電力建設總公司調試評估綜合樓可行性研究報告

PAGE目錄第一章 概論 21.1簡述 21.1.1項目名稱 21.1.2項目承辦單位 21.1.3可研報告的編制單位 21.1.4研究工作的范圍和內容 21.1.5可研報告的編制依據 21.2研究工作概述 21.2.1擬建項目地點 21.2.2項目目標定位 21.2.3主要建設條件 21.2.4主要建設項目及施工安排 21.2.5主要技術經濟指標 21.3研究結論及建議 2第二章可行性研究的思路與框架 22.1項目可行性研究的基本原則 22.2可行性研究報告的編制依據 22.3可行性研究要解決的關鍵問題 2第三章項目建設的基本條件分析 23.1項目規(guī)劃概況 23.2項目區(qū)位及用地 23.3項目周邊設施分析 23.4施工單位公司簡介 2第四章市場分析與項目定位 24.1西安房地產投資環(huán)境現狀和總體發(fā)展趨勢 24.1.1西安房地產投資環(huán)境現狀 24.1.2西安市房地產的總體發(fā)展趨勢預測 24.2西安市酒店的市場分析 24.2.1西安市酒店的現狀分析 24.3項目商業(yè)市場分析 24.4西安寫字樓市場分析 24.5本項目市場可行性分析 24.6本項目目標客戶定位及價格定位 24.6.1寫字樓客戶 24.6.2酒店客戶 24.6.3商業(yè)部分客戶 2第五章項目總體規(guī)劃方案 25.1項目規(guī)劃設計思想 25.2在整體設計中主要遵循的原則 25.3項目總體規(guī)劃 25.4項目專業(yè)設計 25.4.1項目建筑設計 25.4.2節(jié)能設計 25.4.3項目電氣設計 25.4.4項目動力規(guī)劃和暖通設計 25.4.5項目管網綜合 25.5項目消防安全管理 2第六章項目總體建設方案 26.1項目組織機構設置及崗位分析 26.2項目進度安排的措施 26.2.1統(tǒng)一部署施工進度，確保按時竣工 26.2.2提高施工效率，降低項目成本 26.2.3合理安排施工順序，確保工程質量 26.3項目實施進度計劃 26.3.1有關項目進度說明 26.3.2項目實施進度計劃 2第七章銷售計劃及收入測算 27.1項目的營銷策略 27.2項目收入估算 27.2.1招待所收入 27.2.2商鋪租金收入 27.2.3寫字樓租金收入 27.2.4停車場收入 2第八章投資估算及資金籌措 28.1本項目總投資估算 28.2項目資金籌措 28.3項目運營期間經營成本估算 2第九章財務評價及風險分析 29.1財務評價 29.1.1項目基本財務計算條件 29.1.2財務盈利能力分析 29.2項目敏感性分析 29.3項目風險分析 29.3.1風險分析 29.3.2風險控制對策 2第十章結論與建議 210.1評估結論 210.2建議 2概論1.1簡述1.1.1項目名稱陜西電力建設總公司調試研究綜合樓1.1.2項目承辦單位陜西電力建設總公司1.1.3可研報告的編制單位陜西西冶項目管理投資咨詢有限公司1.1.4研究工作的范圍和內容根據國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報告對陜西電力建設總公司調試研究綜合樓建設背景、基本建設條件、市場分析與項目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設方案、銷售計劃與收入測算、投資估算與資金籌措、財務評價與風險分析等方面進行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求，重點突出了經濟可行性分析和工程技術可行性分析，提出了合理的建議，為項目承辦單位和其他利益者有效地進行項目決策和建設提供科學的依據。1.1.5可研報告的編制依據（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（2）《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》；（4）《住宅設計規(guī)范》；（5）《住宅建筑設計標準》；（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》；（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）》；（10）《陜西省建設工程其他費用定額》；（11）《實用建筑工程估價手冊》；（12）《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則；（13）《造價工程師常用數據手冊》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（15）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（16）建設部《城市規(guī)劃編制辦法》。1.2研究工作概述1.2.1擬建項目地點本項目位于西安市東北部的新城區(qū)長樂西路3號，該區(qū)域毗鄰產灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項目宗地南北長36.6米，東西寬123.27米，主要道路為長樂西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產開發(fā)用地，建設用地手續(xù)已辦妥；該地地勢平坦，原有構筑物已拆除，具備三通一平。沒有需要保留的文物等設施，無不良工程地質條件。1.2.2項目目標定位本項目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設項目，目標消費者在職業(yè)特點上主要集中于經商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。1.2.3主要建設條件項目宗地地勢較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，項目開發(fā)前景很好；項目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎設施及市政設施非常完善；周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內同類物業(yè)銷售經營狀況良好。1.2.4主要建設項目及施工安排本項目主要包括前期工程、基礎工程、主體建筑、安裝工程、室內外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序，嚴格執(zhí)行建筑行業(yè)的設計和施工規(guī)范，以確保工程質量；總工期20個月，施工過程統(tǒng)籌部署施工進度，合理安排施工工序，確保項目進度要求。1.2.5主要技術經濟指標陜西電力建設總公司調試研究綜合樓總投資8117.82萬元，全部為自有資金投資。投資回收期、凈現值、內部收益率等財務指標均較好。主要經濟數據與評價結果如表1.1所示。表1.1主要經濟數據及評價結果序號名稱單位數量1經濟數據1.1總投資萬元8117.82企業(yè)自籌萬元8117.821.2總收入（建成第一年）萬元2649.082財務評價指標2.1稅后項目財務凈現值（Ic=13%）萬元234.532.2稅后財務內部收益率%13.63%2.3稅后投資回收期年9.172.4稅前項目財務凈現值（Ic=12%）萬元3055.542.5稅前財務內部收益率%19.33%2.6稅前投資回收期年6.892.7投資收益率%19.25%1.3研究結論及建議通過分析和論證，我們得出以下結論：陜西電力建設總公司調試研究綜合樓符合西部大開發(fā)的背景，項目規(guī)劃和建設方案科學、合理，財務評價結論較好，風險較低。因此，陜西電力建設總公司調試研究綜合樓綜合評價結論是：項目開發(fā)可行。在陜西電力建設總公司調試研究綜合樓開發(fā)過程中，應注意如下方面：（1）做好宣傳工作，擴大市場效應和領先優(yōu)勢；（2）加強各分項項目的投資控制。（3）項目投資商業(yè)部分選擇競爭拍賣的整體銷售模式，存在一定的銷售風險，建議適當提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定，以便將來商業(yè)部分設計功能及布局、格調能滿足客戶使用要求。第二章可行性研究的思路與框架2.1項目可行性研究的基本原則（1）獨立性原則：即要求在進行可行性研究的過程中要擺脫當事人利益的影響，可行性研究工作始終堅持獨立的第三者立場。（2）客觀性原則：就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。建設項目的可行性研究，是根據建設的要求與具體條件進行分析和論證而得出的。（3）真實性原則：指在進行可行性研究的過程中所運用的數據資料必須真實可靠，結果必須真實、公允。（4）科學性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。用科學的方法來收集、分析和鑒別原始的數據和資料，以確保它們的真實和可靠。每一項技術與經濟的決定，都有科學的依據，是經過認真的分析、計算而得出的。2.2可行性研究報告的編制依據（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（2）《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》；（4）《住宅設計規(guī)范》；（5）《住宅建筑設計標準》；（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》；（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）》；（10）《陜西省建設工程其他費用定額》；（11）《實用建筑工程估價手冊》；（12）《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則；（13）《造價工程師常用數據手冊》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（15）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（16）建設部《城市規(guī)劃編制辦法》。2.3可行性研究要解決的關鍵問題項目可行性研究是在建設項目投資決策前對有關建設方案、技術方案和生產經營方案進行的技術經濟論證。可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對技術、經濟、財務、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學依據。項目可行性研究所要解決的關鍵問題如下：（1）通過項目可行性研究全面分析項目自身的優(yōu)勢、劣勢和所處環(huán)境的機遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營銷方案。（2）通過項目可行性研究分析項目的財務盈利能力和財務清償能力，在計算項目投資收益率、內部收益率、投資回收期等相關財務指標的基礎上為投資決策提供科學依據。（3）通過項目可行性研究進行項目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學估計項目面臨風險的大小。本項目可行性研究報告的編制思路如下圖3.1所示。結論及建議結論及建議項目財務評價及不確定性分析項目進度安排項目營銷方案項目投資估算與融資方式市場調研與預測現場走訪并向相關人員了解情況圖2.1可行性研究的基本工作思路第三章項目建設的基本條件分析3.1項目規(guī)劃概況陜西電力建設總公司調試研究綜合樓（含綜合辦公樓及職工培訓中心）位于西安市新城區(qū)長樂西路3號。由陜西電力建設總公司投資建設，占地面積3289m2,總建筑面積27518m2。項目規(guī)劃建設1棟綜合辦公樓及職工培訓中心，同時配套建設相應的公用設施以及輔助工程設施（地下停車場、綠地、健身廣場、道路等）。建設項目施工期共20個月，2013年年底全部交付使用。主要建筑系統(tǒng)及建筑材料:主體結構:框架結構、框剪結構電梯系統(tǒng):直升電梯外墻材料:涂料、瓷磚供暖系統(tǒng):集中供暖門窗系統(tǒng):塑鋼門窗主要設備材料：通風系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地；門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚；光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)；供水設備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖；康體設施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門禁系統(tǒng)。3.2項目區(qū)位及用地本項目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項目宗地南北長36.6米，東西寬123.27米，主要道路為長樂西路和金花北路。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產開發(fā)用地，建設用地手續(xù)已辦妥。該地地勢平坦，構筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的文物等設施，無不良工程地質條件。表3.1項目綜合技術經濟指標內容指標內容指標占地面積：3289㎡總建筑面積：27518㎡裙樓面積：13057㎡招待所面積：7161㎡商鋪面積6530㎡停車位（地下）：98位寫字樓面積6527㎡停車位（地上）：31位地下室面積：7300㎡綠地率：33%建筑密度22.4%容積率：2.43.3項目周邊設施分析城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質大盤的涌現將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大的潛力。近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得項目所處區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。生態(tài)城東是西安現在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。項目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎設施及市政設施非常完善。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內同類物業(yè)銷售經營狀況良好。目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長樂路一線向東，相繼涌現了白馬世紀廣場、西北商貿中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、新興24G、西北輕工市場等商業(yè)地產項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現出新的活力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL在西北地區(qū)的全新內涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻吐?、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為西安商業(yè)地產市場上的一支生力軍。項目周邊教育文化氛圍濃厚，有西安電力高等?？茖W校、西工大附屬中學、西安現代職業(yè)學校西北電機小學、西安現代職業(yè)學校、西安電機中學、西安電力高等?？茖W校、西安市自達中學、西工大附屬中學等學校。項目附近醫(yī)療衛(wèi)生設施非常發(fā)達，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學西安五仁醫(yī)院、陜西中西醫(yī)結合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、陜西生殖醫(yī)學醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等。項目周邊金融設施齊全，各大銀行均在項目周圍設有支行或是儲蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設銀行胡家廟支行、工商銀行長樂西路西口儲蓄所、西安商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等。項目周邊交通非常便利，10路、410路、527路、27路車等均可直接到達，可到達項目所在地的主要車次詳細可見圖3.1。且西安市近期建設規(guī)劃安排建設兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵一號線經過項目所在地，這就使得項目所在地的交通更加便捷。綜上所述，該項目宗地地理位置較好，未來增值潛力具大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設施齊全，項目開發(fā)前景很好。圖3.1項目附近交通示意圖3.4施工單位公司簡介西北電力建設集團公司（陜西電力建設總公司）是具有突出管理優(yōu)勢和雄厚施工實力的電力建設企業(yè)。前身是西北電力建設局，始建于1952年，歷經多次體制變革，1988年更名為陜西電力建設總公司，1999年改組為西北（陜西）電力建設集團公司。歷經五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現已成為一個資產近5億元、年產值超過25億元、擁有四個專業(yè)工程施工全資子公司、近十個控（參）股公司和直屬單位、員工近萬人的企業(yè)。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級資質、房屋建筑施工總承包一級資質、調試甲級、監(jiān)理甲級資質，以及國家對外承包工程經營資格證書。五十多年來，公司及下屬公司在國內近三十個省、市以及國外十余個國家承擔了百余項工程項目建設任務，尤其是承擔了從日本、英國引進的第一座大型火電站、中國第一條330kV輸電線路及變電站、中國第一條500kV交直流輸電線路施工、750kV輸變電線路監(jiān)理，積累了先進的施工技術和管理經驗。五十多年來，公司始終秉承“品質成就未來”的核心理念，強化管理和技術創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調試、監(jiān)理、咨詢、技術服務的所有在建工程進度正點、安全良好、質量優(yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽，也獲得了十余項國家、省部級榮譽稱號，使“西北電建”響徹國內，叫響國際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎”；唐山陡河電站、秦嶺電廠二期、500kV平武輸電線路及330KV秦北莊輸電線路工程、國華內蒙準格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴建、京能內蒙岱海電廠一期、陜西韓城第二發(fā)電廠一期、750kV示范等10余個工程先后榮獲國家工程質量銀獎；陜西渭河電廠二、三期、陜西寶雞第二發(fā)電廠、陜西戶縣第二發(fā)電廠等10余個工程榮獲電力優(yōu)質工程獎。近十多年來，公司立足國內，瞄準國際，合縱連橫，全面進軍國際電力建設市場，先后與中國東方電氣集團公司、中國技術進出口總公司、中國機械設備進出口總公司、中國成達工程公司等知名企業(yè)合作，承接并實施完成了24臺火電機組、一條國家級輸變電線路、共11個涉外工程的施工、管理、技術服務、監(jiān)理、調試等任務。其中，主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達東電廠，印度加爾各答Durgapur電廠、Sagardighi電廠、Rosa電廠、Hisar電廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛果（布）輸變電項目，工程質量、管理、進度均創(chuàng)造了所在國一流水平，得到了中外各方的高度贊譽，提升中國電力建設形象的同時，樹立了“西北電建”響亮的國際品牌。近年來，公司注重科學管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內國際質量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認證；公司被評為“陜西省文明單位標兵”、陜西省“守合同、重信用”單位、陜西省重點工程立功競賽先進單位、建設銀行“AAA級信用等級企業(yè)”、2007年度全國電力建設優(yōu)秀施工企業(yè)、陜西省電力公司綜合先進、“四好”領導班子、黨風廉政建設、思想政治工作、雙文明先進等多項榮譽。目前，公司擁有雄厚的施工機具、管理和技術隊伍，積累了豐富的國內國際工程建設經驗，具有同時承建6—8座大中型電站、1500—2000公里送變電線路及配套變電站、20萬平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調試以及建設管理、咨詢服務等各項業(yè)務。第四章市場分析與項目定位4.1西安房地產投資環(huán)境現狀和總體發(fā)展趨勢4.1.1西安房地產投資環(huán)境現狀自1992年以來，西安的房地產業(yè)受本地經濟環(huán)境的影響，經歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993年、1994年西安房地產投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表現出一定的不成熟，而從1995年開始，國家加強了對房地產投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產建設，從95年到99年，經過國家的宏觀調控和房地產強勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調控政策，商品房建設、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產市場逐步推上了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經濟的持續(xù)走好，西安的房地產業(yè)也步入了產業(yè)發(fā)展的黃金時期。2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃地指引下，西安兩大支柱產業(yè)高新技術產業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同時在產業(yè)結構調整、固定資產投資、旅游、對外貿易等方面都取得了好的成績，國民經濟運行質量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領域逐漸擴大，消費方式也呈現出多樣化，表現在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2002年伴隨著政府各項宏觀調控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，西安房地產業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺，這些政策無不顯示出政府進一步將房地產推向市場，由市場來進行產業(yè)的調整、運作、發(fā)展，同時也體現出政府對房地產業(yè)的支持力度。城市化建設步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設區(qū)、“西安CBD建設規(guī)劃”及“大西安都市圈構想”等等政策的出臺，為西安的房地產業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。西安市房地產市場經過短期的政策及季節(jié)性調整，步入了發(fā)展的新階段，各級市場交投活躍，土地市場供給充足，交易已經開始實行招拍掛制度，通過市場競爭來調節(jié)土地資源的分配。二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經有所顯現，在商品房開發(fā)方面，商品房建設仍表現出較高的增長態(tài)勢，從2002年市場新推出的樓盤可以看出：開發(fā)商在產品定位、建筑設計、銷售策略等方面均對市場有了較為深刻的認識，較之前成熟了許多。2003年在政府宏觀政策的引導以及市場的自我調節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，土地市場實行招拍掛制度后，地價相對于改革前有一定程度上?。欢址渴袌鋈蕴幱诎l(fā)展期，市場表現較上年活躍，交易量有所增長；商品房市場無論從開發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開發(fā)商對市場仍然抱有相當高的熱情，同時市場銷售的走高也給其帶來了相當大的信心支持。從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結構不合理的現象已引起其注意，從2003年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調整均可見一斑，這也為促進、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導。西安房地產市場經過2003年種種政策規(guī)范及市場的快速發(fā)展，為2004年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。2004年西安房地產市場仍然平穩(wěn)運行，開發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長幅度。同時經過2003年二手房市場在開放過程中的不斷磨合，2004年的市場容量及開放程度繼續(xù)擴張中，自中介市場而始的二手房市場變革逐步開始上演，作為市場交易雙方的中間方，中介市場的逐步規(guī)范運作將為未來西安二手房市場的進一步發(fā)展起到重要作用。從新商品房市場運行來看，2003年被稱之為房地產市場的“土地年”，而2004年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。8.31之后的房地產市場經過對土地市場的深層次調控，從源頭對未來的房地產市場運作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開發(fā)商未來運營面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對土地、金融市場的不斷緊縮調控，新商品房市場的運作也越來越趨于規(guī)范，新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴格規(guī)范著商品房市場的運行。2005年的西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調整相對平穩(wěn)運行，“國八條”及七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》對于調控市場、穩(wěn)定房價提出指導性意見。西安按照中央宏觀調控精神，結合本土市場實際現狀也同樣采取了系列宏觀調控措施，這些政策的出臺對規(guī)范西安房地產市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。伴隨著房地產市場格局的不斷完善以及市場規(guī)范制度對市場的不斷引導及調節(jié)，房地產的市場化運作趨勢已經越來越為明顯，在市場無形指揮棒的引導下，商品房的供應與購買行為也逐步走向理性與成熟，一級市場、二級市場及三級市場結構也將趨向合理化，而市場的最終成熟必將是價格、供給、需求等市場運作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2006年，西安房地產市場銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。但是政策方面更加嚴厲，中央政府出臺了“國六條”及與之配套的“九部委十五條”，繼續(xù)深化“國八條”的宏觀調控，對房地產項目提出了具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。并將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足2年增加到5年，以抑制投機和投資需求。此次政策調控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當成一項長期政策，10年內都很難發(fā)生變化。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好90平米以下戶型的設計，堅持實用主義，才能挺過這次難關，并在競爭中勝出。2007年以來，西安商品房銷售量和價格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加36.81%，而價格則上升了6.72%。這與人們對政府房地產調控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關系。從總的發(fā)展情況來看，2003年到07年是西安房地產市場發(fā)展較為迅速的時段。在全國其它城市房地產價格增長過快形成了一定泡沫的時期，國家先后出臺一系列的宏觀調控政策，以打壓房地產發(fā)展不協調的現象，在這種情況下，西安房地產市場的發(fā)展卻相對比較平穩(wěn)，價格每年都保持5%以上的增長幅度，顯示了其較為健康地運行。2008年，西安市房地產市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩波動，相比2007年市場發(fā)展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現出從未有過的低迷，進入2012年第一季度，整體房地產市場新盤還在不斷推出，供應持續(xù)增長，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場主導，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當先，曲江、經開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年以來，這一看法在西安地產界正逐漸改變，尤其隨著新興·駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇·家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈·水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產逐漸變得炙手可熱起來。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質大盤的涌現將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。目前城東房地產的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。2004年，城東的住宅價格基本上在2900元/平米左右浮動，2005年，已經突破了3000元/平米，2007年價格則達到了3200元/平米。住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這預示著人們對城東地產的看好?？祻吐贰⑤p工、義烏商城已經成了西安對外的貿易平臺，可以這么講：“大到家電，小到針線”應有盡有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場進行。城東是一個大路貨的集散地，貨樣齊全、價格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活用品批發(fā)市場，多少年來商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產也是水漲船高，不斷崛起。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、金朗商城等項目的落成運營，充實著康復路商圈的商業(yè)氛圍。長樂路也已逐漸形成了康復路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀廣場、西北商貿中心、新興24G、輕工綜合商務樓等項目建設，無疑使城東商業(yè)地產得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。寫字樓少是因為城東的產業(yè)比較特別——軍工產業(yè)，因此也就不需要相應的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星——西部電力國際商務中心屹立于互助路旁，一枝獨秀，說明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點有關，別墅或是依山傍水，或是建設在高爾夫球場、原始森林等優(yōu)美的風景區(qū)，對自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才開始治理，西安動物園更是2004年搬遷的。沒有相應地環(huán)境，別墅自然不會產生。4.1.2西安市房地產的總體發(fā)展趨勢預測據專家分析西安市房地產業(yè)將呈現以下走勢：（1）市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期。（2）各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小，宏觀調控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。（3）房地產開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術密集度要求越來越高，開發(fā)企業(yè)出現兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯盟，或被淘汰出局。（4）房地產行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產市場的格局。同時也將影響房地產價格穩(wěn)中趨降。（5）消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經濟實用的中小套型轉變亦為大勢所趨。（6）多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產市場格局，市場競爭也將空前激烈。4.2西安市酒店的市場分析4.2.1西安市酒店的現狀分析本項目招待所按照三星級酒店標準就行建設裝修，因此相關的數據資料參考\o"點擊搜索所有關于［成都］的文章"西安市三星級\o"點擊搜索所有關于［酒店式公寓］的文章"酒店。西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨特的人文景觀和秀美的自然風貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據統(tǒng)計，西安每年來自境內外的游客總數達到近1600-1700萬余人次，其中2007年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國內旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入2.9億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。西安酒店的規(guī)模數量對西安目前現有的酒店、飯店的調查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。調查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數為1700余套，四星級酒店客房總數為2600余套，三星級酒店客房總數為3500余套，準三星級酒店客房總數為3800余套，二星級酒店客房總數為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數為22600余套。西安酒店的星級分布據西安房地產信息網統(tǒng)計數據顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數，而準三星級以上的酒店數合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。西安酒店的分布與經營狀況從各級酒店的分布和經營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現在城內、城南和城東三城區(qū)的酒店數占到西安市所有酒店數的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數合計占全市酒店數的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。②酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現為冷若寒冬，或表現為如沐春風。③酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④準三星級以上的酒店其經營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。統(tǒng)計數據表明，西安酒店業(yè)整體經營狀況處于正常的利潤水平。調查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關，而且它提供的軟件服務更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。調查數據顯示，酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數分別占31.6%和26.3%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經營方式的差異而使得其入住率出現參差不齊的情況。西安市酒店客源特征分析西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經營對象主要是針對散客和境內外的旅行游客。以參加會議、商務洽談、培訓為目的入住的客戶占16%，機關單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費形式占10%。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經營者，如何為這些準客戶提供更好的商務條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。從對酒店的客戶年齡的調查看，客戶的年齡中要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經理、職業(yè)白領到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征主要以旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。（5）客戶選擇酒店考慮的主要因素分析從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住的酒店時都希望該地區(qū)交通方便、四通八達，去哪里都方便；同時購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。對于商務人士的下榻選擇，一般是也都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域的酒店。即入住客戶在選擇酒店時最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。4.3項目商業(yè)市場分析西安曾是聞名于世的古都和經濟貿易中心，作為古絲綢之路的起點，商貿業(yè)有著輝煌的歷史。近年來，西安商貿業(yè)以“發(fā)展大商貿、建設大市場、搞活大流通”為目標，大力調整經濟結構，深化體制改革，加強設施建設，取得了長足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競爭的商貿流通格局，西部商貿中心的地位逐步形成。隨著社會經濟的發(fā)展，城市化進程的加快，未來西安作為世界聞名的歷史文化古都，旅游名城，中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術產業(yè)基地和交通樞紐城市，新歐亞大陸橋中國段和中西部中心城市，需要在尊重城市的歷史和客觀發(fā)展規(guī)律的基礎上，以人為本，以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務體系、提高生活質量為目標，制訂出西安市商業(yè)網點規(guī)劃對策，逐步形成布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開放、競爭有序的現代服務業(yè)新體系，以適應我國加入世貿組織后對外開放新形勢的要求，并形成良好有序的市場競爭環(huán)境，保障我市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展。在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊的康復路、輕工一線，是西北地區(qū)極負盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。經過十幾年的發(fā)展演變，不合時宜的商業(yè)布局已不堪承擔現代商業(yè)發(fā)展的重任，因而大批量的新生商業(yè)地產異軍突起，成就并引領了新一代批發(fā)零售市場的潮流。目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長樂路一線向東，相繼涌現了白馬世紀廣場、西北商貿中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、新興24G、西北輕工市場等商業(yè)地產項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現出新的活力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL在西北地區(qū)的全新內涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。康復路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為西安商業(yè)地產市場上的一支生力軍。4.4西安寫字樓市場分析（1）西高新：西高新是西安最為集中的商務辦公區(qū)，也集中了西安大多數的中高檔寫字樓，從高新國際商務中心對接世界500強開始，到高科廣場、華晶商務廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、企業(yè)壹號公園、海星城市廣場等項目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時，也都把眼光投向了更廣闊的國內大型企業(yè)上，寫字樓市場的客戶資源逐漸呈現緊張趨勢。（2）城內：西安城內的區(qū)域是西安商業(yè)CBD的真正所在，成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫字樓供應和需求的焦點。目前該區(qū)域的寫字樓多集中在北大街和和平門里一線，最大的優(yōu)勢是相關的商業(yè)職能配套設施成熟而豐富，但整體的辦公氛圍并不好。（3）城北：城北商住樓、寫字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布，因此這里辦公氣氛相比其它地區(qū)并不濃。并且受到區(qū)域成熟度影響，這里的項目大多數都打出商住樓概念牌，而推向市場的純寫字樓比較少。（4）城南：其中城南的寫字樓集中在長安路沿線。（5）城西：城西作為西安電工產業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務辦公地點。（6）城東：城東畢竟不是西安市的重要CBD區(qū)域。城東寫字樓基本是零散分布，以靠近市場為多，東關正街被人認為是它的CBD區(qū)域，所以有部分寫字樓集中在那里。但隨著康復路、輕工一線商圈的壯大，可以預見未來該地區(qū)寫字樓需求量將非常旺盛。圖4.1西安寫字樓市場平均價格示意圖4.5本項目市場可行性分析綜上分析，項目所處區(qū)域位置的市場前景非常好，我們從以下幾個方面來分析本項目的市場可行性。（1）產業(yè)環(huán)境位于西安長樂西路和金華北路十字路口附近，項目周邊分布了較多的機關事業(yè)單位，尤其是大量存在的年輕的白領一族，他們對酒店有較大的需求空間。（2）交通環(huán)境本項目緊鄰西安市城東客運站和三府灣客運站，西安城東客運站是中華人民共和國交通部核定的一級客運站，2002年就通過了ISO9000國際質量管理體系認證，為西北地區(qū)最早通過認證的公路客運站場。該站擁有省內、省際營運線路106條，主要發(fā)往本省渭南、大荔、韓城等渭北方向線路及延安、榆林等陜北方向線路和省外包括山西、江蘇、浙江、廣東等省區(qū)部分線路，日發(fā)送班次600余班，日運送旅客10000余人次。西安市三府灣客運站，位于長纓西路353號，是省交通廳評定的一級客運站?，F已開通省際、省內班線120余條，日發(fā)長途班次420余次，日發(fā)送旅客達10000多人。主要發(fā)往北京、上海、天津、浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、廣西、四川等20多個省市區(qū)主要大中城市的客運班線。圖4.2西安地鐵一、二號線西安市近期建設規(guī)劃安排建設兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵二號線已經開工建設。從西安市城市快速軌道交通線網示意圖可以看出，一號地鐵經過項目所在地,且在本項目近旁設置了出口，這必將使該區(qū)域的交通更加便捷。再者西安作為西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結果也吸引了大量的商務人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富。（3）商業(yè)環(huán)境項目所在地有華潤萬家、西北金華羊毛衫商貿大廈、康復路批發(fā)市場，多彩新天地購物廣場，長樂西路飲料副食品批發(fā)市場，新合作西果連鎖超市等多家大型商場。而且金融機構眾多，有中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設銀行胡家廟支行、工商銀行長樂西路西口儲蓄所、西安商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等，為廣大住戶提供極大的生活便利。綜上所述，本項目在依托西安港、大型商場、客運中心和巨大的產業(yè)帶來的入住客流數量上將占很大的優(yōu)勢。4.6本項目目標客戶定位及價格定位4.6.1寫字樓客戶根據對西安市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結合對本項硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場潛在目標客戶，按機構性質及需求面積預測統(tǒng)計如下：圖4.3寫字樓客戶按機構性質預測圖4.4寫字樓客戶按需求面積預測客戶定位在注重企業(yè)形象和個性辦公環(huán)境的企業(yè)機構；其中實力派企業(yè)（國有或股份制企業(yè)、準上市公司機構、其它性質和行業(yè)的企業(yè)。如：傳媒公司、外貿、保險、銀行、新聞機構等）是主力客戶，設計創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設計、建筑等）及服務于本區(qū)域的企業(yè)為補充客戶。主力客戶特征：（1）公司自身實力經過歷年積累已處在國內同行業(yè)水平的第二軍團領軍人，并有信心在一定時期內成為第一軍團的中堅力量；（2）關注提升公司形象及品牌知名度；（3）希望利用中央商務群的商務綜合優(yōu)勢；（4）在企業(yè)自用的同時，又有資金的保值及增值的資本運籌。（5）期待企業(yè)辦公環(huán)境能夠產生一定的創(chuàng)造力由于中高檔客戶所在的企業(yè)大多非常強調專業(yè)化程度，具有較高的利潤率和良好的成長性，他們要求辦公場所功能相對專一，周邊交通配套齊全；由于需要接待客戶，寫字樓必須能體現甚至提升公司的專業(yè)化形象具有相當的檔次，項目寫字樓的產品定位迎合了那些追求公司形象的實力型企業(yè)的青睞。國內知名企業(yè)和本地實力型企業(yè)將會在國際企業(yè)入住的情況下跟進，形成“羊群效應”，進而實現樓盤銷售。4.6.2招待所客戶（1）海內外常駐西安機構的商務人員、管理人員、技術人員。國內及海外常駐西安的機構，規(guī)模較大、派駐人員較多的。（2）經常往來西安的國內及海外商務人員，由于業(yè)務上的關系，國內及海外都有不少商務人員經常往返西安，這類人會選擇招待所，以方便居住和辦公。（3）西安的小企業(yè)和SOHO族西安的小企業(yè)數量眾多，少數盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算器網絡的普及，家庭辦公已成現實，非常適合SOHO族。4.6.3商業(yè)部分客戶OUTLESS（名品折扣店）高端餐飲（如：藍CLUB等）地鐵商業(yè)：地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類可以分為共性需求型、區(qū)域需求型和沖動需求型。共性需求型：是用來滿足消費者出于基本生理、生活、溝通方面需要的商品／服務，不會因為站點類別差異而對此業(yè)態(tài)有本質上不同的需求，也不會因消費者的收入差異而對這業(yè)態(tài)有本質上不同的需求；但可對不同品牌檔次有差異需求。此類業(yè)態(tài)是必然的主流，譬如：水／飲料、報刊、面包、ＡＴＭ等。區(qū)域需求型：則根據每個區(qū)域的不同情況，滿足該區(qū)域消費者需求的商品／服務，會因為站點類別差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內容需求，會因為使用該站點的消費者的收入或生活習慣差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內容需求。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。沖動需求型：能夠激發(fā)消費者興趣、感官喜好而產生購買行為的商品／服務。這類業(yè)態(tài)的商品／服務對消費者而言完全不是必需的，是由于沖動而產生的購買，對“快速便捷”完成購買過程的要求較另外兩型較低。消費者更為追求“購物樂趣”。譬如：傳真復印、無限寬帶、個人護理、快照膠卷等。第五章項目總體規(guī)劃方案5.1項目規(guī)劃設計思想本項目規(guī)劃的設計思想應從以下幾個方面進行思考：（1）旨在建設一個“外觀現代大方，內在寬敞舒適”的現代建筑，同時，具有獨自特色和較強的時代感，營造一個溫馨、典雅、寧靜、優(yōu)美的居住生活空間，創(chuàng)造一個集商業(yè)、辦公、觀賞、酒店于一體的現代建筑。中國社會發(fā)展到今天，人們生活的舒適度壓力越來越大，不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負擔也越來越重。這已經不是人們能否暫時擺脫緊張的工作生活壓力的問題，而是一個如何從社會文化層次上讓人們認識到：人類生存的終極目的遠遠不是一味地追求物質財富的獲取。項目應該建立起新型生活理念，全面均衡地調整我們的生活質量標準，進而重新恢復生活信心，在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。（2）創(chuàng)造有別于城市中心生活形態(tài)的城市邊緣地帶的購物、辦公和居住環(huán)境人們生活在喧囂的城市中心區(qū)，耳聞目睹著的絕大部分是人類建造的物質環(huán)境：遠處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被被人工鋪裝取代。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時全面的補給，慢慢也使人們對生活的認知產生著越來越大的偏差。（3）讓本項目和城市周邊社區(qū)相互促進共存共榮該項目不會是世外桃源，也不會建設成為小而全的孤立住宅。在這里購物、辦公和居住的人們，在享受著大自然親切宜人社區(qū)環(huán)境的同時，他們的物質生活條件和商業(yè)服務設施也要得到必要的滿足，社區(qū)的教育設施和公眾活動場所更要有保證。城市建設自有其客觀規(guī)律，人氣的聚集要靠不同級別的社區(qū)設施來實現。尤其在城市邊緣地帶，只有靠城市各個社區(qū)的設施配置組合來相互促進，才能真正讓居民感受到人生三味的滲潤。（4）借助科學技術的必要力量，創(chuàng)造與自然和諧共生的環(huán)境當代科學技術文明程度之高，幾乎可以取代傳統(tǒng)的人類文明。但是技術文明的進步永遠不是人類的目的，它絕對是滿足我們人類對審美、舒適和享受的手段。本項目應借助技術文明的力量，創(chuàng)造與自然和諧共存的環(huán)境，在節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)利用的思想支配下，從建筑、結構及材料方面入手，達到人與自然以及技術手段的和諧共榮。5.2在整體設計中主要遵循的原則（1）盡可能地立體地拓展居住的景觀空間。（2）重視本區(qū)塊內規(guī)劃中的地形變化和豎向設計，創(chuàng)造出大氣開放、錯落有致的建筑效果。（3）重視建筑的外立面設計，依靠建筑形體變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨特的視覺效果。（4）環(huán)境設計突出大尺度與小尺度相結合的效果，形成綠地景觀、街景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應。5.3項目總體規(guī)劃（1）構筑項目的大環(huán)境該項目從大的區(qū)域位置和現狀來看，其主出入口設在宗地南側為佳。在這塊比較規(guī)則的規(guī)劃用地內，宜建立控制軸線，以標志小區(qū)建設的推動方向，也有助于形成良好鮮明的外部空間秩序。從大環(huán)境豐富多變的要求來考慮，應布置沿控制軸線向內部有機滲透的動態(tài)景觀軸線。如此將整個項目的建設用地在平面形態(tài)構成布置時處理成幾個大的用地區(qū)塊，進而構筑項目大環(huán)境的整體感和秩序感。（2）應用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性“生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設的一個基本概念，“紅花須靠綠葉襯”就是這個道理。根據此基本概念，沿景觀動態(tài)軸線配置形態(tài)相似的庭園空間。在宗地西側布置單元式高層住宅，有益于項目整體外部空間形態(tài)輪廓線的豐富和完善。項目內部配置兩處大型景觀綠化廣場，可以使得項目內部由道路系統(tǒng)分隔圍合形成的外部空間和景觀綠化有一定的均好性。（3）整體規(guī)劃控制與彈性開發(fā)建設的可調性我國市場經濟發(fā)展到今天，任何人都幾乎對自己的經濟行為和結果失去了切實的把握。發(fā)展戰(zhàn)略確立之后，具體的經濟行為必須隨著市場的脈搏適時加以調整。因此開發(fā)商進行項目開發(fā)建設時，必須要有整體的規(guī)劃設計作為控制，同時也要為具體的實施操作留有足夠的調整余地。5.4項目專業(yè)設計5.4.1項目建筑設計墻體：外墻體為200厚加氣混凝土或承重多孔空心磚，用于靈活分隔的內墻選用ASA板。外裝修材料及外門窗：外墻主要以面磚為主，局部選用環(huán)保外墻涂料，公建局部飾以石材。住宅選用塑鋼窗框，中空玻璃；公建選用隔墊鋁合金門窗，中空玻璃；住宅外門選用高密度模壓、纖維板木門。內裝修：底層入口門廳為磨光花崗巖地坪，水性環(huán)保內墻涂料；標準層電梯廳為鋪地磚地面、踢腳，水性環(huán)保涂料墻、頂；戶內為水泥石屑地坪，混合沙漿粉刷墻、頂。餐廳、廚房選用水性抗菌內墻涂料。臥室為木地板地面，其余部位選用防滑彈性彩色橡膠地磚。商業(yè)及其他公共建筑為防滑地磚地面。防水材料：屋面選用三元乙丙橡膠防水材料或氯化聚乙烯——橡膠共混防水卷材，地下車庫墻面和地面防水及廁浴間的防水采用氯丁膠乳瀝青防水涂料或橡膠防水涂料。保溫材料：屋面選用擠塑泡沫保溫板或120厚憎水膨脹珍珠巖板，墻體采用擠塑泡沫保溫板或ASA板。室外環(huán)境：主要道路用彩色壓?；炷粒诵械馈⑼@步道等采用耐磨鋪地缸磚，臨時停車場和消防登高場選用植草磚地面。5.4.2節(jié)能設計（1）建筑節(jié)能建筑外圍護結構采用加氣混凝土或多孔空心磚，內保溫措施為ASA保溫板。外門窗：住宅采用仿木塑鋼門窗框中空玻璃加密封條，公共建筑選用熱阻隔鋁合金框料中空玻璃，教育設施等建筑采用熱阻隔鋁合金框料復合安全玻璃。封閉陽臺下部實體墻面和陽臺門面板采用巖棉夾芯板。屋面保溫層采用120厚憎水膨脹珍珠巖板，室內地面沿外墻2米范圍在混凝土基層下設150厚2：8白灰焦渣保溫層，樓面挑出室外部分采用60厚巖棉板吊頂。（2）給排水節(jié)能措施充分利用市政供水壓力，低區(qū)生活和消防給水（在滿足最不利點水頭的條件下）利用市政供水壓力直接供水，大量節(jié)約用電量。合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機。地下儲水池和屋頂水箱均采用能及時報警的溢流措施。節(jié)約用水、減少排污、節(jié)能環(huán)保。采用節(jié)水型衛(wèi)生器具、管道連接件、水龍頭和節(jié)水型家電。（3）采暖和通風節(jié)能措施按照國務院“熱改”精神，本項目采用集中采暖的系統(tǒng)形式，采暖設備加裝溫控裝置，熱源及熱網采用變流量加質調節(jié)的調節(jié)方式。采暖熱媒選用95/70OC高溫水，采暖熱源采用燃氣鍋爐。居住建筑的外圍護結構充分采用保溫節(jié)能材料，從各方面降低采暖能耗。過渡季節(jié)盡量少開或不開空調。冬夏季節(jié)合理調節(jié)新風量，盡量根據人員變化來調節(jié)新風量，以降低新風負荷。在滿足人員舒適和衛(wèi)生條件的前提下，盡可能提高夏季室內溫度和降低冬季室內溫度。（4）電氣節(jié)能變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產品。本工程公共建筑部分照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低能耗鎮(zhèn)流器，既可提高功率，又可降低能耗。居住建筑的公共走道和樓梯的照明燈具，均采用感應式開關，以降低能耗。5.4.3項目電氣設計（1）電源等級本工程消防用電設備（消防控制中心、消防電梯、消防水泵和自動噴淋泵等）為一級負荷供電；其余為三級負荷。（2）電源本工程由市電10KV供電，從附近開閉所采用電纜埋地引入中心配電室。（3）電纜管線敷設電纜管線在地下車庫內沿電纜橋架敷設，其余埋地敷設單體建筑電纜管線敷設由施工圖設計階段決定。（4）其它弱電系統(tǒng)，包括電話通信、網絡信息、安保等，委托相關資質單位設計。5.4.4項目動力規(guī)劃和暖通設計（1）動力規(guī)劃根據暖通專業(yè)要求和西安市能源結構的具體情況，本項目由鍋爐房提供冬季采暖熱源，熱媒為95/70°C熱水，鍋爐燃料為天然氣。鍋爐房按照東西兩部分的使用要求分別設置，以便獨立核算。室外熱網采用直埋式敷設，由檢查井到用戶的部分管道采用地溝敷設。鍋爐房的位置靠近負荷中心的地下室設置，以減少噪音的影響。（2）天然氣供應天然氣由城市供氣管網供應，東西兩部分的天然氣管網獨立設置，分別設中壓調壓站和低壓調壓站。經中壓調壓站調壓后的天然氣(約5000Pa)送鍋爐房供鍋爐燃燒用；經低壓調壓站調壓后的天然氣供居民使用。的天然氣管道一律埋地敷設。天然氣管道設計符合GB50028-93《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》。（3）暖通規(guī)劃集中熱源采暖，分戶計量，熱媒為95/70°C熱水；采暖形式為散熱器采暖，采暖管道暗敷；地下汽車庫設有通風排煙系統(tǒng)。商場等采用分體空調。5.4.5項目管網綜合（1）共同溝設置區(qū)內擬設共同溝，為供暖系統(tǒng)、高壓低壓給水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)合用，共同溝分住宅高層區(qū)與多層區(qū)兩系統(tǒng)，其它管線為直埋地式。（2）管線埋設各種管線埋設離建筑物的水平排序由近及遠宜為：電力管線或電信管線、天然氣管線、共同溝、雨水管、污水管。電力電纜與電信管纜宜遠離，并按照電力纜在道路東側或南側、電信管纜在道路西側或北側的原則布置。管線之間遇到矛盾時，應按下列原則布置；臨時管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可彎曲管線避讓不可彎曲管線。5.5項目消防安全管理本項目按國家規(guī)范設計、安裝消防設施同時加強消防安全管理。具體應做好以下幾方面：（1）規(guī)范建筑主體項目必須經消防部門審核批準后再施工；竣工時經消防部門驗收后才可投入使用，避免先天性火災隱患的滋生。選擇甲級設計院按規(guī)范設計，堅決杜絕為了眼前利益，而未進行防火分隔，導致防火分區(qū)過大；電氣線路不穿阻燃管，亂敷亂接；疏散通道過窄，疏散距離過長，安全出口過少，消防設施不完善，消防栓數量少；配備的滅火器材型號不對；室內外消防水源不足；室外沒有消防通道，消防車無法通行；大量采用可燃材料裝修等等。（2）加強消防設施維護管理按照消防技術規(guī)范設置自動報警自動噴淋等消防設施，并安排專人維護管理，確保系統(tǒng)正常運行；經常檢查防止消防栓被貨物埋壓、圈占或損壞，消防水帶、水槍被挪作它用；滅火器定時更換。（3）強化防火安全意識強化管理人員消防安全意識和防火管理，健全消防組織防火制度，定期進行消防培訓，認真落實防火檢查結果，堅決阻止邊營業(yè)邊施工，違章用電用火，違章焊接、切割，不會使用滅火器材等現象發(fā)生。必須采取相應的措施，才能在消防管理上真正做到防患于未然。（4）設置安全疏散設施，利于人員疏散緊靠門口1.4米范圍內不應設置踏步臺階。設計時每個安全出口平均疏散人數不超過250人，對于項目容納人數超過2000人時，其超過部分按每個出口的平均疏散人數不應超過400人，疏散人數可根據人員分布密度來確定。安全出口的寬度可按照0.65米/百人來確定，但最小不小于1.4米。第六章項目總體建設方案6.1項目組織機構設置及崗位分析為了有效組織該項目的開發(fā)，陜西電力建設公司應從公司各部門選擇不同專業(yè)的人員，組建項目部。事業(yè)部部長直接對陜西電力建設公司總經理負責，事業(yè)部下設部長辦公室、策劃部門、投融部門、工程部門、營銷部門、財務部門等相關機構（圖6.1），各部門在事業(yè)部主任的統(tǒng)一管理和協調下，各行其職、相互協調，共同為有效開展項目的運作而努力。事業(yè)部主任及下屬各部門的崗位職責如下表6.1-6.6所示?？偨浝砜偨浝聿块L策劃部長辦公室投融資工程營銷財務…………事業(yè)部圖6.1項目事業(yè)部及崗位設置表6.1項目事業(yè)部部長的崗位職責職責與工作任務：職責一職責表述：組織制定項目開發(fā)計劃，經項目會議和項目批準后，負責組織實施工作任務負責項目整體開發(fā)計劃和項目總目標的確定負責向公司進行匯報，請示批準項目整體開發(fā)計劃和項目總目標負責職責二職責表述：主持項目日常各項管理工作工作任務負責全面執(zhí)行和檢查落實公司的各項工作決定負責召集和主持項目會議，檢查、督促和協調各線業(yè)務工作進展負責選聘事業(yè)部各有關部門和下屬管理人員負責簽署日常行政、業(yè)務文件職責三職責表述：負責項目營銷和工程方面的全局工作工作任務負責項目策劃和營銷方面的各項工作負責項目工程設計與施工方面的