彝人古鎮(zhèn)專題研究

【項目概況】項目處在“滇西旅游黃金線”上，總占地約3161畝，是集商業(yè)、居住、文化、旅游于一體的大型文化旅游地產(chǎn)項目規(guī)模大：總占地約3161畝，總建筑面積150萬平方米，總投資32億元；商業(yè)部分面積共23萬平米，集中商業(yè)街區(qū)共15萬平米分8期開發(fā)，前4期以商業(yè)為主，后四期以住宅為主，目前前7期已投入運營區(qū)位極佳，交通便捷位于云南楚雄市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是“昆明”后花園，“滇西旅游黃金線”的門戶北面廣大鐵路，距鐵路客運站1公里；安楚高速路穿過古鎮(zhèn)中心從楚雄彝人古鎮(zhèn)東去昆明車行100分鐘，西至大理車行80分鐘，均為高等級公路，交通便捷開發(fā)商專業(yè)從事文化旅游開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商匯通地產(chǎn)是以開發(fā)中國傳統(tǒng)建筑文化、人文文化為主的，開發(fā)過多個類似項目，如石羊古鎮(zhèn)、西河印象等麗江大理昆明彝人古鎮(zhèn)【規(guī)劃布局】項目分8期，前四期為商業(yè)，后4期為住宅；利用威楚大道和水系形成“中間商業(yè)、兩側(cè)住宅”的商住分區(qū)格局3-7期1-2期8期威楚大道住宅住宅商業(yè)茶花溪清明河項目前四期為商業(yè)區(qū)，以商鋪/住為主1、2期——占地243畝，建面約20萬平米，其中商業(yè)建面約5.3萬平米，總投資3.2億元；3期占地266畝，建面15.5萬平米，商業(yè)5.5萬平米；4期占地180畝，建面券商也12萬平米5-8期為居住區(qū)，以住宅為主5、6、7期——占地320畝，建面約35.85萬平米8期——占地100畝，建面約26萬平米，成立專業(yè)的會展中心古鎮(zhèn)入口

水岸商業(yè)街餐飲風情商業(yè)街住宅住宅住宅風情商業(yè)街水岸商街餐飲酒店客棧區(qū)酒吧街【功能分區(qū)】1-4期商業(yè)功能分區(qū)明確，業(yè)態(tài)齊全，主打異國和風情民族特色；5-8期以底商為主住宅主力餐飲酒吧酒店客

棧珠

寶工藝客

棧1、2期酒店客棧區(qū)：古鎮(zhèn)大酒店+客棧10余家餐飲區(qū)：（主力餐飲，如云南八大鍋和特色餐飲，如燒烤一條街、零散餐飲）酒吧街：環(huán)繞桃花溪珠寶工藝及其他：緬甸風情街、古玩街、花鳥街等3期：水岸商街餐飲：主力餐飲（彝人部落）和特色美食（成都美食街）等其他：土特產(chǎn)街、工藝品服飾、客棧4期：風情商業(yè)街異國風情街為主，復合其他業(yè)態(tài)：小吃街、東盟（東南亞）風情街、韓國風情街、酒店客棧5-8期：底商為主：住宅+底商【核心設施】以“高氏相府—德江城”彝族文化為主線，集觀光、會議、住宿、影視拍攝等功能于一體，形成古鎮(zhèn)的景觀主軸高氏相府：婚宴高氏相府文化望江樓：博物館觀光楚雄歷史文化土司府：營銷展示中心、電影基地室內(nèi)戲拍攝彝族土司文化彝人部落村：旅游、觀光、購物彝族建筑、市井、原生態(tài)生活文化畢摩文化廣場（雕塑）：舉辦節(jié)慶活動彝族民間傳說核心設施及功能彝族文化分類表達3-7期1-2期8期德江城（望江樓）廟會廣場祖廟高氏相府畢摩文化廣場威楚樓（彝王宮）彝人部落土司府清明河桃花溪茶花溪威楚樓：五星級酒店（會議、住宿）彝族歌舞、服飾文化祖廟及廟會廣場：舉辦節(jié)慶活動彝族祭祀活動演出【建筑風格】彝族古典民居風，建筑設計方面充分運用滇、川、黔、桂彝族建筑文化元素，使之成為彝族主調(diào)的古典民居博物館古鎮(zhèn)入口古鎮(zhèn)建筑群古鎮(zhèn)酒店古鎮(zhèn)商業(yè)街5【產(chǎn)品設計】產(chǎn)品種類齊全——涵蓋多層、小高層、高層住宅；特色別墅、普通別墅；商鋪、商住樓、客棧、大型獨棟商業(yè)住宅別墅商業(yè)類別：前4期為多層，5—7期為定向團購房，第8期為小高層層和高層住宅面積：多層住宅區(qū)，80—150㎡；小高層、高層住宅40—140㎡商墅：云南民居風格、北京四合院風格，面積230—900㎡；普通別墅：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅，面積230—300㎡前四期全商業(yè)，后4期底商特色主題部分自持：水源廣場、梅葛廣場、望江樓、土司府、高氏相府等小面積商鋪：以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主；大面積商業(yè)：250㎡以上商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主產(chǎn)品線齊全【功能業(yè)態(tài)—住宅】建面占比約為75％，按照物業(yè)形態(tài)的不同，區(qū)分為別墅、多層和高層住宅區(qū)高檔別墅區(qū)多層住宅區(qū)高層住宅區(qū)產(chǎn)品形式面積區(qū)間特色院落：云南民居半顆印、一顆印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一進院、北京四合院兩進院等別墅：聯(lián)排、雙拼、獨棟特色院落：230-900平方米/戶，別墅：230-300平方米/戶5.6層多層80-150平方米/戶，40多種戶型17-18層的小高層和25-33層的高層40-140平方米/戶高檔別墅區(qū)多層住宅區(qū)高層住宅區(qū)Textinhere商家類別品牌商家——團隊接待特色美食、燒烤小吃——散客接待主力商家云南八大鍋、彝人部落、彝人宴商家類別高端——三星、四星酒店大眾——特色四合院客棧主力商家金太陽酒店、太陽女大酒店、古鎮(zhèn)大酒店景點5大廣場：梅葛廣場、咪依魯廣場、德運廣場、畢摩文化廣場、水源廣場、特色景點：清明河、望江樓、彝人部落、桃花溪商品類別珠寶玉器、鎮(zhèn)宅石、銀飾古玩、工藝品、銀飾、民族服飾汽車美容中心商家類別酒吧、茶室KTV、桑拿【功能業(yè)態(tài)—主題商業(yè)】多元復合業(yè)態(tài)，提供”吃住游樂購”一條龍服務（1/2）吃住游樂購【功能業(yè)態(tài)—主題商業(yè)】商業(yè)集中于前四期，以街鋪形式為主

建面占比約為25％（2/2）住宅住宅住宅商鋪及酒店民族服飾特色工藝品店：木雕，特色手工藝品、民族服飾休閑娛樂：酒吧，足浴、洗浴，網(wǎng)吧超市及土特產(chǎn)：超市、小型煙酒店、茶、特色產(chǎn)品、土特產(chǎn)珠寶銀器玉石古玩：緬甸珠寶、民族首飾、古玩客棧酒店：多數(shù)為獨棟其他：銀行、藥房、航空票務，通訊業(yè)務、攝影等【商業(yè)建筑形式】以圍合概念串聯(lián)古鎮(zhèn)整體形態(tài)，商業(yè)部分主要以獨棟商業(yè)和聯(lián)體2-3層商業(yè)為主，主打“以鋪養(yǎng)房”的概念整體形態(tài)——“圍合”共八個區(qū)形成大圍合，每區(qū)—個中圍合，區(qū)內(nèi)每個四合院成一個小圍合。設計完全是兩樓一底的仿古彝族民居彝人古鎮(zhèn)商鋪戶型第一類——一樓鋪面，二、三樓居?。赫急?0%以上，190㎡—

300㎡；第二類——純商用：以十字街拐角為代表，三層全商用，處于鎮(zhèn)內(nèi)黃金地段；建筑形態(tài)：

建筑類型：獨棟四合院，約400平米，可分拆銷售；聯(lián)排式2-3層商業(yè)體，最小分割單元單層約40平米，三層連售最小單元120平米。集中商業(yè)區(qū)全部采取二、三層連售開間：3.6米、4.2米。主商業(yè)街進深為10米。層高：一層3.9-4.2M，二層3.6M，三層3.3M（不含坡屋頂）特點——“以鋪養(yǎng)房”90%戶型都可以“以鋪養(yǎng)房”。買一套房子，樓下鋪面可創(chuàng)收，二、三樓又是很好的躍式住宅10【文化落位】通過建筑、景觀、小品等情景化體現(xiàn)，將文化精髓通過商業(yè)業(yè)態(tài)、節(jié)慶活動體現(xiàn)在建筑上融入了彝族特色文化，承載了酒店、客棧、餐館等功能在綠化、水體和景觀小品的打造上，突顯彝族風情123文化情景化文化商業(yè)化文化活動化將文化融入不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，展示傳統(tǒng)文化的同時，滿足游客消費體驗需求通過生活場景的還原和民俗活動的演繹，同時延展現(xiàn)代的節(jié)慶活動，達到民族節(jié)日常態(tài)化11【文化情景化】在建筑上融入了彝族特色文化，承載了酒店、客棧、餐館等功能（1/2）整個古鎮(zhèn)的建筑外觀集中展示了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化在酒店、客棧、住宅開發(fā)及商鋪的打造上，都集中體現(xiàn)了彝族建筑樣式酒店餐館四合院別墅+外圍臨街商鋪臨水聯(lián)排商住別墅臨街公寓（客棧）+商鋪【文化情景化】在綠化、水體和景觀小品的打造上，突顯彝族風情（2/2）廣場、雕塑小橋、流水綠植裝飾、小品地鋪、路牌阿普湖威楚大道【文化商業(yè)化】將文化融入不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，展示傳統(tǒng)文化的同時，延展異域風情文化，形成文化多元化彝族餐飲、手工藝：餐飲：酒鋪、豆腐房（制作工藝展示、酒具展示）；藥鋪（制藥、看?。┱故疽妥宓尼t(yī)藥文化；茶鋪（制茶、品烤茶）展示彝族的茶文化彝族手工：刺繡房（織布、染布、刺繡工藝展示）；木器、竹器、樂器、銀器、漆器、鐵葫蘆等工藝品制作和展示異國異域風情：其他特色餐飲：滇菜系列、南粵海鮮、北方風味、成都小吃其他手工藝品：緬甸翡翠玉等珠寶玉石燒烤美食街大型餐飲街彝人部落村商業(yè)街緬甸風情街東南亞特產(chǎn)專賣店泰國商貿(mào)街東盟風情街韓國風情街成都小吃街酒吧咖啡館韓國燒烤一條街東盟風情街彝族商業(yè)街區(qū)鎮(zhèn)宅石緬甸珠寶【文化活動化】通過生活場景的還原和民俗活動的演繹，同時延展現(xiàn)代的節(jié)慶活動，達到民族節(jié)日常態(tài)化祭祀活動演出—祭祀文化茶花展—茶文化彝鄉(xiāng)千人宴彝族年祭火大典彝鄉(xiāng)戀歌大型歌舞彝族傳統(tǒng)節(jié)日元旦、春節(jié)、元宵節(jié)、插花賽裝節(jié)、端午節(jié)、火把節(jié)、鬼節(jié)、中秋節(jié)、彝族年特別節(jié)慶活動彝族歌舞及婚俗表演、民族體育競技表演、百人對山歌、千人彝鄉(xiāng)宴、萬人左腳舞、太陽女選拔大賽暨彝族賽裝節(jié)1、2期2005.04/11

2005.112007.103.4期5、6、7期8期三期：2007.12007.102009.03（商業(yè)售罄）2010.12（三期售罄）四期：2007.1

2009.3

2011.122009-2010，星潤家園定向開發(fā)（雄州一平浪煤礦、楚雄日報集團、中國人保楚雄分公司多家單位團購入駐）2011.12011.11至今銷售【開發(fā)進程】歷經(jīng)8年開發(fā)，前四期建設期2年，銷售期2-3年，整體實現(xiàn)快銷；5-7期住宅定向團購開發(fā)；第8期銷售狀況不佳開工開盤售罄1年2年2.5年3年2年建設期銷售期【開發(fā)策略】早期通過旅游開發(fā)為地產(chǎn)搭建價值平臺，后期通過地產(chǎn)回現(xiàn)促進旅游滾動開發(fā)2005

2006.72007.11（3期）2008.7（4期）2009（5-8期）2010-至今時間設施建設旅游開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)特點以文化旅游產(chǎn)品為主，不斷推出新的旅游項目地產(chǎn)銷售旅游開發(fā)為先，低投入的景觀、體驗及展示項目，為地產(chǎn)搭建價值平臺地產(chǎn)回現(xiàn)促進旅游持續(xù)開發(fā)土司府、彝人部落主題公園和雕樓、虎門、小牌坊等景觀德江城（威楚樓、畢摩文化廣場、祖廟及廟會廣場）環(huán)境塑造：原德江古城的建筑風格/彝風、江南水鄉(xiāng)的園林景觀會展中心荷花塘3期開盤，10萬平住宅（多層、別墅）；5.5萬平商業(yè)2006年7月1、2期開盤：5.3萬平商業(yè)；10萬平住宅（別墅）4-7期，42萬平住宅（別墅、多層）；10萬平商業(yè)8期，14萬平，純住宅，高層【運營策略】由專門公司運營，將文化、旅游、休閑度假、地產(chǎn)相結(jié)合，通過優(yōu)惠政策、稅收減免政策、工商政策吸引商家入駐發(fā)展策略運營策略優(yōu)惠策略招商策略將文化、旅游、度假、休閑、地產(chǎn)相結(jié)合成立專門旅游公司、會展公司、招商公司、物業(yè)公司管理組織商戶成立商戶自主管理、自愿加入的商會，分設餐飲、酒吧、客棧、旅游商品、緬甸珠寶協(xié)會返租讓利：銷售后將所售鋪面返租3年免租期：租期達2年，享有半年免租期

其他優(yōu)惠：購買酒店公寓的，可享受每年12天居住權(quán)（四家酒店通用），獲贈18萬元高爾夫至尊卡，業(yè)主兒女優(yōu)先入讀園區(qū)幼兒園享有國家地方的稅收政策優(yōu)惠和工商政策優(yōu)惠，跨過招商策略稅收政策：享受國家西部大開發(fā)和地方政府各項稅收優(yōu)惠政策及區(qū)內(nèi)的相關(guān)優(yōu)惠政策工商政策：1.開發(fā)區(qū)對進區(qū)企業(yè)可降低公司制企業(yè)注冊資本金限制，資本金不能一次到位的，可按上級有關(guān)政策規(guī)定分期注入；2.允許人力資本（管理人才、技術(shù)專家）、智力成果（發(fā)明專利、技術(shù)成果）等無形資產(chǎn)計價入股；3.鼓勵國有集體企業(yè)下崗職工和失業(yè)人員在開發(fā)區(qū)從事個體、私營經(jīng)濟，可免證照工本費及管理費1--3年；4.在新辦的商貿(mào)街，可視特殊情況適當減、免收市場管理費和個體工商戶管理費等【價格演變】隨項目開發(fā)，商鋪價格翻倍；客戶結(jié)構(gòu)多元化，前期本省投資客居多，3期開始，外地投資客進入客戶結(jié)構(gòu)多元：項目前期本省投資客居多，隨項目開發(fā)，外省投資客逐步進入；投資客戶占80％，有15%本地人購房自營，5％度假分期2006年1、2期3期產(chǎn)品多層住宅別墅商業(yè)商鋪1-3層別墅商鋪商鋪價格（元/平米）3000-5000元/平米4期住宅客棧純商鋪、商住別墅面積200-300平米/套100-150平米/套200-500平米/套200-600平米/套100平米商鋪4000-5500，個別達12000商鋪5000-7000客棧3000元5-7期別墅商鋪酒店式公寓50－200平米酒店式公寓6300元商鋪7000商鋪6000元高層商鋪86平米8期客戶昆明等云南省內(nèi)客戶，投資居多60%以上的業(yè)主來自浙江、廣東、上海、北京、哈爾濱，而省內(nèi)主要以昆明、大理居多國外客戶增多，客戶結(jié)構(gòu)多元，投資前三期整體銷售達到90%左右：商業(yè)均售罄，商業(yè)年消化量5.5萬平1、2期2007年10月2009年3月2010年2011年-至今時間【租售分析】成立專門管理公司統(tǒng)一管理，并按經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)銷售，并對部分商鋪采用“售后返租”模式集中商業(yè)區(qū)：由匯通公司統(tǒng)一招租，租賃價格為主商業(yè)街一二層連租25元/平米；輔街：一二三層連租11-15元/平米，租期2年以上，免租半年底商：11-17元/平米售價：2008年一二期，兩層、三層連售均價3300元/平米，2009年三四期，兩層、三層連售均價4200元/平米；轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)售：轉(zhuǎn)租純門面約60元/平米，一二層轉(zhuǎn)租約45元/平米；轉(zhuǎn)售約7000-9000元/平米（連售）主街部分全部實現(xiàn)開店經(jīng)營。輔街約20%開店經(jīng)營租賃銷售【盈利模式】開發(fā)商低地價拿地，通過聯(lián)動資源、大力營銷提升人氣，全盤銷售快速回籠資金從而實現(xiàn)滾動開發(fā)楚雄政府提出大力發(fā)展彝族文化產(chǎn)業(yè)，對彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)給予大力支持屬于州政府招商引資的項目，2004年匯通地產(chǎn)享受了20萬/畝低地價等優(yōu)惠政策，解決了啟動資金問題低價拿地，成功起步聯(lián)動資源，大力營銷全盤銷售，滾動開發(fā)以轉(zhuǎn)讓部份股份的形式，與康輝集團（旅行社17強）合作，將古鎮(zhèn)納入滇西旅游黃金線，形成重要旅游景點，吸引人氣古鎮(zhèn)的物業(yè)管理公司小投入舉辦節(jié)慶（利用物業(yè)費用舉辦小型節(jié)慶娛樂活動），提升人氣，促進物業(yè)銷售住宅和商業(yè)的銷售收入約占90％，場租收入占比較低住宅銷售收入：出售高端別墅、多層住宅和高層，快速回籠資金商業(yè)銷售收入：將商鋪和少量別墅出售，開發(fā)商一次性獲得銷售收入場租收入：德江樓提供影視拍攝；斗雞等賭博項目收取提成注：2004年商業(yè)用地51萬/畝，住宅用地30萬/畝，綜合用地40萬/畝——楚雄州國土局注：入滇旅行團中的70%，都將彝人古鎮(zhèn)列為必到景點——楚雄州旅游局【營銷推廣策略】與旅游公司戰(zhàn)略合作，并定期舉辦大型文化娛樂活動，同時推進彝族文化建設，帶動小鎮(zhèn)發(fā)展時間營銷推廣活動內(nèi)容2006.7.18“火把節(jié)”開業(yè)接待2006.7.21召開旅游推介會，邀請各大知名旅游公司出席2007.8.6與康輝集團合作，簽約建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系2008年與政府簽訂“楚雄市商貿(mào)會展協(xié)議”，從2008年起，承辦楚雄城區(qū)火把節(jié)，年貨街等會展2009年通過了國家旅游局4A級旅游景區(qū)的評定，并通過百萬網(wǎng)選獲得“中國最美十大主題公園”第七名2009.5.25古鎮(zhèn)平浪煤礦沉陷治理工程定向開發(fā)奠基儀式2009.7.30舉辦國際人類學與民族學聯(lián)合會第十六屆世界大會2009.8.4舉辦火把節(jié)著名攝影家六人巨幅作品聯(lián)展2009年10月1—8日舉辦“慶國慶、迎中秋”活動2009.11.29舉辦“彝族年千人彝鄉(xiāng)宴”活動天天有歌舞，月月有節(jié)日——開發(fā)商把彝族的傳統(tǒng)節(jié)日進行挖掘、整理并進行推廣打造大型原生態(tài)實景演出——彝鄉(xiāng)戀歌（整合彝族歌舞文化，服飾文化，飲食文化和