2021年物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)范上墻制度

2021年物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)范上墻制度1、整齊:設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標(biāo)牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠。2、潤(rùn)滑:按時(shí)、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標(biāo)醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤(rùn)滑良好。3、清潔:設(shè)備無(wú)油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全:熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度。二、給排水設(shè)備(一)水泵房管理制度1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。2、泵房?jī)?nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。(二)二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的'健康證'操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無(wú)異味、沉淀、測(cè)試PH值，做好清潔記錄。4、水箱清洗工作程序:(1)所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒;(2)清潔水箱內(nèi)沉淀、雜物等:(3)投藥消毒;(4)放水沖洗2--3遍，以清除異味;(5)取樣檢查，合格后恢復(fù)正常供水。(三)給排水設(shè)施維護(hù)規(guī)程1、每年xx月、xx月應(yīng)對(duì)水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進(jìn)行一次控制閥門的開(kāi)關(guān)試驗(yàn)。2、泵的維護(hù)保養(yǎng)(1)檢查軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定是否需要更換。(2)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面。(3)檢查密封磨損情況，密封效果差的應(yīng)更換。(4)校對(duì)軸線、檢查鍵的磨損情況。(5)檢查電機(jī)繞組的絕緣。(6)清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。3、閘閥維修保養(yǎng)(1)檢查密封件是否需要更換。(2)閘閥桿涂黃油潤(rùn)滑、防銹。(3)止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。(4)浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直，連桿插銷如磨損嚴(yán)重，也應(yīng)更換。4、明裝給排水管維修保養(yǎng):(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，檢查保護(hù)漆是否完好。(3)各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。三、供配電設(shè)備(一)電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長(zhǎng)應(yīng)在分配工作時(shí)向維修人員講明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開(kāi)關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛'禁止合閘，有人作業(yè)'的標(biāo)識(shí)牌。7、維修或養(yǎng)護(hù)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無(wú)誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。(二)配電室管理制度1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計(jì)。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4、建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器，空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。查出問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)。5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。7、供電回路操作開(kāi)關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)識(shí)牌。8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作及維修時(shí)必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。(三)配電運(yùn)行規(guī)程1、正確記錄各種儀表的數(shù)值。2、監(jiān)視和控制設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)，使其保持在規(guī)定的范圍內(nèi)。3、正確執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程，確保用電安全。4、高、低壓側(cè)分、和閘，必須嚴(yán)格遵守一人操作，一人監(jiān)護(hù)的原則，嚴(yán)禁單人獨(dú)自進(jìn)行。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。6、做好運(yùn)行記錄，全面掌握電氣設(shè)備運(yùn)行情況，積累運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行運(yùn)行分析，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)消除。7、配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。(四)高壓送電合閘操作規(guī)程1、操作票，并有人監(jiān)護(hù)。2、作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。3、驗(yàn)明高壓柜位置及開(kāi)關(guān)，并確認(rèn)無(wú)誤。4、檢驗(yàn)一切正常后，若無(wú)規(guī)定采用某段母線送電時(shí)，可按實(shí)際選用送電。5、根據(jù)所需送電變壓器、高壓柜，并確認(rèn)變壓器高壓柜編號(hào)無(wú)誤后，按操作票要求送電。6、備用電源及檢修開(kāi)關(guān)、線路、應(yīng)掛上'有人操作，嚴(yán)禁合閘'標(biāo)識(shí)牌并記錄在運(yùn)行本上。(五)低壓合閘送電操作規(guī)程1、各開(kāi)關(guān)柜位置，開(kāi)關(guān)應(yīng)在斷開(kāi)位置，無(wú)誤后方能送電。2、先合變壓器低壓側(cè)進(jìn)線總開(kāi)關(guān)，然后才能合分開(kāi)關(guān)。3、備用電源開(kāi)關(guān)及檢修開(kāi)關(guān)，線路必須掛上'有人工作，嚴(yán)禁合閘'標(biāo)識(shí)牌。(六)停電操作規(guī)程1、驗(yàn)明所停電線路開(kāi)關(guān)位置，確認(rèn)無(wú)誤后，方能停電，再掛上'有人工作，嚴(yán)禁合閘'標(biāo)識(shí)牌。2、全面或一臺(tái)變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負(fù)荷分開(kāi)關(guān)開(kāi)始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開(kāi)關(guān)，高壓側(cè)總開(kāi)關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時(shí)，監(jiān)護(hù)人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進(jìn)行操作。4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)時(shí)間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。(七)高低壓保養(yǎng)維修程序1、變壓器:每年冬季作高低壓絕緣檢查，對(duì)變壓器線圈和緊固螺絲進(jìn)行檢查、收緊、清污等。具體實(shí)施程序如下:(1)熟悉設(shè)備人員(兩人以上)指定專門負(fù)責(zé)人，講清工作責(zé)任和注意事項(xiàng)，并由專門責(zé)任人按工作單程序布置工作。(2)工作時(shí)穿戴長(zhǎng)袖工作服，身上不帶其它雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實(shí)測(cè)驗(yàn)電器是否正常。(3)先停低壓側(cè)開(kāi)關(guān)，再停高壓側(cè)開(kāi)關(guān)，用合格驗(yàn)電器驗(yàn)明接線端無(wú)電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對(duì)母線進(jìn)行放電并相間短接。(4)接地線應(yīng)專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。(5)工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場(chǎng)可按步驟進(jìn)行送電。2、高壓開(kāi)關(guān)柜:高壓系統(tǒng)屬技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季將繼電保護(hù)工作委托給供電局繼保班進(jìn)行試校核。每年冬季對(duì)動(dòng)手合閘和引閘回路進(jìn)行實(shí)驗(yàn)和檢修。3、低壓開(kāi)關(guān)柜:每年冬季對(duì)低壓開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各開(kāi)關(guān)觸頭和機(jī)械進(jìn)行檢修，收緊螺絲，清潔塵污，具體實(shí)施程序如下:(1)、(2)、(3)、(4)項(xiàng)與變壓器保養(yǎng)程序相同，其中第3項(xiàng)補(bǔ)充對(duì)電容器進(jìn)行放電。(八)避雷設(shè)施的檢測(cè)維修規(guī)程1、接閃器應(yīng)保持鍍鋅、涂漆完好。2、引下線應(yīng)保持鍍鋅、涂漆完好。在承受機(jī)械損傷的的地方，地面上的0.3米至1.7米處應(yīng)加保護(hù)設(shè)施。3、防雷接地電氣設(shè)備的保護(hù)接地和工作接地，都是合在一起的，組成混合接地系統(tǒng)。為防止雷擊時(shí)產(chǎn)生跨步電壓，故接地裝置于道路及建筑的主要入口距離一般不得小于3米。避雷設(shè)施各部分之間均應(yīng)焊接牢固，其接地電阻應(yīng)符合規(guī)范要求，一般5-10歐，高層建筑接地電阻按最小的要求而定，通常在4歐以下。(九)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定1、電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。2、發(fā)電機(jī)房值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)做好經(jīng)常性的巡視檢查。3、應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油垢，冷卻水位是否符合要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。4、發(fā)電機(jī)每星期空載運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)。5、電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行，值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。6、嚴(yán)格執(zhí)行引發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。7、定期清掃發(fā)電機(jī)房保證機(jī)房貨物設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。8、加強(qiáng)防水和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。(十)柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)程1、每星期空載試機(jī)一次，運(yùn)行時(shí)間為10-15分鐘，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并保證蓄電池有足夠容量供發(fā)電機(jī)啟動(dòng)。2、保養(yǎng)前斷開(kāi)發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開(kāi)關(guān)置于'停止'位置，拆開(kāi)蓄電池正負(fù)極電源線，確保發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)。3、檢查蓄電池點(diǎn)液液位，液位偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝溶4、計(jì)算發(fā)電機(jī)距上次保養(yǎng)的積累運(yùn)行時(shí)間，空氣濾清器每累積滿液。50小時(shí)應(yīng)清洗一次。機(jī)油濾清器、柴油濾清器每累積滿250小時(shí)應(yīng)更換一次濾芯(新機(jī)運(yùn)行滿50小時(shí)即更換一次)。檢查機(jī)組有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象，清洗發(fā)電機(jī)身。5、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭。6、檢查接地線是否良好。7、手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后，合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)。把選擇開(kāi)關(guān)置于'啟動(dòng)'位置，進(jìn)行模擬停電試驗(yàn)，觀察發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)狀況。8、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行1小時(shí)，觀察各儀表指示機(jī)組運(yùn)行情況是否正常。四、電梯(一)電梯機(jī)房管理規(guī)定1、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清洗，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò)40度。3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。(二)電梯安全技術(shù)規(guī)則1、每天電梯司機(jī)或?qū)Ｂ毠芾砣藛T，在開(kāi)啟廳門進(jìn)入轎廂前，應(yīng)看清轎廂是否確實(shí)停在該層站，切不可貿(mào)然進(jìn)入，防止因轎廂不在該層站而墜入井道。2、認(rèn)真聽(tīng)取上班工作情況介紹，翻閱運(yùn)行記錄或留言。3、每班啟用電梯時(shí)，應(yīng)將電梯向上、向下試運(yùn)一次，注意觀察電梯有無(wú)不正?，F(xiàn)象。4、有司機(jī)電梯必須由專職司機(jī)操縱，當(dāng)司機(jī)需暫離轎廂時(shí)，應(yīng)將轎廂電源開(kāi)關(guān)關(guān)閉，并關(guān)閉廳門。5、客梯不應(yīng)作貨梯使用，轎廂不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)品及國(guó)家規(guī)定禁運(yùn)的各種物品。貨梯運(yùn)載危險(xiǎn)物品時(shí)，要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，并采取必要的安全措施。6、應(yīng)保證電梯在額定載重范圍內(nèi)工作。7、貨梯裝貨時(shí)，要注意把貨物分散、均勻堆放。8、轎廂的檢修速度不能用作正常運(yùn)行，操縱板的按扭不能作正常運(yùn)行使用。9、提倡文明乘梯，勸止少數(shù)乘客的打鬧蹦跳和可能損壞轎廂設(shè)備及影響電梯運(yùn)行的舉止，不要靠在轎廂門上。10、當(dāng)轎廂?？吭趶d門口時(shí)，任何人都不能停留在轎廂與門廳之間。11、在轎廂尚未停穩(wěn)時(shí)(包括自平與慢速)，不可開(kāi)啟轎門與層門使乘客出入。12、每班下班前，應(yīng)將電梯駛回基站，做好轎廂及門廳的清潔衛(wèi)生工作，填寫(xiě)運(yùn)行記錄，切斷轎內(nèi)電源，關(guān)閉轎門照明，關(guān)好轎門，廳門后方可離去。(三)電梯的日常檢查和維護(hù)1、曳引電機(jī)的溫升是否正常，運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)和異味、通風(fēng)是否良好。限速器運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常響聲。對(duì)以上設(shè)備外部進(jìn)行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動(dòng)器的動(dòng)作有無(wú)異常，線圈是否過(guò)熱，緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)，制動(dòng)輪表面有無(wú)劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無(wú)滲油、漏油現(xiàn)象。運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無(wú)異常震動(dòng)和沖擊。做好機(jī)體外部清潔。4、曳引輪、導(dǎo)向輪及曳引繩的運(yùn)行情況是否正常，軸承的潤(rùn)滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無(wú)打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標(biāo)記，每日進(jìn)行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤(rùn)滑情況，若油垢落灰過(guò)多，應(yīng)安排時(shí)間擦洗。5、限速器的工作狀態(tài)是否正常，有無(wú)異常響聲和卡阻現(xiàn)象。6、控制柜、配電盤等電氣裝置的電器元件運(yùn)作是否正常、有無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象，并作好外部清潔。7、轎廂內(nèi)燈具和隔光板是否完好，電風(fēng)扇能否正常使用，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。8、轎廂操縱板、各按紐、開(kāi)關(guān)的動(dòng)作是否靈敏可靠，信號(hào)指示是否正常。9、轎廂門的開(kāi)關(guān)動(dòng)作是否正常，運(yùn)行中有無(wú)卡阻、跳動(dòng)和異常響聲，安全觸板是否好用。10、轎廂內(nèi)部是否清潔，裝飾面有無(wú)磕碰損壞、臟污。地坎槽內(nèi)臟物應(yīng)清除干凈。11、轎廂的起停運(yùn)行是否平穩(wěn)，平層是否準(zhǔn)確，有無(wú)晃動(dòng)、震動(dòng)及來(lái)自井道里的異常響聲，如有，應(yīng)盡快處理。12、層站召喚和層樓指示是否正常，廳門鎖是否靈活可靠。13、對(duì)于檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，能及時(shí)處理的及時(shí)處理;一時(shí)不能處理又可緩步進(jìn)行的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)記錄下來(lái)、及時(shí)上報(bào)，并繼續(xù)觀察防止情況惡化，避免電梯帶隱患運(yùn)行。五、消防監(jiān)控系統(tǒng)(一)火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)維保程序1、日檢:對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏作自檢功能檢查，主機(jī)顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。2、月檢:完成日檢全部?jī)?nèi)容。測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對(duì)集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰，因受環(huán)境影響導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)清潔。3、年檢:逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)線路接頭進(jìn)行緊固。4、噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。(二)煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序1、日常情況下，主控器自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，應(yīng)趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，應(yīng)對(duì)該報(bào)警作消音和復(fù)位處理。2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗(yàn)靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%直至全部合格為止。3、對(duì)因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時(shí)做出特別檢查。4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)應(yīng)加溫，使其報(bào)警。(三)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)程序1、每天巡查系統(tǒng)的供水總控制閥、報(bào)警控制閥及其附屬配件，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無(wú)故障狀況。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥是否靈活。打開(kāi)試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開(kāi)啟，延遲器延遲5-90秒，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報(bào)警失靈。3、每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開(kāi)啟狀態(tài)，若損壞應(yīng)及時(shí)修理更換，保證控制閥門不會(huì)誤關(guān)閉。5、每二個(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合測(cè)試，按分區(qū)逐一打開(kāi)末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。觀察閥門開(kāi)啟性能和密封性能。如閥門開(kāi)啟不暢或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閥門關(guān)閉，打開(kāi)放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開(kāi)閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥門密封件，排出水垢及雜物等。檢查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否阻塞;若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警，應(yīng)檢查測(cè)試報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統(tǒng)中水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)、報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因失火啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。(四)消火栓的保養(yǎng)程序1、消火栓箱內(nèi)部配件應(yīng)齊全、完好。2、檢查栓門把手是否完好、栓開(kāi)關(guān)有無(wú)卡阻，鎖、玻璃有無(wú)損壞、報(bào)警系統(tǒng)按紐是否完好。3、測(cè)試報(bào)警按紐的靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。4、檢查消防水帶有無(wú)磨損，發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進(jìn)行修補(bǔ)、清潔或更換。5、將栓內(nèi)閥門開(kāi)閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，將閥桿上油防銹。(五)風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)程1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)識(shí)牌。2、手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或連軸器間隙及對(duì)中度。3、檢查各接合面的墊片及密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。4、清潔風(fēng)葉、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。5、給各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)動(dòng)作靈活可靠。6、檢查電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查接地是否良好。7、檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各電器是否完好，緊固各接線端子。8、檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠，電線有無(wú)破損、電線接頭緊固是否良好。9、合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示是否正常。10、開(kāi)機(jī)連續(xù)運(yùn)行半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈是否正常、運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)異常聲響。(六)防火卷簾門保養(yǎng)程序1、外觀檢查門軌、門扇有無(wú)變形、卡阻現(xiàn)象。卷簾門電控器指示信號(hào)是否正常，箱體是否完好。2、在接紐操作上升(或下降)的過(guò)程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門上升(或下降)到端部位置時(shí)，能否自動(dòng)停車，若不能，應(yīng)迅速手動(dòng)停車，且必須待限位裝置修復(fù)(或調(diào)整)正常后，方可重新操作。3、對(duì)卷簾門清潔除塵。若有油漆脫落及局部變形的地方，要進(jìn)行修復(fù)，確保清潔美觀。我們經(jīng)常說(shuō)起的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有哪些?房屋設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋設(shè)備管理的好壞直接影響房屋的住用水平，保值增值，并反映物業(yè)管理工作的品質(zhì)。共用部分建筑物基礎(chǔ)、承重墻體、柱、粱、樓板、屋頂、外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、欄桿、電梯井道、架空層、設(shè)備間等。共用設(shè)施道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、休閑娛樂(lè)設(shè)施、污水處理設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、停車設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。共用設(shè)備一、房屋設(shè)備的分類房屋設(shè)備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設(shè)置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設(shè)備。如一般住宅中的房屋設(shè)備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設(shè)備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫(xiě)字樓、商廈等還有空調(diào)、自動(dòng)報(bào)警、電訊服務(wù)等設(shè)備系統(tǒng)。通常來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類組成。具體包括:電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、供暖、空調(diào)、電線等。(一)房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備(1)室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類。①生產(chǎn)給水設(shè)備。通常用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對(duì)水質(zhì)、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。②生活給水設(shè)備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質(zhì)必須完全符合國(guó)家規(guī)定的飲用水標(biāo)準(zhǔn)。③消防給水設(shè)備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。(2)室內(nèi)排水設(shè)備。室內(nèi)排水設(shè)備是指用來(lái)排除生活污水和屋面雨、雪水的設(shè)備。通常室內(nèi)排水管道分為3類:①生活污水管道。排除人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛?、洗滌生活污水和糞便污水。②工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中所排出的污(廢)③室內(nèi)雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般水。由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽開(kāi)設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物等組成。(3)熱水供應(yīng)設(shè)備。熱水供應(yīng)設(shè)備一般由加熱設(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。(4)供熱設(shè)備。供熱設(shè)備包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。供暖設(shè)備系統(tǒng)一般由下列3部分組成:①熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。②輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。③散熱部分。是熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等。(5)消防設(shè)備。目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設(shè)備為供水箱、消防箱、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭等。(6)通風(fēng)設(shè)備。通常指房屋內(nèi)部的通風(fēng)設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。(7)空調(diào)設(shè)備。大型商業(yè)大廈、辦公寫(xiě)字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調(diào)機(jī)。單體空調(diào)機(jī)較為簡(jiǎn)單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調(diào)的設(shè)備構(gòu)成，通常包括風(fēng)管、空調(diào)水管、冷水機(jī)組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設(shè)備。(二)房屋建筑電氣設(shè)備(1)供電及照明設(shè)備。供電設(shè)備有:①變壓器房?jī)?nèi)的設(shè)備。變壓器房?jī)?nèi)一般有高壓開(kāi)關(guān)、變壓器以及各種溫控儀表和計(jì)量?jī)x表等。②配電房?jī)?nèi)設(shè)備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開(kāi)關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有:低壓配電柜、空氣開(kāi)關(guān)、計(jì)量指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器等。③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設(shè)備或各樓層配電箱的供電線路。④樓層配電箱。該設(shè)備將配電干線的電能分配給本層的各用電設(shè)備。照明設(shè)備包括:開(kāi)關(guān)、插座和各種照明燈具。(2)弱電設(shè)備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備及裝置。主要有:通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設(shè)備越來(lái)越多。(3)電梯設(shè)備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設(shè)備組成部分主要如下:①傳動(dòng)設(shè)備。拖動(dòng)轎廂的機(jī)器有曳引機(jī)(包括減速機(jī)、電動(dòng)機(jī)和制動(dòng)器)、導(dǎo)繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。②升降設(shè)備。包括轎廂、導(dǎo)軌、平衡鏈等。③安全設(shè)備。主要有限速器、緩沖器、限位開(kāi)關(guān)、超載開(kāi)關(guān)、防止夾人的光電開(kāi)關(guān)、各部位的檢修開(kāi)關(guān)、消防開(kāi)關(guān)、運(yùn)行急停開(kāi)關(guān)、限速安全鉗動(dòng)作開(kāi)關(guān)等。④控制設(shè)備。主要有電源開(kāi)關(guān)(自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)和鐵殼開(kāi)關(guān)2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開(kāi)關(guān)設(shè)備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。(4)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。二、設(shè)備的登記與建檔物業(yè)管理公司一旦開(kāi)始接管物業(yè)，工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類和目錄，對(duì)設(shè)備進(jìn)行登記，建立設(shè)備臺(tái)賬，以便清查與核對(duì)。設(shè)備的登記主要是指填寫(xiě)設(shè)備登記卡和設(shè)備臺(tái)賬。設(shè)備登記卡其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計(jì)劃的依據(jù)。三、設(shè)備管理內(nèi)容設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門主管負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要由設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備維修管理兩大部分組成。運(yùn)行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設(shè)備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護(hù)管理、安全管理、技術(shù)檔案管理?；厩闆r如下:1.使用管理。使用管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。房屋設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設(shè)備(如供暖供冷設(shè)備)、緊急情況下使用設(shè)備(如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備)。各類設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度。2.維修養(yǎng)護(hù)管理。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及維修人員值班制度等。3.安全管理。安全管理在房屋設(shè)備管理中占有重要位置。國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，要求維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后，持證上崗，同時(shí)要制定相應(yīng)的管理制度，確保使用安全。4.技術(shù)檔案資料管理是設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理，它包括設(shè)備的登記卡、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。2021年物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)范大全上墻制度2、潤(rùn)滑:按時(shí)、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標(biāo)醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤(rùn)滑良好。3、清潔:設(shè)備無(wú)油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全:熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度。2給排水設(shè)備(一)水泵房管理制度1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。2、泵房?jī)?nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。(二)二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無(wú)異味、沉淀、測(cè)試PH值，做好清潔記錄。(三)給排水設(shè)施維護(hù)規(guī)程1、每年xx月、xx月應(yīng)對(duì)水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進(jìn)行一次控制閥門的開(kāi)關(guān)試驗(yàn)。2、對(duì)泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)3、檢查閘閥的磨損狀況4、加強(qiáng)對(duì)給排水管的維修保養(yǎng):3供配電設(shè)備(一)電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長(zhǎng)應(yīng)在分配工作時(shí)向維修人員講明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開(kāi)關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標(biāo)識(shí)牌。7、維修或養(yǎng)護(hù)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無(wú)誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。(二)配電室管理制度1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計(jì)。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4、建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器，空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。查出問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)。5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。7、供電回路操作開(kāi)關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)識(shí)牌。8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作及維修時(shí)必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。(三)停電操作規(guī)程1、驗(yàn)明所停電線路開(kāi)關(guān)位置，確認(rèn)無(wú)誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴(yán)禁合閘"標(biāo)識(shí)牌。2、全面或一臺(tái)變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負(fù)荷分開(kāi)關(guān)開(kāi)始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開(kāi)關(guān)，高壓側(cè)總開(kāi)關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時(shí)，監(jiān)護(hù)人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進(jìn)行操作。4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)時(shí)間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。4電梯(一)電梯機(jī)房管理規(guī)定1、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清洗，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò)40度。3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。(二)電梯的日常檢查和維護(hù)1、曳引電機(jī)的溫升是否正常，運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)和異味、通風(fēng)是否良好。限速器運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常響聲。對(duì)以上設(shè)備外部進(jìn)行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動(dòng)器的動(dòng)作有無(wú)異常，線圈是否過(guò)熱，緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)，制動(dòng)輪表面有無(wú)劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無(wú)滲油、漏油現(xiàn)象。運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無(wú)異常震動(dòng)和沖擊。做好機(jī)體外部清潔。4、曳引輪、導(dǎo)向輪及曳引繩的運(yùn)行情況是否正常，軸承的潤(rùn)滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無(wú)打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標(biāo)記，每日進(jìn)行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤(rùn)滑情況，若油垢落灰過(guò)多，應(yīng)安排時(shí)間擦洗。5