資產(chǎn)評估基礎(chǔ)新制度

第六章資產(chǎn)評估報告【考情分析15告的正文、評估說明（重難點(diǎn)）；編制評估報告書的步驟與技術(shù)要點(diǎn)；資產(chǎn)評估報告編制、歸檔及管理。2015【主要考點(diǎn)資產(chǎn)評估報告編制、歸檔及管【本章內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估報告基本概念及制度第二節(jié)國有資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容第三節(jié)資產(chǎn)評估報告的編制和使用第四節(jié)資產(chǎn)評估的概念與內(nèi)容第五節(jié)評估工作底稿的編制與歸檔第六節(jié)資產(chǎn)評估的管理第一節(jié)資產(chǎn)評估報告基本概念及一、資產(chǎn)評估報告的概念及制度概（一）資產(chǎn)評估報告是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵律、行政和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，（二）《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》（IVS）和《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）以及《英國特許測量師學(xué)會評估專業(yè)準(zhǔn)則》（RICS），對資產(chǎn)評估報告的規(guī)定都是從報告的要素和內(nèi)容題、文號、、、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明等方面進(jìn)行了規(guī)范。二、資產(chǎn)評估報告的分（一）評估機(jī)構(gòu)開展涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政規(guī)定需要評估的法定評估業(yè)除法定評估業(yè)務(wù)評估報告以外開展的評估業(yè)務(wù)所出具的評估報告為定評估業(yè)務(wù)評估報告（二）（三）（四） 如某委托進(jìn)行司法評估，欲了解標(biāo)的在三年前某一時點(diǎn)的市場價值，委托評又如某銀行抵押，銀行欲了解抵押物在兩年后某一時點(diǎn)的市場價值，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)三、資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容要（一） （3）；（4）（二）資產(chǎn)評估報告本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告政規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他和個人不能因得到資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵循獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵律、行政和資其他需要的內(nèi)容（三）通常提供資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論（四）（五）評估對象所涉及的主屬證明資料第二節(jié)國有資產(chǎn)評估報告的基本 、和一、國有資產(chǎn)評估報告的構(gòu)根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》，2008年11月28日，中國資產(chǎn)評估發(fā)布了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，并定于2009年7月1日起實施。2010年頒布了《金融國有資產(chǎn)評估報告指 、、摘二、標(biāo)題、文號 、（一）資產(chǎn)評估報告標(biāo)題應(yīng)當(dāng)簡明清晰，一般采用“企業(yè)名稱+經(jīng)濟(jì)行為+評估對象+資產(chǎn)評估（二）評估報告《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》規(guī)定的評估的主要內(nèi)容基本參考資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則的要資產(chǎn)評估師需要注意的是，準(zhǔn)則的要求僅是一般性內(nèi)容，資產(chǎn)評估師在執(zhí)行具體評估業(yè)務(wù)時，還應(yīng)根據(jù)評估項目的具體情況，增加或細(xì)化內(nèi)容。（三）資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)簡明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)論及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項內(nèi)容。中，而應(yīng)主要反映在已經(jīng)確定評估結(jié)論的前提下，所發(fā)現(xiàn)的可能影響評估結(jié)論但非資產(chǎn)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)重大事項例如，一筆涉訴的、正處于階段的大額應(yīng)收款項，評估報告出具日無法判斷其可回收的可意，所列示的賬面值（評估值）不能替代未來的裁定結(jié)果。資產(chǎn)評估師也應(yīng)在中提醒報告使用人注意，評估結(jié)論未反映該期后事項的影響。評估應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒評估報告使用人閱讀全文：“以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告性文字旨在明晰，盡管反映了評估報告的關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但它還不足以使評估報告使用三、評估報告正文（比《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》僅多“緒言”一條（一）（二）委托人、被評估單位（或者持有單位）和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因資產(chǎn)評估師并未對這些信息進(jìn)行盡職和核查，原則上應(yīng)在評估報告篇幅應(yīng)適度，占評估報告的不宜過大例如評估A公司持有B公司70%股權(quán)價值時，評估對象是70%股權(quán)，持有單位為A公司，BBBB（或者圍、資本、公司股東及持股比例、股權(quán)變更情況及必有單位的公司和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)、歷史情況等（如關(guān)系、交易關(guān)系）（三）（四）涉及的資產(chǎn)及負(fù)（權(quán)益或股東部分權(quán)益對應(yīng)的法人資產(chǎn)和負(fù)債屬于評估范圍，本身并不是評估部分象專利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估對象是指專利資估主要包括增長和退出描估對象的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等基本情況外的方式，確認(rèn)評估對象和評估范圍（五）（六）依據(jù)和評估準(zhǔn)則依據(jù)（列出與評估項目相關(guān)的權(quán)屬依據(jù)通常包括國有資產(chǎn)登記，投資人出資權(quán)益的證明文件，與不動產(chǎn)、知經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)包括兩個方面：一是（規(guī)定權(quán)限簽發(fā)）有效文件，二是其他文件資料（1）企業(yè)涉及經(jīng)濟(jì)行為決策的會議紀(jì)要發(fā)布的有關(guān)當(dāng)事方的公告（七）簡單說明總體思路和主要評估方法及適用原因按評估對象和所涉及的資產(chǎn)（負(fù)債）法法簡單介紹參照物（交易案例）法以及評估結(jié)論確定的方法。同時，按長期股權(quán)投資，列示各股權(quán)兩種以上評估方法以及確定最（八）（九）評估假設(shè)（合理使用，并在報告中披露所使用的假設(shè)（十）評估結(jié)論（以文字和數(shù)字形式清晰說明備案的資產(chǎn)評估項目備案表，是企業(yè)辦理登記、股權(quán)設(shè)置和轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)的必備文件90%時，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意后方可繼續(xù)交②《企業(yè)國有轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法依照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估。評估報告經(jīng)核準(zhǔn)或者備案后，作為確定企業(yè)國有轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)。在交易過程中，當(dāng)交易價格低于評估結(jié)論的90%時，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)③《中民企業(yè)國有資產(chǎn)法核實資產(chǎn)，客觀、公正地確定資產(chǎn)的價值。企業(yè)改制涉及以企業(yè)的實物、知識、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)折算為國有資本出資或者的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對折價財產(chǎn)進(jìn)行評估，以評估確認(rèn)價格作為確定國有資本出資額或者數(shù)額的依據(jù)，不得將財產(chǎn)低價折股或者有其他損害出資益的作為企業(yè)國有資本出資額或者數(shù)額的依據(jù)（評估確認(rèn)價格估（十一）特別事項說明（程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵以及期后事項資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披露其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況，并說明承擔(dān)不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)任影響的事項。例如國家調(diào)整政策、調(diào)整存利率等，都會對評估結(jié)論產(chǎn)生影響。例如：某企業(yè)重組改制評估項目，根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為實施的安排，在公司設(shè)立前，將全部納入改制范圍的房屋土地辦理證，但在評估報告出具時，部分和土地仍未辦理證。該部如，房屋所所載明的面積與實際面積不一致時，實務(wù)中存在按實際面積或按證載面積處理兩種重新確權(quán)，并正在辦理房屋所證時，資產(chǎn)評估師可以按照測繪機(jī)構(gòu)測量的面積進(jìn)行估算；（十二）核準(zhǔn)文件是相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為中涉及資產(chǎn)和價值的確認(rèn)文件，是國有資產(chǎn)交易重要的參考，也是企業(yè)辦理登記、股權(quán)設(shè)置等相關(guān)手續(xù)的必備文件。產(chǎn)和價值的確認(rèn)文件，是國有資產(chǎn)交易的重要參考，也是企業(yè)辦理登記、股權(quán)設(shè)置等最終直接作為交易參考、企業(yè)辦理登記、股權(quán)設(shè)置等使用的文件關(guān)于報告的摘抄、和披未征得出具資產(chǎn)評估報告的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、或者披露于公開，法律、行政規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。評估報告委托人、評估委托合同中約定的其他評估報告使用人和國家法律、行政規(guī)定除此之外，和個人不能由于得到評估報告而成為評估報告的使用人人或者評估報告使用人前述規(guī)定使用評估報告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。（十三）、和評估明細(xì)表上通常不需要另行簽名蓋章四、評估報告附（一）附件的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估報告的、正文一致委托人和被評估單位法人委托人和被評估單位（或者持有單位）登記證評估對象涉及的主屬證明資料資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法人副本（三）關(guān)于審計報告作為附件的要求（評估必須要審計報告嗎，并作為附件《企業(yè)國有轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（財政部、國資委令第3號）規(guī)定，“在清產(chǎn)核資和審計《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題》（國資委[2006]274號）規(guī)定，象為企業(yè)（股權(quán)）時，賬面價值應(yīng)當(dāng)為審計后賬面值”。根據(jù)國有企業(yè)改制的相關(guān)規(guī)定，在資業(yè)）一定期限內(nèi)的會計報表。受托會計師在對改制企業(yè)（包括其下屬子企業(yè)）的財務(wù)狀況、制的會計報表及其附注客觀公正的審計意見。改制審計報告是改制方案的依據(jù)，是改制資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)，審計不得實施改制資產(chǎn)評估。及的債權(quán)處置等重大事項的說明；改制企業(yè)應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)余額的處理因此，《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》規(guī)定，“按照法律、行政規(guī)定需要進(jìn)行專項審計（四）關(guān)于其他機(jī)構(gòu)報告附件的處企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南規(guī)定，“如果其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論，根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，所的報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn)（備案）文件礦業(yè)權(quán)評估報告需經(jīng)相關(guān)資源行政主管部門備案，需將已取得的相關(guān)批準(zhǔn)（備案）文件作為評五、評估說（一）包括①評估說明使用范圍；②委托人和被評估單位（或者持有單位）編寫的《企業(yè)關(guān)委托人和被評估單位（或者持有單位）可以共同編寫或者分別編寫《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評委托人單位和被評估單位（或者持有單位）應(yīng)當(dāng)對所編寫的說明簽名、加蓋①委托人、被評估單位（或者持有單位）各自概況⑦資料（二）③委托評估的資屬狀況（含應(yīng)當(dāng)評估的相關(guān)負(fù)債）應(yīng)特別說明是否經(jīng)過審計以及所的審計意見類型及簡要情況⑥資屬狀況應(yīng)重點(diǎn)介紹評估范圍內(nèi)、土地、礦業(yè)權(quán)等情況其他機(jī)構(gòu)出具的報告的結(jié)果所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值（三）（四）評估技術(shù)說明（了解（五）評估結(jié)論及分析（了解六、評估明細(xì)（一）可以根據(jù)收益法評估參數(shù)和預(yù)測項目的構(gòu)成等具體情況設(shè)計評估明細(xì)表的格式和內(nèi)容（二）應(yīng)當(dāng)含有資產(chǎn)或負(fù)債類型（會計科目）名稱、被評估單位（或者持有單位）、評估基準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明被評估單位（或者持有單位）填表人員、填表日期和評估人員①按會計明細(xì)科目、一級科目逐級匯總（方式）的評估匯總表及以萬元為金額單位的評估結(jié)果匯總表。在相應(yīng)會計科目（資產(chǎn)負(fù)債類型）營運(yùn)預(yù)測表收益法評估明細(xì)表表頭應(yīng)當(dāng)含有評估參數(shù)或預(yù)測項目名稱、被評估單位（或者持有單被評估單位（或者持有單位）為兩家以上評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)按被評估單位（或者持有單位）分別歸集，自成體系。第三節(jié)資產(chǎn)評估報告的編制和使用一、編制資產(chǎn)評估報告的步（一）（二）（三）（四）評估的各評估小組員草擬出各自負(fù)責(zé)評估部分資產(chǎn)的評估說明，同時提交全面負(fù)責(zé)、熟悉本委托人的反饋意見后，在堅持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，認(rèn)真分析委托人問題和建議，考（五）務(wù)的資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名并加蓋評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評估報告簽發(fā)蓋章后即可連同評估說明及評估明細(xì)表送交委托人二、編制資產(chǎn)評估報告的技術(shù)實事求是，切忌出具虛假報告堅持一致性，切忌出現(xiàn)表里不一提交報告書要及時、齊全和評估師應(yīng)該關(guān)注對評估對象的法律權(quán)屬，但是不得提供保證評估師應(yīng)該明確披露受到的限制、無法履行的評估程序和采取的替代措施三、資產(chǎn)評估報告的使例如企業(yè)國有資產(chǎn)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以依法評估的、經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)認(rèn)可或者由履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報經(jīng)本級人民核準(zhǔn)的價格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價格拍賣定，拍有資產(chǎn)，依照法律或者按照規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評公路定，國道等公路權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須進(jìn)行資產(chǎn)評估，國道等公路權(quán)出讓的最低成的內(nèi)容不得被摘抄、或披露于公開第四節(jié)資產(chǎn)評估的概念與內(nèi)容一、資產(chǎn)評估的基本概二、評估工作底稿的內(nèi)容（管理類和操作類一、資產(chǎn)評估的基本概資產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)形成的，反映資產(chǎn)評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估實施現(xiàn)場、評定估算等評估程序，支持評估結(jié)論。二、評估工作底稿的內(nèi)容（管理類和操作類（一）（二）現(xiàn)場階段收集的現(xiàn)場記錄與相關(guān)資料③核實評估對象的存在性和完整性，評估對象的品質(zhì)和使用狀況的記錄④查驗實行登記制度的評估對象的法律權(quán)屬過程⑤現(xiàn)場因受客觀條件限制，確實無法實施現(xiàn)場而采用適當(dāng)?shù)奶娲绦颌咴诂F(xiàn)場階段收集的與評估相關(guān)的資料①市場及數(shù)據(jù)分析資料④其他專家鑒定及專業(yè)報告法、成本法的現(xiàn)場、評定估算過程。綜合考慮評估基準(zhǔn)日的利率水平、市場投資回報率、平均成本等資本市場相關(guān)信息和第五節(jié)評估工作底稿的編制與歸—、評估工作底稿的編制要二、評估工作底稿的歸評估歸集（明確管理人員，并進(jìn)行歸檔資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)明確管理人員對評估業(yè)務(wù)進(jìn)行管理 確定的內(nèi)容及形式（紙質(zhì)、電子或其他介質(zhì)形式對于工作底稿的電子應(yīng)及時收集和整理，并建立與其相應(yīng)的紙質(zhì)文件之間的標(biāo)識關(guān)系，尤嚴(yán)格電子文件的歸檔管理（備份、與紙質(zhì)結(jié)合歸檔第六節(jié)資產(chǎn)評估的管理一、資產(chǎn)評估的保存二、評估的與査閱一、資產(chǎn)評估的保估，并由所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)法律、行政和相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定妥善管重大或者特殊項目的歸檔時限不晚于資產(chǎn)評估結(jié)論有效期