市調(diào)報(bào)告內(nèi)容參考：西水東

項(xiàng)目概況小結(jié)個(gè)案分析盛高·西水東項(xiàng)目概況產(chǎn)品監(jiān)測(cè)個(gè)案分析盛高·西水東產(chǎn)品監(jiān)測(cè)規(guī)劃西水東根據(jù)不同區(qū)域位置不同建筑類型或功能差異，將整個(gè)項(xiàng)目分為六個(gè)不同的區(qū)域，每個(gè)區(qū)域都有各自的特色，這樣有效解決大盤規(guī)劃難的問題，使整個(gè)項(xiàng)目可以更加有條理進(jìn)行。另外，各區(qū)的命名也增加了項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。酒店與商務(wù)區(qū)：約280米的城市中央地標(biāo)溯園：高端居住溯水而上，溯為北，北為上，地塊在北。近鄰古運(yùn)河，是為溯源，溯源即溯園泓府：高端居住在項(xiàng)目東南地塊；鴻音通弘，是偉大宏大之意，府為官邸用名，尊貴大氣潤軒：高端居住兩河交匯，故為潤，低密度住宅以軒命名有庭院別墅的高壓感熙第：高端居住熙，寓意良好（康熙）音又同西，此地塊在河西，地近商業(yè)區(qū)，熙同“禧”，興盛的意思。灝閣：高端居住灝音與浩通有水有景是為灝適宜該區(qū)臨水建筑

閣也是高層建筑的形態(tài)。西水東項(xiàng)目共規(guī)劃為六大區(qū)：六大組團(tuán)區(qū)分不同物業(yè)類型及形態(tài)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度07規(guī)劃鴻府潤軒灝閣熙第溯園酒店商務(wù)區(qū)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國SOM

新建筑設(shè)計(jì)：巴馬丹拿、澳大利亞PTW保留建筑：意大利KOKAI外立面：石材、涂料里面風(fēng)格：現(xiàn)代主義6幢超高層、國際知名是事務(wù)所設(shè)計(jì)等因素將最終有效的將項(xiàng)目打造成為無錫繁華居住及商業(yè)區(qū)，但目前從基本封頂?shù)母邔峪櫢畞砜?，其外立面采用素白色涂料，這不僅在一定程度上影響項(xiàng)目高端品味的表達(dá)，另外也為以后的外立面維護(hù)帶來一定的麻煩。西水東中央生活區(qū)將有6幢140米以上超高層建筑，其中有最高達(dá)280米的城市地標(biāo)，建筑群高地錯(cuò)落。國際知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)超高層城市新坐標(biāo)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度西水東景觀由參與過迪士尼景觀設(shè)計(jì)的泛亞公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，充分利用“三河交匯”這一先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃將項(xiàng)目建成濱水國際社區(qū)，創(chuàng)造人文風(fēng)貌的濱水美景，從目前其景觀示范區(qū)的造景來看，人造水流、景觀小品、人造坡地等能夠較好的結(jié)合。

景觀設(shè)計(jì)：泛亞景觀

景觀風(fēng)格：開放型濱水國際社區(qū)景觀成本：1500元/平米景觀特點(diǎn)：“三河交匯”“運(yùn)河步道”三河交匯處，人造坡地、人造水流、景觀小品打造的開放型濱水美景產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度景觀戶型目前主推涉外精裝公寓以88平1室及143平2室為主，這兩類戶為主，臥室、客廳等面積預(yù)留空間較大，偏重居住享受。03/04戶型1室2廳1衛(wèi)88.00㎡雙廳空間觀景陽臺(tái)視野寬闊05戶型2室2廳2衛(wèi)143.00㎡書房、衛(wèi)生間、衣帽間集于主臥，盡顯奢華享受。戶型多方正符合無錫人居住要求產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度裝修西水東項(xiàng)目前提推出的泓府、溯園均為毛坯產(chǎn)品，目前主推的熙第1B3號(hào)樓均為精裝戶型，結(jié)合產(chǎn)品定位，西水東投入較高的裝修成本，既增加了客戶的選擇性，有可以在不影響項(xiàng)目調(diào)性的情況下提高性價(jià)比，并最終給促進(jìn)成交。裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平方米

裝修風(fēng)格：現(xiàn)代主義室內(nèi)主要裝修品牌：地板衛(wèi)浴門窗廚具建材設(shè)備：3000元/平方米精裝標(biāo)準(zhǔn)，注重豪華享受產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度內(nèi)部配套產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度智能化系統(tǒng)安保系統(tǒng)車輛出入一卡通、門禁管理系統(tǒng)、紅外防盜系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)車庫配置停車場(chǎng)管理系統(tǒng)其他智能化系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、電子屏顯示系統(tǒng)智能化系統(tǒng)在項(xiàng)目內(nèi)的配置普及度也是衡量樓盤品質(zhì)的重要因素，出車輛出入管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)外，西水東在無錫較早的使用了周界防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，但從目前來看，西水東項(xiàng)目沒有在智能化系統(tǒng)方面投入過多的宣傳筆墨，這一方面目前還未成為其重要賣點(diǎn)?；A(chǔ)智能化系統(tǒng)與項(xiàng)目整體調(diào)性相比來說配置有改進(jìn)空間產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度物業(yè)服務(wù)物業(yè)公司：上海新獨(dú)院物業(yè)費(fèi)：2.10-2.30元/㎡.月服務(wù)內(nèi)容：目前主推精裝公寓提供公寓配有360度的定制式服務(wù)體系，例如，有管家為客戶帶租房屋、清掃室內(nèi)等服務(wù)。

上海新獨(dú)院物業(yè)管理有限公司是澳大利亞盛高置地（控股）集團(tuán)公司的全資子公司，根據(jù)其他城市情況來看，上海新獨(dú)院具有較好的服務(wù)口碑，但西水東是盛高在無錫的第一個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)及服務(wù)細(xì)節(jié)尚有待考量。物業(yè)公司為開發(fā)商全資子公司在上海擁有較好的口碑產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度工程進(jìn)度熙第3棟高層、超高層主題工程基本完工溯園、泓府部分樓棟主體工程基本結(jié)束，泓府5.6號(hào)樓已完成外立面裝修目前在建主要為泓府、溯園及熙第三個(gè)區(qū)域工程，其中泓府工程進(jìn)度最快，已有部分樓棟完工交付；溯源正在進(jìn)行體工程建設(shè)；熙第推出的3棟高層或者超高層的已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)最遲明年底交房。泓府部分已交付目前主推熙第樓棟已結(jié)構(gòu)封頂產(chǎn)品監(jiān)測(cè)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進(jìn)度產(chǎn)品檢測(cè)小結(jié)總體量近70萬方的西水東項(xiàng)目，經(jīng)過兩年多的開發(fā)運(yùn)作，目前已完成約20萬方住宅部分，部分沿河及建筑底層商業(yè)也在招商中，預(yù)計(jì)2015年完成所有交房及入住。另外，西水東住宅產(chǎn)品從毛坯到精裝，代表著項(xiàng)目在目前市場(chǎng)下開發(fā)策略的轉(zhuǎn)變，后續(xù)推出具體產(chǎn)品情況仍取決于市場(chǎng)變化及開發(fā)商的定位。

個(gè)案分析盛高·西水東產(chǎn)品監(jiān)測(cè)個(gè)案分析盛高·西水東營銷監(jiān)測(cè)營銷監(jiān)測(cè)客戶分析機(jī)會(huì)客戶重要客戶核心客戶作為無錫高端項(xiàng)目品牌，西水東產(chǎn)品定位于全市具有較高購買力及高居住品味追求的客戶，因西水東產(chǎn)品線比較豐富，涵蓋了毛坯、精裝，實(shí)用小戶型、奢侈大平層等多類型產(chǎn)品，從目前成交情況來看，南長、崇安、濱湖區(qū)客戶占據(jù)響當(dāng)大成交比例，也有部分客戶為國外在無錫工作人士。市區(qū)高端用戶，如市區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)等無錫郊區(qū)有較強(qiáng)購買能力的客戶。對(duì)盛高品牌及西水東產(chǎn)品具有高認(rèn)同度的其他區(qū)域客戶，如投資客等。定位全市具有較高購買力客戶營銷監(jiān)測(cè)16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意形象定位西水東致力將打造成開放式濱水社區(qū)及高檔市中心中央生活區(qū)，大盤、大開發(fā)商、好的區(qū)域位置決定了西水東項(xiàng)目成為一個(gè)中央社區(qū)的潛質(zhì)，開發(fā)商邀請(qǐng)國際知名規(guī)劃及建筑景觀設(shè)計(jì)公司來完成對(duì)社區(qū)的打造，這有為期達(dá)到其定位提供了重要的保障。項(xiàng)目定位：市中心規(guī)模大,檔次高,功能全的開放式濱水街區(qū),是一個(gè)集高端住宅、五星級(jí)酒店、特色商業(yè)、餐飲娛樂、文化休閑等多功能設(shè)施的市中心中央生活區(qū)。市中心中央生活區(qū)高調(diào)性營銷監(jiān)測(cè)16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意現(xiàn)場(chǎng)營銷西水東營銷中心設(shè)在原地快國棉廠舊廠房內(nèi)（該廠房為無錫文化遺址，不得拆遷），開發(fā)商從分利用產(chǎn)房空間，將沙盤、影音室、控臺(tái)、接待室、茶水室、樣板房合理布局，營造出大氣穩(wěn)重的形象。側(cè)入口側(cè)入口主入口營銷中心看房動(dòng)線控臺(tái)內(nèi)部布置精致樣板段情景營銷促進(jìn)銷售營銷監(jiān)測(cè)16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意推售節(jié)奏項(xiàng)目按照工程進(jìn)度進(jìn)行推盤，在10年前三個(gè)季度無小戶型建筑滿足推盤要求，期間推出產(chǎn)品多為大戶型，且推量較少，錯(cuò)過了10年良好的市場(chǎng)發(fā)展時(shí)機(jī)。09年9月首推280余套房源報(bào)價(jià)：均價(jià)12500元/平米09年11月加推57套房源報(bào)價(jià)：洋房15000元/平米11年6月加推精裝房源報(bào)價(jià)：16000-19000元/㎡10年5月加推水景公寓報(bào)價(jià)：均價(jià)17000元/平米10年9月加推水景公寓報(bào)價(jià)：16000～22000元/平米10年11月加推房源報(bào)價(jià)：14000～20000元/平米10年12月及11年2月加推房源報(bào)價(jià)：17800元/平米10年推售房源較少且多為大戶型錯(cuò)過市場(chǎng)時(shí)機(jī)營銷監(jiān)測(cè)16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意價(jià)格策略目前西水東周邊高端樓盤主要為天元世家及萬科金域藍(lán)灣，金域藍(lán)灣08年入市，天元世家10年中旬入市，3個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)格相差不大，其產(chǎn)品及產(chǎn)品品質(zhì)雖各有特色但處于同一水平，其定價(jià)應(yīng)為競爭導(dǎo)向定價(jià)策略。2009-092009-122010-012010-072011-42011-06均價(jià)12500元/㎡高層13000元/㎡洋房17000元/㎡均價(jià)16500—20000元/平米17500元/平米起高層公寓：均價(jià)16000-19000元/㎡；洋房：均價(jià)23000-28000元/㎡下表為西水東各時(shí)間點(diǎn)報(bào)價(jià)，從表中我們可以看到從09年至今，西水東項(xiàng)目報(bào)價(jià)呈不斷上升趨勢(shì)，但考慮其推出產(chǎn)品不同，報(bào)價(jià)變化趨勢(shì)僅供參考。。根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，經(jīng)歷了市場(chǎng)漲跌震蕩過程營銷監(jiān)測(cè)16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意渠道策略盛高西水東主要采用傳統(tǒng)內(nèi)場(chǎng)渠道進(jìn)行產(chǎn)品銷售，銷售渠道略顯單一，在好的市場(chǎng)環(huán)境下，單一渠道可以滿足成交需求，但在目前調(diào)控環(huán)境下，外場(chǎng)銷售等尚未被大部分開發(fā)商及代理商重視的銷售方式將會(huì)給項(xiàng)目代理良好的成交促進(jìn)。

盛高置地將魅西水東項(xiàng)目交由怡信天成公司在售樓內(nèi)場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品銷售，內(nèi)場(chǎng)銷售為最主要銷售渠道。內(nèi)場(chǎng)銷售外場(chǎng)導(dǎo)入網(wǎng)上渠道通過派單、巡展、小眾sp等將客戶引導(dǎo)至銷售中心，但目前盛高及怡信天成沒有專門外場(chǎng)銷售人員。

建立專門產(chǎn)品網(wǎng)頁或與無錫專業(yè)門戶網(wǎng)站，如搜房、365house、e房網(wǎng)等合作，在網(wǎng)頁上設(shè)置報(bào)名渠道。以傳統(tǒng)內(nèi)場(chǎng)渠道為主渠道較顯單一營銷監(jiān)測(cè)16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場(chǎng)營造19.推售節(jié)奏20.價(jià)格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動(dòng)策略24.廣告創(chuàng)意媒體策略西水東主要通過報(bào)紙及網(wǎng)略進(jìn)行媒體廣告的釋放，因大盤造勢(shì)的需要，西水東盡江南晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)及無錫日?qǐng)?bào)上當(dāng)廣告投入就達(dá)到了695.3萬元，從實(shí)際反饋來看，大手筆主流媒體廣告投放有效的提高了項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度，達(dá)到了調(diào)性營造預(yù)期。以《江南晚報(bào)》為主，《現(xiàn)代快報(bào)》、《無錫日?qǐng)?bào)》為輔，具體投放比例見下表。目前僅在無錫搜房網(wǎng)投入廣告:報(bào)紙名稱投放次數(shù)費(fèi)用百分比江南晚報(bào)374,057,50060%無錫日?qǐng)?bào)122,070,00020%現(xiàn)代快報(bào)（無錫）12825,50020%報(bào)紙廣告內(nèi)容2011-08-05·西水東中央生活區(qū)精裝服務(wù)公寓均價(jià)170

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