地塊設(shè)計(jì)任務(wù)書背景方案

合巢路17號(hào)地塊設(shè)計(jì)任務(wù)書背景方案

31本案置業(yè)客群分析32本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判34本案產(chǎn)品的戶型、功能及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業(yè)屬性）的分案例研判35本案外立面建議1、合肥市公寓置業(yè)客群分析

本案置業(yè)客群分析合肥市公寓客群主要分為兩大類：自住及自用、投資公寓客群合肥市公寓客群分析-置業(yè)動(dòng)機(jī)合肥市公寓客群分析-置業(yè)動(dòng)機(jī)公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分自住及自用居住工作就近學(xué)區(qū)房源婚前用房第二居所外地人過渡短期居住外地父母團(tuán)聚本地父母讓房經(jīng)營購買多套開酒店辦公Soho辦公純辦公投資投資會(huì)出租不出租，純等升值公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分購房次數(shù)自住及自用居住合肥另有居所，工作就近皆有學(xué)區(qū)房源皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人過渡短期居住首次外地父母團(tuán)聚首次或二次本地父母讓房二次經(jīng)營購買多套開酒店多次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會(huì)出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次不同置業(yè)動(dòng)機(jī)的購房次數(shù)分析2、合肥市LOFT公寓置業(yè)客群分析本案置業(yè)客群分析公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分置業(yè)次數(shù)自住及自用居住工作就近皆有學(xué)區(qū)房源皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人過渡短期居住首次外地父母團(tuán)聚首次或二次本地父母讓房二次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會(huì)出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次合肥市LOFT公寓客群分析備注：相對普通公寓，LOFT客群少了“購買多套開酒店”的類別！3、合肥市商業(yè)公寓置業(yè)客群分析本案置業(yè)客群分析公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分購房次數(shù)自住及自用居住工作就近皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人過渡短期居住首次外地父母團(tuán)聚首次或二次本地父母讓房二次經(jīng)營購買多套開酒店多次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會(huì)出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次備注：相對普通公寓，商業(yè)公寓少了“學(xué)區(qū)房源”的類別！合肥市商業(yè)公寓客群分析4、商業(yè)屬性對于居住客群定位的影響本案置業(yè)客群分析

40年產(chǎn)權(quán)公寓優(yōu)勢

40年產(chǎn)權(quán)公寓劣勢不限購、不限貸首付高利率高生活成本高（主要是水費(fèi)高）契稅高產(chǎn)權(quán)年限短貸款年限短不能進(jìn)燃?xì)鈨?yōu)劣比較商業(yè)屬性對本案客群定位的影響公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分相對住宅屬性

影響趨勢自住及自用居住工作就近婚前用房第二居所外地人過渡短期居住外地父母團(tuán)聚本地父母讓房經(jīng)營購買多套開酒店辦公Soho辦公純辦公投資投資會(huì)出租不出租，純等升值商業(yè)屬性對本案客群定位的影響備注：左側(cè)箭頭為主要影響5、地段區(qū)位對于本案客群定位的影響

本案置業(yè)客群分析影響因素結(jié)合本案的分析在合肥大區(qū)位環(huán)境中的優(yōu)勢高低價(jià)格本案位于二環(huán)線內(nèi)，地價(jià)高達(dá)650萬/畝，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)可達(dá)6500元/㎡。且因商業(yè)屬性，首付門檻高。低形象本案位于包河區(qū)馬鞍山路附近，區(qū)域形象好。高配套周邊聚集了多個(gè)新老社區(qū)，菜市場、商店、金融服務(wù)等生活配套相對齊全。中交通本案靠近馬鞍山路高架、距地鐵1號(hào)線南二環(huán)地鐵口僅750米，未來可快速直達(dá)火車站，4路公交直達(dá)，交通條件好。高前景本案位于馬鞍山路商業(yè)集群區(qū)，馬鞍山路是連接主城區(qū)和濱湖新區(qū)的要地，處在城市發(fā)展上風(fēng)口，具備發(fā)展前景。高地段區(qū)位對本案客群定位的影響公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分影響趨勢自住及自用居住工作就近—婚前用房—第二居所—外地人過渡短期居住—外地父母團(tuán)聚—本地父母讓房—經(jīng)營購買多套開酒店辦公Soho辦公純辦公投資投資會(huì)出租不出租，純等升值地段區(qū)位對本案客群定位的影響6、本案置業(yè)客群、置業(yè)動(dòng)機(jī)及置業(yè)指標(biāo)的綜合定位分析本案置業(yè)客群分析商業(yè)屬性與地段疊加后對于不同置業(yè)動(dòng)機(jī)的影響公寓客群目的客群置業(yè)動(dòng)機(jī)細(xì)分購房次數(shù)相對住宅

影響趨勢地段影響趨勢自住及自用居住工作就近皆有—婚前用房首次—第二居所二次或多次—外地人過渡短期居住首次—外地父母團(tuán)聚首次或二次—本地父母讓房二次—經(jīng)營購買多套開酒店多次辦公Soho辦公首次純辦公首次或二次投資投資會(huì)出租二次或多次不出租，純等升值二次或多次本案置業(yè)客群分析綜上所述，由本案的地段區(qū)位及商業(yè)屬性，得出1、本案平層產(chǎn)品的目標(biāo)客群、置業(yè)指標(biāo)類型客戶群體（置業(yè)動(dòng)機(jī)）占比套型核心客群投資會(huì)出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房10%30%1室1廳工作就近10%外地人過渡短期居住10%邊緣客群辦公Soho辦公10%并套純辦公經(jīng)營購買多套開酒店1室1廳居住第二居所1室1廳本地父母讓房外地父母團(tuán)聚本案置業(yè)客群分析綜上所述，由本案的地段區(qū)位及商業(yè)屬性，得出2、本案loft產(chǎn)品的目標(biāo)客群、置業(yè)指標(biāo)類型客戶群體（置業(yè)動(dòng)機(jī)）占比套型核心客群投資會(huì)出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房30%1室1廳工作就近外地人過渡短期居住辦公Soho辦公并套邊緣客群辦公純辦公10%1室1廳居住第二居所外地父母團(tuán)聚本地父母讓房核心客群分析

由于本案土地屬性問題，本案首付高達(dá)50%，賃款年限僅有十年，這無疑增加了自住者的置業(yè)門檻。特別是小戶型的自住者，大多較為年輕，資金實(shí)力有限。而投資客群恰恰相反，此類群體分布在社會(huì)各個(gè)層面，年齡分布較廣，最關(guān)注投資回報(bào)比。只要項(xiàng)目的總價(jià)控制得當(dāng)，升值前景看好，具備投資價(jià)值，就會(huì)得到這些投資客群的認(rèn)可。核心客群定位投資型客群：身份特征中小投資客年齡特征28—65歲收入描述家庭年收入12萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)或者多次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)抵御通貨膨脹，投資收租金。居住頻次經(jīng)營投資客群1-1：會(huì)出租核心客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征純投資者年齡特征30—55歲收入描述家庭年收入20萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)只看中房產(chǎn)升值，租金忽略不計(jì)。居住頻次經(jīng)營投資客群1-2：不出租，純等升值核心客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)重要客群分析

婚前用房&就近工作&外地人過渡短期居住：重要客群分析此類客戶選擇本案，主要是看中總價(jià)不高、馬鞍山路的區(qū)位、距離地鐵站僅一站路的距離等帶來的高性價(jià)比，無論是婚前用房、就近工作，還是外地人過渡居住都是理想選擇，至于是不是商業(yè)屬性，問題不大，因?yàn)椴豢紤]長期居住。身份特征未婚年輕人年齡特征22—28歲收入描述個(gè)人年收入5-8萬元。置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)結(jié)婚前買套小公寓自己住，作為婚前財(cái)產(chǎn)。居住頻次常駐居住客群2-1：婚前用房重要客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征公司單位的精英骨干年齡特征30—40歲收入描述家庭年收入15萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)或者多次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)為了上下班方便，在公司附近購買小戶型公寓。居住頻次偶爾居住客群2-2：工作就近重要客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征外地來合肥工作的中低收入群體年齡特征25—45歲收入描述家庭年收入6-10萬元，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差。置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)解決居住問題居住頻次常駐居住客群2-3：外地人過渡短期居住重要客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)邊緣客群分析

辦公&經(jīng)營&其他居住型：邊緣客群分析此類客戶可細(xì)分為三類客戶，其中有少量客戶看好馬鞍山路大區(qū)位環(huán)境，可以忽略本案自身不在主干道的位置，而選擇本案。

其二，有少量客戶看中本案所在區(qū)位的居住、辦公人群多，消費(fèi)力較高，而選擇在此開設(shè)酒店。

其三，

有少量作為有特殊目的的第二居所、本地父母因子女結(jié)婚騰房、外地父母因子女落戶就近照顧的需求，而選擇購買本案居住。身份特征創(chuàng)辦小型公司或者設(shè)計(jì)創(chuàng)意工作室等智力型公司年齡特征30—40歲收入描述家庭年收入15萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)解決居住和辦公問題。居住頻次常駐辦公客群3-1：SOHO辦公邊緣客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征創(chuàng)辦小型公司年齡特征30—40歲收入描述家庭年收入15萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)或者多次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)解決辦公場所問題。居住頻次經(jīng)營辦公客群3-2：純辦公邊緣客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征私企老板、公司高管年齡特征40—55歲收入描述家庭年收入30萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚。置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)購買多套開酒店居住頻次經(jīng)營經(jīng)營客群3-3：購買多套開酒店邊緣客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征私企老板、公司高管年齡特征40—55歲收入描述家庭年收入20萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚。置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)看中項(xiàng)目所在地段和配套，作為第二居所居住頻次偶爾居住客群3-4：第二居所邊緣客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征為子女結(jié)婚騰房的合肥父母年齡特征50—65歲收入描述家庭年收入6-10萬元以上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差。置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)或者二次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)為子女結(jié)婚騰房居住頻次常駐居住客群3-5：本地父母讓房邊緣客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)身份特征子女在合肥生活的外地父母年齡特征50—65歲收入描述家庭年收入6-10萬元，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差。置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)或者二次置業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)與子女在合肥團(tuán)聚居住頻次常駐居住客群3-6：外地父母團(tuán)聚邊緣客群屬性、習(xí)慣及置業(yè)動(dòng)機(jī)31本案置業(yè)客群分析32本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判34本案產(chǎn)品的功能、戶型及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業(yè)屬性）的分案例研判35本案外立面建議1、LOFT產(chǎn)品打動(dòng)公寓置業(yè)客群的優(yōu)勢本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判LOFT產(chǎn)品打動(dòng)公寓置業(yè)客群的優(yōu)勢

分類具體描述性價(jià)比實(shí)用率達(dá)到150%以上，相比購買相同使用面積的普通住宅，總價(jià)低，首付低，月供低。功能性層次分明，功能分區(qū)，空間獨(dú)立性強(qiáng)，相互干擾少。可以滿足居住與辦公的兼容與轉(zhuǎn)換。個(gè)性挑高空間，新潮，極富個(gè)性。作為選擇的首選因素：性價(jià)比：約占70%；功能：約占20%；個(gè)性：約占10%。2、LOFT產(chǎn)品對于最終放棄選擇的公寓置業(yè)客群的問題點(diǎn)

本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判LOFT產(chǎn)品對于最終放棄選擇的公寓置業(yè)客群的問題點(diǎn)分類具體描述舒適度雖然能夠分隔2層，但是2層的層高都不高，尤其是裝修后，比較壓抑，而且隔音效果差。規(guī)避的做法就是將層高做到足夠，并且將隔層的預(yù)先處理考慮充分。3、主流LOFT產(chǎn)品與套型、功能的相關(guān)研判本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判主流LOFT產(chǎn)品與套型、功能的相關(guān)研判

37㎡一室兩廳兩衛(wèi)38㎡一室兩廳一衛(wèi)2衛(wèi)1衛(wèi)開放廚房開放廚房主流LOFT產(chǎn)品與套型、功能的相關(guān)研判

2衛(wèi)2衛(wèi)餐廳挑空餐廳挑空開放廚房開放廚房餐廳餐廳儲(chǔ)物空間儲(chǔ)物空間主流LOFT產(chǎn)品與套型、功能的相關(guān)研判

餐廳挑空客廳挑空2衛(wèi)2衛(wèi)獨(dú)立廚房獨(dú)立廚房餐廳餐廳獨(dú)立陽臺(tái)獨(dú)立陽臺(tái)獨(dú)立廚房儲(chǔ)物空間儲(chǔ)物空間面積

（㎡）面寬臥室獨(dú)立廚房獨(dú)立餐廳衛(wèi)生間數(shù)量獨(dú)立陽臺(tái)儲(chǔ)物空間改造后挑高空間37-381個(gè)1個(gè)否否1-2個(gè)否有不挑高50-551-1.5個(gè)2個(gè)否是2個(gè)否有餐廳挑高651.5個(gè)3個(gè)是是2個(gè)是有餐廳挑高客廳局部挑高主流LOFT產(chǎn)品與套型、功能的相關(guān)研判

1、如果面積過小，則只設(shè)置1間臥室，如果面積足夠，則設(shè)置2~3間臥室。2、要設(shè)置3間臥室，則必須達(dá)到1.5個(gè)面寬，實(shí)現(xiàn)通過凹槽采光通風(fēng)。3、中小面積戶型（2房及以下）不設(shè)獨(dú)立廚房間，達(dá)到3房才設(shè)獨(dú)立廚房。4、小面積戶型（1房）不設(shè)獨(dú)立餐廳，達(dá)到2房以上才設(shè)獨(dú)立餐廳。5、衛(wèi)生間為了上下水管道排設(shè)方便，一般樓上樓下對應(yīng)設(shè)置，各設(shè)1個(gè)衛(wèi)生間。6、中小面積戶型（2房及以下）不設(shè)獨(dú)立陽臺(tái)，達(dá)到3房才設(shè)獨(dú)立陽臺(tái)。7、一般均設(shè)置儲(chǔ)物空間。8、一般采用餐廳挑空的模式，個(gè)別客廳局部挑空，如果面積過小則不挑空。4、本案的5.4米LOFT與平層價(jià)值換算的平衡點(diǎn)本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判5.4米LOFT層高：與平層價(jià)格比的平衡點(diǎn)約為1.355倍本案LOFT層高與平層價(jià)值換算的平衡點(diǎn)

5.6米LOFT層高：與平層價(jià)格比的平衡點(diǎn)約為1.39倍整體選用5.6米層高5、本案選擇LOFT產(chǎn)品的綜合研判

本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判本案選擇LOFT產(chǎn)品的綜合研判

類型客戶群體（置業(yè)動(dòng)機(jī)）占比套型核心客群投資會(huì)出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房30%1室1廳工作就近外地人過渡短期居住辦公Soho辦公并套邊緣客群辦公純辦公10%1室1廳居住第二居所外地父母團(tuán)聚本地父母讓房LOFT產(chǎn)品目標(biāo)客戶從產(chǎn)品的多元化、經(jīng)濟(jì)收益兩個(gè)角度分析，LOFT產(chǎn)品肯定是要做的。具體所占的比例應(yīng)考量。本案選擇LOFT產(chǎn)品的綜合研判

以工程角度，其中拿出一棟樓做LOFT的話，面積占比為36%，相當(dāng)于1/3產(chǎn)品是LOFT。如果比1/3的比例還少的話，就意味著其一一棟樓既有LOFT，又有平層，從外立面形象看確實(shí)要差些。更何況很容易將LOFT的開發(fā)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平層的，因此就拿出一棟樓的資源做LOFT。31本案置業(yè)客群分析32本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判34本案產(chǎn)品的戶型、功能及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業(yè)屬性）的分案例研判35本案外立面建議合肥市LOFT公寓案例合肥市熱銷公寓的分案例研判合肥市快銷公寓案例◎?qū)殬I(yè)東城廣場◎鉑金漢宮◎信地城市廣場◎家天下奇寓◎松芝萬象城◎萬科甲殼蟲公寓◎萬科鉑客公寓◎安糧QQ公寓◎鉑領(lǐng)星座◎港匯廣場一寶業(yè)東城廣場合肥市LOFT公寓案例寶業(yè)東城廣場所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)類型瑤海區(qū)長江東路與東二環(huán)交口(汽車東站對面)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)32萬㎡，容積率3.2，占地100畝開盤時(shí)間2013年4月11日高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格商務(wù)公寓270008%2013年4月11日約6%辦公260008%2012年7月10約13%商業(yè)10000031%——————住宅16000052%2012年3月28日約51%2013年5月16日目前銷售情況住宅、辦公、商務(wù)公寓均在售，商鋪未售項(xiàng)目基本情況寶業(yè)東城廣場是集SHOPPINGMALL、5A寫字樓、高檔住宅、時(shí)尚公寓于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目配套國際連鎖超市、百貨商場、豪華酒店、數(shù)碼廣場、國際影城、KTV、電玩城、健身中心、美食廣場、兒童樂園、SPA會(huì)所、主題餐廳等一站式購物、休閑、娛樂中心。

項(xiàng)目賣點(diǎn)地段、開發(fā)商品牌、商業(yè)配套、開發(fā)規(guī)模寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)公寓體量27000定位廣告語公寓賣點(diǎn)區(qū)位、挑高戶型、集中商業(yè)配套、不限購?fù)剖蹠r(shí)間2013年4月11日去化率10.7%銷售價(jià)格9000同期住宅(或辦公)價(jià)格住宅：7300；寫字樓：8200產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：商辦層高：5.2米面積贈(zèng)送：有交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、預(yù)留隔柵熱銷原因不算熱銷。銷售動(dòng)因：挑高戶型、不限購、宜居宜辦公主力客戶投資客寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)樓層戶型分布圖寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)戶型配比特征:戶型配比單一，均為50平米左右；挑高5.2米層高（2.9+2.3），降低居住、辦公的舒適度。戶型去化特征:去化受朝向影響較大，北向房源幾乎沒有銷售，整體去化率低。戶型設(shè)計(jì):利用對挑高走廊進(jìn)行隔層實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送。項(xiàng)目借鑒:利用走廊的挑高，預(yù)留隔柵，增大了二層使用面積，在二層達(dá)到了面積贈(zèng)送。戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)所占比例售出套數(shù)去化率整體去化率一房一廳一衛(wèi)52、54288%92.5%10.7%一房一廳一衛(wèi)4630888%298.2%一房一廳一衛(wèi)42144%00寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)價(jià)格走勢2013年4月11日開盤，成交均價(jià)9000元/㎡2013年4月25成交均價(jià)9000元/㎡2013年5月16優(yōu)惠后均價(jià)9000元/㎡寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)樣板房寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)報(bào)廣、戶外推廣寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)報(bào)廣、戶外推廣寶業(yè)東城廣場公寓組團(tuán)售樓部、沙盤二鉑金漢宮合肥市LOFT公寓案例鉑金漢宮所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)類型馬鞍山南路與望江路交口向南200米

相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20萬㎡，容積率3.2，占地81畝開盤時(shí)間2008年9月4日各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格公寓5500027%2011年9月30日約82%10200住宅12500063%2008年9月4日約95%7200商業(yè)2000010%2011年6月約82%——目前銷售情況在售少量大戶型住宅、平層公寓及少量挑高公寓項(xiàng)目基本情況擁有21萬平米體量公寓、住宅、商業(yè)一體化的鉑金漢宮集合了現(xiàn)代高檔社區(qū)的前沿科技元素，社區(qū)配備有合肥首座社區(qū)私屬影城，合肥首座用于住宅樓宇的新風(fēng)系統(tǒng)。鉑金漢宮對于現(xiàn)代人居中人們對于生活享受的追求、身心健康的追求、身份象征的追求和科技化便捷的需求達(dá)到了近乎完美的滿足。

項(xiàng)目賣點(diǎn)地段、配套、品質(zhì)鉑金漢宮公寓組團(tuán)公寓體量55000定位廣告語公寓賣點(diǎn)位置、品質(zhì)、配套、產(chǎn)品創(chuàng)新推售時(shí)間2011年9月30日去化率81%銷售價(jià)格平層7300，挑高10200同期住宅(或辦公)價(jià)格7200產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：住宅層高：16-24層挑高5.4米，16層以下為平層。面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯熱銷原因挑高戶型、70年產(chǎn)權(quán)、成熟配套、區(qū)位優(yōu)勢主力客戶投資客、過渡型居住鉑金漢宮公寓組團(tuán)樓層戶型分布圖鉑金漢宮公寓組團(tuán)戶型配比特征:每棟樓中16-24層均為挑高公寓，5-15層為平層公寓；戶型面積分布較單一；挑高公寓的數(shù)量略高于平層。戶型去化特征:挑高公寓去化速度明顯高于平層，挑高與平層的售價(jià)比在1.4倍。戶型設(shè)計(jì):4.2米開間，增加舒適性。項(xiàng)目借鑒:開間增大，增加舒適性。戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)所占比例售出套數(shù)去化率整體去化率挑高50、5648645%44091%81%平層50、5659455%43673%鉑金漢宮公寓組團(tuán)價(jià)格走勢2011年9月開盤，成交均價(jià)9200元/㎡，同期平層6500元/㎡2013年5月16優(yōu)惠后均價(jià)10200元/㎡平層7300元/㎡鉑金漢宮公寓組團(tuán)樣板房鉑金漢宮公寓組團(tuán)報(bào)廣、戶外推廣三信地城市廣場樂富公寓合肥市LOFT公寓案例信地城市廣場所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)位置瑤海區(qū)臨泉路與全椒路交匯處相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)90萬㎡開盤時(shí)間2013年4月11日高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格住宅380000㎡42%2011年9月15日約5%7300寫字樓、酒店150000㎡17%2012年10月30日約21%8200商鋪314000㎡34%2011年7月4日約1%——公寓61000㎡7%2010年4月7日約99%11000目前銷售情況三期高端住宅即將推出、信地城市廣場寫字樓A座最后清盤特惠一口價(jià)項(xiàng)目基本情況信地城市廣場1期為紅星美凱龍；2期：1#樓為寫字樓，樂家精品住宅為3#、4#樓；樂富精品公寓為5#、2#樓，樂匯商業(yè)街為ABCDE座三層商業(yè)。項(xiàng)目賣點(diǎn)地段、開發(fā)商品牌、商業(yè)配套、開發(fā)規(guī)模信地城市廣場公寓組團(tuán)情況公寓體量6.1萬㎡定位廣告語公寓賣點(diǎn)品牌、商圈、規(guī)劃、投資回報(bào)、創(chuàng)新戶型推售時(shí)間2010年4月7日去化率99%銷售價(jià)格挑高11000平層7500同期住宅(或辦公)價(jià)格住宅：7300；寫字樓：8200產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：住宅層高：5.4米面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯熱銷原因區(qū)位、配套、品牌、創(chuàng)新戶型主力客戶投資信地城市廣場公寓組團(tuán)情況戶型圖信地城市廣場公寓組團(tuán)情況戶型圖信地城市廣場公寓組團(tuán)情況戶型圖信地城市廣場公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:挑高戶型中主力為37平，占LOFT比例為60%，其次為50平米，占比26%；較大面積的62、77平米兩個(gè)戶型共占16%。戶型去化特征:可以看出，樂富公寓中LOFT去化速度明顯占優(yōu)勢，LOFT主力戶型只有37平米，降低了投資門檻。戶型設(shè)計(jì):項(xiàng)目借鑒:LOFT面積做小，盡可能降低投資門檻。戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)所占比例售出套數(shù)去化率整體去化率一室一廳一衛(wèi)（挑高）3728224%282100%99%一房一廳一衛(wèi)（挑高）50-5412410%124100%二房一廳一衛(wèi)（挑高）62--77705%70100%一室一廳一衛(wèi)42-4956047%55499%二室一廳一衛(wèi)63-6916814%16599%信地城市廣場公寓公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2010年4月4月25日開盤，在售5#樓，37-66平米精致挑高小戶型，均價(jià)11000—12000元/㎡2012年3月開盤，價(jià)格7000元/㎡（平層）2012年7月平層均價(jià)7500元/㎡信地城市廣場樂富公寓公寓組團(tuán)情況樣板房信地城市廣場樂富公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣信地城市廣場樂富公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣信地城市廣場樂富公寓公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤四家天下奇寓合肥市LOFT公寓案例家天下所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)類型銅陵北路與潁河路交口西北相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)600000㎡，容積率2，占地近166667.5㎡開盤時(shí)間2009年10月1日高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格住宅400000㎡66%2009年10月1日約90%7300商鋪150000㎡25%2011年8月31日約90%——公寓40000㎡9%2012年8月10日約95%9500目前銷售情況家天下奇寓5#6#樓在售，戶型面積在38、48平米，有大面積的贈(zèng)送，目前僅余四套。2014年3月交房，均價(jià)9500元/平米。項(xiàng)目基本情況家天下位于新站區(qū)銅陵北路與穎河路交口，生態(tài)公園和瑤海公園之間，總占地面積250畝，建筑面積六十萬方，建成后可容納4000戶，15萬平方家庭式主題購物公園、占地約5000平米的迷你果嶺高爾夫球場，大型綜合超市、商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、餐欽、娛樂、潮流大賣場，精彩匯聚。項(xiàng)目賣點(diǎn)公園配套、產(chǎn)品創(chuàng)新、開發(fā)規(guī)模家天下奇寓公寓組團(tuán)情況公寓體量4萬㎡定位廣告語公寓賣點(diǎn)創(chuàng)新戶型、成熟配套、低總價(jià)、精裝推售時(shí)間2012年8月去化率95%銷售價(jià)格挑高9500同期住宅(或辦公)價(jià)格住宅：7300產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：住宅層高：5.8米面積贈(zèng)送：大面積贈(zèng)送交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝熱銷原因戶型創(chuàng)新、精裝后與住宅價(jià)格比為1.35，性價(jià)比高主力客戶投資、自用家天下奇寓公寓組團(tuán)情況戶型圖家天下奇寓公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:主力為38平米；錯(cuò)躍層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，解決北向采光問題；挑高5.8米層高（2.9+2.9）、精裝房，增加舒適度的同時(shí)降低了投資成本。戶型去化特征:48平米去化率比38平米高，在自用客群占比較高時(shí)，低總價(jià)將有一個(gè)臨界值。戶型設(shè)計(jì):錯(cuò)躍層，實(shí)現(xiàn)北向采光。項(xiàng)目借鑒:總價(jià)并非越低越好，在突破臨界值后，購買客群會(huì)傾向于舒適度？戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)所占比例售出套數(shù)去化率整體去化率一室一廳一衛(wèi)3861677%61299%99%一房一廳一衛(wèi)4817623%176100%家天下奇寓公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2012年8月10日開盤，成交均價(jià)9500元/㎡2012年12月18成交均價(jià)9500元/㎡2013年5月16優(yōu)惠后均價(jià)9500元/㎡家天下奇寓公寓組團(tuán)情況樣板房家天下奇寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣家天下奇寓公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤五松芝萬象城合肥市LOFT公寓案例松芝萬象城所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)類型合肥市蜀山區(qū)長江西路478號(hào)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18萬㎡㎡，容積率3.68，占地近33934.17㎡開盤時(shí)間2009年4月22日各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格住宅29000㎡16%2011年11月18日約98%7800商鋪90000㎡50%——————公寓61000㎡34%2009年4月22日約60%11500目前銷售情況松芝萬象城目前E棟（挑高）和D棟（平層）已經(jīng)開始認(rèn)籌，開盤可享受按揭86折一次性付款85折的優(yōu)惠，D棟推出45-98平米戶型，E棟30-55平米戶型，總共約330套房源，2013年年底前交房，預(yù)計(jì)6月中旬開盤。松芝公館平層C座已售完。挑高A座在售60-80平米房源，均價(jià)11500元/平米?？們r(jià)70-100萬之間項(xiàng)目基本情況集商業(yè)、公寓、寫字樓、住宅、酒店、院線、餐飲、游樂、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、市政配套為一體的大型都市綜合體，是合肥目前最先進(jìn)、最符合世界潮流的shoppingmall。經(jīng)營業(yè)態(tài)非常豐富項(xiàng)目賣點(diǎn)挑高、商業(yè)綜合體松芝萬象城公寓組團(tuán)情況公寓體量61000萬㎡定位廣告語公寓賣點(diǎn)挑高推售時(shí)間2009年4月去化率60%銷售價(jià)格挑高11500同期住宅(或辦公)價(jià)格住宅：7800產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：住宅層高：5.4米面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯熱銷原因地段價(jià)值、成熟配套、自身集中商業(yè)、學(xué)區(qū)主力客戶投資松芝萬象城公寓組團(tuán)情況樓層戶型分布圖松芝萬象城公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:主力戶型65平，占比71%。戶型去化特征:戶型設(shè)計(jì):項(xiàng)目借鑒:已推售房源戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)所占比例售出套數(shù)去化率整體去化率一室一廳一衛(wèi)43-4820029%19597%97%二房二廳一衛(wèi)60-6846871%46097%松芝萬象城公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2009年4月22日開盤，成交均價(jià)8300元/㎡2010年2月26日成交均價(jià)9000元/㎡2013年5月16優(yōu)惠后均價(jià)11270元/㎡松芝萬象城公寓組團(tuán)情況樣板房松芝萬象城公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣松芝萬象城公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣松芝萬象城公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣松芝萬象城公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤樓盤名稱產(chǎn)權(quán)屬性挑高高度主力戶型同期住宅售價(jià)比主要客群項(xiàng)目賣點(diǎn)熱銷原因?qū)殬I(yè)東城廣場商辦5.2米461.23投資、自用辦公地段、挑高、大體量集中商業(yè)不算熱銷。銷售動(dòng)因：地段、不限購、住宅售價(jià)比低。鉑金漢宮住宅5.4米501.41投資、過渡居住地段、品質(zhì)、配套、產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)新戶型、地段價(jià)值信地城市廣場住宅5.4米371.50投資品牌、商圈、規(guī)劃、投資回報(bào)率、創(chuàng)新戶型區(qū)位、配套、創(chuàng)新戶型家天下奇寓住宅5.8米381.35投資、自用創(chuàng)新戶型、成熟配套、低總價(jià)高回報(bào)、精裝創(chuàng)新戶型、性價(jià)比高松芝萬象城住宅5.4米651.47投資地段價(jià)值、創(chuàng)新戶型、自身集中商業(yè)配套地段價(jià)值、升值前景、學(xué)區(qū)房LOFT公寓案例綜合分析LOFT公寓案例綜合分析1、層高5.4米最佳。LOFT公寓中，層高絕大部分在5.4米；唯一的寶業(yè)東城廣場層高為5.2米，銷售并不順利。2、面積主要集中在50平米以內(nèi)，其中家天下與信地兩個(gè)樓盤主力戶型均為38左右。3、銷售價(jià)格與同期住宅售價(jià)比高于1.4的，都有較突出的地段價(jià)值；地段價(jià)值較低的，與住宅售價(jià)比均低于1.4。4、LOFT分布區(qū)位均為商業(yè)配套較集中，地段價(jià)值較好，有一定升值潛力的地方。5、LOFT公寓無論住宅屬性、還是商業(yè)屬性，主要客群均為自用客群（商業(yè)屬性多為辦公自用）；6、LOFT公寓熱銷的主要原因?yàn)閼粜蛣?chuàng)新，使用面積成倍增加，而售價(jià)則僅增加40%，投資性價(jià)比高。一鉑領(lǐng)星座合肥市快銷公寓案例鉑領(lǐng)星座所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)位置高新區(qū)科學(xué)大道與紅楓路交匯處相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)52900㎡，容積率5.7，占地近14畝開盤時(shí)間2013年5月5日高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格商務(wù)公寓4.2萬M280%2013年5月5日約20%5800辦公5200（58戶*90㎡）10%2013年5月5日約30%5800商業(yè)550010%未售————目前銷售情況首推5-10層精裝公寓，基本售完。50年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓項(xiàng)目基本情況鉑領(lǐng)公寓共一棟高層，地上31層，地下二層。公寓底部2層規(guī)劃為商業(yè)，其中一樓層高5.4米，二樓層高4.8米。項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)位、投資回報(bào)率、精裝修、周邊商業(yè)、公園配套鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況公寓體量4.2萬M2定位廣告語復(fù)合型投資空間公寓賣點(diǎn)精裝，小戶型，價(jià)格低推售時(shí)間2013年5月5日去化率20.3%銷售價(jià)格5800（精裝修）同期住宅(或辦公)價(jià)格6500產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：商辦層高：3.2米面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝熱銷原因超高性價(jià)比，周邊小戶型需求量大主力客戶投資出租，辦公自用鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況戶型圖鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:50平米占絕大部分，可滿足一般辦公需求；戶型去化特征:無明顯特征，因走低價(jià)路線。。項(xiàng)目借鑒:以價(jià)換量，暫無借鑒意義。戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)售出套數(shù)所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛(wèi)4258128.5%21%20.3%一房一廳一衛(wèi)48-5058012083%20%兩房一廳一衛(wèi)9058118.5%19%鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2013年4月認(rèn)籌階段，宣傳價(jià)格在6000元/㎡2013年5月16日均價(jià)5800元/㎡(精裝房，折算毛坯價(jià)：5000元/㎡)鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況樣板房鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣鉑領(lǐng)星座公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤二安糧QQ公寓合肥市快銷公寓案例安糧QQ公寓所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)位置東流路與合作化路交口東北角相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面約80萬M2，占地15.38萬M2，容積率約4.8，綠化率45%開盤時(shí)間2011年3月26日高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格住宅42萬M252.5%2011年3月份75%7300商務(wù)公寓10萬M212.5%2012年9月份85%毛坯6600，精裝7300辦公寫字樓10萬M210%暫未銷售0%——目前銷售情況目前在售2#QQ公寓，1-4層商鋪，大面積住宅項(xiàng)目基本情況該項(xiàng)目包括購物中心、休閑街區(qū)、5A級(jí)寫字樓、時(shí)尚商務(wù)公寓、住宅等多種物業(yè)功能于一體的現(xiàn)代全能都市生活體。項(xiàng)目賣點(diǎn)交通、區(qū)位、投資回報(bào)率、醫(yī)院、公園配套，50中學(xué)區(qū)安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況公寓體量10萬M2定位廣告語有Q才夠巢公寓賣點(diǎn)小戶型，價(jià)格低，有毛坯有精裝能滿足不同層次客戶的不同需求，50中學(xué)區(qū)房推售時(shí)間2012年9月15日去化率68%銷售價(jià)格毛坯6600元/M2，精裝7300元/M2，朝北戶型6700元/M2,朝南毛坯戶型7400元/M2同期住宅(或辦公)價(jià)格7300元/M2產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：70年住宅性質(zhì)層高：——面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：有精裝有毛坯熱銷原因小戶型,有毛坯有精裝，能滿足不同層次客戶的需求，50中學(xué)區(qū)房主力客戶投資，自用安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況樓層面積分布圖安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:小戶型，面積區(qū)間在50-60之間占比達(dá)到70%，能夠吸引大量純投資客戶的眼球，剩余15%的兩房設(shè)計(jì)又兼顧需求大面積或臨時(shí)過渡的群體；樓層整體設(shè)計(jì)為酒店式公寓型，分為朝南和朝北兩個(gè)部分戶型去化特征:小戶型去化率明顯較高。戶型設(shè)計(jì):戶型四方四正，廚衛(wèi)分明，有陽臺(tái)，在小戶型公寓中所占公攤較小項(xiàng)目借鑒:戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)售出套數(shù)所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛(wèi)49-6196558785%49.2%68%兩房一廳一衛(wèi)64-7622822415%18.8%安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2012年9月15日開盤，毛坯均價(jià)在6500，精裝均價(jià)在70002013年4月25毛坯均價(jià)朝南戶型7400，朝北戶型6800，精裝均價(jià)72502013年5月16毛坯6600，精裝7300，朝北戶型6700,朝南毛坯戶型7400安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況樣板房安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣安糧QQ公寓公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤三萬科甲殼蟲公寓合肥市快銷公寓案例萬科金色名郡所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)位置望江西路與石臺(tái)路交口東側(cè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積47萬M2，占地11.8萬M2，容積率3.61，綠化率40%開盤時(shí)間2009年高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格商務(wù)公寓2.25萬M24.8%2012年5月20日97%8700辦公寫字樓2萬M24.3%2012年12月份85%8100商業(yè)4.5萬M29.6%2012年10月份90%——住宅38.25萬M281.3%2009年100%11000目前銷售情況目前在售甲殼蟲公寓和萬科中心寫字樓項(xiàng)目基本情況該項(xiàng)目規(guī)劃為純高層精裝住宅，共16棟住宅，分四期開發(fā)，其中1#綜合樓是金色名郡的商業(yè)部分，又紅風(fēng)尚（3層商業(yè)）、甲殼蟲（公寓4-32層）、紅未來（寫字樓）等組成，位于望江路板塊項(xiàng)目賣點(diǎn)精裝，小戶型，區(qū)位、交通，周邊配套萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況公寓體量3.75萬M2定位廣告語公寓賣點(diǎn)品牌，精裝，周邊配套，小戶型，交通，區(qū)位推售時(shí)間2012年5月20日去化率97.6%銷售價(jià)格8500同期住宅(或辦公)價(jià)格11000產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：40年商業(yè)屬性層高：2.9m面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝熱銷原因品牌，精裝，小戶型，區(qū)位主力客戶投資客，過渡型萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況樓層面積分布圖萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:戶型配比豐富，小戶型居多，面積區(qū)間在30-35之間占比達(dá)到70%，能夠吸引大量純投資客戶的眼球戶型去化特征:以極小戶型吸引投資客群。戶型設(shè)計(jì):創(chuàng)新超小甲殼蟲式戶型，在合理的設(shè)計(jì)上透明且空間利用合理項(xiàng)目借鑒:如客群定位為投資客群，極小戶型，極低總價(jià)能成為最大賣點(diǎn)戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)售出套數(shù)所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛(wèi)2416816820.7%100%97.6%一室一廳一衛(wèi)30-4558857572.4%97.8%一房一廳一衛(wèi)50-6056506.9%89%萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2012年5月20日開盤，均價(jià)8700-88002013年3月152013年5月16均價(jià)8600均價(jià)8500，折后均價(jià)7600-8000萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況樣板房萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣萬科甲殼蟲公寓公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤四萬科鉑客公寓合肥市快銷公寓案例萬科鉑客公寓所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)位置西一環(huán)與南一環(huán)交口西南角相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積48萬多M2，占地11.5萬M2，容積率3.56，綠化率42%開盤時(shí)間2010年10月份各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格商務(wù)公寓1.45萬M23%2011年6月25日100%8700商業(yè)2萬M24.2%——————住宅44.5萬M292.8%2010年10月份80%11000目前銷售情況目前在售5#6#13#住宅項(xiàng)目基本情況該項(xiàng)目共規(guī)劃有十幾棟高層，其中有住宅、公寓和商業(yè)。項(xiàng)目均為高層，一期住宅；二期為鉑客公寓項(xiàng)目賣點(diǎn)精裝，區(qū)位，交通，學(xué)區(qū)，周邊配套萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況公寓體量1.45萬M2定位廣告語公寓賣點(diǎn)精裝，周邊配套，小戶型，交通，區(qū)位，不限購，不限貸推售時(shí)間2011年6月25日去化率100%銷售價(jià)格8700同期住宅(或辦公)價(jià)格11000產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：40年商業(yè)屬性層高：——面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝熱銷原因精裝，小戶型，區(qū)位，配套，不限購，不限貸主力客戶過渡型，住家型萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:小戶型，戶型配比單一，面積50平左右，吸引了住家打算過渡型客戶戶型去化特征:周邊配套齊全，純小戶型，總價(jià)較低，市場反應(yīng)良好，整體去化率高。戶型設(shè)計(jì):項(xiàng)目借鑒:商業(yè)屬性，做精裝酒店服務(wù)式公寓，重點(diǎn)針對過渡性居住客群、短居客群。面積可以做小至35平米左右。戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)售出套數(shù)所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛(wèi)4819919966.5%66.5%100%一室一廳一衛(wèi)5310010033.5%33.5%萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2011年6月25日開盤，均價(jià)80002011年7月202013年5月10均價(jià)8500均價(jià)8700萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況樣板房萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣萬科鉑客公寓公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤五港匯廣場合肥市快銷公寓案例港匯廣場所屬項(xiàng)目基本情況及定位物業(yè)位置望江路與潛山路交口東北角相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積31萬M2，占地5.5萬M2，容積率4.5，綠化率25.5%開盤時(shí)間2011年3月26日高層各物業(yè)類型配比及去化率物業(yè)類型面積所占比例銷售時(shí)間售出比例同期銷售價(jià)格商務(wù)公寓2.4萬M27.7%2011年12月24日95%折后均價(jià)6400辦公寫字樓4.3萬M214%2012年7月份90%8300-8400住宅5萬M216%2011年3月26日85%7300目前銷售情況在售3#4#住宅，港匯中心寫字樓和少量公寓項(xiàng)目基本情況該項(xiàng)目為31萬㎡城市綜合體，物業(yè)形態(tài)涵蓋品質(zhì)高層、高端寫字樓、時(shí)尚公寓、一站式ShoppingMall。項(xiàng)目含有3棟住宅，其中1#樓、3#樓共32層，2#樓30層。

項(xiàng)目賣點(diǎn)交通區(qū)位，周邊配套，不限購，不限貸港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況公寓體量2.4萬M2定位廣告語公寓賣點(diǎn)周邊配套，交通，區(qū)位，不限購，不限貸推售時(shí)間2011年12月24日去化率89.8%銷售價(jià)格折后6400同期住宅(或辦公)價(jià)格7300產(chǎn)品特征產(chǎn)權(quán)屬性：40年商業(yè)屬性層高：——面積贈(zèng)送：無交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯熱銷原因區(qū)位交通，總價(jià)低，低首付，不限購，不限貸主力客戶投資港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況樓層面積分布圖港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況戶型配比特征:小戶型，戶型配比單一，面積61平左右，吸引了住家打算過渡型客戶，以及投資客戶型去化特征:周邊配套齊全，小戶型，總價(jià)較低，市場反應(yīng)良好，整體去化率高。戶型設(shè)計(jì):項(xiàng)目借鑒:戶型配比及去化率套型面積段總套數(shù)售出套數(shù)所占比例去化率整體去化率一房一廳一衛(wèi)5624216.3%5.4%89.8%一室一廳一衛(wèi)60-6936032493.7%84.4%港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況價(jià)格走勢2011年12月24日開盤，均價(jià)70002012年6月5日2013年5月16均價(jià)6600折后均價(jià)6400港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況樣板房港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況報(bào)廣、戶外推廣港匯廣場SOHO公寓公寓組團(tuán)情況售樓部、沙盤樓盤名稱產(chǎn)權(quán)屬性地段主力戶型同期住宅溢價(jià)率主要客群項(xiàng)目賣點(diǎn)熱銷原因鉑領(lǐng)星座商辦350—30%投資、自用辦公精裝、超高性價(jià)比價(jià)格超低安糧QQ公寓住宅449-61—9%投資、過渡型居住小戶型、價(jià)格低、學(xué)區(qū)房、精裝低總價(jià)、學(xué)區(qū)房、精裝萬科甲殼蟲公寓商業(yè)434—22%投資、過渡品牌、精裝、成熟配套、低總價(jià)低總價(jià)、升值潛力、品牌、不限購萬科鉑客公寓商業(yè)448—20%投資、過渡酒店式公寓、精裝、配套、品牌、區(qū)位精裝、酒店式服務(wù)、品牌、不限購港匯廣場商業(yè)461—12%投資、辦公自用區(qū)位、配套、商業(yè)副中心地段價(jià)值、升值潛力、不限購快銷公寓案例分析快銷公寓案例分析1、快銷公寓第一顯著特征是相對于同期同地住宅售價(jià)均低近20%2、當(dāng)客群定位為純投資客群時(shí)，小面積、低總價(jià)是快銷的主要原因；3、較高的地段價(jià)值和升值潛力以及良好的投資回報(bào)率是快銷的另一重要原因。31本案置業(yè)客群分析32本案置業(yè)客群對于LOFT產(chǎn)品的適應(yīng)性研判34本案產(chǎn)品的戶型、功能及配比分析33合肥市熱銷公寓（特別是商業(yè)屬性）的分案例研判35本案外立面建議本案的功能定位，應(yīng)結(jié)合本案客群的需求，以核心客群和重要客群為主，落位到每個(gè)功能區(qū)間。本案產(chǎn)品戶型、功能及配比分析類型客戶群體（置業(yè)動(dòng)機(jī)）占比套型核心客群投資會(huì)出租45%60%1室1廳不出租，純等升值15%重要客群居住婚前用房10%30%1室1廳工作就近10%外地人過渡短期居住10%邊緣客群辦公Soho辦公10%并套純辦公經(jīng)營購買多套開酒店1室1廳居住第二居