第四章市場(chǎng)法及其運(yùn)用

第四章市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的基本原理1市場(chǎng)比較法操作步驟2市場(chǎng)比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例3收集交易案例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期調(diào)整求取比準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件市場(chǎng)比較法的操作步驟重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)介紹了市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟，其中因素修正是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵。

因素修正注意包括交易情況、交易日期、不動(dòng)產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個(gè)別因素、權(quán)益）三大方面的修正。經(jīng)過(guò)這三個(gè)方面的修正，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整成估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。概念

是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。

市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第一節(jié)市場(chǎng)比較法的基本原理理論依據(jù)：替代原理適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的比較實(shí)例的地區(qū)中的具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)；適用條件：⑴須有充足的合法的市場(chǎng)交易資料（三個(gè)以上交易案例）⑵比較實(shí)例須與估價(jià)對(duì)象有較強(qiáng)相關(guān)性和替代性⑶估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的交易案例⑷有可靠資料來(lái)源市場(chǎng)比較法的操作步驟運(yùn)用市場(chǎng)比較法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：①收集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恝芮笕”葴?zhǔn)價(jià)格1．搜集途徑⑴查閱政府有關(guān)部門(mén)資料；⑵查閱報(bào)刊；⑶問(wèn)訊開(kāi)發(fā)商和代理商（假裝購(gòu)買(mǎi)者或租賃者）；⑷關(guān)注各類交易會(huì)和市場(chǎng)行情；⑸調(diào)查當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)；⑹同行間資料與信息的交流；第二節(jié)市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟一、收集交易實(shí)例⑴交易雙方基本情況與交易目的；⑵實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況（坐落、用途、面積、形狀、區(qū)位、價(jià)格等）；⑶成交價(jià)格與成交日期；⑷付款方式；⑸交易情況；2．搜集內(nèi)容對(duì)選取的可比實(shí)例有3個(gè)以上，且符合下列4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的類似不動(dòng)產(chǎn)（即不動(dòng)產(chǎn)狀況類似）；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；二、選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)統(tǒng)一：①付款方式；②幣種和貨幣單位（不同幣種價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下是采用成交日期時(shí)的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易期日調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了交易期日調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算）；③面積內(nèi)涵；④面積單位；⑤價(jià)格單位；三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200平方米，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平房英尺，成交價(jià)格15萬(wàn)美元，成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。非正常交易情況類型：1．有利害關(guān)系；2．急售或急買(mǎi)；3．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；4．對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解；5．有特別動(dòng)機(jī)或偏好；6．相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易；7．特殊交易方式；8．稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)；四、交易情況修正交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為土S％(當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高的，為+S％；低的，為一S％)。為何要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)？這是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)是多個(gè)。因?yàn)樵谑袌?chǎng)法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例，如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。

例如：以可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10％，意即可比實(shí)例成交價(jià)格＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格X(1+10％)假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格＝1500元／m2，則有可比實(shí)例成交價(jià)格＝1500X(1+10％)＝l650(元／m2)如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其實(shí)際成交價(jià)格低10％，意即可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格X(1-10％)假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格＝1650元／m2，則有可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格＝1650X(1-10％)＝l485(元／m2)

對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，修正公式為：正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)付金額應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格*應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格*應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率例題：某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣方2625元每平房米，買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，才可以將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為交易日期調(diào)整。五、交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T％(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例價(jià)格上漲的，為+T％；下跌的，為一T％)，則

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1土T％)

1

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期調(diào)整主要是采用百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：X交易日期調(diào)整系數(shù)＝

X

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率.1、價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。價(jià)格指數(shù)的編制原理時(shí)間價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/P1=100P1/P02P2P2/P1P2/P1…………n-1Pn-1Pn-1/P1Pn-1/Pn-2nPnPn/P1Pn/Pn-1⑴采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)⑵采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的指數(shù)×成交日期的再下一時(shí)期的指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

⑴采用逐期遞增遞減的變動(dòng)率

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1±價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)）X＝⑵采用期內(nèi)均升均降的變動(dòng)率

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)

X＝2、采用價(jià)格變動(dòng)率的：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。例4-6：需要評(píng)估某房地產(chǎn)于2012年9月1日的價(jià)格，所選取的某一可比實(shí)例成交于2011年11月1日，價(jià)格為1000美元/平方米。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2011年11月至2012年5月間平均每月比上月遞增1.2%，2012年6月以來(lái)平均每月比上月遞減0.2%；人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2011年11月1日為1美元=6.29元人民幣，2012年9月1日為1美元=6.25元人民幣。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。選擇題1．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括（）A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一采用單價(jià) C、統(tǒng)一采用總價(jià)D、統(tǒng)一幣種和貨幣單位E、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位2．下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會(huì)使成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格的行為有（）A、母子公司之間 B、出售房地產(chǎn)用于償還債務(wù)C、賣方不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情D、相鄰房地產(chǎn)的合并交易E、土地增值稅由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)1.ABDE,2.ABCE3．下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會(huì)使成交價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)格的行為有（）A、兄弟之間的房地產(chǎn)交易 B、急于購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)C、買(mǎi)方不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 D、相鄰房地產(chǎn)的合并交易E、交易契稅由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)4．某城市房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)、賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方支付給賣方2500元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）A、2660元/平方米 B、2294元/平方米C、2425元/平方米 D、2427元/平方米3.BCD4.D1．只要是在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較法就可以適用（）2．運(yùn)用比較法估價(jià)，只有擁有了大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格（）3．對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要內(nèi)容齊全就可以作為可比實(shí)例（）4．可比實(shí)例必須是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)（）5．可比實(shí)例必須是已成交的實(shí)例房地產(chǎn)（）6．成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，是相對(duì)而言的。如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，則幾年前發(fā)生的交易也可視為可比實(shí)例（）1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.×8.√9.√7．在建立可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，如果支付方式為分期付款，則價(jià)格可以分期支付的累計(jì)總金額為基準(zhǔn)8．在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，對(duì)于土地除了單價(jià)之外還可以采用樓面地價(jià)9．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容由于不動(dòng)產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，所以可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。1、區(qū)位狀況調(diào)整調(diào)整內(nèi)容：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。六、不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整2、權(quán)益狀況調(diào)整由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。3、實(shí)物狀況調(diào)整對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)和土地平整程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。具體思路是：(1)確定影響因素。(2)判定影響因素狀況。(3)逐項(xiàng)比較因素確定差異程度。(4)進(jìn)行價(jià)格修正。不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況好于估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格

可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格采用百分率法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：采用差額法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：X不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝±不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額＝不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。在百分率法中，不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R％(當(dāng)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高的，為+R％；低的，為一R％)，則

具體進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較法和間接比較調(diào)整兩種；⑴直接比較調(diào)整法①確定若干個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)狀況方面的因素；②根據(jù)每個(gè)因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重；③以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分；④將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率；⑤利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整

100（×）

可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格=⑵間接比較調(diào)整法與直接比較法調(diào)整相似，所不同的是不以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，而是另設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。標(biāo)準(zhǔn)化不動(dòng)產(chǎn)狀況修正調(diào)整××=100（）

可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格（）100可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格1、求取與某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法（進(jìn)行綜合修正）

估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)×＝××七、求取比準(zhǔn)價(jià)格如果把三個(gè)大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格則有下列公式：（1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：（2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)×＝＋＋＋1（3）差額法下的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額交易日期調(diào)整數(shù)額

不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額

＝±

±

±

（1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：（2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：（1）、簡(jiǎn)單算術(shù)平均（2）、加權(quán)算術(shù)平均2、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格（求取比準(zhǔn)價(jià)格）（3）、中位數(shù)4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡5000元/㎡4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡、5300元/㎡（5000+5200）÷2=5100元/㎡

4、眾數(shù)5000元/㎡、4500元/㎡、5200元/㎡、5000元/㎡、4800元/㎡、5000元/㎡5000元/㎡5、其他方法§4-4市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例例1

估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落

成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期2011.2.312011.2.182011.2.242011.2.16交易情況正常正常正常正常區(qū)位狀況交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設(shè)施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好實(shí)物狀況建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝房地產(chǎn)狀況說(shuō)明表

估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100區(qū)位狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105小計(jì)100103100111實(shí)物狀況建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105小計(jì)10098102104比較因素分值表

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100區(qū)位狀況100/103100/100100/111實(shí)物狀況100/98100/102100/104修正后價(jià)格108961109610191比準(zhǔn)價(jià)格10728元/㎡比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表

估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100

房地產(chǎn)狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105合計(jì)100101102115比較因素分值表

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100狀況修正100/101100/102100/115修正后價(jià)格108891109610230比準(zhǔn)價(jià)格10738元/㎡比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100層次100/98100/104100/96裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格109001110810170比準(zhǔn)價(jià)格10726元/㎡比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表對(duì)市場(chǎng)比較法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)：市場(chǎng)法是根據(jù)在估價(jià)對(duì)象同一供求范圍內(nèi)且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為此，(1)首先要從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量交易實(shí)例，并針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的，從中選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實(shí)例。(2)然后，對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整——“換算”即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，它是將各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格處理為口徑一致、相互可比；(3)“修正”即交易情況修正，它是將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；第3節(jié)市場(chǎng)比較法總結(jié)與運(yùn)用舉例(4)“調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交易日期調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；(5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格；(6)最后，將這些經(jīng)過(guò)了換算、修正、調(diào)整之后的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，采用平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)等方法綜合出一個(gè)價(jià)格，便得到了估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似住宅樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）500052004900成交日期2011年12月31日2012年2月31日2012年7月31日交易情況＋2%0－3%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0＋3%0權(quán)益狀況－2%+2%－1%實(shí)物狀況－1%－2%＋1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。從2011年12月1日至2012年6月30日該類住宅樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該住宅樓2012年9月31日的正常單價(jià)（采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值計(jì)算平均值）。5239.48元／㎡可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格

元∕m2600058006120成交日期2010.10.12010.8.12010.11.1交易情況＋3％－1％＋2％因素1＋2％＋4％0因素2－3％－1％＋5％因素3＋6％＋2％－3％調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格，2011年5月1日到2011年12月1日平均每月比上月上漲1.2％，2011年12月1日到2012年4月1日平均每月比上月上漲1.8％。房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的幅度。試用上述資料估算該寫(xiě)字樓2012年4月1日的正常成交價(jià)格。

6570元／㎡用市場(chǎng)法評(píng)估某辦公樓市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)目的：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)狀況：估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

土地狀況：地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，容積率為1.68，土地面積為2294.5㎡。建筑物狀況：估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積為3853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%。配套設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備，并配有兩部三菱電梯。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。市場(chǎng)法測(cè)算過(guò)程1．選擇可比實(shí)例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。

實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易。

實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易。

實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555㎡，成交價(jià)格為6430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易。修正因素比較表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象A

B

C

成交單價(jià)（元/㎡）待估6100

6250

6430

交易情況——

正常正常正常交易日期——

2008.6.20

2008.4.5

2008.5.16

區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設(shè)施配套情況完善完善完善完善規(guī)劃限制一般一般一般一般修正因素比較表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象A

B

C

個(gè)別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路數(shù)碼路、數(shù)碼廣場(chǎng)長(zhǎng)春路、東風(fēng)路建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡(jiǎn)裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎(chǔ)設(shè)施配套情況齊全齊全齊全齊全2．確定可比實(shí)例修正指數(shù)（1）交易情況修正以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。（2）交易日期修正

由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)可比實(shí)例的交易日期不做修正。（3）區(qū)域因素修正

可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正。（4）個(gè)別因素修正

可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正。

比

較

因

素

修

正

指

數(shù)

表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元/㎡）待估610062506430交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設(shè)施配套情況100100100100規(guī)劃條件100100100100個(gè)別因素

臨街狀態(tài)100103103103結(jié)構(gòu)形式100100100100建筑規(guī)模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎(chǔ)設(shè)施配套