順德大良三舊改造項目

順德大良金榜項目改造建議書

2010.03第一章總論第一節(jié)項目的背景及由來順德位于廣東省的南部，珠江三角洲平原中部，正北方是廣州市，西北方為佛山市中心，東連番禺，北接南海，西鄰新會，南界中山市。由于擁有優(yōu)越的地理和人文條件，順德歷來就是一個經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)和外貿(mào)出口基地。順德區(qū)大良街道金榜居委片區(qū)，城市建設的設施完備，人口密集，但居民住房多因歷史原因造成了居住環(huán)境差，房屋是危房，道路是市場，迫切要求予以改善。各級政府對本改造項目高度重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發(fā)展機遇，將改造該區(qū)域列入重要議事議程，投資興建一個融商貿(mào)、居住于一體的富有現(xiàn)代化氣息的住宅區(qū)。金榜居委改造片區(qū)，擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，依山傍水。項目建成后將成為改變大良舊城面貌，提升城市品位，樹立城市形象，提高市民居住質量和改善生活環(huán)境的一個標桿工程。第二節(jié)項目簡介金榜舊城改造項目隸屬于大良街道金榜居委會，北臨鳳山中路，東靠華蓋山，西鄰大良河、鑒海北路。以周邊市政道路和山體邊線為邊界，規(guī)劃及改造總面積約500畝建設現(xiàn)狀：本地區(qū)用地功能構成與公共配套設施已不能促進該地區(qū)向更高階段、水平發(fā)展；道路交通及停車問題逐漸凸現(xiàn)，制約了服務業(yè)的進一步發(fā)展與居民出行條件的改善；建設標準參差不齊，部分建筑質量偏低，已涉及到居民的生命財產(chǎn)安全；建筑多由自發(fā)建設，見縫插針的侵占公共空間，片區(qū)整體空間環(huán)境與建筑形象欠佳?；刂苓匥eypoint片區(qū)建設現(xiàn)狀第三節(jié)項目建議：本區(qū)周邊交通條件優(yōu)越，生活配套設施齊全，具備舒適宜人的居住環(huán)境。項目規(guī)劃應注重與原地貌環(huán)境的協(xié)調，達到合理統(tǒng)一。本項目的拆遷量較大，牽涉的住戶、商業(yè)很多，需要考慮居民的安置、商業(yè)形態(tài)保持的問題，拆遷改造應采取分期分塊逐步開發(fā)。項目規(guī)劃建設主要以高層商務、商業(yè)、住宅、公寓為主，配備道路、休閑公園、綠地、生活設施等基礎建設，實現(xiàn)商業(yè)貿(mào)易、辦公、房產(chǎn)開發(fā)、居民安置、休閑娛樂等功能。項目建成后，必將塑造成為一個充滿活力的，城市功能綜合于一體，充分融入現(xiàn)代都市生活，具有城市門戶形象的社區(qū)。第二章項目建設的必要性2009-2020順德城市發(fā)展規(guī)劃以“陽光智城，嶺南水鄉(xiāng)，宜居家園”為目標。確立未來10年順德將進入更為關注社會發(fā)展和環(huán)境提升的階段，必須貫徹科學發(fā)展理念，促進社會、經(jīng)濟和環(huán)境均衡發(fā)展，構建都市型的發(fā)展框架和內(nèi)涵，凸顯水鄉(xiāng)特色，提供更佳的生活環(huán)境，塑造一個值得留戀和更有區(qū)域吸引力的家園。根據(jù)廣東省委、省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）和市政府《印發(fā)關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知》（佛府[2007]68號）、《印發(fā)貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見》（佛府[2009]261號）《順德區(qū)推進“三舊”改造工作的實施意見》（順府辦發(fā)[2010]19號）文件精神，務必加快推進區(qū)三舊改造，促進節(jié)約集約利用土地，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提升城鄉(xiāng)人居環(huán)境，增強可持續(xù)發(fā)展的能力。

第三章項目定位商務、商貿(mào)改變傳統(tǒng)商業(yè)模式，通過建設商務公寓、寫字樓、街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)、商端商業(yè)，全面提升片區(qū)的商務、商貿(mào)功能。居民安置通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳钯|量和居住條件，形成高品位、高質量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有面貌。房產(chǎn)開發(fā)項目擬建部分中，高檔住宅，以經(jīng)濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的入住人口。休閑、娛樂全新打造與鳳嶺公園不同休閑主題的華蓋山運動公園，增加城市休閑、娛樂、運動元素。山體園林河商業(yè)廣場市民、企業(yè)意愿與改造要求：居住民居水平與環(huán)境的改善要求；原業(yè)主經(jīng)濟發(fā)展的要求；城市居民對濱水、公園環(huán)境及活動的要求；本地企業(yè)對商務、商業(yè)、交通等市政配套的需求。政府意愿與改造要求：加快老城區(qū)的城市更新，加大華蓋山公園及片區(qū)的更新改造力度；功能復合的二次開發(fā)本地區(qū)，加大商業(yè)、服務業(yè)的配置和相關配套設施的提供；政府投資建設華蓋山公園，提供主要市政基礎設施，搭建改造平臺；濱水區(qū)向文化產(chǎn)業(yè)方向改造。第四章改造理念山體1.片區(qū)有3個山頭，基地位于峽谷內(nèi)。

2.山頭現(xiàn)有建筑品質非常高，可為旅游性商業(yè)的發(fā)展提供支持。

3.山體具有優(yōu)質綠化。河1.河流水質清澈，兩岸具有比較好的綠化。

2.采用硬質河岸，并且有道路平行河道，使市民的活動親水性欠佳。園林清暉園為廣東四大名園，全園構筑精巧，布局緊湊，是嶺南園林的代表作。商業(yè)1.依托清暉園，形成了具有一定特色的商業(yè)步行休閑街，目前人氣較為旺盛。

2.商業(yè)定位為大眾性消費的小商品市場。廣場城市區(qū)域級別市民廣場，是舉辦各種大型活動的場所?；诜系貐^(qū)特點的改造開發(fā)理念，我們將金榜片區(qū)的發(fā)展目標設定為：

充滿活力的，

集”居住、商業(yè)、商務、文化、休閑、娛樂“功能于一體的，

充分融入現(xiàn)代都市生活，

具有城市門戶形象的社區(qū)第五章規(guī)劃構思功能分區(qū)示意圖延續(xù)現(xiàn)狀城市肌理，整合山體、河流之間的分布關系，協(xié)調與老城區(qū)之間的空間關系，形成和諧統(tǒng)一的整體。重要節(jié)點分布示意圖充分利用清暉園帶來的旅游觀光人流，塑造人造和自然景觀對比的煽情旅游路線，以增強該區(qū)域的吸引力。清暉園旅游區(qū)開放型公園廣場區(qū)復合型休閑區(qū)片區(qū)開放空間體系1.設置開放軸線，聯(lián)系東西山體，使河道也納入該片區(qū)的開放活動空間之中。

2.鑒海北路局部改變道路線型，以塑造親水活動場所。

3.在原有商業(yè)基礎上，進一步完善該區(qū)域的商業(yè)配備以滿足各種人群的需求。

商業(yè)街商業(yè)中心休閑街親水綠化商業(yè)山體進一步完善山體綠化，并且在設計中強化兩者之間的聯(lián)系。商業(yè)現(xiàn)有路口南側商業(yè)品質較高，建議北側商業(yè)進行整體開發(fā)，把該十字路口打造成區(qū)域性商業(yè)中心。商業(yè)休閑街聯(lián)系東西山體的軸線周邊設置休閑商業(yè)，對象為中高收入人群。復合綠地河道邊上設置和綠化結合的休閑商業(yè)、商務開放片區(qū)，進一步提升該片區(qū)的檔次。河道1.河道的硬質堤岸進行改造，設置兩個以上的層次以加強親水性。

2.軸線的介入能提升河岸邊的可達性和開放度，以舉辦各種類型的水上活動。改造計劃：項目認定：城中村改造方式：由市場主體逐宗辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)，統(tǒng)一土地（房產(chǎn)）權屬名稱后申請土地合宗，集中改造。推進步驟：按照改造范圍整體編制“改造專項規(guī)劃”、“改造方案”、“可行性研究方案”，并制定規(guī)劃設計條件，完成項目三舊認定。項目拆遷結合道路及用地規(guī)劃分期分塊進行。拆遷補償：拆遷居民可選擇物業(yè)補償（原地安置）和現(xiàn)金補償兩種形式。第六章改造方案開發(fā)建設計劃：項目總占地約35萬平方米，計劃分五期改造12354分期占地m2容積率建筑面積m2改造時間一期約9萬4.540.5萬2010.06-2010.12二期約6萬4.024萬2010.10-2011.06三期約6萬4.024萬2011.04-2011.12四期約7萬0.32.1萬2011.01-2011.08五期約7萬4.531.5萬2011.10-2012.06小計35萬3.5122.1萬2010.06-2012.06需政府給予的支持：片區(qū)控規(guī)定制及報批；新體育館用地新址；規(guī)劃設計要點：根據(jù)改造地塊改造成本分別設定容積率；國有用地手續(xù)