房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

課堂紀(jì)律手機(jī)靜音或關(guān)機(jī);不能交頭接耳;不能未經(jīng)許可接電話;不能未經(jīng)許可中途離場(chǎng);以上每項(xiàng)違反者男士現(xiàn)場(chǎng)做10個(gè)俯臥撐女士做10個(gè)起立下蹲房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

樊志豪2015.6.28前言一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)、高超的銷售技巧、熱情的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、誠(chéng)信的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)是排在第一位的，可見專業(yè)知識(shí)的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶更加信服我們，才會(huì)邁出成功的第一步。提綱房地產(chǎn)的概義房地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)的類型及賞析第一部分房地產(chǎn)的概義房地產(chǎn)的概義什么叫房地產(chǎn)？房地產(chǎn)都包括什么？房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：1、土地2、建筑物（又稱定著物，指：房屋、道路、水塔等）及地上附著物（指：花草樹木）3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。地產(chǎn)

土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。房產(chǎn)

個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用的地基以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。注：所有權(quán)是指依照法律、法規(guī)對(duì)其所有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。地產(chǎn)和房產(chǎn)的含義土地的獲取方式劃撥：用地單位的項(xiàng)目如果符合《劃撥用地目錄》的要求，可以通過縣政府審批無償劃撥獲得劃撥土地的使用權(quán)。這種使用權(quán)只有使用權(quán)，無其他權(quán)益。協(xié)議出讓：協(xié)議出讓已經(jīng)很少了。招拍掛:

現(xiàn)在國(guó)家要求經(jīng)營(yíng)性用地一律招拍掛出讓國(guó)有土地使用權(quán)。土地的分類1、生地生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。2、熟地（1）三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。（2）五通一平：通水、通電、通路、通訊、通氣和場(chǎng)地平整。

（3）七通一平：給水通、排水通、通電、通路、通訊通、暖氣通、通天燃?xì)饣蛎簹夂蛨?chǎng)地平整。房地產(chǎn)市場(chǎng)分類市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的場(chǎng)。

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)俗稱二手房，是指購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)的自然特征

A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長(zhǎng)B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性房地產(chǎn)分類按用途劃分：

1、居?。浩胀ㄗ≌?、公寓、別墅等生活居住物業(yè)

2、商業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商住樓等有收益物業(yè)

3、旅游：依托旅游資源而建的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目

4、工業(yè)：工業(yè)廠房、技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究發(fā)展用房、倉(cāng)儲(chǔ)等

5、特殊：加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、橋梁隧道等，通常為政府特殊許可，這類較少。使用年限1、居住用地70年；2、商業(yè)、旅游用地40年；3、工業(yè)用地50年；4、綜合用地或者其他用地50年。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政府部門1、發(fā)展與改革委員會(huì)：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目投資、立項(xiàng)的審批。2、國(guó)土與房管部門：負(fù)責(zé)批地、報(bào)建、驗(yàn)收、權(quán)屬登記。3、建設(shè)委員會(huì)：負(fù)責(zé)對(duì)施工單位、設(shè)計(jì)院的管理及施工手續(xù)的審批。4、消防局：負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)計(jì)的審批及消防設(shè)施的驗(yàn)收。5、勞動(dòng)局：負(fù)責(zé)對(duì)電梯的驗(yàn)收和維修申報(bào)。6、質(zhì)監(jiān)站：負(fù)責(zé)對(duì)工程的驗(yàn)收監(jiān)督。與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政府部門7、環(huán)保局：負(fù)責(zé)對(duì)環(huán)境治理的監(jiān)督。8、安監(jiān)站：負(fù)責(zé)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全措施落實(shí)的檢查監(jiān)督。房地產(chǎn)的專業(yè)名詞第二部分名詞解釋《國(guó)有土地使用證》：證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：指有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件的憑證?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》：指開發(fā)商在投入方面達(dá)到國(guó)家要求，有條件對(duì)外銷售房屋的憑證。《住宅質(zhì)量保證書》：開發(fā)商對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件?！蹲≌褂谜f明書》：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項(xiàng)。名詞解釋多層約6個(gè)月高層約18個(gè)月前期定位方案設(shè)計(jì)方案審批約3個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)相關(guān)部門報(bào)批約3個(gè)月預(yù)算招標(biāo)發(fā)包約1個(gè)月多層封頂約6個(gè)月高層四層約8個(gè)月“五證兩書”貫穿整個(gè)開發(fā)主線：名詞解釋用地紅線：政府審批的土地使用范圍界定線。建筑退線：退離建筑紅線后的建筑控制線坐標(biāo)：用一組數(shù)字代表緯度（北或南）和經(jīng)度（東或西），以確定物體的精確位置。

標(biāo)高：標(biāo)高表示建筑物各部分高度。標(biāo)高分相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高。棟號(hào)與層數(shù)名詞解釋冬夏季太陽(yáng)高度角變化日照間距日照間距日照間距是指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離。日照間距系數(shù)是根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。日照時(shí)間的長(zhǎng)短，是由房屋和太陽(yáng)相對(duì)位置的變化關(guān)系決定的，相對(duì)位置以太陽(yáng)高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理緯度、建筑方位以及季節(jié)、時(shí)間有關(guān)。通常以建筑物正南向，當(dāng)?shù)囟寥眨ù蠛眨┱缡r(shí)的太陽(yáng)高度角作為依據(jù)。根據(jù)日照計(jì)算，我國(guó)大部分城市的日照間距約為1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地區(qū)日照間距越小，往北則越大。名詞解釋容積率：指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。容積率=建筑面積÷占地面積綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率綠地率=綠地面積/土地面積×100%。綠化率：綠化覆蓋率，指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。建筑密度：建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例。建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積。建筑間距：指兩棟建筑之間的水平距離。名詞解釋總占地面積:行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。一畝≈666.66㎡建設(shè)用地面積:經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積?？偨ㄖ娣e:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計(jì)入容積率面積和不計(jì)入容積率面積。規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。名詞解釋房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。名詞解釋開間：住宅的開間就住宅的寬度。指采光面的寬度。計(jì)算的是軸線距離。進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。垂直采光面的長(zhǎng)度。計(jì)算的是軸線距離。名詞解釋層高:層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高層高套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽(yáng)臺(tái)100%計(jì)算面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)50%計(jì)算面積。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積－套內(nèi)建筑面積建筑面積=商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e名詞解釋名詞解釋建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積建筑密度＝建筑基底總面積÷總用地面積×100%綠化率＝各類綠地總面積÷總用地面積×100%面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和出房率（得房率）、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積×100%名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房。現(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道?；炷?由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”（tong)。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺(tái)。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)常年的日照及風(fēng)向，大多數(shù)房屋最佳朝向應(yīng)該是南偏東45度－南偏西15度。名詞解釋名詞解釋綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層分?jǐn)偣妹娣e分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積－套內(nèi)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯。內(nèi)外廊、公共門廳（入戶大廳）、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟服務(wù)的值班室、樓梯間、電梯機(jī)房（電梯井）、水箱房名詞解釋第三部分建筑形態(tài)建筑類別建筑布局戶型結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格建筑形態(tài)板樓塔樓蝶式退臺(tái)式板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。板樓優(yōu)點(diǎn)：

①南北通透，便于采光通風(fēng)②板樓均好性強(qiáng)③管理成本不高④面積使用率很高板樓缺點(diǎn)：①建筑密度低，房?jī)r(jià)高②戶型格局不宜改造塔樓塔樓優(yōu)勢(shì)：①節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低②空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造③結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好塔樓缺點(diǎn)：①均好性差，居住密度高②面積使用率不高，存在灰色空間主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的小高層及高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。

板樓與塔樓的優(yōu)劣比較板樓優(yōu)點(diǎn)：一般南北通透或東西通透，因而通風(fēng)好，室內(nèi)空氣的流通性強(qiáng)。進(jìn)深較小，采光日照質(zhì)量較好。戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。而且通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。板樓對(duì)外采光面多，因此更易做成明廚明衛(wèi)，符合中國(guó)因有的居住習(xí)慣。板樓每一個(gè)交通核負(fù)擔(dān)戶數(shù)少，因此每戶具有很好的獨(dú)立性，居家生活也比較清靜，符合現(xiàn)代人的居住心理需求。同一棟樓各戶型均好性強(qiáng)。板樓缺點(diǎn)：體形一般比較龐大，立面比較呆板，感染力不強(qiáng)。板樓小區(qū)庭院空間由日照系數(shù)決定，宅間綠地狹長(zhǎng)局促，不易營(yíng)造景觀中庭。對(duì)于純板樓小區(qū)來說，小區(qū)的視線、通風(fēng)效果較差。行列式的空間與兵營(yíng)式排列布局帶來壓迫感，外部環(huán)境較單調(diào)。高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設(shè)施，造成高層板樓交通面積加大，從而公攤面積加大。高層板樓搞震性能相對(duì)較差。塔樓優(yōu)點(diǎn)：體形修長(zhǎng)挺拔，立面層次感強(qiáng)，容易塑造較好的形象。一般一梯多戶（常見的四戶以上），因此交通空間節(jié)約，公攤面積較小。容易設(shè)計(jì)出較好的小戶型，具有更大市場(chǎng)適應(yīng)性。對(duì)塔樓小區(qū)來說，整體通風(fēng)效果好，視野也較好。容易出面積，節(jié)約土地，小區(qū)綠地空間比較較自由靈活，容易形成大面積集中綠地。塔樓小區(qū)外部空間環(huán)境豐富，建筑布置自由靈活，容易設(shè)計(jì)出有感染力的小區(qū)景觀。塔樓缺點(diǎn)：每戶面積較小，大多僅有兩個(gè)采光面，而且是相鄰的，同樣的采光長(zhǎng)度，采光沒有板樓好，容易形成黑房間。相鄰戶型存在夾角，容易產(chǎn)生不規(guī)則房間。通風(fēng)效果不佳。戶型容易出現(xiàn)東西向及北向戶型，朝向欠佳。戶型之間干擾較大。相鄰住戶容易形成局部對(duì)視，即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對(duì)視，影響了私密性。國(guó)家建筑單體生活間距是18米左右，樓與樓之間的對(duì)視在設(shè)計(jì)也應(yīng)該注意避免。蝶式蝶式優(yōu)點(diǎn)：①很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。②減小公共面積。③戶型方正。蝶式缺點(diǎn)：①抗震性差；②建筑成本較高；③位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風(fēng)，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會(huì)受到一定的影響。蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)。退臺(tái)式又稱為“臺(tái)階式”住宅，因其外形類似于臺(tái)階而得名。這類住宅的建筑特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)。退臺(tái)式優(yōu)點(diǎn)：住戶都有較大的屋外活動(dòng)空間，同時(shí)也有良好的采光和通風(fēng)；是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺(tái)的缺點(diǎn)是：一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺(tái)，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價(jià)在總造價(jià)中的比重提高。建筑類別低層住宅：為1-3層（且建筑高度不大于11米）多層住宅：為4-6層（且建筑高度不大于24米）中高層住宅：為7-9層（且建筑高度不大于30米）（不含6躍7高層住宅：10層及10層以上超高層：建筑高度大于100米的民用建筑為超高層。習(xí)慣稱呼：1-6層為多層7-11層為小高層住宅16層以上為高層住宅40層以上為超高層注：這是業(yè)界通常叫法，國(guó)家規(guī)范只有低層、多層和高層三種概念。建筑類別超高層高層小高層多層低層建筑布局行列式圍合式點(diǎn)陣式混合式行列式行列式布局采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。優(yōu)勢(shì)：布局對(duì)房型設(shè)計(jì)較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風(fēng)房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風(fēng)條件，居住起來舒適度高。缺點(diǎn)：多用于三四線城市，造型單一，無法形成中央景觀，觀景性差圍合式所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計(jì)，仿中國(guó)傳統(tǒng)建筑遺風(fēng)，創(chuàng)造出一個(gè)具備良好私密性的生活空間。優(yōu)點(diǎn)：在采光和通風(fēng)等性能上也比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)更勝一籌，采光更為通透，通風(fēng)更為順暢。缺點(diǎn)：在采光和通風(fēng)等性能上也比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)更勝一籌，采光更為通透，通風(fēng)更為順暢。點(diǎn)陣式又稱點(diǎn)群式，即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個(gè)組團(tuán)。優(yōu)點(diǎn)：其住宅樓的形態(tài)美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區(qū)別開來容易創(chuàng)造出圓形、弧線等特色房型。缺點(diǎn)：相對(duì)來說基本沒有什么缺點(diǎn)，選樓一定要選擇大間距的，不然通風(fēng)差些，容易形成一線天的錯(cuò)覺混合式顧名思義，就是多種融合在一起，通常大型小區(qū)都是這樣優(yōu)點(diǎn)：多種格局，可分為不同區(qū)域針對(duì)不同消費(fèi)客群建筑結(jié)構(gòu)平層、錯(cuò)層、復(fù)式、LOFT、躍層式、別墅平層、LOFT平層：大家比較常見的結(jié)構(gòu)，也稱標(biāo)準(zhǔn)層，指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。所有標(biāo)高均相同LOFT：字面意義是倉(cāng)庫(kù)、閣樓的意思，但在二十世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間，我做主”的感覺。ＬＯＦＴ復(fù)式：復(fù)式樓，實(shí)際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)層高，只是兩層間有一個(gè)一樓直通二樓頂?shù)墓餐幕ネ臻g（一般是客廳，客廳頂直通二樓頂，層高達(dá)五米以上），從樓下能看到樓上的走廊和欄桿。在結(jié)構(gòu)上是按兩層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)面積中，算兩層的面積，一樓直通二樓頂?shù)哪莻€(gè)公共空間只算一層面積。錯(cuò)層：錯(cuò)層是標(biāo)準(zhǔn)的單層建筑，戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開處有樓梯連接。主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。復(fù)式、錯(cuò)層錯(cuò)層躍層、別墅躍層：樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接別墅：為獨(dú)立的莊園式居所。建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)：造價(jià)低，房間內(nèi)部無凸梁凸柱，方正實(shí)用。缺點(diǎn)：抗震性能差，浪費(fèi)寶貴耕地資源。框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)材料填充隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗震性能。不足之處：結(jié)構(gòu)自重大框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑挘鸵萌袅Y(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。建筑風(fēng)格中式歐式西班牙及北美↗↗↗↗↗↗復(fù)古中式新古典歐式（簡(jiǎn)歐）地中海風(fēng)情北美風(fēng)情現(xiàn)代中式古典歐式：英式、法式、德式、意大利式等中式中式風(fēng)格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：?明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間。?主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。?頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。?制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號(hào)，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格法式法國(guó)風(fēng)格：典雅、貴族特征：?布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。?外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。?細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢(shì)。?常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品使建筑外觀更為生動(dòng)。英式英國(guó)風(fēng)格：比例和諧、典雅特征：