東莞中原關(guān)于央行降低二套房首付的解讀及給予開發(fā)商的建議策略

關(guān)于央行降低二套房首付的解讀及給予開發(fā)商的建議策略[東莞中原研究中心]2015年3月31日李克強(qiáng)兩會：中國房地產(chǎn)市場需求是剛性的，鼓勵居民自住型住房和改善性住房。住建部：醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費的相關(guān)文件，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。廣州：3月18日，廣州宣布通過公積金購買90平方米以下首套自住房首付降低至兩成。福建：出臺《關(guān)于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。個人購買首套房后再次購房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。北京：購買90㎡以下的房屋，公積金首付款兩成。政策出臺的前奏兩會過后，調(diào)低購房首付已成為樓市新的關(guān)鍵詞！地產(chǎn)股指數(shù)高開低走，短期投資者見好就收，行業(yè)長期信心不足。3月30日中午傳言下午舉行新聞發(fā)布會，下調(diào)二套房貸首付比例至五成，引發(fā)地產(chǎn)股暴漲，10只個股漲停，漲幅超過5%的還有20多只。3月31日收盤，有多個地產(chǎn)股下跌，包括保利、萬科等企業(yè)。3月30日收盤，地產(chǎn)指數(shù)突破6861點，漲幅7.33%，是2008年1月以來的最高點。3月31日收盤，地產(chǎn)指數(shù)回落至6677點，下跌2.69%。二套房首付降低的政策只是促使地產(chǎn)股短暫上漲，呈現(xiàn)高開低走，說明短期投資者見好就收，行情長期信心不足。2015年3月30日16日58分，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知發(fā)出正式文件《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，二套首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2成。中國財政部和國家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。3月30日，是地產(chǎn)的大日子。此次政策救市比2008年力度和深度都要大，調(diào)整力度大大超出市場預(yù)期！2015年3月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型。一、政策內(nèi)容解讀《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的內(nèi)容①、有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。分標(biāo)題一②、優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。③、多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。④、部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。本通知正視國內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法，“去庫存”成為政府救市的主旋律。《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的幾個亮點：其一，用途可以變。在房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的地方，可以調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)這類用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。其二，套型可以改。在建商品住房項目，不改變用地性質(zhì)和容積率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；其三，商品房可作棚改安置房和公租房房源。將尚未開工房地產(chǎn)項目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價款，更改土地出讓合同。分標(biāo)題一政府幾點解讀：正視住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。調(diào)整住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，調(diào)整不適應(yīng)市場需求的戶型。允許轉(zhuǎn)換土地用途,糾偏不合時宜土地利用規(guī)劃。明確收儲商品住房作保障性住房房源，政府投資助力企業(yè)去庫存。推進(jìn)供地信息透明化，加速市場化進(jìn)程。中原解讀中央從土地、規(guī)劃等方面著手調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，以行政手段助力企業(yè)去庫存，事實上給予市場更大自主空間，更具有靈活性，加速房地產(chǎn)行業(yè)市場化進(jìn)程。一、加大保障性住房建設(shè)力度。二、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑诙子糜诟纳凭幼l件的普通自住房的居民，可執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。普通住宅超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。2008《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》雙擊此處添加文字2015年3月30日新政更多是2008年政策的翻版，但力度和深度還要大。一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民自住和改善性住房需求。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房需求的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。三、加強(qiáng)政策指導(dǎo)，做好貫徹落實、監(jiān)督和政策評估工作。四、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2015《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》中原解讀2008年樓市政策更多是側(cè)重救市，2015年3月30日的新政是2008年的翻版，但力度和深度比2008年還要大，除了降低二套房首付比例，還從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系等方面靈活調(diào)整。開發(fā)商可根據(jù)市場需求，可在土地用途、規(guī)劃上調(diào)整，地方政府根據(jù)自身情況，可適當(dāng)增加或縮減土地供應(yīng)，平衡供求關(guān)系，推進(jìn)市場化進(jìn)程，力度和深度更廣。調(diào)整內(nèi)容首付比例滿足條件東莞舊政商業(yè)貸款二套房40%擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭擁有一套房且貸款結(jié)清，商業(yè)貸款二套房首付比例最低三成；擁有一套房且貸款未結(jié)清，二套房商業(yè)貸款首付比例最低六成。公積金首套房20%公積金購買首套普通住房公積金貸款首套房首付比例最低三成。二套房30%擁有1套住房已結(jié)清相應(yīng)房貸的繳存職工家庭公積金再次購房普通住房擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為五成。

中原解讀新政降低二套房首付至4成，改善型產(chǎn)品受益最大，將加快改善客戶的入市步伐。央行此次救市最大的力度救市調(diào)低二套房首付，將過去的6成調(diào)低至4成，減少2成，購房者的入市門檻大大降低，并且在央行支持自住和改善型需求的理念下，銀行將會下下調(diào)二套房的房貸利率，扶持改善需求，改善入市成本也隨之下降，改善客戶受益最大，將這將有助于改善型需求的入市。征收對象新政東莞舊政普通住宅滿2年免征收滿5年免征收非普通住宅未滿2年按全額征收；滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收；未滿5年按全額征收；滿5年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差；中原解讀個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅從“5年改2年”，將有效激活二手房市場。2008年12月，上一屆國務(wù)院總理溫家寶召開的國務(wù)院常務(wù)會議上曾將個購買普通住房從超過5年(含5年)免征營業(yè)稅改為超過2年(含2年)，此條例出臺迅速將全國處于冰封狀態(tài)的二手房市場解凍，各地城市成交量上升。時隔5年，中央再次調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅從5年改為2年，滿2年免征收營業(yè)稅，將有效激活二手房市場，促使二手房市場迅速回暖。二、政策對市場的影響全年貨幣政策將穩(wěn)中有松，預(yù)計年內(nèi)將出現(xiàn)多次的“降準(zhǔn)”、“降息”，將緩解開發(fā)商的資金鏈；新政有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，增強(qiáng)開發(fā)商和購房的市場預(yù)期，提升購房者的入市積極性；房地產(chǎn)基本面持續(xù)向好，行業(yè)預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，投資開發(fā)將持續(xù)升溫；政策從鼓勵首次置業(yè)到改善需求，預(yù)計銀行將下調(diào)二套房的房貸利率；公積金首付的調(diào)整，將會激發(fā)更多開發(fā)商使用公積金，刺激公積金購房需求的釋放；政策對市場的影響市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商銷售資金回籠順暢，土地市場有望活躍；個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收“5年改2年”，將明顯活躍二手房的交易；新政令改善型客戶受益最大，降低改善客戶的入市門檻和入市成本，將刺激改善需求有效釋放；新政實施后，將很大力度地促進(jìn)東莞改善和大戶型產(chǎn)品的成交；3月東莞樓市已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，新政后將加速樓市升溫。從市場走勢來看，近兩周東莞住宅成交量持續(xù)回升，市場已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。新政實施后，市場多種利好疊加效應(yīng)積累，將會促進(jìn)短期內(nèi)樓市快速升溫，加速樓市復(fù)蘇回暖。政策對市場的影響個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，將大大活躍二手房掛牌和交易的熱度。近兩周東莞二手房住宅交易量也出現(xiàn)急劇反彈的跡象，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅從5年改為2年，將會刺激二手房掛牌和交投的活躍。政策對市場的影響二套房首付的降低，將有效激活改善需求的充分釋放。2010年二套房首付比例提高至4成后，改善成交一直低位徘徊。2011年1月國家又將二套房首付比例提高至6成，改善需求一直受抑。過去2006年以來剛需產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)增長，市場一直都是呈現(xiàn)剛需獨大的格局。按照居住的周期性，10年左右一般成為不少市民二次購房的周期，從2006年至今，過去的剛需群體也逐漸進(jìn)入換房階段。2014年10月以來，限貸松綁，還清貸款的二套房可作首套房，120-180㎡的改善洋房出現(xiàn)了快速反彈。本次二套房首付直接降低至4成，力度比之前還要大，預(yù)計改善促進(jìn)將出現(xiàn)快速反彈行情。政策對市場的影響三、給開發(fā)商的建議與策略及時消化市場利好，抓住反彈行情出貨，做好全力推貨的準(zhǔn)備；制作銷售口徑，加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，引導(dǎo)購房者快速入市；首改、再改迎來出貨良機(jī)，及時調(diào)整產(chǎn)品的推售策略；加快項目工程進(jìn)度，調(diào)整樓盤的入市節(jié)奏，加快入市步伐；未建項目可適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃報建，取消90/70合拼戶型的報建，適當(dāng)加大開發(fā)110-140㎡改善產(chǎn)品的配比；東莞很多改善高端項目與城市配套脫節(jié)矛盾加劇，項目組可重新梳理價值點，挖掘改善客戶的心理訴求，增加項目賣點；做好公積金貸款的相關(guān)準(zhǔn)備，有效對接公積金貸款的購房需求；“五改二”的營業(yè)稅將刺激二手房交投活躍，二手房客戶增多，開發(fā)商可加強(qiáng)一二手聯(lián)動的轉(zhuǎn)介活動；給開發(fā)商的建議樂觀謹(jǐn)慎房地產(chǎn)已進(jìn)入買方市場，購房者入市更為理性，開發(fā)商貿(mào)然提價要謹(jǐn)慎；剛需人口已進(jìn)入下降通道，行業(yè)賺錢效應(yīng)減弱，房地產(chǎn)已進(jìn)入新常態(tài)；利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿系統(tǒng)性下降，開發(fā)商現(xiàn)金為王，謹(jǐn)慎高預(yù)期的惜售心態(tài)；現(xiàn)在救市只能緩解樓市的短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢；給予開發(fā)商的幾點建議新政對樓市的支持力度大，但是房地產(chǎn)已進(jìn)入白銀時代，市場不會出現(xiàn)像2008年全民買房的景象；掃黃后的東莞經(jīng)濟(jì)再受重創(chuàng)，市場信心不足，客戶出手猶豫不決；人口紅利的淡去，人口老齡化加劇，剛需市場將表現(xiàn)乏力；地產(chǎn)股高開低走，長期信心