匯寶國際商業(yè)廣場項(xiàng)目設(shè)計說明書

匯寶國際商業(yè)廣場項(xiàng)目說明書HuibaointernationalBusinessPlaza二零零三年十二月目錄一、沈陽匯寶國際商業(yè)廣場簡介（一）、整體區(qū)域情況說明（二）、各部分情況說明二、項(xiàng)目環(huán)境分析（一）、區(qū)域環(huán)境（二）、城市環(huán)境（三）、市場環(huán)境三、未來客戶群體分析附件一：遼寧匯寶國際投資集團(tuán)簡介附件二：關(guān)于沈陽市城市投資環(huán)境優(yōu)勢分析一、沈陽匯寶國際商業(yè)廣場項(xiàng)目簡介（一）、整體區(qū)域情況說明1)項(xiàng)目定位：沈陽匯寶國際商業(yè)廣場是由遼寧匯寶國際投資集團(tuán)興建的，匯集國際購物中心、五星級酒店、國際公寓、甲級寫字樓四種頂尖商業(yè)業(yè)態(tài)，合力構(gòu)成目前沈陽市乃至整個東北唯一一個品質(zhì)最高、配套最全、服務(wù)功能最完善的現(xiàn)代化、國際化建筑群。建成之后，四種業(yè)態(tài)相互支撐、相得益彰，將成為一個真正意義上與國際接軌、與世界同步、體現(xiàn)國際化生活的標(biāo)志性區(qū)域。2)總投資額：30億元人民幣3)開工時間：2003年5月24日竣工時間：2005年6月30日4）土地狀況地號：020301011-2資質(zhì)：三級商業(yè)用地使用權(quán)類型：出讓權(quán)限：40年5)整體區(qū)域規(guī)劃：用地面積：57512平方米總建面積：260594.98平方米地下總面積：15500平方米綠化率：35%（二）、各部分情況說明1）匯寶國際購物中心總建面積：73784.76地下面積：9647.68地上面積：64137.08-1F：9647.681F：13998.45層高：6.55米2F：13889.22層高：6.6米3F：13714.02層高：6.55米4F：11519.53層高：4.5——5.1米5F：4874.33層高：5.1米6F：4874.33層高：5.1米夾層：1267.2層高：3.5米柱距:6-10米不等層數(shù)：地上4層，地下一層，局部6層2）匯寶國際五星級酒店用地面積：15484.8平方米總建面積：61000平方米地下面積:4800平方米層數(shù)：26層，地下1層，裙樓部分6層3）匯寶國際大廈用地地面積：1560平方米總建面積：48000平方米層數(shù)：30層，局部為33層地下面積:1400平方米4）匯寶國際公寓用地面積：19543.8平方米總建面積:72000平方米幢數(shù)：3幢層數(shù)：30層附:項(xiàng)目整體平面圖項(xiàng)目立面效果圖地理位置交通圖二、項(xiàng)目環(huán)境分析（一）區(qū)域環(huán)境1、區(qū)位優(yōu)勢——市內(nèi)“鉆石”商業(yè)地段匯寶商業(yè)廣場地處沈陽市政治、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、文化中心，緊臨市政府、沈陽北站、沈陽市金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、“金色走廊”、CBD中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，商業(yè)圣地不可復(fù)制。政治中心：緊鄰市政府、中級人民法院等政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)機(jī)關(guān)。經(jīng)濟(jì)中心：位于沈陽市金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，方圓1.5公里內(nèi)分布著中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國人民銀行、沈陽市商業(yè)銀行等大量金融機(jī)構(gòu)。此外，沈陽目前還在不斷的吸引國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)來沈設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，發(fā)展證券、貨幣、保險、產(chǎn)權(quán)交易市場，培育和引進(jìn)各種基金，優(yōu)化組合上市，壯大投資機(jī)構(gòu)，建設(shè)東北區(qū)域性的金融中心。商務(wù)中心：沈陽市CBD中央商務(wù)區(qū)、金廊建設(shè)核心區(qū)域，商業(yè)活動頻繁。匯寶商業(yè)廣場方圓1.5公里內(nèi)，座落著新港澳國際大廈、新基火炬大廈、許兄弟大廈、沈陽金融大廈、沈陽新恒基中心、高登國際大廈等25幢高檔寫字樓，建筑面積達(dá)150萬平方米，現(xiàn)有上千家公司入駐。伴隨沈陽提出創(chuàng)建中國最佳投資環(huán)境目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將有大量國際知名企業(yè)在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)拓展市場。文化中心：緊鄰遼寧省大劇院、沈陽市博物館、沈陽市圖書館、沈陽市技術(shù)交易中心、沈陽市人才市場，方圓1.5公里內(nèi)分布著遼寧日報、沈陽日報、沈陽晚報、遼沈晚報、等新聞媒體機(jī)構(gòu)。人居環(huán)境：匯寶商業(yè)廣場方圓1.5公里內(nèi)座落著格林豪森、金色家園等10個高檔住宅區(qū)和25個居民小區(qū)，居民近20萬人，家庭收入處于沈陽市中上層，文化素質(zhì)較高。2、交通優(yōu)勢——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)距機(jī)場：西臨青年大街（沈陽交通主干道），直通沈陽桃仙國際機(jī)場，車程只有20分鐘；距火車站：距離東北最大的客貨樞紐-沈陽北站僅1.2公里；北臨沈陽市東西快速干道；東西向進(jìn)出市區(qū)只需7到8分鐘，同時允許貨車進(jìn)出。商業(yè)廣場周圍有23條便利的公交路線通往沈陽市內(nèi)各區(qū)。（二）城市環(huán)境1、政策導(dǎo)向——商機(jī)無限1）黨的十六大明確提出支持東北老工業(yè)基地加快調(diào)整和改造的基本國策。國家政策導(dǎo)向?qū)⑹股蜿柍蔀橐粋€資金、人才流向的“洼地”，為沈陽——東北的核心要地創(chuàng)造了第二次騰飛的契機(jī)。隨著沈陽經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、第二屆中國國際制博會、中國糖酒會、中國科協(xié)年會、汽車博覽會等綜合性或?qū)I(yè)性會展品牌的發(fā)展，沈陽正在不斷加強(qiáng)產(chǎn)品交易與合作交流的功能，其對外開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的飛躍必將吸引海內(nèi)外的大量商家蒞臨沈城。2）沈陽市2003年定位為“項(xiàng)目年”，以項(xiàng)目為核心推動對外開放并將以項(xiàng)目年為載體著力改善投資環(huán)境。2002年12月13日，沈陽市召開第十六次政府常務(wù)會議，通過了《關(guān)于沈陽市開展項(xiàng)目年工作的實(shí)施方案》等報告，提出直接利用外資20億美元，直接利用外資增長12%，引進(jìn)1000個投資500萬元以上的項(xiàng)目，新增1000萬美元以上的項(xiàng)目200個。使沈陽形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放格局。2、南北金廊”——世紀(jì)戰(zhàn)略“南北金廊”是沈陽城市世紀(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃提出的核心概念。它將奠定沈陽一個南北走向的都市空間，以此帶動沈陽形成以金融、商務(wù)、資訊、酒店、商業(yè)為主的新的產(chǎn)業(yè)群，并輻射周邊其他城市乃至整個東北亞經(jīng)濟(jì)圈。從根本上說，“金廊”將帶動沈陽形成新的產(chǎn)業(yè)群，這個產(chǎn)業(yè)群的布局上將是一個群落和空間帶，凝聚整個城市的人、財、物，乃至全部遼寧中部城市群的力量，是沈陽從工業(yè)文明走向知識文明的智力創(chuàng)造含金量所在。匯寶國際商業(yè)廣場是金廊建設(shè)的啟動工程，是“金廊”上第一個集寫字樓、國際公寓、購物中心、五星級酒店四種業(yè)態(tài)于一體的區(qū)域，被譽(yù)為沈城的“金廊明珠”。（三）市場環(huán)境2002年，沈陽市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到695億，由大型超市、百貨、購物中心、連鎖便利店實(shí)現(xiàn)的銷售額不到1／3。而在一個成熟的現(xiàn)代城市，這些主流商業(yè)實(shí)體的營業(yè)額，應(yīng)該占到整個社會消費(fèi)品零售總額的70％左右。作為東北核心要地，沈陽商業(yè)目前雖然已經(jīng)邁入中國一流城市的行列，但商業(yè)規(guī)模還較小，總體感覺競爭還很不充分；同時由于歷史的原因，沈陽市的商業(yè)布局主要集中在中街和太原街兩大傳統(tǒng)商圈，商業(yè)經(jīng)營同質(zhì)化，專業(yè)化、細(xì)分化程度都還不夠，真正能夠滿足中白領(lǐng)及中、上層人士購物、休閑的高品質(zhì)、專業(yè)化、多功能的具備足夠規(guī)模的場所還是空白，隨著沈陽城市的發(fā)展，新興商業(yè)區(qū)的形成是必然的趨勢，同時沈陽是一個以沈陽為中心的城市群，擁有龐大的人流、物流，具有讓人驚訝的消費(fèi)能力，是個人口超過4000萬的龐大市場，這一切都將成為沈陽商業(yè)發(fā)展的原動力。三、未來客戶群體分析沈陽市居民收入水平情況根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，以及我們在2001年和2002年兩次問卷調(diào)查我市居民消費(fèi)水平大體可以分為五類:從調(diào)查結(jié)果分析，沈陽高收入家庭占到了沈陽市居民家庭的15%，加之沈陽作為東北中心城市對周邊城市高收入消費(fèi)群體的輻射，其消費(fèi)群體將是一個龐大的數(shù)字，消費(fèi)能力十分強(qiáng)勁，市場空間也無法限量。隨著時代的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沈陽已經(jīng)逐步由原來單一的工業(yè)城市發(fā)展成為集工業(yè)、高新科技、商貿(mào)、金融、旅游為一體的國際化、現(xiàn)代化大都市。目前沈陽恰逢東北振興的歷史機(jī)遇，我們愿以匯寶國際商業(yè)廣場項(xiàng)目為平臺，本著共同參與、共同分享的原則，與各界朋友一道，合力打造沈陽的“金廊明珠”。附件一：遼寧匯寶國際投資集團(tuán)簡介遼寧匯寶國際投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱匯寶集團(tuán)）是一家在房地產(chǎn)、工礦業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域進(jìn)行投資和管理的企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)30億元人民幣。匯寶集團(tuán)下轄15家控股子公司。匯寶集團(tuán)在國內(nèi)外均有投資，近期在沈陽的投資項(xiàng)目有：1、2001年在沈陽首屆農(nóng)業(yè)博覽會上簽約的仙子湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，投資金額為3.4億美元，已被省政府批準(zhǔn)為“省級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)”；2、投資金額15億元人民幣，建筑面積七十萬平方米的華山房地產(chǎn)項(xiàng)目，今年10月份將全部竣工，目前已經(jīng)上市銷售，銷售態(tài)勢良好；3、位于沈陽市“南北金廊”中央商務(wù)帶上的“匯寶商業(yè)廣場”項(xiàng)目。投資金額為：25億元人民幣（不含酒店），建成后將成為集國際購物中心、五星級酒店、國際公寓、國際大廈、為一體的新型商業(yè)區(qū)域，被譽(yù)為沈陽的“金廊明珠”。附件二：關(guān)于沈陽城市投資環(huán)境1）沈陽——東北的中心城市沈陽背靠長白山系，面對渤海之濱，處遼東半島腹地，是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的大連鞍山撫順本溪丹東錦州營口阜新8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群，其輻射人口達(dá)到2000萬。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力。2）沈陽是聯(lián)結(jié)中國東北與中國長城以南地區(qū)的交通通訊樞紐。沈陽是東北最大的交通樞紐，已建成由鐵路、公路、民用航空和郵政電信交織的現(xiàn)代交通通訊網(wǎng)絡(luò)。沈陽作為東北地區(qū)交通樞紐、商品物資交流中心和信息中心，聯(lián)結(jié)著省內(nèi)外和世界各地。沈陽的六條鐵路主干線與省內(nèi)外諸多大中城市乃至朝鮮和俄羅斯等國連在一起；東北地區(qū)最大的，航空港--桃仙機(jī)場更是縮短了沈陽與全國乃至世界各地的距離，目前已開通40多條國際、國內(nèi)航線；營口、大連又為沈陽提供了極為方便的海上通道；現(xiàn)有的三環(huán)四射狀高速公路和京沈、沈哈高速公路更為沈陽編織起了一個聯(lián)結(jié)東北各大城市、溝通省內(nèi)外的快速交通網(wǎng)。3）人口和人民生活2002年末，全市總?cè)丝谶_(dá)688.9萬人，比上年增加3.8萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口488.6萬人；外來人口近30萬人，由于沈陽特殊的地理位置，它所面對的消費(fèi)群體還包括遼寧中部城市群2000萬人口、全省4000萬人口以及東北地區(qū)1.1億人口。2002年，全市職工平均工資比上年增長18.9%。全市城鄉(xiāng)居民儲畜存款達(dá)1213.8億元，比上年增長14.7%。4）沈陽市九五以來良好的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r1995年—2002年沈陽GDP總量與增長速度五年來，沈陽市堅持以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為主線，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，城市綜合實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)，2002年我市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出穩(wěn)定快速增長的勢頭，呈現(xiàn)出起點(diǎn)高、增速快的特點(diǎn)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)躍上了新的臺階。全市GDP實(shí)現(xiàn)1400億元，增長13.1％，結(jié)束了八年來經(jīng)濟(jì)增長速度在10％徘徊的局面，創(chuàng)近九年來的新高，經(jīng)濟(jì)總量比1997年增長67.6%，財政收入實(shí)現(xiàn)105億元。5）已進(jìn)入沈陽的國內(nèi)、外知名企業(yè)及世界知名品牌1、汽車行業(yè)德國BMW公司今年與沈陽華晨金杯汽車股份有限公司合資，登陸沈陽，10月18日，合資公司生產(chǎn)的BMW3系列轎車已成功下線。2、零售行業(yè)家樂福：99年登陸沈陽，目前年營業(yè)額做到4.7億元人民幣，同時還在不斷的新開分店，今年年底家樂福青年大街店、鐵西店將會相繼開業(yè)。沃爾瑪：2000年登陸沈陽，年營業(yè)額做到3.5億元人民幣，今年年底太原街店即將開業(yè)。樂購：1998年登陸沈陽，年營業(yè)額做到4.2億元人民幣，今年年底沈河區(qū)店、鐵西店即將開業(yè)。英國百安居、德國OBI、荷蘭萬客隆也因看好良好的城市投資環(huán)境于今年相繼落戶沈陽。另外，法國歐尚、德國麥德龍也在沈陽積極選址，加快進(jìn)軍沈陽的步伐。香港新世界：95年進(jìn)入沈陽，99年新開第二家店，是沈陽市第一家高端百貨商場，同時也將諸多國際一線品牌如：CERRUTI1881，BOSS,BURBERRY,GIVES&HAWKES,LANVIN,BALLY，DUNHILL，US.POLO，，PORTS,CORDIER，AHNSIL，GERRYWEBER，PEARLIES，F(xiàn)ANCIEYE，CHRISTIANDIOR，SWAROVSKI,KOSE等引入沈陽，并獲得了巨大成功。目前沈陽新世界百貨兩個店面積不到20000平方米，年營業(yè)額卻能做到6億多元人民幣，足見沈陽以及沈陽輻射的周邊城市的消費(fèi)能力。目前，新世界百貨正加緊在沈陽選擇新店店址，進(jìn)一步加快拓展沈陽市場。3、IT及其他行業(yè)IBM、MICROSOFT、INTERL、GE、SIMENCE、LG、ITT、ABB等世界知