2023年山東省上半年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理歷年考情考試試卷

山東省2023年上半年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章歷年考情考試試卷本卷共分為2大題5０小題，作答時間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共２5題,每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、下列關(guān)于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的表述中，對的的是__。

A．按貸款發(fā)放時有無擔(dān)保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款?B．商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)重要涉及貸款和投資(購買有價證券）兩大類?Ｃ.長期貸款指貸款期限在202３以上（不含２023)的貸款

D．抵押貸款是指按一定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物而發(fā)放的貸款2、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2023元/m２,后街路線價為１000元／m2,若按重疊價值法估價，則前街影響深度為＿_(dá)米。

Ａ．9

B.１3.5?Ｃ.15

D.1８３、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是＿_(dá)。?A.空置率＞合理空置率

B．空置率4、判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地＿_(dá)部門出具證明。

Ａ.城市房地產(chǎn)行政主管部門?B．城市房屋拆遷管理部門?C．城市規(guī)劃行政主管部門

Ｄ．城市建設(shè)行政主管部門5、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時,若采用鈔票流量折現(xiàn)法計算,則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是．【２023年考題】

A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B:待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期?C:取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完畢并投入使用的日期?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人＿＿,并將有關(guān)材料向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。?A.選擇拆遷安頓的地點

B．拆遷安頓

Ｃ.對被拆除房屋進(jìn)行評估，做好勘察記錄?Ｄ．?dāng)M定房屋重置價的標(biāo)準(zhǔn)7、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為年。

A：38

B：４０

Ｃ:68

Ｄ:７0?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、是指一種商品同另一種商品相互換的量的關(guān)系或比例。?Ａ:價值

B:互換價值

C：成交價格?D：評估價值?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格９、２023年1月13日,建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了＿_(dá)。?A.《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的告知》?B.《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》

C.《關(guān)于建立房地產(chǎn)公司及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的告知》

D．《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》10、某承租人的基礎(chǔ)租金為５萬元/月，假如營業(yè)額的1０%作為比例租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過(）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取比例租金。?A．5０

B.60?C.7０

D.8０

1１、_＿是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D．所有權(quán)12、某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功,則該投資商運用的是房地產(chǎn)投資特性中的__。?Ａ.位置固定性

Ｂ.不一致性?C.適應(yīng)性

D．互相影響性13、房屋結(jié)構(gòu)差價是指各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑_＿之間的差額。

A．材料?B.成新

C．折舊

D．造價14、工程投資額在_＿萬元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程,可以不申請辦理施工許可證。

A.2０，200?Ｂ.５0,30０

Ｃ.3０，5０0

Ｄ．３0,３0015、不是房地產(chǎn)貸款擔(dān)保形式的是（)。

Ａ．保證?B．抵押?C.質(zhì)押?Ｄ．提存16、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元,年均價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為萬元。?A：305

B：4６3

C:636

D:961?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１７、＿＿是指土地登記機關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的所有采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。?A．房屋總登記

B．初始土地登記

C.房屋初始登記

Ｄ．房屋他項權(quán)利登記1８、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，規(guī)定估價對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易,則評估價值應(yīng)是__。

A．謹(jǐn)慎價值

Ｂ．市場價值?Ｃ．快速變現(xiàn)價值?D．投資價值19、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于__。?A.前期工程費?B．房屋開發(fā)費?Ｃ．管理費用

D．土地費用２0、下列關(guān)于合理使用征地補償費問題，表述錯誤的是。

A:耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展?B:土地復(fù)墾費用于農(nóng)業(yè)發(fā)展

Ｃ：菜田基金、土地復(fù)墾費、土地荒涼費、防洪費用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理?D:征地管理費用于土地管理部門的各項業(yè)務(wù)開支?E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章21、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進(jìn)行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用__。?A．單位比較法?B．分部分項法?C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法２２、某房地產(chǎn)投資公司在一定日期的負(fù)債合計為40０0萬元，資產(chǎn)合計為60００萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為30００萬元和1０００萬元,存貨為1５00萬元。則該房地產(chǎn)投資公司的流動比率為(）。

Ａ．150%

B.200%

Ｃ．300%

D．40０％23、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由決定的。?Ａ:估價機構(gòu)?B：估價師

Ｃ：估價報告使用者?Ｄ：估價委托人的估價需要

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地區(qū)范圍是。?Ａ：城市建成區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)

Ｂ:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)及擁有房屋所有權(quán)的各種房地產(chǎn)?C:城市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地及其上的房屋?D:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地,前后兩面臨街,其前街路線價(土地單價)為3000元/m２,后街路線價為２023元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為__。?A．１8％

Ｂ．20%?C.１５%

D．2５%二、多項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中，有2個或２個以上符合題意,至少有１個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某家庭以３0萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了2023期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%,按月等額還款,假如該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元,則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。?A.5４4.10

B．709.9９

C.630０.0０?D.709.382、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得,土地使用期限為５0年，已使用2023,不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為__萬元。

A.95.40

B.97.87

C．９8．5５

Ｄ.99.３33、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司很難了解購買者和競爭者對公司產(chǎn)品價格變化的反映時，往往采用。

A:挑戰(zhàn)定價法?B：領(lǐng)導(dǎo)定價法

C：目的定價法?D：隨行就市定價法?E:借款協(xié)議4、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是_＿。?Ａ．交通

B．用途

C．環(huán)境

Ｄ.樓層5、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是＿＿。?Ａ.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

Ｂ．房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)?Ｃ.房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)

D．房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)6、甲、乙兩塊土地,其區(qū)位及實物狀況都基本同樣。甲地塊土地單價為50６元／m2，容積率為１.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％則下列表述中對的的有_＿。?A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊的７0年使用權(quán)樓面地價低于341.67元／m2

Ｃ.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等?D．甲地塊比乙地塊貴

E．乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/ｍ2７、收益法中擬定資本化率的基本方法有_＿。

A．市場提取法

B.累加法

C．指數(shù)調(diào)整法

D．投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法８、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師的初始、變更、延續(xù)注冊，逐步實行。?A:網(wǎng)上申報?B:網(wǎng)上受理

Ｃ:網(wǎng)上審批

D：即時申報、受理和審批?E:直接申報、受理和審批9、下列閑置土地的處置方式,對的的有。?A：延長開發(fā)建設(shè)時間,但最長不得超過兩年?B:政府為土地使用者置換其他等價閑置土地

C:改變土地用途,辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)?Ｄ：延長開發(fā)建設(shè)時間,但最長不得超過一年?E：政府收回土地,并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書10、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,確需征收房屋的，由＿_(dá)作出房屋征收決定。

A.房地產(chǎn)開發(fā)公司?B．人民法院?C．市、縣級人民政府房屋征收部門

D．市、縣級人民政府?11、最能說明土地價格水平高低的價格是__。

A．土地單價

B.基準(zhǔn)地價?C.樓面地價?D.標(biāo)定地價12、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則,目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有。?A：土地所有權(quán)?B:國有工業(yè)用地土地使用權(quán)?C：宅基地土地使用權(quán)?D:大型游樂場?E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房1３、下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中,對的的有?A：能為投資者帶來經(jīng)營性的收入鈔票流?B:分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式

C:適合于長期投資?D:需在機構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易?E：位置對其有著特殊的重要性14、國土資源部令第3３號規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采用方式出讓。

A：拍賣

B：招標(biāo)

C：掛牌?Ｄ：雙方協(xié)議?E：直接定標(biāo)15、處分抵押房地產(chǎn)所得金額,應(yīng)一方面__。

A.扣除土地出讓金?B.支付處分抵押房地產(chǎn)的費用

C．償還抵押權(quán)人債權(quán)?D．扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法對的的是__。?Ａ．物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

Ｂ.它等于物業(yè)內(nèi)所有可出租面積與最大也許租金水平的乘積

Ｃ.可以改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D.它代表物業(yè)實際獲取的收入

E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等17、商業(yè)銀行的外部組織形式涉及。

A：單元銀行制?B：總分行制

C:混合銀行制

D:集團(tuán)銀行制?E:連鎖銀行制18、某市房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除幅度為３0％，某公司擁有一房產(chǎn)原值為3８０0萬元，則年征收房產(chǎn)稅為_＿萬元。?Ａ.1１４?Ｂ.6３．84

C.３1.92

D．28.7119、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和,價值的高低重要取決于__。

A.未來凈收益的大小

B.獲得凈收益的可靠性?C.獲得凈收益期限的長短?D.獲得凈收益預(yù)期

E.估價對象的現(xiàn)值20、對一般__的工程,開發(fā)商可在開標(biāo)會議上當(dāng)場決定中標(biāo)單位,同時公布標(biāo)底，并告知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文獻(xiàn)、領(lǐng)回押金的時間和地點。?A．規(guī)模小

B．內(nèi)容復(fù)雜

C．規(guī)模較大?D．不太復(fù)雜21、資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的(）分析。

A．鈔票流量

B.清償能力?C.資產(chǎn)與負(fù)債情況?Ｄ．資金盈余或短缺情況22、關(guān)于違約和違約責(zé)任,下列說法有誤的是__。

A.當(dāng)事人一方明確表達(dá)或者以自己的行為表白不履行協(xié)議義務(wù)的,對方可以在履行期限到來之后規(guī)定其承擔(dān)違約責(zé)任?B．履行期限到來之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行協(xié)議義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約

C.實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行?Ｄ.違約的形式涉及預(yù)期違約和實際違約2３、運用市場法時,估價人員根據(jù)基本規(guī)定選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)