房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同

房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同1、前期考察報告托付協(xié)議2、土地使用權(quán)的取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》※《房屋拆遷補償協(xié)議》※3、房地產(chǎn)工程的設(shè)計《營銷籌劃合同》《建設(shè)工程勘查合同》※《建設(shè)工程設(shè)計合同》※4、房地產(chǎn)工程施工階段《建設(shè)工程招標(biāo)合同》及相關(guān)文件網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同〕及補充協(xié)議〔如承諾函〕《建設(shè)工程監(jiān)理合同》※《建設(shè)工程裝飾合同》※《建設(shè)工程選購協(xié)議》《綠化工程施工合同》《建設(shè)工程保險合同》《建設(shè)工程融資合同》位租賃協(xié)議》等等。5、房屋交易階段《認(rèn)購書》※或《房屋預(yù)訂合同》《商品房買賣合同》※6、物業(yè)治理《前期物業(yè)治理協(xié)議》※*****************************************房地產(chǎn)開發(fā)各階段及涉及的合同、法律〔轉(zhuǎn)〕第一局部：房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性爭論〔一〕兩種類型：執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)工程所在地建設(shè)部門和工商行政治理部門備案?！?〕、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議〔合作開發(fā)〕〔二〕具體合同：1、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議〔投資總額與注冊資本〕，交主管部門申請立項審批，經(jīng)批準(zhǔn)允許建設(shè)的，下發(fā)給批準(zhǔn)文件?！埠炌懈逗贤?、組建工作小組、制定工作打算〕二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計和市政配套規(guī)劃設(shè)計托付協(xié)議建設(shè)工程勘察合同建設(shè)工程設(shè)計合同、房地產(chǎn)開發(fā)工程的市政配套報審市政配套方案上述一、二的申報程序：獵取選址規(guī)劃意見通知書申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書申報初步設(shè)計獵取初步設(shè)計批復(fù)申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊辦理拆遷許可證三、土地使用權(quán)的取得1、國有土地使用權(quán)的出讓〔1〕招投標(biāo)招標(biāo)公告；C〔不計利息〕；出讓合同，并按規(guī)定交付定金；E合同。拍賣拍賣公告；C投者退還拍賣保證金〔不計利息〕；出讓合同，并按規(guī)定交付定金；F合同。協(xié)議出讓掛牌交易方式國有土地使用權(quán)的劃撥國有土地使用權(quán)出讓合同〔宗地出讓或成片出讓？〕國有土地使用權(quán)競標(biāo)文件征地協(xié)議〔通過收購房地產(chǎn)公司股權(quán)來間接實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)獲得立項批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)工程，在工程公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為?！撤康禺a(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓模式：以工程公司股權(quán)并購〔兼并或并購〕方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程以工程合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益〔合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、合作方外部轉(zhuǎn)讓〕程并辦理股權(quán)過戶手續(xù)、公司變更登記股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議股東大會決議〔三〕涉及法律房屋拆遷補償協(xié)議法律：城市房屋拆遷治理條例五、工程施工〔一〕、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工前預(yù)備工作〔領(lǐng)施工許可證〕〔二〕、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建設(shè)招投標(biāo)〔三〕、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工手續(xù)的辦理1、施工合同建設(shè)工程施工合同2、監(jiān)理合同3、選購合同4、保險合同1、單項工程驗收2、綜合驗收〔六〕、法律其次局部：商品房銷售一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的經(jīng)營階段〕商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同〔或認(rèn)購書〕房地產(chǎn)代理銷售合同商品房買賣合同法律：城市房地產(chǎn)治理法、商品房銷售治理方法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營院解釋一、物業(yè)治理階段法律：物業(yè)治理條例***********************************************房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同留意事項認(rèn)真爭論房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，覺察該流程中所常常涉及的合同主要有以下幾1、土地使用權(quán)出讓〔轉(zhuǎn)讓〕合同；2、建筑工程承包合同；3、合作開發(fā)房4、房屋拆遷安置補償合同；5、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；6、建設(shè)工程物資選購合同；7、房地產(chǎn)銷售代理合同；8、商品房〔預(yù)〕銷售合同。一、全部合同的簽訂都應(yīng)留意的問題(根本原則)應(yīng)的資質(zhì)、是否具有履約力量、信譽狀況等。法規(guī)有具體的了解。履約期限、履約方式、交付地點等都應(yīng)當(dāng)加以商定，且商定應(yīng)盡可能地清楚、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。4、對有可能消滅的違約狀況要加以考慮，規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任〔包括合同的解則恰恰相反。全都的，則應(yīng)商定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。以取得我方公安機關(guān)對涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。7、對方的簽約人人是否具備相應(yīng)的權(quán)限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企8、簽章應(yīng)包括對方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。假設(shè)對方公章為法人的分的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。全部的印章和簽字都應(yīng)清楚完整。9、合同落款處應(yīng)有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應(yīng)留下具體的時間?！簿植控敭a(chǎn)必需辦理登記〕。11、合同附件應(yīng)與主合同相全都。12、合同訂立之后如要變更，應(yīng)實行書面形式。二、房地產(chǎn)合同應(yīng)留意的問題類合同的共性事項。〔一〕土地使用權(quán)出讓〔轉(zhuǎn)讓〕合同〔在該類合同中，設(shè)我方為受讓方〕1、審查出讓方的資質(zhì)。假設(shè)出讓方為行政機關(guān)，應(yīng)留意只有市、縣人民政府土用期限。2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1〕該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2〕該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押〔如利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人〕；3〕與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費出〔債隨地走該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。3、在合同中應(yīng)當(dāng)明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明同無效。料、樂觀協(xié)作登記的義務(wù)，6、應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。7、應(yīng)盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進(jìn)展。建筑工程承包合同設(shè)我方為發(fā)包方。1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)狀況、施工力量、社會信譽、財分擔(dān)等問題。同時還應(yīng)留意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。2質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供給、設(shè)計變更、竣工與結(jié)算等。3、以下問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)2〕保修期4〕材料設(shè)備供給的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、責(zé)任。還應(yīng)商定供給材料和設(shè)備的結(jié)算方法須通過發(fā)包方的審核。同時制止分包單位再分包。5、應(yīng)對工程的質(zhì)量等級進(jìn)展明確規(guī)定。6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)當(dāng)在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)擔(dān)當(dāng)權(quán)證書，造成損失?！踩澈献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：3)合作方是否取得了工程開發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應(yīng)留意以下幾方面的內(nèi)容：應(yīng)明確合作方式，是成立工程公司進(jìn)展開發(fā)，還是不成立工程公司進(jìn)展開發(fā)立工程公司，不管是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營治理人員及其運作機制進(jìn)展商定；額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；以土地使用權(quán)入股組成工程公司的，土地使用權(quán)須作評估；濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的擔(dān)當(dāng)方式和責(zé)任人；并辦理不同的證照；合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)工程的房屋為標(biāo)的分別規(guī)安排利潤的，應(yīng)商定利潤的計算以及安排方式；認(rèn)定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；加分擔(dān)及面積安排方式；合作合同應(yīng)具體商定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時的具體處理方法。應(yīng)付工程的工期進(jìn)展明確的規(guī)定。應(yīng)對合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)展明確商定。房屋拆遷安置補償合同1、前期審查主要有兩方面補償安置待遇。2〕審查簽約人是否為拆遷房屋的全部人，是否具備相應(yīng)的民事力量。2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容被拆遷房屋的根本狀況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在根本狀況中注明。被拆遷房屋的評估狀況。不管是貨幣補歸還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中。拆遷補償安置方式。要依據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆標(biāo)明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型構(gòu)造、朝向、交付時間等。付方法等。付期限等還可商定違約責(zé)任及爭議解決方法。房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；1、前期工作假設(shè)我方為出讓方，則應(yīng)當(dāng)做以下工作１〕辦理工程土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；２〕辦理工程土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；部門和建設(shè)治理部門辦理；假設(shè)我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容轉(zhuǎn)讓方是否已取得工程所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；以上；轉(zhuǎn)讓人是否是工程全部人。2、合同中所應(yīng)留意的事項工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；序；未成立工程公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或局部房地產(chǎn)工程，應(yīng)各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的全都同意；轉(zhuǎn)讓的工程如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付用的擔(dān)當(dāng)方式；補辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；〔銷〕售的，應(yīng)商定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；以轉(zhuǎn)讓工程公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)商定：工程公司概況、股比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。建設(shè)工程物資選購合同；1、審查對方資質(zhì)。以后發(fā)生爭議。3、合同條款留意事項留意合同的格式，在選購合同中，大多是供方供給的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，假設(shè)我們作為需方來簽訂此類格式合同，對于選購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要具體明確地規(guī)定，在品的數(shù)量。將運輸過程中的風(fēng)險留給供貨方。應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。貨方式的變動造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。房地產(chǎn)銷售代理合同；設(shè)我方為開發(fā)商。中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)托付中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>2、在合同條款中，應(yīng)留意以下幾方面明確托付銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。銷。房產(chǎn)。對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。責(zé)任。進(jìn)展審查，并具體規(guī)定違約公布廣告應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任?！舶恕成唐贩款A(yù)〔銷〕售合同；1、前期審查應(yīng)著重審查購置方的支付力量，對于某些特別單位還應(yīng)審查其是否〔銷〕售商品房許可證，以免預(yù)〔銷〕售合同被宣布無效。2、在合同條款中應(yīng)留意以下方面。應(yīng)具體規(guī)定預(yù)〔銷〕售房的位置、土地使用年限。銷〕售房的面積時，應(yīng)具體說明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)偟?，同時應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。責(zé)事由。規(guī)定預(yù)〔銷〕售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式肯定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。應(yīng)要求購置方支付肯定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。應(yīng)規(guī)定購置方購置后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。應(yīng)規(guī)定購置方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負(fù)。定。10〕應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進(jìn)展規(guī)定。資料總結(jié)1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓〔出讓合同〕海南省三亞市亞龍工貿(mào)〔集團〕公司與海南遼經(jīng)貿(mào)實業(yè)土地使用權(quán)讓合同，且出讓方簽署合同時并未取得土地使用權(quán)。合同糾紛上訴案——受讓方失誤緣由：商定出讓土地位置不明確。a合同各方有提交登記資料、樂觀協(xié)作登記的義務(wù)，甚為重要eg讓人主見債權(quán)，因此，何時進(jìn)展轉(zhuǎn)讓登記成為掌握風(fēng)險的關(guān)鍵?！锻恋爻鲎尯贤m紛的主要表現(xiàn)形式》a同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地治理部門，假設(shè)在2023年8月1日可被認(rèn)定無效c因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比方在實踐中常常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會由于出讓標(biāo)的不符合法律規(guī)定而被認(rèn)定無效2、建筑工程承包合同；北京興隆公園與原中國人民總后工程總隊等建筑工程承包合。糾紛案——糾紛緣由：保修期滿后未以商定支付保修金。a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；太平洋俱樂部與江蘇南通市第七建筑安裝工程建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛緣由：a、訂立了兩份合同，前后合同關(guān)于工程款結(jié)發(fā)生爭議。浙江義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與浙江義烏市建筑工程建筑工程承交付物資用以抵充工程款發(fā)生爭議。3、 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；糾紛緣由：對于雙方在合作開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的商定不明確。海南三利開發(fā)公司與海南省房地產(chǎn)開發(fā)總公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴商定不明確。海南山盟科技投資與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)公司等合資、合作開發(fā)房：a、分房的具體方法商定不明；b某市華豐企業(yè)總公司訴某市宏華房地產(chǎn)開發(fā)總公司等聯(lián)建合同糾紛仲裁案b上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司與永實業(yè)進(jìn)展因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案b；c作協(xié)議的解除未作商定；d4、房屋拆遷安置補償合同；：補償款商定發(fā)生爭議?！镀c議城市房屋拆遷補償安置合同糾紛的審理》——a，不能享受拆遷補償安置待遇bd屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的構(gòu)造、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家高值低估等不正常狀況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、構(gòu)造、成、層次、建筑面積等根本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)展評估的狀況。拆遷補用房建筑面積、地點、層次、戶型構(gòu)造、朝向、交付時間等。搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付方法等。違約責(zé)任。違約責(zé)任及爭議解決方法。《拆遷安置合同糾紛的處理》——a產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人賜予貨幣補償。c對于合同商定的地點、面積等不明同的按合同商定處理，沒有商定的應(yīng)依據(jù)《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；5、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；案——雙方失誤緣由：出讓方未取得土地使用權(quán)且未完成工程開發(fā)投資總額的25%，違反了國家的制止性規(guī)定，導(dǎo)致合同無效。黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)與哈爾濱高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)是否為工程的權(quán)利人，也未深入了解出讓工程的具體狀況?！斗康禺a(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓的假設(shè)干法律問題》——房地產(chǎn)開發(fā)工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下〔但受讓方受讓工程后作自用6、建設(shè)工程物資選購合同；上海華傲電器清算小組與上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營購銷合同貨〔應(yīng)訂立書面合同〕《選購瓷磚合同留意事項》——認(rèn)真的閱讀相關(guān)的條款，對一些有歧義的、不合理的條款要和商家落實清楚以免消滅問題時解決起來格外的麻煩。a要商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌型號單價數(shù)量在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，便利驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。b銷售單要加蓋銷售單位或者市場的公章落實退補貨原則現(xiàn)在市場上的商家對于瓷磚的退補貨問題，都會有一些商定，多長時間可以退貨，什么樣的產(chǎn)品可以退貨，的產(chǎn)品，要盡快到商家處辦理，以免消滅退不了和沒有一樣色號的問題。 d在訂購合同上注明產(chǎn)品的等級，防止商家以次沖好適當(dāng)?shù)慕灰恍┒ń鸬鹊截浰偷郊液篁炇諢o誤后再付全款E同時最好商定產(chǎn)品不符合要求，有條件要求無條件退貨，退回定金。7、房地產(chǎn)銷售代理合同；紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責(zé)任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營銷代理托付〔一般代理、獨家代理還是包銷〕在合同中加以規(guī)定。B《開發(fā)商如何避開房產(chǎn)廣告糾紛》——ac嚴(yán)格審查?！渡唐贩夸N售治理方法》——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)托付中介效勞機構(gòu)銷售商品房和商品房銷售托付書。8、商品房預(yù)〔銷〕售合同；岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)進(jìn)展房屋預(yù)〔銷〕售合同糾紛案——開〔銷房屋使用費的規(guī)定不明確、具體?！蹭N〕售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴緣由：依據(jù)相關(guān)規(guī)定，假設(shè)開發(fā)商不能如期交付房產(chǎn)，則應(yīng)退還定金。海南疆尉犁房地產(chǎn)開發(fā)海南興海公司與海南海成房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)〔銷使用權(quán)