《房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題研究10000字（論文）》

某房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)分析案例TOC\o"1-2"\h\u17976一、緒論 一、緒論（一）研究背景資本結(jié)構(gòu)是指各種公司的成本結(jié)構(gòu)和比例資本比率，是特定時(shí)期內(nèi)籌資組合的結(jié)果。廣義資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的整體資本結(jié)構(gòu)及其比例關(guān)系。狹義的資本結(jié)構(gòu)代表了各種長(zhǎng)期資本公司的構(gòu)成和比例關(guān)系。最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是最小化最大股東資本，股票最高價(jià)格或公司資本成本的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，需要資本購(gòu)買(mǎi)或債務(wù)融資。但是，根據(jù)政府發(fā)布的相關(guān)政策，這無(wú)助于提高公司債務(wù)。如果公司發(fā)現(xiàn)難以獲得債務(wù)融資，這將在一定程度上影響資本結(jié)構(gòu)。為了增加房地產(chǎn)價(jià)值，有必要制定一個(gè)可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和改善資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。這不僅有助于公司蓬勃發(fā)展，而且還實(shí)現(xiàn)了最大化企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。在外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，融資方式的擴(kuò)大，融資成本的降低和企業(yè)價(jià)值的提升至關(guān)重要。公司必須優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，以最大化其企業(yè)價(jià)值。（二）研究的目的和意義1.研究目的房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中越來(lái)越重要，房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有助于我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，但由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的體量，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較大問(wèn)題，也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型失敗的風(fēng)險(xiǎn)。而在房地產(chǎn)行業(yè)具體的資本結(jié)構(gòu)來(lái)看，具有資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)銀行貸款依賴大，資金流動(dòng)的不確定性強(qiáng)和資金需求量大等等特點(diǎn)對(duì)于上述問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析就有了十分重大的意義，可以作為國(guó)家和政府部門(mén)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的依據(jù)；可以幫助銀行等金融部門(mén)了解房地產(chǎn)該企業(yè)的房貸風(fēng)險(xiǎn)來(lái)決定是否為企業(yè)放貸；還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)本身了解自身資本結(jié)構(gòu)是否健康合理以及如何優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。2.研究意義理論意義：西方資本主義國(guó)家被用來(lái)指導(dǎo)更復(fù)雜的資本結(jié)構(gòu)理論和解決金融問(wèn)題。但是，中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟。在中國(guó)，西方國(guó)家之間存在很大差異，無(wú)論公司所處的環(huán)境如何，或者公司本身。此外，過(guò)去大多數(shù)科學(xué)家從靜態(tài)角度討論了影響上市公司資本結(jié)構(gòu)的因素。因此動(dòng)態(tài)分析地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題可以進(jìn)一步完善資本結(jié)構(gòu)研究體系，具有較強(qiáng)的理論意義。實(shí)踐意義：地產(chǎn)行業(yè)屬于綜合性行業(yè)，不管是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)上還是在現(xiàn)代社會(huì)生活中都處于重要的地位。特別是在資本密集型房地產(chǎn)行業(yè)，公司的生存和發(fā)展離不開(kāi)資金。多年來(lái)，房地產(chǎn)有限公司是金融和銀行貸款的重要來(lái)源。合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低公司風(fēng)險(xiǎn)并提高企業(yè)價(jià)值。如果公司的負(fù)債水平過(guò)高超出了合理水平，公司會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至是財(cái)務(wù)危機(jī)，公司付出的成本將上升，公司價(jià)值下降。由于地產(chǎn)公司資金需求較大，生產(chǎn)投放回收期較長(zhǎng)，不穩(wěn)定性比一般行業(yè)更大，公司應(yīng)關(guān)注并了解其資本結(jié)構(gòu)，根據(jù)實(shí)際情況，可以糾正商業(yè)行為，分析影響資本結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的因素，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并為選擇公司資本結(jié)構(gòu)提供依據(jù)，從而降低公司的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值。（三）研究?jī)?nèi)容和研究方法1.研究?jī)?nèi)容首先了解該論文的研究背景，包括確立研究目的和意義并且了解國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，調(diào)查確定研究?jī)?nèi)容和研究方法。然后詳細(xì)了解國(guó)內(nèi)外關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的理論，包括國(guó)外的“MM”理論等和國(guó)內(nèi)的宏觀融資環(huán)境、行業(yè)因素、和微觀金融環(huán)境對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響理論。根據(jù)以上得出房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)有流動(dòng)負(fù)債比例偏高等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。其成因?yàn)槠髽I(yè)采取商用信譽(yù)方式進(jìn)行銷(xiāo)售和企業(yè)決策者采取的風(fēng)險(xiǎn)政策等。并提出優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的對(duì)策和企業(yè)自身優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的具體方法。以及通過(guò)案例分析分析天津松江股份公司的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高等問(wèn)題。并分析松江公司資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題：包括資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高等。其次提出優(yōu)化松江企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的方法:提高企業(yè)盈利能力，增加內(nèi)源融資，強(qiáng)化資金管理；實(shí)現(xiàn)多元化融資，拓寬企業(yè)融資渠道，通過(guò)貸款和發(fā)債等；擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)信用，招聘人員組建團(tuán)隊(duì)等等。最后得出結(jié)論：在企業(yè)做出努力的同時(shí)，也要國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)的政策幫助房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。2.研究方法本文使用調(diào)查法，文獻(xiàn)研究法，實(shí)證研究法等研究方法進(jìn)行研究。先了解國(guó)內(nèi)外提出的關(guān)于房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)商網(wǎng)相關(guān)理論基礎(chǔ)和最新研究動(dòng)態(tài)，以確定研究方向和參考的理論；再使用上述研究方法進(jìn)行研究?？偨Y(jié)歸納并分析中國(guó)房地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及其成因。并總結(jié)優(yōu)化房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的對(duì)策，并且通過(guò)實(shí)證分析具體分析松江公司優(yōu)化方法，最后做出總結(jié)。二、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)理論（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的國(guó)外相關(guān)理論1.“MM”理論ＭＭ理論建立在下列嚴(yán)苛的假設(shè)條件下：1.公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以估計(jì)。2.證券市場(chǎng)是無(wú)交易費(fèi)用。3.目前和未來(lái)的投資者們?yōu)楂@得公司未來(lái)的收益而面臨的風(fēng)險(xiǎn)是同樣的預(yù)想。4.投資者可以以公司的利率貸款。5.假設(shè)公司的增長(zhǎng)率為0，所有的現(xiàn)金是年金。6.借多少錢(qián)，公務(wù)，公共事務(wù)，共享，公司和個(gè)人負(fù)債沒(méi)有危險(xiǎn)，債務(wù)利率是無(wú)理的。根據(jù)研究，MM理論主要是下結(jié)論：1。與資本成本和公司的價(jià)值無(wú)關(guān)。2.資本結(jié)構(gòu)和公司的價(jià)值無(wú)關(guān)。3.如果融資決定和投資決定分開(kāi)，就與公司的股票政策和公司的價(jià)值無(wú)關(guān)。在沒(méi)有公司稅的情況下，可以用公式來(lái)定義公司的價(jià)值。公司的價(jià)值可以通過(guò)將公司的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)以適當(dāng)?shù)馁Y本化比率轉(zhuǎn)換成資本來(lái)決定。2.凈收益理論這種理論的假設(shè)條件是公司權(quán)益資本的成本和負(fù)債的利息也不受財(cái)務(wù)棍的影響，其數(shù)額是固定不變的。其權(quán)益資本比債務(wù)資本高成本。理論是公司資本結(jié)構(gòu)中債權(quán)資本的比率越來(lái)越大，公司的凈利潤(rùn)和稅收以后利潤(rùn)會(huì)提高公司的價(jià)值。這個(gè)理論不考慮債務(wù)增長(zhǎng)，引起了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。3.凈營(yíng)業(yè)收益理論該理論認(rèn)為債權(quán)人本在公司資本結(jié)構(gòu)中所占的數(shù)額和比例的高低和公司的價(jià)值無(wú)關(guān)。它認(rèn)為公司的總資本成本率是固定的，資本的成本率可能會(huì)變。如果公司的債務(wù)人多，所面臨的財(cái)務(wù)危險(xiǎn)會(huì)增加。隨著搖滾股份資本成本的比率提高，相反，通過(guò)加權(quán)平均計(jì)算，公司綜合資本成本的成本率將繼續(xù)維持下去。因此與資本結(jié)構(gòu)的價(jià)值無(wú)關(guān)，決定公司的價(jià)值的要素純粹是營(yíng)業(yè)收入。（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的國(guó)內(nèi)相關(guān)理論1.宏觀融資環(huán)境對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響理論國(guó)家的發(fā)展程度隨著發(fā)展，國(guó)家存在不同的資本結(jié)構(gòu)。發(fā)達(dá)國(guó)家有健全、良好的金融機(jī)構(gòu)及資本市場(chǎng)，保障組織、集合儲(chǔ)蓄，促進(jìn)投資順利轉(zhuǎn)變的重要作用。發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)落后，國(guó)民收入水平低，導(dǎo)致資本流失。其次，發(fā)展中國(guó)家儲(chǔ)蓄不足，金融機(jī)構(gòu)不健康，資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，很難有效地實(shí)現(xiàn)投資進(jìn)化。經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)可以通過(guò)GDP增長(zhǎng)率的波動(dòng)反映。可以當(dāng)GDP增長(zhǎng)率高時(shí)，表面宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境旺盛，國(guó)民收入增加，消費(fèi)水平增加，市場(chǎng)需求旺盛，能給企業(yè)帶來(lái)較高的利益水平。根據(jù)權(quán)力理論，公司具有高的利益水平，抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)成本的能力加大，企業(yè)的負(fù)債率提高的話，會(huì)增加稅金效果，企業(yè)對(duì)債務(wù)融匯的利潤(rùn)。如果進(jìn)一步傾斜尺子，合理地緩解GDP增長(zhǎng)，企業(yè)就會(huì)減少債務(wù)融資比率。2.行業(yè)因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響理論業(yè)界環(huán)境企業(yè)隨著事業(yè)的不同，負(fù)債水平也有所差別。一般企業(yè)的壟斷地位和競(jìng)爭(zhēng)度較弱，破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)提高不少負(fù)債水平。有企業(yè)的業(yè)界競(jìng)爭(zhēng)度高，投資風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)的負(fù)債水平可以適當(dāng)降低，得到穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況。3.微觀金融環(huán)境對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響理論企業(yè)規(guī)模的企業(yè)規(guī)模制約了公司的資本規(guī)模，資本結(jié)構(gòu)也制約了業(yè)警香是多元化、豎著一體化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。多元化戰(zhàn)略能有效地分散企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流動(dòng)穩(wěn)定，財(cái)務(wù)困難也會(huì)使企業(yè)無(wú)法輕易影響。因此，企業(yè)對(duì)低破產(chǎn)成本進(jìn)行直接的債務(wù)挨得住垂直統(tǒng)合經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以節(jié)約交易費(fèi)用，提高經(jīng)營(yíng)效率，提高企業(yè)債務(wù)能力，提高內(nèi)部融資能力，通過(guò)橫向合并經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率，提高穩(wěn)定的收益。企業(yè)可以向企業(yè)帶來(lái)負(fù)債。要適當(dāng)提高水平。如果有一家企業(yè)在總體風(fēng)險(xiǎn)變化較小的情況下想要較高的資本財(cái)產(chǎn)負(fù)債率要滿足的前提條件是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低，稅前利潤(rùn)穩(wěn)定。增加負(fù)債的比率是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和總體危險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定的發(fā)展不利于企業(yè)的穩(wěn)定，要慎重提高企業(yè)的債務(wù)比率。從權(quán)力理論的角度來(lái)看，資本論的角度來(lái)看在影響結(jié)構(gòu)的重要因素之一是企業(yè)的利益能力。企業(yè)的利益水平較高時(shí)，企業(yè)有足夠的能力支付利息。因?yàn)樵谑斩惽翱鄢①M(fèi)用，公司的債務(wù)融資增加稅后的收益，因此公司的利益和財(cái)務(wù)俸的關(guān)系，利潤(rùn)較高的公司可以滿足更多的有益，因此可以滿足自己的需求。會(huì)產(chǎn)生更多的來(lái)源融資。償債能力通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來(lái)評(píng)估企業(yè)短期及長(zhǎng)期的償債能力。股利政策股東政策是稅后利潤(rùn)分配的籌措政策，企業(yè)不愿意的話籌集股權(quán)資金的稀釋效果和債務(wù)融資的高危險(xiǎn)性可以考慮內(nèi)部積累資金的必要資金。企業(yè)采用內(nèi)部資金，企業(yè)的債務(wù)水平和面臨的危險(xiǎn)都會(huì)降低，但股份分配的金額也會(huì)減少。三、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及其成因分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)1.債務(wù)結(jié)構(gòu)分析表3.12013-2018年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源情況單位：億元年份資金總額國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來(lái)源201385688.7315.24%0.91%40.85%43.00%201496536.8115.31%0.79%40.48%43.42%2015122122.4716.11%0.82%38.83%44.24%2016121991.4817.41%1.01%41.33%40.25%2017125203.0616.15%0.47%42.17%41.21%2018144214.0514.92%0.19%43.07%41.82%數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒從表3.1中可以看出：雖然我國(guó)最近幾年持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況進(jìn)行政策上的不斷調(diào)控抑制，但房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金總額仍保持上升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的情況依舊存在；房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款的資金總額呈現(xiàn)出先上升后下降的態(tài)勢(shì)，從2016年最高時(shí)占資金總額的17.41%到2018年的14.92%，創(chuàng)出了近六年的新低，表明我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款時(shí)逐漸保持謹(jǐn)慎態(tài)度；外資投資并不是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，隨著內(nèi)地資本市場(chǎng)與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，境內(nèi)籌資渠道逐步打開(kāi)，令外資資金最多時(shí)也僅占資金總額的1.01%；房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金占資金總額的比例在近六年中保持在41%左右，并在最近三年中呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明近幾年由于房企融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到內(nèi)部融資的重要性；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)其他融資渠道所籌集的資本占其資金總額較高且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，其比例僅在2016年有所下降，隨后又逐漸上升。目前大部分城市期房銷(xiāo)售占全部商品房銷(xiāo)售額約為80%，因此個(gè)人購(gòu)房的大部分資金都體現(xiàn)在了房企“其他資金來(lái)源”這一項(xiàng)目中。說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)依然處在迅猛發(fā)展的過(guò)程中。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)分析表3.22013-2018年房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)時(shí)間國(guó)家持股比例法人持股比例股權(quán)制衡度20134.03%12.88%12.53%20143.62%12.90%12.23%20153.17%10.16%13.54%20162.80%9.43%13.70%20172.43%6.99%13.75%20181.86%6.87%15.13%數(shù)據(jù)來(lái)源：Resset數(shù)據(jù)庫(kù)目前國(guó)內(nèi)外普遍認(rèn)為影響股權(quán)結(jié)構(gòu)的主要因素有國(guó)家持股比例、法人持股比例、股權(quán)制衡度。表3.2反映的是2013年到2018年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)情況，可以看出國(guó)家持股比例以及法人持股比例在這六年間呈現(xiàn)逐年降低的態(tài)勢(shì)，這也符合我國(guó)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策:我國(guó)的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在發(fā)展成熟時(shí)，國(guó)有資本會(huì)適時(shí)地退出市場(chǎng)；從另一方面來(lái)看，行業(yè)的股權(quán)制衡度在近六年間逐年上升。一般來(lái)說(shuō)，公司的業(yè)績(jī)與股權(quán)制衡度關(guān)系密切，兩者的關(guān)系會(huì)形成一條類(lèi)似于拋物線的曲線，在一定程度內(nèi)集中度越高，第一大股東與其他股東的權(quán)力相當(dāng)，公司的業(yè)績(jī)會(huì)隨著參與公司經(jīng)營(yíng)治理的積極性的增加而增加;當(dāng)達(dá)到某一極值，公司的業(yè)績(jī)反而會(huì)因?yàn)榧卸鹊纳叨档?，因此?huì)產(chǎn)生一定的利益沖突：第一大股東的權(quán)力過(guò)大，企業(yè)內(nèi)部的平衡管理機(jī)制將會(huì)被打破，導(dǎo)致其他股東失去話語(yǔ)權(quán)，公司內(nèi)部控制失去應(yīng)有的效力，公司業(yè)績(jī)深受影響，來(lái)自于市場(chǎng)各方面的外部股東對(duì)其約束力也會(huì)下降。決策者為了獲取更多利益會(huì)不顧中小股東的利益，甚至影響企業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景。3.產(chǎn)權(quán)比率分析表3.32013-2018年房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)比率單位：億元時(shí)間負(fù)債合計(jì)所有者權(quán)益合計(jì)產(chǎn)權(quán)比率2013214469.9676427.18280.62%2014238243.4982015.65290.49%2015290526.6394654.40306.93%2016348177.32112083.87310.64%2017383397.04115938.50330.69%2018437888.44132589.00330.26%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒表3.3反映的是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2013-2018六年間產(chǎn)權(quán)比率的變化情況。產(chǎn)權(quán)比率是評(píng)估企業(yè)資金結(jié)構(gòu)是否合理的一種指標(biāo)，也可以體現(xiàn)其是否擁有穩(wěn)定的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。學(xué)術(shù)界一般將120%作為該比率的標(biāo)準(zhǔn)值。該比率越高，說(shuō)明缺乏一定的長(zhǎng)期償債能力，同時(shí)伴隨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上表中的三項(xiàng)指標(biāo)在最近六年中均逐年增加，產(chǎn)權(quán)比率為標(biāo)準(zhǔn)值的三倍左右，這體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金布局不合理，長(zhǎng)期償債能力較弱，存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)成因分析1.內(nèi)源融資比重偏低不同的融資方式所產(chǎn)生的成本也各不相同，因此眾多企業(yè)會(huì)盡可能地選擇一些成本較低的融資方式。優(yōu)序融資理論明確指出內(nèi)源融資為最優(yōu)選擇，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮，但實(shí)際情況卻截然不同。通過(guò)表3.1可以看出，內(nèi)源融資的比重雖然在近幾年保持在40%上下，但與外部融資相比仍然過(guò)低。隨著最近三年國(guó)家越來(lái)越頻繁的出臺(tái)政策控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的決策者們應(yīng)該意識(shí)到融資重心轉(zhuǎn)移的重要性，這樣既能提高自身經(jīng)營(yíng)水平，獲得更多利潤(rùn)，又能避免高額的融資成本與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)可持續(xù)、健康的發(fā)展。2.外部融資渠道不穩(wěn)定我國(guó)從2010年末開(kāi)始嚴(yán)格把控房地產(chǎn)上市公司的融資渠道，致使企業(yè)的融資成本急劇上升，融資難、融資貴等問(wèn)題的出現(xiàn)使行業(yè)的發(fā)展陷入窘境。到2016年初時(shí)國(guó)家雖然在一定程度上放松了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的控制力度，但是國(guó)家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向穩(wěn)健發(fā)展的道路而不斷出臺(tái)調(diào)控政策。到了2016年10月下旬，隨著國(guó)家發(fā)改委下發(fā)限制企業(yè)發(fā)行債券用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性融資的條令，隨即又在2018年6月宣布出臺(tái)限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目等政策，國(guó)家開(kāi)始了又一輪限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為的調(diào)控，力求從根本上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)的勢(shì)頭，然而宏觀政策的不斷頒布使得房地產(chǎn)上市公司所依靠的融資渠道變得越發(fā)不穩(wěn)定?；谶@種不利于發(fā)展的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)公司必須探求最適合自身發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓其他融資渠道，從中選擇最為合理的融資組合，以期實(shí)現(xiàn)既定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。3.資產(chǎn)負(fù)債率偏高表3.42013-2018年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債情況單位：億元時(shí)間資產(chǎn)合計(jì)負(fù)債合計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率2013319151.73214469.9667.20%2014351858.65238243.4967.71%2015425243.89290526.6368.32%2016498749.92348177.3269.81%2017551968.06383397.0469.46%2018625733.70437888.4469.98%數(shù)據(jù)來(lái)源：Resset數(shù)據(jù)庫(kù)根據(jù)表3.4可以看出近六年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)逐年升高的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況十分密集，如果融資渠道受阻會(huì)對(duì)企業(yè)自身發(fā)展帶來(lái)巨大影響，資產(chǎn)負(fù)債率的上升，會(huì)進(jìn)一步拉開(kāi)龍頭企業(yè)與小企業(yè)之間的差距，行業(yè)分化情況再次加劇。實(shí)力雄厚的龍頭企業(yè)越發(fā)強(qiáng)大，而小企業(yè)將面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)東方證券的股票篩選結(jié)果，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的126支上市個(gè)股在2018年年報(bào)中披露的最高主營(yíng)利潤(rùn)率為677.13%，最低為-4060.32%，這進(jìn)一步體現(xiàn)了同行業(yè)的不同企業(yè)間發(fā)展水平的巨大差異。由于我國(guó)宏觀調(diào)控導(dǎo)致銀行貸款的額度受到了一定限制，龍頭企業(yè)憑借自身的品牌效應(yīng)以及良好的貸款信用爭(zhēng)取到了多數(shù)借款，而中小企業(yè)不得不改變?nèi)谫Y策略，將融資重心轉(zhuǎn)向成本較高的融資方式。在此情況下，中小型房地產(chǎn)上市公司將因?yàn)楸黄壬哓?fù)債規(guī)模而面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在成立初期階段往往需要投入大量資金，然而只有一小部分資金來(lái)源于自有資金，其保證日常性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金的主要來(lái)源為銀行貸款。必須承認(rèn)的是，適度的融資與舉債有利于企業(yè)的良好發(fā)展，但根據(jù)表3.5所示，我國(guó)近年的貸款利率持續(xù)走低，許多企業(yè)因?yàn)槔式档偷木壒石偪衽e債，企業(yè)債臺(tái)高筑，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著企業(yè)債務(wù)資本不斷增加而加大。此外，大量的負(fù)債利息支出，容易引發(fā)企業(yè)更嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。四、案例（一）天津松江股份公司簡(jiǎn)介松江股份有限公司是一家于上海證券交易所掛牌上市的公司（股票代碼：600225），公司立足于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)積極開(kāi)拓智慧城市等新興產(chǎn)業(yè)。公司注重品質(zhì)開(kāi)發(fā)與客戶服務(wù)，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)范化，追求與客戶建立長(zhǎng)久的服務(wù)關(guān)系。天津松江先后在天津、內(nèi)蒙、廣東、廣西開(kāi)發(fā)了包括汐岸國(guó)際、水岸公館、水岸江南、高爾夫小鎮(zhèn)、松江城、運(yùn)河城、水岸唐寧、百合春天、百合陽(yáng)光、東湖小鎮(zhèn)、天驕領(lǐng)域、陽(yáng)光諾卡、左右城、左庭右院、寧越花園、帕提歐在內(nèi)的各類(lèi)中高檔住宅項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)發(fā)了松江置地廣場(chǎng)、津?yàn)I置地廣場(chǎng)、自貿(mào)天成、進(jìn)步廣場(chǎng)、空港九號(hào)等高端商業(yè)項(xiàng)目，為客戶提供了更好的提高生活和工作質(zhì)量的機(jī)會(huì)。（二）天津松江股份公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析1.資產(chǎn)負(fù)債分析流動(dòng)負(fù)債的比率是流動(dòng)負(fù)債與總負(fù)債的比率。比率越高，公司對(duì)短期融資的依賴程度越高。流動(dòng)性負(fù)債的成本性較低，我國(guó)企業(yè)，特別是上市公司喜好采用流動(dòng)負(fù)債籌資的方式。下表是天津松江公司股份有限公司2013-2018年的流動(dòng)負(fù)債比率。表4.12013-2018天津股份流動(dòng)負(fù)債率201320142015201620172018平均比率流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債70.98%66.34%75.44%55.20%62.44%71.33%66.08%天津松江公司近六年來(lái)，前三年流動(dòng)負(fù)債率處于一個(gè)穩(wěn)定但較高的水平，近三年流動(dòng)負(fù)債的占比波動(dòng)較大，除了2016年大幅度降低之外，2017年和2018年都呈上升趨勢(shì)，且平均流動(dòng)負(fù)債比率超過(guò)了60%，每一年流動(dòng)比率都超過(guò)了50%。公司前幾年雖然有意識(shí)控制流動(dòng)負(fù)債的產(chǎn)生，但短期籌資較多，且近年來(lái)仍然有增加短期籌資的行為，這樣做會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。下表是同樣是以房地產(chǎn)為核心作為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)的知名上市企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債率。表4.22018年各企業(yè)流動(dòng)負(fù)債率恒大集團(tuán)碧桂園控股萬(wàn)科企業(yè)保利發(fā)展控股綠地控股中國(guó)海外發(fā)展龍湖地產(chǎn)廣州富力地產(chǎn)華夏幸福平均比率天津股份流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債73.89%83.56%86.82%67.41%78.30%57.71%68.25%59.97%72.79%72.08%71.33%2018年流動(dòng)負(fù)債率與同行業(yè)的優(yōu)秀知名企業(yè)對(duì)比來(lái)看，天津股份公司的流動(dòng)負(fù)債率略低于其平均值72.08%，但是所選參照對(duì)象的流動(dòng)負(fù)債占比都并不算低，因此天津松江公司的流動(dòng)負(fù)債率也偏高，這就意味著公司的長(zhǎng)期負(fù)債或者股東權(quán)益占的比重較小，因此接下來(lái)將選擇長(zhǎng)期負(fù)債率進(jìn)行分析。長(zhǎng)期債務(wù)比率是長(zhǎng)期債務(wù)與總資產(chǎn)的比率，也稱為“資本化率”，是綜合判斷公司債務(wù)狀況，全面判斷公司債務(wù)狀況的指標(biāo)。它反映了公司需要償還的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)資金和計(jì)息長(zhǎng)期債務(wù)的比例。指數(shù)值越小，公司債務(wù)的資本化程度越低，償還長(zhǎng)期債務(wù)的壓力就越??；相反，公司的債務(wù)資本化程度很高，償還長(zhǎng)期債務(wù)的壓力很大。下表是天津松江公司2013-2018年的長(zhǎng)期負(fù)債率表4.32013-2018年天津股份長(zhǎng)期負(fù)債率201320142015201620172018長(zhǎng)期負(fù)債率24.40%28.26%20.62%35.56%32.22%23.97%長(zhǎng)期負(fù)債與流動(dòng)負(fù)債是對(duì)應(yīng)的，流動(dòng)負(fù)債率的升高和降低也就對(duì)應(yīng)著長(zhǎng)期負(fù)債率的降低和升高。從上面的折線圖我們可以看到，天津公司的長(zhǎng)期負(fù)債率自2015年起先呈陡坡式攀升再呈陡坡式下降，在2016年甚至達(dá)到了35.56%的峰值，但在此之后持續(xù)下降到了23.97%。下表是同樣是以房地產(chǎn)為核心作為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)的知名上市企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債率。表4.42018年各企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債率恒大集團(tuán)碧桂園控股萬(wàn)科企業(yè)保利發(fā)展控股綠地控股中國(guó)海外發(fā)展龍湖地產(chǎn)廣州富力地產(chǎn)華夏幸福平均比率天津股份長(zhǎng)期負(fù)債/總資產(chǎn)16.18%14.53%11.18%25.41%19.39%25.17%22.93%32.39%22.98%21.13%23.97%2018年房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債率平均值為21.13%，天津松江公司2018年的長(zhǎng)期負(fù)債率為23.97%，略高于比較對(duì)象的平均值，而且我們可以從圖表中看出天津松江公司的長(zhǎng)期負(fù)債率相對(duì)來(lái)說(shuō)處于較高水平，這必然意味著公司股東權(quán)益占比較低，公司的資本結(jié)構(gòu)危險(xiǎn)且不太穩(wěn)定，這給公司在經(jīng)濟(jì)衰退期間帶來(lái)了額外的風(fēng)險(xiǎn)。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)分析股份構(gòu)成是指公司股東的構(gòu)成和股東的構(gòu)成，可以根據(jù)股份集中度（公司股份的原始股東比例）來(lái)表示。在天津松江股份公司成立初期，發(fā)起人和第一大股東的比率為68%。公司發(fā)展后，股東持股比率雖然有所下降，但仍然保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。詳見(jiàn)下表4.4所示。表4.5天津松江股份公司股權(quán)組成持股比例（%）2015年2016年20017年2018年第一股東51515151第二股東12.7512.7512.7512.75第三股東11.2511.2511.2511.25第四股東0.413.043.053.56第五股東51.252015年至2018年，天津松江股份公司前三大股東的平均持股比率分別保持在51%、12.75%、11.25%，前三大股東的持股比率之和達(dá)到75%。業(yè)界平均53.12%、48.57%、52.97%和51.05%，可見(jiàn)股東持股比率大，持股集中度高。（三）松江公司資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題1.資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低債務(wù)管理的原則是最大程度地發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，最大程度地提高股東利潤(rùn)，并成為公司財(cái)務(wù)穩(wěn)定的起點(diǎn)。公司資本結(jié)構(gòu)最重要的關(guān)鍵指標(biāo)是資產(chǎn)與負(fù)債的比率，它反映了債務(wù)融資總額的比率。這個(gè)比率被稱作“負(fù)債經(jīng)營(yíng)比率”。2015-2018年，天津松江股份公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為6.35%、10.14%、14.01%、6.35%。同期業(yè)界的平均資產(chǎn)負(fù)債率約為75.54%，明顯低于上市企業(yè)總資產(chǎn)負(fù)債率的50%到60%。通常，公司的績(jī)效系數(shù)通常約為50%。超過(guò)60%的會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，并增加發(fā)生債務(wù)危機(jī)的可能性。如果資產(chǎn)和負(fù)債水平過(guò)低，公司將無(wú)法充分利用債務(wù)融資的好處以及影響競(jìng)爭(zhēng)力的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)潛力。負(fù)債率的上升表明，經(jīng)營(yíng)層對(duì)公司的未來(lái)充滿信心，公司有著更好的發(fā)展前景。近幾年，天津松江股份公司的資產(chǎn)負(fù)債率有所提高,不過(guò)，股權(quán)融資的比例依然高。流動(dòng)負(fù)債占比過(guò)高一般來(lái)說(shuō)，短期債務(wù)占總體一半的水平是合理的。從2015年到2018年，天津松江股份公司的流動(dòng)負(fù)債分別為0.961、0.945、0.997、0.961。流動(dòng)負(fù)債占的比例大于非流動(dòng)負(fù)債。說(shuō)明公司目前負(fù)債水平過(guò)高，充分說(shuō)明公司債務(wù)結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。應(yīng)了解流動(dòng)債務(wù)的比例可以反映公司對(duì)短期債務(wù)資金的依賴度。比率越大，對(duì)公司的短期債務(wù)資金的依賴性就越強(qiáng)，面對(duì)短期債務(wù)償還的流動(dòng)性壓力，風(fēng)險(xiǎn)就越大。同樣，當(dāng)面臨加息、通脹等金融市場(chǎng)環(huán)境的變化時(shí)，公司的資本周轉(zhuǎn)率也會(huì)受到直接影響，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)構(gòu)成潛在威脅。為了在資本結(jié)構(gòu)中發(fā)揮積極作用，適當(dāng)監(jiān)控短期負(fù)債的比例，平衡短期、中期和長(zhǎng)期負(fù)債在債務(wù)期限結(jié)構(gòu)中的比重，保持適當(dāng)?shù)姆蓊~，適應(yīng)企業(yè)不同的資本需求，避免在高峰期還款，避免突發(fā)性金融危機(jī)。股權(quán)過(guò)于集中從上面的表格來(lái)看，前五大股東的持股比率都是75%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了業(yè)界平均值。與前五名股東內(nèi)部持股比率相比，前五名股東取得絕對(duì)的比例優(yōu)勢(shì)，其地位相當(dāng)明確，可以取得對(duì)公司的統(tǒng)治權(quán)。說(shuō)明公司股權(quán)過(guò)于集中，股東有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，對(duì)于公司治理會(huì)有阻礙。天津松江股份公司的大股東擁有其他股東無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的股份，它實(shí)現(xiàn)了對(duì)一家容易受到大股東和小股東問(wèn)題影響的公司完全控制。（四）優(yōu)化松江企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的方法1.提高公司負(fù)債比例通過(guò)對(duì)天津松江股份公司的資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀和問(wèn)題的分析，了解了天津松江股份公司現(xiàn)在資本構(gòu)造中負(fù)債的規(guī)模低，負(fù)債構(gòu)造不合理。因此，必須提高負(fù)債率，選擇平衡的長(zhǎng)度債，優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)。由于行業(yè)的特殊性，天津松江股份公司需要大量的長(zhǎng)期資金。他們使用短期債務(wù)的話，公司到期的話利息的返還需要壓力。另外，天津松江股份公司的長(zhǎng)期債務(wù)融資主要依賴于銀行的融資。商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期存款，其提供的貸款主要是短期普通貸款，不利于需要長(zhǎng)期資金的企業(yè)。為此，公司除了提高總負(fù)債率以外，還應(yīng)該考慮各種形式的債務(wù)融資。公司債券的發(fā)行，被認(rèn)為是優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)的重要手段,不過(guò)，現(xiàn)在的制度的制約使公司債券的發(fā)行非常困難。因此，為了從銀行獲得更多的長(zhǎng)期貸款，發(fā)行轉(zhuǎn)換公司債券，利用信托的貸款是三個(gè)最可執(zhí)行的長(zhǎng)期債務(wù)融資方式。天津松江股份公司在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)方面做出了重要努力。2018年，公司短期借款2000萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款1300萬(wàn)元，將公司資產(chǎn)負(fù)債率提高到18%左右，接近公司合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。為了更好地優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，天津松江股份公司應(yīng)該繼續(xù)選擇多種債務(wù)融資渠道，提高長(zhǎng)期負(fù)債率。2.改善公司盈利能力為了提高公司的收益力，天津松江股份公司必須從根本上解決產(chǎn)業(yè)鏈的破壞問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，資金、人才、營(yíng)銷(xiāo)、內(nèi)容、渠道、衍生品等問(wèn)題必須由公司直接解決。要實(shí)現(xiàn)天津松江股份公司的真正發(fā)展和壯大，就要抓住衍生商品的商機(jī)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，整合公司的資源，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)和規(guī)?；a(chǎn)，形成完善的利潤(rùn)增值系統(tǒng)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的溝通和連接，必須培養(yǎng)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。從天津松江股份公司的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，各期末的應(yīng)收賬款很多，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也低于業(yè)界平均值。說(shuō)明公司的收款管理有必要進(jìn)一步改善。同時(shí)，從下面的圖看，公司的現(xiàn)金流負(fù)債比較低，低于業(yè)界平均，對(duì)天津松江股份公司的債務(wù)融資產(chǎn)也帶來(lái)著負(fù)面影響。圖4.1天津松江股份公司現(xiàn)金流量債務(wù)比因此，公司必須建立良好的內(nèi)部控制制度，制定完善的督促責(zé)任制度和有效的督促政策。這不僅是及時(shí)回收貨款，也不會(huì)導(dǎo)致今后客戶的流失。同時(shí)，可以吸引新客戶。應(yīng)收賬款由應(yīng)收賬款的清算組進(jìn)行提款，根據(jù)情況采用不同的提取方式。建立賬戶管理辦法的目的是保證資金及時(shí)回收，加快資金良性循環(huán)，提高資金周轉(zhuǎn)效率，防止不良債權(quán)發(fā)生，降低收益成本和財(cái)務(wù)損失，提高公司的還款能力，提高公司的負(fù)債率和聲譽(yù)。3.實(shí)現(xiàn)多元化投資策略實(shí)現(xiàn)投資者的多元化，就是優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，改善公司的管理結(jié)構(gòu)。公司的管理結(jié)構(gòu)由股東、董事會(huì)、高級(jí)管理者等構(gòu)成。在這種結(jié)構(gòu)中，上述三者構(gòu)成一定的平衡關(guān)系。圖4.2天津松江股份公司股東結(jié)構(gòu)圖從天津松江股份公司的股東構(gòu)成圖來(lái)看，天津松江股份公司存在著“一股獨(dú)大”的問(wèn)題，由此可以看出持有大量股份的股東失去了相互平衡的作用。股票過(guò)度集中，不僅損害了小股東的權(quán)益，還引起了內(nèi)部控制的問(wèn)題。因此，要改變股份的分布，實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益分散和外部化，從絕對(duì)持股向相對(duì)持股的轉(zhuǎn)變，需要提高各種形式的持股主體，特別是機(jī)構(gòu)投資者的持股比率。機(jī)構(gòu)投資者最終代表個(gè)人投資者的利益，除了執(zhí)行專家管理外，還可以對(duì)公司進(jìn)行有效的監(jiān)管。這有助于提高公司的治理效果，最大限度地提高企業(yè)價(jià)值。五、結(jié)論本文首先了解國(guó)內(nèi)外提出的關(guān)于房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)商網(wǎng)相關(guān)