萬科-客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)

客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)

MarketOrientedDesignProcess

上海萬科設(shè)計部2007/1流程Process實踐Practice啟示Inspiration

流程——項目導(dǎo)向流程序號階段管理內(nèi)容（C類節(jié)點）B類節(jié)點A類節(jié)點區(qū)域總經(jīng)理層1投資分析成員公司項目建筑師成員公司設(shè)計部區(qū)域設(shè)計工程部項目基礎(chǔ)資料

基地踏勤○

競爭樓盤調(diào)查

強度分析○

用地價值分析○

產(chǎn)品建議書○○

2設(shè)計前期產(chǎn)品選型○○

概念方案設(shè)計任務(wù)書○

概念方案評審會○○

開發(fā)計劃建議書○○○3實施方案規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書○○

公建配套規(guī)模分析○

經(jīng)濟技術(shù)指標表○

產(chǎn)品配比表及戶型確定○○

總平面/組團管理模式圖○

規(guī)劃設(shè)計方案定案○○

日照分析報告（最終）○○○材料部品清單初稿○

示范區(qū)控制計劃○○

項目實施整體匯報○○○4施工圖

精裝修施工圖○

6銷售配合

○

強度分析為核心的投資分析階段產(chǎn)品定位為核心的設(shè)計前期階段產(chǎn)品設(shè)計為核心的實施方案階段質(zhì)量控制為核心的施工圖階段問題：以項目為核心，缺少對市場和客戶的持續(xù)關(guān)注市場調(diào)查：競品分析/客戶研究

模式——客戶導(dǎo)向流程序號階段管理內(nèi)容（C類節(jié)點）B類節(jié)點A類節(jié)點區(qū)域總經(jīng)理層1投資分析成員公司項目建筑師成員公司設(shè)計部區(qū)域設(shè)計工程部項目基礎(chǔ)資料

基地踏勤○

競爭樓盤調(diào)查

強度分析○

用地價值分析○

產(chǎn)品建議書○○

2設(shè)計前期產(chǎn)品選型○○

概念方案設(shè)計任務(wù)書○

概念方案評審會○○

開發(fā)計劃建議書○○○3實施方案規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書○○

公建配套規(guī)模分析○

經(jīng)濟技術(shù)指標表○

產(chǎn)品配比表及戶型確定○○

總平面/組團管理模式圖○

規(guī)劃設(shè)計方案定案○○

日照分析報告（最終）○○○材料部品清單初稿○

示范區(qū)控制計劃○○

項目實施整體匯報○○○4施工圖

精裝修施工圖○

6銷售配合

○

產(chǎn)品調(diào)整產(chǎn)品要素整理產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估模式Model實踐

Practice啟示Inspiration

實踐蘇州金雞湖

實踐——蘇州金雞湖

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

通過深訪得到的客戶核心價值與父母一起居住，方便照顧接觸“地氣”，有利于身體健康內(nèi)院活動空間要大,有大客廳滿足接待聚會要求小區(qū)內(nèi)必須有水，代表聚財；而且小區(qū)的綠化要好別墅有3層，對地下室接受度較高，希望地下室是半地下，可以通風

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

2、標配地下室空間（60-80平方米）——停車(室內(nèi)外雙車位)、儲藏；3、利用中部院落劃分功能空間并解決日照要求——把握適宜尺度增加居住生活感受；4、提高會客廳的層高——增強別墅特征；5、相對獨立的主臥區(qū)——獨立區(qū)域包含臥室、主人書房、進入衣帽間、主人衛(wèi)生間；6、標配完整4居室——1層或2層注意考慮老人臥室的流線便捷；1、戶型面積控制190-220平方米，建筑主體2層，局部3層;7、通過設(shè)置天井解決車庫、戶型內(nèi)部局部采光和通風——增加內(nèi)院空間變化；8、戶型內(nèi)部避免采用直跑樓梯，降低疲勞感；半地下車位地下室大中庭獨立主臥區(qū)高廳半地下車位地下室高廳大中庭

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

一層二層三層四間朝南臥室主體兩層主臥二層設(shè)置

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

項目建筑風格戶型面積總價主力戶型指標車位金雞湖現(xiàn)代建筑正房正院260-29%230-40%300萬面寬(1.5)南臥北臥7.86.34(+1)01:1.6項目建筑風格戶型面積總價主力戶型指標車位中海項目歐陸風情部分天井180-20%215-27%240-26%300萬面寬(1.0)南臥北臥5.76.87.5311:1.5項目建筑風格戶型面積總價主力戶型指標車位水墨江南中式現(xiàn)代正房側(cè)院226-25%243-27%250萬面寬(1.5)南臥北臥7.5401:1

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖水墨江南全地庫1：2停車到戶采光井贈送70平方米地下空間贈送57平方米地下空間采光井采光井

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖項目水墨江南可分可合中院空間架空層上面南入戶花園約4米進深的北花園化整為零的院落空間40平方米客廳40平方米客廳南北景觀餐廳南景觀餐廳多功能廚房戶外地面停車6.6米進深5.1米進深

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖項目水墨江南主臥區(qū)面寬4.1米主臥區(qū)面寬4.8米南向臥室南向臥室6.6米進深5.1米進深

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖項目水墨江南陽光露臺陽光露臺次主臥區(qū)次主臥區(qū)北露臺坡屋頂節(jié)能效果好平屋頂活動空間大

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

實踐深藍3分2分7分4分城市角色配套設(shè)施交通條件環(huán)境景觀

實踐——深藍根據(jù)土地屬性及項目容積率所限，深藍地塊的產(chǎn)品應(yīng)定位在別墅類產(chǎn)品，是藍山一期的聯(lián)排別墅的升級版

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

通過訪談，想了解什么問題？設(shè)計問卷框架途徑一：客戶訪談第一部分：對于一二期產(chǎn)品哪些方面是被客戶認可的？和設(shè)定的藍山DNA是否吻合？首先：藍山最吸引你的是什么？其次：新產(chǎn)品的基本配置是什么？最后：希望怎樣的社區(qū)的生活方式？第二部分：提升品質(zhì)，選擇獨棟，你的選擇與要求是什么？第三部分：希望社區(qū)內(nèi)的會所商業(yè)有些什么配置？

工作方法搜索同等檔次的樓盤戶型比較篩選途徑二：樓盤調(diào)查

實踐——深藍

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

實踐——深藍

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具1：客戶深訪問卷

實踐——深藍

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具2：競品調(diào)研表

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

訪談問題反饋統(tǒng)計概括分析分析與結(jié)論1吸引你買藍山的原因？75%回答是與眾不同的風格，其他為安靜或品牌集中設(shè)計風格的認可與前期定位吻合，產(chǎn)品個性價值有充分的體現(xiàn)；2你對木平臺、大玻璃窗、露臺的感覺如何？80%認為木平臺很好；100%對大玻璃窗滿意，不惜耗能；100%喜歡露臺；集中對豐富的室內(nèi)外空間與采光設(shè)計的認可，是可以保留的設(shè)計語言；3層高感覺是否滿意？75%的人認為二樓層高不足；集中對新產(chǎn)品的層高提出要求4花園是否滿意？50%認可25%認為太??；分散TH產(chǎn)品花園面積不應(yīng)小于40平米5停車是否滿意？50%認為1輛車位滿足使用，但出入困難集中TH產(chǎn)品，對1車位的基本認可對于客戶意見的統(tǒng)計分析

使用價值精神價值1花園完整集中1原創(chuàng)的現(xiàn)代設(shè)計風格2高品質(zhì)的外立面材料2私密的小組團布局3兩個在自宅視線之內(nèi)的車庫3可識別性和歸屬感4入口灰空間與停車結(jié)合，舒適遮雨，具備功能要求(取報紙、收傘、小孩玩耍、換鞋、停車到進家有高差)4獨立別墅的身份感5功能布局緊湊5回家感受6可靈活劃分的完整空間6私家花園私密性7主要生活空間朝南、自然通風7多層次的室外空間8主臥配置功能完整、私密性強、有室外活動空間8室內(nèi)空間的趣味性9附送的空間10獨立工作室11兩層的建筑體量12采光地下室

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

客戶價值點歸納

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具3：規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（單體設(shè)計指引）

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具3：規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（單體配置表）類型一類型二類型三類型四類型五L型聯(lián)排普通聯(lián)排聯(lián)排端頭戶型小獨棟大獨棟1建筑面積200平米200平米230平米300平米400平米2用地面積250平米250平米350平米400平米500平米3花園面積≥40平米≥40平米≥90平米≥130平米≥150平米4地上層數(shù)3層3層3層主體2層，可局部3層主體2層，可局部3層5功能廳2廳：客廳、餐廳2廳：客廳、餐廳3廳：客廳、餐廳、家庭廳3廳：客廳、餐廳、家庭廳3廳：客廳、餐廳、家庭廳6房間4房：3臥，1多功能房4房：3臥，1多功能房4房：3臥，1多功能房4房：

3臥，1多功能房5房：

4臥，1多功能房7臥室雙主臥套內(nèi)衛(wèi)生間套內(nèi)衛(wèi)生間套內(nèi)衛(wèi)生間雙主臥套內(nèi)衛(wèi)生間進入式衣帽間雙主臥套內(nèi)衛(wèi)生間、休息室進入式衣帽間9保姆房無無設(shè)保姆房設(shè)保姆房設(shè)保姆房10內(nèi)入口鞋柜鞋柜設(shè)玄關(guān)儲鞋柜、衣帽柜設(shè)門廳儲物柜、鞋柜、衣柜設(shè)門廳有進入式衣帽間11地下室無無無？有地下室12車位1內(nèi)1外或1具頂蓋1外2外1內(nèi)1外或2個有頂蓋2室內(nèi)附送采光地下室,四拼別墅車庫層平面圖雙車庫

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

四拼別墅一層平面圖花園朝南完整集中

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具4：產(chǎn)品力曲線圖，通過與競品在核心要素上的價值評估，得出結(jié)論

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整