蕪湖越秀路商住項(xiàng)目可行性報(bào)告

蕪湖**區(qū)**路商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣州**房地產(chǎn)咨詢有限公司2005年2月目錄一、總述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性（三）可行性研究編制的依據(jù)（四）可行性研究報(bào)告范圍（五）可行性研究結(jié)論二、市場(chǎng)分析（一）宏觀環(huán)境分析（二）蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（三）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件（一）地塊概況（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（三）建設(shè)條件四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路（三）建筑方案設(shè)計(jì)（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（五）消防設(shè)施設(shè)計(jì)（六）環(huán)境保護(hù)五、首期建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計(jì)劃（二）工程進(jìn)度安排六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略(一)整體開發(fā)理念(二)市場(chǎng)定位（三）產(chǎn)品定位：(四)客戶群定位（五）銷售策略（六）競(jìng)爭(zhēng)策略七、投資總額估算及資金來(lái)源評(píng)估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)（二）項(xiàng)目首期投資成本估算原則（三）項(xiàng)目首期投資總額估算（四）首期各季度投資計(jì)劃（五）項(xiàng)目首期資金籌措八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）評(píng)估依據(jù)（二）項(xiàng)目首期銷售價(jià)格推測(cè)（三）銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃（四）項(xiàng)目首期稅收估算（五）項(xiàng)目首期財(cái)務(wù)盈利能力分析（六）清償能力分析（七）資金來(lái)源與運(yùn)用（八）項(xiàng)目首期不確定性分析九、綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議綜合評(píng)價(jià)結(jié)論(二)建議一、總述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：住宅：**（暫定）；商業(yè)：**（暫定）建設(shè)地點(diǎn)：蕪湖**區(qū)**路北側(cè)與南側(cè)。建設(shè)單位：蕪湖**置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況位置：本項(xiàng)目的住宅地塊位于蕪湖**區(qū)**路北側(cè)，長(zhǎng)江路與浦江路之間；商業(yè)地塊位于開發(fā)區(qū)**路南側(cè)，南側(cè)是銀湖，東側(cè)是銀湖路，與開發(fā)區(qū)管委會(huì)相鄰。占地面積：項(xiàng)目總占地面積313785.21平米，其中住宅地塊規(guī)劃用地面積187454.56平方米(其中不包括需保留的建筑用地)；商業(yè)地塊規(guī)劃用地面積54932.03平方米。容積率：地塊綜合容積率約為1.46，其中商業(yè)地塊容積率為1.4，Ⅱ-C-14地塊容積率約為1.5。總建筑面積：項(xiàng)目總建筑面積458043.91平米，其中住宅部分建筑面積281181.84平米，商業(yè)部分建筑面積176862.07平米。產(chǎn)品組合：，**路北側(cè)地塊為居住用地，產(chǎn)品包括多層住宅、小高層住宅；**路南側(cè)地夫?yàn)樯虡I(yè)用地,產(chǎn)品包括餐飲街、酒店、休閑娛樂場(chǎng)所、購(gòu)物街。5、項(xiàng)目公司概況（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、從城市發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性蕪湖市位于安徽省東南、長(zhǎng)江南岸，是中國(guó)東部的綜合交通樞紐城市，是寧漢之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居安徽省第二位，近幾年來(lái)整體經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了城市的發(fā)展。一個(gè)城市的迅速發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)人口增長(zhǎng)，增長(zhǎng)的人口必然對(duì)住房有所需求，現(xiàn)在城市的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到他們所需，所以，必須建造大量的住房解決這些人所需。所以本項(xiàng)目的建造是必要的。2、從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性蕪湖**區(qū)規(guī)劃面積56平方公里，就業(yè)人口近4萬(wàn)，隨著開發(fā)區(qū)的重新定位與各種功能配套的不斷完善，入駐企業(yè)快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)3年后就業(yè)人口達(dá)8萬(wàn)。然而，開發(fā)區(qū)周邊住宅區(qū)與商業(yè)中心嚴(yán)重缺乏，這不符合開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)律。所以說，蕪湖開發(fā)區(qū)要成為全國(guó)成功的開發(fā)區(qū)，必然離不開如住宅、商業(yè)、生活配套等相關(guān)軟件的支持，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是很有必要的。3、從提高蕪湖市整體居住環(huán)境看項(xiàng)目建設(shè)的必要性一個(gè)城市的居住環(huán)境的提升離不開房地產(chǎn)企業(yè)的努力與協(xié)作。縱觀整個(gè)蕪湖市住宅樓盤，缺乏居住環(huán)境優(yōu)秀的，能引領(lǐng)人居進(jìn)程的標(biāo)志性樓盤。本項(xiàng)目毗鄰美麗的自然景觀銀湖與龍山，項(xiàng)目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設(shè)成為蕪湖市一流的居住環(huán)境樓盤的先天條件。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是有積極意義的。4、從城市形象看項(xiàng)目建設(shè)的必要性蕪湖缺少規(guī)模大、檔次高、功能齊全的商業(yè)中心，本項(xiàng)目將極力打造蕪湖市商業(yè)名片，建成蕪湖市標(biāo)志性的建筑，成為蕪湖市人人喜歡的集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，從而為提高城市的整體形象作出貢獻(xiàn)。所以，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。5、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性本項(xiàng)目建設(shè)完成后估計(jì)會(huì)帶來(lái)大約15000人口，人口的增長(zhǎng)繁華了周邊的商業(yè)，不僅對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的推動(dòng)作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（三）可行性研究編制的依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》3、省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明4、規(guī)劃公司《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》5、**策劃公司《蕪湖市市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》（四）可行性研究報(bào)告范圍根據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主動(dòng)要是市場(chǎng)分析、營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能、工程建設(shè)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。（五）可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目屬于以商業(yè)與住宅功能為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城市住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已辦理，自有資本金比率達(dá)到國(guó)家規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件基本具備，現(xiàn)場(chǎng)拆遷工作已順利進(jìn)行。根據(jù)對(duì)蕪湖市住宅物業(yè)市場(chǎng)與商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。根據(jù)精確的財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益也是可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。二、市場(chǎng)分析（一）宏觀環(huán)境分析1、整體經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化2003年全市GDP達(dá)到284.9億元,按可比價(jià)計(jì)算,比上年增長(zhǎng)16.2%,增幅為近4年來(lái)最高，超出安徽省平均水平3.1個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為8.6:57.1:34.3。按常駐人口計(jì)算，人均GDP為12786元。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、北區(qū)是市政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，營(yíng)造了良好的宏觀環(huán)境北區(qū)是**區(qū)所在地，開發(fā)區(qū)是蕪湖經(jīng)濟(jì)的命脈。為了開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，市政府加大了北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，為該區(qū)域營(yíng)造了良好的宏觀環(huán)境。政府的大力支持，成為北區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的助推器，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策保證。3、城市化進(jìn)程的加快，成為房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力源近幾年蕪湖市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程不斷加快。城市建設(shè)進(jìn)程中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施大力投入的同時(shí)也拆遷了大量的舊建筑物。另外，城市規(guī)模的擴(kuò)大也使城市人口不斷增加。城市人口與拆遷戶人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了動(dòng)力源。4、蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)不斷上升近幾年，蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房子供不應(yīng)求，樓盤空置率極低，許多好的房子剛面市就被搶購(gòu)一空，通宵排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面并不鮮見，并且房?jī)r(jià)不斷上升。據(jù)專家預(yù)測(cè)，蕪湖房地產(chǎn)火爆的市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)3-4年，并且房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升。這為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的需求空間。5、蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮笫徍疄榇龠M(jìn)城市發(fā)展進(jìn)程，出臺(tái)的優(yōu)惠政策極大地激勵(lì)了外地開發(fā)商到蕪湖投資，同時(shí)也吸引了外來(lái)流動(dòng)人口在蕪湖定居。按照省、市的總體部署，如到2010年將蕪湖市區(qū)建成常住人口130萬(wàn)以上的大城市，按年均增長(zhǎng)算，2005年市區(qū)還將新增人口17.42萬(wàn)人，每人按22m2標(biāo)準(zhǔn)住房計(jì)算，需新建住宅383.24萬(wàn)m2。所以，住宅與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)潛力非常巨大。6、開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，人口規(guī)模在增長(zhǎng)，為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)近幾年，蕪湖**區(qū)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多名企業(yè)進(jìn)駐，就業(yè)人口近4萬(wàn)，隨著開發(fā)區(qū)的重新定位與各種功能配套的不斷完善，入駐企業(yè)快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)3年后就業(yè)人口達(dá)8萬(wàn)。在企業(yè)不能完全解決他們居住的情況下，必然會(huì)使部分人選擇購(gòu)買商品房，本項(xiàng)目臨近開發(fā)區(qū)，必然會(huì)最他們的重要選擇。（二）蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、商品房供應(yīng)量持續(xù)增加，開始由“安居主導(dǎo)”進(jìn)入“康居主導(dǎo)”時(shí)代。2003年全市商品房總投資24.5億元，商品房銷售面積約108萬(wàn)m2，其中住宅銷售面積約88萬(wàn)m2，商品房實(shí)際銷售額約16.8億元。安居房仍占相當(dāng)大的比例，但改善生活型的康居房已占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。2、需求能量不斷釋放，價(jià)格平穩(wěn)上升目前蕪湖房地產(chǎn)價(jià)格都在持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：宇潤(rùn)人才公寓，從1300元/m2漲到1800元/m2，森海都市花園由2580元/m2漲到3000元/m2，房?jī)r(jià)平均漲幅在40%以上，銀湖華庭由開盤時(shí)的1650元/m2升到2100元/m2（多層），而且銷售率都在90%以上。整體上看，蕪湖購(gòu)房需求不斷釋放，大多數(shù)樓盤都經(jīng)過不同層次調(diào)價(jià)，價(jià)格持續(xù)攀升。3、開發(fā)區(qū)尚未形成熱點(diǎn)，市場(chǎng)潛力巨大開發(fā)區(qū)目前樓盤不多，只有裕安路的宇潤(rùn)人才公寓和**路北側(cè)的北城水岸（暫名）、銀湖北路的銀湖華庭和銀湖水景別墅、港灣路的港灣新苑等沿線零星幾個(gè)中小盤，尚未形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，缺少大盤主導(dǎo)市場(chǎng)，對(duì)于本項(xiàng)目是個(gè)利好因素，加上蕪湖購(gòu)房需求隨著人均收入的提高和人口增長(zhǎng)而不斷釋放，開發(fā)區(qū)較少的市場(chǎng)供應(yīng)量對(duì)于較大的市場(chǎng)需求已顯得有點(diǎn)捉襟見肘。隨著開發(fā)區(qū)相應(yīng)配套的建設(shè)，開發(fā)區(qū)必將成為未來(lái)居住新城區(qū)的熱點(diǎn)。4、蕪湖總體經(jīng)濟(jì)水平不強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)承受能力有限。由于蕪湖經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的支撐力度有限。目前蕪湖市中心區(qū)樓盤均價(jià)在2500—2800元/m2以上，高端產(chǎn)品價(jià)格維持在2900元/m2上下（望江樓盤達(dá)4800元/m2），最低約2000元/m2。蕪湖**區(qū)的花園社區(qū)樓盤價(jià)格多層也在2100元/m2左右，樓價(jià)與收入不協(xié)調(diào)，從市建委的資料表明樓價(jià)高于市民收入的6-8倍。5、蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)商整體開發(fā)水平不高2003年蕪湖市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)168家，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)單位123個(gè)，從業(yè)人員55981人。無(wú)論是開發(fā)理念、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)檔次、營(yíng)銷手法普遍偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)的開發(fā)商和樓盤。6、樓盤開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大盤競(jìng)爭(zhēng)格局已露端睨樓盤開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，如由偉星置業(yè)開發(fā)，在東郊路附近的左岸生活社區(qū)占地近30萬(wàn)平方米，總建面積70多萬(wàn)平方米；馬塘區(qū)的南瑞新城，占地面積近100萬(wàn)平方米，總建面積120多萬(wàn)平方米；開發(fā)區(qū)附近由華強(qiáng)公司拍得的4900畝地塊?？梢?，大盤競(jìng)爭(zhēng)格局已露端睨。7、未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)，大盤將主導(dǎo)市場(chǎng)格局隨著跨地域的實(shí)力型開發(fā)商的大批涌入，蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、檔次、理念將會(huì)有個(gè)全面的提升，單一、小規(guī)模、短期化開發(fā)的樓盤將無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的需求，而只有規(guī)劃先進(jìn)、規(guī)模較大、配套完備的大盤才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。（三）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：（1）項(xiàng)目地塊位于開發(fā)區(qū)橋頭堡的位置，占據(jù)開發(fā)區(qū)與城市發(fā)展對(duì)接的核心地段。（2）城市南北中軸線銀湖路的發(fā)展，沿線物業(yè)具有強(qiáng)大的發(fā)展空間。（3）開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不斷發(fā)展提升，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)：（1）項(xiàng)目總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，以規(guī)模開發(fā)效應(yīng)形成本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成自身資源的有效整合利用。（2）利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)形成完善的生活配套設(shè)施，形成“大盤”效應(yīng)，有效降低開發(fā)成本。（3）以住宅、商業(yè)組合的綜合發(fā)展模式，通過住宅聚集大量的人氣，通過商業(yè)提升地塊的價(jià)值，構(gòu)成優(yōu)勢(shì)資源的互補(bǔ)和整合發(fā)展。3、政策優(yōu)勢(shì)：（1）本項(xiàng)目是蕪湖政府規(guī)劃的六條重點(diǎn)商業(yè)街之一，受到政府的支持和重視。（2）本項(xiàng)目作為蕪湖“城北”的標(biāo)志性工程，有條件以“城市形象工程”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造。4、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：大環(huán)境：項(xiàng)目位處開發(fā)區(qū)與市區(qū)對(duì)接的核心組團(tuán)位置，成為城市新興發(fā)展區(qū)域的核心。（2）中環(huán)境：在自然環(huán)境上，擁有銀湖天然景觀的優(yōu)勢(shì)，生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚；市政運(yùn)動(dòng)休閑公園的配套優(yōu)勢(shì)，具有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法復(fù)制和超越的獨(dú)特條件。在區(qū)域社會(huì)環(huán)境及人文環(huán)境上，以工廠企業(yè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民住房為主，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展支持力度不足。（3）小環(huán)境：大手筆、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一綠化、統(tǒng)一造景，構(gòu)筑引領(lǐng)蕪湖人居進(jìn)程的居住理念；住宅和商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，構(gòu)筑項(xiàng)目發(fā)展的合力。（四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1、蕪湖整體市場(chǎng)環(huán)境向好（1）蕪湖城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場(chǎng)處于供需兩旺的格局。（2）蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升期，具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。（3）蕪湖作為安徽省南部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。2、區(qū)域板塊價(jià)值日趨顯現(xiàn)（1）眾多大型企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，人流、物流的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)的提升，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供動(dòng)力。（2）眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿Γㄟ^區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的共同炒作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏。（3）隨著開發(fā)力度加大、區(qū)域環(huán)境日漸成熟，其地段價(jià)值、投資價(jià)值逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為置業(yè)投資新熱點(diǎn)。（4）按照蕪湖市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將**路定為城北區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。3、合理制定項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策略（1）合理制定項(xiàng)目整整體開發(fā)的策策略步驟，形形成滾動(dòng)分期期發(fā)展，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金運(yùn)用的的最優(yōu)化。（2）綜合考慮項(xiàng)目影影響因素，在在開發(fā)量與開開發(fā)利潤(rùn)之間間找到平衡，是是項(xiàng)目成功與與否的關(guān)鍵。（3）做好商業(yè)的規(guī)劃劃，以精確的的定位和業(yè)態(tài)態(tài)組合形式，在在招商和銷售售方面做好控控制，達(dá)到短短期經(jīng)濟(jì)效益益與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的雙贏贏，提升項(xiàng)目目的商業(yè)價(jià)值值。（4）打破區(qū)域的局限限，拓展有效效目標(biāo)客戶群群體，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的輻射范范圍及影響力力。（5）針對(duì)市場(chǎng)的空白白，以創(chuàng)新的的產(chǎn)品形成項(xiàng)項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（6）完善自身的生活活服務(wù)配套，以以優(yōu)越的性價(jià)價(jià)比吸引客戶戶。4、蕪湖市場(chǎng)處于低低水平的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)，新型型的推廣手段段容易發(fā)揮奇奇效（1）目前蕪湖的房地地產(chǎn)推廣手段段單一，市場(chǎng)場(chǎng)亮點(diǎn)不足，本本項(xiàng)目通過整整合高效的營(yíng)營(yíng)銷推廣手段段和銷售渠道道，形成壓倒倒性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。（2）通過體育休閑與與娛樂休閑的的結(jié)合、居住住與教育相結(jié)結(jié)合的發(fā)展模模式，突破傳傳統(tǒng)的單純商商業(yè)和住宅的的發(fā)展局限，成成為蕪湖房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的方向標(biāo)。5、目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的范圍內(nèi)缺缺少核心購(gòu)物物商圈，本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展必必將成為區(qū)域域的商業(yè)核心心（1）目前開發(fā)區(qū)內(nèi)基基本上以零散散的馬路商業(yè)業(yè)模式為主，以以滿足附近居居民的日常生生活為目的，缺缺乏有效的輻輻射力；（2）開發(fā)區(qū)人口及經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必必然對(duì)綜合型型購(gòu)物消費(fèi)產(chǎn)產(chǎn)生需求，本本項(xiàng)目的建成成，將成為區(qū)區(qū)域的綜合購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)中心心，城市商業(yè)業(yè)的副中心，成成為聯(lián)系市中中心區(qū)與開發(fā)發(fā)區(qū)的商業(yè)紐紐帶；三、項(xiàng)目地塊概況況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)及建設(shè)設(shè)條件地塊概況本項(xiàng)目主要由住宅宅用地及商業(yè)業(yè)用地組成，住住宅用地位于于蕪湖**區(qū)**路北側(cè)，長(zhǎng)長(zhǎng)江路與浦江江路之間；商商業(yè)用地位于于開發(fā)區(qū)***路南側(cè)，商商業(yè)地塊的南南側(cè)是銀湖，東東側(cè)是銀湖路路，與開發(fā)區(qū)區(qū)管委會(huì)相鄰鄰。項(xiàng)目總占地面積33137855.21平米，其中中住宅地塊規(guī)規(guī)劃用地面積積1874554.56平方米(其中不包括括需保留的建建筑用地)；商業(yè)地塊塊規(guī)劃用地面面積1263333.066平方米。（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)綜合容積率1.46戶數(shù)/人口2800戶/100000人綠化率35%以上停車量按國(guó)家規(guī)定配置總占地面積313785.221平方米住宅部分占地面積積187454.556平方米商業(yè)部分占地面積積126333.006平方米總建筑面積458043.991平方米住宅部分總建面積積281181.884平方米商業(yè)部分總建面積積176862.007平方米社區(qū)配套5000-70000平方米（三）建設(shè)條件1、主要規(guī)劃指標(biāo)：：建筑密度不不大于30%，容積率不不大于1.5，建筑高度度不大于45米，綠化率不不小于35%，集中綠地地面積不少于于1.5平方米/人。2、建筑退規(guī)劃用地地邊界距離：：建筑退長(zhǎng)江江路道路經(jīng)線線多層不小于于10米，高層不小小于15米，退浦江路路道路紅線多多層不小于55米，高層不小小于10米，北側(cè)退明明渠道藍(lán)線不不小于10米，退**路道路紅紅線多層不小小于2米，高層不小小于5米。3、沿**路需按商業(yè)文文化街進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，沿其它它道路商業(yè)建建筑不得超過過沿街總長(zhǎng)的的三分之二；；同時(shí)該地塊塊中保留建筑筑的消防及出出入口等問題題需一并處理理好。4、住宅建筑間距：：南北正面不不小于1：1.25。5、停車：住戶機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車（庫(kù)庫(kù)）按總戶數(shù)數(shù)不小于30%的比例留足足（其中室外外停車位可結(jié)結(jié)合綠化設(shè)置置其比例不大大于總停車位位的30%），住宅底底層設(shè)架空層層供住戶機(jī)、非非機(jī)動(dòng)車停車車。6、市政：用地范圍圍內(nèi)所在市政政管線均須下下地敷設(shè)并實(shí)實(shí)行雨污分流流。7、配套：嚴(yán)格CBB501800—93《城市居住住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》和國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)范范要求進(jìn)行公公用配套建設(shè)設(shè)。其中居委委會(huì)用房不少少于700平方米，物物業(yè)管理用房房不少于100平方米。8、所有設(shè)計(jì)內(nèi)容均均須滿足各有有關(guān)規(guī)范及《工工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文文》及各類相相關(guān)規(guī)范、規(guī)規(guī)定的要求。9、結(jié)合周邊環(huán)境做做好沿街景觀觀設(shè)計(jì)和環(huán)境境設(shè)計(jì)。四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案（一）整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原則高綠化，低密度；；綜合服務(wù)配套設(shè)施施齊全；戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升升級(jí)換代”居住要求；；體現(xiàn)獨(dú)特的整體建建筑風(fēng)格與園園林風(fēng)格；規(guī)劃設(shè)計(jì)保證蕪湖湖市的領(lǐng)先性性；整體規(guī)劃注重實(shí)用用性與節(jié)約成成本性。（二）項(xiàng)目規(guī)劃思思路1、產(chǎn)品規(guī)劃布局（1）商業(yè)部分：空間布局：沿街商商業(yè)呈“點(diǎn)、線、面”布局，商鋪鋪之間通過多多個(gè)小廣場(chǎng)緊緊密聯(lián)系在一一起，通過實(shí)實(shí)體空間的收收放變化，形形成強(qiáng)烈的空空間感。臨***路設(shè)置多多個(gè)入口，其其中一個(gè)大型型的主入口，使使整個(gè)商業(yè)形形成有機(jī)的整整體。產(chǎn)品組合：酒店、餐餐飲街、購(gòu)物物街、娛樂城城、休閑配套套等。（2）住宅部分：空間布局：以中軸軸景觀帶為核核心，形成中中心花園、組組團(tuán)綠地、院院落綠化三級(jí)級(jí)空間結(jié)構(gòu)。整整個(gè)住宅分成成多個(gè)組團(tuán)區(qū)區(qū)，其中以多多層住宅組團(tuán)團(tuán)為主，局部部配以點(diǎn)式分分布的小高層層，產(chǎn)品組合：小高層層、多層、社社區(qū)商業(yè)街、社社區(qū)配套。2、建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代而不簡(jiǎn)約約的建筑風(fēng)格格，營(yíng)造良好好的人居環(huán)境境，全面提升升蕪湖市的居居住環(huán)境和生生活空間。3、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)1）綠化系統(tǒng)由集中中綠化、組團(tuán)團(tuán)綠化、宅前前綠化組成，集集中綠化以景景觀綠軸為核核心，配以水水體貫穿其中中，使綠化系系統(tǒng)形成一個(gè)個(gè)自然的生態(tài)態(tài)整體；2）居住社區(qū)的住宅宅組團(tuán)自然分分布，形成豐豐富的景觀界界面，小區(qū)步步行區(qū)域與水水系相交，增增強(qiáng)整個(gè)社區(qū)區(qū)的景觀功能能；3）在綠軸上布置各各種觀賞性和和參與性強(qiáng)的的建筑小品，如如雕塑、休息息椅、兒童游游戲設(shè)施等。4、交通組織1）項(xiàng)目在有效組織織商業(yè)功能區(qū)區(qū)的基礎(chǔ)上，交交通系統(tǒng)與城城市交通系統(tǒng)統(tǒng)密切融合；；2）住宅地塊交通系系統(tǒng)以“有節(jié)制的人人車分流”為指導(dǎo)思想想，分成小區(qū)區(qū)級(jí)和組團(tuán)級(jí)級(jí)兩個(gè)級(jí)別，小小區(qū)級(jí)車行系系統(tǒng)以城市支支路為依托，滿滿足居民便捷捷、順暢的出出行需求，組組團(tuán)之間形成成完整連續(xù)的的綠化系統(tǒng)。3）為保證城市干道道的交通職能能，避免人流流密集與城市市主干相沖突突，緩解小區(qū)區(qū)與城市道路路的壓力，應(yīng)應(yīng)設(shè)2-3個(gè)出入口，住住宅主入口可可考慮設(shè)在長(zhǎng)長(zhǎng)江路與浦江江路。4）商業(yè)地塊人行主出出入口設(shè)置在在靠近銀湖路路一側(cè)，并輔輔設(shè)多個(gè)次出出入口，有利利于吸引更多多的人流縱向向流動(dòng)，提高高商業(yè)價(jià)值。（三）建筑方案設(shè)設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)涉及建筑筑、結(jié)構(gòu)、采采光、照明、給給排水、通風(fēng)風(fēng)、燃?xì)?、電電氣防火、?jié)節(jié)能、隔聲等等各種專業(yè)，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)遵循有有關(guān)的規(guī)劃范范或規(guī)定，單單體設(shè)計(jì)符合合國(guó)家現(xiàn)行的的有關(guān)強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定定。1、建筑方案總體構(gòu)構(gòu)思項(xiàng)目設(shè)計(jì)緊緊把握握“以人為本”這一開發(fā)理理念，創(chuàng)造符符合時(shí)代精神神面貌的現(xiàn)代代建筑和優(yōu)美美環(huán)境的精品品住宅小區(qū)；；項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和和形式不受傳傳統(tǒng)風(fēng)格的影影響或限制，擬擬采用輕松明明快的“現(xiàn)代豐富而而不簡(jiǎn)約”的建筑風(fēng)格格，體現(xiàn)建筑筑的時(shí)代氣息息和21世紀(jì)新的居居住理念。2、平面設(shè)計(jì)（1）結(jié)構(gòu)形式根據(jù)使用功能，項(xiàng)項(xiàng)目采用框架架結(jié)構(gòu)形式。單單體平面設(shè)計(jì)計(jì)符合國(guó)家住住宅與商業(yè)建建筑基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范范要求。（2）公用建筑車庫(kù)采用地上停車車場(chǎng)與地下停停車場(chǎng)相結(jié)合合的形式，地地下車庫(kù)的采采光、通風(fēng)、防防潮、排水及及安全防護(hù)措措施，符合現(xiàn)現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)〈汽車庫(kù)建建筑設(shè)計(jì)規(guī)范范〉的有關(guān)規(guī)規(guī)定。物業(yè)管管理處、會(huì)所所、配電室等等建筑物均建建于地上。室室外有消防環(huán)環(huán)形車道、建建筑小品與庭庭院綠化帶等等。（3）立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出出現(xiàn)代建筑特特色，整體風(fēng)風(fēng)格要與周圍圍城市環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)，有一定定力度，使園園區(qū)建筑輪廓廓線優(yōu)美和富富于變化，并并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)優(yōu)雅、和諧諧、寧?kù)o的環(huán)環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一，又具有有鮮明的個(gè)性性。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、基礎(chǔ)選型及處理理樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基基條件、軟土土層的分布、樁樁的承載性質(zhì)質(zhì)和成樁質(zhì)量量，并根據(jù)實(shí)實(shí)際地質(zhì)勘探探結(jié)果，確定定成樁方法和和工藝，以保保證成樁質(zhì)量量。本項(xiàng)目的的基礎(chǔ)形式主主要采用獨(dú)立立樁基。2、上部結(jié)構(gòu)項(xiàng)目由低層、多層層、小高層、商商業(yè)物業(yè)及公公用建筑組成成，地上建筑筑物采用框架架和混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，地下停車車庫(kù)為鋼筋混混凝土柱或墻墻。防震工程程按8度設(shè)防。（五）消防設(shè)施設(shè)設(shè)計(jì)1、建筑物周圍設(shè)環(huán)環(huán)形消防通道道，利用建筑筑四周城市道道路系統(tǒng)，為為消防補(bǔ)救提提供有利的交交通應(yīng)急條件件。2、對(duì)于商業(yè)物業(yè)，根根據(jù)規(guī)范要求求設(shè)置多個(gè)對(duì)對(duì)外直接疏散散出口，疏散散出口間距離離均符合建筑筑設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范要求。3、盡量在每棟建筑筑設(shè)一個(gè)防火火分區(qū)。4、消防水源可以由由銀湖水供給給，在場(chǎng)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置環(huán)狀消消防給水管網(wǎng)網(wǎng)。5、在重要的建筑（如如大型餐飲、娛娛樂場(chǎng)所）內(nèi)內(nèi)均設(shè)自動(dòng)水水噴灑滅火系系統(tǒng)。6、每棟建筑室內(nèi)外外均設(shè)消火拴拴。各建筑內(nèi)內(nèi)還根據(jù)需要要設(shè)置干式滅滅火器。7、除一般照明外，設(shè)設(shè)置自帶電源源的應(yīng)急照明明、出口指示、走道疏散指指示以及利用用現(xiàn)代科技的的冷光疏散指指示標(biāo)志。8、按國(guó)家頒布的消消防61號(hào)令的要求求，建立健全全逐級(jí)防火責(zé)責(zé)任制和各項(xiàng)項(xiàng)防火安全制制度，普及消消防安全和應(yīng)應(yīng)急自救知識(shí)識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)控控管理，并制制定消防應(yīng)急急預(yù)案，適時(shí)時(shí)進(jìn)行演練，確確保生命財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全。（六）環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水水處理公共污水、商業(yè)排排污及住宅排排污經(jīng)化糞池池處理排入城城市污水管道道。2、固體垃圾處理采用袋裝方式收集集處理，防止止二次污染。3、噪聲處理設(shè)備選型應(yīng)盡量選選用噪聲較低低的，必要時(shí)時(shí)對(duì)有關(guān)功能能分區(qū)有建筑筑上做隔聲處處理，達(dá)到環(huán)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。五、首期建設(shè)計(jì)劃劃及實(shí)施進(jìn)度度安排（一）首期的建設(shè)設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)指標(biāo)占地面積170畝總建筑面積16.5萬(wàn)平方米米配套建筑面積1000平方米其中商業(yè)總建筑面面積8萬(wàn)平方米實(shí)際銷售面積16.4萬(wàn)平方米米其中住宅總建筑面面積8.5萬(wàn)平方米（二）工程進(jìn)度安安排項(xiàng)目首期實(shí)施進(jìn)度度安排表期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間商業(yè)一期前期準(zhǔn)備工作（戡戡察、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—20055年4月上旬正式開工建設(shè)2005年4月上上旬主體建筑、園林、建建筑安裝工程程2005年4月上上旬—2005年12月31日銷售2005年6月——2006年6月住宅一期前期準(zhǔn)備工作（戡戡察、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—20055年6月上旬正式開工建設(shè)2005年6月上上旬主體建筑、園林、建建筑安裝工程程2005年6月上上旬—2006年6月上旬銷售2005年10月月上旬—2006年10月上旬六、項(xiàng)目的核心定定位及核心策策略(一)整體開發(fā)理念詩(shī)意棲居豐豐盛人生詩(shī)意是美、舒適與與愉悅的體驗(yàn)驗(yàn)，預(yù)示著一一種極佳的精精神狀態(tài)，以以詩(shī)意棲居為為開發(fā)目標(biāo)，是是對(duì)客戶追求求美好人居夢(mèng)夢(mèng)想的認(rèn)同；；豐盛的人生生則是城市主主流階層所追追求的現(xiàn)代化化、多元化的的愉悅體驗(yàn)。(二)市場(chǎng)定位1、住宅部分市場(chǎng)定定位蕪湖最具購(gòu)買力和和最佳性價(jià)比比樓盤最具購(gòu)買力：本項(xiàng)項(xiàng)目要在各個(gè)個(gè)方面全面領(lǐng)領(lǐng)先市場(chǎng)同類類產(chǎn)品，以讓讓人無(wú)法拒絕絕的魅力全面面征服消費(fèi)者者，成為蕪湖湖住宅市場(chǎng)的的最向往的人人氣物業(yè)。最佳性價(jià)比：以推推動(dòng)蕪湖人居居進(jìn)程的綜合合素質(zhì)拉升住住宅的心理價(jià)價(jià)位，再用低低于消費(fèi)者心心理價(jià)位的起起價(jià)徹底摧毀毀消費(fèi)者的心心理防線，形形成蕪湖市的的熱銷明星樓樓盤。2、商業(yè)部分市場(chǎng)定定位城北區(qū)商業(yè)、服務(wù)務(wù)業(yè)核心泛蕪湖地區(qū)最具特特色的一站式式休閑產(chǎn)業(yè)街街區(qū)城北區(qū)商業(yè)核心從目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的商業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r來(lái)看，尚尚未出現(xiàn)成熟熟的商業(yè)項(xiàng)目目，市場(chǎng)存在在空白。而從從經(jīng)濟(jì)開發(fā)的的商業(yè)發(fā)展需需要分析，確確實(shí)也存在一一個(gè)區(qū)域商業(yè)業(yè)核心的需求求，本項(xiàng)目的的建成，將成成為城北區(qū)域域的商業(yè)龍頭頭核心。最具特色、一站式式本項(xiàng)目以餐飲、休休閑娛樂為核核心，首創(chuàng)泛泛蕪湖地區(qū)情情景式、體驗(yàn)驗(yàn)式的街區(qū)，提提供購(gòu)物、餐餐飲、休閑娛娛樂、康體運(yùn)運(yùn)動(dòng)等一系列列消費(fèi)、娛樂樂功能，構(gòu)筑筑一站式的情情景式休閑消消費(fèi)街區(qū)，必必然超越蕪湖湖目前單一的的消費(fèi)模式，成成為蕪湖商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)袖袖。（三）產(chǎn)品定位：：1、住宅部分產(chǎn)品定定位：低密度、高舒適的的西式小鎮(zhèn)在一個(gè)充滿詩(shī)意的的地方，構(gòu)筑筑一個(gè)全蕪湖湖的中堅(jiān)階層層都為之向往往的詩(shī)意棲居居之所。代表表歐美先進(jìn)居居住文化的低低密度、高舒舒適度的西式式小鎮(zhèn)從此走走進(jìn)了蕪湖人人的生活，極極大推動(dòng)了蕪蕪湖人的人居居進(jìn)程。同時(shí)時(shí),運(yùn)用現(xiàn)代豐豐富而不簡(jiǎn)約約的價(jià)值風(fēng)格格，滿足中堅(jiān)堅(jiān)階層健康豐豐盛的人生境境界2、商業(yè)部分產(chǎn)品定定位以精品餐飲、休閑閑娛樂為核心心，情景式休閑產(chǎn)業(yè)街街區(qū)以精品餐飲、休閑閑娛樂為核心心本項(xiàng)目以精品餐飲飲、休閑為核核心，是從該該業(yè)態(tài)類型的的特征考慮，以以精品高檔的的形態(tài)，吸引引中高檔消費(fèi)費(fèi)群體來(lái)消費(fèi)費(fèi)，拉動(dòng)蕪湖湖夜間消費(fèi)的的發(fā)展，構(gòu)筑筑蕪湖的不夜夜城。情景式休閑娛樂街街區(qū)：建筑一種開放的空空間，能夠讓讓消費(fèi)群享受受到的是一種種無(wú)拘無(wú)束的的體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)的模式，結(jié)結(jié)合了休閑、娛娛樂等多元化化的形態(tài)，形形成項(xiàng)目不可可復(fù)制的核心心競(jìng)爭(zhēng)力。(四)客戶群定位1、住宅部客戶群定定位中堅(jiān)階層中堅(jiān)階層的涵蓋范范圍:開發(fā)區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)、市區(qū)中級(jí)級(jí)公務(wù)員和白白領(lǐng)、市區(qū)經(jīng)經(jīng)商人士、來(lái)來(lái)蕪湖工作或或經(jīng)商人士、蕪蕪湖市或外地地的投資客等等。2、商業(yè)部分客戶群群定位高檔消費(fèi)群體及中中檔消費(fèi)群體體高檔消費(fèi)群體的涵涵蓋范圍：包包括政府機(jī)構(gòu)構(gòu)、企業(yè)、個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私私營(yíng)業(yè)主、高高收入群體。中檔消費(fèi)群體的涵涵蓋范圍，包包括中青年階階層、具有高高消費(fèi)能力的的家庭。（五）銷售策略強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，聚聚集人氣，以以高性價(jià)比提提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；2、整合各類資源不不斷制造銷售售高潮、銷售售高峰期；3、各銷售階段內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷售售，實(shí)現(xiàn)“短、平、快”；4、實(shí)價(jià)“低開平走走高收”，營(yíng)造物超超所值的市場(chǎng)場(chǎng)效應(yīng)。（六）競(jìng)爭(zhēng)策略1、盡可能提高銷售售比率，盡快快回收成本，減減少投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；2、善用策略、全面面領(lǐng)先，快速速推進(jìn)，搶占占市場(chǎng)先機(jī)；；3、建立項(xiàng)目良好的的市場(chǎng)形象，塑塑造發(fā)展商及及項(xiàng)目品牌；；4、以全國(guó)開發(fā)區(qū)的的功能轉(zhuǎn)型為為例證，來(lái)引引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)開開發(fā)區(qū)的認(rèn)知知；5、主動(dòng)融入城市東東擴(kuò)進(jìn)程，變變被動(dòng)為主動(dòng)動(dòng)；6、商業(yè)先行，以商商業(yè)熱點(diǎn)帶動(dòng)動(dòng)住宅熱銷。七、投資總額估算算及資金來(lái)源源評(píng)估（一）項(xiàng)目總投資資的估算的依依據(jù)《項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案》；；廣東**策劃推廣廣機(jī)構(gòu)的<財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效效益分析報(bào)告告>；項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)實(shí)際投資使用用情況。（二）項(xiàng)目首期投投資成本估算算原則充分利用公司資源源原則；合理利用與節(jié)約利利用原則；工程質(zhì)量至上原則則；合理現(xiàn)金流原則；；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會(huì)效效益雙贏原則則。（三）項(xiàng)目首期投投資總額估算算項(xiàng)目首期總投資成成本為270068.177萬(wàn)元，平均每平方方米建設(shè)成本本為1650..50元。該投資成成本包括土地地成本、前期期工期費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建建安工程費(fèi)、行行政規(guī)費(fèi)、管管理費(fèi)、宣傳傳與銷售費(fèi)、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)及其它它費(fèi)等。（詳詳見下表）1、項(xiàng)目首期投資成成本構(gòu)成項(xiàng)目首期投資成本本費(fèi)用估算匯匯總表序號(hào)項(xiàng)目成本總額（萬(wàn)元）可售面積單位成本本（元/平方米）1凈地費(fèi)（含稅）10200.000621.952前期費(fèi)用1279.2078.00（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)820.0050.00（2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)295.2018(3)勘察、監(jiān)理、審圖圖、標(biāo)底編制制等164.0010.003小區(qū)配套費(fèi)1639.6799.98（1）景觀、綠化費(fèi)262.4016.00（2）水、電、氣、有線線電視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等1377.2783.984建安工程費(fèi)11212.000683.66（1）銷售建筑11152.000680.00（2）公用配套建筑60.003.665直接費(fèi)合計(jì)24330.8771483.596財(cái)務(wù)費(fèi)用（二年11個(gè)億）1200.0073.177管理費(fèi)用600.0036.598銷售推廣費(fèi)用300.0018.299基本預(yù)備費(fèi)637.3038.86投資成本總計(jì)27068.1771650.50說明:以上平均單位建設(shè)設(shè)成本是計(jì)算算依據(jù)是按可可售面積16.4萬(wàn)平方米計(jì)算算。2、項(xiàng)目首期投資成成本：270068.177萬(wàn)元由上表計(jì)得項(xiàng)目首首期總投資成成本為270068.177萬(wàn)元。4、首期平均建設(shè)成成本：1650..50元/平方米總成本/可售面積積=16500.50元/平方米。（四）首期各季度度投資計(jì)劃項(xiàng)目首期計(jì)劃從22005年4月上旬開始始興建，其中中商業(yè)部分從從2005年4月上旬開始始興建，建設(shè)設(shè)工期約為1年，住宅部部分從2005年6月上旬開始始興建，建設(shè)設(shè)工期約為1年。整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目首期在2006年6月上旬前竣竣工。2005年02季季度計(jì)劃完成成投資額約44601.559萬(wàn)元,占總投資額17%；2005年03季季度計(jì)劃完成成投資額約55413.663萬(wàn)元,占總投資額20%；2005年04季季度計(jì)劃完成成投資額約66767.004萬(wàn)元,占總投資額25%。2006年01季季度計(jì)劃完成成投資額約6767..04萬(wàn)元,占總投資額25%。2006年02季季度計(jì)劃完成成投資額約33518.886萬(wàn)元,占總投資額13%。（五）項(xiàng)目首期資資金籌措項(xiàng)目共需資金277068.117萬(wàn)元;項(xiàng)目首期自有資金金有1.5億元;投資不足部分分別別從銀行貸款款10000萬(wàn)元和由預(yù)預(yù)售收入解決決。本項(xiàng)目采取滾動(dòng)式式開發(fā)，資金金滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，用用銷售資金回回投于開發(fā)之之中，可以減減少資金量，填填充資金缺口口，解決資金金不足的問題題。本項(xiàng)目首期建設(shè)周周期為1年,經(jīng)營(yíng)周期為1年。八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)（一）評(píng)估依據(jù)1、建設(shè)部發(fā)布的最最新版《房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方方法》；2《貸款銀行中長(zhǎng)期期貸款項(xiàng)目評(píng)評(píng)方法》；3、家現(xiàn)行的財(cái)稅制制度和有關(guān)法法規(guī)。（二）項(xiàng)目首期銷銷售價(jià)格推測(cè)測(cè)運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)進(jìn)行銷售價(jià)格格預(yù)測(cè)，其主主要是根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的處位置置、周圍環(huán)境境條件、項(xiàng)目目的品質(zhì)與周周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤進(jìn)行綜合比比較，結(jié)合房房地產(chǎn)市場(chǎng)未未來(lái)2-3年的價(jià)格趨趨勢(shì)進(jìn)行推測(cè)測(cè)。項(xiàng)目首期商業(yè)部分分平均售價(jià)為為4000元/平方米；項(xiàng)目首期住宅部分分平均售價(jià)為為2200元/平方米；即項(xiàng)目整體平均銷銷售單價(jià)為3121..95元/平方米。說明:平均銷售單價(jià)=商商業(yè)單價(jià)×商業(yè)面積比比例+住宅單價(jià)×住宅面積比比例=40000×8.4//16.4++2200××8/16..4=31221.95元元/平方米。（三）銷售面積實(shí)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷銷售收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目首期總銷售收收入為51200萬(wàn)元；2005年03季季度完成銷售售面積約2..4萬(wàn)平方米，占占首期銷售總總面積的14.633%，完成銷售售額為7492..68萬(wàn)元；2005年04季季度完成銷售售面積約5萬(wàn)平方米，占占首期銷售總總面積的30.499%，完成銷售售額為156099.75萬(wàn)元；2006年01季季度完成銷售售面積約4萬(wàn)平方米，占占首期銷售總總面積的24.399%，完成銷售售額為124877.80萬(wàn)元；2006年02季季度完成銷售售面積約3.5萬(wàn)平方米，占占首期銷售總總面積的21.344%，完成銷售售額為109266.83萬(wàn)元；2006年03季季度完成銷售售面積約1..5萬(wàn)平方米，占占首期銷售總總面積的9.15%，完成銷售售額為4682..93萬(wàn)元。銷售收入分期按比比例預(yù)測(cè)表銷售計(jì)劃各年度收款情況（單單位：萬(wàn)元）年份銷售比例銷售面積(萬(wàn)平方2)20050320050420060120060220060320050314.63%2.47492.6820050430.49%515609.75520060124.39%412487.80020060221.34%3.510926.8332006039.15%1.54682.93合計(jì)51200萬(wàn)元備注以上可銷售面積以以總建筑16.4萬(wàn)平方米(商業(yè)為8.4平方米,住宅為8平方米)，綜合銷售售單價(jià)3121..95元/方米為基數(shù)數(shù)計(jì)算。（四）項(xiàng)目首期稅稅收估算項(xiàng)目首期稅收總額額為4684..8萬(wàn)元,其中營(yíng)業(yè)稅稅及附加稅為為3148..8,企業(yè)所得稅稅為1536萬(wàn)元。項(xiàng)目首期稅收估算算表序號(hào)稅（費(fèi)）名稱計(jì)算基數(shù)稅（費(fèi)）率稅（費(fèi)）金額(萬(wàn)元)1營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5%2560.002城建稅營(yíng)業(yè)稅7%179.203教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%76.804水利基金營(yíng)業(yè)收入0.6‰30.725印花稅預(yù)收收入0.3‰15.366地方教育附加營(yíng)業(yè)稅1%256.007土地增值稅營(yíng)業(yè)收入6‰30.72小計(jì)6.15%3148.808企業(yè)所得稅按銷售收入預(yù)征3%1536總計(jì)4684.8（五）項(xiàng)目首期財(cái)財(cái)務(wù)盈利能力力分析項(xiàng)目首期毛利潤(rùn)總總額為241131.833萬(wàn)元,凈利潤(rùn)總額額為194447.03萬(wàn)萬(wàn)元;全部投資毛利潤(rùn)率率為89.155%，全部投資資凈利潤(rùn)率為為71.844%;自有資金毛利潤(rùn)率率為160.888%;自有資金凈利潤(rùn)率率為129..65%;凈現(xiàn)值為192770.26萬(wàn)萬(wàn)元;投資回收期為9個(gè)個(gè)月。（見下下兩表）損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)(萬(wàn)元)1銷售收入銷售收入估算表512002總成本費(fèi)用成本估算表27068.1773稅前利潤(rùn)總額(毛毛利潤(rùn)額)1項(xiàng)-2項(xiàng)24131.8334營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)稅收部門規(guī)定定計(jì)算3148.805所得稅根據(jù)稅收部門規(guī)定定計(jì)算15366稅后凈利潤(rùn)總額4項(xiàng)-5項(xiàng)19447.033項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總總表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱計(jì)算依據(jù)指標(biāo)稅前利潤(rùn)總額(毛毛利潤(rùn)額)損益表24131.833萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)總額損益表19447.033萬(wàn)元全部投資毛利潤(rùn)率率毛利潤(rùn)額/總投資資成本89.15%全部投資凈利潤(rùn)率率凈利潤(rùn)額/總投資資成本71.84%自有資金毛利潤(rùn)率率毛利潤(rùn)額/自有投投入資金160.88%自有資金凈利潤(rùn)率率凈利潤(rùn)額/自有投投入資金129.65%凈現(xiàn)值取折現(xiàn)率為10%%，折現(xiàn)1年，折現(xiàn)系系數(shù)為0.9099091；19270.266萬(wàn)元回收成本期9個(gè)月從上表可看出，投投資凈利潤(rùn)率率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行行業(yè)平均收益益率,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值值大于0，回收成本本期不超過1年,因此在財(cái)務(wù)務(wù)上是可行的的。（六）清償能力分分析申請(qǐng)抵押貸款100000萬(wàn)元，其中2005年貸款，約約定從第2005年起兩年內(nèi)內(nèi)償還，即2007年還清,其還貸資金金來(lái)源主要為為可利用預(yù)售售收入。經(jīng)測(cè)測(cè)算，預(yù)售收收入除少量用用于項(xiàng)目投資資外，其余款款用來(lái)還款是是富富有余的的。項(xiàng)目資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率處于于行業(yè)安全區(qū)區(qū)間，2005年負(fù)債率為66.677%,20006年負(fù)債率為19.533%,20007年負(fù)債率為0%。(以固定資產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)價(jià)為基數(shù))（七）資金來(lái)源與與運(yùn)用資金來(lái)源與運(yùn)用表表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（單位位：萬(wàn)元）2005022005032005042006012006022006031資金來(lái)源1300010492.68818609.75515487.80013926.8334682.93(1)銷售收入130007492.6815609.75512487.80010926.8334682.93(2)自有資金30003000300030003000(3)銀行借款10000(4)其它資金來(lái)源------2資金的運(yùn)用4601.596099.218195.337909.674518.66(1)建設(shè)投資(包括利利息費(fèi))4601.595413.636767.046767.043518.86(2)償還貸款------(3)營(yíng)業(yè)稅金及附加460.80960.00768.00672.00(4)所得稅224.78468.29374.63327.803每年累計(jì)盈余資金金1-28398.411393.4710414.4224578.139408.174682.93根據(jù)上表可看出，本本項(xiàng)目2005年02季、2005年03季、2005年04季2006年01季、2006年02季、2006年03季累計(jì)盈余余資金均大于于零，故從資資金平衡能力力分析角度來(lái)來(lái)看，該項(xiàng)目目是可行的。（八）項(xiàng)目首期不不確定性分析析1、盈虧平衡分析投資總成本的保本本點(diǎn)是480051.200萬(wàn)元，安全全系數(shù)為77.522%,即投資總成成本增加了77.522%仍能保本。銷售單價(jià)的保本點(diǎn)點(diǎn)是1758..66元，安全系系數(shù)為43.677%,即銷售單價(jià)價(jià)下降了43.677%仍能保本。銷售面積的保本點(diǎn)點(diǎn)是9.24萬(wàn)平方米，安安全系數(shù)為38.5%%,即銷售面積積下降了43.666%仍能保本。盈虧平衡表項(xiàng)目不確定因素投資總成本（萬(wàn)元）平均銷售單價(jià)（元/平方米）銷售面積（萬(wàn)平方米）正常情況27068.1773121.9516.40盈虧平衡點(diǎn)變化數(shù)數(shù)值48051.2001758.669.24盈虧平衡點(diǎn)變化幅幅度(%)20982.5001363.297.16盈虧平衡點(diǎn)數(shù)值+77.52%-43.67%-43.66%稅前利潤(rùn)000由上面盈虧平衡分分析可知，本本項(xiàng)目的安全全系數(shù)處于行行業(yè)安全區(qū)間間,抗風(fēng)險(xiǎn)能力力極強(qiáng)，所以以本案是安全全的,是可行的。2、敏感性分析（1）單價(jià)因素敏感性性分析當(dāng)單價(jià)下降了100%時(shí)，投資凈凈利潤(rùn)額為147955.57萬(wàn)元,投資凈利潤(rùn)潤(rùn)率為54.666%，下降了17.188%;當(dāng)單價(jià)下降了5%%時(shí)，投資凈凈利潤(rùn)額為171211.21萬(wàn)元,投資凈利潤(rùn)潤(rùn)率為63.255%，下降了8.59%%;當(dāng)單價(jià)上升了5%%時(shí)，投資凈凈利潤(rùn)額為217722.81萬(wàn)元,投資凈利潤(rùn)潤(rùn)率為80.444%，上升了8.60%%;當(dāng)單價(jià)上升了100%時(shí)，投資凈凈利潤(rùn)額為240988.61萬(wàn)元,投資凈利潤(rùn)潤(rùn)率為89.033%，上升了17.199%。敏感性分析表（單單價(jià)）全部投資基準(zhǔn)方案單位售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%單位售價(jià)（元/平方米）3121.952809.762965.853278.053434.15銷售收入(萬(wàn)元)5120046080.06648639.94453760.02256320.066稅后凈利潤(rùn)(萬(wàn)元元)19447.03314795.57717121.21121772.81124098.611稅后投資凈利潤(rùn)率率71.84%54.66%63.25%80.44%89.03%稅后投資利潤(rùn)率升升降幅度-17.18%-8.59%+8.60%+17.19%（2）總投資因素敏感感性分析當(dāng)總投資下降了110%時(shí)，投資凈凈利潤(rùn)總額為為221533.85，投資凈利潤(rùn)潤(rùn)率為90..94%，上上升了19..10%;當(dāng)總投資下降了55%時(shí)，投