商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與租賃管理

《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)租賃管理》

授課人：張根苗深圳市城鐵物業(yè)發(fā)展有限公司第一章商業(yè)物業(yè)概述一、商業(yè)物業(yè)的概念物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益劃分，分為收益型物業(yè)和非收益性物業(yè)。我們把收益型物業(yè)又叫經(jīng)營型物業(yè)習(xí)慣上又叫商業(yè)物業(yè)，它是指能能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)。例如：寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站等。二、劃分商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及類型按照國外采用“四分法”分為：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物業(yè)商業(yè)物業(yè)的三種屬性經(jīng)營性公眾性服務(wù)性商業(yè)物業(yè)的類型第一、辦公物業(yè)。指各種商業(yè)機(jī)構(gòu)用于從事經(jīng)營管理的場(chǎng)所，又稱商務(wù)樓。按建筑面積大小分為小型、中型、大型。按功能分為單純型、商住型、綜合型。按現(xiàn)代化程度分為智能化大樓和非智能化大樓。按建造等級(jí)和所處區(qū)位、收益能力等綜合因素分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓。第二、酒店物業(yè)。酒店是提供飲食產(chǎn)品及客房，各項(xiàng)設(shè)施與無形的服務(wù)的綜合型產(chǎn)品與服務(wù)，從而獲得利潤的經(jīng)濟(jì)單位。商業(yè)性酒店為為商務(wù)旅游人士而設(shè)計(jì)。一般地處商業(yè)城區(qū)，交通方便，設(shè)備齊全。度假酒店一般地處交通方便的風(fēng)景名勝區(qū)，客人主要是度假、娛樂、休息，因此要有適合休息和娛樂的環(huán)境設(shè)備。長住性酒店主要適合長期居住的客人，設(shè)有為家庭提供的豪華和中等級(jí)別的完整房間，也有為單身男女提供的單間，一般都提供服務(wù)員和送餐服務(wù)。汽車酒店。主要為長途駕車和乘車的旅客提供租宿、餐飲的酒店，一般建在城市的平民區(qū)或公路旁，規(guī)模小，層次低。會(huì)議酒店賭場(chǎng)酒店第三、商貿(mào)物業(yè)。是為商品流通、銷售而進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所。1、零售中心（購物中心）。2、批發(fā)市場(chǎng)（交易中心）。3、街區(qū)商鋪。第四、娛樂休閑物業(yè)。主要指為人們提供娛樂休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。按照設(shè)施與功能，可分為：（1）、綜合型的娛樂休閑物業(yè)（社區(qū)會(huì)所、會(huì)員制俱樂部、主題公園）。（2）、專項(xiàng)性的娛樂休閑物業(yè)（舞廳、卡拉OK廳、保齡球館等）。三、商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)（1）、需要良好的商業(yè)氛圍（2）、追求設(shè)施的先進(jìn)性。（3）、有很高的租賃比例。（4）、已出租為主的商業(yè)物業(yè)具有價(jià)值不能庫存的特點(diǎn)。第二章商業(yè)物業(yè)租賃管理概述一、物業(yè)租賃的概念

物業(yè)租賃通常指房屋租賃，含義——指公民或其他組織作為出租人將其擁有的房屋，出租給承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行為。具體包含以下兩點(diǎn)含義：

（1）出租人必須是房屋所有權(quán)人；

（2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

二、房屋租賃的特點(diǎn)1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。

三、物業(yè)租賃的分類1、按房屋所（1）公房租賃證有權(quán)性質(zhì)劃分（2）私房租賃

（1）定期租賃2、按房屋租（2）自動(dòng)延期租賃憑期限劃分

（3）意愿租賃

（1）短期租賃（≤2年）3、按照租賃期限的長（2）中期租賃（3-4年）

短劃分

（3）長期租賃（≥5年）

（1）毛租4、按物業(yè)租金的內(nèi)涵（2）凈租劃分

（3）百分比租金

（1）居住用房租賃

5、按照房屋的使用用（2）非居住用房租賃（例如：

途劃分辦公用房、零售商業(yè)用房和

生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃）6、按照承租人的（1）國內(nèi)租賃性質(zhì)劃分

（2）涉外租賃

四、物業(yè)租賃管理模式

業(yè)主通常情況下是將自己的物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理經(jīng)營。根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的委托內(nèi)容與要求的不同，常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。（一）、包租轉(zhuǎn)租模式（二）、出租代理模式（三）、委托代理模式五、房屋租賃的行政管理

為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市租賃管理，國家、省市都頒布《城市房屋租賃管理辦法》，辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：（一）、房屋租賃登記備案的一般程序：申請(qǐng)審查領(lǐng)證（二）、房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。（三）、房屋租賃中的違法及處罰。第三章

物業(yè)租賃方案與租賃合同

一、關(guān)于房屋租金房屋租金又叫租賃價(jià)格。是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。房屋租金大致分為：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。二、物業(yè)租賃方案（一）、租賃管理概念與內(nèi)容租賃管理是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理。過程分為：租約簽訂前租約執(zhí)行過程中租約期滿（二）、租賃方案與策略租賃方案是對(duì)租賃過程中主要事項(xiàng)的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段。兩者是貫穿在一起的，不必要進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。1、確定可出租面積和租賃方式2、編制租賃經(jīng)營預(yù)算3、定位目標(biāo)市場(chǎng)4、確定租金方案5、明確吸引住戶的策略（三）、租戶的選擇（四）、租金確定與調(diào)整對(duì)于不同的經(jīng)營性物業(yè)類型，租金確定的原則和調(diào)整方法是有差異的。（五）、租戶談判與簽約管理（六）、租賃管理的市場(chǎng)營銷租賃推廣價(jià)格優(yōu)勢(shì)物業(yè)本身素質(zhì)良好的聲譽(yù)經(jīng)濟(jì)實(shí)用三、房屋租賃合同

（一）、房屋租賃合同的概念和法律特征1、房屋租賃合同的概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。2、房屋租賃合同的法律特征⑴、房屋租賃合同是雙務(wù)合同⑵、房屋租賃合同是有償合同⑶、房屋租賃合同是諾成合同⑷、房屋租賃合同是要式合同⑸、房屋租賃合同是繼續(xù)性合同（二）、房屋租賃合同的基本條款1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2、房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3、租賃用途4、租賃期限5、租金及支付方式6、房屋的修繕責(zé)任7、轉(zhuǎn)租的約定8、變更和解除合同的條件9、租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)10、當(dāng)事人約定的其他條款第四章在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與租賃管理工作中的幾點(diǎn)體會(huì)客戶高度重視客戶關(guān)系管理工具導(dǎo)入先進(jìn)管理工具專