房地產(chǎn) -中國(guó)房地產(chǎn)政策匯編（2023年1月份）

中國(guó)房地產(chǎn)政策匯編第一章1月份房地產(chǎn)政策特征總結(jié) 4第二章1月份中央房地產(chǎn)政策梳理 5 7 第三章1月份地方房地產(chǎn)政策梳理 16 23 第四章1月份房地產(chǎn)其他熱點(diǎn)事件 31 41月份房地產(chǎn)政策特征總結(jié)落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。1月份政策內(nèi)容總體延續(xù)了去年四季度以來的政策思路，繼續(xù)為穩(wěn)樓市保駕護(hù)航。同時(shí)結(jié)合各地新一年經(jīng)濟(jì)提振的總思路，從中央的政策內(nèi)容看，金融信貸政策依然扮演了重要的作用，充分體現(xiàn)了金融支持房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向，主要包括房貸利率下限突破和資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化這兩項(xiàng)重要政策。這兩項(xiàng)政策對(duì)應(yīng)了購(gòu)房消費(fèi)端和企業(yè)投資端。這也充分說明，金端萎縮的矛盾。當(dāng)然我們也需要看到，中央層面實(shí)際上也在開啟一條新道路，即持續(xù)探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。1月份政策梳理中，包括對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解的表述、公積金信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作的推進(jìn)、住房監(jiān)管部門首提現(xiàn)房銷售模地方政策的特點(diǎn)是，快馬加鞭、主動(dòng)把提振市場(chǎng)信心嵌入到經(jīng)濟(jì)工作安排地經(jīng)濟(jì)提振、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)提振等多領(lǐng)域，將住房消費(fèi)提振、市場(chǎng)信心恢復(fù)等作為一項(xiàng)重要的工作去抓。總結(jié)來看，有兩條重要的工作路線，即取消限制住房交易的各類措施、在房貸方面落實(shí)雙降政策。此類政策充分體現(xiàn)了各地穩(wěn)信心、降成本、促交易的導(dǎo)向。總體上，1月份各地政策出臺(tái)開好局、吹暖風(fēng)，為2需要清醒地看到，即便在政策寬松的層面，其重心也會(huì)有所變化或傾斜。2022年下半年比較側(cè)重保交樓工作和防范優(yōu)秀房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形勢(shì)向好，房地產(chǎn)業(yè)政策重心也會(huì)有所調(diào)整，即更強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)端的提振者信心”是刺激政策的精髓所在。房地產(chǎn)業(yè)要緊跟經(jīng)濟(jì)提振的大部隊(duì)，不僅不能拖后腿，還要扮演拉動(dòng)力的角色，尤其是住房消費(fèi)的地位要進(jìn)一步上升。鑒51月份中央房地產(chǎn)政策梳理政策賦予了房?jī)r(jià)疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了對(duì)首套購(gòu)房的月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。1)此次政策通俗理解，即房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間。這就相當(dāng)于此類城其含義是，房?jī)r(jià)若是持續(xù)疲軟則可以落實(shí)此類權(quán)限；但若是房?jī)r(jià)重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房?jī)r(jià)或市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行階段調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房?jī)r(jià)疲軟城市可突破“LPR-20房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。2)此次政策充分體現(xiàn)了一個(gè)重要的支持。此次政策強(qiáng)調(diào)了首套房，其包括一手房和二手房。商業(yè)銀行信貸投放、房企項(xiàng)目營(yíng)銷、中介機(jī)構(gòu)推薦房源等都要主動(dòng)研究此類政策，積極對(duì)首套購(gòu)房者此次政策繼續(xù)提及房?jī)r(jià)疲軟城市的標(biāo)準(zhǔn)，即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和6州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。分析顯示，此類城，降低房貸利率。2)從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級(jí)，對(duì)同類的城市也要落實(shí)相似的政策，即房貸利率下此次住建部從“精準(zhǔn)”的角度提及了住房建設(shè)工作，尤其是對(duì)于三類住房需求落實(shí)了因城施策、精準(zhǔn)施策的導(dǎo)向。政策明確，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)此次專訪受到行業(yè)的關(guān)注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導(dǎo)向，這也對(duì)后續(xù)的購(gòu)房政策產(chǎn)生了積極的影響。而對(duì)于二套住房和三套度做了分析，構(gòu)建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數(shù)的認(rèn)定角度落實(shí)了政策。這也意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認(rèn)定方面，各地會(huì)有各類新的政7此次住建部的專訪，更為清晰地對(duì)2023年住房政策和方向做了明確。1)在研究住房政策和方向方面，此次政策提及了差異化的內(nèi)容。對(duì)于各地后續(xù)落實(shí)住房政策具有非常大的啟發(fā)。當(dāng)然從實(shí)際操作中，在第三套住房的認(rèn)購(gòu)方面，各地的政策略有差異。部分城市實(shí)際上還是落實(shí)了相對(duì)寬松的政策。但這一點(diǎn)購(gòu)房需求是否是投資投機(jī)需求如何界定。2)此次政尤其是首套房的政策支持力度明顯加大。這也是基于住房市場(chǎng)對(duì)內(nèi)需和防風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)領(lǐng)域的重要作用。相關(guān)房企和金融機(jī)構(gòu)要積極學(xué)習(xí)住建部住房政策內(nèi)容，主法明確，服務(wù)做好重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作。要落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位，配合做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，加大相關(guān)領(lǐng)域矛盾糾紛防范化解力度，堅(jiān)決依法懲處相關(guān)違法犯罪行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。從這里可以看出三點(diǎn)。1)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范化解重其涉及到兩點(diǎn)，即對(duì)矛盾糾紛的化解、對(duì)違法犯罪的懲處。其中矛盾糾紛在于，房地產(chǎn)停工斷貸事件后，產(chǎn)生了很多糾紛，需要各地部門積極溝通和化解，尤其是從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的角度出發(fā)。而對(duì)于違法犯罪行為，主要是針對(duì)預(yù)售資4、住建部：2025年實(shí)現(xiàn)公積金信息聯(lián)網(wǎng)以全國(guó)住房公積金云平臺(tái)、共性應(yīng)用、小程序和監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)組成綜合樞紐，推動(dòng)各地住房公積金信息系統(tǒng)通過綜合樞紐實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通、協(xié)同聯(lián)動(dòng)。基于這一點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)公積金信息聯(lián)網(wǎng)制度將快速形成，這是房地產(chǎn)金融制度的8。2)當(dāng)前全國(guó)各地住房公積金的優(yōu)惠政策持續(xù)推進(jìn)，但各地公積金的政策孤立性很強(qiáng)，導(dǎo)致各類政策各自為政、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。隨著后續(xù)公積金信息一體化的建立，公積金政策也可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的規(guī)劃，其將有助于進(jìn)一步降低點(diǎn)此次會(huì)議明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、此前傳言的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化計(jì)劃，確有此事。此次會(huì)議最大的亮點(diǎn)在于，提出了資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的四項(xiàng)行動(dòng)。這也說明，資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。2)此次會(huì)議屬于2023年首次信貸工作會(huì)議，但是會(huì)議中提及較多現(xiàn)項(xiàng)行動(dòng)。1)資產(chǎn)激活也意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容。2)負(fù)債接續(xù)意味著后續(xù)對(duì)于負(fù)債的工作要加快清理，包括負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償，包括央國(guó)企、保險(xiǎn)公司等企業(yè)，同時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)對(duì)于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)健。4)預(yù)期提升意味著要不斷修復(fù)投資者對(duì)于中國(guó)房企的看法，尤其9是各類金融機(jī)構(gòu)企業(yè)。要不斷減少企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)化今年房企銷售的總理劉鶴指出，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)媒消息稱，國(guó)務(wù)院金穩(wěn)委上周指導(dǎo)證券業(yè)和銀行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，就優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表支持計(jì)劃，抓緊落實(shí)具體措施。從這里可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工企策略此次政策對(duì)于房企的影響非常大，房企要跳出傳統(tǒng)融資的視角去理解資產(chǎn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。這就說明，優(yōu)化房企其實(shí)是指四優(yōu)房企，即銷售業(yè)績(jī)優(yōu)、管理水平優(yōu)好、財(cái)務(wù)狀況優(yōu)好、行業(yè)地位優(yōu)。這也要求各類企業(yè)主動(dòng)對(duì)標(biāo)此類標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，以積極爭(zhēng)年依然是積極化解風(fēng)險(xiǎn)的一年，要防范房企內(nèi)部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以要對(duì)此類四優(yōu)房企積極進(jìn)行監(jiān)測(cè)和支持。尤其是和金融市場(chǎng)一樣，此次房地OP政策明確，加快推進(jìn)縣域內(nèi)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，依據(jù)常住人口規(guī)模配置教育資源，保障農(nóng)民工子女義務(wù)教育學(xué)位供給。深入推進(jìn)“兩為主、兩納入、以居住證為主要依據(jù)”的隨遷子女入學(xué)政策，清理取消不合規(guī)的隨遷子女入學(xué)證明材料及時(shí)限要求，穩(wěn)步提升農(nóng)民工隨遷子女在公辦學(xué)校就讀(含政府購(gòu)買民辦學(xué)校學(xué)位)比例。關(guān)于農(nóng)民工進(jìn)入縣城務(wù)工和定居，實(shí)際上最大的問題在于小孩子教育的問題。過去比較強(qiáng)調(diào)從住房保障等角度入手，本身也沒錯(cuò)，但是忽視了困擾農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的最大因素，即子女入學(xué)難的問題。所以此次人社部提及教育資源的配置和學(xué)位供給的保障，具有積極的作用。尤其是提及清理不合規(guī)的相關(guān)材此類政策有助于降低學(xué)區(qū)房的熱度，更好保障農(nóng)民工的子女教育權(quán)。反過來，一些新建小區(qū)未來教育資源勢(shì)必會(huì)跟進(jìn)，客觀上也會(huì)更加吻合子女教育入學(xué)的需求。隨著此類政策的推進(jìn)，相關(guān)縣城尤其是百?gòu)?qiáng)縣等人口導(dǎo)入速度會(huì)加質(zhì)量發(fā)展。1)此次會(huì)議提及，著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，做好債務(wù)、房地產(chǎn)、金融、投資、安全環(huán)保等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。從這里可以看出，其點(diǎn)出了房地產(chǎn)為風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)領(lǐng)域，其排在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后金融風(fēng)險(xiǎn)之前，屬于第二大風(fēng)險(xiǎn)。2)2022年在國(guó)資平臺(tái)方面，一個(gè)突出的問題就是城投公司托底拿地，這也要求此類城投企業(yè)主動(dòng)做好風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。各地在2023年要密切關(guān)注2022年激進(jìn)拿地的城投企業(yè)，密切關(guān)注此類企業(yè)的房地產(chǎn)正式發(fā)布之前，積極捕捉信息、強(qiáng)化對(duì)政策的前瞻性預(yù)測(cè)，同時(shí)積極做好新一此次相關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。1)從改革的目標(biāo)來看，主要是從房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)的角度進(jìn)行的，且主要是針對(duì)、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的工作目標(biāo)進(jìn)行的。2)此次政策的深化版?？傮w上會(huì)圍繞資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升的大方向進(jìn)行。3)此次政策最終將促進(jìn)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)此次報(bào)道提及了兩種現(xiàn)金流模式，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。1)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，將通過資產(chǎn)激活的渠道進(jìn)行，尤其是提及了優(yōu)化政策激活合理需求。這也意味著，后續(xù)房企要通過提振銷售、盤活資產(chǎn)等方式來不斷改善存量主要指貸款展期，增量除了傳統(tǒng)信貸債券融資外，還包括對(duì)集團(tuán)提供貸款、何為資產(chǎn)激活？此次報(bào)道提及，在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購(gòu)提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。從這里可以看出“資產(chǎn)”實(shí)際上包括了住房庫存、問題樓盤、企業(yè)內(nèi)部可出售的資產(chǎn)、企業(yè)通過并購(gòu)所形成的資產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等五個(gè)層面的內(nèi)容。這也是房企戰(zhàn)略的內(nèi)容。此次報(bào)道提及了保交樓的多項(xiàng)措施。報(bào)道指出，保交樓是金融部門確保房設(shè)交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進(jìn)。從這里可以看出，保交樓至少有四項(xiàng)工作要推進(jìn)，即專項(xiàng)借款、貸款支持計(jì)劃、配套融資、司法保障相關(guān)工作。此類計(jì)劃充分說明，當(dāng)前保交發(fā)此次報(bào)道提及，后續(xù)將設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購(gòu)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。從這里可以看出，全國(guó)四大資管公司后續(xù)將獲得較強(qiáng)的金融支持，尤其是專項(xiàng)再貸款的支持。這也說明，在問題樓盤和問題企業(yè)的資產(chǎn)并購(gòu)方面，四大資產(chǎn)管理公司將繼續(xù)發(fā)力，或者說將繼此次報(bào)道提及，在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門近期也將出臺(tái)金看出，資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃，對(duì)于住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購(gòu)存量住房擴(kuò)充租賃住房房源兩方面，會(huì)有比較新的政策。這是此次報(bào)道提及了權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)方案。報(bào)道指出，行動(dòng)方案特別提出了“權(quán)托基金，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。從這里可以看出幾點(diǎn)。1)證監(jiān)會(huì)此前的第三支箭政策工具將繼續(xù)落實(shí)，同時(shí)也會(huì)基于2022年的試點(diǎn)情況繼續(xù)優(yōu)化，或有加強(qiáng)版的政策出臺(tái)。2)此次提及了公司制實(shí)，總的改革思路依然是符合房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的，但是會(huì)結(jié)合短期和調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會(huì)有進(jìn)一步放松的做法，或有緩沖的操作。對(duì)于房企來說，融資方面的節(jié)奏可以加快一點(diǎn)。而對(duì)于銀行此次報(bào)道顯示，行動(dòng)方案主要針對(duì)專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)是其中經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)這說明對(duì)于優(yōu)秀房企的入圍標(biāo)準(zhǔn)更加務(wù)實(shí)和細(xì)化，總結(jié)起來其實(shí)是“銷售規(guī)模積極對(duì)標(biāo)爭(zhēng)取進(jìn)入具體金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)名單中。2)相關(guān)名單需要金融機(jī)構(gòu)自主把握，從這個(gè)角度看，實(shí)際上各大房企更要注意銷售規(guī)模和數(shù)據(jù)，積極提振銷此次報(bào)道提及，關(guān)于此次行動(dòng)方案，很重要的一個(gè)著眼點(diǎn)就是化解風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)道提及，堅(jiān)決阻斷風(fēng)險(xiǎn)傳染，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，需要從供需兩端發(fā)力。為防止風(fēng)險(xiǎn)從出險(xiǎn)房企向優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)這說明目前風(fēng)險(xiǎn)的化解尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)化解是最為關(guān)鍵的，而且這提及了行動(dòng)方案近期已經(jīng)起草好了，且要推動(dòng)盡快落地，這也要求房企時(shí)刻關(guān)此次會(huì)議將住房工作提高到了新高度，即房地產(chǎn)工作要融入黨和國(guó)家事業(yè)大棋局。這也意味著房地產(chǎn)工作要通盤考慮，尤其是要從中國(guó)式現(xiàn)代化新征程，積極做好2023年的工作。此次會(huì)議有三點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注。1)穩(wěn)預(yù)期的重要性提升。政策明確，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，心、讓購(gòu)房者有信心、也要讓地方政府有信心。2)防范風(fēng)險(xiǎn)有系統(tǒng)的工作部署。此次會(huì)議提及抓兩頭、帶中間、慢撒氣等概念。其中抓兩頭提及了出險(xiǎn)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企。尤其是會(huì)議提及不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，這一點(diǎn)說明針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的問題處置，既要防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、也要落實(shí)追責(zé)工作。而慢撒氣的表述是此前有過的，其借用交通術(shù)語，比較形象地表達(dá)了房企風(fēng)險(xiǎn)處置的思路，要防范爆胎式的風(fēng)險(xiǎn)釋放做法，通過慢撒氣的方式，確保房地產(chǎn)運(yùn)行穩(wěn)定，減少急打方向盤或側(cè)翻的風(fēng)險(xiǎn)。3)促進(jìn)轉(zhuǎn)型。此次會(huì)議明確提及了現(xiàn)房銷售的模式。這也是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念。這也要此次住建部住房工作會(huì)議的召開，具有非常好的指導(dǎo)意義。1)其比較系統(tǒng)有非常好的指導(dǎo)意義。尤其是在住房消費(fèi)領(lǐng)域，也明確了鼓勵(lì)的措施。其對(duì)于我3年房屋銷售市場(chǎng)和住房政策工具等都有非常好的啟發(fā)。2)此次會(huì)議有很多新提法都是值得關(guān)注的，包括對(duì)房企的態(tài)度、房企轉(zhuǎn)型的思路等，尤其是現(xiàn)房銷售方面的工作，這都是各地需要積極關(guān)注和開展的。各地要結(jié)合此場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有新氣象。客觀說，當(dāng)前房地產(chǎn)依然面臨一些新的挑戰(zhàn)。但是鑒于房地產(chǎn)政策和工作思路更加明確和清晰，尤其是政策持續(xù)支持，所以房地產(chǎn)發(fā)展迎來了歷史上最好的機(jī)會(huì)。在支柱產(chǎn)業(yè)的角色定位下，2023年房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)必有好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并不能停留在兩會(huì)后。其對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的提振等都有較大的啟發(fā)。2)此次增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力。演拉動(dòng)力角色，而且這種拉動(dòng)力要增強(qiáng)。其對(duì)于房地產(chǎn)具有非常好的啟發(fā)。在各地穩(wěn)消費(fèi)中，房地產(chǎn)消費(fèi)是最為重要的一部分內(nèi)容。各地要增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力，必然要推動(dòng)房地產(chǎn)尤其是住房消費(fèi)的恢復(fù)工作。這也意味著一季度激活住1月份地方房地產(chǎn)政策梳理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好的有關(guān)工作。此次河南對(duì)房地產(chǎn)提出了六字方針，值得全行資、擴(kuò)需求、優(yōu)供給、化風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)服務(wù)、促轉(zhuǎn)型。此次政策有一些新提法值得表述受到了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注，這也可以認(rèn)為，一些限購(gòu)限貸等措施已經(jīng)不合時(shí)宜，預(yù)計(jì)河南近期各地會(huì)系統(tǒng)梳理既有政策，對(duì)于一些限制性政策會(huì)落實(shí)全面取消和優(yōu)化的導(dǎo)向。而從具體政策看，此次提及了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、二手房交易稅費(fèi)成本降低、副中心城市等相關(guān)家庭購(gòu)房待遇提升等。此類規(guī)定，都對(duì)河南后續(xù)各城市的房地產(chǎn)政策有較大的啟發(fā)，也意味著一季度或有系列的述對(duì)于房企和各類資金方是有較大啟發(fā)的。這也意味著，后續(xù)在土地供應(yīng)、住房開發(fā)、房屋分配方面，要更多關(guān)注改善性的住房需求。相關(guān)房企也要從其中。此次河南六字方針政策，值得全國(guó)各省市的學(xué)習(xí)。1)這是2023年新年以來全國(guó)首個(gè)比較系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展做出闡述的政策內(nèi)容，內(nèi)容體系完備，較好地落實(shí)了二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。相關(guān)政策表述，也體現(xiàn)了河南2023目前各地在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面，需要快馬加鞭。當(dāng)前各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面處于復(fù)蘇和改善的關(guān)鍵階段，各地在房地產(chǎn)方面要積極補(bǔ)短板、搶機(jī)遇。各地政府要從刺激住房消費(fèi)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等角度入手，在春節(jié)前要加快優(yōu)化既有的房地產(chǎn)政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)步入新的健康發(fā)展軌道之中。河南此次提及的一些政策內(nèi)容，尤其是“取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”等表述，也值得學(xué)此次烏魯木齊從購(gòu)房端、企業(yè)端等角度落實(shí)了寬松的政策。1)購(gòu)房端方面，政策提及了降低房貸利率、購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅減免、交房即交證、公積金貸款支持、增加房屋使用面積等做法，內(nèi)容非常全面。其中政策提及，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款產(chǎn)生的公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及抵押登記費(fèi)予以減免。類似操作值得全國(guó)學(xué)習(xí)。近期央行明確，房?jī)r(jià)疲軟城市的房貸利率允許突破下限。在各地房貸政策放松的過程中，也可以學(xué)習(xí)烏魯木齊的減費(fèi)政策，更好地降低房貸方面的成本。2)企業(yè)端方面，政策提及了凈地供地出讓、容缺辦理前期手續(xù)、壓縮審批時(shí)限、容缺辦理現(xiàn)房銷售備案、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等政策。此類政策體現(xiàn)了優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的導(dǎo)向。其中，此次政策提及，允許樓盤預(yù)此次烏魯木齊政策具有非常好的信號(hào)意義。1)烏魯木齊屬于2022年受疫情沖擊較大的城市，此次出臺(tái)政策，體現(xiàn)了其對(duì)于房地產(chǎn)方面的重視程度。此對(duì)于全國(guó)其他城市也有積極的借鑒作用。2)此次烏魯木齊也提出了一些創(chuàng)新內(nèi)容，尤其是在預(yù)售許可證發(fā)放方面有創(chuàng)新，這是值得各地學(xué)習(xí)的。要更好改善企業(yè)資金狀況，除了輸血機(jī)制外，更要強(qiáng)調(diào)造血機(jī)制。而預(yù)售審批節(jié)點(diǎn)的提前，有助于房企更好銷售和回籠資金，該資金越是多，房企越會(huì)踏實(shí)和穩(wěn)健。3)烏魯木齊的政策，也說明2023年房地產(chǎn)政策出臺(tái)的節(jié)奏是在加快的。2022年的時(shí)候穩(wěn)樓市政策實(shí)際上是在2月份開始的，而2023年明顯在1月份就提前了。這說明各地主動(dòng)意識(shí)到位，快馬加鞭刺激樓市的心此次政策的重要意義在于，帶押過戶在一線城市也逐漸推廣，標(biāo)志著這項(xiàng)政策先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押這個(gè)角度看，深圳目前帶押過戶遵循先易后難的思路。2)此類政策對(duì)于促進(jìn)深圳二手房交易具有積極的作用。和其他城市一樣，此類政策操作下，二手房交易便捷性將增加，也減少了交易成本和風(fēng)險(xiǎn)。深圳的推廣，對(duì)于粵港澳大灣區(qū)次政策提及了房地產(chǎn)供地和房屋預(yù)售的支持政策，是相關(guān)投資廈門的房企所需供應(yīng)優(yōu)質(zhì)商住用地，吸引優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資、深耕廈門。而在房屋供應(yīng)方面，政策明確，強(qiáng)化商品住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)跟蹤服務(wù)，推動(dòng)普通商品房加快上市銷售。2)從這里可以看出，廈門已經(jīng)提出了非常明確、務(wù)實(shí)和優(yōu)惠的政策，即好地塊會(huì)加快出讓，同時(shí)預(yù)售條件會(huì)有放松的可能。類似信號(hào)需要相門土地和房屋市場(chǎng)的投資工作。策充分保障了被征收人的合法權(quán)益。相關(guān)條款值得關(guān)注。1)被征收個(gè)人住宅建米予以補(bǔ)償。此類規(guī)定對(duì)此類小戶型房屋的拆遷給予了更多的補(bǔ)償，客觀上讓利于相關(guān)房主。2)被征收住宅房屋為非高層建筑，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為高層建筑的，應(yīng)規(guī)定對(duì)低層住宅用戶給予了讓利，客觀上也破解了相關(guān)矛盾，有助于推動(dòng)相關(guān)房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。總結(jié)來說，杭州此次征收和補(bǔ)償條例，積極關(guān)注了被1)此次昆明在預(yù)售資金監(jiān)管方面，落實(shí)了較為嚴(yán)格的額度管理政策。政策明確，核算確定商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度，同時(shí)在核算的資金額度基礎(chǔ)上上浮20%，作為商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度。該規(guī)定略嚴(yán)于全國(guó)其他城市。同時(shí)政策規(guī)定，全裝修項(xiàng)目應(yīng)將裝修工程費(fèi)用計(jì)入監(jiān)管額度。兩個(gè)漏洞。政策規(guī)定，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。從這個(gè)角度看，實(shí)際上是保護(hù)了開發(fā)商，防范各類預(yù)售監(jiān)管資金的流失或“蒸發(fā)”。3)針對(duì)社會(huì)矛盾或風(fēng)險(xiǎn)隱患的情況，政策也明確了特事特辦的原則，即允許使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金支付相關(guān)費(fèi)用。當(dāng)然此類用途主要限于工程款、材料款和設(shè)備款。總結(jié)來看，昆明此次政策針對(duì)性很強(qiáng)，對(duì)于全國(guó)其他省會(huì)城市尤其是出現(xiàn)過停工斷貸風(fēng)波的城市，具有非合行動(dòng)。鑒于今年各地文旅市場(chǎng)有強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，此次西雙版納的動(dòng)作值得行此次價(jià)格管控和春節(jié)以來全國(guó)部分城市文旅市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁有關(guān)系。春節(jié)臨近，西雙版納迎來了數(shù)量龐大的游客，吃住行的價(jià)格隨著預(yù)定量增加而水漲船高，關(guān)于酒店和客?？头?jī)r(jià)格的投訴也明顯增多。從維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度看，此次監(jiān)管主要是價(jià)格方面的隨機(jī)檢查，主要包括價(jià)格是否明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格變動(dòng)是否及時(shí)調(diào)整、是否存在串通價(jià)格行為、是否存在操縱價(jià)格行為、是否有損害同行或消費(fèi)者合法權(quán)益的行為、是否存在網(wǎng)絡(luò)虛高價(jià)、是否在電商平臺(tái)渠道單方面毀約、是否存在收取未標(biāo)明的費(fèi)用等。從這里可以看出，實(shí)際上其對(duì)可能，而文旅市場(chǎng)相關(guān)的酒店、民宿、旅館、度假村等也可能存在價(jià)格過快上漲的可能。各地要積極學(xué)習(xí)西雙版納的做法，主動(dòng)研判市場(chǎng)，主動(dòng)促進(jìn)文旅相關(guān)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，為促進(jìn)文旅市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展、維護(hù)游客權(quán)益增添動(dòng)力。此次深圳一共發(fā)布了四份征求意見稿，即《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦次深圳在共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，明確不再安排建設(shè)安居型商品房。這進(jìn)一步說明深圳當(dāng)前對(duì)于此類住房產(chǎn)品做了結(jié)構(gòu)優(yōu)化。這也是后續(xù)相關(guān)房企需要注意的半年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買1套住房。繼續(xù)優(yōu)化非本市戶籍居民購(gòu)房政策，非本市戶籍家庭在濟(jì)南市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，不用再提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。此次濟(jì)南政策提及了兩類購(gòu)房方面的政策放松，對(duì)于三套以上的居民家庭，允許賣一買一，賦予了更寬松的購(gòu)房資格條件。而對(duì)于外來家庭則完全放開了限此次濟(jì)南政策體現(xiàn)了非常清晰的導(dǎo)向，即對(duì)于改善型購(gòu)房需求和外來購(gòu)房房需求的重視和珍惜，這也是當(dāng)前各地穩(wěn)消費(fèi)方面的重要思路。房地產(chǎn)消費(fèi)提振，對(duì)于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展有益，具有積極的作用。2)濟(jì)南的動(dòng)作屬于尺度比較大的，或者說寬松程度很大。對(duì)于三套購(gòu)房也落實(shí)了“可以買”的思路，而對(duì)于屋即本地戶籍、兩個(gè)子女中至少有一個(gè)未成年子女、生育合法。此類規(guī)定實(shí)際上也說明，此次增加一套購(gòu)房資格的做法，主要是適用本地戶籍的家庭?？偨Y(jié)來說，此次長(zhǎng)沙政策，很大程度上和全國(guó)其他城市相似。這也是我們理解第三套件引起了一些誤解，對(duì)市場(chǎng)交易也產(chǎn)生了負(fù)面影響。1)此次?？谡倬W(wǎng)刊發(fā)需要一年以上社?；蛘邆€(gè)稅才可以購(gòu)房。該消息引起了誤解，同時(shí)也帶來了一些炒作，比如說關(guān)于海口封關(guān)的消息，以及中介慫恿購(gòu)房者要加快在海口購(gòu)房引進(jìn)人才購(gòu)買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇。從這里可以看出，當(dāng)烏龍，在于一個(gè)老政策在官網(wǎng)上重新刊發(fā)，其也對(duì)后續(xù)政府房地產(chǎn)政策信息發(fā)事件后相關(guān)文件錄入時(shí)間做了調(diào)整。4)此次事件對(duì)于購(gòu)房者理解房地產(chǎn)政策有了一些困擾。當(dāng)前全國(guó)各地房地產(chǎn)政策總基調(diào)是寬松再寬松，所以不存在政策收緊一說。各地也需要繼續(xù)宣傳好二十大以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的政策表述，在提振住房消費(fèi)方面創(chuàng)造更好的營(yíng)商消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總框架之中。住房消費(fèi)地位在提升，同時(shí)將落實(shí)居民個(gè)人換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補(bǔ)償方式，優(yōu)化商品房?jī)r(jià)格備案制度。此次江蘇從個(gè)稅、公區(qū)2023年大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施》。此次濟(jì)源提及了100條經(jīng)濟(jì)提振內(nèi)容，消費(fèi)領(lǐng)域涉及傳統(tǒng)消費(fèi)、文旅消費(fèi)、新型消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)等內(nèi)容。在穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)方面，政策提及優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)購(gòu)住房給補(bǔ)貼、發(fā)放購(gòu)房券和購(gòu)房補(bǔ)貼、階段性落實(shí)契稅補(bǔ)貼。此次濟(jì)源主要“助力重點(diǎn)服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效”方面，政策明確，擴(kuò)大春秋兩季房地產(chǎn)交易會(huì)規(guī)模和各方參與度。線上線下同步開展“彩云購(gòu)房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產(chǎn)企業(yè)開展市域外營(yíng)銷，提升新建小區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源配套水平，吸引省內(nèi)外中高端購(gòu)房群體加快回流。此次昆明對(duì)市域外購(gòu)房需求或外來購(gòu)房需求明確了提振思路，值得目前文旅城市房地產(chǎn)部門的學(xué)習(xí)。發(fā)展、穩(wěn)定外資外貿(mào)、保障和改善民生等六個(gè)方面謀劃推出100條政策措施。此次政策明確，指導(dǎo)各縣(市、區(qū))出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼和發(fā)放購(gòu)房券的具體辦法，支次文件在推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖的框架中明確，對(duì)于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策。這一點(diǎn)有別于其他省市更強(qiáng)調(diào)住宅市場(chǎng)的規(guī)定。此次政策明確，鼓勵(lì)二手房交易和新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策。該表述也促進(jìn)了行業(yè)參與者更加關(guān)注二手房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)活躍、以二手房來帶動(dòng)一年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購(gòu)買住房契稅及換購(gòu)住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。此次廣東明確了對(duì)住房消費(fèi)的支持，涉及信貸、契稅、個(gè)稅等支持手段。尤其是把住建部提及的三種改善需求類型做了強(qiáng)調(diào)，即以舊換新、以小換大、生育多子女家進(jìn)大會(huì)。此次會(huì)議明確，加快推進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議明確，更大力度實(shí)施發(fā)放消費(fèi)券、優(yōu)質(zhì)商品助力、房契稅返券等刺激政策，全面促進(jìn)城鄉(xiāng)居民增加住房、汽車及養(yǎng)老托幼、教育醫(yī)療、文化體育服務(wù)等消費(fèi)。從這里可以看出，習(xí)水針對(duì)消費(fèi)信心和消費(fèi)能力，明確把住房消費(fèi)作為重要的內(nèi)容，同今年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的理解，需要納入到經(jīng)濟(jì)提振、經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)等角度進(jìn)行思考。尤其是各地住房消費(fèi)提振方面，也要和各地消費(fèi)提振工作做更好的結(jié)合?？傮w上，總結(jié)今年春節(jié)前后各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文，我們可以看出一些新的特點(diǎn)。和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的精神。這也體現(xiàn)了今年全國(guó)各地對(duì)住房消費(fèi)的大力支持。加快?？傮w上，2)此次提及房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容，和2022年相比還有重要的區(qū)別。過去房地產(chǎn)的消費(fèi)概念，雖然也會(huì)嵌入到宏觀經(jīng)濟(jì)的大框架之中，但實(shí)際中還沒有上業(yè)-宏觀經(jīng)濟(jì)”的關(guān)系明顯增強(qiáng)，住房消費(fèi)的地位也進(jìn)一步上升。此前住建部住代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。從這個(gè)角度看，各地要積極3)從各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文或相關(guān)會(huì)議可以看出，對(duì)住房消費(fèi)的表述也有側(cè)重點(diǎn)或不同的重心。部分是納入到消費(fèi)的大框架下進(jìn)行的，部分則是單列一章即作為獨(dú)立的篇幅進(jìn)行表述?？傮w上這和各地對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)的理解差異是有關(guān)的，但本身并不影響住房消費(fèi)的市場(chǎng)地位。尤其對(duì)于濟(jì)源等個(gè)別城市，其對(duì)于住房消費(fèi)的理解非常到位，其把消費(fèi)劃分為傳統(tǒng)消費(fèi)、文旅消費(fèi)、新型消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)等框架，層次清晰，有助于老百姓更好理解房地產(chǎn)消費(fèi)在消費(fèi)大市4)住房消費(fèi)的內(nèi)容非常多，各地在各種會(huì)議和文件中也有很多新的內(nèi)容表述?？偨Y(jié)目前各地的住房消費(fèi)提法，我們認(rèn)為，有幾種主要的分類。按住建部的口徑，主要是首套房、二套房和第三套房。而在二套房中，又涉及以舊換新、以小換大、生育多子女家庭等相關(guān)住房。按照住房的新舊類型劃分，主要包括新房和二手房。按照住房的物業(yè)屬性劃分，包括了商品住宅和實(shí)際用于居住的商業(yè)用房。按照購(gòu)房需求的地域來源劃分，分別包括市內(nèi)購(gòu)房需求和市外購(gòu)房需求?？傮w上，此次全國(guó)各地房地產(chǎn)住房政策系統(tǒng)全面，具有非常好的導(dǎo)向和5)住房消費(fèi)提振的政策非常多，內(nèi)容豐富。當(dāng)前全國(guó)各地的住房政策，延分類上說，主要涉及金融、財(cái)政、營(yíng)商環(huán)境等方面的內(nèi)容。金融方面，各地都提及了信貸方面的支持，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬等。而財(cái)政方面，各地也繼續(xù)提及契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅減免等政策內(nèi)容。營(yíng)商環(huán)境方面，也強(qiáng)調(diào)了搭建房交會(huì)平臺(tái)、鼓勵(lì)省外購(gòu)房需求回流等政策支持。另外也有一些新的創(chuàng)新點(diǎn)，包括讓二手房獲得和一手房一樣的購(gòu)房政策待遇、用于居住的商業(yè)用房也納入到購(gòu)傳播。此次鄭州成為新年全國(guó)首個(gè)政策大尺度寬松的城市，具有非常好的借鑒此次鄭州相關(guān)渠道和中介人員稱，即日起，鄭州可以執(zhí)行3.8%的房貸利率及20%首付的優(yōu)惠政策。1)從涉及的銀行來看，包括工行、農(nóng)行和郵儲(chǔ)銀行等都已經(jīng)在落實(shí)此類政策，也有各類官方消息。從各樓盤的海報(bào)來看，也開始打率”等。2)此次消息總體靠譜準(zhǔn)確，充分體現(xiàn)了鄭州在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面已經(jīng)有積極的動(dòng)作。部分銀行雖然還沒有收到通知，要根據(jù)總行統(tǒng)一安排，但總體上預(yù)計(jì)1月底都會(huì)執(zhí)行此類政策。3)此類政策主要針對(duì)首套房。自即日起 利率不變。外地房貸未結(jié)清，在鄭州購(gòu)房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。從政策總體上吻合央行和住建部的住房工作精神。尤其是此前央行明確房?jī)r(jià)疲軟城圍，所以下調(diào)符合預(yù)期，有助于降低購(gòu)房成本，尤其是首套房。2)各地政策需要快馬加鞭出臺(tái)。當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文都把提振住房消費(fèi)作為一項(xiàng)重要的工作去抓。對(duì)于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春等二線城市，更是需要積極借鑒2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開好局創(chuàng)造條件，也為所在此次紅谷灘區(qū)的活動(dòng)開展，目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)主體、提振全區(qū)房地產(chǎn)群眾。購(gòu)房政策主要涉及兩方面。1)購(gòu)房補(bǔ)貼。這包括春此次紅谷灘區(qū)的政策，也說明目前二線城市重點(diǎn)片區(qū)也在積極落實(shí)去庫存類資源、促進(jìn)樓市復(fù)蘇等都有積極的作用。2)今年各地的樓市營(yíng)銷具有一個(gè)非房企動(dòng)作方面的一個(gè)新信號(hào)。各地政府和房企會(huì)充分利用各類營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和機(jī)會(huì)，主動(dòng)促銷，如紅谷灘此次利用春節(jié)假期的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，其對(duì)于樓市的此次個(gè)貸率為79.08%，即低于80%。根據(jù)該規(guī)定，長(zhǎng)沙市繳存職工可貸額度按照借此次調(diào)整屬于常規(guī)工作，屬于基于個(gè)貸率或公積金額度的變化而做出的政策調(diào)整，和救市等關(guān)系反而相對(duì)少。換而言之，新的一年長(zhǎng)沙根據(jù)公積金的額度情況做出的個(gè)貸倍數(shù)的常規(guī)調(diào)整。2)此類調(diào)整相比過去的15倍，有所增加，充分說明當(dāng)前貸款額度進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于購(gòu)房者貸款資金的獲取等都有積極的作此次長(zhǎng)沙公積金個(gè)貸政策受到了購(gòu)房者等關(guān)注。1)關(guān)于16倍的概念，實(shí)對(duì)可貸倍數(shù)做出調(diào)整。2)當(dāng)前各省會(huì)城市在激活住房消費(fèi)市場(chǎng)方面動(dòng)作依然較多。1月份包括鄭州雙降政策、南昌紅谷灘春節(jié)購(gòu)房促銷活動(dòng)、長(zhǎng)沙公積金可貸倍數(shù)上調(diào)，都說明各省會(huì)城市積極發(fā)力，其有助于降低購(gòu)房者成本、激活購(gòu)大金融支持，通過創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開辟綠色通道、降低融資成本等方式，努力這是目前首個(gè)省級(jí)公開的白名單制度，充分體現(xiàn)了河南省對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注和支持的導(dǎo)向，能夠有效指導(dǎo)2023年房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)方面的管理工作。2)此次涉及的企業(yè)多、分布廣，說明通盤考慮了全省房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。這也進(jìn)一步促進(jìn)了相關(guān)入選企業(yè)的健康發(fā)展。3)此次河南把此類白名單的企業(yè)給予了公開，就是希望以更透明的信息、更及時(shí)的傳遞，為此類優(yōu)秀房企創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境。這一點(diǎn)值得肯定。4)此類企業(yè)也有很多屬于區(qū)域性的房企，這也說明除了全國(guó)性的房企以外，區(qū)域性房企也具有系統(tǒng)安全性和重要性，是各地需要積極關(guān)注的重點(diǎn)企業(yè)。5)此次白名單制度具有動(dòng)態(tài)調(diào)整的導(dǎo)向，發(fā)揮了鞭策理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，建立區(qū)域融16條的政策內(nèi)容。2)有很多城市也有過白名單制度和創(chuàng)新，比如說南通就制度，給予了政策扶持。3)此類白名單制度和此前提及的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化21限均降至兩成。此次湖南政策調(diào)整力度大，充分體現(xiàn)了今年“政策放松快馬加鞭”此次報(bào)道顯示，目前湖南全省13個(gè)非限購(gòu)市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個(gè)限購(gòu)市(長(zhǎng)沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。此次政策具有幾個(gè)重要的特點(diǎn)。1)此次湖南比較系統(tǒng)地對(duì)全省房地產(chǎn)政策尤其是購(gòu)房首付政策做了規(guī)定，更加清晰和容易執(zhí)行。相關(guān)政策的思路已經(jīng)非常清晰，即非限購(gòu)城市執(zhí)行最低的標(biāo)準(zhǔn)，而限購(gòu)城市標(biāo)準(zhǔn)略高，但也總體低于歷史水平。2)此次政策繼續(xù)說明對(duì)于首套購(gòu)房的支持，吻合了此前住建部和央行的政策，尤其是此前住建部提及“對(duì)于購(gòu)買首套住房的要大力支持。首付松或者說呈現(xiàn)了“政策放松快馬加鞭”特征。1)今年春節(jié)節(jié)點(diǎn)較早，所以各地開工時(shí)間也比較早。從各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策一號(hào)文或者兩會(huì)政府工作報(bào)告都可以看出，落實(shí)了統(tǒng)一部署，值得其他省份的學(xué)習(xí)。后續(xù)各省份要加緊研判市場(chǎng)和政策，主此次山東緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長(zhǎng)短期結(jié)合的政策思路。1)會(huì)議明確要同步激活新房和二手房市場(chǎng)。該提法實(shí)際上是把過去側(cè)重依賴新房的做法做了調(diào)整，二手房市場(chǎng)的活躍，將有助于促進(jìn)新房市場(chǎng)的健、功能優(yōu)、售，會(huì)議明確，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。從這里可以看出，預(yù)售制的政策調(diào)整是大方向，各地實(shí)際上已經(jīng)逐漸明確了“以人定房、以房定地、以房定錢”的模式。該表述思路清晰，也易于執(zhí)行。5)首提防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。此次政策明確，構(gòu)建防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。此類表述也說明各地在防風(fēng)險(xiǎn)方面有了新此次山東的政策內(nèi)容，從宏微觀、長(zhǎng)短期等角度明確了工作思路，具有非的政策主要強(qiáng)調(diào)購(gòu)房消費(fèi)需求的提振，但是對(duì)于一些制度性、創(chuàng)新性的政策內(nèi)容提法比較少，此次山東政策具有非常好的思路，及的預(yù)售制度改革、一二手房同步激活、防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)際上都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國(guó)其他城市和房企的關(guān)注。要主動(dòng)從此類新提法中研究新思路和新對(duì)策，積極做好房地產(chǎn)戰(zhàn)略和策略的優(yōu)化調(diào)整。3)各地要密切關(guān)注今年的政策動(dòng)向，當(dāng)前政策出臺(tái)頻率高、出臺(tái)節(jié)奏快，一些新提法對(duì)于后續(xù)的經(jīng)營(yíng)有非常直接的影響。要主動(dòng)從政策解讀中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和機(jī)遇，積極做好企業(yè)經(jīng)1月份房地產(chǎn)其他熱點(diǎn)事件該模式成為1月份的熱點(diǎn)事件，客觀上也和休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)有關(guān)系。包括文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等需要密切關(guān)注此類新情況，主動(dòng)做業(yè)態(tài)的更新和升級(jí)，積極主除了判斷樓市周期以外，相關(guān)城市房?jī)r(jià)疲軟程度，也可以作為各地房貸利率調(diào)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%。當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅總體上沒有擴(kuò)大，說明四季度持續(xù)性的三支箭政策，減少了房企恐慌性降價(jià)的心理。但需要看到，此。據(jù)的變化是，一線城市連跌3個(gè)月后，當(dāng)前已經(jīng)有止跌現(xiàn)象。這也說明，隨著疫單基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，我們梳理了最新一期可下調(diào)的城市名符合下調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)，我們根據(jù)下調(diào)的迫切程度由大到小進(jìn)行排序。其中一二線城洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟(jì)寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠和襄陽。我們認(rèn)為，此類城市在當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)說明，房?jī)r(jià)有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)，但這個(gè)基礎(chǔ)還是不牢固。目前穩(wěn)房?jī)r(jià)的思路已經(jīng)清晰，即兩條線。從供給端的角度看，預(yù)計(jì)近期會(huì)發(fā)布資產(chǎn)負(fù)一輪購(gòu)房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房?jī)r(jià)無序下跌也會(huì)停止。總體上，期、促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。價(jià)制。幅為-0.4%，同比漲幅為-3.8%。目前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)有所遏制，但同比跌幅依然有慣性特點(diǎn)，即依然有所擴(kuò)大。我們認(rèn)為，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)常少。我們以同比漲幅為例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在內(nèi)的城市在上漲?？傮w上，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢(shì)的城市，二手房市場(chǎng)相對(duì)健分別為-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比漲幅則為0.6%、-3.2%和-4.4%。總體上看，三類城市二手房市場(chǎng)都是略疲軟的。這也要求各地繼續(xù)對(duì)二手房落實(shí)寬松的政策，最直接的一種做法建議，即有限購(gòu)的城市中，二手房應(yīng)該不納入此類范圍，二手房市場(chǎng)的走勢(shì)和一手房類似，在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關(guān)壓力的要階段。各地要積極落實(shí)好購(gòu)房政策，讓購(gòu)房者對(duì)二手房市場(chǎng)有信心，同時(shí)積極減少二手房的交易成本。尤其是各地落實(shí)了帶押過戶等政策，此類政策有助銀行助力租賃住房市場(chǎng)的導(dǎo)向，具有非常好的社會(huì)效應(yīng)。1)從合作模式看，此次建行下屬的建信住房租賃基金和萬科集團(tuán)共同出資，成立了收購(gòu)、股權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買等方式，投資收購(gòu)房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房或保障性租賃住房。2)此類模式也可以理解為房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)化的具體案例，值得行業(yè)學(xué)習(xí)。尤其是隨著市場(chǎng)化租賃房源也可以參與REITs的試點(diǎn)，未來各類商業(yè)機(jī)構(gòu)參與此類房源收儲(chǔ)和改造的可能性增加。而此類專業(yè)基金機(jī)構(gòu)1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力，也要求2023年繼續(xù)做好激活供10.0%，該數(shù)據(jù)處于惡化狀態(tài)，且進(jìn)入到兩位數(shù)的行列，說明開發(fā)投資的壓力比較大。目前改善開發(fā)投資指標(biāo)2022年，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.4%。土地市場(chǎng)大體上下跌或萎縮了50%，若是剔除城投等企業(yè)托底拿地現(xiàn)象，此類土地?cái)?shù)據(jù)其實(shí)是更為2022年，全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-24.3%。當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預(yù)期，全年下跌了近25%的水平，這說明購(gòu)房需求刺激面臨阻力。不過地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.9%。在金融16條、必有積極的改善。當(dāng)然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于售狀況要加快改善。2022年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10185元/平方米，漲幅為-2