第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度

2/5/20231第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地第一節(jié)我國(guó)土地制度概述第二節(jié)城市和農(nóng)村建設(shè)用地的基本制度第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得制度一、我國(guó)土地的分類二、我國(guó)土地權(quán)屬制度三、我國(guó)土地利用制度

一、土地使用權(quán)制度的確立二、城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀三、農(nóng)村建設(shè)用地

一、土地使用權(quán)的出讓二、土地使用權(quán)的劃撥三、土地使用權(quán)的租賃四、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓五、土地使用權(quán)的出租土地一級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)2/5/20232第一節(jié)我國(guó)土地制度概述一、土地分類二、我國(guó)土地權(quán)屬（所有權(quán)與使用權(quán)）的基本制度三、我國(guó)土地利用制度

按《憲法》、《民法通則》的規(guī)定進(jìn)行分類，有城市土地和農(nóng)村土地

按《土地管理法》的規(guī)定（即按土地用途）進(jìn)行分類，有農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。1、兩種土地所有權(quán)形式：全民所有制和集體所有制2、我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的解決辦法在我國(guó)，土地所有權(quán)與使用權(quán)爭(zhēng)議一直采用行政處理的途徑來解決。首先，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不了，按下列程序辦理：（1）單位之間的爭(zhēng)議由縣級(jí)以上人民政府處理。（2）個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)以上人民政府處理。（3）當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可自接到處理決定通知書之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。（4）在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。在國(guó)家所有的情形下，國(guó)家只是代表全民管理和控制土地，只有少數(shù)的土地才由國(guó)家直接占有使用（如國(guó)防用地等），大多數(shù)土地都要分散給各個(gè)具體的民事主體（如自然人、法人和其他社會(huì)組織等）直接利用。同樣，農(nóng)民集體所有的土地，除少量土地為農(nóng)民集體組織直接占有使用外，大部分土地都是通過各種方式分給農(nóng)民個(gè)人直接利用。盡管，在我國(guó)，個(gè)人、法人和其他社會(huì)組織等都不能取得土地所有權(quán)，但可以通過分散利用等方式取得土地使用權(quán)。這就是我國(guó)目前的以土地使用權(quán)為核心的土地利用制度。2/5/20233小案例：竹溪縣一村民打電話說，今年夏天，他與鄰居為宅基地的邊界范圍發(fā)生了糾紛，村上說讓他們自己解決，他問該怎么辦?

如果雙方因宅基地的權(quán)屬不清發(fā)生爭(zhēng)議，雙方又協(xié)商不成，則應(yīng)由鄉(xiāng)政府解決。若對(duì)政府的確權(quán)決定不服可提起行政訴訟。2/5/20234第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)用地基本制度一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的特點(diǎn)三、建設(shè)用地的基本制度（一）土地使用權(quán)的確立及其利用形式（二）城市建設(shè)用地的現(xiàn)狀（三）農(nóng)村建設(shè)用地

房地產(chǎn)開發(fā)用地是指房地產(chǎn)開發(fā)主體進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。

1、國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；2、國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。（《土地管理法》4條）3、土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)；4、國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理；5、建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。1、1988年憲法修正案確立了土地使用權(quán)2、我國(guó)目前土地使用權(quán)的利用形式：出讓；劃拔；轉(zhuǎn)讓；租賃和出租等。1、從土地的一級(jí)市場(chǎng)來看：主要有：（1）出讓土地使用權(quán)；（2）劃拔土地使用權(quán)；（3）私人宅基地使用權(quán)2、從土地的二級(jí)市場(chǎng)來看：主要有：轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。2/5/20235（三）農(nóng)村建設(shè)用地1、農(nóng)村建設(shè)用地現(xiàn)狀2、我國(guó)農(nóng)村土地的征收征用制度（1）我國(guó)農(nóng)村土地的征收制度含義：征收的條件：

法條鏈接：（2）我國(guó)農(nóng)村土地征用制度含義：

法條鏈接：

征收：國(guó)家為了公共利益的需要，依照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)儆诩w所有的土地和單位個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)等強(qiáng)制征歸國(guó)家所有。第一、為了國(guó)家利益的需要而征收；第二,非農(nóng)業(yè)主體需要使用農(nóng)地的,必須事先經(jīng)過國(guó)家征收。第三，須依法定權(quán)限和程序進(jìn)行第四、要對(duì)被征用農(nóng)地依法予以安置補(bǔ)償。（1）宅基地（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地（3）公益和公共用地《物權(quán)法》42、43條《土地管理法》45、46、47、48、49、50、51條《土地管理法實(shí)施條例》25、26條征用：國(guó)家因建設(shè)等需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，被征用的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人?！段餀?quán)法》：44條《土地管理法》：57條《土地管理法》：27、28條法條鏈接：《土地管理法》

第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。2/5/20236法條鏈接：農(nóng)村土地征收制度《物權(quán)法》第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。第四十三條國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。2/5/20237《土地管理法》第四十五條征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。（征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。（兩級(jí)報(bào)批制度）征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。第四十六條國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

2/5/20238第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。2/5/20239第四十八條征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。第四十九條被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。

禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。第五十條地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)，興辦企業(yè)第五十一條大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。2/5/202310《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽饔猛恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。第二十六條土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。2/5/202311農(nóng)村土地征用制度《物權(quán)法》第四十四條：因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)被征用或征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！锻恋毓芾矸ā返谖迨邨l建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。

臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。2/5/202312《土地管理法實(shí)施條例》第二十七條搶險(xiǎn)救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時(shí)用地的，災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù)；屬于永久性建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。第二十八條建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)占用耕地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。2/5/202313案例一：一、某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分廠，向某縣人民政府申請(qǐng)用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。據(jù)此，請(qǐng)回答以下問題：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？2/5/202314案例二：長(zhǎng)江公司擬建辦公大樓，通過李×在某縣城買地。1993年4月25日，李以其個(gè)人名義，與王家村委會(huì)簽訂合同，向王家村委會(huì)購(gòu)買土地2萬平方米，使用期限50年，地價(jià)每平方米100元，一個(gè)星期后（5月2日），李×又與長(zhǎng)江公司訂立土地轉(zhuǎn)讓合同，將上述土地以每平方米150元的價(jià)格，再轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)江公司。同年5月28日，長(zhǎng)江公司付款15萬元給李×，李×收款后，出具收據(jù)，又將15萬元作定金轉(zhuǎn)給王家村委會(huì)。后因長(zhǎng)江公司未依時(shí)給付第二期15萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方協(xié)商解決未果，長(zhǎng)江公司要求退款未成訴至法院。長(zhǎng)江公司與李某、李某與王家村委會(huì)簽訂的合同是否有效？為什么？2/5/202315實(shí)務(wù)指南關(guān)于建設(shè)用地審批需要把握3點(diǎn)：1.建設(shè)用地預(yù)審；2.農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收審批權(quán)限；3.建設(shè)用地審批的重點(diǎn)內(nèi)容。土地管理法律規(guī)定，任何單位和個(gè)人搞建設(shè)需要用地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但也有關(guān)于特殊情況的規(guī)定。法律規(guī)定，在3種情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，可以用集體土地,無需辦理土地征收手續(xù)：（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)；（3）村民建設(shè)住宅。（一）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的政策依據(jù)為《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)務(wù)院［2004］28號(hào)）。凡不符合規(guī)劃、沒有計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過項(xiàng)目用地預(yù)審。建設(shè)單位向發(fā)改委申請(qǐng)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附具國(guó)土資源部門的預(yù)審意見，沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審實(shí)行分級(jí)預(yù)審制度。國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的項(xiàng)目，由國(guó)土資源部預(yù)審；地方發(fā)改委批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的項(xiàng)目，由同級(jí)地方國(guó)土資源部門預(yù)審。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審是項(xiàng)目批準(zhǔn)的前置條件，沒有經(jīng)過預(yù)審批準(zhǔn)的，建設(shè)項(xiàng)目不得通過。（二）建設(shè)用地審批關(guān)于建設(shè)用地審批，法律設(shè)定了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批兩項(xiàng)審批事項(xiàng)。將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地需經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地需經(jīng)過土地征收審批。在通常情況下，兩項(xiàng)審批一并辦理。

1.審批權(quán)限

1)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批的權(quán)限，在國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府兩級(jí)，市、縣沒有審批權(quán)。

2)需要征收基本農(nóng)田的，無論占多少，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批。

3)建設(shè)需要征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國(guó)務(wù)院批；不足35公頃的，省政府批。

4)征收其他土地超過70公頃的，國(guó)務(wù)院批；不足70公頃的，省政府批。所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)不得占用的耕地。老百姓稱之為“吃飯?zhí)铩薄ⅰ氨Ｃ铩薄?．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批的審查內(nèi)容辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批時(shí)，審查的6項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容是：1)是否符合規(guī)劃，納入計(jì)劃；2)是否履行了耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)；3)是否繳納了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；4)是否履行了征地報(bào)批前的程序，如告知程序、土地權(quán)屬面積地類的確認(rèn)程序、涉及土地補(bǔ)償和安置的聽證程序；5)是否明確了征地補(bǔ)償方案；6)是否明確了被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施。2/5/202316第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得制度

在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的取得方式主要有：出讓；劃拔；租賃；轉(zhuǎn)讓；出租、出資、入股等。

2/5/202317一、土地使用權(quán)的出讓

小資料：

基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級(jí)別、用地類型或區(qū)段位置評(píng)估確定的平均價(jià)格。它是政府宏觀調(diào)控地價(jià)和進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)的基礎(chǔ)，是征收土地使用稅、土地增值稅、契稅和地產(chǎn)稅的依據(jù)，也是土地資源的優(yōu)化配置和投資的決策參考。（一）概念、特點(diǎn)：教材P57—（二）出讓方式：（三）簽訂書面土地出讓合同教材P65—（四）我國(guó)土地使用權(quán)的收回

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003年國(guó)土資源部令第21號(hào)）1、招標(biāo)2、拍賣3、掛牌4、協(xié)議市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)的出讓金，國(guó)家把一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者一是適用范圍不同。11號(hào)令第4條明確了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。21號(hào)令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)拍賣掛牌的情況，實(shí)踐中主要是工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標(biāo)拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標(biāo)拍賣掛牌出讓則是競(jìng)價(jià)的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標(biāo)拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具有競(jìng)爭(zhēng)性，國(guó)家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。三是最低價(jià)確定的原則不同。21號(hào)令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%.而11號(hào)令第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價(jià)，要根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

《房地產(chǎn)管理法》19條、21條，《土地管理法》58條規(guī)定了土地使用權(quán)收回的情形，具體來講，包括：第一，土地使用權(quán)屆滿的收回；第二，為公共利益需要使用土地的；第三，為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；第四，因土地使用者不履行土地使用者權(quán)合同而收回土地使用權(quán)（如用地單位必須按合同約定使用土地，超過開工滿1年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20％以下征收土地閑置費(fèi)。滿2年未動(dòng)工的，可無償收回土地使用權(quán)。）；第五，司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。

2/5/202318

案例：甲公司于2007年3月16日與某市土地管理局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓該市某立交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面積為98792平方米，每平方米地價(jià)為315元。合同還規(guī)定，3月底甲公司支付50%的土地出讓金，4月底付清全部土地出讓金。07年4月28日甲公司與