第四章住宅租金與價格

第四章

住宅的租金和價格

住宅租金和價格的基本概念、住宅租金和價格變動的方法第一節(jié)概述

一、租金的概念

在日常生活中，租房的行為是屢見不鮮的。我們租住別人的住宅，必須支付相應(yīng)的租金。雷利·巴洛維認為租金(rent)是經(jīng)濟學(xué)家賦予特定含義的一個普通名詞。人們通常把租金看作是利用土地和建筑物而支付給所有者的報酬，如我們經(jīng)常說到的家庭住房、房屋、商業(yè)場地和農(nóng)場的租金。李嘉圖則認為，租金既指承租人為租用住宅而愿意每期支付的費用，也可以定義為獲得占有或使用該物業(yè)的權(quán)利而支付的年金。土地的經(jīng)濟報酬地租(1andrent)契約租金(contractrent)經(jīng)濟租金(economicrent)地租(1andrent)是一個比較專門的概念。它是土地要素的報酬，指土地在生產(chǎn)利用中產(chǎn)生的經(jīng)濟報酬(economicreturn)。契約租金(contractrent)契約租金(contractrent)與地租(1andrent)有明顯的區(qū)別，前者是對不動產(chǎn)所有者的實際支付，而后者是理論上應(yīng)該獲得的報酬。契約地租可能因供需變動而在地租水平附近浮動。當契約地租超過地租時，承租人需要多付出他可能從其他勞動、資本與管理中所得的報酬，反之則省下了一部分地租。租金或經(jīng)濟租金租金或經(jīng)濟租金是指對使用供給固定的生產(chǎn)要素所支付的報酬。例如為展覽使用達·芬奇的名畫《蒙娜·麗莎》而支付的費用。經(jīng)濟學(xué)家認為由于土地數(shù)量固定，所以價格完全缺乏彈性，對土地征稅，若需求曲線不變，均衡價格不會改變。土地價格土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，也叫地價，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎(chǔ)不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。地價分類按土地權(quán)利分類，地價可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃價格、抵押價格等；按形成的方式，地價可分為交易價格和評估價格；按政府管理手段，地價可分為申報地價和公告（示）地價；按表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價和樓面地價等。清華大學(xué)管清友先生取材于1989年-2010年《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》、《國土資源統(tǒng)計公報》、《中國統(tǒng)計年鑒》等官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，得出中國土地價款增幅的結(jié)論：從1989年的4.47億元，到2010年的30108.93億元，21年間土地成交價款增幅達到6732倍，年均上升320.57倍。21年的時間，中國土地價款增幅高達6732倍。首先，土地是中國最重要的資源，由于土地國有制，資源的分配權(quán)掌握在地方政府手中，通過土地配置，財富的分配權(quán)集中到了政府手里；其次，地價款增幅達到6732倍，并不意味著土地價格也相應(yīng)地上升了相同的倍數(shù)——2010年全國土地出讓總價款達2.7萬億元，較前一年增加69.4%；全國土地出讓收入約占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點;第三，土地價款的上升除了地價上升之外，也因為土地財政模式被當作緩解地方財政難的良方，迅速推廣到了全國；第四，土地溢價的最大受溢者是掌握土地配置權(quán)的地方政府，裁判員與運動員集于一身，地方政府有足夠的動力拍賣土地、推高地價。

這樣的天文數(shù)據(jù)并不奇怪！地方政府是市場的深度參與者！只要體制不變，地方政府是市場參與者，是投資家，是國企贏利的擁有者也是國企風險的最后承擔者，地方政府就會維持目前的資源溢價。在土地溢價下降之后，地方政府將追捧煤礦、有色金屬、甚至水資源等，能夠歸地方財政的一切資源都在上漲的范圍之內(nèi)，所謂按下葫蘆浮起瓢。逐漸剝離地方政府的大地主、大投資家、大礦主、大實業(yè)家種種身份，資源價格才能擺脫狂燥，進入正常發(fā)展軌道。

是否能夠取代土地財政的其他收入來源？答案是悲觀的。我們找不到另一種各地都有的大宗商品，能夠在短時間內(nèi)取代土地收入，我們更找不到能夠取代土地財政的稅收收入，被寄予厚望的上海與重慶的房產(chǎn)稅，一年征收額不過數(shù)億元，與千億、萬億級別的土地收入，不可同日而語。

凡是存在的都是合理的，凡是社會無法承擔的高昂成本，都是需要改革的。土地財政就到了不改不行的關(guān)鍵時候，公眾已經(jīng)無法承擔高昂的成本!

三次會議決定中土地制度改革的主要內(nèi)容則是：

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！鞭r(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。?

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地農(nóng)村集體建設(shè)用地，又分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性。其中經(jīng)營性用地，主要是指村組織將集體建設(shè)用地租賃、轉(zhuǎn)讓給企業(yè)和個人使用，多數(shù)已經(jīng)成為廠房、倉庫、商業(yè)市場等。但是，宅基地并不屬于經(jīng)營性用地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。??事實上，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化程度最高的廣東，集體經(jīng)營性建設(shè)用地早就大量存在，而且早就存在以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的隱性市場。據(jù)廣東省國土部門統(tǒng)計，珠三角通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地，實際已超過集體建設(shè)用地的50%。另外，今年年初，國務(wù)院批準深圳(樓盤)原村集體經(jīng)濟組織工業(yè)用地可進入市場流通，實質(zhì)也是集體經(jīng)營性建設(shè)用地。地價評估方法基本估價法應(yīng)用估價法基本估價方法基本估價方法是為評估單個宗地價格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價應(yīng)用估價是在應(yīng)用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價的評估標準，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)宗地價格。此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修訂法等。市場比較法市場比較法是地價評估方法中最重要、最常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。還原收益法還原收益法也是地價評估中最常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產(chǎn)價格=地產(chǎn)取得費＋地產(chǎn)開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋地產(chǎn)所有權(quán)收益剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進行估價的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價格。基本公式是：地產(chǎn)價格=房屋的預(yù)期總售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息路線價估價法路線價估價法是對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度(離道路距離遠近的一個標準

)，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。計算公式為：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積＋其他條件修正額標準宗地估價法標準宗地估價法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標準狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評估標準宗地地價，將待估地產(chǎn)與條件類似的標準宗地加以比較對照，從標準宗地的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。基準地價系數(shù)修訂法基準地價系數(shù)修訂法是中國地價評估的基本方法之一。是利用基準地價和基準地價修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準地價進行修正，進而求出待估宗地在估價日期的價格的方法。二、住宅價格的概念房地產(chǎn)價格的形成，是房地產(chǎn)效用、供給的相對稀缺性以及房地產(chǎn)的有效需求三方面相互作用的結(jié)果。所謂房地產(chǎn)效用，是指人們因占用、使用房地產(chǎn)而得到滿足的程度。物體有效用并不一定能直接產(chǎn)生經(jīng)濟價值，只有數(shù)量有限且對于效用有相對稀缺性才能產(chǎn)生價值。房地產(chǎn)具有效用和相對稀缺性即會產(chǎn)生價值，但要使房地產(chǎn)價格成為現(xiàn)實。還必須具有現(xiàn)實的購買力，即存在有效需求?，F(xiàn)實中的住宅價格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的住宅，其價格構(gòu)成可能不同。從房地產(chǎn)估價中的成本法的角度來看，房地產(chǎn)價格主要由7大項構(gòu)成，即土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅額；開發(fā)利潤等。三、住宅價格的影響因素

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會編寫的《房地產(chǎn)估價理論與方法》一書中，將影響房價的因素分為以下9類，即：(1)房地產(chǎn)自身因素，是指構(gòu)成房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素，主要包括區(qū)位、土地面積和形狀、地形與地勢、地質(zhì)條件、日照和風向、建筑物本身等；(2)環(huán)境因素，是指對房價有影響的住宅周圍的物理性狀因素，主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等；(3)人口因素，主要包括人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等；(4)經(jīng)濟因素，主要包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、利率、物價、居民收入、匯率等；(5)社會因素，主要包括政治安定狀況、社會治安狀況、城市化等；(6)行政因素，主要包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市規(guī)劃、交通管制、稅收政策等；(7)國際因素，主要包括世界經(jīng)濟狀況、國際競爭因素、政治對立狀況、軍事沖突因素等；(8)心理因素，主要包括購買或出售心態(tài)、個人偏好、時尚風氣、講究風水或吉祥號碼等；(9)其他因素，如某些重要人物的健康與生死狀況等。在我國的CPI統(tǒng)計中，只包含了租房價格而未包括住房銷售價格。居住類價格在我國CPI權(quán)重中的占比只有13.6%，遠低于食品類價格占比，也遠低于世界發(fā)達國家居住類價格在CPI權(quán)重中的占比。美國統(tǒng)計CPI中包不包括住房消費(Housingcomponent)？當然要包括-如此費錢又是必須的東西怎么能不包括？美國CPI中住房消費占23.2%，食品，14.3%，交通(“行”)，17.4%(美國人汽車多，這部分消耗大)。你看，住房占了最大比例。

第二節(jié)住宅的異質(zhì)性與住宅價格一、住宅的異質(zhì)性住宅的屬性特征可大致劃分為兩大類，即居住特征和區(qū)位特征。居住特征涉及與住宅本身相關(guān)的特征，包括面積大小、樓層、朝向、內(nèi)部設(shè)計、建筑完整性消費者在購買住宅時包括了對住宅所有屬性特征的選擇，并針對每一屬性作出相應(yīng)的價值評估，一套住宅價格便是其各屬性特征的隱含價值之和。建模與變量處理在選取住宅屬性構(gòu)建特征價格模型時要注意對自變量系數(shù)的處理。對于連續(xù)變量(如面積、房齡等)，可以考慮其百分比的變化，如面積屬性的系數(shù)表示住宅面積每增加1％所帶來的住宅價格增加的百分比；而離散變量(如浴室的個數(shù)等)的系數(shù)則表示每增加一個浴室或房間所帶來住宅價格的增加；對于定性變量(如有無車庫、住宅足否處于中心城市等)。則不考慮其百分比變化，而采取啞元變量(dummyviable)的方式：0代表否，l代表是(當自變量取對數(shù)時，將取值為0或1的變量轉(zhuǎn)化為取值1或2)。第三節(jié)區(qū)位因素與住宅租金和價格區(qū)位因素是決定住宅租金和價格的最關(guān)鍵變量。一般從兩方面影響人們的經(jīng)濟行為：一是對鄰近地區(qū)經(jīng)濟行為的影響，即鄰里效應(yīng)，二是對人的通行和貨物運輸?shù)挠绊憽＜串a(chǎn)生了交通成本和運輸成本。住宅價格函數(shù)

(一)住宅價格函數(shù)模型的基本假設(shè)在住宅價格函數(shù)模型(housing－Pricefunction)中，住宅價格被定義為家庭每月在每平方英尺住宅的開支，與住宅租金的內(nèi)涵一致。該模型的基本假定有：(1)每個家庭有一名成員通勤——到中心商務(wù)區(qū)CBD上班；(2)非通勤行程無足輕重；(3)所有其他的公共服務(wù)設(shè)施和稅收相同；(4)所有區(qū)位的空氣質(zhì)量相同；(5)所有家庭收入相同，而且對住宅的品位相同；(6)通勤上的時間的機會成本為零。前四個假設(shè)使得(CBD成為城市居民的焦點，所有工作機會都在CBD)，而人們在意的所有其他事物(公共服務(wù)設(shè)施、稅收、空氣質(zhì)量)均勻地分布在城市各處。這里的城市假設(shè)為單中心城市。(二)無消費者替代的住宅價格函數(shù)

無消費者替代的住宅價格函數(shù)除有上述假設(shè)外，還有以下特定假設(shè)：(1)相同的住所：假定每一處住所都有1000平方英尺的居住空間；(2)固定的預(yù)算：如基本假定5中描述的典型家庭，每個月花在通勤和住宅支出上的固定預(yù)算是300美元；(3)通勤成本為每英里20美元。向下傾斜的住宅價格函數(shù)對于區(qū)位均衡是必要的。當所有家庭都對自己的區(qū)位選擇滿意時，區(qū)位均衡就出現(xiàn)了，即沒有哪個家庭想要改變其區(qū)位。如果不是這樣，例如我們可以假定住宅價格函數(shù)是水平的，則某家庭在向市中心移動時減少了通勤成本但其租金水平不變，那么該家庭就會向中心移近，其他家庭也會做出同樣的選擇。隨著對市中心附近住宅需求的增加和對郊區(qū)住宅需求的減少，將造成市中心住宅價格的上漲和郊區(qū)住宅價格的下降，住宅價格函數(shù)線會由水平變成向下傾斜的。均衡的住宅價格函數(shù)使所有居民對區(qū)位表現(xiàn)無差異，因為通勤成本上的差異和住宅費用上的差異正好抵消。(三)有消費者替代的住宅價格函數(shù)線性的住宅價格函數(shù)隱含這樣一個假設(shè)：無論住宅價格如何，家庭都不會改變自己的住所(固定為1000英尺)。一個更現(xiàn)實的假定是消費者遵循需求定理，即隨著價格的上漲而減小住房需求的數(shù)量，而以其他非住宅物品(食物、休閑娛樂等)來代替住房消費，這時表現(xiàn)為凸向原點的住宅價格函數(shù)。假定某家庭從12英里的遠處(住宅價格為6美分／平方英尺)搬到9英里處，如果住宅消費固定為1000平方英尺，家庭將會愿意為住宅額外支付60美元(通勤成本上的減少額)，即每平方英尺多支付6美分。當住宅消費從1000平方英尺下降到750平方英尺時，家庭愿意支付比6美分／平方英尺更高的價錢來抵消通勤成本的減少。這樣，家庭在向市中心移動時會占據(jù)更小的住所，同時住宅每平方英尺的價格會上漲，抵消通勤成本每英里固定減少的20美元。二、住宅投標租金函數(shù)存在要素替代的投標租金函數(shù)兩個主要結(jié)論：一是投標租金函數(shù)向下傾斜，這是因為住宅價格函數(shù)向下傾斜；二是由于消費者替代(使得住宅價格函數(shù)凸向原點)和要素替代(使租金函數(shù)更加凸向原點)，投標租金函數(shù)凸向原點。三、模型假定的放寬

(一)通勤假定的變化原假定通勤的唯一成本是貨幣成本，事實上通勤時間是以工作或休閑為代價，所以還應(yīng)考慮與此相關(guān)的機會成本，這樣一來住宅價格函數(shù)和租金投標函數(shù)曲線會變得更加陡峭。例如，家庭除了上下班還要購物、娛樂等，如果購物、娛樂等目的地是集中而不是分散的，那么家庭向市中心移動時節(jié)約了更多的通勤、購物、娛樂的時間成本，住宅價格函數(shù)和投標租金函數(shù)相對陡峭。又如，原假定是每個家庭只有一個人通勤到市中心，然而更為現(xiàn)實的是雙職工家庭，這樣一來家庭向市中心移動會節(jié)省雙份的通勤成本，也會使得住宅價格函數(shù)和投標租金函數(shù)更加陡峭。

(二)住宅品味的變化

原假定每個家庭對住宅品味相同，現(xiàn)假定城市有兩類家庭，按人數(shù)分為大家庭和小家庭，其收入相同，小家庭住小住所而大家庭住大住所。因為土地一般租給出價最高者，所以有較陡的投標租金函數(shù)的土地利用者占據(jù)離市中心較近的土地。每平方英尺的住宅價格較大幅度的變化才能補償通勤成本的增長，結(jié)果是其住宅價格函數(shù)較陡峭，從而其投標租金函數(shù)也較陡峭，如圖4－7所示。小家庭住在距市中心4英里以內(nèi)的住所，住所面積較小，而大家庭傾向于住在4英里以外的郊區(qū)，且占據(jù)了更大的住宅空間。

(三)公共物品和污染的變化

原假定公共設(shè)施和稅收相同，實際情況是它們在大城市內(nèi)常常有變化，例如如果學(xué)校的學(xué)費在不同區(qū)位都一樣時，那些有較好學(xué)校的社區(qū)住宅價格往往較高；同樣，相同公共設(shè)施水準的前提下，稅收水平較低的社區(qū)住宅價格較高。原假定所有區(qū)位的空氣質(zhì)量相同，然而更為實際的狀況是工廠及汽車尾氣等使得市中心的污染最為嚴重，這就減少了市中心附近住所的相對吸引力，住宅價格降低，同時增加了偏遠地區(qū)住所的吸引力，提高了郊區(qū)住宅價格(見圖4-8)。(四)收入的變化

原假定所有