赤峰房地產(chǎn)市場調(diào)研報告培訓資料

赤峰市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(bàogào)2018年5月版第一頁，共39頁。目錄(mùlù)Contents宏觀(hóngguān)市場城市(chéngshì)概況市場表現(xiàn)客戶分析本體分析定位建議市場研判第二頁，共39頁。宏觀(hóngguān)市場研判第一(dìyī)部分第三頁，共39頁。宏觀市場研判2017年全國房地產(chǎn)市場關(guān)鍵(guānjiàn)數(shù)據(jù)解讀011、全國土地購置(gòuzhì)面積增幅處于近5年高位2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地(tǔdì)購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%；預計2018年仍將以不小于3%的幅度呈繼續(xù)增長態(tài)勢。2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地(tǔdì)購置均價5349元/平方米，同比增長29.0%；預計2018年仍將以不小10%的幅度呈繼續(xù)增長態(tài)勢。第四頁，共39頁。宏觀市場研判2017年全國房地產(chǎn)市場(shìchǎng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)解讀022、房地產(chǎn)投資與新開工增幅同步(tóngbù)增加2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年名義增長7.0%；預計2018年仍將以不小于4%的幅度(fúdù)呈繼續(xù)增長態(tài)勢。2017年，開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%；預計2018年因2017年庫存儲備增加，新開工面積有所放緩。第五頁，共39頁。宏觀市場研判2017年全國房地產(chǎn)市場關(guān)鍵(guānjiàn)數(shù)據(jù)解讀033、商品房銷量增加，價格(jiàgé)增幅穩(wěn)中有漲2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長(zēngzhǎng)7.7%；預計2018年受政策調(diào)控、存量增加等因素，銷售有所放緩。2017年，全國商品房成交均價7892元/平方米，同比增長(zēngzhǎng)5.6%；預計2018年仍將以不少于3%的速度繼續(xù)呈增長(zēngzhǎng)態(tài)勢。第六頁，共39頁。宏觀市場研判2017年全國(quánɡuó)房地產(chǎn)市場狀態(tài)：一二線城市一房難求，三四線城市瘋狂掃盤04一二線城市隨著政策管控的加強和持續(xù)，限購、限貸、限價手段頻出，市場相對降溫；三四線城市基于清庫存、舊城改造等優(yōu)勢，配合寬松的購房和貸款條件，房價迅速攀升，據(jù)統(tǒng)計目前全國已超過60余座三四線城市房價破萬。各大品牌房企也著力布局，造成目前三四線城市房地產(chǎn)熱銷的局面。市場預判：一二線城市：中央調(diào)控政策仍將保持保持目前較高的調(diào)控壓力，對于(duìyú)限購、限貸、限價的底線不會放松；但基于其先天獨厚的城市優(yōu)勢，一二線城市的房地產(chǎn)銷售量價依然能夠保持上升態(tài)勢，但步伐可能會有所放緩；三四線城市：2018年已將近度過一半，對于(duìyú)三四線城市房地產(chǎn)的管控政策并未大幅度加強，可見基于舊城改造戰(zhàn)略和城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然需求，三四線城市依然存在較大的發(fā)展空間，但隨著過快的房價漲幅可能會造成諸多的潛在問題，勢必政府將會加強對其的政策管控，預計未來將會依據(jù)城市規(guī)模和特征，先從一些三四線中的過熱城市（如省會級、房價過熱的三四線城市）逐漸采取必要的政策管控?？傮w而言，依據(jù)目前宏觀市場數(shù)據(jù)分析出的結(jié)論，在未來的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將占據(jù)經(jīng)濟主體地位。第七頁，共39頁。城市情況(qíngkuàng)概述第二(dìèr)部分第八頁，共39頁。城市概述赤峰市位于(wèiyú)內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，蒙冀遼三省交匯處，是京津冀經(jīng)濟圈、東北經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重點輻射城市。戰(zhàn)略：赤峰市為內(nèi)蒙古自治區(qū)第一人口大市，是連接東北經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、京津冀經(jīng)濟圈的重要組成部分。隨著城市高鐵、輕軌和其他大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，近幾年社會經(jīng)濟發(fā)展迅猛。人口：全市總面積9萬平方公里，轄3區(qū)7旗2縣，有蒙、漢、回、滿等30多個民族?？?cè)丝?31.1萬，是內(nèi)蒙古第一人口大市，約占內(nèi)蒙古人口的五分之一，其中蒙古族人口94.3萬。交通：赤峰區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。地處東北、華北地區(qū)結(jié)合部，距北京、沈陽等中心城市400公里左右，距錦州、秦皇島等港口不足300公里，是內(nèi)蒙古距出?？诎蹲罱牡貐^(qū)。05赤峰第九頁，共39頁。發(fā)展格局依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢，構(gòu)建“一軸兩帶、主副三心”發(fā)展格局，促進產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群、資源集約，實現(xiàn)帶狀拉動、區(qū)域聯(lián)動發(fā)展。一軸：“一軸”指沿赤大高速、赤大白鐵路、葉赤線以及赤凌快速客運鐵路專線等交通干線形成的市域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸；以中心城區(qū)為紐帶，是承擔全市政務、經(jīng)濟、商務等功能于一體的的城市戰(zhàn)略集成。南部城鎮(zhèn)帶：以敖漢旗、喀喇沁旗為核心區(qū)，依托豐富(fēngfù)的農(nóng)畜、旅游資源和區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮綜合交通樞紐的作用，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、綠色食品加工、煤化工、裝備制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游業(yè)為主，形成現(xiàn)代化大工業(yè)和物流業(yè)的重要集聚區(qū)域和國家級旅游區(qū)。北部城鎮(zhèn)帶：以克什克騰旗、巴林右旗、巴林左旗、阿魯科爾沁旗、翁牛特旗為核心區(qū)，依托自身地區(qū)豐富(fēngfù)的有色金屬資源和旅游資源的優(yōu)勢，以發(fā)展有色金屬礦業(yè)開發(fā)及加工、化工產(chǎn)業(yè)、農(nóng)牧業(yè)和旅游業(yè)為主，建成全國重要的有色金屬產(chǎn)業(yè)基地和國家級旅游區(qū)?！爸鞲比摹卑ㄒ粋€市域中心—赤峰市中心城市（中心城區(qū)、元寶山城區(qū)和平莊城區(qū)），兩個市域副中心—北部大板鎮(zhèn)和南部天義鎮(zhèn)，形成市域一主兩副協(xié)同驅(qū)動的城鎮(zhèn)空間格局。06第十頁，共39頁。城市交通大力完善建設(shè)公路、鐵路、機場等城市公共(gōnggòng)交通運輸樞紐工程，對部分旗縣公路站場、機場進行改擴建，加快各城區(qū)的鐵路、公路運輸和城市公共(gōnggòng)交通運輸?shù)臒o縫對接。07、全市交通布局：國道：G111、G306、G303、G305國道橫豎貫穿，有效連接12旗縣區(qū)；高速：赤大高速直達北五旗縣；赤朝高速可通朝陽、錦州都周邊(zhōubiān)盟市；赤承高速連接承德北京方向；大廣高速與東北三省相連；使赤峰成為蒙東地區(qū)重要的交通物流集散地。便捷的高速路網(wǎng)以覆蓋全市主要城鎮(zhèn)范圍，溝通便捷。鐵路：赤峰至北京、呼和浩特、哈爾濱、大連、沈陽等方向均有鐵路直達。在建赤峰高鐵項目預計19年通車，屆時可直達北京、沈陽，預計車程均在2小時以內(nèi)。赤峰至大板方向也在進行鐵路改造，計劃開通客運運輸。航空：中心城區(qū)玉龍機場年旅客吞吐量已超百萬，已開通至北京、天津、呼和浩特、上海、西安、大連、太原、沈陽等多個城市直達航班。同時目前在建有阿魯科爾沁旗通用機場、巴林右旗大板通用機場、寧城縣通用機場、翁牛特旗通用機場、喀喇沁旗美林通用機場、敖漢羊場機場，均已選址籌建。第十一頁，共39頁。城市交通近年來城市中心城區(qū)大力完善建設(shè)城市路網(wǎng)，已經(jīng)形成“一環(huán)、九縱、九橫”的主干路網(wǎng)及配套(pèitào)支路，并大力發(fā)展城市輕軌、舊路改善擴建等城市公共交通運輸樞紐工程。08城市輕軌：貫穿整個赤峰城區(qū)，建設(shè)規(guī)模為35.794km，建設(shè)線路1號線和2號線一期(yīqī)。工程投資總額為129.84億元。1號線計劃于2017年開工建設(shè)，2020年底建成，;2號線1期計劃于2019年初開工建設(shè)，2022年底建成。一環(huán)：環(huán)城高速路，東西南北均設(shè)出入口。九縱：新城區(qū)-主干道新惠路、寶山路（次干道天義路、錦山路、林西路）。松山區(qū)-主干道平雙路、松州路、廣場路、銀河路、迎金路。紅山區(qū)-主干道赤錫路、清河(qīnɡhé)路、昭烏達路、園林路。九橫：新城區(qū)、松山區(qū)-主干街巴林/友誼大街、玉龍大街、臨潢大街、西站大街；紅山區(qū)：鋼鐵街、哈達街、三道街、長青街、鐵南大街。第十二頁，共39頁。赤峰市城市空間(kōngjiān)發(fā)展方向：中心城區(qū)以向北發(fā)展為主，向東、向南發(fā)展為輔，其中，向北重點發(fā)展松山北片區(qū)、北洼子片區(qū)和橋北片區(qū)；向東拓展紅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；向南重點發(fā)展小新地片區(qū)、玉龍機場以北地區(qū)和農(nóng)畜產(chǎn)品園區(qū)。城區(qū)規(guī)劃隨著赤峰城市發(fā)展的不斷推進，城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)由上一階段的”西移北擴“轉(zhuǎn)為“中心城區(qū)以向北發(fā)展為主向東、向南發(fā)展為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，進一步完善城市布局。09赤峰市城市建設(shè)思路：規(guī)劃區(qū)形成“一核、一帶、兩城、多點”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)?！耙缓恕敝钢行某菂^(qū)，承擔區(qū)域中心服務職能(zhínéng);“一帶”指東部產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展帶“兩城”指平莊城區(qū)和錦山城區(qū)，平莊城區(qū)是規(guī)劃區(qū)東南部地區(qū)具有綜合功能的城區(qū)；錦山城區(qū)為規(guī)劃區(qū)西南部以商貿(mào)、旅游、農(nóng)牧產(chǎn)品加工為特色的城區(qū);“多點”指中心城區(qū)周邊的多個特色城鎮(zhèn)組團，包括元寶山城區(qū)、當鋪地、安慶鎮(zhèn)、初頭朗鎮(zhèn)、牛家營子鎮(zhèn)、夏家店、風水溝、五家鎮(zhèn)等。第十三頁，共39頁。發(fā)展基礎(chǔ)赤峰市一座文化底蘊深厚、自然資源豐富、土地(tǔdì)富庶肥沃、自然景色優(yōu)美的魅力城市。10赤峰名片中華第一龍—玉龍的故鄉(xiāng)(gùxiāng)紅山文化發(fā)源地（距今6000年）遼代文明發(fā)源地—契丹的故鄉(xiāng)(gùxiāng)世界級旅游勝地—克什克騰世界地質(zhì)公園中國有色金屬之鄉(xiāng)中國巴林石之都中國優(yōu)秀旅游城市......近年來城市特色發(fā)展(fāzhǎn)成果顯著，已經(jīng)打造了多個全國知名的城市品牌，為城市的長遠發(fā)展(fāzhǎn)注入了持久的動力。第十四頁，共39頁。發(fā)展機遇11大力(dàlì)推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的機遇持續(xù)(chíxù)加快城鎮(zhèn)化進程的機遇京津冀一體化建設(shè)(jiànshè)帶來的機遇堅持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)培育同步推進，建設(shè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢更加突出的赤峰作為未來城市經(jīng)濟發(fā)展的主基調(diào)，必將帶動大規(guī)模的新舊產(chǎn)業(yè)投資改造，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、人才引入、招商引資等各方面發(fā)展，為赤峰市經(jīng)濟發(fā)展形成強有力的產(chǎn)業(yè)支撐。赤峰市位于京津冀經(jīng)濟園與東北經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的連接地帶，以自身優(yōu)勢的自然條件、資源條件、區(qū)位條件、交通條件，必將能夠承擔很大部分經(jīng)濟、政治功能，隨著高鐵的開通，將迎來進一步發(fā)展的黃金時期。隨著國家加大推動城鎮(zhèn)化進程的系列支持，進一步帶動了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、規(guī)劃完善等各方面發(fā)展，為城市未來創(chuàng)造了有利的機會。第十五頁，共39頁。城市經(jīng)濟12赤峰市經(jīng)濟在各盟市中處于中上游水平，是蒙東地區(qū)經(jīng)濟重鎮(zhèn)，尤其是近年GDP發(fā)展速度持續(xù)增長，城市宏觀經(jīng)濟(hónɡɡuānjīnɡjì)發(fā)展勢頭平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2015－2017年生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，2017年，由于貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)濟優(yōu)化升級，發(fā)展速度有所放緩，但仍實現(xiàn)(shíxiàn)全年地區(qū)生產(chǎn)總值1406.8億元，3年間年均增長率為6.3%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值3.2萬元。根據(jù)2018年政府工作報告，預計2018年地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%，人均生產(chǎn)總值增速8%以上。第十六頁，共39頁。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)13赤峰市堅持(jiānchí)擴總量與調(diào)結(jié)構(gòu)并舉，多元發(fā)展、多極支撐的產(chǎn)業(yè)格局，堅持(jiānchí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)培育同步推進，重點打造有色金屬產(chǎn)業(yè)、新型化工產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)，加強農(nóng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，大力培育“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)和人工智能產(chǎn)業(yè)，加快推進電子信息和動漫制作等產(chǎn)業(yè)，推動信息化與工業(yè)化融合發(fā)展。力爭到2022年，全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過10%。2017年，第一產(chǎn)業(yè)(dìyīchǎnyè)增加值280.6億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值502.7億元，下降0.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值623.5億元，增長6.1%。第十七頁，共39頁。資產(chǎn)投資14赤峰市近年固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長(zēngzhǎng)，2017年達1500億以上規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)投資額近兩年平均以27％速度增長(zēngzhǎng)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。2015-2017年全市固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增加，2018年全市經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標是固定資產(chǎn)投資增長(zēngzhǎng)9%左右。2015年為貫徹自治區(qū)”房地產(chǎn)清庫存“政策投資放緩，但隨著舊城改造及城市升級的興起，2016年2017年房地產(chǎn)投資大幅增長(zēngzhǎng)。第十八頁，共39頁。社會消費15赤峰市社會消費品零售總額和人均可支配收入分別以年均超過8％的速度增長，為房地產(chǎn)市場和商業(yè)市場的發(fā)展奠定(diàndìng)基礎(chǔ)。2015-2017年全市社會消費品零售額和人均可支配收入均穩(wěn)步增長，2018年全市經(jīng)濟發(fā)展預期目標是社會消費品零售總額增長8.5%左右，城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入分別(fēnbié)增長8%左右和8%以上，第十九頁，共39頁。人口結(jié)構(gòu)16赤峰市是內(nèi)蒙古第一人口大市，長住人口431.5萬人。對比龐大的人口基數(shù)，城鎮(zhèn)化率較低，常住人口城鎮(zhèn)化率為49.38%，城市化的路程還很長，且動力一直存在，足以支撐房地產(chǎn)市場繼續(xù)(jìxù)穩(wěn)健發(fā)展。2017年末全市常住人口431.5萬人，比上年增加1萬人。其中，城鎮(zhèn)人口213.1萬人，占總?cè)丝诒戎?常住人口城鎮(zhèn)化率)的49.38%，但距離全國(quánɡuó)平均58%的城鎮(zhèn)化率還有一定差距，更是低于全自治區(qū)62%的常住人口城鎮(zhèn)化率；通過對比發(fā)現(xiàn)赤峰城鎮(zhèn)化水平較低，依托龐大的人口基數(shù)，未來城鎮(zhèn)化方面具有很大的發(fā)展空間。第二十頁，共39頁。城市情況小結(jié)城市經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，發(fā)展動力十足(shízú)，是我國北部區(qū)域重要經(jīng)濟重鎮(zhèn)。17城市地位：京津冀經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、東北經(jīng)濟圈三圈輻射重點區(qū)位；連接內(nèi)蒙古、東北地區(qū)的重要(zhòngyào)交通、戰(zhàn)略樞紐；以有色金屬產(chǎn)業(yè)、新型化工產(chǎn)業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、新興科技產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展城市。城市發(fā)展勢頭猛勁：地區(qū)生產(chǎn)總值、人均生產(chǎn)總值、社會消費零售額、人均可支配收入連年遞增；隨著固定資產(chǎn)投資的不斷加大，未來城市發(fā)展勢頭將更加良好。城市規(guī)劃利好：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度連年增大，舊城改造和新區(qū)建設(shè)推動良好，城市居住環(huán)境和交通環(huán)境大幅度改善，隨著高鐵和城市輕軌的落成，城市面貌將煥然一新。產(chǎn)業(yè)布局合理：堅持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)培育同步推進，傳統(tǒng)工業(yè)、新型科技產(chǎn)業(yè)、新型農(nóng)業(yè)、高端服務業(yè)、品牌旅游業(yè)的均衡發(fā)展，使城市經(jīng)濟得以長久的可持續(xù)發(fā)展，有利于地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)固前進。社會需求旺盛：基于龐大的人口基數(shù)，奠定了其雄厚的社會需求，伴隨城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，地區(qū)內(nèi)需將進一步增加，社會消費將持續(xù)提升。第二十一頁，共39頁。房地產(chǎn)市場(shìchǎng)表現(xiàn)第三(dìsān)部分第二十二頁，共39頁。房地產(chǎn)市場18近三年赤峰市房地產(chǎn)投資占GDP比重持續(xù)增加(zēngjiā)，2017年達到9.96%,預計2018年仍將繼續(xù)增加(zēngjiā)。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)已成為當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)；（根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一個產(chǎn)業(yè)的增加(zēngjiā)值占GDP的比重達到6%～8%時就成長為支柱產(chǎn)業(yè)）。赤峰房地產(chǎn)市場(shìchǎng)近三年浮動較為明顯，3年投資額增速穩(wěn)步上升，主要受中心城區(qū)規(guī)劃利好的拉動，房地產(chǎn)投資連年增加，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)城市經(jīng)濟的主導地位。第二十三頁，共39頁。銷售面積及竣工量19赤峰市近三年商品房銷售面積對比周邊盟市一直居高不下，圖表表現(xiàn)2017年銷售面積有所下降，主要由于受清積存政策影響，當年市場的供應量較低，但成交度較為(jiàowéi)活躍。竣工量與施工量占比波動不大，1從施工量、竣工量兩個(liǎnɡɡè)維度來看，施工量連呈增加態(tài)勢，竣工量因政策管控等因素保持穩(wěn)定，由此可見赤峰房地產(chǎn)市場增長大于變化，反映出了當?shù)卣w開發(fā)環(huán)境的穩(wěn)定性。第二十四頁，共39頁。銷售情況202017年赤峰中心城區(qū)房地產(chǎn)市場銷售情況非?；鸨?，成交量連續(xù)攀升，為近5年內(nèi)未有的熱銷局面。進入2018年1月份幾乎進入了無一手房可售的局面，市場供應量不足，因此2018年以后月成交量迅速下降，導致其下降的原因(yuányīn)主要由于市場供應不足及春節(jié)假日等因素造成，非市場發(fā)展因素導致，現(xiàn)2018年前半年月成交數(shù)據(jù)穩(wěn)步上升，由此可見房地產(chǎn)市場潛在需求仍然非常巨大。第二十五頁，共39頁。銷售價格21赤峰市近5年內(nèi)中心城區(qū)住宅售價浮動較大(jiàodà)，尤其是進入2017年，銷售均價直接攀升至7134元/㎡，較2016年提升了29.5%，為近5年漲幅最大的一年。隨著城市規(guī)劃的逐步完善，新城擴建和舊城改造的同步推進，將帶動大量剛性置業(yè)需求人群（拆遷戶及旗縣進城(jìnchénɡ)人員），在很大程度上支撐了赤峰房價的繼續(xù)上漲。在高鐵開通、輕軌投入使用后，以及新老工業(yè)體系的升級，赤峰的城市影響力在未來三年內(nèi)將會大幅度提升，城市品牌價值上漲，將進一步帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。第二十六頁，共39頁。房地產(chǎn)市場小結(jié)基于全國范圍內(nèi)的三四線城市房地產(chǎn)市場的興起，未來(wèilái)本土房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。22房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資力度連年增大，占GDP比重越來越大。成交面積：基于清積存政策的影響，房地產(chǎn)市場供應量不足造成短線內(nèi)的成交面積的波動，但通過房價的漲幅可以推導(tuīdǎo)出房地產(chǎn)市場的增長趨勢。銷售情況：進入2017年，全市房地產(chǎn)市場銷售勢頭火爆，呈現(xiàn)出近五年來未有的旺銷局面。因短期內(nèi)的供應不足，2018年后數(shù)據(jù)表現(xiàn)上雖有所回落，但實際潛在的市場需求確實仍然非常巨大的銷售價格：赤峰市近5年內(nèi)中心城區(qū)住宅售價浮動較大，尤其是進入2017年，銷售均價直接攀升至7134元/㎡，較2016年提升了29.5%，為近5年漲幅最大的一年。第二十七頁，共39頁。市場需求預計34規(guī)劃如期落實，預計(yùjì)中心城市3年內(nèi)將產(chǎn)生1000萬平以上市場需求，市場需求旺盛，居民購買力同步提高。棚改拆遷客群（剛需改善）：2018年落實拆遷14000戶，三年內(nèi)潛在拆遷預計達到30000戶，按照1:1.5的購房需求，每戶100㎡標準，保守預計需求住宅約45000套，約450萬方。旗縣區(qū)遷移客群（剛需改善）：2017年旗縣區(qū)及周邊農(nóng)鎮(zhèn)遷移客群在中心城區(qū)購買住宅成交率達到40%，約9000余戶，保守預計未來三年內(nèi)將實現(xiàn)30000戶成交，按每戶100㎡需求，預計需求30000余套，約300萬方。二次置業(yè)客群：隨著居民收入水平的穩(wěn)步提高，二次改善型需求客戶占比逐漸增加，通過對目前市場在售項目研判，二次改善型客戶在各項目普遍占比在40%以上，部分高端樓盤甚至最高達到80%以上，改善需求數(shù)量不可限量，保守估計每年(měinián)將產(chǎn)生100萬平以上的改善需求，并呈遞增趨勢。改善型需求占比將逐步增大，將成為下一階段赤峰房地產(chǎn)市場發(fā)展主流。數(shù)據(jù)(shùjù)來源：市場調(diào)研及赤峰房地產(chǎn)管理局第二十八頁，共39頁。未來市場供應352017年中心城區(qū)共批準預（銷）售商品住宅24586套，面積265.97萬㎡。。中心城區(qū)實現(xiàn)銷售(xiāoshòu)商品住宅23106套，銷售(xiāoshòu)面積250.15萬㎡。截止2017年年底批準預售住宅剩余存量15.82萬㎡，全年實現(xiàn)去化率94%。根據(jù)目前赤峰土地最新拍賣動態(tài)，2017年土地成交量穩(wěn)步提高，而且存在部分百萬㎡以上體量項目，同時隨著恒大、福星惠譽等百強開發(fā)企業(yè)的陸續(xù)進駐，結(jié)合2017年商品房批復銷售(xiāoshòu)情況，預計未來三年市場供應量將在1000萬㎡以上（年均300萬平以上）。在售項目(xiàngmù)存量較少，未來市場供應將集中在新項目(xiàngmù)上，預估未來3年市場供應在1000萬平以上。數(shù)據(jù)(shùjù)來源：市場調(diào)研及赤峰房地產(chǎn)管理局第二十九頁，共39頁。市場競爭36赤峰住宅市場市場以本土開發(fā)商為主，經(jīng)過(jīngguò)多年發(fā)展已出現(xiàn)具備雄厚實力的本土企業(yè)，開發(fā)量較大，產(chǎn)品品質(zhì)逐步提升，同時由于近年來外來知名開發(fā)商的陸續(xù)進入，本土化市場格局將逐步打開，提升整體開發(fā)水平。區(qū)域內(nèi)以本土開發(fā)商為主，外來品牌陸續(xù)進入，逐漸打破房地產(chǎn)本土化：赤峰市場已經(jīng)形成中天地產(chǎn)和毅剛百合集團兩個具備口碑效應(xiàoyìng)及客戶認知度的本土開發(fā)商；2012年萬達集團進入赤峰市場，實現(xiàn)銷售65個億，完美售罄；2014年雨潤集團進入赤峰，順利實現(xiàn)售罄；2018年恒大集團、福星惠譽集團進入，將進一步提升房地產(chǎn)市場發(fā)展，外來知名品牌的陸續(xù)進入將逐漸打破客戶對房地產(chǎn)本土化的認知，提升整個市場的項目檔次。第三十頁，共39頁。銷售產(chǎn)品類型39【產(chǎn)品特征】大部分采用較為寬敞實用的戶型，追求戶型方正、南北通透、大客廳、明室明廳，基本(jīběn)無贈送面積，兩居室多見為80-90平左右南北通透的兩室兩廳一衛(wèi)，三居室120-130平左右的三室兩廳兩衛(wèi)受到市場追捧，四居以上以150-180平米的大平層為主，多強調(diào)戶型的多功能性。交付標準多為毛坯交付，部分高端項目擁有少量精裝交付標準，精裝溢價一般在1000-2000元/平左右。主流產(chǎn)品類型(lèixíng)參照丹龍首府(shǒufǔ)90平米兩居中天悅府175平米四居翰林華府136平米三居第三十一頁，共39頁。建筑風格類型37目前赤峰當?shù)仨椖恐饕?00米以下高層建筑為主，其建筑立面普遍無明顯風格(fēnggé)，多以仿抄各為主，但作業(yè)方面難以達到標準，品質(zhì)感較差，個別新項目雖有所改善，但整體而言仍具有很大的突破空間。紅山世家(shìjiā)中天悅郡華府(huáfǔ)尚城維多利摩爾城浩安新城未名清華園第三十二頁，共39頁。配套服務水準38【配套服務】外在表現(xiàn)：市場多數(shù)項目對售樓處裝修、園林景觀、樣板間的打造還不夠重視，導致項目的展示性不強；少量高端項目逐漸出現(xiàn)幼兒園及會所等內(nèi)部配套，形成一定的賣點。大量客戶(kèhù)日趨關(guān)注物業(yè)管理，尤其是改善型客戶(kèhù)，對物業(yè)的要求越來越高。中天悅府樣板間未名清華園售樓處紅山郡售樓處紅山世家(shìjiā)售樓處第三十三頁，共39頁。市場客戶(kèhù)研究第五(dìwǔ)部分第三十四頁，共39頁?？蛻魜碓捶治?0【客戶流向】赤峰住宅購房客戶以本地需求為主，隨著城市發(fā)展完善，改善升級需求量增加，投資比例連年提高，各區(qū)域因不同的資源(zīyuán)價值，吸引著不同的客戶群體。在售項目客戶主要分為三大部分：一、市區(qū)本地客戶市區(qū)客戶具有濃厚的地緣情結(jié)，紅山區(qū)客戶多會選擇在具有工作緣和生活緣的紅山老城區(qū)置業(yè)，部分地緣改善(gǎishàn)型客戶流向橋北新區(qū)；新城區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，且是政務中心所在，頗受城市高端人群青睞，是高端改善(gǎishàn)型客戶置業(yè)首選；松北新區(qū)和鐵南發(fā)展后勁足，屬于新興熱度板塊，是剛需及剛需改善(gǎishàn)型客戶熱衷區(qū)域。二、周邊村鎮(zhèn)進城客戶城市周邊村鎮(zhèn)客戶進城，多會選擇總價偏低的松北新城和鐵南區(qū)域。三、下轄旗縣財富客戶因市區(qū)具有較強的教育和醫(yī)療資源，下轄旗縣財富客戶，多選擇城市資源豐富的新城區(qū)板塊及松北、橋北板塊。松山區(qū)紅山老城鐵南片區(qū)新城組團橋北新區(qū)(xīnqū)第三十五頁，共39頁?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析41在售普通住宅項目(xiàngmù)的主流客戶主要分為三大部分，即市區(qū)本地客群、市區(qū)周邊村鎮(zhèn)進城客戶、下轄旗縣財富客戶。在售項目(xiàngmù)客戶主要分為三大部分：一、市區(qū)本地(běndì)客戶城鎮(zhèn)化進程使得周邊農(nóng)村客戶來市區(qū)置業(yè)，主要關(guān)注總價二、市區(qū)周邊村鎮(zhèn)進城客戶三、下轄旗縣財富客戶元寶山、翁牛特、喀喇沁等下轄旗縣的私營業(yè)主、政府官員等高端財富客戶，注重生活品質(zhì)，來市區(qū)置業(yè)改善型客戶，市區(qū)客戶具有濃厚的地緣情結(jié)，習慣了老城區(qū)內(nèi)便利的交通和生活配套，改善居住條件也多選擇在本區(qū)域內(nèi)，也分為剛性改善和改善升級兩類；剛需客戶，受房價影響，部分剛需客戶（包括婚房、養(yǎng)老）會選擇離地緣較近、低總價的區(qū)域置業(yè)，如松山客戶流向松北，紅山客戶流向橋北，郊區(qū)客戶流向鐵南。老城區(qū)工作的客戶因工作便利的需求，選擇