四川省物業(yè)管理?xiàng)l例分析與應(yīng)對(duì)

四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》分析與應(yīng)對(duì)第一章總則序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注1明確指出了物業(yè)管理工作的扌旨導(dǎo)和監(jiān)督的行政主管部門與物業(yè)相關(guān)的主要職責(zé)：（發(fā)展改革：負(fù)責(zé)核定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的收取。公安：治安與刑事事件。民政：社會(huì)福利等。司法：物業(yè)管理糾紛。財(cái)政：稅收。環(huán)保：環(huán)境保護(hù)與垃圾清運(yùn)。規(guī)劃：房屋外觀，核發(fā)規(guī)劃許可證。衛(wèi)生：二次供水衛(wèi)生監(jiān)督與檢測(cè)。工商：物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)資質(zhì)證照。 質(zhì)監(jiān)：電梯檢測(cè)。街道辦事處：業(yè)主大會(huì)及協(xié)助處理社區(qū)糾紛）第三條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市'縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府發(fā)展改革'公安'民政'司法'財(cái)政'環(huán)保'城鄉(xiāng)規(guī)劃'衛(wèi)生'工商'質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督工作。第四條街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）組織'指導(dǎo)'協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民（村民）委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。物業(yè)公司應(yīng)與相關(guān)行政主管部門主動(dòng)交流，積極溝通，尋求支持第二章物業(yè)管理的區(qū)域及設(shè)施序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注2配套建筑第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)配套建筑應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得擅自改變配套建筑的用途。承接查驗(yàn)時(shí)物

（物業(yè)辦公用房'物業(yè)員工宿舍、物業(yè)庫(kù)房'值班室'垃圾中轉(zhuǎn)站'公共衛(wèi)生間'業(yè)委會(huì)活動(dòng)用房等配套建筑）第十二條新建住宅物業(yè)時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。物業(yè)服務(wù)用房'業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置；業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房按照不低于30平方米配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積?？h級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號(hào)。物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓'抵押。業(yè)服務(wù)用房應(yīng)具備使用條件3配套設(shè)施設(shè)備（水、電、氣及計(jì)量裝置、通訊、消防、電梯、弱電、環(huán)衛(wèi)、郵政、車庫(kù)、休閑桌椅、兒童游樂(lè)設(shè)施等）第十二條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放庫(kù)（位）。第十四條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶門號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表'共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。通訊、消防'電梯、安全防范'環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工， 所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付時(shí)，配套設(shè)施設(shè)備能正常使用

（竣工驗(yàn)收完成后，建設(shè)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所明確了單位應(yīng)將供水、供電、供有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修'養(yǎng)護(hù)'設(shè)施設(shè)氣等公共配套的相關(guān)設(shè)施更新和管理的責(zé)任。備的權(quán)設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變（配）電'二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。屬關(guān)系管理）第十六條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水'供電'供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主以及維大會(huì)決定是否無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位；決定無(wú)償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人修維護(hù)民政府房地產(chǎn)仃政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)豕技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)的主體規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。責(zé)任單驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案， 經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保位（責(zé)任修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。人）第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注4對(duì)“業(yè)主”進(jìn)行了定義第十七條依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。強(qiáng)調(diào)了權(quán)利和義務(wù)因買賣、贈(zèng)與'繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在的對(duì)等關(guān)系（業(yè)主行使權(quán)利的同時(shí)必須物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。履行相關(guān)義務(wù)）業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

5關(guān)于業(yè)主大會(huì)（明確規(guī)定了召開業(yè)主大會(huì)的條件，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)籌備組成員產(chǎn)生的范圍及籌備組職責(zé)，籌備組工作經(jīng)費(fèi)的支付主體，業(yè)主委員會(huì)委員的產(chǎn)生和任期，業(yè)主委員會(huì)的工作移交等內(nèi)容）第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一） 交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；（二） 首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上；（三） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第二十一條符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)。符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。第二十二條街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起15日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組由業(yè)主代表'建設(shè)單位'房地產(chǎn)行政主管部門'街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）和居民（村民）委員會(huì)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組成

員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）或者居民（村民）委員會(huì)組織業(yè)主推薦?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)'鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。第二十二條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間'地點(diǎn)'內(nèi)容和形式；（二） 擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三） 確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積；（四） 擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單；（五） 依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（六） 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。第四草 前期物業(yè)管理序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注6招投標(biāo)第三十六條住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)， 可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（―）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的；（二） 投標(biāo)人少于3個(gè)的；（三） 法律、法規(guī)另有規(guī)定的。7承接查驗(yàn)（規(guī)定了承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容，移交備案，交付使用后的保修責(zé)任主體等）第三十九條新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接杳驗(yàn)制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接杳驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加， 可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者有質(zhì)量安全問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)疋處理。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將杳驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案'業(yè)主權(quán)屬等資料的移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。包括設(shè)施設(shè)備、共用部位、檔案資料等的查驗(yàn)

第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第五章 物業(yè)服務(wù)序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注8物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格及第四十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理資質(zhì)證物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書管物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的相應(yīng)資質(zhì)。 從事物業(yè)服務(wù)的書'從業(yè)人員資格理管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。證書物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。9物業(yè)服務(wù)合同第四十五條業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服履約檔務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。案力求（明確了合同的簽訂和備物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起 30日內(nèi)，向市'縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行完善，便案的時(shí)間，合同的內(nèi)容）政主管部門備案。于事后（強(qiáng)調(diào)履行義務(wù)的可追溯第四十六條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)'服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)'收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)'物業(yè)服務(wù)用房'專項(xiàng)維修資金的管理與使用'合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)'違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防可追溯性）范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政

（依據(jù)合冋進(jìn)行履約，重大突發(fā)應(yīng)急事件的報(bào)告和協(xié)助處理）管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。10物業(yè)服務(wù)費(fèi)第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平'公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同雙其中調(diào)方當(dāng)事人予以約定。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣級(jí)地方人民政府整物業(yè)（規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取價(jià)格行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià)， 并定期服務(wù)費(fèi)的原則和標(biāo)準(zhǔn)的公布制公布。的程序度，調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程同一物業(yè)官理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)谷和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。指明了序，物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付的主物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服體等）第五十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。有下列情形，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收務(wù)費(fèi)并費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意：非一成（一）公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調(diào)整的；不變的，（二）業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級(jí)變動(dòng)的；這點(diǎn)對(duì)（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用調(diào)整的；于物業(yè)（四）其他政策性費(fèi)用調(diào)整的。公司來(lái)物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)說(shuō)比較

督和管理。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府價(jià)格行政主管部門設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)審。第五十二條已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的從其約定。公平11合同終止和退出物業(yè)服務(wù)的第五十三條物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同， 應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行擅自退出物業(yè)服務(wù)程序必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前 60日告知。屬于違法行為，擬（合同終止的條件和告知物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律法規(guī)和合同約疋辦理退出交接事且，并履行下列交接義務(wù)：退出物業(yè)管理，必須依照相關(guān)程序辦理。義務(wù)，退出物業(yè)管理的移交（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；內(nèi)容）（二）料；移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)房屋及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資對(duì)收費(fèi)率提出（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；了更高（四）分項(xiàng)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；的要求，（五）專項(xiàng)維修資金使用情況資料；否則，退

（如果擬退出物業(yè)服務(wù)，（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。出物業(yè)應(yīng)提前解決物業(yè)管理中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的， 不得擅自撤離物服務(wù)時(shí)糾紛，特別是物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。將無(wú)法的交付問(wèn)題，法律訴訟時(shí)第五十四條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：收取費(fèi)效性為2年，逾期訴訟無(wú)（一）合同期滿未續(xù)約的；用。效，因此，《前期物業(yè)服務(wù)（二）依法、依約定解除合同的；合同》屆滿前，物業(yè)服務(wù)（三）法律'法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。的收費(fèi)必須做到及時(shí)催物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決'階段工作未完成等為由拒絕繳，全額收取，盡量不出退出。現(xiàn)拖欠）第八章物業(yè)的使用與維護(hù)序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注12物業(yè)使用的禁止事項(xiàng)第五十九條物業(yè)官理區(qū)域內(nèi)禁止下列」行為：（為違章裝修、侵占消防（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為；通道、占用公共綠地、舌L（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為；倒垃圾雜物等行為提供了（三）侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為；

管理的法律依據(jù)）（四） 擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；（五） 隨意堆放'傾倒垃圾、雜物等行為；（六） 堆放易燃'易爆'劇毒'放射性'腐蝕性物品，排放有毒'有害'異味物質(zhì)等；（七） 占用消防通道'封堵出入口通道等行為；（八）超過(guò)規(guī)疋標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為；（九）法律'法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第六十二條業(yè)主'物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主'物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應(yīng)當(dāng)約定清理的費(fèi)用。13房屋出租管理（提醒業(yè)主，房屋出租需要告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)）第六十三條業(yè)主出租房屋，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律'法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅'車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。不得使用住宅開設(shè)麻將館'商鋪等14特種設(shè)備管理（規(guī)定了特種設(shè)備使用職責(zé)的承擔(dān)主體為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明確了電梯故障應(yīng)由維保單位負(fù)責(zé)）第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律'法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)。電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)其安全性能負(fù)責(zé)，保證電梯的安全運(yùn)行。接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并采取必要的應(yīng)急救援措施。電梯發(fā)生故障，應(yīng)第一時(shí)間通知維保單位

15關(guān)于車位和共有部分的收第六十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位不益已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車夠使用，（規(guī)定了新增車位的辦理位，用于業(yè)主停車。但不得占用消防通道'公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通z—可以按程序，車位出租的程序，仃。照相關(guān)屬于建設(shè)單位所有的車位'車庫(kù)出租（售）的， 應(yīng)當(dāng)在15日前以書面形式在物業(yè)管理車位的權(quán)屬，共有部分的區(qū)域內(nèi)公示擬出租（售）車位、車庫(kù)的數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租（售）價(jià)格及承租程序增經(jīng)營(yíng)及其收益的處分）（購(gòu)買）人條件等。設(shè)。公安'消防'救護(hù)'環(huán)衛(wèi)'郵政等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不（屬于建設(shè)單位的車位，得收費(fèi)。第六十六條業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分劃定車位'設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲應(yīng)要求建設(shè)單位提供權(quán)屬得的收益，有約定的按照約定分配；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分證明文件，面積測(cè)算文件占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金'支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主等資料）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報(bào)酬。16關(guān)于保修第六十八條物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的維修等費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，規(guī)定的不得從專項(xiàng)維修資金中列支。保修的物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)' 維修'保養(yǎng)和管責(zé)任主

理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)?。體17專項(xiàng)維修資金（明確了專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、監(jiān)管等事項(xiàng)）第六十九條住宅物業(yè)和住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修'更新和改造，不得挪作他用， 由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)的除外。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專項(xiàng)維修資金專戶，按幢立賬'按戶核算。未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之二十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)豕和省的相關(guān)規(guī)疋、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決疋，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買受人。業(yè)主委貝會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況， 接受業(yè)主的監(jiān)督。第七八一條業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，發(fā)生下列情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會(huì)先行組織維修'更新或者采取應(yīng)急防范措施，同時(shí)由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告，經(jīng)核準(zhǔn)后其費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支，事后應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書面說(shuō)明情況：（一） 屋面防水損壞造成滲漏的；（二） 電梯'消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；（三） 樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；（四） 專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；（五） 其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。房地產(chǎn)行政主管部門接到緊急情況維修申請(qǐng)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在 3個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。第七十二條專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或損壞時(shí)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修'養(yǎng)護(hù)、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)'業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)'保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。第七章 法律責(zé)任序號(hào)分析應(yīng)對(duì)項(xiàng)目《條例》相關(guān)條款備注18建設(shè)單位的法律責(zé)任（未配備或配備不足物業(yè)用房的，條件成熟但未申第七十四條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：（一）未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活

請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，不承擔(dān)業(yè)主大會(huì)籌備組和首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)的，未通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的）動(dòng)用房的，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。（二）