上海朱家角水都南岸酒店

6000年前我們的祖先在這塊土地上勞動生息繁衍，創(chuàng)造了燦爛的古代文化。一、項目區(qū)位概況1、區(qū)位認(rèn)知

地理描述項目位于上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，所處位置距青浦鎮(zhèn)中心6公里、距市中心48公里。動線描述滬渝高速（G50）、滬青平公路（318國道延伸段）、朱楓公路。軌交：17號線朱家角站（2017年通車）。配套描述[商業(yè)]：朱家角古鎮(zhèn)及其周邊區(qū)域，以傳統(tǒng)小吃為主。[生活]：當(dāng)?shù)鼐用裰饕猩钤谝怨沛?zhèn)為中心半徑1公里的范圍內(nèi)。區(qū)域內(nèi)有數(shù)個交通站點及“朱家角汽車站”。[娛樂]：朱家角古鎮(zhèn)、東方綠舟、高爾夫球場、大淀湖及淀山湖。驅(qū)車前往市區(qū)主要CBD用時國家會展中心：約半小時；大虹橋：約40分鐘；徐家匯：約1小時；靜安寺：約1小時；人民廣場：約1小時；陸家嘴：約1.2小時；四川北路：約1.5小時。

青浦格局一個主城區(qū)+一個生態(tài)旅游居住區(qū)青浦新城朱家角

隨著近年來的發(fā)展，青浦已經(jīng)發(fā)展成為以“青浦新城”為中心的東部城區(qū)和以“朱家角”為中心的西部旅游生態(tài)區(qū)，朱家角在青浦也將占據(jù)更為重要的地位，發(fā)揮更突出的地域優(yōu)勢。

青浦規(guī)劃——青浦區(qū)規(guī)劃簡述（至2020年）以“一城四片”為基點，重點發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)業(yè)、電子信息、汽車配件制造業(yè)、生態(tài)旅游、生態(tài)居住、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及生態(tài)林業(yè)?！旒医擎?zhèn)規(guī)劃簡述（至2020年）：[水]：形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，淀山湖、大淀湖是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；[老區(qū)]：老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心；[新區(qū)]：古鎮(zhèn)北側(cè)的珠溪河以西，規(guī)模2平方公里，規(guī)劃目標(biāo)“一中心，二河街”，是未來集鎮(zhèn)的行政中心，住宅建設(shè)重點區(qū)域；[旅游度假區(qū)]：濱河區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。[交通規(guī)劃]：利用延安路高架及其延伸線形成“淀山湖——朱家角——上海中心城區(qū)——海港新城——洋山深水港”經(jīng)濟線。1.1.1基本數(shù)據(jù)區(qū)位及人口朱家角鎮(zhèn)地處江、浙、滬交界處，為青浦、昆山、松江、吳江、嘉善五區(qū)(市)毗鄰之中心，歷來為江、浙、滬兩省一市重要集鎮(zhèn)之一。朱家角位于青浦區(qū)中部，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?9759人，來滬人員49038人，下轄28個行政村和11個居委會。全境總面積138.6平方公里（包括淀山湖水域面積46平方公里）。旅游經(jīng)濟興旺發(fā)達朱家角每年約650萬人次的游客量，8公里內(nèi)21,300戶別墅及高檔小區(qū)，周邊約有3000間客房。1.1認(rèn)知朱家角依托政策及經(jīng)濟的良性運行，朱家角整個社會事業(yè)蓬勃開展，也為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；借靈韻古典的古鎮(zhèn)氣息及豐富的文化內(nèi)涵，朱家角區(qū)域特色日益顯著；第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，為朱家角創(chuàng)造了最核心的價值點，也為各產(chǎn)業(yè)鏈提供了機會；1.1.2現(xiàn)有配套如上表所示:

青浦通過A9與上海市區(qū)一線相連，特別是朱家角古鎮(zhèn)地理位置獨特，處于淀山湖、佘山、閔行三區(qū)域的圓心，半徑輻射范圍內(nèi)自然資源及旅游休閑資源極其豐富，這從上海大區(qū)域來說是絕無僅有的，朱家角即是上海的后花園。另外，周邊別墅社區(qū)、高爾夫球場及國際學(xué)校數(shù)量眾多，這也說明區(qū)域內(nèi)的高消費人群并不缺乏。生態(tài)島大淀湖古鎮(zhèn)配套區(qū)肯德基、迪歐咖啡、農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市等

古鎮(zhèn)配套區(qū)

目前朱家角古鎮(zhèn)配套相對已比較齊全，而古鎮(zhèn)外部雖有一定的配套設(shè)施,但總體尚不成熟。

旅游度假區(qū)國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂（18洞）東方綠洲5分鐘范圍區(qū)教育配套區(qū)教育配套區(qū)市重點中學(xué)--朱家角中學(xué)珠溪小學(xué)朱家角中學(xué)1.2朱家角發(fā)展規(guī)劃城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位休閑度假+生態(tài)居住的旅游城鎮(zhèn)朱家角是市級歷史文化名鎮(zhèn)，“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。瀕臨淀山湖風(fēng)景區(qū)，以休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)。建設(shè)方針功能及空間重組,現(xiàn)代水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌結(jié)合——朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)上重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；——采用改建與重建相結(jié)合的建設(shè)方針，對鎮(zhèn)區(qū)功能結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，將不適宜的工業(yè)、倉儲等性質(zhì)的用地，轉(zhuǎn)換為旅游休閑設(shè)施、商業(yè)文化娛樂設(shè)施用地，使老鎮(zhèn)區(qū)成為集鎮(zhèn)的商業(yè)中心和旅游休閑中心?！聟^(qū)建設(shè)本著統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的原則，各項市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進行。以居住功能為主，同時將行政中心、文體中心從老鎮(zhèn)遷至新區(qū)，形成富有現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)特征并與古鎮(zhèn)風(fēng)貌一脈相承的全新城鎮(zhèn)風(fēng)貌。用地規(guī)模及四至范圍鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里——至2020年，鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里，包括老鎮(zhèn)區(qū)2.6平方公里。其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地620公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為124平方米,總增加住宅建筑面積180萬平方米。——以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護區(qū)，向北包含大淀湖，向東向南至318國道；向西跨越朱昆河進一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。將原來位于318國道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū)，新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點的延續(xù)和整合。城鎮(zhèn)用地布局注重功能分區(qū)，同時為使城鎮(zhèn)生活更具活力，各相關(guān)性質(zhì)用地可綜合安排。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。（1）水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個層次：水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)；水絡(luò)：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)；（2）老區(qū)：即目前的建成區(qū)。以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護區(qū)（61.5公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。（3）新區(qū)包括四個組團。沿大淀湖東、北側(cè)的組團一為花園住宅區(qū)；組團二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。組團四位于淀浦河南岸較為獨立，也是未來集鎮(zhèn)的行政中心。（4）休閑度假區(qū)組團集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。商業(yè)金融規(guī)劃

雙線構(gòu)筑朱家角鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護，集中在二條線上。第一條線：祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街；第二條線：淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。住宅規(guī)劃

居住功能移至新區(qū)規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū)住宅建設(shè)將重點轉(zhuǎn)移至新區(qū)。老區(qū)將發(fā)展商業(yè)服務(wù)以及旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。同時結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。老區(qū)常住人口控制在0.8萬人左右規(guī)模。本案1.3本案配套小區(qū)內(nèi)部配套：創(chuàng)意區(qū)齊全商業(yè)中小學(xué)：朱家角小學(xué)幼兒園：朱家角幼兒園綜合商場：聯(lián)華超市、華聯(lián)超市、農(nóng)工商郵局：朱家角郵局銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行醫(yī)院：朱家角仁濟醫(yī)院1.3朱家角配套

朱家角周邊在建設(shè)施眾多，大都已在2010年前后竣工，整個區(qū)位的配套設(shè)施還算比較完備；[酒店]：凱悅酒店、皇家郁金香酒店；[民俗院館]：尚都里（南）、上海申窯國際陶藝中心、四民會館；[其他文化與休閑項目]：多個高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、眾多星級酒店及國際學(xué)校環(huán)繞。并有譚盾水樂堂、尚都里休閑廣場、國家糧倉、四民會館、胡項城藝術(shù)展覽館、演藝劇場、人文藝術(shù)館等藝術(shù)休閑場館。

朱家角印象

古韻悠長的人文古鎮(zhèn)，水墨般的小橋流水人家；大上海的后花園，自然旅游資源得天獨厚；車行交通便捷，四通八達；青浦整體社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以工農(nóng)業(yè)為主體，而朱家角古鎮(zhèn)占據(jù)了絕大部分的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值；朱家角古鎮(zhèn)是青浦最具活力的核心；配套成熟的度假休閑好去處；近期建設(shè)發(fā)展迅猛，遠景規(guī)劃良好,2016-2017年間將會有大量新產(chǎn)物呈現(xiàn)；隨著17號線、20號線的通車，將帶來更大更多的客源流量；周邊存在大量高端消費群體及高層次場所；休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)；

二、青浦別墅市場研析1、青浦別墅市場與朱家角板塊形成競爭威脅的項目，主要來自于青浦新城板塊，趙巷板塊及徐涇板塊。徐涇板塊

從市區(qū)到達的動線上看，徐涇、趙巷及青浦新城板塊都將造成別項目別墅客源的截流，因此在后續(xù)的市場分析中，我們將一并進行研究分析。

1.朱家角別墅市場09年朱家角板塊別墅供求分析09年朱家角板塊的別墅項目總體供小于求，供應(yīng)主要分布在6月及8月，分別為朱家角康橋水鄉(xiāng)及海源別墅的集中推量；09年成交價格有所起伏，主要是受海源別墅價格的拉動，帶動了整個板塊別墅價格的提升；09年1-9月份朱家角板塊共成交別墅294套，整體均價在16500元/平方米左右；朱家角板塊以往別墅個案明細(xì)朱家角板塊類別東方庭院海源別墅朱家角新城物業(yè)類型別墅別墅普通住宅、別墅建筑類別獨棟別墅,聯(lián)排別墅,

雙拼別墅,疊加別墅（毛坯）獨棟別墅（毛坯）多層、疊加、聯(lián)排、

獨棟別墅均價聯(lián)排16500元/平米獨棟19000元/平米2000萬元/套起15000元/平方米（聯(lián)排）面積段182-290570-106770-250容積率0.760.140.7開盤日期2005-4-232005-7-12007-9-28交房日期2008-12-302006-3-30三期2009-6-15樓層狀況2-4層2層洋房5-6層別墅3層銷售率95.67%現(xiàn)為一期，18套成交2套，11.11%53.43%總戶數(shù)798套229套3000套停車位狀況室內(nèi)單車位室內(nèi)雙車位（地上、地下）共1500多個綠化率46%75%40%占地面積304000平方米1175300平方米800000平方米建筑面積231000平方米164542平方米650000平方米峻工時間06年52010年5月3108年底物業(yè)管理費2.5-3元/平方米/月8.50元/平方米·月

1.3元/平方米/月物業(yè)管理詳情上海新獨院物業(yè)管理有限公司第一太平戴維斯中信泰富(上海)物業(yè)管理有限公司開發(fā)商上海珠佳康橋半島上實集團中信泰富集團代理商漢宇地產(chǎn)上海同策中原地產(chǎn)

朱家角板塊在售項目有限，主要為東方庭院、朱家角新城及海源別墅，價格主要在14000元/平米-24000元/平米間，個別豪宅別墅如海源別墅在50000元/平米左右。三、青浦商業(yè)情況透析青浦區(qū)商圈主要為兩個，分為城區(qū)商圈及古鎮(zhèn)商圈，主要以城區(qū)商圈為核心；

以目前的城市發(fā)展?fàn)顩r來看，青浦東部城區(qū)尤其是夏陽湖區(qū)域是目前青浦城市發(fā)展中“城市化進程最快、基礎(chǔ)設(shè)施最齊全、整體定位檔次最高的區(qū)域”古鎮(zhèn)商圈主要是以朱家角古鎮(zhèn)為核心，及輻射區(qū)域；1、青浦城區(qū)商業(yè)狀況青浦百貨情況一覽項目名稱商圈位置規(guī)模/M2開業(yè)時間經(jīng)營狀況成泰百貨老城邊緣80002000.5佳青浦百貨大樓老城區(qū)30002003.9良東方商廈老城區(qū)110002005.12佳凱特利廣場新城區(qū)200002006.12差青浦小型商業(yè)基本情況名稱商圈位置商家種類經(jīng)營情況百聯(lián)橋梓灣老城區(qū)百貨、餐飲、娛樂、專賣等經(jīng)營較好港隆廣場城北商圈建材、餐飲、專賣等部分經(jīng)營較好，部分在建凱特利廣場東部城區(qū)百貨、餐飲娛樂較差夏陽湖商鋪東部城區(qū)大型餐飲、浴場、超市等一般仁恒海濱東部城區(qū)大型餐飲一般歐洲街東部城區(qū)服飾、餐飲、旅行社等經(jīng)營狀況較差目前此類商業(yè)消費市場的規(guī)模與業(yè)態(tài)布局仍處于較為初級的發(fā)展階段，尤其休閑購物型商業(yè)，經(jīng)營狀況尚未起色。青浦餐飲類商業(yè)市場經(jīng)營狀況：名稱位置營業(yè)面積（M2）消費檔次（元）經(jīng)營狀況伊麗名豪城北2000100-200生意一般，做婚宴來天華老城區(qū)4000120-170生意較好天天漁港新城工業(yè)區(qū)附近3000100中午生意差，晚上生意較好，多為工業(yè)區(qū)客戶象山海鮮新城區(qū)千岱大廈2000100-150生意較好白玉蘭海鮮老城區(qū)城中路2000100-150生意較好目前青浦城區(qū)餐飲類商業(yè)消費市場，憑借周邊密集分布的高端居住人群，餐飲類商業(yè)經(jīng)營狀況較為良好；根據(jù)近年來科特勒對于當(dāng)前商業(yè)市場上的各種主要的商業(yè)類型以及他們各自對于商業(yè)消費人氣的拉動作用，發(fā)現(xiàn)，其中百貨購物、餐飲以及超級市場三類業(yè)態(tài)對于商業(yè)消費人群的拉動性最強。青浦酒店業(yè)市場經(jīng)營狀況：旅

游

星

級

賓館

基

本

情

況指標(biāo)單位合計三星級二星級飯店數(shù)個1679客房數(shù)間1051681370床位數(shù)張19541271683客房平均出租率%42.640.446.7營業(yè)收入萬元1154984263123從上表可以看出：目前青浦的酒店業(yè)還處于初級階段，多為二、三星級的賓館，缺乏高級酒店場所（這塊市場已經(jīng)有所被重視），從其客房數(shù)量及床位數(shù)量來看都遠遠不能滿足于實際的客流量，這也是朱家角古鎮(zhèn)成為短途旅游而不能稱為逗留點的原因之一。

景區(qū)外重要街道——祥凝浜路

——祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)原住居民，生活日用大都是在這條路上購買的?！懈縻y行網(wǎng)點、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂?！磥硪?guī)劃的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，也是文體休閑用品特色街。它的西端與景觀大道珠溪路相交處靠近本項目，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項目休戚相關(guān)。表象繁榮的度假村經(jīng)濟

——古鎮(zhèn)周邊以休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點的度假村?！燃俅屮B籠式的消費模式，運營時間較長，其娛樂項目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營模式老化。這些已經(jīng)運轉(zhuǎn)度假型賓館雖然擁有2—3星級的檔次，也兼有娛樂、休閑、體育活動的，但逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時尚、新潮與速度感的消費理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費需求。在歷史城鎮(zhèn)旅游發(fā)展遭遇過度商業(yè)化、同質(zhì)化競爭等瓶頸的背景下，不能再單純依靠歷史資源發(fā)展觀光旅游，應(yīng)轉(zhuǎn)向了文化休閑業(yè)、旅游房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

古鎮(zhèn)及周邊居民——朱家角原住居民對朱家角本身的水鄉(xiāng)景色早已熟視無睹，而他們對接受新鮮事物的渴求由來已久?！镜氐男蓍e娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當(dāng)?shù)厝说膴蕵贰⑿蓍e需求。因此本項目與朱家角原有娛樂消費存在差異，但兼容江南水鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌的河畔酒吧街、精致酒店、大型商務(wù)會館等產(chǎn)品適時地填補了朱家角鎮(zhèn)高檔娛樂的空白，勢必會受到當(dāng)?shù)鼐用竦那嗖A。國內(nèi)外觀光游客（團體、散戶）——由于朱家角地處滬、蘇、浙三省交界地段，比起其它旅游區(qū)，朱家角有著天然的地理優(yōu)勢?！捎诔鲂袝r間和資金成本不高，滬蘇浙一帶游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點之一?！旒医沁€吸引著全國乃至國際游客的目光。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點。各大旅行在安排游客作上海旅行時，都將朱家角作為一個必到的景點，朱家角與上海市區(qū)的外灘、東方明珠等一起成為滬上旅游的重要景點。當(dāng)然這也為本項目帶來了大量的長三角以外的國內(nèi)、國際旅游客戶。4、商業(yè)項目客群分析4.1消費人群分析

周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主——朱家角規(guī)劃了大面積的中、低密度的高尚生態(tài)型別墅生活區(qū)，分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托；——本項目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的一部分，也是這些高檔社區(qū)特色休閑娛樂配套設(shè)施。將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項目很大一部分服務(wù)對象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主?！苓呍诮▌e墅有康橋水鄉(xiāng)、朱家家角新城等。而沿淀山湖特色居住區(qū)項目也已在啟動之中。周邊的趙巷、徐涇、佘山等高尚別墅區(qū)都有可能成為本項目的消費人群。團隊商務(wù)會議群體——上海選擇風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完善、風(fēng)味獨特的風(fēng)景區(qū)洽談業(yè)務(wù)、會務(wù)交流等企業(yè)日漸增多?！旒医悄壳坝性S多針對商務(wù)會談及企業(yè)培訓(xùn)而開設(shè)的度假村，如大淀湖畔的家化培訓(xùn)中心、復(fù)興路上的虹珠苑、太陽島度假村、大千莊園、景苑山莊、東方綠舟度假村等。以企業(yè)團體接待的商娛設(shè)施同樣有極大的生存空間。本項目在承接商務(wù)群體上更具有規(guī)劃及交通地理區(qū)位上的競爭力。4.1消費人群分析4.2消費習(xí)慣分析

雖然從青浦整體來說，擁有較高消費能力的人群，但是受到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r的影響，尤其是購物類商業(yè)消費人群，存在前往老城區(qū)消費的習(xí)慣，整體消費習(xí)慣尚需要引導(dǎo)；古鎮(zhèn)的主體消費人群以游客為主，商業(yè)模式僅僅是停留在旅游商品及餐飲的消費層面上，城市型商業(yè)消費與中心型消費場所設(shè)施并不完善，因此，當(dāng)區(qū)域內(nèi)的居民有較大型消費需求時會外出消費，從而抑制了本地消費。四、項目可行性論證1、產(chǎn)品相關(guān)地塊名稱業(yè)態(tài)名稱總建面積㎡地上建面㎡地下建面㎡套均面積套數(shù)容積率用地面積㎡E1特色商業(yè)326642516475002201150.735949E2a（北）特色商業(yè)22139170395100220780.71623798F4-3特色商業(yè)16203124533750220571.210378F5聯(lián)排疊院23598181485450200910.7524197.7E2b（北）枕水別墅1122886332595250350.3226977E2b（南）精品酒店6498499815000.77140E2a（南）會議中心391030109000.74300F4-4b大宅門4780368011000.57360總計1210209312527900376140099我們將本項目的產(chǎn)品分為：稀缺產(chǎn)品（商業(yè)性質(zhì)）---酒店公寓

水都南岸屬于50年產(chǎn)權(quán)的功能產(chǎn)品，由于其成本開支將按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，因此傳統(tǒng)售賣方式私人購買的可能性不大，如果用賣后返租形式售賣，將使投資房產(chǎn)者和度假暫居者購房有更大的選擇空間，另外一些企業(yè)主通過公司名購買的可能性會相當(dāng)大，一方面可作為固定成本投入合理避稅，另一方面所有生活成本的產(chǎn)生也可入帳，正好為一些企業(yè)主們大開方便之門。產(chǎn)品分析：通過以上的項目可行性論證，我們可以清楚看到，項目的規(guī)劃在目前及未來的朱家角商業(yè)市場是超前的，大有可為的。而項目的盈利點大致集中在以下幾點：（1）度假型旅游消費伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費群，假日型消費，尤其是夜間住宿將是本項目最大的盈利點所在。（2）高檔別墅區(qū)人群消費從以上論證可以看出，朱家角乃至整個青浦、松江佘山一帶，都將是高檔別墅區(qū)聚集的地區(qū)，由于本項目適用人群是中、高端客戶，且本項目經(jīng)營的特色休閑項目是目前的稀缺型產(chǎn)品，未來必將受到追捧。（3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠遠滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項目的特色娛樂設(shè)施接受度高。（4）商務(wù)會議消費本項目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂設(shè)施，而且處在進入朱家角景區(qū)的交通要沖上，位置得天獨厚，對于講求效率的商務(wù)型消費來說，無疑是一個不錯的選擇。2、盈利分析及風(fēng)險預(yù)測2.1未來主要盈利點本案的產(chǎn)品中特色商業(yè)產(chǎn)品占據(jù)絕對主力，根據(jù)以上市場分析，我們結(jié)合來看，此類產(chǎn)品在大青浦乃至于大上海范圍內(nèi)都不多見，特別是具有這么大規(guī)模的項目更少，那么我們的機會與風(fēng)險在哪呢？2.2市場層面的風(fēng)險產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一；與周邊松江、嘉定等區(qū)相比，缺乏城市性核心競爭力；處于江浙滬三省交匯處，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜；旅游產(chǎn)業(yè)模式及商業(yè)配套形式尚較初級；消費習(xí)慣有待提升及引導(dǎo)周邊城市旅游古鎮(zhèn)的發(fā)展影響地鐵2號線延伸段及20號線；區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；古鎮(zhèn)被評為國家級宜居城市;上海西面交通樞紐，知名度不斷提升；朱家角鎮(zhèn)將重點發(fā)展房地產(chǎn)住宅建設(shè)、市政設(shè)施和配套商業(yè)服務(wù)建設(shè)；具有頂級生態(tài)資源及唯一性旅游效應(yīng);整體區(qū)域的開發(fā)力度形成熱點.商業(yè)性質(zhì)用地規(guī)模巨大,資金回籠壓力較大；產(chǎn)品創(chuàng)新性與市場的接受度的調(diào)和;項目所在地周邊基本零配套，依賴朱家角鎮(zhèn)中心；項目所在區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)起步階段，區(qū)域居住認(rèn)同尚需提高。品牌開發(fā)商；項目規(guī)模效應(yīng)與古鎮(zhèn)的一體化；項目所含范圍內(nèi)自然資源豐富，是打造優(yōu)秀景觀、提升生活品質(zhì)的利好條件；項目產(chǎn)品類型豐富，能吸引各消費需求的客戶，豐富項目內(nèi)涵；項目配套設(shè)施設(shè)計規(guī)劃完善；大區(qū)域內(nèi)無新建同類產(chǎn)品，本項目具有唯一性優(yōu)勢。外部風(fēng)險內(nèi)部風(fēng)險外部機會內(nèi)部機會除了上述市場層面等外部因素帶來的風(fēng)險，我們面對的還有在投資開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險，如何規(guī)避這些風(fēng)險的發(fā)生才是項目取得成功最重要的保證；規(guī)劃風(fēng)險：客戶來源風(fēng)險：市場風(fēng)險：金融政策風(fēng)險：經(jīng)營管理與業(yè)態(tài)控制風(fēng)險：2.3投資開發(fā)層面風(fēng)險3.1項目核心競爭力闡述核心競爭力之一：大上海只有一個朱家角核心競爭力之二：項目定位的差異性核心競爭力之三：項目在目前青浦商業(yè)市場的唯一性核心競爭力之四：成熟旅游地產(chǎn)項目的抗風(fēng)險保障廣闊旅游市場為本項目提供有力支撐3.2支撐點從青浦區(qū)旅游發(fā)展委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，青浦區(qū)以朱家角為核心的旅游業(yè)，無論是旅游人數(shù)還是旅游消費，都呈逐年遞增的態(tài)勢發(fā)展。（具體如下表）年份旅游人數(shù)(萬)增長率總收入(億元)增長率人均消費(元)增長率2001185

3.9

211

200225035.1%528.2%200-5.2%200328012.0%860.0%28643.0%20043048.6%9.518.8%3129.1%20053205.3%11.217.9%35012.2%20063457.8%15.235.7%44125.9%200738010.1%21.239.5%55826.6%20084005.3%223.8%550-1.4%分析：青浦每年四百萬左右的游客，其中至少90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，也就是說，2008年光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費達到近20億元。而目前，青浦全區(qū)，高檔次的賓館并不多，而針對度假型游客的商業(yè)業(yè)態(tài)，還主要是經(jīng)營理念及模式陳舊的度假村占有主導(dǎo)地位。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會議人群，而占絕大多數(shù)自費型游客（團體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價皆宜的夜間消費及住宿場所，只能朝游暮歸，不能盡興而去。而本項目的功能定位正有可能彌補目前朱家角度假旅游消費中的空白，勢必會被游客認(rèn)可，而帶來極好的投資回報及社會美譽度。朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路3.2支撐點3.3機會點可以說項目本身就是朱家角旅游轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，項目是新鎮(zhèn)區(qū)大力發(fā)展的商業(yè)休閑娛樂設(shè)施。項目大力發(fā)展夜間消費，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀光對接，形成旅游休閑娛樂的互補與互動。項目是朱家角向度假型旅游轉(zhuǎn)型的有力推動者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必將為本項目帶來巨大商機。（1）項目的定位應(yīng)該是基于“白加黑”（白天加夜間）消費模式。白天在古鎮(zhèn)風(fēng)情街上度過，夜晚可在臨河酒吧區(qū)悠閑愜意地坐上一段時間，感受夜間別樣景致，隨后進入精致酒店進入夢鄉(xiāng)。商業(yè)運營的良好預(yù)期為投資本身帶來了最大的可能性，展示出美好的前景才能吸引更多的投資者。（2）土地的商業(yè)性質(zhì)為個人投資帶來了避稅的可能，以企業(yè)的名義購買不僅僅能計入公司成本避稅，而且免去了個人的生活開銷成本，水電煤等自費雖然按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，但同樣能夠計入公司運營成本。（3）不僅僅17號線會為朱家角及本案帶來大量的市區(qū)方向客流，同時項目地處朱家角滬渝高速和朱楓公路旁邊，項目極有可能成為長三角“主題游覽線”的中心樞紐位置，因此,本項目吸引的不僅僅是市區(qū)內(nèi)的投資者,還有周邊城市的投資者。（4）青浦已有及待建的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，不僅僅將為本項目帶來大量的高端消費群體,也有很大可能從中直生再次投資置業(yè)的客戶。（5）隨著周邊其它旅游配套項目的落成，也將為朱家角招徠來大批的游客及投資者，而本項目的優(yōu)越地理位置及優(yōu)良的休閑娛樂功能，也將吸引這些過往來客在本項目消費和投資。3.4政府支持的重要性由于本項目實際上是朱家角古鎮(zhèn)的外延，因此政府的效應(yīng)非常明顯,政府的對外口徑怎么說將直接影響項目今后在招商引資過程中投資者的信心及決定.政府對整體規(guī)劃及項目同質(zhì)競爭控制的重要性項目中后期經(jīng)營亟需政府監(jiān)管職能支持

市政配套設(shè)施建設(shè)對項目提供有力支持4．項目運營估算注：游客包括中外散客、中外團體游客、中外商務(wù)會議人群三類如前所述，項目在朱家角區(qū)域內(nèi)有著唯一性的特點，在朱家角的商業(yè)消費模式中獨樹一幟，由于在該區(qū)域沒有參照性和可比性，同類型休閑娛樂項目極少，同位競爭可能性幾乎為零，因此縮小了旅游觀光客的選擇面，游客的蒞臨機率大大增加。目前朱家角新的旅游規(guī)劃項目正在實施階段，根據(jù)規(guī)劃實施效果預(yù)測，未來朱家角的年游客（包括散客、團體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量最少固定在200萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量保守估計接近4萬人次，（由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟，游客主要集中在周末和節(jié)假日，假日的游客人數(shù)會明顯的高于工作日的游客數(shù)，因此以周為單位計算游客量會比較合理。）隨著區(qū)域功能的逐步升級及完善，更會帶來越來越多的中短期逗留客，疊加效應(yīng)愈發(fā)明顯。項目在投入使用之后，預(yù)計到本項目消費的度假型游客占到游客總量的30%，則每周游客量在12000人次左右。日均游客量在1720人次左右。由于本項目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的30%的估計是十分保守的。旅游觀光客到本項目消費日消費人數(shù)：1720人按2008年游客人均消費550元計：1720*550=94.6萬元/日4.1外部消費流量估算注：高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區(qū)業(yè)主朱家角周邊由于水脈發(fā)達、景色優(yōu)美，又擁有如朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山風(fēng)景區(qū)等眾多的自然、人文景觀，因此一直以來都被視為上海最具生態(tài)居住價值的地區(qū)之一，因此眾多的中、高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目都選址于此，其中尤以高檔別墅群居多。由于本項目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅項目囊括于20分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項目。因此有可能成為本項目的潛在客戶的這些高檔別墅區(qū)業(yè)主不在少數(shù)。根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表：4.2外圍消費流量估算朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表：從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達52000人，而這部分人群因為是朱家角常住人群，因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以52000人作為年消費人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算：鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目年消費人數(shù)：52000×30%=15600人鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)：15600÷365≈43人按2008年游客人均消費550元計：43×550≈2.4萬元/日以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊20分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當(dāng)，也即四地別墅區(qū)常住人口均為52000人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項目較遠，業(yè)主蒞臨項目的機率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的二成到本案消費一次計算：朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)：

52000×4×20%÷365≈114人按2008年游客人均消費550元計：114*550≈7.1萬元/日注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來人口居住點居民老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費為主，可以說是做二休五，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費與游客的假日消費銜接，可以為本項目提供固定的客源層。朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民總計60000人左右，但考慮到居民的消費能力參差不齊，而本項目的定位以中、高端客戶群為主，居民到本項目的消費對象會比較單一，最有可能形成居民消費的是本項目規(guī)劃的娛樂設(shè)施，如K房等，且消費能力也會受到限制，因此這里保守的以每年總?cè)藬?shù)的一點五成到本案消費一次計算（同樣不計消費次數(shù)）：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項目日消費人數(shù)：60000×15%÷365≈25人按2008年游客人均消費550元計：50*550≈2.8萬元/日4.3內(nèi)部消費流量估算4.4估算結(jié)論—項目年營業(yè)額綜上所述，現(xiàn)在我們可以對每日到本項目消費的固定客戶數(shù)量進行初步的預(yù)測：人群日消費人數(shù)(人)2008人均消費(元)日營業(yè)額(元)旅游觀光客1720550946000鎮(zhèn)區(qū)高檔物業(yè)業(yè)主4323650周