南昌青山湖區(qū)市調(diào)報告

報告目錄區(qū)域概況房地產(chǎn)市場樓盤分析第一部分區(qū)域概況區(qū)域概況濱江商務(wù)規(guī)劃青山湖西岸規(guī)劃區(qū)域概況青山湖區(qū)位于位于江西省中部偏北，贛江下游，青山湖畔。境內(nèi)地形開闊平坦，相對高差小，屬贛撫河流沖積平積平原地貌。處于南昌公路主樞紐的核心節(jié)點上，城市外環(huán)高速公路有6個，“五縱五橫”的城市快速反應(yīng)路網(wǎng)全區(qū)，距南昌火車站僅3公里，約10分鐘車程，贛江主航道穿越其中，通航能力到1000噸級。青山湖區(qū)處于南昌公路主樞紐的核心節(jié)點上。青山湖區(qū)位于江西省中部偏北，贛江下游，青山湖畔。全區(qū)呈城鄉(xiāng)合一的格局，位于江西省省會——南昌市城東。區(qū)水系較為發(fā)達，江河湖泊眾多，水資源極為豐富。青山湖區(qū)現(xiàn)轄一鄉(xiāng)四鎮(zhèn)二個街辦和一個農(nóng)場。全區(qū)年末人口403479人，總面積39.2平方千米。區(qū)域?qū)傩郧嗌胶^(qū)青山湖區(qū)位于南昌中部偏北，總面積39.2平方千米，全區(qū)人口40.34萬。區(qū)域規(guī)劃物流區(qū)桃源居住區(qū)撫生居住區(qū)朝陽居住區(qū)青山湖區(qū)堅持新城開發(fā)與舊城改造并重，以打造臨江商務(wù)區(qū)、羅家產(chǎn)城融合示范區(qū)、幸福渠流域綜合整治開發(fā)“三大引擎”為總牽引，整體謀劃區(qū)域開發(fā)建設(shè)，在發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、資源配置、公共服務(wù)、就業(yè)保障、生態(tài)建設(shè)和社會管理八個領(lǐng)域全面推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。區(qū)域規(guī)劃圍繞“臨江商務(wù)區(qū)、羅家產(chǎn)城融合示范區(qū)、幸福渠流域綜合整治開發(fā)”三大引擎區(qū)域規(guī)劃“一核”：以湖坊、塘山、京東三大片區(qū)為核心，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)?！皟梢怼保耗厦嬉粤_家新區(qū)為主，大力發(fā)展市場物流產(chǎn)業(yè)；北面以揚子洲生態(tài)區(qū)為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)?！傲鶇^(qū)”：以昌東工業(yè)區(qū)為主體，打造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級區(qū)；以民營科技園為主體，打造科技創(chuàng)新示范區(qū)；以北京東路沿線為主軸，打造中央商務(wù)物流區(qū)；以天香園、海洋公園為龍頭，打造旅游觀光休閑區(qū)；以贛文化產(chǎn)品集散中心、省藝術(shù)中心為重點，打造文化創(chuàng)意聚集區(qū)；以揚子洲沿江帶為依托，打造臨江產(chǎn)業(yè)特色區(qū)。物流區(qū)商貿(mào)服務(wù)區(qū)生態(tài)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級區(qū)青山湖區(qū)擬打造“一核、兩翼、六區(qū)”架構(gòu)。臨江商務(wù)區(qū)北起富大有堤，南至民豐路，東臨高新大道，西接青山湖大道，區(qū)域面積4020畝。據(jù)介紹，商務(wù)區(qū)功能定位為，以商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、總部經(jīng)濟、文化休閑、生態(tài)居住為主導(dǎo)的城市新型綜合體?！芭R江商務(wù)區(qū)將低碳理念和技術(shù)融入其中，形成具有南昌特色的低碳產(chǎn)業(yè)和文化基地?！鼻嗌胶^(qū)負責(zé)人介紹，臨江商務(wù)區(qū)將秉承“綠色、科技、人文”三大理念，引活水入?yún)^(qū)，建設(shè)集“商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、總部經(jīng)濟、文化休閑、生態(tài)居住”五大功能于一體的新型城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)綜合體。臨江商務(wù)區(qū)規(guī)劃臨江商務(wù)區(qū)面積約4020畝，主打低碳生態(tài)理念。青山湖西岸規(guī)劃總體上形成“兩帶兩軸

、三心四區(qū)”的基本格局。兩帶：以濱江、濱湖兩條景觀帶奠定規(guī)劃區(qū)生態(tài)基礎(chǔ)。兩軸：以青山北路為都市主軸和中大路工業(yè)文化景觀軸奠定規(guī)劃區(qū)發(fā)展框架。三心：以文化休閑中心、湖濱娛樂休閑中心、湖濱體育休閑中心的核心節(jié)點形塑規(guī)劃區(qū)成為南昌獨特的文化休閑目的地。四區(qū)：由青山北路、中大路發(fā)展軸將規(guī)劃區(qū)界定為四個功能各異的特色主題分區(qū)。規(guī)劃總體形成“兩帶兩軸、三心四區(qū)”的基本格局。青山湖西岸規(guī)劃青山湖西岸規(guī)劃為三心四區(qū)文化休閑中心：以水為主題并充分并利用工業(yè)文化歷史痕跡，融合文化創(chuàng)意、商業(yè)商務(wù)功能，形塑由湖至江的親水文化休閑空間；濱湖娛樂休閑中心：發(fā)展休閑娛樂、文化餐飲、五星級酒店、商業(yè)商務(wù)等功能，形成濱湖地區(qū)多功能綜合性的濱湖娛樂休閑中心；濱湖體育休閑中心：融合自行車運動、輪滑運動、球類運動、水上運動、水上娛樂等多元化復(fù)合型的市民運動休閑中心。文化休閑核心區(qū)——位于青山北路以北，中大路以東，富大有路以南區(qū)域。濱江景觀居住區(qū)——位于青山北路以北，中大路以西，富大有路以南，洪都大道以東區(qū)域。運動休閑居住區(qū)——位于青山北路以南，中大路以西，洪都大道以東區(qū)域。濱湖娛樂休閑區(qū)——位于青山北路以南，中大路以東，青山湖西岸地區(qū)。青山湖西岸將規(guī)劃為四大功能區(qū)，涵蓋金融、休閑、文化、居住、商貿(mào)五大功能。黑馬觀點

區(qū)域概況：青山湖區(qū)位于南昌中部偏北，贛江下游，青山湖畔?？偯娣e39.2平方千米，全區(qū)人口40.34萬。

區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃圍繞“臨江商務(wù)區(qū)、羅家產(chǎn)城融合示范區(qū)、幸福渠流域綜合整治開發(fā)”三大引擎

區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)人口較多，配套齊全。生態(tài)環(huán)境較好，區(qū)內(nèi)水系多，宜居。區(qū)域劣勢：區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展程度一般，各方面無明顯優(yōu)勢，公共配套設(shè)施老舊。第二部分房地產(chǎn)市場土地市場成交概況房價走勢

2013年上半年南昌出讓105宗土地，總成交面積達785.46萬平方米。土地市場攬金79.79億，近80億，較去年同期，土地收益上漲76%。在出讓的105宗土地中，有27宗為商住用地，76宗為工業(yè)用地。土地市場商住用地以底價成交為主流，僅8宗溢價成交。2013年上半年南昌新房成交25124套，同比上漲21.5%，成交總面積高達252.02萬方。南昌新建商品住宅價格半年來漲了954元，近千元。南昌5月住宅成交均價為8925元每平米，較1月的7971元每平米，環(huán)比上漲11.97%。供求走勢住宅成交18628套，較去年上半年的15150套，環(huán)比上漲22.96%；非住宅成交6496套，較去年上半年成交的5525套，環(huán)比上漲17.57%成交概況2013年1-6月南昌新房共成交25136套，同比增長14.48%，其中住宅成交18645套，非住宅成交6491套；新房總成交面積為2518738.23㎡，同比增長13.82%。2013年1-6月南昌縣新房共成交18195套，同比增長38.14%。成交概況從南昌幾個區(qū)域的成交套數(shù)來看，紅谷灘全年成交套數(shù)最多，其次是高新區(qū)和西湖區(qū)，青山湖區(qū)成交套數(shù)緊隨其后，經(jīng)開區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)三區(qū)成交量分別位列第五、六、七位，東湖區(qū)、桑海經(jīng)開區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)列倒數(shù)三位成交概況從上表南昌住宅成交走勢圖來看，10月是全年成交的一個高點，單月成交量達4487套。三季度整體成交量上升勢頭強勁。進入11月份，受新政影響成交受挫明顯。成交概況從成交套數(shù)來看，2013年南昌市新房共成交47565套，較2012年同比上漲4.3%。從成交面積來看，2013年南昌市新房成交面積4797368.61m2。

由于今年南昌樓市大平層、別墅銷售速度緩慢，且南昌剛需族仍是購房主體，致使整體成交面積較2012年同比下降13%。青山湖行政區(qū)域面積大，樓盤數(shù)也不少，上半年在京東板塊樓盤的熱銷之下，新房總成交量排在第四。南昌樓市全年房價有所上漲，在售105樓盤項目均價上漲，平均漲幅1278.5元/㎡。價格走勢在售住宅項目的銷售均價為11,190.0元/㎡區(qū)域售價截止到2013年12月，青山湖區(qū)內(nèi)房價平均達到8900元/㎡，同比上漲7.27%，房價整體走勢穩(wěn)步看漲。黑馬觀點土地市場：2013年南昌土地出讓金額252.7億，成交面積13018514.42㎡，成交地塊238宗。成交概況：青山湖區(qū)行政區(qū)域面積大，樓盤數(shù)也不少。在京東板塊樓盤的熱銷之下，新房總成交量排在全市第四。成交高點在“金九銀十”。進入第四季度，受“昌六條”影響，開發(fā)企業(yè)推盤速度減緩，整體成交量有下滑。價格趨勢：從2013年全年，南昌共統(tǒng)計了132個南昌在售熱門樓盤，其中共有105家樓盤的報價均在上漲，105個上漲樓盤中平均漲幅1278.5元/㎡。第三部分樓盤分析樓盤概況價格走勢戶型分析銷售分析營銷活動樓盤分布在2013年度開盤的259個項目中，南昌縣以64個項目位居榜首，其次就是熱門區(qū)域紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)和西湖區(qū)，分別為48個、36個和25個。青山湖區(qū)表現(xiàn)也相當(dāng)不錯，23個開盤量仍然保持領(lǐng)先地位；海亮尊園萬科城御湖國際保利百合金色名郡玫瑰城恒茂夢時代廣場中大紫都推盤情況各區(qū)域開盤量整體走勢保持一致。其中紅谷灘區(qū)域和南昌縣區(qū)域在今年的推盤量增幅較為明顯。西湖區(qū)、青山湖區(qū)、新建縣和灣里區(qū)今年的開盤量較之去年都有很明顯的回落。綠地玫瑰城項目情況開發(fā)商南昌綠地申榮置業(yè)有限公司代理商容積率2.6綠化率30.93%占地面積186000㎡總建筑面積630000㎡總戶數(shù)2294戶交樓標準毛坯小區(qū)配套商業(yè)、幼兒園、西式教堂、國際涉外人才區(qū)建筑風(fēng)格法式銷售均價12000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)120-130㎡四房兩廳兩衛(wèi)140-170㎡綠地玫瑰城，世界500強綠地繼綠地新都會、綠地未來城后，打造大城東第三大世界級綜合體。項目北眺贛江，南臨艾溪湖，緊鄰3號線地鐵口，集寫字樓、星級酒店、花園洋房、高層、精品商業(yè)、西式婚禮教堂、國際涉外人才區(qū)等7大革新業(yè)態(tài)。價格分析戶型分析F4：四房兩廳兩衛(wèi)面積約140㎡戶型方正，動靜分明；餐廳利用性不強，南北不通透；兩次臥對門，私密性不夠F5：三房兩廳兩衛(wèi)面積約129㎡戶型方正，動靜分明；餐廳利用性不強，南北不通透；兩次臥對門，私密性不夠銷售分析營銷中心外部裝潢簡單大方，外圍園林修剪整齊，水池景觀吸引顧客眼球。銷售人員接待熱情，專業(yè)技能較強。戶外廣告全面，銷售現(xiàn)場物料齊全。萬科金色名郡項目情況開發(fā)商江西海帆置業(yè)代理商世聯(lián)、合富輝煌聯(lián)合代理容積率3.0綠化率25.19%占地面積16888㎡總建筑面積61959㎡總戶數(shù)613戶交樓標準精裝小區(qū)配套商業(yè)、空中泳池、空中花園走廊建筑風(fēng)格銷售均價住宅11000元/㎡、公寓9000-10500元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)公寓40㎡項目位于青山湖東北岸，距青山湖僅400米。項目共613戶，其中住宅260戶，公寓353戶，擁有近6000平米特色商業(yè)。項目位于政府著力打造的臨江商務(wù)區(qū)城的橋頭堡位置，是臨江商務(wù)區(qū)核心發(fā)展三軸的重要組成部分。售價走勢戶型分析A戶型：三房兩廳兩衛(wèi)面積約123㎡雙臥朝南；南北不通透；B戶型：三房兩廳兩衛(wèi)面積約114-115㎡南北通透，雙臥朝南；戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊；營銷中心外面車輛停放較亂，在建住宅外立面較整潔，門口有現(xiàn)代感雕塑。內(nèi)部環(huán)境安靜優(yōu)雅，銷售人員比較專業(yè)。銷售現(xiàn)場物料齊全。銷售分析保利百合項目情況開發(fā)商保利地產(chǎn)代理商保利、中原聯(lián)合容積率2.7綠化率35%占地面積67722㎡總建筑面積5.6萬㎡總戶數(shù)469戶交樓標準毛坯小區(qū)配套商業(yè)銷售均價10000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)120-130㎡四房兩廳兩衛(wèi)140-170㎡保利百合位于城市富人區(qū)與城內(nèi)生態(tài)景觀區(qū)—青山湖湖區(qū)內(nèi)，區(qū)域位置得天獨厚。保利百合是保利地產(chǎn)經(jīng)典康居系列項目。戶型分析F戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積約100㎡戶型方正，南北雙陽臺；通風(fēng)采光良好，主臥朝南；E戶型：兩房兩廳一衛(wèi)面積約87㎡戶型方正，主臥朝南；次臥和廁所對門；戶型分析D戶型：四房兩廳兩衛(wèi)面積約126㎡戶型方正實用，雙臥朝南；南北通透雙陽臺，動靜分明；B戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積約98㎡南北通透，主臥朝南；獨立書房，次臥通透；銷售分析售樓部外部園林較雜亂，施工現(xiàn)場有發(fā)布樓體廣告。恒大名都項目情況開發(fā)商恒大地產(chǎn)容積率2.18綠化率35%占地面積192891㎡總建筑面積4萬㎡總戶數(shù)2030戶交樓標準精裝小區(qū)配套商業(yè)、影城、寫字樓、幼兒園銷售均價10000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)110-135㎡四房兩廳兩衛(wèi)160㎡兩房88-91㎡南昌恒大名都位居南昌高新區(qū)科技核心之地——京東大道與東元路交匯處，艾溪湖之上，項目擁有5000㎡會所、12000㎡恒大影城、2000㎡國際雙語幼兒園、70000㎡雙子寫字樓、18400㎡恒大商業(yè)廣場、歐陸風(fēng)情商業(yè)街，集居住、商業(yè)、休閑娛樂為一體。價格走勢戶型分析2號戶型：兩房兩廳一衛(wèi)面積約91㎡戶型有缺角，南北通透；主臥朝南，帶飄窗設(shè)計；4號戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積約110㎡戶型大缺角，餐廳功能不明顯；南北通透，主臥帶大轉(zhuǎn)角飄窗；戶型分析1號戶型：兩房兩廳一衛(wèi)面積約90㎡南北通透，主臥朝南；戶型缺角，餐廳與洗手間對門；?號戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積約110㎡戶型方正，主臥朝南；南北不通透，動靜分離；銷售分析售樓部外部采用歐式建筑風(fēng)格，園林修剪整齊。內(nèi)部裝潢較高端，環(huán)境整潔，墻體戶外廣告及樓盤外立面廣告宣傳渠道全面。艾溪康橋項目情況開發(fā)商江西濟昌置產(chǎn)代理商尚美佳、品牌塑造：尚馳容積率3.2綠化率32%占地面積201345㎡總建筑面積53964㎡總戶數(shù)1053戶交樓標準毛坯小區(qū)配套小區(qū)公用大堂、社區(qū)門診、健康康體中心、健康主推園林建筑風(fēng)格ArtDeco建筑風(fēng)格戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)104-118㎡兩房81-84㎡項目將充分整合濟民可信集團在醫(yī)藥醫(yī)療行業(yè)的核心優(yōu)勢資源，與知名三甲醫(yī)院、先進健康科技企業(yè)等強強聯(lián)手，打造獨具特色的健康服務(wù)中心，該中心除了能夠解決社區(qū)居民的日常就醫(yī)需求外，還能為業(yè)主提供免費的健康檢測、健康檔案建立和跟蹤、健康生活方式指導(dǎo)等創(chuàng)新健康服務(wù)。價格走勢戶型分析B3戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積約110㎡戶型方正，雙臥朝南；南北不通透；D2戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積約112㎡戶型大缺角，南北通透；南北雙陽臺，主臥朝南；銷售分析售樓部外部裝潢較簡單，停車方便。內(nèi)部光線明亮，設(shè)有獨立游戲區(qū)。銷售人員接待熱情，專業(yè)技能較強。售樓現(xiàn)場物料齊全。御湖國際項目情況開發(fā)商江西滬昌投資發(fā)展有限公司代理商新景祥容積率2.0綠化率35%占地面積39000㎡總建筑面積78000㎡總戶數(shù)396戶交樓標準毛坯小區(qū)配套會所建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格銷售均價住宅9800元/㎡、別墅22000元/㎡戶型面積三室兩廳兩衛(wèi)106㎡別墅219-257㎡兩房80-90㎡御湖國際分住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅多種業(yè)態(tài)。主要針對拆遷戶、教師、醫(yī)生等高收入人群，定價偏高，交通目前尚不完善，1期已于12年年底交房入住。價格走勢戶型分析B1戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚面積約131.00㎡戶型方正，動靜分明；南北通透，獨立書房；A1戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚面積約104.00㎡戶型缺角，南北通透；獨立書房，主臥朝南；高層戶型銷售分析入口處有景觀噴泉，園林修剪較整齊。內(nèi)部裝潢古典大氣，物料齊全。置業(yè)顧問較接待水平較高、熱情、專業(yè)。萬科城項目情況開發(fā)商江西天香園房產(chǎn)置業(yè)有限公司代理商新景祥、中原地產(chǎn)容積率1.4綠化率35%占地面積299845㎡總建筑面積41000㎡總戶數(shù)1376戶交樓標準精裝小區(qū)配套商業(yè)、幼兒園、公園、活動中心銷售均價9400元/㎡戶型面積一期多層+小高層45-159㎡二期小高層+