商業(yè)房地產開發(fā)項目的主要特征研究論文

商業(yè)房地產開發(fā)工程的主要特征研究論文伴隨著我國社會經濟的迅速開展，商業(yè)房地產作為房地產開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅工程開發(fā)轉向商業(yè)房地產工程開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產開發(fā)工程之間的競爭日顯劇烈。政府部門也認識到商業(yè)設施對城市開展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿流通根底設施的建立。本文首先概述房地產開發(fā)工程的一般特點，在此根底上從多個角度對商業(yè)房地產開發(fā)工程具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。房地產開發(fā)是現(xiàn)代市場開展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會效勞所需房屋的建立，以及土地的開發(fā)，為社會生產生活提供物質根底保證。作為房地產企業(yè)開發(fā)經營的對象，房地產開發(fā)工程的一般特點概括如下：1、地理位置的固定性土地開發(fā)、房屋建立及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)工程時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。2、建立投資大房地產業(yè)屬資金密集性產業(yè)，開發(fā)一個工程往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。3、開發(fā)周期長土地及建筑物作為工程開發(fā)的內容，一般體量較大，工程建立進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求。另外，工程開工建立前的有關手續(xù)繁雜，也影響著工程開發(fā)周期。完成一個開發(fā)工程一般需要1—3年甚至更長的時間。4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調控房地產開發(fā)作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市開展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上安康開展道路。從工程立項開始，房地產工程的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如工程開發(fā)必須符合國家產業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建立法規(guī)，房地產售價受國家有關法規(guī)政策調控等。5、建立環(huán)節(jié)多這與工程開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產開發(fā)工程管理的部門很多。一個房地產工程的全部開發(fā)過程涉及到方案、土地、規(guī)劃、建立、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，工程建立環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。6、多源資金籌措由于房地產開發(fā)工程投資大，開發(fā)周期長，工程資金不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建立資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。7、資金周轉慢從房地產工程前期工作開始，到工程建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產工程的投資回收時間較長，資金周轉慢。8、工程投資即為工程本錢費用房地產工程投資與一般工業(yè)建立工程投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)工程是先投資，再生產產品，而房地產工程投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產工程總投資即為房地產開發(fā)產品的總本錢費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產工程總投資包括開發(fā)建立投資與經營資金兩大局部，在工程財務評價時與工程的總本錢費用存在一定的對應關系。9、人員要求高一個房地產工程的開發(fā)和建立，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調研、精心的規(guī)劃設計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷籌劃、細致的全程效勞，對從業(yè)人員的綜合素質與專業(yè)素質要求很高。10、風險較大由于房地產工程具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在工程建立期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響工程的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期撤除情況等。11、開發(fā)工程的差異性房地產開發(fā)工程可以分為很多種，由于工程用途、內容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發(fā)工程存在很大的差異性。即使是同一類工程，由于工程所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產生相當?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響工程投資水平及投資效益。12、工程決策的多專業(yè)協(xié)同正因為房地產工程具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將工程決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產工程投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查工程投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷；需要規(guī)劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和工程的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調并能整合他們思想的綜合人才等。目前國內對商業(yè)房地產開發(fā)工程還沒有十清楚確的定義。在國家建立部按用途對房地產工程劃分的九大類型中，商業(yè)房地產工程主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經營性房地產。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產開發(fā)工程的研究側重于后者，即以狹義商業(yè)為根底，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經營場所的開發(fā)，與國家建立部關于房地產工程九大分類中的商業(yè)房地產工程范圍一致。除一般房地產開發(fā)工程的特點外，以下主要從顧客構成、工程選址、定位規(guī)劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產工程的主要特征。1、顧客構成的雙重性商業(yè)房地產工程與其它房地產工程的顯著區(qū)別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購置商業(yè)用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購置商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購置產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經營商戶（業(yè)務市場）固然重要，畢竟工程收入直接承租或購置物業(yè)的經營商戶，但工程整體的開展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣闊消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購置物業(yè)的行為，進而影響工程收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，假設投資者過度，將不利于工程長遠運營。2、選址分析的漸進性所有房地產工程都存在工程區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產工程來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。商業(yè)房地產工程的運營直接面向購置商品的廣闊消費者。不同城市或地區(qū)的經濟總量、社會開展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響工程可到達的市場目標。根據有關宏觀指標數(shù)據，在行業(yè)內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。工程所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了工程運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對工程開展影響巨大。一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮工程的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差異化甚至壟斷經營的重要條件。商業(yè)房地產工程的場址一旦確定，就無法更改，假設工程所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購置物業(yè)，也就無法實現(xiàn)工程收益。優(yōu)越的工程區(qū)位是商業(yè)房地產工程獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性對于商業(yè)房地產工程來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產工程還要面對廣闊的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，假設在工程前期還沒有找到有意承租或購置物業(yè)的經營商戶（如果有，工程的開發(fā)建立就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），工程在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，工程的開發(fā)建立需盡可能考慮多方面的需求。另外，在已根本設定市場目標前提下，商業(yè)房地產工程的規(guī)劃更加追求整體性，表達在工程前期的籌劃定位、中期的開發(fā)建立和后期的經營管理全過程，需要整體籌劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能防止單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否那么會破壞整個商業(yè)工程的完整性、協(xié)調性及對外形象。考慮到商業(yè)房地產工程具有公共效勞的特點，在具體規(guī)劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、效勞作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。4、經營方式的多樣性不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產工程采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種根本模式根底上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產工程很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，工程是由開發(fā)商投資建立，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業(yè)房地產工程決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場承受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。5、資產經營的長效性商業(yè)房地產工程建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產的經營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式決定了其資產難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結束），而商業(yè)房地產工程具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現(xiàn)資產增值。商業(yè)物業(yè)的經營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的開展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多時機開展的根底，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產工程在資產經營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，工程的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還表達在所定位商業(yè)的運營成功。6、高風險性總體而言，商業(yè)房地產工程相對于其它一些房地產工程的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產工程建成后，工程本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，工程的開展與商業(yè)開展密切相關。工程運營收益的上下不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經濟開展狀況，城市開展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響工程效益水平。基于商業(yè)本身競爭的劇烈性，商業(yè)房地產工程之間的競爭十分劇烈，投資風險相對較高。7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益城區(qū)形成和再開展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、根底設施因素以及包括商業(yè)網點在內的效勞因素等諸多條件支撐。一定