多地加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理“剛需”租房客的春天要來(lái)了……

多地加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理，“剛需”租房客的春天要來(lái)

了……就在南京的土拍政策剛剛才宣布改“競(jìng)保障性住房面積”為“競(jìng)自持住房面積”的當(dāng)口，多個(gè)已經(jīng)實(shí)施企業(yè)競(jìng)自持住房面積土拍政策的“前輩們”，例如杭州、天津等地紛紛對(duì)前期的政策進(jìn)行“堵漏”明確表示將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持租賃住房的管理。多地出臺(tái)規(guī)范細(xì)則7月17日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，規(guī)定自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年，單次收取租金的期限不得超過(guò)1年，租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)。7月18日，天津市國(guó)土房管局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》，明確表示企業(yè)自持租賃住房應(yīng)以中小套型為主，并且應(yīng)當(dāng)以租賃方式自持經(jīng)營(yíng)，不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。自持租賃住房對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。與此同時(shí)，多位分析人士指出，杭州及天津新出臺(tái)的《通知》，是從執(zhí)行層面更細(xì)致地規(guī)范了企業(yè)自持住房租賃的行為。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策的出臺(tái)和當(dāng)前租賃市場(chǎng)的全面發(fā)展和提速等有關(guān)?？傮w上來(lái)看，此類政策利好未來(lái)自持型物業(yè)的落地，利好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州市區(qū)范圍內(nèi)共有92宗地塊出現(xiàn)競(jìng)拍自持比例，合計(jì)自持面積達(dá)191萬(wàn)平方米。而天津今年計(jì)劃新增長(zhǎng)期租賃住房2.8萬(wàn)套、190萬(wàn)平方米。對(duì)此，有分析人士指出，競(jìng)自持住房政策的推進(jìn)促使租賃市場(chǎng)大力向前發(fā)展，開(kāi)發(fā)商成為租賃市場(chǎng)的重要生力軍，這會(huì)在一定程度上改變目前的商品房市場(chǎng)格局。嚴(yán)防“以租代售”從兩地此次政策的共通點(diǎn)為例，兩地發(fā)布的《通知》均強(qiáng)調(diào)“自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年”。其中，杭州還增加了“單次收取租金的期限不得超過(guò)1年”、“租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)”等內(nèi)容。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要是為了防范“明租實(shí)售”現(xiàn)象的產(chǎn)生。今年4月，北京萬(wàn)科將自持的租賃住房翡翠書(shū)院以10年180萬(wàn)元租金的形式“出租”，被指“以租代售”，引發(fā)廣泛關(guān)注。隨后，北京市住建委針對(duì)自持租賃房項(xiàng)目作出表態(tài)，明確表示企業(yè)競(jìng)自持的租賃住房，在70年土地使用權(quán)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)主體無(wú)論自持項(xiàng)目，還是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相以租代售等;承租人租賃此類住房，無(wú)論租賃期限和續(xù)租次數(shù)多少，都只能獲得使用權(quán)，不能獲得產(chǎn)權(quán)。因此，在有先例的情況下，此次連續(xù)下發(fā)的《通知》被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是在為政策“打補(bǔ)丁”，堵住開(kāi)發(fā)企業(yè)“以租代售”、變相銷售商品房使用權(quán)的路子。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛曾對(duì)媒體表示，“此類細(xì)則的出臺(tái)會(huì)加大房企對(duì)自持面積的處理難度，使得自持部分徹底回歸‘租賃住房'的本質(zhì)。”保障“剛需租賃”值得一提的是，天津此次印發(fā)的《通知》體現(xiàn)了對(duì)租房剛需人群的關(guān)注?！锻ㄖ分赋?，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)以中小套型為主，優(yōu)化房型設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)采用符合市場(chǎng)需求的住房套型。與此同時(shí)，《通知》還明確，企業(yè)可將自持租賃住房通過(guò)批量租賃方式出租給區(qū)政府或區(qū)政府委托的公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，面向符合公租房保障條件家庭出租；也可直接出租給符合公租房、租房補(bǔ)貼等保障條件的家庭，按規(guī)定領(lǐng)取出租人補(bǔ)貼，為住房保障提供支持。嚴(yán)躍進(jìn)指出，天津此次提及自持性物業(yè)強(qiáng)調(diào)中小套型的概念，是為了保障“剛需租賃”，是降低租賃成本、優(yōu)化租賃房源結(jié)構(gòu)的重要體現(xiàn)。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從天津及杭州出臺(tái)的此類政策來(lái)看，租賃市場(chǎng)發(fā)展的速度