某項(xiàng)目成本測(cè)算及費(fèi)用分析

西西’#地項(xiàng)目成

本

測(cè)

算

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費(fèi)

用

分

不^二零零三年十月三"一日總論1、 項(xiàng)目概況：北京西單北商業(yè)大街西側(cè)綜合改造工程，簡(jiǎn)稱“西西工程”。本工程為西西4#地工程，項(xiàng)目處在北京市西單北大街西側(cè)，南臨皮庫(kù)胡同，西向華遠(yuǎn)街，北臨大木倉(cāng)胡同。地處北京西城區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時(shí)甲方負(fù)責(zé)電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、 建設(shè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目處在北京市西單北大街，項(xiàng)目東側(cè)為西單文化廣場(chǎng)、四周圍為規(guī)劃中的1318平米的綠地。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.4866平方米其中：地下建筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數(shù)：地上：15層地下：4層檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個(gè)綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓：地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業(yè)部分共8738平方米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓:地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業(yè)部分共21213平方米，6-11層為餐飲娛樂(lè)部分共25666平方米。3#樓:地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業(yè)部分5736

平方米,1-6層為劇場(chǎng)13853平方米；8-11層為影院7354平方米，6-11層為休閑娛樂(lè)11946平方米；12-15層為辦公部分共14055平方米。4#樓：地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業(yè)部分共10544平

方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。西西4#地樓層功能分布圖樓號(hào)1234層數(shù)1商業(yè)\L商業(yè)\L商業(yè)\1劇場(chǎng)辦公商業(yè)\L2商業(yè)\L商業(yè)\L商業(yè)\L劇場(chǎng)辦公商業(yè)\L3商業(yè)\L商業(yè)\L商業(yè)\L劇場(chǎng):辦公商業(yè)：4商業(yè) _■^-1-1\L商業(yè) _■^-1-1\L商業(yè) ^-1-1\L劇場(chǎng)辦公商業(yè)5商業(yè)r商業(yè)\L 商業(yè)\r劇場(chǎng)辦公商業(yè)\L6辦公餐飲娛樂(lè)劇場(chǎng)、休閑娛樂(lè)辦公7辦公餐飲娛樂(lè)休閑娛樂(lè)辦公8辦公餐飲娛樂(lè)休閑娛樂(lè)影院:辦公9辦公餐飲娛樂(lè)休閑娛樂(lè)影院辦公10辦公餐飲娛樂(lè)休閑娛樂(lè)影院辦公11辦公餐飲娛樂(lè)休閑娛樂(lè)影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公、費(fèi)用估算1、項(xiàng)目的成本估算:項(xiàng)目名稱土地成本費(fèi)用100000平米單價(jià)（元項(xiàng)目名稱土地成本費(fèi)用100000平米單價(jià)（元/平米）測(cè)算說(shuō)明前期其他費(fèi)用52806790土地成本包括拿到開工證前的所有支出（包含土地出讓金費(fèi)用）包括勘探、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)咨詢、規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、工料測(cè)量顧問(wèn)費(fèi)共4814.412萬(wàn)元，另359加監(jiān)理費(fèi)用為建安成本的 0.5%共466建安費(fèi)1074335000建安費(fèi)按5000元/平米暫估業(yè)主管理費(fèi)2686182按照建安費(fèi)費(fèi)用的2.5%計(jì)不可預(yù)見費(fèi)3223219按照建安費(fèi)費(fèi)用的3%計(jì)小計(jì)21862212550利息10620721土地費(fèi)用共10億元，計(jì)息兩年，年息5.31%。廣告銷售費(fèi)用4832328按照銷售收入的1.5%計(jì)取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業(yè)25000元/平米計(jì)算(商業(yè)63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米)，15000*46056+25000*(63601+11946+25666)=3221165000元=32.21165乙元。兩稅一費(fèi)177161203按照銷售收入的5.5%計(jì)取。合計(jì)25179014474說(shuō)明：1、平米單價(jià)按照可銷售面積147269萬(wàn)平米計(jì)算，寫字樓按15000元/平米計(jì)算，商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)按25000元/平米計(jì)算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項(xiàng)口總成本為25.179億元，平均平米成/卜為14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表單位：元項(xiàng)目名稱分項(xiàng)名稱費(fèi)用平米單價(jià)基礎(chǔ)處理土方及回填1666747877.57降水13954306.49護(hù)坡491356822.87基礎(chǔ)處理10877925.06合計(jì)24064268112.00鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)及初裝修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200223583931.85二次結(jié)構(gòu)及初裝147755 44 68.77非實(shí)體費(fèi)用83235605387.38合計(jì)\J\J2982347321388.00裝飾工程地庫(kù)16080447.48

商業(yè)3738763 5 174.66辦公3214865 5…—_149.62休閑與餐廳3239665 9-=_156.75影院2472887 9 115.69劇場(chǎng)3163466 3 147.23外裝98992666466.72室內(nèi)門22551687164.95屋面291731613.58隔斷281984613.12裝置及設(shè)備35584117165.6合計(jì)322761636 1 1562.15機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖消防系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)電梯工程變配電照明動(dòng)力機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖消防系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)電梯工程變配電照明動(dòng)力電話2963526 137.92-6 24916332 115.96163978896 483.9253169644 247.18376566666559716 9239238172.43369.7743.6626743364639486^8 156466269.65188.6676.66室外工程建筑安裝成本合計(jì)26743364639486^8 156466269.65188.6676.66室外工程建筑安裝成本合計(jì)室外排水室外工程綠化及照明合計(jì)75263162148666-6 1181763635.66166.6655.6646824546 196.661674336666 5666.66煤氣工程綜合布線樓宇自控安保工程 6445986 36.66合計(jì) 388444824 1867.85注：鋼筋含量135KG/M，混凝土含量6.65M加2三、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備及開竣工日期的假定:?假定本項(xiàng)目的前期工作在2664年2月底前完成?假定本項(xiàng)目建安施工在兩年半內(nèi)施工完畢。項(xiàng)目的假定持續(xù)時(shí)間:項(xiàng)目分項(xiàng)持續(xù)時(shí)間（月）前期施工準(zhǔn)備完成項(xiàng)目組建2664年2底前建安施工基礎(chǔ)施工6結(jié)構(gòu)施工8裝修施工13竣工清理及驗(yàn)收2四、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、項(xiàng)目的現(xiàn)金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、 寫字樓及商業(yè)部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為9818平米，銷售單價(jià)為寫字樓1.5萬(wàn)元/平米，商業(yè)部分銷售單價(jià)為2.5萬(wàn)元/平米。2、 寫字樓部分未銷售，商業(yè)部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價(jià)2.5萬(wàn)元/平米；五、 財(cái)務(wù)分析1、 現(xiàn)金流量分析：（1） 現(xiàn)金流出：見附表（2） 現(xiàn)金流入：見附表（3） 現(xiàn)金流量表見附表2、 投資收益率：A、 銷售假定一的成本收益率：成本收益率=（322117-261603）/261603=23.13%B、 銷售假定二的成本收益率：成本收益率二(253033-251379)/251379=0.66%3、投資回報(bào)率：A、銷售假定一的投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=（322117-261603）/50514=119.8%B銷售假定二的投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=（253033-251379）/48797=3.4%五、項(xiàng)目定位建議：西西4#地已有規(guī)劃面積分配情況:使用功能建筑面積情況說(shuō)明商業(yè)6360 1 可以銷售辦公4605 e—可以銷售居場(chǎng)1385 3——無(wú)償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京首都影院休閑娛樂(lè)1194 6 銷售或租賃餐飲娛樂(lè)2566 6 銷售或租賃汽車庫(kù)35130經(jīng)營(yíng)自行車庫(kù)650不可銷售設(shè)備用房1061 0 不可銷售合計(jì)214866其中：商業(yè)及娛樂(lè)101213辦公46056影院、劇場(chǎng)2120 7 車庫(kù)及配套46390西西4#地工程位于西單商業(yè)街黃金地段，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓部分應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場(chǎng)所，所以應(yīng)該修改設(shè)計(jì)減少寫字樓面積（減少到2萬(wàn)平米左右），增加商業(yè)面積（增加到13萬(wàn)平米左右）；同時(shí)，休閑娛樂(lè)、餐飲娛樂(lè)也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。西西4#地項(xiàng)目并非是典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)建設(shè)模式。所以西西4#地的銷售不會(huì)象普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式：1、 大型商業(yè)投資管理公司獨(dú)家定購(gòu)：項(xiàng)目在設(shè)計(jì)期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購(gòu)，商業(yè)投資管理有限公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進(jìn)行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運(yùn)作，項(xiàng)目交付后商業(yè)投資管理公司即可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是，目前國(guó)內(nèi)沒有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購(gòu)的資金至少需30億元），國(guó)外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可西西項(xiàng)目，國(guó)外的商業(yè)運(yùn)作模式是否適合中國(guó)都是一個(gè)疑問(wèn)；西西項(xiàng)目計(jì)劃2004年3月開工，在不到5個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實(shí)。所以，這種模式實(shí)現(xiàn)的機(jī)率很小。2、 項(xiàng)目建成后持有經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模后再銷售： 項(xiàng)目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用二到三年時(shí)間將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項(xiàng)目分割銷售。銷售方式為：（1）經(jīng)營(yíng)由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目實(shí)行股份形式，公眾通過(guò)采購(gòu)股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）