農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場項目策劃書

農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場項目策劃書【最新資料，WORD檔，可編輯】、總論（一）項目簡介1、項目名稱：湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司2、建設地點：宣恩縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3、建設單位：湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司4、建設性質(zhì)：新建5、建設方案：項目擬在宣恩縣征地 30畝，平整場地后新建鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送中心、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺、金融、稅務、工商等行政服務中心、公司行政辦公中心、員工生活設施。項目總用地 20010平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數(shù)為32.65%，行政辦公及生活設施用房占地面積2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積 31480平方米，容積率0.47，道路、停車場和場壩36937平方米，占 55.4%，綠化面積 8000平方米，綠化率 12%。6、項目投資及資金籌措：項目總投資 5000萬元。其中：固定資產(chǎn)投資 4500萬元，流動資金 500萬元。項目建設所需資金全部由項目業(yè)主自籌或融資解決。7、項目效益分析經(jīng)濟效益：項目投產(chǎn)后，每年實現(xiàn)銷售收入 2222萬元，實現(xiàn)經(jīng)營利潤699.1萬元，所得稅 174.8萬元，企業(yè)凈利潤524.35萬元。投資利潤率 7.9%，投資利稅率 7.6%，投資純收益率 5.7%,稅前投資回收期3.3年，稅后投資回收期4.4年。盈虧平衡點20.1%在社會效益方面：項目投產(chǎn)后，可供就業(yè)崗位約500個，有利于調(diào)控恩施農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷之間淡旺季矛盾，進一步促進全州特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展；有利于促進全州農(nóng)產(chǎn)品從傳統(tǒng)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通方式的轉(zhuǎn)變；有利于降低農(nóng)產(chǎn)品流通損失，減少流通費用，增強市場競爭力，促進全州農(nóng)產(chǎn)品做大做強；有利于提高區(qū)域蔬菜水果經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營水平和質(zhì)量安全；能帶動饈印刷等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進一步新增就業(yè)崗位250個，促進社會穩(wěn)定。（二）編制依據(jù)及設計原則1、編制依據(jù)1）《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》；2）《中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》；3）國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的通知（發(fā)改投資 [2006]1325號）（第三版）；4）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》工業(yè)項目用地比例指標控制（國發(fā)[2004]28號）；5）《商務部財政部農(nóng)業(yè)部關于做好農(nóng)產(chǎn)品“農(nóng)超對接”試點工作的通知》（商建發(fā)〔2009〕286號）；6）中共恩施州委、恩施州人民政府關于印發(fā)《恩施州國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)建設十年規(guī)劃總體實施綱要〉》的通知（州文 [2008]34號）；7）《恩施州“十二五”社會經(jīng)濟發(fā)展綱要》；8）《恩施市“十二五”規(guī)劃綱要》；、編制的基本原則1）堅持以科學發(fā)展觀為指導，以市場為導向，以滿足和改善城鄉(xiāng)居民對鮮活農(nóng)產(chǎn)品消費者需求為取向，努力提高全州蔬菜、干鮮果等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的標準化、規(guī)?；?、品牌化、市場化程度，延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加產(chǎn)品附加值，力爭把恩施本地無公害農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)真正辦成有效推進農(nóng)民增收致富奔小康和豐富城鄉(xiāng)居民菜藍子的朝陽產(chǎn)業(yè)。2）生產(chǎn)車間總平面布置緊湊，工藝流程順暢，廠區(qū)綠化設計面積達到規(guī)定要求。3）采用國內(nèi)外先進成熟可靠的技術，科學、合理、有效地引進國外關鍵部件，確保系統(tǒng)裝備設備水平處于領先地位。4）優(yōu)選優(yōu)化設計方案。5）在設備選型上選用信譽良好，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)秀，價格合理，業(yè)績突出，售前售后服務周到的廠家設備。6）用戶至上的原則，強化節(jié)能與環(huán)保設計，為業(yè)主實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益提供保障。二、項目建設背景（一）項目背景恩施州及武陵地區(qū)小氣候發(fā)育完善，生物具有多樣性。蔬菜、小水果是當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)之一，也是政府發(fā)展特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品的主攻方向之一。但是，從恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，存在如下問題：一是品種結(jié)構不合理，不能完全適應外向型蔬菜市場的要求；二是產(chǎn)品的衛(wèi)生安全性較差，嚴重影響質(zhì)量，不利于發(fā)展蔬菜出口貿(mào)易和樹立地方蔬菜品牌形象；三是產(chǎn)品的貯藏保鮮加工技術滯后，不能有效地平衡蔬菜產(chǎn)品的淡旺季矛盾，影響蔬菜產(chǎn)品的整體效益。因此，為了有效解決上述問題，突顯優(yōu)勢，必須培育蔬菜貯藏保鮮的龍頭企業(yè)。而本項目則是以湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司為龍頭，依托恩施州及武陵地區(qū)高山反季節(jié)蔬菜板塊基地和各類蔬菜水電專業(yè)合作社提供的蔬菜水果為主要來源，有效解決各地蔬菜、水果產(chǎn)銷淡旺季矛盾，進一步發(fā)揮區(qū)域性特色蔬菜水果的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，切實促進資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，企業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收。（二）項目區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地處云貴高原東延武陵山脈與大巴山之間，連接著我國中西部經(jīng)濟帶，是湖北省唯一享受國家西部大開發(fā)政策的地區(qū)，國家新一輪扶貧開發(fā)的重點地區(qū)，國家農(nóng)業(yè)部定點扶貧地區(qū)之一，財政部農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新實驗區(qū)。恩施州獨特的地理環(huán)境和氣候條件造就了生物的多樣性。 草食畜牧業(yè)、富硒茶、煙葉、中藥材、干鮮果、蔬菜是本地的特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品。所產(chǎn)“毛壩生漆”、“金絲桐油”、 “利川雞爪黃連”、“富硒茶葉”、“恩施板黨”“來鳳鳳頭姜”、“黃金梨”“建始官口葡萄”等土特產(chǎn)品斐聲海內(nèi)外。該項目建設在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡基本形成，為貨物運輸?shù)於肆己没A。全州轄六縣及二個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；國土面積2.4萬平方公里，其中耕地面積 430萬畝；總?cè)丝诮?00萬，其中農(nóng)業(yè)人口333萬。2010年全州實現(xiàn)生產(chǎn)總值 330億元，比上年增長 12.8%。按照恩施州經(jīng)濟社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，要在“十二五”時期逐步將恩施州建設成為“全國知名的特色農(nóng)產(chǎn)品基地”，大力發(fā)展特色、優(yōu)質(zhì)、專用、無公害農(nóng)產(chǎn)品；加大品牌的宣傳推介力度，努力培植一批具有資源優(yōu)勢、民族特色、品質(zhì)獨特的精品名牌，搶占市場制高點。建設以 32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點的高山蔬菜基地，總面積60萬畝；以鳳頭姜、山藥、白皮大蒜、莼菜、葛仙米為重點的地方特種戎基地，總面積 25萬畝；以薇菜、葛、蕨菜、魚腥草為重點的山野菜基地，總面積 15萬畝。到2015年，基地規(guī)模達到100萬畝以上，總產(chǎn)量160萬噸以上，結(jié)合產(chǎn)值40億元以上。（三）項目業(yè)主基本情況湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司注冊資金本 1000萬元。主要經(jīng)營范圍為賓館管理、倉儲服務、停車服務、貨物運輸代理服務、貨運信息服務。公司法人代表于2005年開始在恩施市板橋鎮(zhèn)大山頂建設高山板季節(jié)蔬菜基地，常年種植面積保持在 4000畝左右，已建成蔬菜初加工車間和組合式冷庫，雇請農(nóng)民工 80余人，年外銷蔬菜8000多噸，年經(jīng)營額 1800萬元，純利100萬元左右。公司已經(jīng)對白蘿卜、胡蘿卜、包菜等六個品種申報了綠色食品認證。經(jīng)國家綠色食品發(fā)展中心審核，有4個產(chǎn)品都符合綠色食品A級標準，被認定為綠色食品A級產(chǎn)品，頒發(fā)了綠色食品證書，許可使用綠色食品標志。公司運作模式為“公司+基地 +農(nóng)戶”的訂單農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理模式。種子、肥料、技術由公司提供，統(tǒng)一生產(chǎn)技術和質(zhì)量標準，農(nóng)民出土地和勞力，產(chǎn)品出來后公司按合同收購。生產(chǎn)加工由公司統(tǒng)一清洗、分選、包裝、冷藏、運輸。公司生產(chǎn)的白蘿卜與廣州、上海、長沙、武漢等地蔬菜批發(fā)市場建立了穩(wěn)定的供求關系。李文淵先生在長期經(jīng)營蔬菜業(yè)務中，掌握了當?shù)厥卟怂a(chǎn)銷淡旺季規(guī)律，摸清了本地蔬菜與外地大棚菜之間的特色與差別，致力于鮮活農(nóng)產(chǎn)品保鮮貯藏業(yè)務的研究，多次到全國很多蔬菜市場進行考察，探索其中奧秘，并大膽進行實踐運用，獲取了很多成功的經(jīng)驗。因此，在恩施市小龍?zhí)稐飨銥痴鞯?100畝，建設一個具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送中心、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺、金融、稅務、工商等行政服務中心、公司行政辦公中心、員工生活設施。把產(chǎn)業(yè)進一步做強做大。三、項目建設必要性和可行性（一）項目建設的必要性1、發(fā)展壯大全州蔬菜、水果優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入的需要。2、滿足市場供應，豐富城鎮(zhèn)居民菜籃子，提高人民生活水平的需要。3、降低農(nóng)產(chǎn)品流通損耗，節(jié)約流通費用，提高農(nóng)產(chǎn)品流通領域的商品質(zhì)量，確保消費安全的需要。4、完善恩施州農(nóng)產(chǎn)品市場流通體系的需要（二）項目建設的可行性、建設項目符合國家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和投資方向。2000年國家發(fā)改委制定了《國家當前重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品及技術目錄》，將農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工和綜合利用列入其中；2001年由國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合下發(fā)《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知，為現(xiàn)代物流的發(fā)展指明了方向；七屆三中全會作出了《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，強調(diào)要把建設社會主義新農(nóng)村作為農(nóng)村改革發(fā)展的戰(zhàn)略任務；2008年國務院辦公廳又下發(fā)了《關于搞活流通擴大消費的意見》。指出：要進一步強化農(nóng)村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、編配、調(diào)運、信息等功能，增加統(tǒng)一配送的商品品種，降低經(jīng)營成本。積極推動“農(nóng)超對接”，促進產(chǎn)銷銜接；（5）中央連續(xù) 8年的1號文件都是關于解決“三農(nóng)”問題的方向信號，這表明中國經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)業(yè)需要穩(wěn)定，農(nóng)村需要發(fā)展，農(nóng)民需要致富，這是最有力的宏觀政策導向；6）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進，國家新一輪扶貧開發(fā)的實施，恩施州及武陵地區(qū)基礎設施建設進程明顯加快，生態(tài)旅游快速發(fā)展，必將促使本地的特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展；7）2009年省商務廳下發(fā)了《省商務廳關于進一步加強市場體系建設擴大消費的通知》，明確要求和鼓勵各地開展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈項目建設，并給予一定的資金扶持，為項目建設提供了強有力的政策保障；8）武陵地區(qū)經(jīng)濟協(xié)作區(qū)已上升為國家戰(zhàn)略，必將促進恩施州及武陵地區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的加速；9）省委、省政府提出用10年時間把恩施州建設成全國最先進的自治州，商品流通的現(xiàn)代化不言而喻，恩施州農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場的建設填補了現(xiàn)代商品流通的空白。、項目建設符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃下列規(guī)范性文件都將恩施州特色蔬菜作為農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)之一，制定了中長期發(fā)展規(guī)劃。1）《湖北省優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品及特色農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃》；2）《恩施州“十二五”計劃綱要》；3）《恩施市“十二五”計劃綱要》；4）《恩施州國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)建設十年規(guī)劃總體實施綱要》。、項目建設已有一定的產(chǎn)業(yè)基礎，原材料來源有保障。近年來，恩施州圍繞建設“全國知名的綠色產(chǎn)業(yè)基地”目標，初步形成具有恩施區(qū)域特色的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，總面積達 400余萬畝，小水果產(chǎn)量突破 30000噸，蔬菜產(chǎn)量突破 50萬噸，輻射帶動農(nóng)戶近30萬戶。外加地域廣闊的武陵地區(qū)。4、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢明顯，銷售市場廣闊。該項目是以宣恩為中心，南四縣為支撐，依靠恩施州及武陵地區(qū)地道的無公害富硒時令蔬菜、水果為主要原材料為依托，在內(nèi)質(zhì)上與外地大棚菜有本質(zhì)的區(qū)別，更加適合當?shù)厝说目谖叮瑫r減少了長途運輸和許多中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了流通費用，具有明顯的價格優(yōu)勢，其發(fā)展前景看好。5、交通便利、方便運輸。該項目建設在宣恩經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，恩來、恩黔高速、209國道橫穿全境，可與全國各大中城市相聯(lián)，交通十分便利。四、市場預測與分析（一）冷鏈物流的興起與發(fā)展冷鏈起源于十九世紀上半葉，到了二十世紀三十年代，美國和歐洲的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈已經(jīng)初步建立。目前，國際上最典型的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流是美國的蔬菜物流，美國、歐盟、加拿大、日本等發(fā)達國家和地區(qū)發(fā)展冷鏈起步較早，肉禽蛋乳制品及飲料的冷鏈比例已達 100%，蔬菜水果的冷鏈比例也達到 95%。真正建立起了“從田間到飯桌“的一體化冷鏈體系，農(nóng)產(chǎn)品損耗處于較低的程度。（二）我國冷鏈物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國的冷鏈物流最早產(chǎn)生于50年代的肉食品外貿(mào)出口，1982年頒布的《食品衛(wèi)生法》推動了食品冷鏈的起步，農(nóng)產(chǎn)品冷鏈也開始起步。經(jīng)過近 20年來的發(fā)展，我國已經(jīng)不同程度地建立了農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系。從目前看，仍存如下問題：一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未形成，損耗浪費驚人。目前大約 90%的肉類、 80%的水產(chǎn)品和蔬菜水果基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運輸銷售。由于我國果蔬采后加工和流通設施落后，腐爛損失嚴重，物流成本增加，全國每年果品腐爛損失近 1200萬噸，蔬菜腐爛損失1.3億噸，按1元/kg計算，經(jīng)濟損失超過上千億元。二是冷鏈物流的硬件設施陳舊落后，冷藏運輸效率低，與國際標準差距較大。發(fā)達國家預冷保鮮率為 80— 100%、果蔬采后損失率 5%、冷藏運輸率80—90%，冷藏保溫車占貨運汽車比率 1—3%，而我國分別為30%、20—40%、10%、0.3%。三是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國的冷鏈物流業(yè)尚處于初級階段，市場規(guī)模還不大，且區(qū)域特性比較強；第三方物流企業(yè)能提供的綜合性全程服務還不足總體需求的 5%，而專門針對生鮮易腐農(nóng)產(chǎn)品的物流服務更是微乎其微。缺乏有影響力的、全國性的第三方冷鏈物流行業(yè)領袖，服務網(wǎng)絡和信息系統(tǒng)不夠健全，準確性和時效性較差，物流成本和商品損耗很高，造成生鮮易腐農(nóng)產(chǎn)品的區(qū)域性過剩，從而大大挫傷了生產(chǎn)商的積極性和市場的健康發(fā)展。四是冷鏈物流缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。冷鏈物流的效率取決于冷鏈物流各節(jié)點的有效銜接。由于中國農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高，缺乏供應鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)，很大程度上影響了食品冷鏈的資源整合及行業(yè)的發(fā)展。2008年國辦下發(fā)了《關于搞活流通擴大消費的意見》指出：要進一步強化農(nóng)村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、統(tǒng)配、調(diào)運、信息等功能，增加統(tǒng)一配送的商品品種，降低經(jīng)營成本。積極推動“農(nóng)超對接”，促進產(chǎn)銷銜接。2009年開始，很多冷鏈基礎設施建設項目在各地紛紛上馬，對促進我國冷鏈物流發(fā)展起到了極大的推動作用。商務部、農(nóng)業(yè)部、財政部《關于開展農(nóng)超對接試點工作的通知》（商建發(fā)〔2008〕487號）精神，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的總體要求，積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通方式，推進鮮活農(nóng)產(chǎn)品“超市 +基地”的供應鏈模式，引導大型連鎖超市直接與鮮活農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地的農(nóng)民專業(yè)合作社對接，培育大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)與自主品牌，保障城鄉(xiāng)居民食品安全，促進農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收，擴大農(nóng)村消費。與此同時，商務部將支持大型流通企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送系統(tǒng)建設和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造工程，提高鮮活農(nóng)產(chǎn)品進入冷鏈系統(tǒng)的比重。除此之外，我國對于冷鏈設施的投資也在逐漸加大。前不久，商務部部長陳德銘表示，我國將加快儲備基礎設施建設。投巨資建中央儲備肉直屬冷庫。另外，各地方政府也抓住機遇，積極進行冷鏈設施建設。在四川樂山投資建設的藍雁集團樂山冷鏈物流中心占地面積 325畝，總投資 4.2億元，是目前西南最大的冷鏈物流中心。該項目建成后，將與廣東藍雁食品有限公司30萬噸冷庫物流中心聯(lián)袂，打造西南一流的大型冷鏈物流配送產(chǎn)業(yè)集群。洞庭湖區(qū)的一些農(nóng)村正在加快完善農(nóng)產(chǎn)品市場體系，改擴建一批現(xiàn)代化水平較高、輻射范圍廣、功能齊全的大中型農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。積極發(fā)展以鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷藏和低溫倉儲、運輸為主的冷鏈物流系統(tǒng)。引導鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、流通企業(yè)與農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地建立農(nóng)副產(chǎn)品“從種養(yǎng)基地到城市”直達快速通道。哈爾濱市于2010年4月開工建設的33萬平方米的食品物流中心。總投資14.8億元，內(nèi)設大型冷庫、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場、蔬菜交易中心、果品交易中心等相關配套服務設施，總投資10億元，于2010年開工建設的國內(nèi)規(guī)模最大的凍品物流基地——天津市水產(chǎn)集團水產(chǎn)產(chǎn)品冷藏加工物流基地，占地面積 233畝，總建筑面積 22萬平方米。投產(chǎn)后預計年可加工各類水產(chǎn)品5萬噸，年交易量 100萬噸，實現(xiàn)年交易額 300億元。該基地將成為立足津京、輻射“三北”的全國最大的凍品物流基地。（三）恩施州冷鏈物流市場預測目前，州內(nèi)除肉食品外還沒有一家專業(yè)從事蔬菜水果冷鏈物流配送的企業(yè)，僅有的都是各類蔬菜種植龍頭企業(yè)建立的一些小型速冷庫，主要是便于將蔬菜冷凍后外銷運輸，基本上不具備儲藏保鮮功能，運輸過程中也沒有專業(yè)的冷藏運輸工具，蔬菜水果的冷鏈物流基本上是空白。恩施州現(xiàn)有人口400萬人，其中：城鎮(zhèn)居民約90萬，州城所在地約30萬人。按照城鎮(zhèn)人口每年消費280公斤蔬菜計算，全年需要25.2萬噸，其中僅州城就需 8.4萬噸。根據(jù)州委、州政府提出的要在未來的 5—— 10年內(nèi)將恩施州城建設成為中等城市的目標，屆時州城人口將超過 50萬人，年蔬菜消費量將超過 14萬噸。按照恩施州蔬菜水果生產(chǎn)淡旺季和市場供應淡旺季規(guī)律，基本上在夏秋季是對外銷售，蔬菜需要大量流出；在春冬兩季，則需從外購進。因此，在恩施州建設蔬菜水果冷鏈物流項目，不僅可以填補恩施州農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有著廣闊的發(fā)展空間，必將帶來巨大的投資收益。此外，由于項目業(yè)主從事蔬菜經(jīng)營多年，在廣州已建立了固定銷售渠道，該項目建成后，年儲藏經(jīng)營蔬菜水果 16200噸，產(chǎn)品 50%運往廣州市場， 50%供應本地市場。從市場預測看，項目前景十分看好。五、項目建設選址及市政配套條件（一）項目選址該項目建設選址在宣恩縣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，恩來、恩黔、209國道貫穿全境，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有利于項目建設中的材料運輸和項目建成后的物資中轉(zhuǎn)發(fā)送。選址地段既符合城市規(guī)劃布局，又能滿足項目業(yè)主建設用地要求。（二）市政配套條件1、供電：經(jīng)過城網(wǎng)改造后，無論項目建設過程中還是建成后，電力供應完全有保障。2、供水：完全能保證供水需求。3、通訊：數(shù)字程控電話、固定電話、移動電話、 IP電話、語音服務、呼叫電話、光纜寬帶網(wǎng)傳輸信息全面開通，滿足項目建設要求。4、排污：項目建設只需安排建設自身的污水管網(wǎng)排放系統(tǒng)即可。六、項目建設方案內(nèi)容及規(guī)模(一)項目設計要求及依據(jù)1、總體要求。符合《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》、《中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》及《建設工程質(zhì)量管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定。2、設計依據(jù)：按照《冷庫設計規(guī)范》( GB50072— 2001)、《冷藏庫建筑工程施工及驗收規(guī)范》( SBJ11—2000)、《制冷設備、空氣分離設備安裝工程施工及驗收規(guī)范》( GB50274— 98)等設計、施工及驗收規(guī)范的要求和相關儲存食品的技術規(guī)定及標準建設。所選用的制冷設備應符合相關的國家標準、行業(yè)標準或企業(yè)標準。（二）項目建設方案項目總用地 20010平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數(shù)為 32.6%，行政辦公及生活設施用房上地面積 2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積31480平方米，容積率0.47，道路、停場地和場壩36937平方米，占 55.4%，綠化面積 8000平方米，綠化率 12%。共區(qū)域內(nèi)平面布局為：在大門兩旁分別建設蔬菜水果批發(fā)市場及行政辦公樓，蔬菜批發(fā)市場建在大門左邊，占地面積1950平方米，建筑兩層，建筑面積 3900平方米；水果批發(fā)市場及行政辦公樓建在大門的右邊，占地面積1950平方米，建筑五層，建筑面積 9750平方米。在場地西邊從南至北依次建設蔬菜原材料倉庫、包裝車間和冷凍庫，其中：蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米；蔬菜包裝車間占地面積 1000平方米，建筑面積 1000平方米；冷凍庫占地面積 1000平方米，建筑面積1000平方米。在場地東邊從南至北依次建設職工食堂、澡堂衛(wèi)生間、水果原材料倉庫、包裝車間和水果恒溫庫，其中：員工食堂占地面積 450平方米，建筑面積 450平方米；澡堂和衛(wèi)生間占地面積 300平方米，建筑面積 300平方米；水果原材料倉庫占地1500平方米，建筑面積 1500平方米；水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積 1000平方米；水果恒溫庫占地面積2500平方米，建筑面積2500平方米。在場地北邊中間建蔬菜恒溫庫，恒溫庫占地面積 7200平方米，建筑面積 7200平方米。在蔬菜恒溫庫與冷凍庫之間建制冷機房和水泵房，共占地200平方米，建筑面積200平方米。在蔬菜恒溫庫與水果恒溫庫之間建配電房，配電房占地面積中100平方米，建筑面積 100平方米。在水果批發(fā)市場后大門右邊建一個地磅房（兼門衛(wèi)室），占地面積 80平方米，建筑面積 80平方米。在蔬菜批發(fā)市場后設置停車場，在整個場地中央建一個園型花壇，花壇中間設計噴泉，間作消防池。圍繞花壇設計 9米寬的環(huán)型車道，通達各主要建筑物和停車場。在整個場地的東、西、北三面建筑物與圍墻之間建 3米寬綠化帶，在停車場和道路兩傍種植一定數(shù)量的綠化樹。整個場地布置緊湊，疏密有致，產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)的運行路線和流向合理，車輛出入上下貨都十分方便，并對今后企業(yè)發(fā)展需要增加倉儲能力留有空間。（三）項目建設內(nèi)容及規(guī)模1、項目建設內(nèi)容主要有蔬菜水果原料倉庫，清洗分級包裝車間、蔬菜水果批發(fā)交易市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、鮮活農(nóng)產(chǎn)品保鮮儲藏庫、行政辦公服務設施等。2、項目建設規(guī)模（1）前期工程。征用土地 30畝，推山填土，場地平整，做圍墻和集排水溝。（2）土建裝飾工程。水果批發(fā)市場及行政大樓占地面積 1950平方米，采用全框架混凝土結(jié)構，共建設五層，總建筑面積 9750平方米，其中一層設水果批發(fā)獨立門面 30間，每間最小面積不低于40平方米，二層為農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺，三層為業(yè)務開票室、業(yè)務洽談室、財務結(jié)算中心，四、五層為農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、行政辦公中心、電腦監(jiān)控室、會議室等。蔬菜批發(fā)占地面積1950平方米，共建二層，總建筑面積 3900平方米。其中一層設蔬菜批發(fā)獨立門面 30間，每間面積不小于40平方米；二層為農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺。蔬菜原材料倉庫占地面積 2500平方米，建筑面積2500平方米。蔬菜包裝車間占地面積 1000平方米，建筑面積 1000平方米。水果原材料倉庫占地面積 1500平方米，建筑面積1500平方米。水果包裝車間占地面積 1000平方米，建筑面積1000平方米。冷凍庫占地面積 1000平方米，建筑面積 1000平方米。蔬菜恒溫庫占地面積 7200平方米，全框架混凝土結(jié)構，一層，庫內(nèi)凈高5米，中間留一條 10米寬的通道，通道兩旁按每500平方米隔為一個小庫房，共計 12個庫房，建筑面積 7200平方米，并附設隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統(tǒng)以節(jié)約生產(chǎn)用水。水果恒溫庫占地面積 2500平方米，全框架混凝土結(jié)構，一層，庫內(nèi)凈高 5米,按每 500平方米隔為一個小庫房，共計 5個庫房，建筑面積 2500平方米，并附設必要的隔汽層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統(tǒng)以節(jié)約生產(chǎn)用水。配電房占地面積 100平方米，建筑面積100平方米。制冷機房和水泵房占地面積 200平方米，建筑面積200平方米。地磅房（兼門衛(wèi)室）占地面積 80平方米，建筑面積80平方米。職工食堂占地面積 450平方米，建筑面積 450平方米。澡堂和衛(wèi)生間占地面積 300平方米，建筑面積 300平方米。以上土建裝飾工程均采用節(jié)能環(huán)保建筑裝飾材料，力爭既節(jié)能環(huán)保，又節(jié)約生產(chǎn)用水。（3）輔助工程。包括供電工程、供水工程、消防工程、排污及垃圾堆場、弱電工程、道路、圓形花壇、噴泉、綠化帶。（4）設備工程。檢測中心，對農(nóng)殘、重金屬含量和違禁藥物的檢驗和檢測。農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺，即互聯(lián)網(wǎng)移動商務一體化平臺，包括互聯(lián)無限的中心平臺、地方近網(wǎng)互聯(lián)的電子商務平臺、多級體制的簡易操作平臺。冷凍設備，全部采用自動化控制系統(tǒng)，所有冷間溫度自動控制，所有冷風機自動融霜，全部制冷機、設備自動安全保護。原材料處理、包裝、產(chǎn)品運輸及其他設備。以上設備均采用國內(nèi)國際先進制造企業(yè)所產(chǎn)，力求設備科技含量高、市場適應強、智能化設計明顯。七、節(jié)約能源、環(huán)境保護與消防安全本項目建設力求從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，體現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展，充分、合理地利用能源資源，采用高效節(jié)能材料，采取科學的節(jié)能措施，千方百計降低能源消耗。為了保護好生態(tài)環(huán)境，實踐可持續(xù)發(fā)展，本項目建設將根據(jù)國家頒布的有關環(huán)保法規(guī)及恩施州人民政府發(fā)布的環(huán)境保護管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項目建設“三同時”的原則，在建設和營運過程中對“三廢”進行有效治理，使各項指標均達到國家環(huán)保法規(guī)要求。按照《中華人民共和國消防法》等法規(guī)的規(guī)定，本項目建設的消防設計范圍主要為室內(nèi)外消防設施系統(tǒng)。八、機構設置及勞動定員管理?（一）企業(yè)組織機構湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司設總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理 3人，財務總監(jiān) 1人，由5人組成公司領導班子?？偨?jīng)理負責全面工作；一名副總經(jīng)理負責行政、辦公、人事、安全、后勤、批發(fā)市場和農(nóng)產(chǎn)品交易中心管理等工作；一名副總經(jīng)理負責基地建設、原材料采購、產(chǎn)品銷售工作，一名副經(jīng)理負責抓生產(chǎn)加工、倉儲管理、質(zhì)量檢驗、運輸調(diào)配、設備管理。財務總監(jiān)負責財務工作。（二）生產(chǎn)經(jīng)營機構及人員設置市場和交易中心工作人員6人，質(zhì)檢員5人，原材料采購8人，市場營銷8人，原材料收購保管車間10人，分級、整理、包裝車間30人，制冷機房和水泵 3人，電工機修工3人，倉庫保管發(fā)貨10人，司機12人，地磅及安保員4人，食堂3人，裝卸工人4人，勤雜2人。共計108人。（三）公司總用工公司總用工138人。其中：管理人員30人，從業(yè)人員108人。（四）勞動安全保護本項目在策劃時，根據(jù)物流管理流程要求，全面科學地分析了勞動安全及職業(yè)衛(wèi)生，各建筑物布置充分利用自然采光和通風，設計建設了一定的綠化，以改善生產(chǎn)生活環(huán)境，設備選型選用技術性能安全可靠、機械化、自動化程度較高的設備。除此之外，還采取以下措施加強勞動安全保護：1、加強安全衛(wèi)生管理，保持環(huán)境清潔、安靜、衛(wèi)生；2、統(tǒng)一配置生產(chǎn)人員的工作服、安全帽及手套，對特殊崗位人員增加特殊津貼；3、對電器設備采用接零保護；4、對高層建筑設置防雷保護；5、內(nèi)設有食堂、澡堂、衛(wèi)生間；6、根據(jù)工作需要，定期發(fā)放個人勞保用品，加強職工安全衛(wèi)生教育。九、項目組織方式及實施進度安排（一）項目實施的組織機構與分工為了確保項目的順利進行，邀請有關部門領導參加，組建“工程籌建小組”，專門負責項目的組織、協(xié)調(diào)、領導工作。由“工程籌建小組”負責組建工程項目部，作為項目執(zhí)行單位，全面負責項目的具體實施工作。聘請有關專家擔任項目的技術顧問，配合項目進行重大技術問題的咨詢與決策。項目部下設三個職能部門：1、資金部：負責項目的財務計劃和實施計劃安排、與項目履行單位辦理合同協(xié)議，以及資金的使用收支手續(xù)。2、綜合部：負責行政工作以及與項目履行單位的接待聯(lián)絡等項工作。負責項目技術文件、技術檔案的管理。主持設計圖紙會審、處理有關技術問題，以及組織職工的專業(yè)技術培訓等工作。3、工程部：負責項目的土建與安裝工程施工，施工進度與計劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗收工作；項目設備材料的訂貨采購保管，調(diào)撥等項工作。（二）項目實施進度安排1、建設工期。本項目的建設工期按照國家建設部《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》（2000年中國計劃出版社）中的有關規(guī)定，結(jié)合本項目的實際，確定施工工期為18個月。2、實施進度安排。經(jīng)過策劃，本項目進度計劃安排如下：2013年9月—12月底共3個月時間完成項目可行性研究報告編制、環(huán)境評價報告、土地預審、規(guī)劃選址、項目立項批復、土地征用、場地平整。2014年1月—2014年11月底共12個月時間完成主體工程施工。2014年12月底之前工程項目全部驗收交付使用。十、投資估算及資金使用（一）投資估算范圍及依據(jù)1、投資估算范圍。依據(jù)項目的建設內(nèi)容，建設投資估算的內(nèi)容包括土地征用費、項目前期費、工程費用估算，其它費用、預備費用估算。其中工程費用包括土建工程、建筑裝飾工程、設備設施采購及安裝工程、室外工程、環(huán)境保護等。2、投資估算的主要依據(jù)。先將投資估算的主要依據(jù)作如下說明：（1）《建設工程工程量清單計價規(guī)范》 CB50500－2008；2）《湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（單位估算表）（鄂建文 [2008]214號）；3）《工程材料市場信息價》（2009年2季度）（恩施州建設委員會監(jiān)督發(fā)布）；4）建設單位管理費按照《財政部關于印發(fā)〈基本建設財務管理規(guī)定〉的通知》（2002年9月27日財建[2002]394號文件規(guī)定計算；5）勘察設計費按國家計委、建設部《工程勘察設計收費管理規(guī)定》（計價格 [2002]10號工程）計算；6）工程監(jiān)理費按國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格 [2007]670號）計算；7）環(huán)境影響評價費按《國家計委、國家環(huán)境保護總局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格 [2002]125號）文件計算；8）建筑物的室內(nèi)給排水、供配電、弱電等系統(tǒng)按單位面積指標法估算；（9）基本預備費按工程費用及其它費用之和的 5%計算。 建設工程前期有關費用按國家及地方有關規(guī)定計算；（10）參照同類建筑物當?shù)卦靸r水平。3、項目投資估算結(jié)果。項目總投資 5000萬元。其中：固定資產(chǎn)投資5000萬元，流動資金 500萬元。固定資產(chǎn)投資方面，土地征用費500萬元，項目前期費 300萬元，土建及裝飾工程 1659萬元，配套工程 326.5萬元，工程建設其它費用72.2萬元；設備采購安裝工程 1045.5萬元，項目總預備費159.5萬元。（二）資金籌措項目建設總投資 5000萬元由業(yè)主自籌或融資解決。（三）資金使用計劃1、項目從2013年9月開始征地，2014年1月動工，2014年12月全部建成，其固定資產(chǎn)投資分為兩期：2014年2500萬元，2014年2500萬元。2、流動資金投資發(fā)兩期： 2013年500萬元，2014年500萬元。十一、項目效益分析（一）經(jīng)濟效益分析1、財務效益評價的依據(jù)。在財務分析中，按設計倉儲能力、年銷售量和銷售價格進行財務分析。投產(chǎn)第一年按達到產(chǎn)量的50%測算，第二年按 80%測算。計算財務的總資金為 5000萬元，其中固定資產(chǎn)投資 5000萬元，流動資金 500萬元。2、財務效益分析。財務效益分析主要從收入、稅金、經(jīng)營成本和項目損益四個方面進行：（1）收入測算。本項目的收入主要有五項，鮮活蔬菜水果儲藏保鮮后的銷售收入、蔬菜水果批發(fā)市場門店出租收入、農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺收入、農(nóng)產(chǎn)品檢測中心收入、本地銷售送貨運費收入。A、產(chǎn)品銷售收入。 參照同類產(chǎn)品市場批發(fā)價格，以穩(wěn)定物價，讓利消費者的原則制定產(chǎn)品出庫價格。蘿卜：本地出庫價 1000元/噸，銷售量 2500噸，運達廣州銷價1800元/噸（含運費），銷售量2500噸；山藥：本地出庫價 5000元/噸，銷售量 250噸，運達廣州銷價6000元/噸（含運費），銷售量250噸；辣椒：本地出庫價 2400元/噸，銷售量 500噸，運達廣州銷價3000元/噸（含運費），銷售量500噸；生姜：本地出庫價 3000元/噸，銷售量 250噸，運達廣州銷價4000元/噸（含運費），銷售量250噸；春芽：本地出庫價 10000元/噸，銷售量 25噸，運達廣州銷價12000元/噸（含運費），銷售量25噸；洋合：本地出庫價 5000元/噸，銷售量 25噸，運達廣州銷價6000元/噸，銷售量 25噸；黃金梨：本地出庫價 3000元/噸，銷售量 250噸，運達廣州銷價4000元/噸（含運費），銷售量 250噸；官口葡萄：本地出庫價 5000元/噸，銷售量 125噸，運達廣州銷價6000元/噸（含運費），銷售量 125噸；獼猴桃：本地出庫價 4000元/噸，銷售量 125噸，運達廣州銷價5000元/噸（含運費），銷售量125噸。根據(jù)以上資料測算，第一年達產(chǎn) 50%時，銷售收入為 963.5萬元，第二年達產(chǎn) 80%時銷售收入 3084萬元，第三年以后每年銷售收入3855萬元。（詳見附表 14—1）B、代儲水果收入。全年按代客商代儲水果 2500噸，代儲保管費每噸 400元，第一年達產(chǎn) 50%時代儲收入為 50萬元，第二年達產(chǎn)80%時代儲收入 80萬元，第三年以后每年代儲收入 100萬元。（詳見附表 14—1）C、門店出租收入。蔬菜水果批發(fā)市場共建獨立門面 30間，每間面積不小于40平方米，門店收費標準，每間每月可收費2000元，全年出租收入 72萬元。其中：第一年為72萬元，第二年為115.2萬元。（詳見附表 14—2）農(nóng)產(chǎn)品電子商務交易平臺會員收入。 農(nóng)產(chǎn)品電子商務平臺可供50人以上會員同時進場操作，按每個會員每年收費1萬元計算，年會費收入 50萬元。其中：第一年為 50萬元，第二年為80萬元。（詳見附表 14—2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心收費收入。 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心除滿足公司自身檢測外，可對外進行質(zhì)量檢測和鑒定，全年按1000批次計算，每檢測一批次收費300元，全年可收費30萬元。其中：其中：第一年30萬元，第二年 48萬元。（詳見附表 14—2）運費收入。 蔬菜水果批發(fā)對外銷售的已包涵到銷售價格之中，銷售批發(fā)給本地市場的總量為4050噸，在州境內(nèi)平均運費按 100元/噸測算，年運費收入 40.5萬元。其中：第一年40.5萬元，第二年64.8萬元。（詳見附表 14—2）項目總收入。 項目全部建成投產(chǎn)后，預計第一年達到產(chǎn)量的25%時，收入總額為 1110萬元，第二年達到產(chǎn)量的 40%，收入總額為1676.1萬元，第三年及以后年份每年收入總額為2220萬元。（詳見附表 14—2）稅金。本項目建成投產(chǎn)后，其經(jīng)濟業(yè)務主要涉及以下幾個稅種：A、房產(chǎn)稅。門面出租所獲租金收入應按12%勺稅率計算征收房TOC\o"1-5"\h\z產(chǎn)稅。各年度應繳的房產(chǎn)稅詳見附表 14—2B、營業(yè)稅：檢測收入、運費收入和房屋出租收入應征收 5%勺營業(yè)稅。各年度應繳營業(yè)稅詳見附表 14—2C、城市維護建設稅和教育費附加： 以繳納的營業(yè)稅的計稅依據(jù)計算征收 7%的城市維護建設稅和 3%的教育費附加。 各年度應繳的城市維護建設稅和教育費附加詳見附表 14—2（3）經(jīng)營成本。主要考慮單位產(chǎn)品經(jīng)營成本和總成本。A、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本和經(jīng)營成本測算：主要計算蔬菜水果自收購、清洗、挑選、整理、分級、包裝、保鮮貯藏等過程的材料消耗和生產(chǎn)車間工人工資。單位產(chǎn)品成本計算結(jié)果詳見附表 14－3、附表 14－4B、總成本及其測算。具體從以下六個方面考慮：a、企業(yè)總用工為138人，收購加工車間工人 40人的工資及福利已按計件工資核算到經(jīng)營成本。高級管理人員5人，工資及福利費按3000元/月.人估算，年支出18萬元。中層管理人員25人，工資及福利費按 2000元/月.人估算，年支出60萬元。其它員工68人工資及福利費按 1500元/月.人估算，年支出122.4萬元。三項共計 200.4萬元；b、養(yǎng)老保險、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)保等五項統(tǒng)籌費用按工資總額的 30%估算。每年應繳“五費”為 60.1萬元；C、固定資產(chǎn)總投資5000萬元，其中：設備2091萬元，按八年折舊，其余固定資產(chǎn)按 30年分攤，殘值率 5%，每年就提折舊費441.6