房地產專業(yè)基礎知識

PAGEPAGE17/17房地產專業(yè)基礎知識房地產專業(yè)基礎知識房地產不動產和不可分割性?？梢赃M行出租、出售或作其它用途的房屋。產和土地的根本區(qū)別在也就是有無權屬關系。房地產業(yè)是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。房地產開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。地產開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地5.房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。6.土地類型7050——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——綜合或其它用地50年；207.三通一平8.七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。9.土地使用權出讓的形式·協(xié)議出讓·招標出讓·拍賣出讓·行政劃撥集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉化為物及附屬設施一并出讓的土地。·生地：待開發(fā)的土地·熟地：完成市政設施的土地10.房地產市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。11.商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。福利商品房免除房地產的地價件的職工，帶有福利性質的房屋。微利商品房位籌資建設，實行優(yōu)惠價格政策。經濟適用房經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集資房）場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外。16.房地產產權證是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產權屬的法律憑證。17.“五證”土地使用權出讓金年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。用地的法定憑證（掛”在出讓前已經通過城市規(guī)劃的標準）《建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設工程施工許可證可以進入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》：是商品房進入市場的憑證。18.“兩書”《住宅質量保證書》19.商品房預售制度商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產項目進行市場銷售國土局制定提前銷售制度。只有取得了《預售許可證》才能銷售。申請預售須備下列文件：《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》副本及復印件《土地使用權出讓合同書》和付清地價款證明《國有土地使用證）《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》商品房預售必須符合那些條件·交付土地使用權出讓金·有建設工程施工許可證·按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期?！は蚩h級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。22.房地產買賣合同是由福建省建設廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。房地產抵押合同是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。銀行按揭及利息，這種方式稱為銀行按揭。稱個人住房抵押貸款?。ê喎Q公積金貸款房地產證公證公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證26.樓花抵押登記款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產注銷抵押。27.建筑面積28.公攤面積29.實用面積建筑面積與公攤面積的差。30.實用率房屋實用面積與建筑面積之比。31.預售樓花將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。32.復式上、下兩層標準層合二為一，結構與標準房結構有區(qū)別。33.房地產轉讓給預購房者更改姓名。34.基底面積35.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。36.總建筑面積指小區(qū)內住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39.綠化率40.均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數米的均價?；鶅r一般以基價為基數增減樓層、朝向差價后而得出。起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。43.彈性隔間指可移動隔間墻之室內空間，通常用于寫字樓與商場。開放式設計：無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。騎樓：有雨遮的一樓直道部分。陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。做停留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關對客廳的情況略做遮擋。外墻：指建筑物體表面。內墻：指建筑物內豎面。剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。磚墻：用磚砌成的墻。石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。格局：單元內分割情況。動線：行走習慣路線。銷售率：指某一段時間內售出的房屋數百分比?？罩帽龋褐改骋欢螘r間剩余的房屋數百分比。訴求客源：主要針對的客戶層。市場區(qū)隔：指產品不同類型以回避市場供給量的排擠。議價空間：討價還價的價格差異。平面價差：平面方位不同，價格的差異。垂直價差（樓層價差：不同樓層價格差異。市調分析法：通過市場調查與其他項目的比較方法。DM：郵寄用的廣告用品（印刷品）POP：戶外廣告媒體。MG：雜志廣告。SP：銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。建筑結構基礎知識隨著地產行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對地產經紀人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的⒈學會識圖：①圖紙幅面及圖框尺寸。幅面內應用標題欄和設計會簽欄，幅面規(guī)格分別為0、1、2、3、4號共5種，尺寸大小見下表：（單位：毫米）幅面代號01234b×1841×1189594×841420×594297×420297×210B10101055A2525252525子cc子cccca圖標c②圖標和會簽欄工程名稱工程名稱設計單位全稱項 目審定設計號校核圖別設計圖號制圖日期圖面，將圖標和會簽欄合在一起，放在圖框右側。工種名稱工種名稱姓 名簽 字圖紙一般有模式，立式，根據內容的安排而選用。③軸線向用英文字母由下往土編號。bb定位軸線編號順序④尺寸及單位按此規(guī)定，尺寸后面可不寫單位。(9.600)(6.400)(3.200)⑤索引號的部位編上索引號，索引號中的內容有兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。2表示在本張圖2表示在本張圖詳圖的編號詳圖的編號E5建+ 詳圖所在a.5建+ 詳圖所在⑥標高、層高、凈高建筑物各部分的高度用標高控制表示符號為 45下面橫線為某處高度的界限，計，按“國際”規(guī)定，標高數字準確到毫米，即注到小數點后面第三位。標高分絕對標高和相對標高兩種，我國青島附近的黃海平均海平面定為絕對標高的零點而層高一般2.7M-3.2M好，太高從節(jié)能需求而言也不太適合。⑦指北針N可導明樓體，具體單元坐落的朝向。N⒉施工圖一套完整的的施工圖紙，根據其專業(yè)內容或作用不同，一般包括：⑴圖紙目錄些圖紙組成，以便查找⑵設計總說明（以及有關地質、氣象資料等；設計標準（如建筑標準、結構荷載等級、抗震要求等；施工要（⑶建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。⑷結構施工圖。⑸設備施工圖包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統(tǒng)圖、詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求。⒊建筑施工圖⑴基本概念及剖面圖表示其內部，用大樣圖表示細部做法。a、立面圖。立面圖就是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名，如南立面外墻飾面等。b、平面圖。假想用一水平面在建筑的窗臺以上距地約1米處切開，去掉建筑上部，平面圖。c、剖面圖。假想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正⒋建筑施工圖的主要內容a、總平面圖。總平面圖表明一個工程的總體布置。其基本內容如下：·表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網的布置等；·確定建筑物的平面位置；·表明建筑物首層地面的絕對標高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標高，地面坡高及地面水排出方向等。b間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況?；緝热萑缦拢骸そㄖ锏某颉⑵矫嫘螤?、內部布置，入口、走道、樓梯的位置等；·用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置；·表明建筑物豎向承重結構形式；·表明各層的地面標高；·表明門窗編號、門的開啟方向；·表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等；·綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求；·表明裝修的做法；·用圖無法表示時采用文字說明；c、立面圖。立面圖主要表示建筑的外形，是做外部裝修的主要依據，其基本內容如下：·表明建筑的外形及其細部，如站窗、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等；·用標高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細部高度；·表明外飾面所用材料、色彩及分格等；·注明墻身詳圖位置及編號等。d、剖面圖。剖面圖簡要地表示建筑物的內部空間關系和結構形式等，其基本內容如下：·表示建筑物各部位高度；·剖面圖中需要詳細表示的部位，畫出詳圖索引號；·簡要表示主要結構形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關系。e、構造詳圖。墻身詳圖是用比較大的比例尺詳細、準確地表示墻身從防潮層到屋頂各圖等。⒌一般的傳力體系荷載 板 梁 柱 基礎 地基⒍建筑結構形式建筑結構形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類。⑴筑物主要承重構件所使用的材料分類序號結構類型名稱識別特征主要承重構件所使用的適用范圍1木結構材料為木材單層建筑2混合結構承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結構主要承重構件所使用的材料為鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑4鋼與混凝土組合結構主要承重構件材料國型鋼和混凝土超高層建筑重型廠房、受動力作用的廠房、可移動5主要承重構件所使用的或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建鋼結構材料為型鋼筑⑵按結構平面布置情況分類（門式剛）（殼體結構、懸索結構、網架結構序號結構類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結構廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力檣結構高強度結構體系，常用于高層、超高層建筑3框架——剪力墻結構高層建筑4框——筒結構高層或超高層建筑5筒體結構（單筒或多筒）超高層建筑6框——支結構鋼結構超高層建筑7無梁樓蓋結構大空間、大柱網的多層樓房⑶墻體的類型及其劃分墻體名稱墻體名稱劃分方法外墻、內墻、縱墻、橫墻、窗間墻按墻所處的位置劃分三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按墻的厚度劃分圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能劃分承重墻、非承重墻按受力情況劃分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用材料劃分⑷按照層數劃分一般情況下，1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層，當高度超過100M時為超高層。⒐建筑面積的計算規(guī)則⑴計算建筑面積的范圍ab、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。c、建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。d、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進、防潮層及其保護墻）面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。ef、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。g、建筑物內的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。h、圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。ij、舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。k2.2層層高雖不超過2.2圍水平面積計算建筑面積。l、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。m、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。n、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。o、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。p半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）的一半計算面積。q走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。r結構的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。s、建筑物內無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）算建筑面積；室內有樓梯并設室外樓梯（包括疏梯）t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。⑵不計算建筑面積的范圍a、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛（壁）板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、寬度在60厘米以內的鋼梯。c（不包括挑平臺2.2米以內的設備層。d、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。ef、單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層空間。g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。h30油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。i、建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。⒑其它建筑常識⑴基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。⑵建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內水平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分：a、使用面積：指包括墻體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積（夾層2.22.2（暗）面積時，如墻體屬兩戶共有（即共墻，其所屬面積由兩戶平均分攤。b、公共面積：指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層、室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱電梯機房等。公共面積分為應分攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。a、應分攤的公共面積包括室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。b、不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關2⑶每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：a、有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行分攤計算。b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：該戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積/各戶使用面積之和×該戶使用面積對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等，公共面積應參照其服務功能進行筑功能分別進行分攤。住宅平面以外，公服務于住宅的公共面積（電梯間、樓梯間除外）⑷每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應分攤的公共面積。分攤共用面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積⑸公共面積（包括應分攤的和不應分攤的）共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售。⑹戶型是指一套住宅中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等⑺面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的總數中各自所占的比例的建筑與建筑構造⒈基礎·基礎：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎·地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎的分類：⑴按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎和柔性基礎。低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。非剛性基礎（柔性基礎。200mm，如果做成階300mm-500mm.⑵按構造型式分類礎型式也隨之變化。基礎按構造特點分可分為六種基本類型?！l形基礎為條形基礎?！お毩⒒A當建筑物上部結構采用框架或者單層排架結構承重時，基礎采用方形或矩形的單獨基礎，這類基礎稱為獨立基礎或柱式基礎·片筏基礎要，通常墻下或者柱下基礎連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎·樁基礎土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。⒉墻體墻體的類型：⑴墻體按所在位置分為外墻和內墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用內墻：凡位于房屋內部的墻統(tǒng)稱為內墻，它主要起分隔的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫ft墻?？v墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內縱墻與外縱墻之分。⑵墻體按受力狀況分類墻體按照受