城市社區(qū)物業(yè)管理的基本特征及相關(guān)問題處理,物業(yè)管理論文

城市社區(qū)物業(yè)管理的基本特征及相關(guān)問題處理,物業(yè)管理論文我們國家房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長,為物業(yè)管理提供了龐大的市場需求.作為一個新興行業(yè),物業(yè)管理正在崛起并顯示出廣闊的發(fā)展前景.截至2020年年底,我們國家物業(yè)管理面積約為145.3億平方米,物業(yè)服務(wù)企業(yè)約為71000余家,華而不實一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1168家,物業(yè)管理從業(yè)人員約為612.3萬人,物業(yè)人才隊伍建設(shè)初具規(guī)模,物業(yè)管理法規(guī)日臻完備,物業(yè)管理對經(jīng)濟的拉動作用不斷加強,在社會治理中的作用日益凸顯.同時,社區(qū)物業(yè)管理也存在一些突出矛盾和問題亟待解決,如認(rèn)識不到位、服務(wù)質(zhì)量不高、管理體制不完善、地區(qū)發(fā)展不平衡、經(jīng)費缺乏等.城市社區(qū)物業(yè)管理作為與社會市場經(jīng)濟相適應(yīng)、與當(dāng)代化生產(chǎn)方式相配套的一種綜合性管理形式,與社區(qū)居民生活息息相關(guān).做好城市社區(qū)物業(yè)管理工作,不僅有利于拓展物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈、擴大內(nèi)需,更好地發(fā)揮物業(yè)管理對經(jīng)濟增長的帶動作用,而且還有利于知足人們?nèi)找嬖鲩L的個性化服務(wù)需求,使社區(qū)居民有更高層次的滿意度和更強的幸福感,進而促進整個社會和諧發(fā)展.二、城市社區(qū)物業(yè)管理的基本特征城市社區(qū)物業(yè)管理具有下面四個基本特征.(一)社區(qū)物業(yè)管理是一種社會化活動物業(yè)管理將一些分散的社會工作集中起來,由物業(yè)公司統(tǒng)一承當(dāng),不僅為業(yè)主提供了便利,也提高了整個城市管理的社會化程度.如保潔、安保、消防、綠化、水電服務(wù)等直接與社區(qū)居民的生產(chǎn)生活密切相關(guān),將這些管理和服務(wù)內(nèi)容交由物業(yè)管理公司經(jīng)營,業(yè)主只需根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)按時支付管理費和服務(wù)費,就能保障很多必需的日常服務(wù)供給.物業(yè)所有人委托專門機構(gòu)對物業(yè)及周邊環(huán)境和設(shè)施施行專業(yè)化、全方位管理,并向業(yè)主或租戶提供綜合性服務(wù)的行為,不僅簡化了交易流程,而且有利于社會治理能力的提高.(二)社區(qū)物業(yè)管理是一種專業(yè)化活動隨著生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和社會分工的日益細(xì)化,社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化水平也不斷提高.這種專業(yè)化主要具體表現(xiàn)出在:物業(yè)管理公司將物業(yè)的各項專業(yè)管理服務(wù)納入本身的經(jīng)營范圍之中,并通過專業(yè)的職能部門來從事運營管理和服務(wù)工作;物業(yè)管理公司將社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安保護、園林綠化、機電設(shè)備維修等專業(yè)性較強的業(yè)務(wù)委托給保潔公司、保安公司、綠化公司、專業(yè)設(shè)備維修公司等一些專業(yè)性服務(wù)公司來經(jīng)營.社區(qū)物業(yè)專業(yè)化管理能力的提高也進一步促進了城市管理和服務(wù)的專業(yè)化.(三)社區(qū)物業(yè)管理是一種市場化活動物業(yè)管理公司作為獨立的法人,根據(jù)當(dāng)代企業(yè)制度組建和運作,根據(jù)市場機制從事多種業(yè)務(wù)經(jīng)營并依靠向業(yè)主和使用者收取服務(wù)費來維持本身的發(fā)展,在提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)過中遵循物業(yè)管理市場的運行規(guī)則,依靠本身的運營能力、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營績效去介入市場競爭,開拓市場空間.這種通過市場機制和商品經(jīng)營為社區(qū)居民提供服務(wù)的行為,使得部門在社區(qū)管理與服務(wù)中有所為、有所不為,不僅有利于減輕部門及相關(guān)社會組織的經(jīng)濟壓力,也有利于激發(fā)市場內(nèi)在活力,提高社區(qū)管理與服務(wù)的質(zhì)量和效益.(四)社區(qū)物業(yè)管理是一種規(guī)范化活動物業(yè)管理是管理、服務(wù)、經(jīng)營三位一體的活動,其面臨多重風(fēng)險、牽涉多方利益,客觀上要求物業(yè)管理公司必須根據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)法規(guī)和程序設(shè)立和運營,這不僅僅是市場經(jīng)濟的必然要求,也是物業(yè)管理走向當(dāng)代化、科學(xué)化的必然選擇.一方面,物業(yè)管理公司內(nèi)部的崗位設(shè)置、職責(zé)劃分、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及工作流程等要設(shè)計規(guī)范,確保各項物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)有序開展,力求以最低的市場成本提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù);另一方面,與業(yè)主簽訂合同的制式、內(nèi)容、程序也要規(guī)范,權(quán)責(zé)約定清楚明晰明確,最大限度地減少服務(wù)糾紛.三、城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題當(dāng)下,我們國家城市社區(qū)物業(yè)管理存在下面問題.(一)對物業(yè)管理認(rèn)識不到位一方面,一些居民對本身在物業(yè)管理中所享有的權(quán)利和義務(wù)并不清楚,而單純地以為物業(yè)管理是部門或開發(fā)商的工作,缺乏最少的物業(yè)管理常識,部分業(yè)主權(quán)利義務(wù)對等及守約意識薄弱,甚至不少居民把物業(yè)管理中的民事行為誤以為行政行為,希望物業(yè)公司為本身提供服務(wù)而又不愿承當(dāng)相關(guān)費用等.另一方面,部分物業(yè)從業(yè)人員對物業(yè)管理工作缺乏正確認(rèn)識,對物業(yè)服務(wù)工作重視程度不夠,服務(wù)觀念滯后,主動服務(wù)意識淡薄,在物業(yè)管理中存在責(zé)任心不強、工作不規(guī)范、態(tài)度不好甚至是簡單粗暴的現(xiàn)象.(二)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高城市社區(qū)物業(yè)管理仍存在行政化的管制思維,主動服務(wù)和積極合作的意識不強,難以對社區(qū)物業(yè)有效管理.如不尊重業(yè)主權(quán)利,不按合同約定提供服務(wù),多收費少服務(wù),收費不透明甚至亂收費,強迫提供超出市場價格的物業(yè)服務(wù);私自設(shè)立收費名目,任意變更收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象,在行業(yè)不同程度存在.不僅在社區(qū)物業(yè)管理中存在服務(wù)不到位的情況,而且在財務(wù)核算、管理標(biāo)準(zhǔn)及學(xué)習(xí)使用先進的管理方式方法等方面也常不盡如人意,加之物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,使得物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高,物業(yè)管理糾紛和沖突時有發(fā)生.(三)物業(yè)管理體制不完善當(dāng)下物業(yè)管理方面的相關(guān)立法仍比擬滯后,物業(yè)管理法規(guī)制度不僅全面性、綜合性不夠,也缺乏地區(qū)針對性.業(yè)主介入管理的積極性缺乏,主管部門監(jiān)督指導(dǎo)乏力,部分物業(yè)管理公司不主動配合,致使業(yè)主大會制度施行困難.社區(qū)物業(yè)管理制度不健全導(dǎo)致管理秩序混亂,物業(yè)管理公司資質(zhì)等級和所提供的服務(wù)不對稱,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會難以發(fā)揮催促協(xié)調(diào)作用,社區(qū)、業(yè)主與工作站對物業(yè)管理公司的反應(yīng)和評價監(jiān)督機制難以建立,久而久之難免演變?yōu)槲飿I(yè)管理糾紛甚至上升為社區(qū)矛盾沖突或群體性事件.(四)地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展不平衡從整體上來看,我們國家沿海發(fā)達城市物業(yè)管理起步較早、發(fā)展較快、覆蓋面較大,而內(nèi)地城市物業(yè)管理起步較晚、發(fā)展緩慢、覆蓋面較小.據(jù)(2020年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告〕顯示,我們國家東北與東中西部地區(qū)物業(yè)管理面積的占比分別為8%、51%、19%、22%,從業(yè)人員占比分別為8%、48%、19%、25%,物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量占比分別為9%、46%、22%、23%.同時,地區(qū)之間物業(yè)管理水平也懸殊較大,有的社區(qū)能提供知足業(yè)主文化及情感層面的高端物業(yè)服務(wù),有的老、舊社區(qū)卻僅停留在傳統(tǒng)服務(wù)項目上,甚至道路破損嚴(yán),設(shè)備設(shè)施也老化陳舊不堪.(五)物業(yè)管理經(jīng)費存在困難物業(yè)管理行業(yè)屬于微利行業(yè),物業(yè)管理費低、收繳率低,而成本偏高致使利潤較低.有些物業(yè)管理公司依靠減少服務(wù)項目、降低服務(wù)質(zhì)量來壓縮成本保證足夠的利潤,而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降使業(yè)主不滿而拒絕繳費,收繳率的進一步下降引起利潤不斷下滑,致使物業(yè)管理陷入經(jīng)費困難的惡性循環(huán).伴隨著職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利政策的政策性剛性上調(diào),物業(yè)管理成本急劇上升,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險也日益加劇.一些物業(yè)管理公司由于自我生存、自我發(fā)展的能力較弱而導(dǎo)致經(jīng)濟效益變差,入不敷出,經(jīng)費困難.四、改善城市社區(qū)物業(yè)管理的對策建議針對城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題,本文提出下面對策建議.(一)樹立社區(qū)物業(yè)共同管理的主體意識加強社區(qū)居民對物業(yè)管理的認(rèn)同感是做好物業(yè)管理與服務(wù)工作的首要前提.要通過積極宣傳,加強社區(qū)業(yè)主的主體意識,讓業(yè)主從內(nèi)心深處體會到他們是物業(yè)服務(wù)的消費者更是物業(yè)管理的主導(dǎo)者.在促使業(yè)主大會科學(xué)行使物業(yè)管理權(quán)利的基礎(chǔ)上,正確引導(dǎo)社區(qū)居民的物業(yè)消費觀念,加強他們在物業(yè)管理服務(wù)中的溝通和互動,加強人們對物業(yè)管理的認(rèn)同感和歸屬感,促進社區(qū)物業(yè)服務(wù)和諧發(fā)展.同時,要加強物業(yè)管理工作人員的思想教育,讓他們樹立樂于奉獻、主動服務(wù)的意識,通過職業(yè)教育和技能培訓(xùn),打造一支具有良好敬業(yè)精神、遵守職業(yè)道德、專業(yè)技能過硬的物業(yè)管理人才隊伍,為物業(yè)管理創(chuàng)始新局面奠定良好基礎(chǔ).(二)全面提升物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和效益提升物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì),建立職業(yè)化管理隊伍,將物業(yè)管理工作人員技能培訓(xùn)日?；?、多樣化、制度化.建立健全物業(yè)管理鼓勵機制和質(zhì)量監(jiān)督體制,充分發(fā)揮物業(yè)管理工作人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性.在保障傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上,針對業(yè)主的個性化、多樣化需求,因地制宜地提供多層次、多元化、人性化的物業(yè)服務(wù),積極開拓物業(yè)管理服務(wù)范圍和領(lǐng)域.充分發(fā)揮市場機制在物業(yè)管理中的資源配置作用,引導(dǎo)物業(yè)管理公司以質(zhì)取勝、以服務(wù)求生存、以管理求發(fā)展,以品牌服務(wù)保障質(zhì)量,不斷提升物業(yè)管理服務(wù)的社會效益和經(jīng)濟效益.(三)建立健全物業(yè)管理的監(jiān)管機制加強對物業(yè)管理公司的日常監(jiān)管,及時發(fā)現(xiàn)并制止其違規(guī)活動;建立物業(yè)管理行業(yè)管理機制和聯(lián)動機制,不斷完善行業(yè)規(guī)范,加強行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理公司的催促檢查,促進物業(yè)管理公司規(guī)范運作;多方選派代表共同建立定期聯(lián)席會議制度,對社區(qū)物業(yè)管理中碰到的異常問題做到提早預(yù)判和聯(lián)動處理.暢通社區(qū)居民的利益訴求表示出渠道,加大全社會對物業(yè)管理的監(jiān)管力度,對問題突出的物業(yè)管理公司予以清理、曝光甚至吊銷資質(zhì).整合主管部門、社區(qū)、街道相關(guān)資源,加大對業(yè)主自治的指導(dǎo),不斷規(guī)范物業(yè)管理行為.(四)探尋求索物業(yè)管理良性發(fā)展的途徑不斷完善物業(yè)管理各項規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范和考核標(biāo)準(zhǔn).依托先進信息技術(shù),打造物業(yè)管理互動平臺,改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理運作形式,使物業(yè)管理由勞動密集型向規(guī)?；⒓s化、自動化、專業(yè)化、技術(shù)密集型、服務(wù)創(chuàng)新型的當(dāng)代經(jīng)營管理形式轉(zhuǎn)變.將當(dāng)代物業(yè)管理和行政管理嚴(yán)密結(jié)合,在優(yōu)勢互補的基礎(chǔ)上積極營造有利于物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的政策環(huán)境和市場環(huán)境.在社區(qū)物業(yè)管理中理順各利益主體的關(guān)系,完善物業(yè)管理協(xié)調(diào)運行的綜合治理機制,依靠競爭機制、價格機制、供求機制,不斷提高社區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)能力和水平.(五)建立物業(yè)管理的多渠道資金籌集機制要不斷拓展經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域,在清潔、綠化、治安維護、設(shè)施設(shè)備維修等基本服務(wù)基礎(chǔ)上,積極向房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計、咨詢參謀、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租賃、電子商務(wù)、物流配送、文化健身等領(lǐng)域延伸,通過規(guī)模經(jīng)營不斷降低管理和服務(wù)成本,充分挖掘物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的附加值和邊際效益,不斷開拓物業(yè)管理的創(chuàng)收渠道.除此之外,要進一步完善社區(qū)物業(yè)管理的財政稅收優(yōu)惠政策,通過實行低稅率的傾斜政策,減少稅收支出,為物業(yè)管理公司的成長和發(fā)展創(chuàng)造更多的有利條件.以下為參考文獻:[1]王榮耀.城市社區(qū)物業(yè)管理難題的破解策略[J].蘭州學(xué)刊,2020(02).[2]黃闖.城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的途徑分析[J].長白學(xué)刊,2020(01).[3]陳淑云,艾建國.城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理合作形式研究---以百步亭小區(qū)與中山巷社區(qū)為例[J].江漢論壇,2018(05).[4]寇曉燕,張居盛.社會協(xié)同視角下的物業(yè)管理窘