怎么看房價過高

從“蝸居”走向“安居”

——怎么看房價過高機械08本科第二黨支部前言

《蝸居》，一部電視連續(xù)劇，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構(gòu)的故事和情節(jié)能產(chǎn)生這么大的現(xiàn)實反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與無奈。近年來，房價過高的問題越來越引起社會普遍關(guān)注。目錄目前中國的房價到底有多高？房價過高的癥結(jié)何在？為什么要高度重視房價過高問題？如何切實遏制房價過快上漲？怎樣保障廣大群眾“住有所居”？目前中國的房價到底有多高？

“商品房”，“房價”這些詞越來越多出現(xiàn)在中國人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國成立后很長一個時期，城鎮(zhèn)居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓，大雜院，三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開放后，我國開始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。1998年后停止住房實物分配，全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。此后10多年城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大。1998-2008年新建住房65億平方米；城鎮(zhèn)居民條件顯著改善，人均住房建筑面積達28平方米，為1978年的4.2倍。

商品住房發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)住房主要由市場供應(yīng)的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2008年年末已解決800多萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題；房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要動力，2009年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時，近年來房價過高的問題十分突出。

數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。

央行公布的一份針對全國儲戶的調(diào)查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。那么，目前房價到底有多高呢？

由于不同國家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標準。不少專家學(xué)者在研究房價問題時，大都參考兩個指標：指標一：房價/收入即住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度，一般認為比值應(yīng)在3-6之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的此比值都超過了10。

指標二：房租/房價指每平方米月租金與每平方米房價的比值，通常認為低于1：300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，目前我國一些大城市的房價-租金比在1：500左右甚至更低。

另外，也有人把中國的房價和國外的一些城市的房價對比。2009年12月紐約房價最高的曼哈頓區(qū)的中間價格約合每平方米人民幣2.75萬元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1.7萬元；同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數(shù)字，而我們的收入水平卻相差數(shù)倍。房價過高的癥結(jié)何在？

面對過高的房價，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢想。那么到底是什么促成了目前的高房價呢？究其原因，大致有以下幾個方面：

特別應(yīng)看到的是，房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)，近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問題比較突出，帶來了住房價格上漲的壓力。

從更深層次的意義上講，高房價也是經(jīng)濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反應(yīng)。比如長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

為什么要高度重視房價過高問題？高房價直接造成普通群眾買房難

面對目前過高的房價，很多人只能望房興嘆。而對于因各種原因迫不得已必須買房的人來說則會給自己甚至整個家庭帶來長期、沉重的經(jīng)濟負擔和精神壓力。高房價容易助長經(jīng)濟泡沫化

房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè)眾多，房價過高必然帶動上下游一系列產(chǎn)品價格上漲，造成背離經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)的“虛假繁榮”，使經(jīng)濟泡沫化程度加劇，一旦泡沫破滅，房價大幅下滑，眾多行業(yè)將會像“多米諾骨牌”一樣應(yīng)聲倒下。高房價不利于經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

不少專家認為，房地產(chǎn)并不是一個對技術(shù)進步有明顯推動的行業(yè)，它的過快發(fā)展，會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的經(jīng)濟命脈，這種過度倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式長期下去將嚴重危害經(jīng)濟的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。高房價使內(nèi)需增長面臨長期抑制

高房價會對擴大內(nèi)需產(chǎn)生嚴重的“擠出效應(yīng)”，人們?yōu)榱速I房往往透支了幾十年的消費，使消費產(chǎn)生嚴重的結(jié)構(gòu)性不足，過度消耗中低收入階層的購買力，抑制社會中間階層的擴大。高房價阻礙中國城鎮(zhèn)化進程

在城里人都望而生畏的房價面前，農(nóng)民要想在城市居有其所，更是難上加難。高房價無疑成為農(nóng)村人口進城的“高門檻”，甚至成為比戶籍制度更大的“圍墻”，阻礙著農(nóng)民進城的腳步。高房價嚴重影響社會公平

房價的飆升使開發(fā)商獲得巨額財富，也使那些收入高，買房早、買的多的群體財富增長迅速，而其他一些群體則被擠出住房市場，從而使本來已經(jīng)存在的貧富差距和各階層間差距拉大，引發(fā)社會情緒的焦慮，成為造成社會不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會矛盾的重要因素。如何切實遏制房價過快上漲？

2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國十條”。這次調(diào)控措施力度之大，涉及面之廣，針對性之強，被有的媒體稱為“史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”。

新國十條中一方面規(guī)定堅決抑制不合理住房需求，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，即對貸款購買第二套，第三套住房的家庭在貸款首付款與貸款利率分別相應(yīng)提高要求。

另一方面通過增加居住用地有效供應(yīng)和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加住房有效供給，并加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

“新國十條”發(fā)布后，許多大中城市結(jié)合實際出臺了一系列具體調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)由“量價齊升”到“量跌價滯”的顯著變化。

據(jù)統(tǒng)計，全國絕大多數(shù)城市住房成交量明顯下滑，5月上旬北京商品現(xiàn)房成交量比4月上旬跌73.6%，“新國十條”出臺后3周深圳新房銷售面積比此前3周下跌近七成。一些城市房價出現(xiàn)松動跡象，投資者預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)投資客集中拋盤的現(xiàn)象。

“新國十條”威力已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場“虛火”有所“降溫”。

2010年9月29日，為進一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。有人將這些措施歸納為“新國五條”。

“新國五條”雖是4月份“國十條”的延續(xù)，但是與“國十條”相比，“新國五條”更為嚴厲。比如，“國十條”對貸款購買第三套及以上住房的，規(guī)定貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。而“新國五條”規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

相比4月份史上最強調(diào)控帶來的量跌價滯，本次系列政策將嚴格打擊開發(fā)商及炒房客對新政的短期停滯期望，10月份成交量立刻大跌已經(jīng)可預(yù)見，但是是否會出現(xiàn)價格大跌有待驗證。怎樣保障廣大群眾“住有所居”？

“住”是人們生存的基本需求，許多學(xué)者提出，住房既具有商品屬性，也是重要的準公共產(chǎn)品。解決群眾住房問題是重要的民生事業(yè)，也是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要目標和政府義不容辭的責任。

黨的十七大提出了努力使全體人民住有所居的目標，強調(diào)要加快解決城市低收入家庭住房困難。解決廣大群眾的住房問題，必須從我國國情出發(fā)，在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步深化住房制度改革。概括來講，就是要做到“低端有保障，中斷有支持，高端有市場”

實現(xiàn)“住有所居”，也要求普通群眾轉(zhuǎn)變住房觀念。要從我國國情出發(fā)，樹立適度、合理、節(jié)約的住房消費觀念，不要盲目攀比，