2023年昆明物業(yè)管理評標專家考試試卷及答案

一、單項選擇題（20題、每題1分、共20分。每題備選項中，只有1個最符合題意）1.下列哪項不是前期物業(yè)管理招投標的目的（B）。A.規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動B.公平購買物業(yè)管理服務(wù)C.保護招標投標當事人的合法權(quán)益D.促進物業(yè)管理市場的公平競爭2.投標人少于（B）個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。A.2B.3C.4D.53.下列哪項不是前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循的原則（D）。A.公開B.公平C.公正D.合理4.招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向（A）個以上物業(yè)管理公司發(fā)出投標邀請書。A.3B.4C.5D.105.資格預(yù)審文獻一般不應(yīng)當涉及（C）。A.資格預(yù)審申請書格式B.申請人須知C.公司投標條件D.公司技術(shù)裝備6.在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于（C）家資格預(yù)審合格的投標申請人。A.3B.4C.5D.107.公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文獻發(fā)出之日起至投標人提交投標文獻截止之日止，最短不得少于（C）日。A.10B.15C.20D.308.招標人對已發(fā)出的招標文獻進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文獻規(guī)定提交投標文獻截止時間至少（B）日前。A.10B.15C.20D.309.預(yù)售商品房項目應(yīng)當在（A）之前完畢物業(yè)管理招標投標工作。A.取得《商品房預(yù)售許可證》B.30天C.60天D.90天10.投標文獻不涉及的內(nèi)容有（C）。A.投標函B.投標報價C.商務(wù)標D.物業(yè)管理方案11.投標人的正常投標行為是（D）。A.以別人名義投標B.嚴禁合法投標C.互相串通投標D.抵制行賄謀取中標12.開標由（A）主持。A.招標人B.投標人C.評標專家D.專家委員會主任13.評標委員會由（A）和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)。A.招標人代表B.房地產(chǎn)主管部門代表C.投標人代表D.評標委員會主任14.評標委員會完畢評標后，應(yīng)當向招標人推薦不超過（A）名有排序的合格的中標候選人。A.3B.4C.5D.615.招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限（D）日前擬定中標人。A.7B.10C.15D.3016.招標人和中標人應(yīng)當自中標告知書發(fā)出之日起（D）日內(nèi)，按照招標文獻和中標人的投標文獻訂立書面協(xié)議。A.7B.10C.15D.3017.可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司的條件是（A）。A.住宅規(guī)模較小B.投標人較少C.投標人少于3個D.投標人少于5個18.不是投標書封面編寫的內(nèi)容是（B）。A.標題內(nèi)容B.編寫的人員C.編寫的單位D.編寫的時間19.下列哪項不是樓盤管理服務(wù)的基本內(nèi)容（C）。A.基本服務(wù)B.義務(wù)服務(wù)C.協(xié)商服務(wù)D.有償服務(wù)20.物業(yè)項目管理服務(wù)人員最低配置為（B）人。在最低配置的基礎(chǔ)上，可根據(jù)每一員工服務(wù)250-300戶業(yè)主的標準來進行增配。A.1B.2C.3D.5二、多選題(15題、每題2分、共30分,選項中至少有一個是錯項,選對一項得0.5分,錯選不得分)1.從開發(fā)商手中接盤，應(yīng)對開發(fā)商的項目管理服務(wù)目的有（ABCD）A.促進房屋銷售B.打造開發(fā)品牌C.提高建設(shè)聲譽D.增收開發(fā)收益E.物業(yè)保值增值2.項目管理，需要采購物品的支出有（ABCD）。A.物業(yè)管理用房B.員工宿舍C.保安人員生活用品D.交通工具E.員工意外傷害保險3.物業(yè)服務(wù)公司的全年總收入項目有（ABCE）。A.物管費收入B.停車費收入C.經(jīng)營收入D.廢品收入E.其它收入4.物業(yè)服務(wù)公司的全年總支出項目有（ABCD）。A.員工工資福利費B.保安費C.保潔費D.維修費E.配電設(shè)備折舊費5.物業(yè)服務(wù)的招標主體有（ABE）。A.開發(fā)商B.業(yè)主大會C.業(yè)主委員會D.街道辦事處E.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人6.投標需要的條件有（BCDE）。A.三級公司資質(zhì)B.經(jīng)驗與業(yè)績C.商業(yè)信譽；D.資金管理和技術(shù)實力E.項目負責人7.公司投標資信評審的內(nèi)容有（BCDE）。A.公司名稱B.資質(zhì)等級C.管理現(xiàn)狀D.公司業(yè)績E.信用體系8.公司投標技術(shù)評審的內(nèi)容有（BCDE）A.管理服務(wù)項目B.管理服務(wù)目的C.管理服務(wù)內(nèi)容D.管理機構(gòu)設(shè)立E.管理服務(wù)保障9.公司投標商務(wù)評審的內(nèi)容有（ABE）。A.收費標準測算的合理性B.盈虧平衡測算的合理性C.員工使用合理性D.設(shè)施設(shè)備使用合理性E.其他收費報價的合理性10.公司投標現(xiàn)場答辯評審的內(nèi)容有（BCDE）。A.儀容儀表B.管理知識C.演講口才D.業(yè)務(wù)熟悉限度E.項目管理信心11.公司投標，來自于招標人的風險有（ABCD）。A.付費難以維持B.缺少招標誠意C.隱瞞項目真情D.附加不公條件E.答辯水平較差12.人員費用的構(gòu)成項目有（ABCD）。A.工資總額B.福利基金C.員工社會保險費D.加班費E.員工獎金13.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費構(gòu)成項目有（ACE）。A.財產(chǎn)保險B.人壽保險C.雇主責任險D.養(yǎng)老保險E.公眾責任險14.年度綠化養(yǎng)護費的構(gòu)成項目有（ABCE）。A.綠化工具費B.勞保費C.綠化水費D.綠化員工服裝費E.農(nóng)藥化肥費15.年度秩序維護費的構(gòu)成項目有（ABCD）。A.安保人員住房租金B(yǎng).安保人員生活水電費C.安保器械費D.安保人員意外傷害保險費E.安保辦公費三、判斷題(20題、每題1分、共20分)1.物業(yè)管理服務(wù)直接成本，由保安、保潔等5個成本項目組成（×）。2.有特別規(guī)定的管理服務(wù)人員配置，由公司和業(yè)主協(xié)商擬定（√）。3.公共秩序維護人員在20人以上的，應(yīng)考慮配置1名主管（×）。4.封閉式物業(yè)項目的公共秩序維護巡邏人員、值守人員的配置人數(shù)及工作時間，根據(jù)物業(yè)項目或業(yè)主的需要進行擬定（√）。5.公共秩序維護換休人員，按公共秩序維護人員總數(shù)5:1的比例配置（√）。6.道路清掃，每個保潔人員天天負責3000-5000平方米（√）。7.物業(yè)項目保潔總面積除以員工的工時定額，即為保潔人員人數(shù)（√）。8.綠化管養(yǎng)，住宅社區(qū)每人負責3000-5000平方米（√）。9.維修員工配置，參考定額為每150戶配1人（√）。10.年度員工社會保險費為：年度工資總額×35.4%（×）。12.公司設(shè)備折舊年限為5年，年度折舊額=折舊資產(chǎn)總額÷5年（√）。13.物業(yè)項目通常要分攤公司直接管理人員對物業(yè)項目管理的工資及管理費用（√）。14.年度應(yīng)納稅費總額=年度物業(yè)管理服務(wù)直接成本+年度實際利潤總額（√）。15.公司年度總成本=年度物業(yè)管理服務(wù)直接成本+年度實際利潤總額+年度稅費總額（√）。16.月度每平方米建筑面積收費標準=（年度總成本÷業(yè)主專有部分建筑面積總和）÷12個月（√）。17.業(yè)主委員會招標，須經(jīng)社區(qū)業(yè)主大會授權(quán)（√）。18.評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸（√）。19.與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會（√）。20.被取消評標專家資格的人員，不得再參與任何評標活動（√）。四、簡答題(5題，計20分)（一）物業(yè)管理方案的內(nèi)容構(gòu)成（4分）1.樓盤基本情況2.樓盤管理服務(wù)目的3.樓盤管理服務(wù)內(nèi)容4.樓盤管理機構(gòu)設(shè)立5.樓盤管理人員配置及月度工資總額6.樓盤管理物品采購計劃7.樓盤管理費用收取計劃8.樓盤管理盈虧平衡計劃9.配合物管設(shè)施設(shè)備完善計劃10.物業(yè)管理服務(wù)保障計劃11.我們的承諾12.方案編制說明（二）規(guī)范編寫投標文獻的規(guī)定有哪些？（4分）1.無缺漏2.無修改3.無涂抹4.無錯算5.無錯價6.無錯裝7.無泄漏（三）評標專家可以從哪些方面來審定投標公司的管理服務(wù)保障措施？（4分）1.初期介入保障2.承接查驗保障3.機構(gòu)設(shè)立保障4.人員培訓(xùn)保障5.崗位職責保障6.工作流程保障7.管理制度保障8.獎懲辦法保障（四）投標答辯需要做好哪些準備？（4分）1.文稿準備2.人員準備3.演練準備4.狀態(tài)準備5.響應(yīng)準備6.特色準備（五）公司的答辯文稿應(yīng)從哪些方面去編寫？（4分）1.投標報價2.公司簡介3.項目結(jié)識4.管理重點5.管理措施6.管理承諾五、案例分析題（10分）某樓盤的經(jīng)濟技術(shù)指標如下：1.用地面積73575㎡2.地上總建筑面積196190㎡，其中：（1）公租房182230㎡（2）配套建筑13960㎡（配套商業(yè)11560㎡、社區(qū)活動中心2400㎡3.地下建筑面積45730㎡，其中：（1）機動車庫面積34696㎡（2）非機動車庫面積11034㎡4.容積率2.6675.建筑密度21.4%6.綠地率35.10%7.公攤率21%8.公租房戶數(shù)4124戶9.公租房占總公租房總面積比82.88%10.機動車停車位981輛（100㎡/0.5輛），其中：（1）保障房停車911輛（地下771輛、地上140輛）（2）公建地上停車70輛11.非機動車停車位4949輛（1戶/1.2輛）12.該樓盤有兩個開口13.保潔人員道路、車庫清掃工時定額5000㎡/天；樓道清掃4000㎡/天，保潔換休人員按5:1的比例配置，分析并計算：1.道路及廣場面積？（1）建筑總面積為：73575㎡（2）建筑基底面積為：73575×0.214=15745㎡（3）樓盤綠化面積為：73575×0.351=25825㎡（4）道路及廣場面積為：73575-15745-25825=32023㎡2.公租房樓道面積？18223