XXXX年7月武漢市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.二零一零年年七月武漢市房地地產(chǎn)市場場月度報(bào)報(bào)告德盛行地產(chǎn)產(chǎn)機(jī)構(gòu)·市場研研究中心心2010--8-10目錄TOC\o"1-2"\h\z\u數(shù)字樓市（220100.077） 2第一章市市場資訊訊 41.1經(jīng)經(jīng)濟(jì)與政政策 41.2市市場動態(tài)態(tài) 51.3規(guī)規(guī)劃與城城建 7第二章土土地市場場 92.1掛掛牌土地地拍賣情情況 92.2土土地出讓讓情況 102.3土土地出讓讓分析 112.4重重點(diǎn)地塊塊介紹 12第三章房房產(chǎn)市場場 203.1德德盛指數(shù)數(shù) 203.2月月度成交交分析 213.3每每日商品品房成交交分析 213.4每每周成交交分析 223.5區(qū)區(qū)域成交交分析 233.6供供應(yīng)分析析 24第四章區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目研析 274.1金銀銀湖片區(qū)區(qū)綜述 274.2片區(qū)區(qū)利好因因素 284.3片區(qū)區(qū)樓市分分析 284.4主要要在售樓樓盤一覽覽 314.5典型型個案分分析 33數(shù)字樓市（220100.077）土地市場成交宗數(shù)：：19宗宗成交面積：：1255.899萬平方方米成交金額：：43..06億億元成交可建面面積：2288..56萬萬平方米米商品房市場場房地產(chǎn)吸納納指數(shù)（德德盛指數(shù)數(shù)）：665.994新增供應(yīng)面面積：1104..77萬萬方（約約105500套套）成交套數(shù)：：73113套成交面積：：69..4萬平平方米成交金額：：45..24億元成交均價(jià)：：65119元//平方米米

第一章市市場資訊訊1.1經(jīng)經(jīng)濟(jì)與政政策北京二套房房認(rèn)定嚴(yán)嚴(yán)格按""認(rèn)房又又認(rèn)貸""進(jìn)行行7月13日日，北京京市住建建委、央央行管理理部、北北京市金金融工作作局等五五部門發(fā)發(fā)布《關(guān)關(guān)于落實(shí)實(shí)商業(yè)性性個人住住房貸款款中第二二套住房房認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)關(guān)問題的的通知》，該該通知已已于7月月7日下下發(fā)各銀銀行，并并要求從從該日起起，簽訂訂購房合合同的商商業(yè)貸款款均按該該通知執(zhí)執(zhí)行?！锻ㄖ芬?guī)規(guī)定，銀銀行將向向市住建建委申請請注冊鑰鑰匙盤，登登錄市住住建委的的房屋權(quán)權(quán)屬信息息系統(tǒng)，提提交查詢詢申請，市市住建委委在2個個工作日日內(nèi)反饋饋查詢結(jié)結(jié)果，銀銀行便可可知貸款款人房屋屋數(shù)量。五部門表示示，在二二套房認(rèn)認(rèn)定中，對對于查實(shí)實(shí)借款人人提供虛虛假信息息的，將將在央行行個人信信用信息息基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)庫中中記錄。這這意味著著借款人人將被記記錄不良良信息，今今后在貸貸款時可可能受限限。（來來源于新京報(bào)報(bào)）【點(diǎn)評】今今年5月月26日日，住建建部等三三部門出出臺《關(guān)關(guān)于規(guī)范范商業(yè)性性個人住住房貸款款中第二二套住房房認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的通通知》，明明確二套套房認(rèn)定定以家庭庭為單位位，并執(zhí)執(zhí)行“認(rèn)房又又認(rèn)貸”的原則則。但該文件出出臺后，由由于各地地尚未出出臺實(shí)施施細(xì)則，二二套房貸貸在實(shí)際際操作中中，不少少銀行只只是查證證借款人人之前的的貸款記記錄，因因此一些些此前全全款購房房的家庭庭，再次次購房時時依然享享受到了了首套房房的貸款款優(yōu)惠政政策。但但此次北北京的實(shí)實(shí)施細(xì)則則出臺后后，二套套房嚴(yán)格格執(zhí)行“認(rèn)房又又認(rèn)貸”，上述述漏洞有有可能堵堵住。對對于之前前全款購購房的家家庭，再再購房將將視為二二套房，并并執(zhí)行二二套房的的貸款政政策后，也也享受不到到“首付二二成”、“利率打打折”等優(yōu)惠惠了。國土部發(fā)布布《關(guān)于于進(jìn)一步步做好征征地管理理工作的的通知》7月13日日上午，國國土部發(fā)發(fā)布《關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步做好好征地管管理工作作的通知知》（以以下簡稱稱《通知知》），要要求拆遷遷補(bǔ)償既既要考慮慮被拆遷遷的房屋屋，還要要考慮被被征收的的宅基地地。房屋屋拆遷按按建筑重重置成本本補(bǔ)償，宅宅基地征征收按當(dāng)當(dāng)?shù)匾?guī)定定的征地地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)補(bǔ)償?！锻ㄖ芬?，推推進(jìn)征地地補(bǔ)償新新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施，確確保補(bǔ)償償費(fèi)用落落實(shí)到位位。建設(shè)用地位位于同一一年產(chǎn)值值或區(qū)片片綜合地地價(jià)區(qū)域域的，征征地補(bǔ)償償水平應(yīng)應(yīng)基本保保持一致致，做到到征地補(bǔ)補(bǔ)償同地地同價(jià)。全全面實(shí)行行征地統(tǒng)統(tǒng)一年產(chǎn)產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和區(qū)片片綜合地地價(jià)。征地批后實(shí)實(shí)施時，市市縣國土土資源部部門要按按照確定定的征地地補(bǔ)償安安置方案案，及時時足額支支付補(bǔ)償償安置費(fèi)費(fèi)用；應(yīng)應(yīng)支付給給被征地地農(nóng)民的的，要直直接支付付給農(nóng)民民個人，防防止和及及時糾正正截留、挪挪用征地地補(bǔ)償安安置費(fèi)的的問題。住房拆遷要要進(jìn)行合合理補(bǔ)償償安置。在在城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊和農(nóng)農(nóng)村地區(qū)區(qū)，主要要采取遷遷建安置置方式，重重新安排排宅基地地建房。拆拆遷補(bǔ)償償既要考考慮被拆拆遷的房房屋，還還要考慮慮被征收收的宅基基地。房屋拆遷按按建筑重重置成本本補(bǔ)償，宅宅基地征征收按當(dāng)當(dāng)?shù)匾?guī)定定的征地地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)補(bǔ)償。在城鄉(xiāng)接合合部和城城中村，原原則上不不再單獨(dú)獨(dú)安排宅宅基地建建房，主主要采取取貨幣或或?qū)嵨镅a(bǔ)補(bǔ)償?shù)姆椒绞剑捎杀徊疬w遷農(nóng)戶自自行選購購房屋或或政府提提供的安安置房。被被拆遷農(nóng)農(nóng)戶所得得的拆遷遷補(bǔ)償以以及政府府補(bǔ)貼等等補(bǔ)償總總和，應(yīng)應(yīng)能保障障其選購購合理居居住水平平的房屋屋。（來來源于東亞經(jīng)經(jīng)貿(mào)新聞聞）武漢市上半半年GDDP增115.44%5日武漢市市經(jīng)濟(jì)形形勢分析析會上通通報(bào)的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示：今年年上半年年，全市市實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值224255.566億元，增增長155.4%%;全口口徑財(cái)政政收入6671..11億億元，增增長455.6%%;規(guī)模模以上工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值30060億億元，增增長366.8%%;全社社會固定定資產(chǎn)投投資16602..6億元元，增長長27..4%;;社會消消費(fèi)品零零售總額額11995億元元，增長長18..6%。這這些指標(biāo)標(biāo)水平全全部甚至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過20006年年全年規(guī)規(guī)模，增增幅均創(chuàng)創(chuàng)近100年來同同期最好好水平。汽車及零部部件、鋼鋼鐵及深深加工、日日用輕工工等重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)增增速均超超過400%，全全市上半半年規(guī)模模以上工工業(yè)增加加值的增增速躍居居全國119個副副省級以以上城市市第2位位，拉動動全市GGDP增增長100.6個個百分點(diǎn)點(diǎn)。上半半年城市市居民人人均可支支配收入入111143..75元元，增長長14..9%，農(nóng)農(nóng)民人均均現(xiàn)金收收入48839..33元元，增長長16..6%，增增幅創(chuàng)近近10年年來同期期最好水水平。（來來源于長長江商報(bào)報(bào)）湖北省上半半年GDDP增速速超全國國7月20日日,湖北北省統(tǒng)計(jì)計(jì)局發(fā)布布上半年年經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)，GDDP比去去年同期期的53378..05億億元增長長了155.7%%，其中中GDPP增速是是自19996年年下半年年以來最最好的半半年成績績,高出出全國44.6個個百分點(diǎn)點(diǎn)。從已公布的的數(shù)據(jù)來來看，中中西部地地區(qū)上半半年經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長強(qiáng)強(qiáng)勁，多多個省市市增速超超過全國國上半年年11..1%的的增速。（來來源于省省統(tǒng)計(jì)局局網(wǎng)）1.2市市場動態(tài)態(tài)13家房企企半年報(bào)報(bào)發(fā)布目前，共有有13家家房企公公布了上上半年銷銷售業(yè)績績。萬科科以3667.77億元的的金額穩(wěn)穩(wěn)坐老大大位置，實(shí)實(shí)現(xiàn)同比比近兩成成的增長長。同時時，除富富力、世世茂和金金地外，其其他房企企的業(yè)績績均實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了同比比增長。事實(shí)上，今今年上半半年房企企的銷售售業(yè)績普普遍實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了同比比上漲，這這與去年年上半年年是樓市市低點(diǎn)分分不開。同同時，此此輪新政政出臺的的4月中中旬以前前，樓市市也仍處處于牛市市之中。恒大地產(chǎn)、復(fù)復(fù)地、碧碧桂園銷銷售金額額分別實(shí)實(shí)現(xiàn)了同同比1004.990%、666.33%和550%的的增長。13家房企企中，僅僅保利、恒恒大、碧碧桂園銷銷售面積積同比上上漲，77家房企企同比下下跌。其中，銷售售面積同同比大幅幅增長的的是恒大大和碧桂桂園，同同比上漲漲54..70%%和266%。金金地跌幅幅最大，銷銷售面積積同比下下跌了442.88%，而而萬科銷銷售面積積同比也也下跌了了11..81%%。銷售面積同同比跌幅幅較為明明顯的還還有中建建、中海海外、富富力、世世茂房地地產(chǎn)。這這幾家公公司均為為重點(diǎn)布布局東部部一線城城市的房房企。由由于本輪輪調(diào)控主主要遏制制房價(jià)上上漲過快快，在一一線城市市，樓市市的反應(yīng)應(yīng)比較敏敏感，這這也波及及到了上上述這些些重點(diǎn)布布局在一一線城市市的房企企。在銷售均價(jià)價(jià)上，113家房房企上半半年銷售售均價(jià)有有10家家同比上上漲，上上漲區(qū)間間在9%%-688%之間間，1家家下跌。（來源于新京報(bào)）【點(diǎn)評】銷銷售面積積的下跌跌，以及及銷售業(yè)業(yè)績的上上漲，反反映出房房企上半半年的業(yè)業(yè)績是靠靠上漲的的房價(jià)在在支撐。武漢上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)僅增11家外企企外資資轉(zhuǎn)戰(zhàn)基基礎(chǔ)設(shè)施施外資投資武武漢房地地產(chǎn)出現(xiàn)現(xiàn)明顯降降溫。110日，武武漢市工工商局公公布上半半年外資資投資白白皮書，今今年上半半年房地地產(chǎn)新增增外資企企業(yè)僅有有1戶，同同比銳減減八成，新新增注冊冊資金從從48000多萬萬元美元元劇減至至10448萬美美元，而而城市基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)新增投投資總額額從1776萬美美元飆升升90000萬美美元。今年上半年年外資投投資武漢漢出現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性變變化，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)新增企企業(yè)投資資下滑十十分明顯顯，不過過這并不不意味著著，外資資看淡武武漢房地地產(chǎn)下一一步的走走勢。外外資進(jìn)入入地產(chǎn)行行業(yè)的方方式更為為隱蔽，更更多通過過對已有有企業(yè)增增資擴(kuò)股股來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。上半半年，共共有299戶外資資企業(yè)增增資7..16億億美元，其其中增資資額排名名第一位位的行業(yè)業(yè)是房地地產(chǎn)業(yè)。水利、環(huán)境境和公共共設(shè)施成成為新投投資熱點(diǎn)點(diǎn)，今年年上半年年，新登登記2戶戶企業(yè)，投投資總額額90000萬美美元，是是去年同同期的551倍，其其中香港港獨(dú)資企企業(yè)湖北北新天地地人和公公共設(shè)施施管理有有限公司司，投資資總額660000萬美元元，大舉舉介入城城市地下下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)建設(shè)（不不含地鐵鐵）和經(jīng)經(jīng)營管理理。此外，外商商也加大大批發(fā)零零售業(yè)的的投資，在在信息傳傳輸、計(jì)計(jì)算機(jī)服服務(wù)和軟軟件業(yè)的的投資也也開始升升溫。（來來源于楚天都都市報(bào)）世聯(lián)地產(chǎn)224000萬元收收購武漢漢經(jīng)天緯緯地經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司深圳世聯(lián)地地產(chǎn)顧問問股份有有限公司司（簡稱稱：世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)）77月311日表示示，以自自有資金金24000萬元元收購武武漢經(jīng)天天緯地興興業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有有限公司司（簡稱稱：“經(jīng)天緯緯地興業(yè)業(yè)”）1000％的的股權(quán)，以以提升公公司湖北北區(qū)域市市場的占占有率。世聯(lián)地產(chǎn)表表示，該該項(xiàng)目的的實(shí)施將將大幅提提升世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)區(qū)區(qū)域市場場的占有有率，快快速確立立世聯(lián)地地產(chǎn)在湖湖北市場場的領(lǐng)先先地位。同同時，并并購將在在業(yè)務(wù)及及客戶層層面產(chǎn)生生互補(bǔ)效效應(yīng)和協(xié)協(xié)同效應(yīng)應(yīng)，也將將彌補(bǔ)世世聯(lián)服務(wù)務(wù)中小型型客戶方方面經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的不足足，為世世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)探索外外延式成成長方式式提供有有益借鑒鑒。（來來源于網(wǎng)易財(cái)財(cái)經(jīng)）1.3規(guī)規(guī)劃與城建武漢將建中中國第二二高樓武漢市政府府7月5日宣布布，該市市將在武武昌沿江江商務(wù)帶帶上建起起僅次于于上海中中心大廈廈的中國國第二高高樓，樓樓高在6600米米以上。據(jù)介紹，這這座武漢漢的新地地標(biāo)位于于江南的的武昌江江邊，是是一座以以辦公、會會展、酒酒店、觀觀光娛樂樂、商業(yè)業(yè)等為一一體的綜綜合性大大樓。該樓也將再再次刷新新武漢樓樓高的新新紀(jì)錄。武武漢現(xiàn)有有第一高高樓為新新華路上上的民生生銀行大大廈，樓樓高3336米。在在建的第第一高樓樓為葛洲洲壩國際際廣場，樓樓高3550米、669層，也也是華中中地區(qū)第第一高樓樓。目前，中國國國內(nèi)第第一高樓樓為正在在興建的的上海中中心大廈廈，其主主樓共有有1277層，總總高為6632米米，結(jié)構(gòu)構(gòu)高度為為5655.6米米，位于于浦東的的陸家嘴嘴功能區(qū)區(qū)。（來來源于中新網(wǎng)網(wǎng)）3年投1億億建“青陽鄂鄂”大循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)試試驗(yàn)區(qū)據(jù)7月255日召開開的武漢漢市政協(xié)協(xié)重點(diǎn)提提案督辦辦會上透透露，青青山—陽邏--鄂州大大循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)示范范區(qū)擬申申報(bào)全國國第三批批循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)點(diǎn)。武漢市已組組織青山山區(qū)、化化工新城城及陽邏邏經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)配配合省發(fā)發(fā)改委完完成了青青山—陽邏--鄂州大大循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)示范范區(qū)實(shí)施施方案。該該方案已已上報(bào)國國家發(fā)改改委，并并積極申申報(bào)全國國第三批批循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)點(diǎn)。目前前，大循循環(huán)試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃劃編制工工作已正正式啟動動。該市發(fā)改委委介紹，作作為全省省5個重重點(diǎn)示范范區(qū)之一一，“青陽鄂鄂”大循環(huán)環(huán)試驗(yàn)區(qū)區(qū)的資金金總額達(dá)達(dá)1個億億，其中中，20009年年撥款11千萬，今今年撥款款7千萬萬，明年年撥款22千萬。（來來源于長江商商報(bào)）硚口區(qū)引進(jìn)進(jìn)4000億資金金擬建建濱水環(huán)環(huán)保生態(tài)態(tài)新城2010年年鄂滬（長長三角地地區(qū)）經(jīng)經(jīng)貿(mào)合作作洽談會會首日，硚硚口區(qū)收收獲6個個大型簽簽約項(xiàng)目目，協(xié)議議引進(jìn)資資金4000億元元。7月18日日，硚口口招商推推介會上上，世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)恩寶集集團(tuán)等投投資商，看看好硚口口濃厚的的營商環(huán)環(huán)境和商商業(yè)前景景，對該該區(qū)的舊舊城改造造、老工工業(yè)基地地改造、城城中村改改造和漢漢正街市市場的提提檔升級級感興趣趣。而廈門聯(lián)發(fā)發(fā)集團(tuán)、中中鐵建設(shè)設(shè)集團(tuán)房房地產(chǎn)有有限公司司，分別別擬在硚硚口投資資70億億元和550億元元，開發(fā)發(fā)硚口西西部“濱水環(huán)環(huán)保生態(tài)態(tài)新城”項(xiàng)目———集商業(yè)業(yè)、高檔檔住宅、星星級酒店店、休閑閑娛樂等等于一體體的城市市綜合體體。硚口區(qū)區(qū)長長介紹，該該區(qū)將搬搬遷30000余余畝西部部化工企企業(yè)區(qū)，騰騰出可供供開發(fā)的的資源和和空間。借借此機(jī)遇遇，硚口口將著力力轉(zhuǎn)變經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展方式，調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，推推動傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)向向生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型。（來來源于武漢晨晨報(bào)）武漢輕軌11號線將將延長至至漢口北北25日，漢漢口北商商貿(mào)物流流樞紐區(qū)區(qū)管委會會透露，輕輕軌1號號線終點(diǎn)點(diǎn)站將由由堤角延延伸至漢漢口北市市場群，明明年底可可望建成成通車。管委會介紹紹，按初初步設(shè)計(jì)計(jì)方案，輕輕軌1號號線延長長線全程程高架，長長約7公公里，在在漢口北北批發(fā)第第一城服服裝市場場設(shè)終點(diǎn)點(diǎn)站漢口口北站。輕輕軌1號號線延長長線通車車后，漢漢口北市市場群將將與中心心城區(qū)無無縫對接接。（來來源于楚楚天都市市報(bào)）

第二章土土地市場場2.1掛掛牌土地地拍賣情況況圖2-1..掛牌土土地分布布位置武漢市20010年年7月２２９日舉舉行今年年第七次次土地拍拍賣會，１１９宗地地以４３３億元總總額成交交，土地地規(guī)模、成成交額均均創(chuàng)下今今年出讓讓記錄新新高。從成交區(qū)域域來看，有有5宗位位于黃陂陂區(qū)，44宗地塊塊分布于于江夏區(qū)區(qū)，在東東湖開發(fā)發(fā)區(qū)、漢漢陽區(qū)各各分布有有3宗地地塊，硚硚口區(qū)、江江漢區(qū)、武武昌區(qū)、洪洪山區(qū)各各分布有有1宗地地塊。從土地用地地類型看看，純居居住用地地有100宗，商商業(yè)居住住用地有有6宗，純純商業(yè)用用地1宗宗，工業(yè)業(yè)用地22宗。其其中，商商業(yè)、工工業(yè)用地地均以底底價(jià)成交交，５宗宗住宅用用地進(jìn)入入現(xiàn)場競競價(jià)。本次拍拍賣中最最大的一一宗地位位于硚口口區(qū)額頭頭灣４４４號地塊塊，面積積５０００畝，以以６億元元成交，樓樓面地價(jià)價(jià)１０６６０元／／平方米米。備受關(guān)關(guān)注的江江漢區(qū)鯇鯇子湖村村城中村村改造地地塊，位位于臺北北路附近近，面積積約１５５７畝，被被武漢萬萬科以１１２．３３７億元元競得，樓樓面地價(jià)價(jià)僅２２２７８元元／平方方米，而而其周邊邊商品房房價(jià)格已已突破萬萬元。競爭最為激激烈的地地塊是鄰鄰近大學(xué)學(xué)院校、科科技園區(qū)區(qū)的東湖湖開發(fā)區(qū)區(qū)民族大大道兩宗宗地，雖雖然經(jīng)過過多輪競競價(jià)，但但開發(fā)商商均理性性報(bào)價(jià)，兩兩宗地塊塊最終成成交的樓樓面地價(jià)價(jià)分別只只有１２２８３元元／平方方米、１１３６８８元／平平方米。2.2土土地出讓讓情況表2-1..20110年第第6號招拍拍掛情況況地塊編號土地使用權(quán)權(quán)人位置土地面積（公公頃）用途容積率成交價(jià)格（萬萬元）畝單價(jià)（萬萬元/畝畝）樓面地價(jià)（元元/平方方米）P（20110）0042號號南京江陵房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司東湖開發(fā)區(qū)區(qū)關(guān)山村村曹家灣灣3.48公共設(shè)施與與居住混混合用地地3.7270411401.881628..9東湖開發(fā)區(qū)區(qū)雄楚大大道以南南，明玉玉路以東東1.01居住3.7P（20110）0044號號英特宜家購購物中心心第三投投資有限限公司硚口區(qū)額頭頭灣地區(qū)區(qū)30商業(yè)金融業(yè)業(yè)1.9604100134.2251059..82P（20110）0045號號武漢萬科鯇鯇子湖房房地產(chǎn)有有限公司司江漢區(qū)鯇子子湖村10.255商住1.55--6.8881237000804.6672278..41P（20110）0046號號武漢亞太調(diào)調(diào)味食品品有限公公司漢陽區(qū)黃金金口工業(yè)業(yè)園東南南片4.21工業(yè)(食品品制造業(yè)業(yè))1.5223035.3/P（20110）0047號號武漢金牛經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有限公公司漢陽區(qū)黃金金口工業(yè)業(yè)園西北北片3.98工業(yè)1.5209034.977/P（20110）0048號號湖北新長江江置業(yè)有有限公司司武昌區(qū)和平平大道與與秦園路路交叉口口4.54居住3.6500000733.8823057..54P（20110）0049號號武漢市新聯(lián)聯(lián)偉業(yè)置置業(yè)有限限公司洪山區(qū)獅子子山街張張吳村0.45居住3.42780411.8861816..99P（20110）0050號號武漢市鑄久久置業(yè)有有限公司司漢陽區(qū)夾河河路5號號0.84居住2.66250498.1132873..8P（20110）0051號號武漢福地明明珠置業(yè)業(yè)有限公公司江夏區(qū)紙坊坊街大花花嶺村2.04商住6.019900323.553808.111P（20110）0052號號湖北省房地地產(chǎn)投資資集團(tuán)有有限公司司江夏區(qū)五里里界街栗栗廟村9.4居住1.812560089.111742.662P（20110）0053號號湖北省房地地產(chǎn)投資資集團(tuán)有有限公司司江夏區(qū)五里里界街栗栗廟村10.6居住1.814180089.155742.991P（20110）0054號號武漢濱湖城城市廣場場置業(yè)有有限公司司江夏區(qū)紙坊坊街大橋橋村8.9商住3365000273.5531367..65P（20110）0055號號武漢美好愿愿景房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司東湖開發(fā)區(qū)區(qū)民族大大道以西西，南環(huán)環(huán)鐵路以以北4.42居住3170000256.1191280..93P（20110）0056號號中冶南方（武武漢）置置業(yè)有限限公司東湖開發(fā)區(qū)區(qū)民族大大道以西西，中環(huán)環(huán)線以南南8.57商住1.5510000223.5582235..746.63居住1.5P（20110）0057號號湖北趙莊房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司黃陂區(qū)橫店店街11.499商住2.2921753.499364.77P（20110）0058號號湖北天縱置置業(yè)發(fā)展展有限公公司黃陂區(qū)盤龍龍城經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)葉店村村3.77居住1414073.2991099..27P（20110）0059號號武漢市凌峰峰置業(yè)有有限公司司黃陂區(qū)前川川街向陽陽村0.23居住228581.588611.888P（20110）0060號號田浩淼黃陂區(qū)開發(fā)發(fā)區(qū)葉店店村0.6居住171078.9441184..07P（20110）0061號號武漢寶安房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司黃陂區(qū)開發(fā)發(fā)區(qū)葉店店村0.48居住157580.5991208..892.3土土地出讓讓分析表2-2..土地成成交區(qū)域域分析區(qū)域成交宗數(shù)成交面積（萬萬㎡）可建面積（萬萬㎡）樓面地價(jià)（元元/㎡）東湖開發(fā)區(qū)區(qū)316.47752.6771804漢陽區(qū)39.0319.4772873（工工業(yè)用地地除外）洪山區(qū)10.451.531816江漢區(qū)110.255412278江夏區(qū)430.94474.966975武昌區(qū)14.5416.3443057黃陂區(qū)516.57730.588488硚口區(qū)130571059本次土地出出讓主城城區(qū)共出出讓了110宗地地塊，占占總成交交宗數(shù)的的一半以以上。在土地成交交面積上上，江夏夏區(qū)、硚硚口區(qū)、東東湖開發(fā)發(fā)區(qū)、黃黃陂區(qū)、江江漢區(qū)均均超過了了10萬萬方。從可建面積積上看，東東湖開發(fā)發(fā)區(qū)、漢漢陽區(qū)、江江漢區(qū)、武武昌區(qū)、硚硚口區(qū)等等主城區(qū)區(qū)潛在供供應(yīng)面積積較大，此此外江夏夏區(qū)、黃黃陂區(qū)兩兩個市郊郊區(qū)域潛潛在供應(yīng)應(yīng)量也較較大。在樓面地價(jià)價(jià)上是位位于一塊塊武昌的的保障性性住房項(xiàng)項(xiàng)目最高高，在銷銷售限價(jià)價(jià)50000元//平方米米的情況況下樓面面地價(jià)就就達(dá)到了了30557元//平方米米，這也也印證了了在目前前調(diào)控行行情下，部部分開發(fā)發(fā)商選擇擇轉(zhuǎn)變經(jīng)經(jīng)營策略略，將目目光轉(zhuǎn)向向了利潤潤較低但但風(fēng)險(xiǎn)更更小的保保障房建建設(shè)上來來。而另另外一些些城中村村地塊樓樓面地價(jià)價(jià)相對于于當(dāng)?shù)厣躺唐贩績r(jià)價(jià)格并不不高，地地理位置置極佳的的江漢區(qū)區(qū)鯇子湖地地塊樓面面地價(jià)只只有22278元元/㎡，硚硚口區(qū)的的額頭灣灣地塊樓樓面地價(jià)價(jià)也僅有有10559元//㎡。2.4重重點(diǎn)地塊塊介紹P(20110)0044號號地塊基基本情況況地地塊簡介介項(xiàng)目用地位位于硚口口區(qū)額頭頭灣地區(qū)區(qū)。東、南南臨規(guī)劃劃30米米寬城市市規(guī)劃道道路，西西、北面面臨300米寬城城市規(guī)劃劃道路及及三環(huán)線線。用地地東西向向?qū)挾燃s約為7220米，南南北向長長度約為為9700米。用用地現(xiàn)狀狀為空地地，黃海海高程約約在233米左右右，場地地較為平平坦，適適宜進(jìn)行行開發(fā)。地塊優(yōu)勢項(xiàng)目用地位位于硚口口西端門門戶區(qū)，緊緊鄰三環(huán)環(huán)線、額額頭灣立立交，所所在區(qū)域域交通可可達(dá)性好好，可通通過橋孝孝高速、工工農(nóng)路與與三環(huán)線線連接；；依托工工農(nóng)路、長長豐大道道、南泥泥灣大道道與漢口口中心區(qū)區(qū)及東西西湖區(qū)進(jìn)進(jìn)行便捷捷聯(lián)系;;依托長長豐橋與與漢陽聯(lián)聯(lián)系。輕輕軌1號號線貫穿穿漢口中中心城區(qū)區(qū)并延伸伸至橋口口額頭灣灣地區(qū)，將將為項(xiàng)目目用地與與其他區(qū)區(qū)域的聯(lián)聯(lián)系提供供更為便便利的交交通方式式。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀狀已建成成漢正街街都市工工業(yè)園，是是武漢市市內(nèi)重要要的工業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地。并并隨著硚硚口區(qū)退退二進(jìn)三三政策的的實(shí)施，還還將利用用騰退出出來的老老化工企企業(yè)等用用地建設(shè)設(shè)大型現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)務(wù)、商貿(mào)貿(mào)服務(wù)、高高科技環(huán)環(huán)保產(chǎn)業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代工業(yè)、文文化娛樂樂及濱水水居住等等一批重重大項(xiàng)目目，極大大的提升升了區(qū)域域內(nèi)居住住生活、商商貿(mào)金融融服務(wù)等等功能。項(xiàng)目用地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，交交通條件件便利,,市政配配套設(shè)施施較完善善，擁有有優(yōu)越的的開發(fā)條條件,是是武漢市市地產(chǎn)開開發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)域域，用地地具有較較好的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，結(jié)合合硚口區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃發(fā)展契契機(jī)及周周邊城市市道路的的完善，將將進(jìn)一步步帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展展。項(xiàng)目目用地作作為商業(yè)業(yè)用地開開發(fā)建設(shè)設(shè)，具有有良好的的市場前前景。規(guī)規(guī)劃要求求該該地塊規(guī)規(guī)劃總用用地面積積為30000000平方方米（以以實(shí)測為為準(zhǔn)），其其中含擴(kuò)擴(kuò)大用地地面積1130550平方方米。規(guī)規(guī)劃用地地性質(zhì)為為商業(yè)金金融業(yè)用用地，容容積率控控制在11.9以以內(nèi)，建建筑密度度控制在在60%%以內(nèi)，建建筑高度度結(jié)合具具體方案案確定,,可建總總建筑面面積約55700000平平方米。項(xiàng)項(xiàng)目用地地東側(cè)增增設(shè)300米寬城城市規(guī)劃劃道路。規(guī)規(guī)劃用地地南側(cè)與與工農(nóng)路路、長豐豐大道連連通的規(guī)規(guī)劃道路路需與項(xiàng)項(xiàng)目同期期建設(shè)完完成。市場分析項(xiàng)項(xiàng)目用地地以其獨(dú)獨(dú)特的交交通地理理區(qū)位，優(yōu)優(yōu)勢的區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，結(jié)結(jié)合硚口口區(qū)戰(zhàn)略略規(guī)劃發(fā)發(fā)展契機(jī)機(jī)，用地地開發(fā)必必將帶動動區(qū)域城城市建設(shè)設(shè)發(fā)展，引引領(lǐng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的增長，促促進(jìn)區(qū)域域城市功功能結(jié)構(gòu)構(gòu)的提升升。項(xiàng)目用地位位于硚口口西端門門戶區(qū)，交交通條件件良好，周周邊開發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目較多多，且相相關(guān)配套套設(shè)施齊齊全。且且在一大大批重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目建建設(shè)的利利好背景景形式下下，隨之之而來的的金融、商商業(yè)、休休閑服務(wù)務(wù)功能需需求愈加加迫切，額額頭灣地地區(qū)市場場前景良良好，片片區(qū)價(jià)值值提升潛潛力無限限。項(xiàng)目目用地作作為商業(yè)業(yè)金融業(yè)業(yè)用地開開發(fā)具有有良好的的市場吸吸引力。P(20110)0045號號地塊基基本情況況地地塊簡介介項(xiàng)項(xiàng)目用地地位于江江漢區(qū)鯇鯇子湖村村，包含含8塊開開發(fā)地塊塊。KK1號地地塊位于于菱角湖湖以東，用用地東臨臨紅線寬寬度200米的臺臺北路，西西臨紅線線寬度220米的的菱角湖湖路；KK2號地地塊所在在街坊東東臨紅線線寬度335米的的長江日日報(bào)路，南南鄰紅線線寬度550米的的建設(shè)大大道，西西鄰紅線線寬度225米的的臺北路路，北臨臨紅線寬寬度155米的規(guī)規(guī)劃道路路；K33、K44、K55、K66、K88號地塊塊位于鯇鯇子湖周周邊；KK7號地地塊南鄰鄰紅線寬寬度155米的臺臺北二路路，西鄰鄰紅線寬寬度200米的云云林路。地地塊優(yōu)勢勢地地塊均位位于漢口口中心區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)。區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)狀狀交通條條件優(yōu)越越，建設(shè)設(shè)大道、臺臺北路、香香港路等等道路形形成縱橫橫交錯、體體系完善善的交通通格局。規(guī)規(guī)劃的快快速軌道道交通三三、六、七七號線，將將有效提提升區(qū)域域內(nèi)的公公共交通通服務(wù)水水平，更更大程度度上提升升用地所所在區(qū)域域內(nèi)的居居民出行行條件。用用地所在在區(qū)域西西臨西北北湖廣場場，北臨臨菱角湖湖，環(huán)繞繞鯇子湖湖，中心心城區(qū)稀稀有、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的公公共開敞敞空間資資源將充充分滿足足周邊居居民的社社會交往往與戶外外活動需需求，提提高了用用地的開開發(fā)品質(zhì)質(zhì)。用用地所在在區(qū)域緊緊鄰建設(shè)設(shè)大道，商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施齊齊全，有有新世界界百貨、華華氏百貨貨等高端端百貨商商場，有有香格里里拉、錦錦江國際際、新華華諾富特特等大型型酒店。附附近醫(yī)療療機(jī)構(gòu)齊齊全，有有新華醫(yī)醫(yī)院、武武漢市兒兒童醫(yī)院院等。教教育設(shè)施施集中，有有育才中中學(xué)、育育才小學(xué)學(xué)、武漢漢市外國國語學(xué)校校等。文文化休閑閑設(shè)施主主要為漢漢口體育育中心、江江漢區(qū)圖圖書館和和武漢圖圖書館等等，區(qū)域域配套設(shè)設(shè)施十分分完善。區(qū)域目前正正集中開開發(fā)大批批高檔的的商業(yè)設(shè)設(shè)施和居居住樓盤盤，如新新華西路路萬達(dá)廣廣場，擬擬建的香香港路中中華城、浙浙商大廈廈萬科等等。隨著著中心城城區(qū)優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地資資源的日日趨減少少、城中中村改造造步伐的的加快，憑憑借良好好的區(qū)位位優(yōu)勢與與發(fā)展前前景，該該區(qū)域的的土地價(jià)價(jià)值與開開發(fā)潛力力不可估估量。市場分析近年來，漢漢口中心心片區(qū)住住宅的銷銷售均價(jià)價(jià)基本控控制在880000元/平平方米以以上，且且銷售狀狀況穩(wěn)步步上升，已已成為武武漢市成成交業(yè)績績最為突突出的板板塊之一一。隨著著漢口地地區(qū)舊城城改造、城城中村改改造步伐伐的逐步步加快，對對商品住住宅的需需求越來來越大，該該區(qū)域的的市場潛潛力將隨隨著交通通條件、生生活配套套水平的的進(jìn)一步步改善而而得到極極大的釋釋放。P(20110)0056號號地塊基基本情況況地地塊簡介介項(xiàng)項(xiàng)目用地地位于武武漢東湖湖新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)民族大大道以西西、中環(huán)環(huán)線以南南的國際際社區(qū)內(nèi)內(nèi)，用地地被湯遜遜湖北路路劃分為為A、BB兩個地地塊。AA地塊北北臨華師師園路，南南臨湯遜遜湖北路路；B地地塊東臨臨20米米寬規(guī)劃劃道路，西西、南臨臨保利十十二橡樹樹莊園，北北臨湯遜遜湖北路路。兩個個地塊現(xiàn)現(xiàn)狀用地地地勢均均較平坦坦，具備備較好的的開發(fā)建建設(shè)條件件。地地塊優(yōu)勢勢用用地所在在的光谷谷地區(qū)是是進(jìn)入武武漢的東東大門，由由此上武武黃、京京珠、滬滬蓉高速速，1007國道道，可快快速通達(dá)達(dá)整個鄂鄂東南。用用地東側(cè)側(cè)的民族族大道是是光谷地地區(qū)南北北向主干干道之一一，北側(cè)側(cè)的三環(huán)環(huán)線是城城市快速速路，多多路公交交線路在在此停靠靠，交通通區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢不言言而喻。項(xiàng)項(xiàng)目用地地位于山山體、湖湖泊生態(tài)態(tài)資源優(yōu)優(yōu)勢明顯顯的武漢漢東湖新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，區(qū)區(qū)域生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)良，空空氣自然然清新，是是適宜居居住的理理想之地地。近近年來用用地北側(cè)側(cè)的光谷谷商圈發(fā)發(fā)展迅猛猛，易初初蓮花超超市、新新一佳超超市、中中商平價(jià)價(jià)、大洋洋百貨等等眾多商商家陸續(xù)續(xù)入駐，光光谷步行行街人氣氣旺盛，加加上地鐵鐵站點(diǎn)的的開工建建設(shè)，區(qū)區(qū)域配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施日臻臻完善。區(qū)區(qū)域內(nèi)還還擁有豐豐富的教教育資源源，有華華中科技技大學(xué)、中中南民族族大學(xué)、武武漢科技技學(xué)院、關(guān)關(guān)山中學(xué)學(xué)、光谷谷小學(xué)、中中南民族族大學(xué)附附屬小學(xué)學(xué)等，文文化氛圍圍濃厚。憑憑借優(yōu)越越的自然然環(huán)境、成成熟的配配套服務(wù)務(wù)體系，用用地所在在地區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展，多多家地產(chǎn)產(chǎn)大鱷紛紛紛進(jìn)駐駐，高品品質(zhì)大型型樓盤相相繼拔地地而起。目目前用地地所在區(qū)區(qū)域已建建成錦繡繡龍城、卡卡迪亞公公館、清清江山水水、現(xiàn)代代森林小小鎮(zhèn)、泰泰馳伊頓頓陽光等等眾多樓樓盤，居居住氛圍圍濃厚。規(guī)規(guī)劃要求求項(xiàng)目用用地由AA、B兩兩個地塊塊組成，規(guī)規(guī)劃總用用地面積積為16680550.227平方方米，其其中，代代征道路路面積為為144465..4平方方米，凈凈用地面面積為11535584..87平平方米（以以上面積積均以實(shí)實(shí)測為準(zhǔn)準(zhǔn)）。A地塊規(guī)劃劃用地性性質(zhì)為商商住混合合用地，其其中，公公建建筑筑規(guī)模占占60%%，住宅宅建筑規(guī)規(guī)模占440%，寫寫字樓建建筑面積積不超過過250000平平方米；；B地塊塊規(guī)劃用用地性質(zhì)質(zhì)為居住住用地。市市場分析析用用地所在在的光谷谷地區(qū)關(guān)關(guān)山組團(tuán)團(tuán)是未來來武漢市市高素質(zhì)質(zhì)人群聚聚集區(qū)，這這里高校校云集，文文化氛圍圍濃郁，生生態(tài)環(huán)境境良好，又又有經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的優(yōu)惠惠政策支支撐，宜宜居宜商商。項(xiàng)項(xiàng)目用地地與東南南新城組組群接壤壤。根據(jù)據(jù)新一輪輪城市總總體規(guī)劃劃，東南南新城組組群以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模化建建設(shè)為主主導(dǎo)，重重點(diǎn)發(fā)展展光電子子、生物物醫(yī)藥和和機(jī)電一一體化等等高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)。屆時時，大規(guī)規(guī)模的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)將對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來強(qiáng)強(qiáng)勁的需需求。其其良好的的的生態(tài)態(tài)環(huán)境，濃濃厚的文文化氛圍圍也吸引引越來越越多開發(fā)發(fā)商到此此打造高高尚居住住社區(qū)，該該區(qū)域必必將成為為江南地地區(qū)居民民購房置置業(yè)的首首選區(qū)域域之一，市市場潛力力較大。第三章房房產(chǎn)市場場3.1德德盛指數(shù)數(shù)3.1.11武漢漢市房地地產(chǎn)吸納納指數(shù)本指數(shù)擬定定20007年11月為基基期，采采用常用用的X--11季季節(jié)調(diào)整整方法對對原始數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行修正。指數(shù)構(gòu)建過過程如下下：Ct,j==［Btt,j//(Ktt,j--1+ZZt,jj)］**1000%Ct,j表表示報(bào)告告期吸納納率,Bt,,j表示示報(bào)告期期吸納量量,KKt,jj-1表表示上期期期末空空置量，ZZt,jj表示報(bào)報(bào)告期新新增供應(yīng)應(yīng)量。Yt,j==(Ctt,j//C20007,,1))*1100Yt,j表表示報(bào)告告期吸納納指數(shù)，CC20007,1表示示基期（220077年1月月）吸納納率。3.1.22指數(shù)數(shù)應(yīng)用7月份，武武漢市房房地產(chǎn)市市場成交交73000余套套，與去年年此時月月銷售量量連續(xù)“破萬”的形勢勢相反，今今年在一一季度過過后成交交量就持持續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)下滑的的趨勢。同同時本月月德盛指指數(shù)滑落落至655.944點(diǎn)，這這是德盛盛指數(shù)自自4月份份調(diào)控措措施出臺臺以來已已出現(xiàn)了了3個月月出現(xiàn)下下滑。在7月份里里整體市市場依然然保持了了一定規(guī)規(guī)模的上上市量，上上市房源源量達(dá)到到了1萬萬余套，房房源緊張張的局面面在市郊郊區(qū)域得得到了較較大改觀觀，隨著著市場觀觀望氣氛氛的逐步步形成而而上市量量會在九九、十月月份期間間紛紛上上市，壓壓力將逐逐漸轉(zhuǎn)移移向供給給方，因因此德盛盛指數(shù)下下行的趨趨勢依然然較大。圖3-1..德盛指指數(shù)示意意圖（更多詳情情請咨詢詢德盛行行地產(chǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)）3.2月月度成交交分析圖3-2..武漢市市月度成成交走勢勢圖通過對武漢漢房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)公布的的數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，77月全市市商品房房量價(jià)齊齊跌。在在成交量量上，本本月成交交73113套，比比上月減減少3220套，環(huán)環(huán)比降幅幅為4.19％，同同比去年年7月下降降了422.766％，在部部分開盤盤、加推推盤作用用下，本本月成交交量和上上月基本本持平，但但與去年年同期相相比，成成交量仍仍顯低迷迷；在成成交價(jià)格格上，本本月均價(jià)價(jià)65119元//平方米米，比上上月下降降了3355元，環(huán)環(huán)比降幅幅為4.888％，比比去年同同期上漲漲了211.211％，由于于主城區(qū)區(qū)商品住住宅成交交均價(jià)明明顯上漲漲乏力，在在部分低低價(jià)入市市項(xiàng)目和和部分加加大實(shí)際際打折力力度項(xiàng)目目的作用用下，商商品房宅宅成交均均價(jià)下跌跌，但下下跌幅度度不大。3.3每每日商品品房成交交分析圖3-3..武漢市市商品房房每日成成交走勢勢圖從成交趨勢勢圖上看看，7月月份平均均每日成成交量為為2355套，從從成交趨趨勢看77號到223號的的月中段段量價(jià)成成交波動動性比較較大，相對而而言量價(jià)價(jià)成交在在月初和和月末均均比較平平穩(wěn)。3.4每每周成交交分析圖3-4..商品房房每周成成交走勢勢圖7月第一周周，成交交量維持持了6月月份第四四周下跌跌的趨勢勢，而在在第二周周出現(xiàn)了了小幅的的反彈，在在隨后的的兩周里里成交量量繼續(xù)下下跌。成成交均價(jià)價(jià)在第一一周降幅幅比較大大外，后后三周走走勢比較較穩(wěn)定。近近幾周的的數(shù)據(jù)表表現(xiàn)出成成交量明明顯低于于新政前前，而成成交均較較基本維維持前幾幾月的水水平。3.5區(qū)區(qū)域成交交分析圖3-5..各區(qū)域域成交套套數(shù)對比比圖本月各區(qū)域域住宅成成交量相相比上月月有一定定幅度的的上升，與上月月相比，成交量下升最大的區(qū)域是漢陽區(qū)，上漲了近3倍的幅度。江漢區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)等成交熱點(diǎn)區(qū)域保持了一定的成交量，但相比上半年仍顯得少了很多。另外，黃陂區(qū)、江夏區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)等主城地區(qū)也都止住了下跌的勢頭。受開發(fā)慣性的影響，各項(xiàng)目的工程進(jìn)度導(dǎo)致7月份江城眾多樓盤紛紛上市，市場營銷力度的加強(qiáng)使得成交量保持了一定的規(guī)模。圖3-6..各區(qū)域域成交均均價(jià)對比比本月成交均均價(jià)最高高的區(qū)域域是江漢漢區(qū)，成交交均價(jià)達(dá)達(dá)到了1101111元//㎡，主主要是菱菱角湖萬萬達(dá)廣場場、葛洲洲壩國際際廣場等等高端項(xiàng)項(xiàng)目開盤盤推高了了該區(qū)域域的均價(jià)價(jià)水平。成交均價(jià)最低的區(qū)域依然是黃陂區(qū)，僅為3702元/㎡。但本月相比上月價(jià)格出現(xiàn)了一定的下跌趨勢，本月12個區(qū)域中有8個區(qū)域價(jià)格都出現(xiàn)了一定下降，但下降幅度都較小，可見樓市依然處于膠著狀態(tài)。3.6供供應(yīng)分析析3.6.11供應(yīng)應(yīng)情況企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址預(yù)售面積（㎡㎡）武房開預(yù)售售[20010]]2522號武漢大陸橋橋投資開開發(fā)有限限公司漢正街品牌牌服飾批批發(fā)廣場場硚口區(qū)多福福路特558號185811.988武房開預(yù)售售[20010]]2477號武漢漢口北北信和農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場有限公公司湖北漢口四四季美農(nóng)農(nóng)貿(mào)城黃陂區(qū)灄口口街灄口口村908700武房開預(yù)售售[20010]]2511號湖北廣運(yùn)地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)有限公公司武漢長島（住住宅一期期）江夏經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)江夏夏大道東東301588武房開預(yù)售售[20010]]2500號湖北宏鑫房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司秦園鑫寓武昌區(qū)徐家家棚武車車五村1108號號2291..84武房開預(yù)售售[20010]]2499號武漢市萬科科城市花花園房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司萬科城市花花園南區(qū)區(qū)(萬科科紅郡))B1、BB2、DD1-DD11棟棟東湖開發(fā)區(qū)區(qū)鄭橋村村377944.3武房開預(yù)售售[20010]]2488號武漢新世界界康居發(fā)發(fā)展有限限公司常青南園江漢區(qū)姑嫂嫂樹村526488.8武房開預(yù)售售[20010]]2466號武漢漢口北北商貿(mào)市市場投資資有限公公司漢口北國際際商品交交易中心心黃陂區(qū)盤龍龍城經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)劉店村村、灄口口村2563228武房開預(yù)售售[20010]]2455號沿海綠色家家園發(fā)展展（武漢漢）有限限公司“航天銀湖湖灣”住宅樓樓及配套套設(shè)施東西湖區(qū)金金銀湖生生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)馬池池公園機(jī)機(jī)場路以以西、金金銀湖以以北106333.199武房開預(yù)售售[20010]]2433號葛洲壩海集集房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司葛洲壩國際際廣場江漢區(qū)航側(cè)側(cè)村366899.933武房開預(yù)售售[20010]]2422號武漢英德置置業(yè)有限限公司鉆石公寓江漢區(qū)馬場場角路551號174866.988武房開預(yù)售售[20010]]2411號湖北省建工工房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司寶業(yè)徐東雅雅苑武昌區(qū)楊園園街徐東東路233號306000.1武房開預(yù)售售[20010]]2400號武漢世紀(jì)華華宇置業(yè)業(yè)有限公公司寶麗金國際際廣場二二期江漢區(qū)花樓樓街232222武房開預(yù)售售[20010]]2399號武漢中北房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司復(fù)地·東湖湖國際一一期D標(biāo)標(biāo)段武昌區(qū)中北北路1447號469099.4武房開預(yù)售售[20010]]2388號武漢久久房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司珞桂路999號洪山區(qū)珞桂桂路311號341166武房開預(yù)售售[20010]]2377號湖北清江置置業(yè)有限限責(zé)任公公司清江山水22.1期期33--40##、422-433#東湖開發(fā)區(qū)區(qū)曙光軟軟件園以以東，武武九鐵路路以北300488.022武房開預(yù)售售[20010]]2366號保利（武漢漢）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司保利心語二二區(qū)1##、5##東湖開發(fā)區(qū)區(qū)南湖農(nóng)農(nóng)業(yè)園180533.233武房開預(yù)售售[20010]]2355號湖北怡清雅雅筑房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司怡清雅筑二二期222#、223#樓樓東西湖區(qū)徑徑河農(nóng)場場躍進(jìn)大大隊(duì)562877.311武房開預(yù)售售[20010]]2344號武漢美好愿愿景房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司陽光在線113#、223#--25##、299#-338#東湖開發(fā)區(qū)區(qū)關(guān)山村村251633.777武房開預(yù)售售[20010]]2333號武漢博鑫置置業(yè)有限限公司博鑫景苑江夏區(qū)紙坊坊街辦事事處三潭潭路以東東6666..99武房開預(yù)售售[20010]]2322號武漢漢口北北現(xiàn)代工工業(yè)園開開發(fā)有限限公司華中企業(yè)城城黃陂區(qū)武湖湖農(nóng)場青青龍分場場徒馬河河634199.099武房開預(yù)售售[20010]]2311號華潤置地（武武漢）有有限公司司華潤置地民民主路項(xiàng)項(xiàng)目武昌區(qū)中南南街民主主路6224號5077..24武房開預(yù)售售[20010]]2300號湖北新世紀(jì)紀(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司奧山.歐景景苑（五五期）洪山區(qū)和平平街余家家頭村103966.277武房開預(yù)售售[20010]]2299號武漢新舟房房地產(chǎn)公公司清安小居新洲區(qū)邾城城街清安安村8456..63武房開預(yù)售售[20010]]2288號武漢金家房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司金家上城蔡甸區(qū)獨(dú)山山村212511武房開預(yù)售售[20010]]2277號湖北百利恒恒置業(yè)有有限公司司美景天城BB區(qū)黃陂區(qū)盤龍龍城經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)下集村村147944.055武房開預(yù)售售[20010]]2266號武漢市龍偉偉達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司祥和.水岸岸名邸新洲區(qū)邾城城街沿河河大道129088武房開預(yù)售售[20010]]2255號武漢新陽光光房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司巢上城一組組團(tuán)黃陂區(qū)盤龍龍城經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)葉店村村229255.699武房開預(yù)售售[20010]]2244號湖北省禾正正行投資資有限公公司半島華庭新洲區(qū)雙柳柳街沙咀咀村390311.688武房開預(yù)售售[20010]]2233號湖北省軍隊(duì)隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干干部房屋屋開發(fā)總總公司長城嘉苑武昌區(qū)徐東東路400號249711.3773.6.22供應(yīng)分分析圖3-7..武漢市市各區(qū)域域商品房房預(yù)售情情況7月住宅上上市面積積56..97萬萬方，商商業(yè)及其其他產(chǎn)品品上市量量47..8萬方方，住宅宅上市量量與商業(yè)業(yè)及其他他產(chǎn)品的的上市量量基本相相當(dāng)，反反映出當(dāng)當(dāng)前商業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中占據(jù)的的份量越越來越大大，而商商業(yè)上市市量主要要來自于于黃陂區(qū)區(qū)的漢口口北國際際商品交交易中心心和四季季美農(nóng)貿(mào)貿(mào)城兩個個項(xiàng)目。本本月住宅宅上市量量主要來來自于武武昌區(qū)、東東湖開發(fā)發(fā)區(qū)以及及江漢區(qū)區(qū)。表3-1..本月區(qū)區(qū)域住宅宅供需比比情況區(qū)域上市套數(shù)銷售套數(shù)供需比供需評級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)2001561.28供大于求（輕輕度）洪山區(qū)4502561.76供大于求（輕輕度）江夏區(qū)4004960.80供不應(yīng)求（輕輕度）武昌區(qū)11003792.90供大于求（較較嚴(yán)重）東西湖區(qū)5706630.86供不應(yīng)求（輕輕度）東湖開發(fā)區(qū)區(qū)110015790.69供不應(yīng)求（輕輕度）江漢區(qū)11005152.14供大于求（較較嚴(yán)重）黃陂區(qū)3705210.71供不應(yīng)求（輕輕度）青山區(qū)087<0供不應(yīng)求（嚴(yán)嚴(yán)重）江岸區(qū)0502<0供不應(yīng)求（嚴(yán)嚴(yán)重）硚口區(qū)0297<0供不應(yīng)求（嚴(yán)嚴(yán)重）漢陽區(qū)0637<0供不應(yīng)求（嚴(yán)嚴(yán)重）

第四章區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目研析4.1金銀銀湖片區(qū)區(qū)綜述金銀湖片區(qū)區(qū)由金銀銀湖水域域、金湖湖、銀湖湖、黃龍龍港、墨墨水湖、瀟瀟湘海、黃黃獅海等等湖群與與九大湖湖汊縱橫橫貫通成成形。這這九大湖湖汊纏繞繞著湖中中九個環(huán)環(huán)水半島島，形成成九曲回回腸的水水系，組組成“九龍護(hù)護(hù)珠”的奇景景。

武漢市將將東西湖湖定位為為漢口生生態(tài)新城城，列為為武漢“第八城城區(qū)”，金銀銀湖就位位居生態(tài)態(tài)新城中中心，經(jīng)經(jīng)過“十一五五”的建設(shè)設(shè)，這里里將初步步完成城城市化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。圖4-1..金銀湖湖區(qū)域規(guī)規(guī)劃圖4.2片區(qū)區(qū)利好因因素金銀湖片區(qū)區(qū)自然環(huán)環(huán)境好，擁擁有金銀銀湖天然然資源，景景觀優(yōu)勢勢明顯，居居住環(huán)境境好。隨隨著政府府對金銀銀湖生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)的打造造，城郊郊中央生生活區(qū)的的規(guī)劃的的實(shí)現(xiàn)，生生活配套套，商業(yè)業(yè)配套的的日漸完完善，使使得片區(qū)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目目具有很很好的生生活環(huán)境境和較高高升值空空間。同同時，該該片區(qū)所所針對客客戶群體體主要集集中在武武漢中產(chǎn)產(chǎn)階級，收收入處于于中高水水平，市市場購買買能力強(qiáng)強(qiáng)。4.3片區(qū)區(qū)樓市分析4.3.11片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目布局局圖4-2..金銀湖湖項(xiàng)目布布局示意意圖

從圖上可可以看出出，金銀銀湖地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)漸漸現(xiàn)如下下趨勢：：■高尚生生活區(qū)

以武漢人人民會議議中心、武武漢郵政政中心、東東方馬城城、金銀銀湖高爾爾夫?yàn)橐酪劳?，形形成了以以耀江··景灣、高高爾夫城城市花園園、銀湖湖翡翠為為代表的的高爾夫夫高尚生生活區(qū)。

■環(huán)湖湖生態(tài)居居住區(qū)

以以環(huán)繞金金銀湖開開發(fā)的碧碧?；▓@園、戀湖湖家園、黃黃金海岸岸、順馳馳·泊林、萬萬科·西半島島及泰躍躍·金河等等項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)成環(huán)湖湖生態(tài)居居住區(qū)。

■黃黃獅海生生態(tài)居住住區(qū)以共享吳家家山臺商商投資區(qū)區(qū)的成熟熟配套為為依托，總總規(guī)模達(dá)達(dá)1455萬平米米的沿海?！べ惵宄浅菫榇肀淼狞S獅獅海生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)?！鼋疸y湖中中央居住住區(qū)

以五景藥藥業(yè)、同同藥藥業(yè)業(yè)、武煙煙物流公公司、團(tuán)團(tuán)結(jié)激光光、移動動研發(fā)中中心、聯(lián)聯(lián)通研發(fā)發(fā)中心、海海事法院院、省交交管信息息中心等等十幾家家企事業(yè)業(yè)單位為為依托，形形成了以以翠堤春春曉、金金珠港灣灣等項(xiàng)目目為代表表的金銀銀湖中央央居住區(qū)區(qū)。4.3.22片區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展走勢勢大武漢城市市西擴(kuò)趨趨勢成形形

漢口城城區(qū)房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)目前雖雖致力發(fā)發(fā)展，但但受地域域限制，在在城區(qū)新新建住宅宅項(xiàng)目已已經(jīng)越來來越較難難，而東東西湖地地區(qū)與漢漢口接壤壤，因此此有較好好的開發(fā)發(fā)和規(guī)劃劃條件。而而隨著漢漢口中心心城區(qū)與與東西湖湖片區(qū)交交通條件件的改善善，尤其其是軌道道交通的的開工，對對東西湖湖片區(qū)市市場的發(fā)發(fā)展是絕絕對的利利好消息息，城市市西擴(kuò)趨趨勢已初初見雛形形。產(chǎn)品朝多樣樣化發(fā)展展，重量量轉(zhuǎn)向重重質(zhì)，創(chuàng)創(chuàng)新不斷斷涌現(xiàn)

近近年來，金金銀湖項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的提升升，有力力地促進(jìn)進(jìn)了市場場的發(fā)展展，而創(chuàng)創(chuàng)新的涌涌現(xiàn)則提提高了片片區(qū)樓盤盤形象和和市場上上的影響響力?！疤┸S金金河”建筑節(jié)節(jié)能達(dá)到到65％％，成為為其獨(dú)特特的賣點(diǎn)點(diǎn)之一，也也在全市市范圍內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生了了較大的的影響。區(qū)區(qū)內(nèi)商務(wù)務(wù)氛圍日日益濃厚厚，各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施也日日益完善善，區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃、景景觀、生生活配套套、產(chǎn)品品等也在在升級。關(guān)注城市規(guī)規(guī)劃，打打造以貼貼合市場場需求為為主的產(chǎn)產(chǎn)品總的的來看，金金銀湖片片區(qū)銷售售形勢并并不樂觀觀，同時時金銀湖湖片區(qū)88月份大大量樓盤盤的集中中上市，更更是加劇劇了區(qū)內(nèi)內(nèi)競爭態(tài)態(tài)勢，要要想取得得不錯的的銷售業(yè)業(yè)績，必必須在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上做文文章，使使產(chǎn)品更更加貼合合市場需需求。4.3.33片區(qū)商商品住宅宅成交情情況圖4-3金銀湖湖片區(qū)商商品住宅宅成交均均價(jià)圖4-4..金銀湖湖片區(qū)商商品住宅宅成交套套數(shù)小結(jié)：區(qū)域域生活配配套建設(shè)設(shè)還不算算很完善善，生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施往往往由地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部提供供，多為為社區(qū)教教育、醫(yī)醫(yī)療及商商業(yè)零售售等，公公共交通通也在逐逐步完善善中。因因此，該該區(qū)域房房地產(chǎn)市市場也相相對處于于平穩(wěn)發(fā)發(fā)展中。區(qū)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量及成成交量一一直處于于高位運(yùn)運(yùn)行，但但是商品品房銷售售價(jià)格漲漲幅，相相對其他他區(qū)域來來說并不不大，而而且在歷歷次中央央緊縮政政策調(diào)控控下，也也是最先先降價(jià)促促銷的區(qū)區(qū)域之一一。

本本次中央央新政調(diào)調(diào)控以來來，除金金銀湖核核心區(qū)以以外，其其他區(qū)域域項(xiàng)目，尤尤其是靠靠近盤龍龍城及吳吳家山區(qū)區(qū)域的樓樓盤，銷銷售價(jià)格格均有不不同程度度下跌，隨隨著調(diào)控控政策延延續(xù)，項(xiàng)項(xiàng)目整體體價(jià)值較較低的樓樓盤還將將進(jìn)一步步拉低成成交均價(jià)價(jià)。4.4主要要在售樓樓盤一覽覽圖4-3..金銀湖湖項(xiàng)目在在售樓盤盤區(qū)位圖圖表4-1..金銀湖湖區(qū)域在在售樓盤盤情況項(xiàng)目報(bào)批建面（萬/㎡）總套數(shù)容積率/綠綠化率建筑形態(tài)主力戶型在售均價(jià)銷售狀況升華現(xiàn)代城城129802.12//35%%多層、小高高層、高高層86-1339㎡兩兩房、三三房4700一期在售水印桃源1713381.4/335%多層、小高高層、高高層、花花園洋房房89.022㎡兩房房、1227.004三房房4600在售順馳泊林22.94414001.10//40%%多層，小高高層，別別墅102-1166㎡㎡兩房--四房4800三期在售泰躍金河147591.39//39%%小高層、高高層60-900㎡兩房房，900-1440㎡三三房景觀觀房4000二期在售翠堤春曉3313002.01//48%%小高層、高高層73-955㎡兩房房、三房房5400在售金珠港灣1710190.54//38..1%多層、小高高層、別別墅98-1338㎡兩兩房、三三房5500在售臥龍·麗景景灣5031001.5/335%多層、小高高層、高高層、聯(lián)聯(lián)排86-1660㎡兩兩房、三三房5800樂山苑在售售銀湖翡翠4.773211.78//60%%小高層、高高層113㎡三三房9800二期在售銀湖御園108673.2/440%高層、別墅墅89-1228㎡兩兩房、三三房6000在售戀湖家園3.832981.1/442%多層113㎡三三房5200五期在售萬科高爾夫夫14.35511.39//35%%高層、疊拼拼、別墅墅89-1880㎡全全裝修兩兩房、三房房8600在售恒大城6011900.94//50%%小高層、復(fù)復(fù)式、多多層93㎡三房房4700在售沿?！べ惵迓宄?4575001.66//39%%多層、小高高層、高高層、別別墅70㎡兩房房、900㎡三房房4700在售黃獅海岸18.77031.5/335.33%多層、小高高層200㎡復(fù)復(fù)式4250在售博大海藍(lán)灣灣305002.98//38%%多層、高層層85-1330㎡兩兩房、三三房4200在售心齋橋11.61080.7/440%高層、別墅墅207-2211㎡㎡待定預(yù)售階段

心齋橋4.5典型型個案分分析心齋橋心齋橋項(xiàng)目目座落于于位于武武漢東西西湖區(qū)金金銀湖生生態(tài)園馬馬池片區(qū)區(qū)，南側(cè)側(cè)隔地鄰鄰近環(huán)湖湖路，北北側(cè)隔地地與環(huán)湖湖中路相相望，東東西兩側(cè)側(cè)分別為為規(guī)劃建建設(shè)的環(huán)環(huán)湖三路路與環(huán)湖湖四路。項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊集中了了奧林匹匹克花園園、順馳馳泊林、萬萬科西半半島以及及恒大城城等大型型品牌開開發(fā)商開開發(fā)的重重點(diǎn)項(xiàng)目目，東接接奧林匹匹克花園園，西與與定位為為“中部慧慧谷”的富興興集團(tuán)國國際外包包服務(wù)企企業(yè)公園園毗鄰。心齋橋項(xiàng)目目占地約66萬方，總總建筑密密度300%，規(guī)規(guī)劃為55棟322層高層層和1008棟合合院別墅墅，綠地地率為335.22%，別別墅部分分容積率率為0..57。項(xiàng)項(xiàng)目定位位為武漢漢市最具具特色、全全面體現(xiàn)現(xiàn)客戶心心理價(jià)值值與身份份價(jià)值的的高端別別墅社區(qū)區(qū)。項(xiàng)目基本資資料項(xiàng)目名稱心齋橋占地面積6.67萬萬㎡建筑面積11.6萬萬㎡容積率0.57總戶數(shù)108建筑結(jié)構(gòu)別墅綠化率47%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商綠基置業(yè)有有限公司司物業(yè)公司待定物業(yè)費(fèi)待定項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置：：位于武武漢東西西湖區(qū)金金銀湖生生態(tài)園馬馬池片區(qū)區(qū)總體規(guī)劃項(xiàng)目由5棟棟32層層高層和和1088棟合院院別墅組組成建筑風(fēng)格在簡潔、現(xiàn)現(xiàn)代而富富有創(chuàng)意意的建筑筑風(fēng)格中中，心齋齋橋通過過層進(jìn)禮禮序空間間的規(guī)劃劃、人車車分流的的臺地設(shè)設(shè)計(jì)，及及融匯貫貫通的六六大子園園和內(nèi)外外四重私私家庭院院的戶型型設(shè)計(jì)，營營造進(jìn)深深為貴、長長幼有別別、尊卑卑有序的的現(xiàn)代東東方經(jīng)典典禮居空空間。

典型戶型分分析戶型名：得得信軒（66.3米米開間）地上建筑面面積：2207..14--2111.833㎡二層贈送書書房面積積：9..62㎡㎡露臺面積：：41..3-442.66㎡花園面積：：74..89-