南京市江寧區(qū)中航樾府

南京市江寧區(qū)中航樾府（商業(yè)）項目運作可行性報告宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

2015年7月11日南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司綱要目錄第一章：項目的基本位………………第二章：項目介紹……………………第三章：市場調(diào)研分析………………

一：消費人群分布…………………

二：區(qū)域市場分析…………………

三：周邊項目的定位分析…………第四章：項目運營方式及業(yè)態(tài)配比……

一：項目各層業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃……

二：業(yè)態(tài)分布解析…………………第五章：項目分布的規(guī)劃和相關(guān)分析………………

一：項目各層業(yè)態(tài)的分布規(guī)劃……

二：各層業(yè)態(tài)分布解析與注意事項………………第六章：租金與回報率分析…………第七章：結(jié)束語………南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司針對人群定位:商業(yè)類型定位：綜合類商業(yè)專屬性較強的專營商業(yè)商業(yè)檔次定位：以中層檔次的綜合類商業(yè)體展開規(guī)劃定位，較為符合項目本身的運營策略。商業(yè)體的位置特性：位于居住區(qū)范疇，因此該商業(yè)體引進業(yè)態(tài)將以生活配套型為主。

第一章：項目的基本定位本項目屬于社區(qū)類小型商業(yè)綜合體

根據(jù)市場調(diào)研報告顯示，該項目針對人群分為以下幾類：

項目自身的消費群體

項目地周邊的居住人群

周邊商務(wù)往來認識的消費人群，公司職員，公寓住戶及訪客商業(yè)業(yè)態(tài)主要以滿足他們的日常生活和商務(wù)需求即可南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

該項目商業(yè)類型定位基礎(chǔ)

項目引進的部分業(yè)態(tài)應(yīng)具有主題特色，以差異性吸引部分針對型性消費群體的往來。如：主題網(wǎng)咖、書咖，主題酒吧，主題KTV，體驗式業(yè)態(tài)?？崾終TV主題酒吧主題網(wǎng)咖南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

本項目位于南部新城的核心居住區(qū)域三山板塊，項目地址在天元西路和靜淮街的交匯處。西臨將軍山，東依百家湖。緊鄰機場高速，去機場和南站都非常方便，周邊一共三條地鐵線路，地鐵一號線、三號線、六號線已經(jīng)全線開通，項目是由中航工業(yè)旗下的房地產(chǎn)板塊公司開發(fā)，中航樾府是中航工業(yè)進入南京市場以來的首個作品，這也是目前三山板塊最受關(guān)注的現(xiàn)代中式社區(qū)。整個項目占地面積約20萬㎡，總建筑面積約30萬㎡，容積率1.5，該商業(yè)綜合體面積約15000㎡。項目周邊百家湖小學(xué)、中學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)、正德學(xué)院等高等院校都在周邊環(huán)繞，文化氛圍濃郁。第二章：項

目

簡

介南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第三章：市

場

調(diào)

研

分

析消費人群分布中航樾府社區(qū)及其周邊消費人群總量約20萬主力消費群體：占比30%（以中青年為主，收入偏高，消費能力強）次主力消費群體：占比55%（以學(xué)生為主，消費能力適中，但消費意識較為活躍）基本消費群體：占比15%（以日?；鞠M為主，消費能力偏弱）總結(jié)：主力、次主力消費群體較高，消費觀念較強，完全能夠滿足本項目商業(yè)體量及業(yè)態(tài)定位標準。南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

影響商業(yè)項目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。區(qū)域市場分析項目一：同曦商業(yè)群；坐落于江寧開發(fā)區(qū)勝太東路8號。

作為同曦城主力核心店，于04年5月1日開業(yè)，商場總建筑面積2.7萬平方米，總營業(yè)面積2.5萬平方米，包括地下一層在內(nèi)的六層都為流行百貨，主營流行服裝，精品彩妝，照材，鐘表眼鏡，童裝童玩，文具圖書，辦公用品等。定位為高品質(zhì)的百貨零售型商業(yè)體。項目二：愛濤天成商業(yè)中心；坐落于天元西路199號。以酒店餐飲，特色餐飲，休閑SPA為主的專營型業(yè)態(tài)。

周邊項目的定位分析南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司項目三：百家湖1912商業(yè)街；江寧新城百家湖東南岸。項目為總面積3萬多平方米的核心商業(yè)，集餐飲、娛樂、休閑等多功能于一體；多元化功能劃分的復(fù)合式街區(qū)。開街時間，2011年12月份，100%開街。項目定位：以高端、時尚、精致為代表的餐飲、娛樂、休閑復(fù)合式街區(qū)?？腿憾ㄎ唬阂陨虅?wù)社交、政務(wù)消費、和個人休閑娛樂為主。業(yè)態(tài)規(guī)劃：主要以中高端娛樂休閑、餐飲為主，主力業(yè)態(tài)為夜總會，靜吧，大型高端餐飲。輔助業(yè)態(tài)為美容、足療等商業(yè)配套?？偨Y(jié)：根據(jù)項目周邊區(qū)域的商業(yè)體分析，本項目運營策略將以突出同類項目中業(yè)態(tài)的差異性，并結(jié)合周邊的消費人群定位，合理的配比業(yè)態(tài)，引進業(yè)態(tài)。南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第四章：項目運營方式及業(yè)態(tài)配比運營是商業(yè)操作的一種手段，主要是看項目的定位和市場環(huán)境，運營就是物業(yè)管理在加上商戶之間的溝通協(xié)調(diào)，業(yè)態(tài)的調(diào)整，人流動向的改變等各方面的綜合管理。所謂的運營，最重要的就是商戶和物業(yè)的關(guān)系維持，雙方都愿意為對方創(chuàng)造更好地效益，因為物業(yè)和商家是一個結(jié)合體，通過打折促銷、主題活動等吸引人氣，營造良好的購物氛圍。定位和是市場環(huán)境都應(yīng)該是招商之前做的策劃以及前期調(diào)研定位。運營方式主要有聯(lián)營和純租金，聯(lián)營有幾種方式，第一是扣點，第二是租金加扣點，第三是租金、扣點取其高，這種形式由商場統(tǒng)一管理、運營，商家營業(yè)額上漲，商場收入相應(yīng)增加。目前已運營的商場基本上都是采取與商家聯(lián)營的方式。南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司THEBEST

1、項目的運營方式及可持續(xù)性分析論證

經(jīng)過系統(tǒng)性市場調(diào)研數(shù)據(jù)報告分析，本案初起設(shè)定為以周邊生活配套型為主的綜合型社區(qū)商業(yè)體，并結(jié)合消費主體的構(gòu)建比例定位項目的基本業(yè)態(tài)配比，更突出項目的運營性，及可持續(xù)性。優(yōu)勢分析：項目周邊的小區(qū)配套型商業(yè)體缺乏是本項目的第一優(yōu)勢。項目坐落于高端社區(qū)，其主力消費人群占比是本項目的第二優(yōu)勢。項目的小體量及部分已售面積，由商戶自有經(jīng)營，并以租賃模式運營項目，因此投入成本小是本項目的第三優(yōu)勢。劣勢分析：項目前期沒有進行合理的企劃定位，導(dǎo)致該項目前的商業(yè)環(huán)境不夠成熟?，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)業(yè)種不具備市場競爭力，聚客量小，運營壓力大。項目前期銷售為主的戰(zhàn)略雖能夠迅速收益，但是給項目現(xiàn)狀進行招商調(diào)整或二次招商所帶來的阻力大?？偨Y(jié)：以目前形勢分析，本項目運營計劃將以快速引進大型特色主力商家為主，聚客量較強的業(yè)態(tài)，并輔以招商政策的支持，快速吸收人流量能夠帶動整個商業(yè)體穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。（如：零售類、餐飲類、娛樂類主力店等聚客力較強業(yè)態(tài)）南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司2、項目內(nèi)業(yè)態(tài)的基本配比南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司2F餐飲、品牌專營店、網(wǎng)咖3F形體健身中心、主題KTV4F書咖或者類似新型業(yè)態(tài)、美容養(yǎng)生SPAF1生活超市1F特色餐館、精品小吃、快餐飲品、精品超市1、項目各層業(yè)態(tài)的分布規(guī)劃

第五章：項目的分布規(guī)劃和相關(guān)分析南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司-1F主力店-超市2、各層業(yè)態(tài)分布解析與注意事項-1F主力店-超市：該業(yè)態(tài)為社區(qū)型商業(yè)體首選業(yè)態(tài)，對聚集人流量，鎖定客戶群體都具備有效保障。同時滿足社區(qū)配套，提供便捷服務(wù)，快速并有效的帶動商業(yè)體穩(wěn)步運行。應(yīng)注意：合理布設(shè)人流動線，如何為商業(yè)主體引進人流是關(guān)鍵問題。南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司1F特色小店精品生活館1F

按照建筑布局業(yè)態(tài)分布，主要引進特色小店、精品生活館。小而精致是該層的運營特色，經(jīng)營的項目涵蓋了生活中的不可缺少的多個方面，有快餐、風(fēng)味美食等大眾化業(yè)態(tài)為主，同時搭配文體用品、旅游機票、照相快印、彩票等生活便利型業(yè)態(tài)為輔。

應(yīng)注意：該樓層區(qū)域以底商門面為主，店招形象、LOGO設(shè)計、環(huán)境衛(wèi)生等都是直接影響商業(yè)主體形象。需統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)一管理。

南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司2F次主力店-餐飲2F

次主力店-餐飲：該樓層將以引進大型餐飲、火鍋、中高端品牌餐飲為主，該類業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)聚客時間交錯，并能有效的保障某時間段內(nèi)商業(yè)主體的人流量，也是本項目有效持久運營中不可缺少的業(yè)態(tài)定位。應(yīng)注意：該類業(yè)態(tài)選擇商家需謹慎，考察調(diào)研周邊市場，盡量以差異性競爭為主，同時分析項目周邊消費人群、消費檔次、消費習(xí)慣等，合理引進商家。南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司3F次主力店-娛樂休閑3F

次主力店-娛樂休閑：該樓層將引進主題KTV，該類業(yè)態(tài)與超市、餐飲類業(yè)態(tài)的聚客時間交錯，并能有效保障某時間段內(nèi)商業(yè)主體的人流量，也是促進項目有效持久運營中不可缺少的業(yè)態(tài)定位。

應(yīng)注意：同類業(yè)態(tài)的市場差異性競爭也是關(guān)鍵問題所在，選擇商家需謹慎。同時對于噪音污染、消防安全、規(guī)范管理等等尤為關(guān)注。形體健身會所酷式KTV南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司4F大致定位為以休閑養(yǎng)生為主4F

大致定位為以休閑養(yǎng)生為主：將引進書咖、健身房、咖啡廳、中式茶社、粵式養(yǎng)茶、養(yǎng)生會所、教育培訓(xùn)等類業(yè)態(tài)。為滿足商業(yè)體的綜合性功能，同時為消費者提供多元化消費條件。

應(yīng)注意：市場考察引進項目的存有量，合理配比有效商業(yè)面積，盡量滿足多家業(yè)態(tài)的進場需求。熏蒸護理水療護理產(chǎn)后恢復(fù)美容養(yǎng)生會館新型書咖南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第六章、租金和回報率分析

租金定價，通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目(相近或相類似的商業(yè)項目)的市場調(diào)研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位

b、商業(yè)氛圍

c、人流量

d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實力

g、規(guī)模主題

h、升值前景

根據(jù)比較法定價分析本項目當前建議合理租賃方式及價格：每平米價格1-1.3元×365天每兩年遞增5%自持6-10年期以當前銷售價格計算：該物業(yè)回報周期約15-25年南京宏大遠洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第七章、結(jié)束語

我們通過對項目商圈的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、項目所在區(qū)域區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合項目進行SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅和對手）分析，以上述