物業(yè)管理實(shí)務(wù)第六章

第六章房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理

第一節(jié)房屋維修管理概述一、房屋維修的含義1狹義：僅指對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕，廣義：包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改造。2維修目的恢復(fù)、保持或提高房屋的安全性與耐久性改善或提高房屋的藝術(shù)性二、房屋維修責(zé)任的劃分

1新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)2保修期滿后由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任并承擔(dān)費(fèi)用

對(duì)于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：1）物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修共用部位共用設(shè)施、及場(chǎng)地a）共用部位：樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、車庫(kù)。b）共用設(shè)施及場(chǎng)地：上下水管（屋內(nèi)）、落水管、郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市等。2)業(yè)主承擔(dān)自用部位自用設(shè)備的維修建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的商品房購(gòu)房保修期規(guī)定：1屋面防水3年2墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年3墻面、頂棚摸灰層脫落1年4地面空鼓開裂、大面積超砂1年5門窗翹裂、五金件損壞1年6管道堵塞2個(gè)月7供熱、供冷系統(tǒng)為1個(gè)供暖期或供冷期8衛(wèi)生潔具1年9燈具、電器開關(guān)6個(gè)月第一節(jié)房屋日常維護(hù)管理一、房屋日常維護(hù)是指在房屋設(shè)計(jì)適用壽命內(nèi)，為保證其原有的完好程度和適用功能作用的正常發(fā)揮所進(jìn)行的必要工作，包括周期性和不定期的檢查、調(diào)整、上油、清掃、涂漆、某些部件的更換、小的修理，以及其他一些保證使用壽命、防止以外損壞的維護(hù)保養(yǎng)活動(dòng)。房屋日常維護(hù)的特點(diǎn)：項(xiàng)目簡(jiǎn)單零星分散量大面廣工種多原料品種多時(shí)間緊迫耗費(fèi)少房屋日常維護(hù)的種類零星維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)掌握的實(shí)際情況或根據(jù)業(yè)主的保修，對(duì)房屋使用過(guò)程中突然的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)。內(nèi)容：屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等；鋼、木門窗的修整、拆換五金、配玻璃、換紗窗等修補(bǔ)樓地面面層、抽換個(gè)別楞木等拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等；抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯等；下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等；房屋日常維護(hù)的種類計(jì)劃維護(hù)：指對(duì)房屋各組成部分定期保養(yǎng)和修繕，不是等到問(wèn)題出現(xiàn)后再進(jìn)行修補(bǔ)，而是根據(jù)不同的部位和不同的構(gòu)件、配件制定不同的保養(yǎng)周期，按計(jì)劃定期地進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。內(nèi)容：例行檢查全面保養(yǎng)二、房屋日常維護(hù)的管理房屋日常維護(hù)的項(xiàng)目收集走訪查房的定期檢查收集?。ㄓ茫綦S時(shí)報(bào)修收集編制房屋日常維護(hù)工程計(jì)劃落實(shí)房屋維護(hù)項(xiàng)目的任務(wù)監(jiān)督檢查房屋日常維護(hù)項(xiàng)目房屋日常維護(hù)的考核評(píng)價(jià)房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)定額指標(biāo)：人工定額和材料定額。人工定額：指每個(gè)小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量；（大于）材料定額：指完成一定的合格小修養(yǎng)護(hù)工程所需消耗用的材料量。（低于）服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。走訪查房率：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住（用）戶總戶數(shù)的百分比，可分為月度走訪查房率（大于50%以上）和季度走訪查房率（達(dá)到100%）。房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率（達(dá)到80%）：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)和當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率（達(dá)到99%以上）：指當(dāng)月（季）完成的小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)與當(dāng)月（季）全部檢修報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)比。房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)安全指標(biāo)：是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)：是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)，一般指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。第二節(jié)房屋維修管理一、房屋維修的概念、方法與種類概念：房屋維修是指對(duì)遭受破壞的或者完全破舊的房屋進(jìn)行處理，使之重新處于正常使用狀態(tài)。Tip:維修是治愈性的，而維護(hù)是預(yù)防性的。方法：定期性維修預(yù)防性維修檢測(cè)性維修拆除性維修

3原則：

1堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則

2采用不同標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待原則

3維護(hù)房屋不受損壞的原則

4為用戶服務(wù)的原則

5修繕資金投資效果最大化原則房屋維修的種類1、小型維修：屬于日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。2、中型維修：是指建筑物在經(jīng)過(guò)一個(gè)較短的使用年限后（3~5年），房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。房屋維修的種類2、中型維修特點(diǎn)：集中、項(xiàng)目較小而工程量比較大、有周期性。范圍：1、少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修；2、一般損壞房屋的維修；3、整幢房屋的共用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程及單項(xiàng)目的維修房屋維修的種類3、大型維修：指那些單位維修任務(wù)耗時(shí)至少超過(guò)兩個(gè)工作日的任務(wù)，無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和共用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝，以保證其基本完好或完好的工程。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、整體性范圍：1、修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程；2、對(duì)整幢房屋的共用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程；3、對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程；4、對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程。房屋維修的種類4、房屋翻修：是指原來(lái)的房屋需要全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造，或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。特點(diǎn)：投資大、工期長(zhǎng)范圍：1、房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)；2、因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋；3、地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋；4、主體結(jié)構(gòu)、維護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋無(wú)修繕價(jià)值的房屋；5、國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。房屋維修的種類5、房屋綜合維修：是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理）的工程。范圍：如果有該片（幢）大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋，或需改變片（幢）面貌的房屋，都需要進(jìn)行綜合性維修。費(fèi)用比較：小修中修綜合維修大修翻修1%以下

20%以下20%以上25%以上幾乎全部二、房屋維修管理的內(nèi)容和程序房屋維修管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定的科學(xué)程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房屋進(jìn)行大中型的維護(hù)修繕和更新改造的管理。包括：房屋維修前的管理房屋維修施工管理房屋維修行政管理房屋維修檔案資料管理房屋維修前的管理：房屋驗(yàn)收管理、房屋質(zhì)量管理和危房管理。房屋驗(yàn)收管理：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住戶入住前，協(xié)助住戶檢查所接收房屋的質(zhì)量是否合格的一系列管理工作。房屋質(zhì)量管理：是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級(jí)，依據(jù)：各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或毀損程度。房屋損壞的現(xiàn)象1自然損壞氣候因素：風(fēng)霜雨雪、冰凍、有害物質(zhì)的氧化作用生物因素:蟲害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。地理因素：地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降災(zāi)害因素：天災(zāi)人禍。地震、洪水、泥石流等。2人為損壞使用不當(dāng)：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，周圍設(shè)施的影響等（人防工程等。）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差預(yù)防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設(shè)備沒(méi)有用油漆等。房屋的組成部分評(píng)定房屋完損等級(jí)按下列三個(gè)部分及其項(xiàng)目進(jìn)行：1結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻（配重墻）、屋面、樓地面等項(xiàng)目2裝修部分——門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細(xì)木裝修等項(xiàng)目3設(shè)備部分——水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目房屋完損等級(jí)分類完好房：指正規(guī)房屋其結(jié)構(gòu)完好、屋面或板縫不漏水、裝修和設(shè)備完好齊全、管道暢通、現(xiàn)狀良好、使用正常。基本完好房：指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有稍超允許值的輕微損壞，但已穩(wěn)定。屋面板或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個(gè)別零部件有影響使用的破損，但通過(guò)維修可以恢復(fù)使用功能的房屋。一般損壞房：指房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件有變形、裂縫、腐蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通、水衛(wèi)電、照明、管線等器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修的更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房：指嚴(yán)重失修的房屋，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面或板縫嚴(yán)重漏雨、設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)電、照明、管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重毀損，需要局部整修、更新等大修的房屋。危險(xiǎn)房：指房屋承重結(jié)構(gòu)已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，主體構(gòu)件強(qiáng)度嚴(yán)重不足，穩(wěn)定性很差，喪失承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保證安全的房屋，已喪失維修價(jià)值的房屋，因結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p毀需要拆除、翻修的整幢房屋。房屋完損等級(jí)評(píng)定原則：1、要對(duì)整棟房屋進(jìn)行綜合評(píng)定；2、要以實(shí)際完損成都為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)；3、要掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素和標(biāo)準(zhǔn)，加以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)；4、要對(duì)重要房屋的評(píng)定等級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試；5、要對(duì)正在施工的房屋進(jìn)行竣工前的房屋評(píng)定。房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法1.房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備完損程度符合同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)就是該等級(jí)。2.結(jié)構(gòu)各項(xiàng)屬于同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修、設(shè)備部分有1~2項(xiàng)下降一個(gè)等級(jí)，其余各部分和結(jié)構(gòu)部分符合同一標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的標(biāo)準(zhǔn)。3.結(jié)構(gòu)部分中，非承重墻或樓地面完損程度下降一個(gè)等級(jí)，裝修或設(shè)備部分中有1項(xiàng)下降了一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)符合上一個(gè)等級(jí)，則該房屋的完損等級(jí)按上一個(gè)等級(jí)確定。4.結(jié)構(gòu)部分中，地基基礎(chǔ)、承重部分、屋面等符合一個(gè)等級(jí)，其余部分高出一個(gè)等級(jí)，則完損程度可按承重部分的等級(jí)處理。房屋完損等級(jí)評(píng)定基本方法：定期評(píng)定：每隔1~3年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。不定期評(píng)定危險(xiǎn)房屋的解危辦法觀察使用法處理使用法停止使用法整體拆除法房屋維修施工中的管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效、科學(xué)的管理。內(nèi)容：計(jì)劃管理調(diào)度管理技術(shù)管理質(zhì)量和安全管理材料管理機(jī)械設(shè)備管理施工班組管理竣工驗(yàn)收管理房屋維修施工后的管理房屋維修考核評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)基本效率標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間成本資金占用率房屋維修考核評(píng)價(jià)的指標(biāo)房屋完好率房屋維修工程量大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率第三節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施管理房屋設(shè)備設(shè)施是房屋建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施的簡(jiǎn)稱，它是構(gòu)成房屋建筑物實(shí)體的有機(jī)組成部分。房屋設(shè)備設(shè)施可分為房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施和房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施兩大類。房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施給排水設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)：房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施中各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)備設(shè)施的總稱。1.供水設(shè)備分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個(gè)方面。從用途上看，房屋供水基本上可分為生活用水設(shè)備、生產(chǎn)用水設(shè)備、消防用水設(shè)備。2.排水設(shè)備是指用來(lái)排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室內(nèi)排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。根據(jù)接納污水的性質(zhì)，排水管分生活污水管道工業(yè)廢水管道室外雨水管道房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施3.衛(wèi)生設(shè)備包括：浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；4.熱水供應(yīng)設(shè)備淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減壓閥、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。5.消防設(shè)備指建筑物內(nèi)部附屬的消防裝置：消防水池或水箱、消防栓、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、煙感器、防火卷簾、防火門、消防報(bào)警系統(tǒng)、消防電梯、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、消防通道、事故照明。6.中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、污水及冷卻水等經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后，回用于建筑或建筑小區(qū)作為生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設(shè)備常用的有：格柵：截留粗大漂浮物毛發(fā)去除器油水分離器調(diào)解池沉淀池濾池深度處理構(gòu)筑物：消毒及活性炭吸附池供暖設(shè)備：按所用帶熱體（熱媒）不同分為熱量的發(fā)生器——如鍋爐、蒸汽噴射器等輸熱部分——如室外供暖管道散熱部分——如暖氣片、輻射板、暖風(fēng)機(jī)等供冷設(shè)備：制冷機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、循環(huán)泵等熱水供暖系統(tǒng)（住宅）蒸汽供暖系統(tǒng)電供暖4、供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施1.供電設(shè)備包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開關(guān)、供電線路、戶外型負(fù)荷開關(guān)（高壓開關(guān)）、室內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、照明燈具等。2.弱電設(shè)備隨著人們生活水平的提高，弱電設(shè)備越來(lái)越多。主要包括：通訊設(shè)備(電話、傳真)、廣播設(shè)備(收音機(jī))、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備（寬帶）、消防報(bào)警設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設(shè)備等，總之是用電量小的設(shè)備,是相對(duì)于強(qiáng)電設(shè)備而言的.房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施房屋運(yùn)輸設(shè)備設(shè)施3.電梯設(shè)備是高層建筑:垂直運(yùn)輸設(shè)備。1）按使用性質(zhì)分2）按速度分客梯貨梯客貨兩用梯高速梯速度2m/s以上快速梯1.5m/s以上低速梯1.0m/s以上房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施防雷設(shè)備一般建筑物的避雷設(shè)施有：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求確定的。如普通住宅：一般設(shè)給排水、供電、照明、供暖等設(shè)備高層住宅：需增加電梯、消防等綜合性商廈：配備全部設(shè)備，先進(jìn)齊全智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇一般是指：配備了自動(dòng)化設(shè)備的系統(tǒng)。1計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)設(shè)備2綜合布線技術(shù)設(shè)備3計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備4計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備三、房屋設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容房屋設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備設(shè)施原始資料檔案管理重要設(shè)備設(shè)施維修資料檔案管理保修單運(yùn)行記錄檢查記錄運(yùn)行月報(bào)考評(píng)材料技術(shù)革新資料三、房屋設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理房屋設(shè)備設(shè)施的能源管理四、物業(yè)設(shè)備的管理辦法（一）給水系統(tǒng)的管理具體措施：1做好物業(yè)給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。2防止二次供水的污染。3節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故的發(fā)生。4對(duì)供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。5制定事故處理預(yù)案，發(fā)生斷水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。6消防水泵要定期試泵，至少每年一次。7建立責(zé)任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水。8定期查表、讀表，定期督促交費(fèi)、收費(fèi)。限水、停水前應(yīng)提前通知。（二）排水系統(tǒng)的管理管理范圍界定：物業(yè)：室內(nèi)排水系統(tǒng)；道寬在3.5米以下的市政排水設(shè)施。市政工程管理部門：道寬在3.5米以上的市政排水設(shè)施。管理內(nèi)容：1重視巡視檢查與維修工作:a)定期對(duì)排水管進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通及清除污垢。b)定期檢查排污管的工作狀態(tài)，防止排污管由于氧化生銹而產(chǎn)生滲、漏水現(xiàn)象。c)對(duì)陳舊設(shè)備進(jìn)行更新，防止重大事故發(fā)生。d)室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。2建立健全排水設(shè)施的資料檔案。3加強(qiáng)宣傳教育工作。（三）供電系統(tǒng)的管理具體措施：1設(shè)備檔案的建立和完善。2建立健全嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修制度，責(zé)任到人。3加強(qiáng)有關(guān)人員的培訓(xùn)。4建立24小時(shí)值班制度。5供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)a)檢查沿墻、脊檐、頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷。b)檢查各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化。c)檢查金屬管連接的地線是否良好。d)檢查開關(guān)、燈頭、插座等是否牢固、燈頭吊線距地是否太低。（四）供暖系統(tǒng)的管理（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)1定期檢查有三個(gè)重點(diǎn)檢查鍋爐的受侵蝕情況。b)檢查附件是否嚴(yán)密。c)檢查受壓部件有無(wú)過(guò)熱變形或滲漏。超水壓試驗(yàn)滿足下列條件之一的：a)鍋爐已連續(xù)使用六年或鍋爐已停運(yùn)1年以上，再次使用的。b)鍋爐經(jīng)過(guò)移裝或改裝。c)鍋爐的受壓部件進(jìn)行了更新或挖補(bǔ)，或經(jīng)過(guò)較大的電焊修理的。d)水管鍋爐的冷水管和熱水管的更換超過(guò)一半以上的。（二）供暖管道的管理a)教育、指導(dǎo)用戶正確使用供暖設(shè)備、注意一些關(guān)鍵事項(xiàng)。b)為了減少熱能損失，避免管道上凍，裝有供暖設(shè)備和管道的地方應(yīng)注意保溫。c)為了減少腐蝕和堵塞現(xiàn)象，水暖系統(tǒng)的循環(huán)水必須是必須是經(jīng)過(guò)處理合格的水。供配電管理的主要內(nèi)容1.配備合格的專業(yè)技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。2.制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。3.建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。4.配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。5.定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。6.建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷用電。7.要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。供配電管理的主要內(nèi)容8.做好節(jié)約用電工作，降低損耗。9.限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。10.供配電運(yùn)行建立24小時(shí)值班制度，對(duì)發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快回復(fù)電力供應(yīng)。11.定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)運(yùn)行試驗(yàn)。12.重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因素，改善用電質(zhì)量。13.進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)?？照{(diào)系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容1.配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。2.建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。3.根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。4.備齊空調(diào)維修測(cè)試用的工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。5.根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)?？照{(diào)系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容6.進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。7.在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)間要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。8.在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)。9.在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作。10.定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。1.空調(diào)系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)1.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和能耗中占有很大的比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。2.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪音是物業(yè)噪音污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空套噪音的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。3.中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注、意采取隔塵、殺菌和消毒措施。2.業(yè)主和住戶安裝空調(diào)指導(dǎo)內(nèi)容1.用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；2.安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪音和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。3.空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能措施1.使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段。2.保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫。3.盡可能消除和減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響。4.保證冷媒液的恰當(dāng)用量。5.冷凝水的排除等。四.電梯系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容1.按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。2.根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排、操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡查、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。3.建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。4.備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。5.根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和保養(yǎng)時(shí)間。6.進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。7.電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。五.消防系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容1.配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。2.建立嚴(yán)格的消防設(shè)備管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定消防設(shè)備責(zé)任人。3.建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次試驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。4.建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書制訂。5.對(duì)日常巡查和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤再吃再次發(fā)生。6.對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。7.將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。8.電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。1.消防系統(tǒng)管理工作的注意事項(xiàng)1.同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多數(shù)是在發(fā)在發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)生故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試等工作制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。2.消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火災(zāi)時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理(一)設(shè)備的保養(yǎng)1含義：是指對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、維修、改善等工作。2三級(jí)保養(yǎng)制日常維護(hù)保養(yǎng)一級(jí)保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng)

物業(yè)管理企業(yè)供電部門自來(lái)水公司燃?xì)夤居嘘P(guān)部門主要有（1）日常維護(hù)保養(yǎng)：指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括：定期檢查、清潔潤(rùn)滑、發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除。（2）一級(jí)保養(yǎng)：是按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維護(hù)工作。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體、清洗、調(diào)整。如:試暖（3）二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的清洗，部分解體檢查和局部修理。如地?zé)岬娜細(xì)鉅t每?jī)赡昃鸵姹ｐB(yǎng)一次，否則就要多發(fā)故障。3設(shè)備點(diǎn)檢：用儀器或人的感官對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查。如用儀器測(cè)試天然氣管道是否漏氣；用儀器測(cè)試是否漏電等。(二)設(shè)備的維修工程根據(jù)設(shè)備的完損情況分

零星維修工程中修工程大修工程設(shè)備更新與技術(shù)改造

1.零星維修:日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的修理。2.中修：進(jìn)行定期的全面檢修，部分解體，更換少量零部件，更換率一般在10%—30%。3.大修：定期的全面檢修，全部解體，更換主要零部件，更換率一般超過(guò)30%。

4.設(shè)備更新與技術(shù)改造：設(shè)備使用一定年限后，其技術(shù)落后，效率低、能耗大，通過(guò)更新設(shè)備，提高和改善其技術(shù)性能。

(三)設(shè)備保養(yǎng)與維修的原則做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”三好：用好、修好、管理好四會(huì)：會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障五定：定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)維修案例分析

1公有住房房屋出現(xiàn)問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)？

鄒某購(gòu)買了單位一棟5層樓的頂層住房，經(jīng)過(guò)幾年的使用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時(shí)維修。但當(dāng)鄒某向其他樓房的購(gòu)房戶提出共同修繕樓頂時(shí)，他們以不是頂層住戶，沒(méi)有直接使用樓頂而不同意共負(fù)維修責(zé)任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非常苦惱，那么公有住房出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)維修呢？

分析：建設(shè)部頒布《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》該辦法第六、第七條

規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由原售房單位承擔(dān)，原售房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關(guān)）向購(gòu)房人收取維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。因此，樓頂?shù)姆浪S修，應(yīng)當(dāng)由樓內(nèi)所有的購(gòu)房人按規(guī)定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費(fèi)后，由原售房單位組織人員負(fù)責(zé)維修。

2、案例田女士住在二十世紀(jì)八十年代初建成的住宅樓內(nèi)，該樓的設(shè)備設(shè)施都是當(dāng)時(shí)配置的。該樓無(wú)專人開電梯，前幾年因電梯故障田女士曾被困在電梯中。這一天，她的老父親又被關(guān)在電梯里半個(gè)多小時(shí)，田女士找到負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的物業(yè)管理公司提意見，工程部主管表示一定要加強(qiáng)電梯的管理，同時(shí)說(shuō)明由于公司缺少專業(yè)技術(shù)人才，目前正準(zhǔn)備和專業(yè)化維修保養(yǎng)公司簽訂外包合同，這樣問(wèn)題就可以解決了。請(qǐng)問(wèn)：（1）簽訂外包合同后狀況會(huì)有所改善嗎？為什么？（2）這樣的老樓要保證電梯的正常運(yùn)行，在維修管理方面還應(yīng)該采取些什么措施？答題思路參考：1、電梯屬特種設(shè)備，一般應(yīng)委托專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)；2、該電梯已使用超過(guò)20年；3、一般電梯連續(xù)運(yùn)行15年應(yīng)更新改造。答案要點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司在缺少技術(shù)人員的情況下，把特種設(shè)備外包給專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司，情況會(huì)有所改善。電梯得到了專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，可以避免在維修保養(yǎng)過(guò)程中，由于人工操作失誤給設(shè)備帶來(lái)?yè)p失，從而減少故障，也可以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。（2）這樣的老樓，包括附屬設(shè)備、設(shè)施已有20多年的歷史了。一般電梯連續(xù)運(yùn)行15年以上，如主機(jī)和其他配件磨損耗蝕嚴(yán)重，不能恢復(fù)又無(wú)法更換時(shí)，就需要進(jìn)行更新或改造。所以，該樓的電梯在連續(xù)運(yùn)行20多年后要保證正常運(yùn)行，需要進(jìn)行更新改造。案例：

A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠，對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶將清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始實(shí)據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問(wèn)如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理，你