如何確定容積率

1【如何確定容積率】2面對一塊地，只有容積率，我們該如何確定物業(yè)類別呢？一個項目的品質(zhì)從宏觀面看主要受容積率、建筑密度、綠化率的影響。而從開發(fā)商所關(guān)心的是項目收益率，那三者的關(guān)系又如何呢？3第一部分基本概念4基本概念建筑密度：某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。5基本概念綠化率：某一規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率（%）。從綠化率的定義中可知，綠化率與建筑密度是蹺蹺板的關(guān)系。6基本概念容積率：

項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

容積率%=總建筑面積÷總用地面積7基本概念容積率分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。8基本概念房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費(fèi)

樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率

樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低

9基本概念綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)?！?率”的關(guān)系：一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。

10第二部分容積率的理論11容積率理論容積率表達(dá)的是具體宗地內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

容積率的特性一12容積率理論容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率的特性二13容積率理論容積率的特性三容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C?H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

14容積率理論容積率對地價的影響容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價的影響程度愈大15容積率理論容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。160.3容積率的地塊能做什么？2.5-3.0容積率的地塊能做什么？提問時間17容積率與物業(yè)類別：容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項目。容積率0.3－0.5，一般獨(dú)棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當(dāng)高了。容積率理論18容積率理論容積率與物業(yè)類別：容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項目管理容積率1.2－1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn)。容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項目。容積率2.0－2.5，正常的小高層項目。19容積率理論容積率與物業(yè)類別：容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。容積率3.0－6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。容積率6.0以上，摩天大樓項目20容積率理論容積率與物業(yè)類別的綜合運(yùn)用

1．各類物業(yè)面積計算與容積率：通過各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計算出每類物業(yè)的最大或最小面積2．參考地段位置，結(jié)合開發(fā)商特點(diǎn)與市場情況選擇物業(yè)配置3.不同城市維度不一樣，容積率相同的話，物業(yè)類型也有很大差異21第三部分實戰(zhàn)運(yùn)用22誰動了我的面積——對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運(yùn)作模式在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們：不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的公關(guān)；你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰動了我的面積——開發(fā)商揮之不去的心理底限實際上應(yīng)該怎么理解容積率？23先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）當(dāng)容積率從1.6到2.2的時候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？開發(fā)商想做、市場認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了？增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一梯四戶？（北方某城市）當(dāng)容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思：市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？24看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì)市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補(bǔ)缺競爭有什么不好呢？現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做140（北方某省會）某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：為何三房兩廳不給我做120-125，都超過140？銷售均價比鄰近樓盤低200元/平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？25容積率問題——開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單容積率決定了什么？決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比；決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)；決定了不同的面積區(qū)間；決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能；決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)；決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。因為容積率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項目不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競爭格局26我們需要理解容積率的那些問題？當(dāng)容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？如何從開發(fā)利潤實現(xiàn)的角度去確定容積率？在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策?對比的項目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風(fēng)險和利潤的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤實現(xiàn)關(guān)系。27先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下：不過分追求容積率附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系土地價格容積率最大化單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。431228案例一：上海中遠(yuǎn)兩灣城——將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利[物業(yè)類型]高層[容積率]3.2[綠化率]0.4[開發(fā)商]中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司[總占地面積]49.5萬平方米[規(guī)劃建筑面積]160萬平方米29案例二：深圳中信紅樹灣——滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合[物業(yè)類型]高層[容積率]3.179[綠化率]0.65[建筑覆蓋率]0.19[總占地面積]16.3萬平方米

[總建筑面積]662000平方米

[住宅建筑面積]505100平方米

[會所建筑面積]6000平方米首層全部架空總戶數(shù)：約2800套總車位：約3500個

30案例三：金地格林世界——地價不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚31總規(guī)劃平面圖格林世界項目整體指標(biāo)一覽表總用地面積1339000（毛）850503（凈）總建筑面積1131473總計容建筑面積902973綜合容積率0.67一期二期三期四期市政道路一覽表紅線控制寬度兩側(cè)綠帶寬度外部滬嘉高速公路60m50m瑞林路(高速輔道）20m--豐翔路35m15m寶翔路32m8m陳翔路32m5m內(nèi)部芳林路24m8m沿綠路16m5m沿河路16m5m棲林路16m5m河道（自北往南）一覽表河口線控制寬度濱河綠帶寬度南橫涇16m6m吾尚塘28m10m棉八浜16m6m走馬塘18m10m32A一期總用地面積491481m2總建筑面積252225m2總計容建筑面積218930m2綜合容積率0.45物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排、多層風(fēng)情街、高層、大賣場、網(wǎng)球館、幼兒園等二期（C、F、G區(qū)）總用地面積267862m2總建筑面積217055m2總計容建筑面積181036m2綜合容積率0.68物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、高層、商業(yè)街、辦公樓等三期（B、E區(qū)）總用地面積285647m2總建筑面積257542m2總計容建筑面積195357m2綜合容積率0.68物業(yè)類型雙拼、花園洋房、聯(lián)排、多層風(fēng)情街、高層、體育會所、菜市場、幼兒園、變電站等四期（A、D區(qū)，不含酒店）總用地面積166459m2總建筑面積379514m2總計容建筑面積25514m2綜合容積率1.72物業(yè)類型聯(lián)排、高層、商業(yè)街、社區(qū)醫(yī)療中心、托老所、公交車站等DBEGFC一期二期三期四期分期進(jìn)度及評審深度一期建設(shè)完畢概述二期建設(shè)完畢概述三期E區(qū)擴(kuò)初批復(fù)簡述三期B區(qū)及四期D實施方案詳述四期A概念規(guī)劃簡述33容積率的確定模型——結(jié)合開發(fā)風(fēng)險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞?zhǔn)方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比進(jìn)行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位34一個容積率確定的案例35項目位于廣東湛江，距中心廣場500米項目占地：4.6萬平方米(市場現(xiàn)狀是普遍，高層住宅的容積一般在3.5~4.8左右)36深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系產(chǎn)品品質(zhì)容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質(zhì)低于2.6板樓+部分一梯兩戶點(diǎn)樓香域中央、水榭花都高層較高品質(zhì)2.6—3.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.2—3.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設(shè)計難出彩中信海闊天空、星河國際以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度；以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。本項目戰(zhàn)略目標(biāo)和項目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則：較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例；地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積；項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；本項目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。37高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——深圳香域中央占地66904㎡，建筑面積138550㎡，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點(diǎn)樓），戶數(shù)710戶。綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。38高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——深圳中信紅樹灣總用地16.3萬㎡，總建筑面積65萬㎡，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù)28—32層。為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。39較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——深圳幸福海岸總占地104616㎡，總建筑面積近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面積77657㎡,容積率僅2.196。幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；一期6棟595戶，18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點(diǎn)式住宅。40較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——深圳天悅龍庭地塊形狀狹長，總用地面積51825㎡，總建筑面積21萬㎡，其中計容積率面積17.1萬㎡，容積率3.3。13棟28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實際容積率在3.5以上。41容積率參照給我們的啟示——項目可能實現(xiàn)的容積率指標(biāo)參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗及柏濤、阿特金斯等設(shè)計機(jī)構(gòu)設(shè)計師的參考意見，結(jié)合項目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下：高品質(zhì)：3.2以內(nèi)，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計，戶型舒適度較高；較高品質(zhì)：3.8左右，戶型舒適度較高，需設(shè)計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理；較高容積率：4.8左右，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到18—20%，品質(zhì)極低。42項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介一在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率3.92；從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅80000高端形象，價值標(biāo)桿一梯多戶住宅86000提高土地開發(fā)強(qiáng)度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度配套會所1000風(fēng)情會館合計173000容積率3.92地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防43項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率3.43；本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計，部分區(qū)域采用一梯多戶。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅100000高端形象，價值標(biāo)桿一梯多戶住宅45000提高土地開發(fā)強(qiáng)度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度配套會所1000風(fēng)情會館合計152000容積率3.43地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防44項目容積率確定——高容積率下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算數(shù)據(jù)假定在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率4.92；在如此規(guī)劃指標(biāo)下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達(dá)到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率4.41；產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅210000商業(yè)6000配套會所1000合計217000容積率4.92地下車庫35000產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅190000商業(yè)6000配套會所1000合計197000容積率4.41地下車庫3500045方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四計容積率面積173000152000217000197000其中：住宅166000145000210000190000

商業(yè)6000600060006000會所1000100010001000地下車庫（不計）35000350003500035000容積率3.923.434.924.41產(chǎn)品評述舒適度較高高品質(zhì)難以實現(xiàn)品質(zhì)受限項目總投資50821481075528753357開發(fā)毛利14731139441449714141稅前利潤率28.99%28.98%26.22%26.50%累計凈現(xiàn)值9427884679508395年度內(nèi)部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%項目運(yùn)作資金預(yù)估2.5億2.5億2.8億2.7億對比顯示：在產(chǎn)品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)可行性難度大。項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟(jì)效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。

說明：以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。46上述案例借鑒的幾個關(guān)鍵點(diǎn)——我們需要清楚的了解不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品狀況主要幾點(diǎn)：地域要相近；市場客戶的消費(fèi)特征有較大的類似；地塊不能是單體樓地塊；容積率的確定融合了下面問題：市場的開發(fā)戰(zhàn)略和項目定位的技術(shù)的開發(fā)節(jié)奏的47思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義為什么中信紅樹灣采用了“v”型的樓體設(shè)計和布局？從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街toho有何意義，還是3.18容積率？這個問題從香蜜湖1號也可找到同樣答案？為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時不停的加大進(jìn)深，甚至是不惜導(dǎo)致面積龐大、戶型設(shè)計不合理？為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。48中信紅樹灣——即偷面積，又偷價值49香蜜湖一號平面規(guī)劃圖——同樣地價的不同價值，偷價值過渡50技術(shù)層面，誰在影響容積率？社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？項目產(chǎn)品類型的組合？項目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？戶型的設(shè)計和組合問題？容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。51社區(qū)規(guī)?！?guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？52規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對寬松53規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式——金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低54地塊形狀如何影響容積率？看地塊與周邊的相鄰建筑的關(guān)系看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸它往往決定：地塊與周邊建筑的退讓關(guān)系；地塊退紅線的尺寸問題；地塊內(nèi)部的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局問題；55產(chǎn)品類型的組合如何影響？需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標(biāo)（r=1.58)產(chǎn)品類型建筑面積比例功能分析疊加別墅2000010%提升形象，樹立標(biāo)桿花園洋房15000061%盈利主題，展示體驗電梯洋房9000029%提高容積率，提升價值配套商業(yè)11000鄰里服務(wù)+風(fēng)情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風(fēng)情會館合計32400056建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)