溫州國際城產(chǎn)品定位0507

溫州國際城產(chǎn)品定位報(bào)告報(bào)告思路項(xiàng)目本體分析市場分析客群解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目核心策略產(chǎn)品策略附加值策略營銷策略經(jīng)濟(jì)效益分析高端物業(yè)價(jià)值梳理內(nèi)外部分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目核心策略物業(yè)價(jià)值梳理產(chǎn)品策略附加值打造營銷策略3

高層住宅

產(chǎn)品定位建議4

產(chǎn)品建議——地中海建筑風(fēng)格分類地中海風(fēng)格：包含意大利風(fēng)格和西班牙風(fēng)格。鑒于凡爾賽采用西班牙風(fēng)格，本案建議采用意大利地中海風(fēng)格。西班牙建筑風(fēng)格意大利建筑風(fēng)格5

產(chǎn)品建議——意大利地中海建筑風(fēng)格特點(diǎn)貴氣、奢華意大利地中海建筑風(fēng)格特點(diǎn)：1、四方形塔樓，低坡度四房屋頂；2、細(xì)長的窗戶配以拱形裝飾上楣；3、寬長的屋檐下均等排裝飾托座；4、大門上有許多雕花；整體風(fēng)格特點(diǎn)突出：貴氣、奢華意大利地中海風(fēng)格建筑6

產(chǎn)品建議——社區(qū)廣場廣場：是地中海風(fēng)格不可或缺的元素，同時(shí)也是本項(xiàng)目地中海風(fēng)情的重要載體；規(guī)模：由于本案的地塊限制，廣場的大小不易過大，重點(diǎn)體現(xiàn)地中海建筑風(fēng)格即可。7

產(chǎn)品建議——裝飾小品廣場內(nèi)點(diǎn)綴地中海風(fēng)格裝飾元素：如標(biāo)志性塔樓、地面的藝術(shù)馬賽克、彩瓷的水池、小型噴泉、小提琴雕塑，趣味的兒童雕塑等。8

住宅戶型排布建議戶型：二居：建議設(shè)計(jì)為中戶，除入戶花園設(shè)計(jì)賣點(diǎn)外，增加飄窗設(shè)計(jì)。三居：設(shè)計(jì)為北側(cè)邊戶，南北通透戶型，全明戶型。降低公攤，創(chuàng)造最大使用面積格局排布：建議住宅戶型采用外跨式排布，特點(diǎn)：第一：戶型可以設(shè)計(jì)為全明戶型；第二：設(shè)計(jì)戶型格局方正南北通透戶型；第三：增加賣點(diǎn)贈(zèng)送入戶花園；第四：南側(cè)設(shè)計(jì)為二居平米戶型，北側(cè)為三居平米戶型。9競品戶型——凡爾賽官邸128平米戶型140平米戶型87平米戶型入戶花園弧形露臺(tái)八角窗入戶花園客廳、臥室連通陽臺(tái)戶型特點(diǎn)：設(shè)計(jì)二梯二戶、二梯三戶戶型，二梯二戶電梯直接入戶贈(zèng)送7平米左右入戶花園，陽臺(tái)設(shè)計(jì)為方形、弧形，另設(shè)計(jì)八角窗觀景。小戶型大陽臺(tái)設(shè)計(jì)客廳與臥室連通預(yù)計(jì)12平米。10經(jīng)典戶型——保利拉菲公館126平米戶型142平米戶型92平米戶型戶型特點(diǎn)：客廳、餐廳連接，雙陽臥，大陽臺(tái)，落地窗經(jīng)典設(shè)計(jì)。11雙陽臥戶型、南北通透雙陽臥戶型、南北通透中戶、大飄窗設(shè)計(jì)增加空間戶型配比12溫州國際城高層戶型配比建議居室面積套數(shù)比例合計(jì)二居88-9519243.24%192三居118-12619243.24%252126-1386013.51%共計(jì)444戶型配比建議：1、居室：根據(jù)市場客戶需求，三居高于二居戶型占比，三居占65%-70%；2、三居建議：三居戶型中118-125平米小三居為主，占45-50%，且三居戶型要求南北通透、雙陽臥戶型；3、二居建議：兩居為中戶戶型，面積區(qū)間建議88-95平米，兩居戶型使用面積較小，建議優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，增加飄窗\凸窗贈(zèng)送。規(guī)劃設(shè)計(jì)院方案建議邊戶大戶型設(shè)計(jì)客廳東西朝向不利于銷售：公共區(qū)域空間浪費(fèi)較大，中戶北向臥室通過采光井采光1#、2#標(biāo)準(zhǔn)層西單元中戶設(shè)計(jì)三居戶型，不利于銷售戶型無亮點(diǎn)，存在較多問題，建議根據(jù)市場實(shí)際需求進(jìn)行戶型修改及調(diào)整。13特色戶型賣點(diǎn)——頂層復(fù)式、贈(zèng)送入戶花園特色戶型賣點(diǎn)：1、頂層復(fù)式2、環(huán)形觀景臺(tái)14奇偶層送露臺(tái)，贈(zèng)送全部面積贈(zèng)送全部面積露臺(tái)贈(zèng)送面積——目前市場常用戶型創(chuàng)新方式（露臺(tái)）方式：贈(zèng)送全部面積15入戶花園方式：贈(zèng)送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。贈(zèng)送面積——目前市場常用戶型創(chuàng)新方式（贈(zèng)送入戶花園）16凸窗方式：贈(zèng)送全部面積凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈(zèng)送面積較小。贈(zèng)送面積——目前市場常用戶型創(chuàng)新方式（凸窗及飄窗）17復(fù)式方式：以自然層計(jì)算建筑面積復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計(jì)算建筑面積，面積有較大彈性。贈(zèng)送面積——目前市場常用戶型創(chuàng)新方式18創(chuàng)新方式贈(zèng)送方式實(shí)用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度露臺(tái)贈(zèng)送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈(zèng)送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈(zèng)送全部面積適用各種產(chǎn)品復(fù)式贈(zèng)送部分面積適用高端產(chǎn)品戶型贈(zèng)送小結(jié)——本案適合贈(zèng)送露臺(tái)、入戶花園、凸窗、復(fù)式19

高層住宅修改建議1、整體采用地中海風(fēng)格體系進(jìn)行住宅類產(chǎn)品及形象包裝。2、增加戶型賣點(diǎn)頂層設(shè)計(jì)復(fù)式、環(huán)形觀景臺(tái)；首層贈(zèng)送私家花園；中間部分贈(zèng)送凸窗、陽臺(tái)、飄窗、入戶花園或復(fù)式部分等。3、設(shè)計(jì)全明采光戶型，要求戶型南北通透，重點(diǎn)規(guī)劃客廳、餐廳、臥室。4、公共部分高標(biāo)準(zhǔn)裝修要求，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。5、安防系統(tǒng)強(qiáng)化要求。20LOFT公寓產(chǎn)品建議21銷售狀態(tài)項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)使用年限在售悅城30-1108500毛坯40保利香檳國際40-6885001500精裝40時(shí)代廣場68-86136003600元精裝40包百商圈，售罄江南文樞苑53-6696001350元精裝70昆區(qū)南部，售罄總部經(jīng)濟(jì)園30-705200毛皮40濱河新區(qū)，售罄美室層雙70,905800毛坯70包頭LOFT市場大勢小結(jié)：1：LOFT的產(chǎn)品在包頭市場中，銷售整體表現(xiàn)良好，市場競爭壓力相；2：主流產(chǎn)品以毛坯為主，產(chǎn)權(quán)40年，層高集中在5.4-5.6米，主力戶型35-60平米。包頭主要LOFT項(xiàng)目一覽

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議22

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品外立面建議中弘·北京像素——對躍式空間Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合。外立面具有國際時(shí)尚感、立體感、藝術(shù)性等特點(diǎn)23中弘·北京像素——對躍式空間

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議24

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議珠江摩爾國際中心——商住一體、自由空間25

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議珠江摩爾國際中心——商住一體、自由空間26

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議珠江摩爾國際中心——商住一體、自由空間27

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議保利香檳國際——鋼鐵大街上第一LOFT公寓28

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議29

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議30

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議31

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議32

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議TOUCH悅城——青年時(shí)尚空間33TOUCHU悅城56平米戶型

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議34TOUCHU悅城63平米戶型

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議35TOUCHU悅城68平米扇形戶型

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品建議36LOFT公寓與住宅相差較大，因此，建議對其進(jìn)行單獨(dú)包裝在溫州國際廣場大項(xiàng)目旗下，利用關(guān)聯(lián)度高的分案名、新的色彩系統(tǒng)+設(shè)計(jì)風(fēng)格打造鮮明而嶄新的溫州國家LOFT公寓形象

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品案名建議37備選創(chuàng)意方案一溫州SOHO國際案名闡釋：本案名側(cè)重于本案的商業(yè)及商務(wù)功能屬性，并傳遞出現(xiàn)代、時(shí)尚、繁華之感。

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品案名建議38備選創(chuàng)意方案二溫州POP國際案名闡釋：本案名源于波普藝術(shù)（popart),波普藝術(shù)作為對抽象表現(xiàn)主義的叛逆登上了藝術(shù)舞臺(tái)，這也是美國一種重要和獨(dú)特的藝術(shù)形式。

產(chǎn)品建議——本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品案名建議39LOFT產(chǎn)品小結(jié)1、按照LOFT公寓層高5.4來測算，如果本項(xiàng)目做LOFT產(chǎn)品的話，商住樓層數(shù)將從27層，變成17層。2、做LOFT產(chǎn)品，每層戶數(shù)將從16套增長到23-25套左右，面積區(qū)間預(yù)計(jì)首層在30-50㎡左右，總價(jià)降低，首付比例減少，客戶接受程度提高。3、LOFT產(chǎn)品整體銷售面積相比平層公寓預(yù)計(jì)減少三成左右，但是從總體銷售單價(jià)可以從6500元/平米提高到8500元\平左右，總體利潤不變，回收金額一致。4、LOFT產(chǎn)品相比公寓市場份額較低，后期增值空間大，客戶購買后投資回報(bào)率高，預(yù)計(jì)可租到2000元每套，平層每套最多1500元。40商業(yè)產(chǎn)品建議41商業(yè)定位溫州國際美食城廣場42大中型超市：永盛成超市商家對本項(xiàng)目區(qū)位看好，但周邊中大型超市居多，競爭壓力大43華潤萬家彩虹超市美特好萬達(dá)廣場五一市場永盛成友誼大街永盛成本案超市集中地中型超市選址要求：

城市人口：縣級市以上城市，城區(qū)人口不少于20萬物業(yè)位置：最好在十字路口一角物業(yè)面積：單層面積2000-4000M2物業(yè)結(jié)構(gòu)：寬為長的一半為最佳，柱距最好大于8M樓面承重：大于350Kg/M2樓面層高：大于4.5M商圈人口：核心商圈，半徑1.5公里內(nèi)居住人口不少于5-10萬人或有發(fā)展?jié)摿ν＼囄唬翰簧儆?50個(gè)汽車停車場小結(jié)首層建面東側(cè)：4392平米，按照單價(jià)8000元均價(jià)計(jì)算，整體售價(jià)預(yù)計(jì)3500萬元，整層購買客群較少、難度大、周期長，為穩(wěn)妥起見建議按鋪位分割1-4層如后期引進(jìn)超市業(yè)態(tài)，建議超市在2\3層，一層建議做沿街底店及內(nèi)部劃分鋪位銷售。中型超市選址要求大中型超市：永盛成超市商家對本項(xiàng)目區(qū)位看好44雖鄰近具有競爭，但從市場格局、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃來看，有發(fā)展的可能超市提升區(qū)位價(jià)值、生活便利度，對居住物業(yè)的價(jià)值提升明顯商家對項(xiàng)目意向尚不明確，從目前包頭市中大型超市持有度95%以租為主，自用購買較少。項(xiàng)目具備發(fā)展中大型超市的條件，但目前市場競爭壓力巨大，實(shí)力購買客群鳳毛菱角。建議進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，分割銷售項(xiàng)目發(fā)展中大型超市的可能性研判45餐飲類：中大型餐飲選址要求商圈要求：地處商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，周邊寫字樓、酒店多；或是大型住宅區(qū)集中區(qū)域，居住人口消費(fèi)水平高于區(qū)域平均水平；或環(huán)境好，吸引人流的地方租賃面積：大型餐飲3000m2以上物業(yè)要求：排水系統(tǒng)、廚房通風(fēng)等有較高的要求投資成本高，以租為主，租期三年以上高端餐飲的選址標(biāo)準(zhǔn)參考商圈要求：商業(yè)區(qū)人流量大；中高端社區(qū)，居住環(huán)境好，具有較好的投資前景面積設(shè)置原則：居住人口2000戶以內(nèi)設(shè)置500－600m2;

居住人口2000－3000戶設(shè)置800－1000m2，3000戶以上設(shè)置1000－2000m2層高：4.2—4.5米物業(yè)要求：排水系統(tǒng)、廚房通風(fēng)等有較高的要求相對大型餐飲，投資成本低，可租可購買中高端餐飲的選址標(biāo)準(zhǔn)參考46尚品咖啡要求：有車位、保安設(shè)置好人流大、目標(biāo)客戶密集面積要求：大型需：600~700平方米，小型需：100平方米，1～2層，一層接待、二層營業(yè)，建筑物層高：3~4米，沿街面：5~6米Fleeing要求：車位、商業(yè)氛圍、小區(qū)內(nèi)為中高收入居民，人氣旺，面積：200平方米，1到2層；層高：3.3米，開間：5米，進(jìn)深：50米內(nèi)，沿街面：20~30米紐仕咖啡要求：地段、人流、潛力，周邊要有消費(fèi)能力的人群，面積在1000平方米以上，一層，層高：3米以上，開間：8米，沿街面長度5米區(qū)位：商業(yè)旺街/雖不繁華但確有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，附近有商圈的大型新興社區(qū)的商業(yè)街或者中高檔住宅區(qū)交通:最好在十字路、“L”面（直角形轉(zhuǎn)角）或”M”（圓形或橢圓形轉(zhuǎn)角處）人流：區(qū)域人流量大，居民消費(fèi)水平和收入水平較高品牌咖啡酒吧的選址標(biāo)準(zhǔn)參考上島咖啡要求：環(huán)境優(yōu)美地段或成型的商圈，區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)人群豐滿，面積300-1000，根據(jù)地段而定。餐飲類：品牌咖啡廳、酒吧餐飲選址47休閑類選址和投資需求區(qū)位要求：緊鄰城市主干線、城市環(huán)路；昭示性好，在城市主干道上可以體現(xiàn)出建筑形象；營業(yè)時(shí)間的原因，需要獨(dú)立物業(yè)或者獨(dú)立出入口規(guī)模要求：通常中大型洗浴/桑拿所需面積2000平方米以上投資要求：高檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)高的洗浴桑拿投資在2000萬左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)5000-6000元左右\㎡，如再加上購買成本預(yù)計(jì)在3400萬左右（首次投入）。投資成本高，資金壓力大，以租為主，回報(bào)速度慢。租金要求：租期較長，租金看位置而定洗浴桑拿的選址和投資要求：

項(xiàng)目區(qū)位條件符合洗浴桑拿業(yè)態(tài)的選址要求，洗浴桑拿投資規(guī)模大，引入高端的洗浴休閑品牌，如碧海云天，能大大增強(qiáng)項(xiàng)目的區(qū)域影響力，吸聚更大范圍消費(fèi)者，但購買壓力巨大市場以租為主48一層49建議上下合計(jì)銷售預(yù)計(jì)建面預(yù)計(jì)150平米（8.4*16.8），沿街7大底商建議上下合計(jì)銷售預(yù)計(jì)建面預(yù)計(jì)50平米，（8.4*6）沿街19大底商建議向外幸福南路開門二層50