(shí)到物管公司文化建設(shè)不是一朝一夕能完畢的,由于每個(gè)人的個(gè)人價(jià)值觀與組織所提倡的共同價(jià)值觀總是存在差別,要達(dá)成珠聯(lián)璧合,取得一致，必須由淺到深,由易到難,由表及里按計(jì)劃行事。還要看到公司員工接受和自己價(jià)值觀有一定差異的公司'價(jià)值觀念，是一種被動(dòng)和強(qiáng)制性的服從行為,是一種從不自覺到自覺的行為。公司應(yīng)當(dāng)以一定的科學(xué)理論作指導(dǎo),按照一定環(huán)節(jié),循序漸進(jìn)，有條不紊推動(dòng)公司文化建設(shè)的順利開展,同時(shí)應(yīng)當(dāng)避免的下面幾個(gè)問題:１.避免元文化現(xiàn)象沒有文化的軍隊(duì)是愚蠢的軍隊(duì),而沒有文化的物管公司必然是失敗的公司。假如公司僅有十分系統(tǒng)和嚴(yán)明的各種規(guī)章制度,規(guī)定員工必須怎么做和不能怎么做,沒有明確的文化理念和價(jià)值提倡，疏于對(duì)員工的教育與培訓(xùn),也許會(huì)導(dǎo)致公司活力局限性，死氣沉沉,缺少憂患意識(shí),嚴(yán)重的也許離心現(xiàn)象嚴(yán)重。2.文化愚民現(xiàn)象假如過于強(qiáng)調(diào)公司的某種文化理念,推廣教育手段過急，也許會(huì)使公司員工盲從，而缺少獨(dú)立思考創(chuàng)新。創(chuàng)新是公司連續(xù)發(fā)展的必要手段，假如公司不思進(jìn)取，故步自封,無疑于逆水行舟,不進(jìn)則退。３.文化抱負(fù)現(xiàn)象公司文化如脫離實(shí)際，其提倡的文化理念超過公司范圍,或認(rèn)為公司文化可代替一切公司管理所有其他內(nèi)容，也許會(huì)使公司忽視眼前的險(xiǎn)惡環(huán)境和今天該干什么,會(huì)流于假大空的陷阱。甚至也許和住業(yè)戶的價(jià)值觀發(fā)生沖突，從而使公司的運(yùn)作不靈驗(yàn)，導(dǎo)致公司運(yùn)作環(huán)境惡化。物業(yè)管理公司靠什么贏得市場(chǎng)市場(chǎng),是物業(yè)管理公司生存、連續(xù)發(fā)展的立足之本。改革開放特別是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來,市場(chǎng)份額問題就一直是公司經(jīng)理人普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題,大公司將考慮如何鞏固已有的市場(chǎng)份額并擴(kuò)大之;小公司焦急的是怎樣才干擠進(jìn)市場(chǎng)、站領(lǐng)市場(chǎng)并獲得一定的市場(chǎng)份額。由于沒有市場(chǎng)份額